中海營(yíng)銷(xiāo)策劃部管理制度

.營(yíng)銷(xiāo)策劃部管理制度．目的明確市中海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部管理制度。規(guī)公司的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目管理，實(shí)行目標(biāo)管理，以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售預(yù)期目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。規(guī)本部門(mén)各崗位的工作圍及工作流程，達(dá)到分工明確，以提高工作效率。．圍適用于本公司項(xiàng)目策劃、推廣、銷(xiāo)售、報(bào)建、租賃、中海會(huì)及營(yíng)銷(xiāo)檔案管理。．解釋本制度各項(xiàng)規(guī)定及表格均由本公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)制訂及修訂。辦理各項(xiàng)相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，必須遵守本制度和正確使用有關(guān)表格。．部門(mén)職責(zé)4．1市場(chǎng)調(diào)研4．1．1負(fù)責(zé)研究地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)；4．1．2負(fù)責(zé)對(duì)行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)研與提出對(duì)策；4．1．3負(fù)責(zé)研究各種宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響；4．1．4負(fù)責(zé)收集、整理及分析各類(lèi)資料及信息。4．2營(yíng)銷(xiāo)策劃Word專(zhuān)業(yè)資料.4．2．1全面負(fù)責(zé)地區(qū)發(fā)展項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作；4．2．2負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的測(cè)算及控制工作；4．2．3負(fù)責(zé)組織對(duì)銷(xiāo)售策劃代理機(jī)構(gòu)、廣告服務(wù)機(jī)構(gòu)等的招投標(biāo)工作；4．2．4參與項(xiàng)目可行性分析；4．2．5參與項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的編制；4．2．6參與項(xiàng)目發(fā)展的概念設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)工作；4．2．7負(fù)責(zé)各種銷(xiāo)售資料的編制與審定工作；4．2．8參與制定前期物業(yè)管理方案；4．2．9負(fù)責(zé)公司的法律訴訟業(yè)務(wù)工作的協(xié)調(diào)管理；4．2．10負(fù)責(zé)對(duì)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)、租賃經(jīng)營(yíng)代理機(jī)構(gòu)的監(jiān)管工作。4．3銷(xiāo)售管理4．3．1負(fù)責(zé)編制銷(xiāo)售文件；4．3．2負(fù)責(zé)銷(xiāo)售隊(duì)伍的組建、培訓(xùn)及管理工作；4．3．3負(fù)責(zé)銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作；4．3．4負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售組織、管理及控制工作；4．3．5負(fù)責(zé)對(duì)銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)的溝通、監(jiān)督與考核；4．3．6負(fù)責(zé)簽約與辦理銀行按揭、房產(chǎn)證等各項(xiàng)工作；4．3．7負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)工作；4．2．8協(xié)助組織項(xiàng)目入伙工作；4．3．9負(fù)責(zé)商業(yè)、教育等配套的招商工作；4．3．10負(fù)責(zé)庫(kù)存物業(yè)的租售工作。Word專(zhuān)業(yè)資料.4．4廣告管理4．4．1負(fù)責(zé)組織對(duì)廣告服務(wù)、制作等機(jī)構(gòu)的招投標(biāo)，及媒體選擇等工作；4．4．2制定廣告推廣計(jì)劃及定期進(jìn)行廣告分析評(píng)估；4．4．3負(fù)責(zé)廣告公司、制作公司的溝通、監(jiān)督及考核工作；4．4．4負(fù)責(zé)對(duì)廣告設(shè)計(jì)、各種制作品的評(píng)審工作；4．4．5負(fù)責(zé)媒體發(fā)布的工作；4．4．6負(fù)責(zé)各項(xiàng)銷(xiāo)售活動(dòng)的策劃；4．4．7負(fù)責(zé)項(xiàng)目賣(mài)場(chǎng)包裝工作。4．5報(bào)建4．5．1負(fù)責(zé)項(xiàng)目的各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建手續(xù)；4．5．2負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目的報(bào)建費(fèi)用；4．5．3負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)年審工作；4．5．4負(fù)責(zé)繳納年度土地使用費(fèi)；4．5．5負(fù)責(zé)申報(bào)年度預(yù)售計(jì)劃；4．5．6負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展的基本數(shù)據(jù)，協(xié)助進(jìn)行重要資料的歸檔工作；4．5．7負(fù)責(zé)收集、匯總相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)定的信息。4．6中海會(huì)推廣4．6．1負(fù)責(zé)中海會(huì)日常運(yùn)營(yíng)、管理工作；4．6．2負(fù)責(zé)中海會(huì)刊物的制作發(fā)行；4．6．3會(huì)員活動(dòng)的組織工作；4．6．4負(fù)責(zé)對(duì)社會(huì)各種商家的聯(lián)系與溝通工作。Word專(zhuān)業(yè)資料.4．7客戶(hù)服務(wù)4．7．1負(fù)責(zé)預(yù)售合同的備案登記，并作好合同文件的管理；4．7．2負(fù)責(zé)建立客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)；4．7．3參與客戶(hù)回訪(fǎng)工作；4．7．4負(fù)責(zé)為客戶(hù)提供政府及公司相關(guān)政策咨詢(xún)；4．7．5負(fù)責(zé)客戶(hù)投訴受理、處理及反饋工作；4．7．6入伙后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司的溝通工作。4．8其他工作4．8．1配合股份公司營(yíng)銷(xiāo)策劃中心工作；4．8．2參與對(duì)物業(yè)管理公司的配合與管理工作；4．8．3配合財(cái)務(wù)資金部進(jìn)行樓款收繳及催收工作；4．8．4建立和維護(hù)與相關(guān)單位之間的公共關(guān)系；4．8．5完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。．組織架構(gòu)市中海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部組織架構(gòu)表Word專(zhuān)業(yè)資料.經(jīng) 理營(yíng)市廣銷(xiāo)報(bào)客中銷(xiāo)場(chǎng)告售批戶(hù)海策調(diào)管人管報(bào)服會(huì)劃研理）理建務(wù)推（（（（（（廣一一一一一一（人人人人人人一））））））人）銷(xiāo) 銷(xiāo)售 售控 代制 表（ （一 七人 人） ）．職責(zé)描述6．1部門(mén)經(jīng)理6．1．1負(fù)責(zé)主持營(yíng)銷(xiāo)策劃部日常工作并協(xié)調(diào)部門(mén)部及部門(mén)之間關(guān)系；6．1．2負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)公司各項(xiàng)規(guī)章制度、方針政策；6．1．3負(fù)責(zé)落實(shí)公司和股份公司營(yíng)銷(xiāo)策劃中心的各項(xiàng)決議；6．1．4負(fù)責(zé)組織和審核部門(mén)管理制度的制定；6．1．5負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)招投標(biāo)方面的工作；6．1．6負(fù)責(zé)組織、審核各類(lèi)報(bào)告的編制；Word專(zhuān)業(yè)資料.6．1．7負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售工作的組織與實(shí)施；6．1．8負(fù)責(zé)對(duì)廣告設(shè)計(jì)、各種制作品、媒體發(fā)布等的審核；6．1．9負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的測(cè)算及控制；6．1．10配合樓盤(pán)入伙的組織與實(shí)施；6．1．11制定本部門(mén)的周度、月度、年度工作計(jì)劃、工作總結(jié)；6．1．12負(fù)責(zé)組織本部門(mén)員工開(kāi)展考察與學(xué)習(xí)交流；6．1．13指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、激勵(lì)本部門(mén)員工的工作；6．1．14協(xié)助人力資源部門(mén)對(duì)本部門(mén)的員工進(jìn)行培訓(xùn)，全面提高其業(yè)務(wù)和管理技能；6．1．15初步審定本部門(mén)員工的考勤和休假申請(qǐng)；6．1．16負(fù)責(zé)在管理權(quán)限對(duì)本部門(mén)的費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)進(jìn)行審核；6．1．17審核、簽署本部門(mén)相關(guān)文件、報(bào)表；6．1．18建立和維護(hù)與相關(guān)單位之間的公共關(guān)系；6．1．19完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6．2市場(chǎng)調(diào)研、檔案管理6．2．1負(fù)責(zé)研究市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)；6．2．2負(fù)責(zé)對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤調(diào)研及提出對(duì)策；6．2．3針對(duì)專(zhuān)題調(diào)查任務(wù)，從事專(zhuān)門(mén)的調(diào)查，收集匯編信息并進(jìn)行整理，編制專(zhuān)題報(bào)告；6．2．4負(fù)責(zé)研究各種宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響；6．2．5負(fù)責(zé)定期編寫(xiě)《每月市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》；Word專(zhuān)業(yè)資料.6．2．6負(fù)責(zé)編寫(xiě)《競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》；6．2．7負(fù)責(zé)通過(guò)剪報(bào)及網(wǎng)絡(luò)等收集、整理及分析各類(lèi)資料及信息；6．2．8負(fù)責(zé)編寫(xiě)《項(xiàng)目發(fā)展月報(bào)》中有關(guān)本部門(mén)工作容；6．2．9負(fù)責(zé)編寫(xiě)《營(yíng)銷(xiāo)部每月工作小結(jié)》，上報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心；6．2．10建立電腦市場(chǎng)信息管理系統(tǒng)，把所有的信息進(jìn)行整理并輸入電腦，建立一套有效、便捷、靈活的信息管理系統(tǒng)；6．2．11負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)策劃部日常文件檔案管理和收發(fā)文工作；6．2．12完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作 ,并經(jīng)常提出改進(jìn)工作的建議。6．3營(yíng)銷(xiāo)策劃6．3．1負(fù)責(zé)及時(shí)編制項(xiàng)目《市場(chǎng)定位報(bào)告》、《發(fā)展策劃報(bào)告》、《營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》、《賣(mài)場(chǎng)包裝策劃及營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)識(shí)專(zhuān)題報(bào)告》、《營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度計(jì)劃及價(jià)格專(zhuān)題報(bào)告》、《價(jià)格系數(shù)分析報(bào)告》等各項(xiàng)專(zhuān)題報(bào)告；6．3．2負(fù)責(zé)組織對(duì)銷(xiāo)售策劃代理機(jī)構(gòu)的招投標(biāo)；6．3．3參與項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的編制；6．3．4參與項(xiàng)目發(fā)展的概念設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)；6．3．5協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的測(cè)算及控制；6．3．6負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)策劃與配套經(jīng)營(yíng)策劃；6．3．7負(fù)責(zé)各種銷(xiāo)售資料的編制與審定；6．3．8審核前期物業(yè)管理方案；6．3．9參與對(duì)物業(yè)管理公司的配合與管理；6．3．10負(fù)責(zé)對(duì)各種營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行研究；Word專(zhuān)業(yè)資料.6．3．11負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作總結(jié)報(bào)告》；6．3．12完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作。6．4銷(xiāo)售管理6．4．1協(xié)調(diào)項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作；6．4．2負(fù)責(zé)對(duì)銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)的溝通、監(jiān)督與考核等工作；6．4．3負(fù)責(zé)編制《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《臨時(shí)定金協(xié)議》、《預(yù)訂商品房協(xié)議書(shū)》等銷(xiāo)售文件，負(fù)責(zé)領(lǐng)取《預(yù)售合同》及合同備案；6．4．4負(fù)責(zé)有關(guān)銷(xiāo)售資料的驗(yàn)收、保管、發(fā)放；6．4．5負(fù)責(zé)售樓處、樣板房、示單位等驗(yàn)收、管理與維護(hù)；6．4．6協(xié)助部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行銷(xiāo)售隊(duì)伍的培訓(xùn)、考核、管理；6．4．7負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)秩序的管理和協(xié)調(diào)；6．4．8根據(jù)銷(xiāo)售情況對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案提出調(diào)整意見(jiàn)；6．4．9協(xié)助有關(guān)部門(mén)組織各項(xiàng)活動(dòng)；6．4．10負(fù)責(zé)組織客戶(hù)的回訪(fǎng)；6．4．11負(fù)責(zé)重要客戶(hù)的接待；6．4．12負(fù)責(zé)簽約與辦理房產(chǎn)證等各項(xiàng)工作；6．4．13負(fù)責(zé)向業(yè)主收集辦理按揭所需資料；6．4．14負(fù)責(zé)為客戶(hù)提供產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)、入戶(hù)、按揭及公證等政策咨詢(xún)；6．4．15負(fù)責(zé)銷(xiāo)售用設(shè)備器材的購(gòu)置；6．4．16負(fù)責(zé)電腦銷(xiāo)售系統(tǒng)數(shù)據(jù)的管理；6．4．17負(fù)責(zé)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)收款和配合財(cái)務(wù)方面工作；Word專(zhuān)業(yè)資料.6．4．18負(fù)責(zé)樓款的催繳；6．4．19負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員的考勤與監(jiān)督；6．4．20協(xié)助樓盤(pán)入伙的組織與實(shí)施；6．4．21負(fù)責(zé)商業(yè)與配套的招商及經(jīng)營(yíng)管理；6．4．22負(fù)責(zé)組織剩余物業(yè)（商業(yè)、住宅）的銷(xiāo)售、租賃；6．4．23完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作。6．5銷(xiāo)售控制6．5．1負(fù)責(zé)銷(xiāo)售單位的銷(xiāo)售狀態(tài)確認(rèn)；6．5．2負(fù)責(zé)每日銷(xiāo)控表的制作及到訪(fǎng)客戶(hù)的統(tǒng)計(jì)；6．5．3負(fù)責(zé)電腦銷(xiāo)售系統(tǒng)數(shù)據(jù)的錄入工作，編制樓宇統(tǒng)計(jì)分析表；6．5．4負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)工作，編制銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)周報(bào)、月報(bào)等；6．5．5負(fù)責(zé)售樓處的文件處理、歸檔工作，處理好部門(mén)日常例行事項(xiàng)；6．5．6完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作。6．6銷(xiāo)售代表6．6．1銷(xiāo)售代表6．6．1．1認(rèn)真聆聽(tīng)客戶(hù)的意見(jiàn)，充分了解客戶(hù)的心理，揚(yáng)長(zhǎng)避短，以促成交；6．6．1．2做好客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)登記，以備繼續(xù)追蹤聯(lián)系；6．6．1．3嚴(yán)格執(zhí)行公司銷(xiāo)售政策；6．6．1．4認(rèn)真、仔細(xì)的簽定合約、開(kāi)具收據(jù)，并按規(guī)定備齊資料分送有關(guān)部門(mén)；Word專(zhuān)業(yè)資料.6．6．1．5在租售過(guò)程中，注意協(xié)調(diào)與其他部門(mén)的關(guān)系互相配合，溝通合作；6．6．1．6協(xié)助財(cái)務(wù)部督促客戶(hù)執(zhí)行合同，按時(shí)繳款；6．6．1．7每筆業(yè)務(wù)成交之后，應(yīng)整理總結(jié)；6．6．1．8完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其他工作。6．6．2值日銷(xiāo)售代表值日銷(xiāo)售代表早到以后 20分鐘完成檢查以下各項(xiàng)工作，并在值班時(shí)間隨時(shí)保持：6．6．2．1檢查飲水機(jī)、空調(diào)是否打開(kāi)，溫度是否合適，所有照明燈是否打開(kāi)，并打開(kāi)音響。6．6．2．2地面、墻面的清潔衛(wèi)生；6．6．2．3桌椅、沙發(fā)的清潔歸位；6．6．2．4煙灰缸的清理；6．6．2．5飲水機(jī)的清潔、水桶的整潔擺放、無(wú)雜物，隨時(shí)檢查機(jī)上的水桶是否有水；6．6．2．6領(lǐng)取紙杯，隨時(shí)補(bǔ)充新的紙杯；6．6．2．7模型外觀的整潔；6．6．2．8話(huà)機(jī)的清潔、端正；6．6．2．9將供客戶(hù)閱讀的報(bào)紙、雜志歸位擺放整齊；6．6．2．10銷(xiāo)售前臺(tái)桌椅、地面、柜子的清潔、有序；6．6．2．11桌面上的資料、辦公用品按照相關(guān)規(guī)定擺放整齊，清除不該擺Word專(zhuān)業(yè)資料.放的東西；6．6．2．12抽屜里的各種資料應(yīng)整齊擺放；6．6．2．13剪報(bào)并留意有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息、廣告資料；6．6．2．14準(zhǔn)備當(dāng)天所需的銷(xiāo)售物料，并隨時(shí)保持?jǐn)[放有序，如：售樓書(shū)、公司的雜志、《客戶(hù)入場(chǎng)登記表》、《每日銷(xiāo)售報(bào)表》、《認(rèn)購(gòu)須知》、《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》、《預(yù)定申請(qǐng)書(shū)》等售樓資料；6．6．2．15值日生負(fù)責(zé)整理當(dāng)日接聽(tīng)記錄及會(huì)議記錄。6．7廣告管理6．7．1協(xié)助部門(mén)經(jīng)理組織對(duì)廣告服務(wù)、制作等機(jī)構(gòu)的招投標(biāo)及對(duì)媒體進(jìn)行評(píng)估和選擇等工作；6．7．2與各大主流媒體建立廣泛與良好的公共關(guān)系；6．7．3組織與廣告公司、制作公司、媒體的價(jià)格談判；6．7．4制定項(xiàng)目每月《廣告推廣計(jì)劃書(shū)》；6．7．5負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)的房地產(chǎn)廣告進(jìn)行跟蹤、調(diào)研，負(fù)責(zé)制定每月《房地產(chǎn)廣告動(dòng)態(tài)》；6．7．6負(fù)責(zé)對(duì)其它地區(qū)優(yōu)秀的房地產(chǎn)廣告作品進(jìn)行收集、整理、分析，并組織研討和學(xué)習(xí)；6．7．7負(fù)責(zé)廣告公司、制作公司的溝通、監(jiān)督及考核；6．7．8負(fù)責(zé)對(duì)廣告設(shè)計(jì)、各種制作品的評(píng)審；6．7．9負(fù)責(zé)媒體發(fā)布的工作；6．7．10負(fù)責(zé)各項(xiàng)活動(dòng)的策劃；Word專(zhuān)業(yè)資料.6．7．11負(fù)責(zé)各類(lèi)包裝的設(shè)計(jì)、制作和安裝的協(xié)調(diào)工作；6．7．12協(xié)助進(jìn)行公司形象及品牌推廣；6．7．13跟蹤各類(lèi)宣傳的設(shè)計(jì)和發(fā)布工作；6．7．13完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作。6．8報(bào)建6．8．1項(xiàng)目命名的報(bào)批；6．8．2辦理項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；6．8．3負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的報(bào)建工作，申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；6．8．4負(fù)責(zé)消防、人防、環(huán)保、立項(xiàng)的報(bào)批；6．8．5辦理項(xiàng)目《建設(shè)工程施工許可證》；6．8．6負(fù)責(zé)組織房屋預(yù)售面積查丈、竣工測(cè)量及竣工面積查丈；6．8．7申領(lǐng)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；6．8．8辦理建筑工程的規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)?bào)建，申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》 ；6．8．9辦理房地產(chǎn)權(quán)初始登記；6．8．10辦理計(jì)劃立項(xiàng)批文及投資許可證及年審；6．8．11負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)并控制各項(xiàng)目的報(bào)建費(fèi)用；6．8．12負(fù)責(zé)申報(bào)資質(zhì)登記并按時(shí)辦理年審；6．8．13負(fù)責(zé)繳納年度土地使用費(fèi)；6．8．14負(fù)責(zé)申報(bào)年度預(yù)售計(jì)劃；6．8．15負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展的基本數(shù)據(jù)，協(xié)助進(jìn)行重要資料的歸檔；Word專(zhuān)業(yè)資料.6．8．16負(fù)責(zé)收集、匯總相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)定的信息，以服務(wù)于相關(guān)工作；6．8．17完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作。6．9中海會(huì)推廣6．9．1負(fù)責(zé)中海會(huì)的日常管理；6．9．2會(huì)員發(fā)展及管理；6．9．3負(fù)責(zé)中海會(huì)刊物制作發(fā)行；6．9．4會(huì)員活動(dòng)的組織；6．9．5特約商戶(hù)的發(fā)展；6．9．6負(fù)責(zé)對(duì)社會(huì)各種商家的聯(lián)系與溝通；6．9．7完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作。6．10客戶(hù)服務(wù)6．10．1負(fù)責(zé)預(yù)售合同的備案登記，并作好合同文件的管理；6．10．2建立合同文檔收、發(fā)登記簿，填寫(xiě)文件名稱(chēng)、編號(hào)、數(shù)量、日期、發(fā)行單位及發(fā)放交接單位等項(xiàng)目，以利于監(jiān)督、檢查；6．10．3負(fù)責(zé)房產(chǎn)證的辦理；6．10．4負(fù)責(zé)建立客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，收集整理、分析客戶(hù)信息；6．10．5負(fù)責(zé)客戶(hù)通訊整理和客戶(hù)通知、溝通事宜；6．10．6負(fù)責(zé)為客戶(hù)提供政府及公司相關(guān)政策咨詢(xún)；6．10．7負(fù)責(zé)客戶(hù)投訴受理、處理及反饋；6．10．8參與客戶(hù)回訪(fǎng)；Word專(zhuān)業(yè)資料.6．10．9負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司的溝通；6．10．10完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其它工作。市場(chǎng)調(diào)研管理制度本制度針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃部的日常調(diào)研工作制定，對(duì)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)研的部門(mén)工作在具體操作環(huán)節(jié)予以規(guī)與完善，以便為營(yíng)銷(xiāo)決策者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的市場(chǎng)信息。一、信息的收集及整理．信息的收集資料收集是市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)工作。沒(méi)有客觀全面的資料，就不能提供準(zhǔn)確完善的研究。為了能收集到全面的市場(chǎng)資料，其分類(lèi)及收集辦法如下：1．1信息的分類(lèi)房地產(chǎn)信息主要分為以下四大類(lèi)：政府的宏觀影響 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－政府對(duì)投資商的態(tài)度 －熱點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤－市政規(guī)劃、城市發(fā)展 （廣告/營(yíng)銷(xiāo)手法/價(jià)格策略）－稅費(fèi)政策 －競(jìng)爭(zhēng)集團(tuán)或公司－法律法規(guī) （投資動(dòng)態(tài)/客戶(hù)策略/發(fā)展理念）市場(chǎng)動(dòng)態(tài)企業(yè)環(huán)境 其他－基建投資總額 －消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)Word專(zhuān)業(yè)資料－成交面積、成交金額、成交排名－官方或權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)1．2信息的收集途徑分類(lèi)信息形式樓盤(pán)調(diào)查表/動(dòng)態(tài)跟進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查樓書(shū)/平面圖價(jià)格表報(bào)紙廣告/軟文政府公告/通知報(bào)紙剪報(bào)競(jìng)爭(zhēng)集團(tuán)投資動(dòng)態(tài)專(zhuān)家評(píng)論顧客關(guān)注熱點(diǎn)集團(tuán)動(dòng)態(tài)市政規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)宏觀環(huán)境專(zhuān)業(yè)公司報(bào)告及政府報(bào)告統(tǒng)計(jì)年鑒

.－新興建筑模式說(shuō)明至現(xiàn)場(chǎng)收集銷(xiāo)售資料并填寫(xiě)調(diào)查表，需持續(xù)跟進(jìn)的重點(diǎn)樓盤(pán)，繼續(xù)填寫(xiě)動(dòng)態(tài)跟進(jìn)剪報(bào)需每日收集，并分類(lèi)歸檔（重點(diǎn)樓盤(pán)廣告，按樓盤(pán)歸檔）收集之信息在電腦中分類(lèi)存檔并共享說(shuō)明：主要收集之報(bào)紙刊物為《日?qǐng)?bào)》 、《南方都市報(bào)》、《屏聲報(bào)》、《香山報(bào)》。．信息整理歸檔收集的信息按收集途徑進(jìn)行歸檔整理，歸檔編號(hào)。2．1現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查之資料，使用文件袋，每次獲取的資料放入同一個(gè)檔案袋，同Word專(zhuān)業(yè)資料.時(shí)填寫(xiě)《樓盤(pán)調(diào)查表/動(dòng)態(tài)跟進(jìn)表》（附表1）。2．2報(bào)紙剪報(bào)需每天收集整理。其中，廣告類(lèi)：重點(diǎn)樓盤(pán)，按樓盤(pán)裝訂；其它樓盤(pán)，按月裝訂，并設(shè)目錄。政府公告、專(zhuān)家評(píng)論、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)等：每季度按分類(lèi)裝訂，并設(shè)目錄以便查閱。2．3網(wǎng)絡(luò)信息收集至電腦專(zhuān)用檔案，并設(shè)為共享。二、信息分析及研究．日常統(tǒng)計(jì)分析1．1統(tǒng)計(jì)當(dāng)月全市新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量， 統(tǒng)計(jì)新供應(yīng)面積，并作季度及全年總結(jié)分析為項(xiàng)目推廣提供市場(chǎng)性參考意見(jiàn)。1．2每天剪報(bào)過(guò)程中，填寫(xiě)廣告統(tǒng)計(jì)分析表，為市調(diào)提供全面的原始資料。1．3報(bào)紙廣告剪報(bào)每月裝訂成冊(cè)，并編制目錄，以便查閱。．例行報(bào)告2．1編寫(xiě)《每月市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》，重點(diǎn)包括市場(chǎng)供給（土地供給、新開(kāi)工面積、在施工面積、竣工面積、投資額、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積等） 、市場(chǎng)需求（商品房及住宅銷(xiāo)售面積、城鎮(zhèn)區(qū)比例、二三級(jí)市場(chǎng)比例、銷(xiāo)售金額、成交宗數(shù)、空置面積等）、市場(chǎng)價(jià)格變化（房地產(chǎn)及住宅價(jià)格變動(dòng)情況，以及預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)） ；政府政策、規(guī)劃發(fā)展情況、主要項(xiàng)目近況等。并填寫(xiě)《每月房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表》（附表2）、《每月部分項(xiàng)目廣告統(tǒng)計(jì)表》（附表3）、《每月主要媒體發(fā)布房地產(chǎn)廣告統(tǒng)計(jì)》（附表4）、《我司項(xiàng)目每月廣告統(tǒng)計(jì)表》（附表5）。2．2編寫(xiě)《競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，分析其發(fā)展策略、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、土地儲(chǔ)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、庫(kù)存樓宇等，并提出有關(guān)合理建議。該報(bào)告視乎需要提交。Word專(zhuān)業(yè)資料.．專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研根據(jù)公司及項(xiàng)目的發(fā)展需要，進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。專(zhuān)題調(diào)研由公司下達(dá)調(diào)研任務(wù)，較復(fù)雜的任務(wù)，由部門(mén)負(fù)責(zé)人牽頭，編制調(diào)查分析表格，部門(mén)人員和公司其它部門(mén)協(xié)助進(jìn)行資料收集，匯總后編制專(zhuān)題報(bào)告。如：《某類(lèi)型的戶(hù)型配比統(tǒng)計(jì)分析》、《廣告風(fēng)格研究分析》、《社區(qū)規(guī)劃專(zhuān)題調(diào)研》（包括商業(yè)配套、位置布局、會(huì)所調(diào)查）等等。．定量營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研根據(jù)公司營(yíng)銷(xiāo)工作的需要，公司在售項(xiàng)目的管理組需適時(shí)的進(jìn)行定量營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研，以指導(dǎo)下步的營(yíng)銷(xiāo)工作，較復(fù)雜的調(diào)研課題，可雇用專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，基本步驟如下：4．1確定營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研的必要性；4．2定義問(wèn)題；4．3確立調(diào)研目標(biāo)；4．4確定調(diào)研的設(shè)計(jì)方案；4．5確定收集資料的方法；4．6問(wèn)卷設(shè)計(jì)；4．7確定抽樣方案及樣板容量；4．8收集資料及資料分析；4．9撰寫(xiě)最終調(diào)研報(bào)告及演示稿；4．10資源共享及學(xué)習(xí)研討。三、工作原則Word專(zhuān)業(yè)資料.．撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，要求做到點(diǎn)面結(jié)合、觀點(diǎn)鮮明、重點(diǎn)突出、判斷有據(jù)、建議處理問(wèn)題的措施合理有力。報(bào)告的質(zhì)量是考核調(diào)研工作優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)。．各項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和研究結(jié)論，是公司信息資源的重要組成部分，未經(jīng)本細(xì)則界定及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的，不得擅自給予其它機(jī)構(gòu)或個(gè)人使用。Word專(zhuān)業(yè)資料.營(yíng)銷(xiāo)策劃管理制度一、售前準(zhǔn)備在項(xiàng)目發(fā)售前，需要做好各個(gè)方面的準(zhǔn)備工作，主要包括《競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目專(zhuān)題報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)示專(zhuān)題報(bào)告》、《項(xiàng)目賣(mài)場(chǎng)包裝策劃報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度計(jì)劃及價(jià)格專(zhuān)題報(bào)告》等。．《競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目專(zhuān)題報(bào)告》是了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息所必須要做的工作之一，要求對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行全面的考察和分析，深入把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)缺點(diǎn)，通過(guò)分析，為撰寫(xiě)《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》提供市場(chǎng)參考。．《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況和策劃項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)所做出的，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣工作起指導(dǎo)、統(tǒng)領(lǐng)作用的文件。3．《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》確定之后，根據(jù)《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》 ，開(kāi)始各個(gè)方面的工作，主要包括《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)示專(zhuān)題報(bào)告》、《項(xiàng)目賣(mài)場(chǎng)包裝專(zhuān)題報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度計(jì)劃及價(jià)格專(zhuān)題報(bào)告》等。．《項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)工作計(jì)劃報(bào)告》于項(xiàng)目發(fā)售前一個(gè)月完成。二、過(guò)程管理．執(zhí)行并及時(shí)修正工作計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)發(fā)售后，營(yíng)銷(xiāo)策劃的主要工作從制定方案和計(jì)劃轉(zhuǎn)變?yōu)樨瀼貓?zhí)行并Word專(zhuān)業(yè)資料.及時(shí)修正上述工作計(jì)劃。任何營(yíng)銷(xiāo)策劃方案必須根據(jù)市場(chǎng)的變化而做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，因此，在項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中，相關(guān)人員必須時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)變化， 加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作的管理，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃思路。．監(jiān)控項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣主題的貫徹和實(shí)施項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣思路的延續(xù)性對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售至關(guān)重要，因此，在具體的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作中，相關(guān)人員必須時(shí)刻注意所作的工作是否與項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣思路相符。相關(guān)人員有責(zé)任通過(guò)分析實(shí)際銷(xiāo)售狀況透露的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題對(duì)銷(xiāo)售狀況的影響判斷項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣思路對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用，在最短的時(shí)間、最快的速度對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣思路進(jìn)行調(diào)整。．項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的動(dòng)態(tài)監(jiān)控項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃的基礎(chǔ)，一般情況下，按照計(jì)劃支出營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用是可行的。但是，市場(chǎng)狀況瞬息萬(wàn)變，相關(guān)人員需要有項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的動(dòng)態(tài)管理意識(shí)。建立營(yíng)銷(xiāo)臺(tái)帳，紀(jì)錄每筆營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的走向和期望作用，分析營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的支出和實(shí)際銷(xiāo)售狀況的關(guān)系，準(zhǔn)確及時(shí)地對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，控制費(fèi)用支出，提高營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用利用效率。．項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案實(shí)施監(jiān)控項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣方案一經(jīng)確定，必須作為一個(gè)可操作方案貫徹執(zhí)行，維持營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的連續(xù)性。相關(guān)人員不能拘泥于形式，根據(jù)具體情況對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案及時(shí)調(diào)整，前提是有準(zhǔn)確的信息表明項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案需要調(diào)整。．營(yíng)銷(xiāo)策劃工作總結(jié)Word專(zhuān)業(yè)資料.當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到 50%及85%時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)開(kāi)始撰寫(xiě)《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃工作總結(jié)報(bào)告》。銷(xiāo)售管理制度一、行政管理．行為規(guī)1．1售樓員每周為六個(gè)工作日，周一至周五期間輪休一天。工作時(shí)間：09:00~18:30 。中午輪換就餐，嚴(yán)禁空崗。1．2晚間據(jù)業(yè)務(wù)情況適當(dāng)安排銷(xiāo)售人員值班至 19：30。Word專(zhuān)業(yè)資料.1．3工作時(shí)間應(yīng)著工裝（正裝），保持整潔大方。1．4工作時(shí)間不得在辦公區(qū)域化妝、吸煙、吃零食、打鬧、聊天、看報(bào)、如發(fā)生上述情況當(dāng)即罰款 20元，罰款放銷(xiāo)售主管處保存。1．5隨時(shí)保持前臺(tái)及洽談桌整齊和整潔， 每位銷(xiāo)售代表在客戶(hù)離開(kāi)后應(yīng)立刻清理洽談桌面并將椅子恢復(fù)原位，保持銷(xiāo)售大廳整潔，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定當(dāng)即罰款20元。．6下班前，自覺(jué)整理文件，將所有文件盡數(shù)歸檔，并收存好自己的辦公用品。1．7輪休時(shí)間安排由銷(xiāo)售主管確定， 必須嚴(yán)格按照值班安排表執(zhí)行， 如有變化，須提前通知，在安排好調(diào)換人員后方可休息。1．8周六、周日不安排輪休。1．9上班前完成銷(xiāo)售工具的檢查并及時(shí)與相關(guān)部門(mén)或銷(xiāo)售主管聯(lián)系進(jìn)行修復(fù)、完善。1．10上班后追蹤自己的客戶(hù)。1．11輪流吃飯期間，售樓處必須留 1名人員值班。．禮儀規(guī)2．1接聽(tīng)（三聲之）時(shí)，必須使用標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言，如“您好， （項(xiàng)目法定名）”。2．2客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)，（客人剛邁入大門(mén)時(shí)）就應(yīng)主動(dòng)起身迎接，并致問(wèn)候語(yǔ)，銷(xiāo)售人員按銷(xiāo)售流程為客戶(hù)講解產(chǎn)品后應(yīng)引導(dǎo)客戶(hù)落座，并主動(dòng)倒水。2．3客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，應(yīng)送至門(mén)口，代為開(kāi)門(mén)，并使用禮貌語(yǔ)言向客戶(hù)道別，如“謝謝您”、“再見(jiàn)”、“歡迎您下次再來(lái)”等。Word專(zhuān)業(yè)資料.2．4對(duì)每一位看房客戶(hù)，銷(xiāo)售人員都應(yīng)熱情接待，詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況，做到有問(wèn)必答，不得以貌取人，不得對(duì)不購(gòu)房的客戶(hù)有任何輕視態(tài)度。對(duì)每一位看房客戶(hù)，在大廳或樣板房間等處遇見(jiàn)時(shí)，銷(xiāo)售人員需對(duì)非自己的客戶(hù)也禮貌打招呼“你好”；銷(xiāo)售人員同時(shí)在門(mén)口送客，需對(duì)非自己的客戶(hù)也禮貌表示“再見(jiàn)” 。2．5在大廳或樣板房間等較狹窄處遇見(jiàn)客戶(hù)， 必須側(cè)身請(qǐng)客戶(hù)先行，不得與客戶(hù)搶道行走。2．6對(duì)尋人、問(wèn)路等人員，應(yīng)熱情迎接并引導(dǎo)客戶(hù)，使用問(wèn)候用語(yǔ)“請(qǐng)問(wèn)您有什么需要幫助的嗎？”客氣幫助，進(jìn)行引導(dǎo)，不得對(duì)客戶(hù)視而不見(jiàn)。2．7如在售樓現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)以上禮儀工作沒(méi)有完成或到位， 第一次公開(kāi)批評(píng)警告，第二次罰款50-200元，第三次記過(guò)辭退。2．8如與客戶(hù)在業(yè)務(wù)上有分歧時(shí)，應(yīng)保持冷靜、禮讓和理智的態(tài)度，先安定客戶(hù)的情緒，然后及時(shí)與有關(guān)部門(mén)和相關(guān)人員進(jìn)行溝通，了解情況，統(tǒng)一對(duì)外口徑。不得與客戶(hù)爭(zhēng)執(zhí)，不得對(duì)客戶(hù)使用任何不禮貌的語(yǔ)言，不得對(duì)客戶(hù)進(jìn)行任何不禮貌的評(píng)價(jià)和議論，不得擅自許諾，不得以口頭承諾修改書(shū)面合同或協(xié)議，銷(xiāo)售體將根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行 100元至200元處罰，直到辭退。2．9在接待客戶(hù)時(shí)，應(yīng)熱情接待，但不得泄露公司部機(jī)密，不得將公司部文件外傳。．銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理3．1銷(xiāo)售人員要愛(ài)護(hù)公物，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)立即通知銷(xiāo)售主管和相關(guān)部門(mén)，并約定時(shí)間進(jìn)行修復(fù)或完善。3．2銷(xiāo)售人員應(yīng)愛(ài)護(hù)銷(xiāo)售工具（如復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、銷(xiāo)售資料等） ，不得浪Word專(zhuān)業(yè)資料.費(fèi)，并妥善保管自己的辦公用品（如計(jì)算器等），如有損壞，必須及時(shí)通知修復(fù)或更換。3．3銷(xiāo)售人員除必要的工作必須品可放置于個(gè)人抽屜中， 其余私人用品一律不得帶入辦公區(qū)域。3．4銷(xiāo)售人員于每周一 9：30之前將本周所需辦公用品（包括：膠棒、涂改液、復(fù)印紙等）統(tǒng)一報(bào)給銷(xiāo)售主管，由銷(xiāo)售主管統(tǒng)一簽字并領(lǐng)取。3．5銷(xiāo)售人員不得隨意指派保安、 保潔帶客戶(hù)去現(xiàn)場(chǎng)看房，不得指派在崗保安離開(kāi)崗位去辦理其它事情。3．6每天上午10：00與下午3：00固定時(shí)間指派保安去公司遞交或領(lǐng)取文件、資料等。銷(xiāo)售人員應(yīng)于上述時(shí)間前將所需去公司辦理的事項(xiàng)交于保安統(tǒng)一辦理。3．7工作時(shí)間不打私人，接聽(tīng)不超過(guò)三分鐘；不許有冷淡客戶(hù)、對(duì)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)視而不見(jiàn)或出言粗魯與客戶(hù)爭(zhēng)吵事件（現(xiàn)象）發(fā)生。3．8不能進(jìn)行有損公司的私人交易活動(dòng)， 不能以公司名義進(jìn)行任何損公利己的私人行為及進(jìn)行任何超出公司所指定圍之外的業(yè)務(wù)。如有此類(lèi)行為，須承擔(dān)因此引起的一切法律責(zé)任。3．9未經(jīng)公司許可，不得私自代已購(gòu)客戶(hù)轉(zhuǎn)讓樓盤(pán)。3．10不得私自接受他人委托代售樓盤(pán)。3．11對(duì)于未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶(hù)之要求，及不得擅自向客戶(hù)承諾公司未明確規(guī)定的容。3．12未經(jīng)公司許可，任何人不得修改合同條款。Word專(zhuān)業(yè)資料.3．13員工要愛(ài)護(hù)公司財(cái)產(chǎn)，凡屬人為損壞公司財(cái)產(chǎn)的，公司有權(quán)要求賠償，公司所配備使用的貴重財(cái)產(chǎn)，在離退職時(shí)應(yīng)交還公司。3．14在售樓處嚴(yán)禁吸煙，保持清新的工作環(huán)境。．考勤管理4．1銷(xiāo)售人員的基本工作時(shí)間為 9：00—18：30；平日安排值班人員工作時(shí)間至19：30。4．2午飯用餐時(shí)，賣(mài)場(chǎng)應(yīng)至少留有一個(gè)人值班。值班人員提前40分鐘用餐。4．3所有職員上班需打卡，不得代人打卡或委托他人打卡， 如發(fā)現(xiàn)代打卡行為，當(dāng)事雙方扣罰 50元，由銷(xiāo)售主管上報(bào)人事部，從當(dāng)月工資中扣除。4．4所有職工在工作時(shí)間必須統(tǒng)一著工裝（正裝） ，女士畫(huà)淡妝，男士系領(lǐng)帶，違者不得上崗，并按事假計(jì)入考勤。．５如未經(jīng)銷(xiāo)售經(jīng)理同意而無(wú)故不來(lái)上班，或無(wú)正當(dāng)理由超假不上班，視為曠工，處罰按照公司規(guī)章制度執(zhí)行。．６如因病經(jīng)治療或需休養(yǎng)者，可請(qǐng)病假，病假按公司規(guī)章制度細(xì)則規(guī)定執(zhí)行，請(qǐng)病假必須交驗(yàn)醫(yī)院證明。4．７銷(xiāo)售人員必須按規(guī)定執(zhí)行休假 （節(jié)假日休假安排，一個(gè)月的四天倒休），如未經(jīng)批準(zhǔn)私自休假者，按曠工處理。．會(huì)議管理制度5．1銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)每周一由銷(xiāo)售主管召開(kāi)例會(huì)。 銷(xiāo)售人員在例會(huì)上總結(jié)上周工作及情況，可以將本周出現(xiàn)的疑難問(wèn)題在會(huì)議中提出。對(duì)例會(huì)每位銷(xiāo)售人員提出的問(wèn)題，營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)在兩天之給予解決方案或答復(fù)，便于對(duì)外統(tǒng)一口徑。Word專(zhuān)業(yè)資料.5．銷(xiāo)售員每日召開(kāi)早會(huì)，時(shí)間由 9：10至9：30，會(huì)議由銷(xiāo)售主管組織，會(huì)議容以總結(jié)前一天來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)、接待客戶(hù)情況統(tǒng)計(jì)、核對(duì)銷(xiāo)控及當(dāng)天工作安排為主。以便了解其他人的工作業(yè)績(jī)、狀況。5．4銷(xiāo)售例會(huì)在沒(méi)有特殊情況下，所有銷(xiāo)售員均必須參加。二、業(yè)務(wù)管理．日常業(yè)務(wù)管理1．1現(xiàn)場(chǎng)接待流程1．1．1制定輪班制度，嚴(yán)格按照輪班制度接待來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)。迎接客戶(hù)講解沙盤(pán)、戶(hù)型引導(dǎo)客戶(hù)入座洽談針對(duì)性的講解參觀示范單位、現(xiàn)場(chǎng)提供給客戶(hù)參考資料，送客戶(hù)離開(kāi)完成客戶(hù)到訪(fǎng)記錄1．2接聽(tīng)、記錄規(guī)1．2．1銷(xiāo)售人員采用輪班制度接聽(tīng)，請(qǐng)每位銷(xiāo)售員自覺(jué)執(zhí)行。每組由二名銷(xiāo)售人員組成，按排列順序接聽(tīng)有效客戶(hù)咨詢(xún)。（有效是指咨詢(xún)有關(guān)項(xiàng)目容之， 但事先明確諸如廣告業(yè)務(wù)、推銷(xiāo)、找人、公司部業(yè)務(wù)不計(jì)入有效之列。 ）接聽(tīng)輪流順Word專(zhuān)業(yè)資料.序與接待客戶(hù)的順序相反。1．2．2銷(xiāo)售人員接聽(tīng)時(shí)，應(yīng)注意通話(huà)禮貌，拿起聽(tīng)筒先自報(bào)公案名，并問(wèn)候，如“您好，（項(xiàng)目法定名）”。1．2．3若屬找人的，應(yīng)回答：“請(qǐng)稍等”。若找人不在，則應(yīng)客氣地請(qǐng)對(duì)方留言或，以便回電。1．2．4若屬購(gòu)房者咨詢(xún)，則掌握重點(diǎn)簡(jiǎn)單說(shuō)明吸引對(duì)方前來(lái)看房，通話(huà)時(shí)間不可過(guò)長(zhǎng)。1．2．5工作時(shí)間盡量不打私人，不許長(zhǎng)時(shí)間通私人。嚴(yán)禁用銷(xiāo)售熱線(xiàn)打出和接聽(tīng)私人。1．2．6銷(xiāo)售人員在接聽(tīng)來(lái)電后，需認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)客戶(hù)來(lái)電記錄報(bào)表，并于每日下午18：10交至銷(xiāo)售主管處。1．3客戶(hù)接待、記錄規(guī)1．3．1銷(xiāo)售人員必須熟悉掌握每個(gè)專(zhuān)案的環(huán)境、位置、分布、大小、價(jià)格、付款方式、發(fā)展商情況等一切項(xiàng)目資料。1．3．2銷(xiāo)售人員應(yīng)于每日上班前準(zhǔn)備好如下銷(xiāo)售工具： 一套完整的資料（并配合行銷(xiāo)時(shí)的介紹流程，依序排例，裝于資料夾。 ）、計(jì)算器、名片、書(shū)寫(xiě)流暢銷(xiāo)的筆、客戶(hù)資料記錄簿。1．3．3每位銷(xiāo)售人員按排列順序輪流接待有效來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)。 （有效客戶(hù)是指咨詢(xún)有關(guān)項(xiàng)目容之來(lái)訪(fǎng)者，包括事先明確是同行咨詢(xún)或業(yè)務(wù)咨詢(xún) ）。1．3．4客戶(hù)上門(mén)時(shí)，銷(xiāo)售員必須主動(dòng)面帶笑容上前迎接， 并詢(xún)問(wèn)客戶(hù)意向，客戶(hù)如答復(fù)來(lái)過(guò)，應(yīng)由接的銷(xiāo)售人員接待。Word專(zhuān)業(yè)資料.1．3．5當(dāng)屬于本人的老客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)時(shí)，錯(cuò)過(guò)自己輪班接聽(tīng)及接待來(lái)訪(fǎng)的機(jī)會(huì)的，將不再保留。1．3．6銷(xiāo)售人員不得在接待前看到來(lái)訪(fǎng)人員，但明顯不是購(gòu)房客戶(hù)時(shí)，有意當(dāng)沒(méi)有看見(jiàn)，對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員不理不睬，造成極壞影響。1．3．7當(dāng)客戶(hù)表明購(gòu)樓之意愿后，則請(qǐng)客戶(hù)參觀模型，并加以簡(jiǎn)單介紹。介紹完畢，請(qǐng)客戶(hù)在恰當(dāng)?shù)慕徽剠^(qū)入座，并取出資料進(jìn)行詳細(xì)介紹，其他人員需為客戶(hù)沖茶、倒水。在介紹的過(guò)程中，銷(xiāo)售人員應(yīng)避免拿著資料照本宣科，必須注意客戶(hù)反應(yīng)，以掌握客戶(hù)心理及要求，并判斷客戶(hù)是屬于自購(gòu)、代購(gòu)還是咨詢(xún)，或是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1．3．8賣(mài)場(chǎng)秩序及銷(xiāo)控由銷(xiāo)售主管主持，接待客戶(hù)時(shí)必須按照所排順序，不得爭(zhēng)搶客戶(hù)。銷(xiāo)售人員在簽約前，必須將其客戶(hù)所定之房號(hào)與銷(xiāo)售主管核對(duì) 《銷(xiāo)控表》后方可簽約。1．3．9隨時(shí)注意自己的形象，必須保持微笑，態(tài)度誠(chéng)懇，語(yǔ)言親切，贏得客戶(hù)的好感及信賴(lài)。1．3．10不論成交與否，客戶(hù)離去時(shí)，銷(xiāo)售代表應(yīng)起身相送至大門(mén)，并說(shuō)“再見(jiàn)，歡迎再來(lái)”。接待客人完畢，須進(jìn)行桌椅歸位，清潔接待桌上的個(gè)人資料。1．3．11中午休息時(shí)間，值班人員須接待來(lái)電或來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)。1．3．12接待客戶(hù)時(shí)，其他人員不準(zhǔn)談笑和大聲喧嘩。1．3．13對(duì)于銷(xiāo)售人員在接待非自己客戶(hù)時(shí)，不熱情、不負(fù)責(zé)任、言語(yǔ)不禮貌、或遭到客戶(hù)投訴對(duì)于該銷(xiāo)售人員按當(dāng)時(shí)未發(fā)放獎(jiǎng)金的 20%予以扣除。全體Word專(zhuān)業(yè)資料.銷(xiāo)售人員在接待客戶(hù)時(shí)，不允許放下手中正在接待的客戶(hù)以發(fā)放名片及宣傳資料的方式和新來(lái)客戶(hù)交談，占用其它銷(xiāo)售人員接待客戶(hù)的機(jī)會(huì)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將給予處罰，扣除當(dāng)時(shí)未發(fā)放獎(jiǎng)金的 20%。不應(yīng)接聽(tīng)以免打斷與客戶(hù)的交談，其他人代接應(yīng)告知對(duì)方“對(duì)不起，請(qǐng)留下讓某某給您回復(fù)” 。1．3．14盡量利用樣板間、模型、銷(xiāo)控表等輔助資料工具，通過(guò)熟練介紹及參觀，營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛，以促成成交；1．3．15銷(xiāo)售人員每日認(rèn)真填寫(xiě)項(xiàng)目《客戶(hù)資料登記表》 （附表6）及《客戶(hù)洽談?dòng)涗泦巍罚ǜ奖?），將每日的入場(chǎng)客戶(hù)情況和舊客戶(hù)的跟進(jìn)情況詳細(xì)填寫(xiě) ,并具體分類(lèi)，督促自我客戶(hù)跟進(jìn)的工作；1．3．16銷(xiāo)售員必須每天填寫(xiě)《每日入場(chǎng)客戶(hù)登記表》 （附表8）及《每日來(lái)電客戶(hù)統(tǒng)計(jì)表》（附表9），每日在下午6：10交銷(xiāo)售主管存檔，必要時(shí)提出個(gè)人分析匯報(bào)。1．4客戶(hù)追蹤1．4．1銷(xiāo)售員要主動(dòng)開(kāi)拓市場(chǎng)，不可依賴(lài)客戶(hù)上門(mén)，對(duì)于來(lái)過(guò)公司而未成交的客戶(hù)，必須主動(dòng)跟蹤聯(lián)系，繼續(xù)了解說(shuō)服；1．4．2原則上以客戶(hù)上門(mén)后 3天要進(jìn)行第一次追蹤，可用或其他方式，并將談話(huà)容及結(jié)論加以記錄，以免混淆；1．4．3追蹤客戶(hù)時(shí)，需事前了解客戶(hù)前次交談容及答復(fù)，并準(zhǔn)備好幾個(gè)適當(dāng)?shù)恼T因；1．4．4銷(xiāo)售員需追蹤自己的客戶(hù)，如老客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)而銷(xiāo)售人員外出時(shí)，可請(qǐng)其他同事代為接待。Word專(zhuān)業(yè)資料.1．5簽約程序填寫(xiě)合同 客戶(hù)簽字、蓋章 檢驗(yàn)客戶(hù)提供資料繳交房款 寫(xiě)交接表 遞交銷(xiāo)售主管復(fù)核 遞交公司 填寫(xiě)簽約日?qǐng)?bào)表．銷(xiāo)售程序2．1咨詢(xún)、看房、洽談2．1．1客戶(hù)到售樓處咨詢(xún)，營(yíng)銷(xiāo)人員負(fù)責(zé)接待、介紹、看房和洽談，引導(dǎo)客戶(hù)填寫(xiě)各類(lèi)登記表和調(diào)查表。2．2認(rèn)購(gòu)2．2．1客戶(hù)確定購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)辦人在確認(rèn)銷(xiāo)控同時(shí)進(jìn)行了價(jià)格申報(bào)后，與買(mǎi)方簽訂《買(mǎi)賣(mài)雙方臨時(shí)合約》（或《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》）。2．3簽訂臨時(shí)合約（或《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》）2．3．1臨時(shí)合約須明確填寫(xiě)買(mǎi)方姓名（即將來(lái)產(chǎn)權(quán)人姓名） 、聯(lián)系和地址（郵寄能收到的地址）、身份證，所定購(gòu)樓座室號(hào)、面積、售價(jià)和付款方式，臨時(shí)合約一式四聯(lián)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽字蓋章后（賣(mài)方須經(jīng)辦人和銷(xiāo)售主管共同簽署并加蓋協(xié)議書(shū)專(zhuān)用章），第一聯(lián)留營(yíng)銷(xiāo)策劃部，第二聯(lián)給客戶(hù)， 最后二聯(lián)給財(cái)務(wù)。按揭付款的，須告知《按揭須知》。Word專(zhuān)業(yè)資料.2．4收取定金臨時(shí)合約簽訂后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人陪同買(mǎi)方到財(cái)務(wù)部交納定金，同時(shí)將最后二聯(lián)臨時(shí)合約交財(cái)務(wù)備案。2．5催繳樓款2．5．1根據(jù)臨時(shí)合約約定的付款方式和付款期限，聯(lián)系買(mǎi)方按時(shí)付款，逾期多時(shí)不交款的，須發(fā)催告函，仍無(wú)反映的，三個(gè)月后作撻定處理。2．6簽署房屋預(yù)/出售合同2．6．1買(mǎi)方交付了首期樓款或全部樓款的同時(shí)，須簽署《房屋預(yù)售合同》 。合同為格式合同，未經(jīng)公司允許，不得擅自修改或添加任何條款。合同必須認(rèn)真填寫(xiě)，字跡清晰整齊，如有填錯(cuò)修改或經(jīng)公司同意修改或添加條款的地方，須同時(shí)加蓋公司校正章和買(mǎi)方私章。2．7合同登記2．7．1預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)交易中心登記生效。境外身份的，須經(jīng)市公證處公證后方可登記。2．8催辦按揭手續(xù)2．8．1買(mǎi)方選擇按揭付款的，須在簽署《房屋預(yù)售合同》時(shí)，向公司按揭業(yè)務(wù)主管或公司指定的代理機(jī)構(gòu)交齊按揭所需所有資料。待銀行委托的代理機(jī)構(gòu)審核資料無(wú)誤后，通知買(mǎi)方簽署抵押貸款合同并另約時(shí)間通知買(mǎi)方作抵押貸款合同公證。銀行審核所有資料、合同及收費(fèi)無(wú)誤后，向發(fā)展商發(fā)放貸款。2．9填寫(xiě)樓宇成交申報(bào)單2．9．1臨時(shí)合約（或購(gòu)房協(xié)議書(shū)）簽妥的次日前，經(jīng)辦人填寫(xiě)《樓宇銷(xiāo)售Word專(zhuān)業(yè)資料.成交申報(bào)單》（附表10）交銷(xiāo)售主管向公司領(lǐng)導(dǎo)申報(bào)。銷(xiāo)控人員每日需認(rèn)真填寫(xiě)項(xiàng)目《每日成交記錄》（附表11）上報(bào)公司。2．10收樓2．10．1現(xiàn)房出售合同簽署登記，財(cái)務(wù)部確認(rèn)收到買(mǎi)方全部樓款后，由營(yíng)銷(xiāo)策劃部發(fā)《入伙通知書(shū)》（附表12）通知業(yè)主收樓。2．10．2期房根據(jù)預(yù)售合同約定符合交房標(biāo)準(zhǔn)的，發(fā)《入伙通知書(shū)》通知業(yè)主收樓。2．10．3期房收樓程序：2．10．3．1一次性付款、分期付款或正常辦理按揭的，財(cái)務(wù)部確認(rèn)收到全部樓款，結(jié)清預(yù)實(shí)測(cè)面積退、補(bǔ)款后，營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)簽署《房屋交接書(shū)》 ，然后到物業(yè)管理公司交納入伙費(fèi)用，驗(yàn)樓交接鑰匙。2．10．3．2自行辦理按揭的，須在房產(chǎn)證辦理好后，才能收樓?；蛘呶邪l(fā)展商指定的代理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)證后，方能收樓。．銷(xiāo)控管理3．1售樓處銷(xiāo)控售樓員每銷(xiāo)售出一套住宅，均需告知其他售樓員，在價(jià)格表上及時(shí)銷(xiāo)控。3．2公司銷(xiāo)控3．2．1售樓處每日17：20前將當(dāng)日的銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)傳真至公司，由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目統(tǒng)一銷(xiāo)控。3．2．2公司領(lǐng)導(dǎo)可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售情況實(shí)施封盤(pán)或保留部分單位等措施。Word專(zhuān)業(yè)資料.3．2．3銷(xiāo)控人員每日需與銷(xiāo)售主管及財(cái)務(wù)部有關(guān)人員核對(duì)銷(xiāo)售情況。．客戶(hù)購(gòu)房特殊要求管理規(guī)4．1客戶(hù)申請(qǐng)折扣的審批流程銷(xiāo)售員填寫(xiě)優(yōu)惠（折扣）申請(qǐng)表銷(xiāo)售員遞交銷(xiāo)售主管簽署意見(jiàn)銷(xiāo)售主管遞交部門(mén)經(jīng)理簽署意見(jiàn)部門(mén)經(jīng)理報(bào)主管副總經(jīng)理審批主管副總經(jīng)理報(bào)總經(jīng)理審核Word專(zhuān)業(yè)資料.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后執(zhí)行并存檔銷(xiāo)售人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活應(yīng)變，在許可圍向銷(xiāo)售主管提出，由銷(xiāo)售主管填寫(xiě)《中海會(huì)會(huì)員優(yōu)惠折扣申請(qǐng)表》 （附表 13）或《銷(xiāo)售特別優(yōu)惠價(jià)格審批表》（附表14），由銷(xiāo)售主管根據(jù)購(gòu)房特殊折扣審批程序逐級(jí)申報(bào)審批后方可承諾買(mǎi)家。4．2客戶(hù)補(bǔ)充協(xié)議的審批流程原則上按公司標(biāo)準(zhǔn)格式補(bǔ)充協(xié)議執(zhí)行，若客戶(hù)確有其他合理要求的，需填寫(xiě)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同/認(rèn)購(gòu)書(shū)特殊條款修改（增補(bǔ)）審批會(huì)簽表》(附表15)按如下流程審批?？蛻?hù)提出補(bǔ)充協(xié)議的書(shū)面修改意見(jiàn)銷(xiāo)售員將補(bǔ)充協(xié)議遞交給銷(xiāo)售主管，由銷(xiāo)售主管上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理審批營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理報(bào)主管副總經(jīng)理審核后執(zhí)行4．3客戶(hù)付款方式等特殊要求的審批流程Word專(zhuān)業(yè)資料銷(xiāo)售人員報(bào)銷(xiāo)售主管.報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理報(bào)主管副總經(jīng)理審批后，執(zhí)行及備案因付款方式等的變化引起合同變更，由銷(xiāo)售主管通知財(cái)務(wù)部一般情況下，不予接受其他特殊要求的申請(qǐng)。特別情況下，銷(xiāo)售人員需向銷(xiāo)售主管提出要求，由銷(xiāo)售主管填寫(xiě)項(xiàng)目《顧客特殊要求申請(qǐng)》 （附表16），由營(yíng)銷(xiāo)策劃部統(tǒng)一提出處理意見(jiàn)，并報(bào)主管副總經(jīng)理審批。在處理意見(jiàn)未能獲批的情況下，任何人不得擅自答應(yīng)客戶(hù)的任何要求。4．4認(rèn)購(gòu)變更認(rèn)購(gòu)變更包括認(rèn)購(gòu)單元的轉(zhuǎn)換、 認(rèn)購(gòu)單位的加名、減名等容。如遇特殊情況，由銷(xiāo)售主管向公司書(shū)面申請(qǐng)，逐級(jí)申報(bào)審批后，按審批意見(jiàn)辦理（程序同客戶(hù)付款方式等特殊要求的審批流程）。4．5延遲繳交樓款銷(xiāo)售人員向銷(xiāo)售主管提出要求，由銷(xiāo)售主管并填寫(xiě)《客戶(hù)特殊原因延遲繳款申請(qǐng)表》（附表17）逐級(jí)申報(bào)審批后，按審批意見(jiàn)辦理。一般情況下，首期款不予延期。4．6撻定4．6．1臨時(shí)定金的撻定在準(zhǔn)買(mǎi)家未按照指定的時(shí)間補(bǔ)齊定金的情況下，銷(xiāo)售主管需致電該準(zhǔn)買(mǎi)家，了解清楚各種情況，盡量說(shuō)服準(zhǔn)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)該單元，在準(zhǔn)買(mǎi)家肯定表示不予購(gòu)買(mǎi)時(shí)，Word專(zhuān)業(yè)資料.可按照撻定處理，填寫(xiě)《客戶(hù)撻（退）定 /退樓申報(bào)單》（附表18）逐級(jí)申報(bào)，同時(shí)將該單元進(jìn)行銷(xiāo)售。4．6．2定金的撻定在買(mǎi)家未按照指定的時(shí)間交付樓款并簽定合同的情況下，由銷(xiāo)售主管根據(jù)具體情況進(jìn)行撻定的手續(xù)辦理，銷(xiāo)售主管必須依據(jù)營(yíng)銷(xiāo)策劃部出具的書(shū)面通知方可進(jìn)行撻定單位的再次銷(xiāo)售。．客戶(hù)確認(rèn)原則5．1客戶(hù)已進(jìn)入售樓處洽淡講解沙盤(pán)為確認(rèn)，記接待客戶(hù)一次， （包括尋問(wèn)商業(yè)或了解情況、市調(diào)等等）。5．2銷(xiāo)售員按照輪流接待順序接待來(lái)人、接聽(tīng)，錯(cuò)過(guò)順序者不記補(bǔ)回。接聽(tīng)做接聽(tīng)記錄，接待來(lái)人做來(lái)訪(fǎng)記錄。5．3每日業(yè)務(wù)員須在 18：10前交當(dāng)日的《每日入場(chǎng)客戶(hù)登記表》以供銷(xiāo)售主管確認(rèn)。如發(fā)生撞單情況，以表中記錄的先后順序?yàn)闇?zhǔn)。5．4老客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)或進(jìn)門(mén)后，經(jīng)銷(xiāo)售人員詢(xún)問(wèn)說(shuō)： “您與我們聯(lián)系過(guò)嗎？如說(shuō)聯(lián)系過(guò)，與某某聯(lián)系過(guò)”，由當(dāng)事業(yè)務(wù)員接待。如當(dāng)事人休息，由目前接待的人員繼續(xù)接待，當(dāng)日成交業(yè)績(jī)歸當(dāng)事人。如當(dāng)事人在接待其它客戶(hù)，不能進(jìn)行接待時(shí)，請(qǐng)客戶(hù)稍等或幫忙接待，待當(dāng)事人送走自己的客戶(hù)后，將客戶(hù)轉(zhuǎn)交回當(dāng)事人。5．5從客戶(hù)追蹤記錄的最后追蹤日期記載起兩個(gè)月視為客戶(hù)有效期。 在有效期，由另一銷(xiāo)售人員接待成交，業(yè)績(jī)歸追蹤該客戶(hù)的銷(xiāo)售人員。如果超過(guò)記錄有效期視為新客戶(hù)接待。銷(xiāo)售人員之間不得發(fā)生爭(zhēng)搶接待客戶(hù)的現(xiàn)象。5．6來(lái)訪(fǎng)不是同一人，但是同一家人；以第一接待來(lái)人記錄日期為確認(rèn)，歸Word專(zhuān)業(yè)資料.第一接觸人；發(fā)生此情況，業(yè)務(wù)員應(yīng)該互相幫助、友好禮讓。5．7如老客戶(hù)帶來(lái)的新客戶(hù)，指定找某銷(xiāo)售人員，如該銷(xiāo)售人員在，該客戶(hù)歸該銷(xiāo)售人員。如該銷(xiāo)售人員不在，按新客戶(hù)接待。．搶客戶(hù)確認(rèn)及處罰原則6．1如客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)時(shí)指定找某銷(xiāo)售人員， 但接待人員推絕不給找，而自行接待，視為搶客戶(hù)。6．2不按照每日排班順序接待客戶(hù)，有意跳過(guò)其它業(yè)務(wù)員，視為搶客戶(hù)。6．3進(jìn)門(mén)的客戶(hù)，接待員沒(méi)有問(wèn)：“是否與我們聯(lián)系過(guò)”，但在接待過(guò)程中，得知是來(lái)找其他業(yè)務(wù)員，或已預(yù)約的客戶(hù)而不還給當(dāng)事人，視為搶客戶(hù)。6．4擅自聯(lián)系其他業(yè)務(wù)人員的客戶(hù)，視為搶客戶(hù)。6．5一次性進(jìn)來(lái)數(shù)批客戶(hù)，而銷(xiāo)售人員未進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，在交談過(guò)程中發(fā)現(xiàn)客戶(hù)并非一起的，一人自行接待多組客戶(hù)，視為搶客戶(hù)。違反以上原則，處罰停接客戶(hù)一周。．合同管理7．1合同審查7．1．1檢查合同備案資料是否齊全。7．1．2確認(rèn)所接收合同的特殊條款。7．1．3合同上不需填寫(xiě)容處要?jiǎng)潯痢?．1．4檢查合同上業(yè)主的個(gè)人名章是否齊全。7．2將業(yè)主姓名、樓座號(hào)、合同號(hào)、付款方式、特殊條款錄入電腦，并登記備案，計(jì)算印花稅，并附在合同正本上。Word專(zhuān)業(yè)資料.7．3按合同評(píng)審程序進(jìn)行審批、會(huì)簽。7．4合同送國(guó)土局備案。7．5將做完預(yù)售登記的合同錄入電腦，以備查詢(xún)，并登記。7．6將合同按照樓座號(hào)、單元號(hào)以及戶(hù)型存檔。．客戶(hù)投訴處理8．1銷(xiāo)售人員直接處理客戶(hù)的投訴，并填寫(xiě)《客戶(hù)投訴記錄單》 （附表19），如遇到無(wú)法解決的問(wèn)題，逐級(jí)向上反映；8．2銷(xiāo)售主管需及時(shí)將客戶(hù)投訴情況上報(bào)公司，當(dāng)日將《客戶(hù)投訴記錄單》上交營(yíng)銷(xiāo)策劃部，最終由公司統(tǒng)籌安排；8．3客戶(hù)投訴處理結(jié)果需及時(shí)通知客戶(hù)。．銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)列管理9．1樓書(shū)、價(jià)格表等平面宣傳品9．1．1日常所需樓書(shū)、平面圖、價(jià)格表、認(rèn)購(gòu)須知整理成套，整齊劃一地?cái)[放于售樓部指定的展示架，銷(xiāo)售人員如發(fā)現(xiàn)宣傳資料不足時(shí)應(yīng)主動(dòng)加以補(bǔ)充；9．1．2宣傳海報(bào)、大量樓書(shū)等宣傳品存放于售樓部指定的倉(cāng)庫(kù)，并按照分類(lèi)整齊擱置，且由銷(xiāo)控人員進(jìn)行《貨品出 /入登記表》（附表20）的記錄；9．2模型、展板等立體宣傳品9．2．1固定于售樓部的模型、展板等宣傳品，未經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理同意禁止隨意挪動(dòng)；9．2．2集中銷(xiāo)售期或公關(guān)活動(dòng)期間所用的宣傳品在擺放到位后，未經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理的同意不可隨意挪動(dòng)；9．2．3集中銷(xiāo)售期或公關(guān)活動(dòng)結(jié)束后，已收回的宣傳品需由有關(guān)派發(fā)負(fù)責(zé)人員與項(xiàng)目駐現(xiàn)場(chǎng)主管進(jìn)行交接登記，登記后放回售樓部指定的倉(cāng)庫(kù)，同時(shí)由銷(xiāo)售主管進(jìn)行《貨品出/入登記表》的登記。．公司文件管理Word專(zhuān)業(yè)資料.10．1銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接到營(yíng)銷(xiāo)部傳真或發(fā)送至現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)文件，應(yīng)按照文件容認(rèn)真執(zhí)行，未經(jīng)公司同意，任何人無(wú)權(quán)背離該文件容執(zhí)行，如有不明需及時(shí)詢(xún)問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理；10．2所有公司文件需根據(jù)分類(lèi)進(jìn)行歸檔，以便于日常的查證；10．3銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)注意敏感及機(jī)密資料的保管，無(wú)公司許可禁止外泄于其他工作人員，且非相關(guān)負(fù)責(zé)人員不得私自查閱該類(lèi)資料。三、培訓(xùn)及考核．培訓(xùn)員工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)包括：房地產(chǎn)基本知識(shí)、公司樓盤(pán)特色（規(guī)劃、戶(hù)型、建筑、教育、景觀、功能等）、區(qū)域樓市概況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況、營(yíng)銷(xiāo)基本知識(shí)、推銷(xiāo)策略與技巧、投訴處理方法、刁鉆顧客應(yīng)對(duì)措施、合同簽訂程序、按揭辦證等流程等等）。具體培訓(xùn)容如下：1．1營(yíng)銷(xiāo)策劃部工作流程及行為規(guī)；1．2產(chǎn)品理解：規(guī)劃、平面、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套等；1．3發(fā)展商介紹及經(jīng)營(yíng)理念；1．4項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析；1．5營(yíng)銷(xiāo)策略思路理解。1．6市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；1．7工程知識(shí)；1．8入住須知及物業(yè)管理；Word專(zhuān)業(yè)資料.1．9計(jì)價(jià)及按揭知識(shí)；1．10投資分析；1．11合同及法律知識(shí)；1．12銷(xiāo)售技巧；1．13客戶(hù)信息資料的獲取技巧；1．14買(mǎi)家分析；1．15各種銷(xiāo)售表格的填寫(xiě)規(guī)。．培訓(xùn)形式講座、演講、觀摩考察、案例解剖、研討會(huì)。．培訓(xùn)考評(píng)3．1考核方法3．1．1面試；3．1．2筆試；3．1．3背誦（基本流程和知識(shí)）。3．2考核容3．2．1區(qū)域樓市概況3．2．2本樓盤(pán)概況（樓盤(pán)所處位置、對(duì)發(fā)展商的介紹、配套設(shè)施、交樓時(shí)間、現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度、樓宇外觀介紹、外圍情況）3．2．3開(kāi)發(fā)理念（賣(mài)點(diǎn)）3．2．3售樓禮儀3．2．4工作流程Word專(zhuān)業(yè)資料.3．2．5工作容3．2．6銷(xiāo)售知識(shí)3．2．7接待規(guī)3．2．8應(yīng)變能力（對(duì)售樓員處理突發(fā)性事故或面對(duì)刁鉆顧客時(shí)的應(yīng)變能力進(jìn)行考核）。Word專(zhuān)業(yè)資料.廣告及制作管理制度一、廣告公司的選擇1．選擇方式通過(guò)對(duì)眾多廣告公司的考察及比較，以招標(biāo)的形式，確定合作的廣告公司。．選擇流程2．1通過(guò)主要媒體地產(chǎn)版的廣告提示，以及主動(dòng)尋訪(fǎng)業(yè)務(wù)的廣告公司來(lái)源，建立《廣告公司考察登記卡片》（附表21），建立檔案，在合格廣告代理商檔案庫(kù)中結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和廣告公司的特點(diǎn)，初步確定競(jìng)標(biāo)單位。2．2對(duì)已初步確定為競(jìng)標(biāo)單位的廣告公司進(jìn)行考核， 編制《廣告公司資格預(yù)審、考察記錄表》（附表22）。其容主要有：公司主要的服務(wù)方向、規(guī)模、實(shí)力、收費(fèi)方式等。2．3根據(jù)了解、考核，確定競(jìng)標(biāo)單位。2．4編制《項(xiàng)目廣告代理招標(biāo)書(shū)》（附表23）及準(zhǔn)備項(xiàng)目相關(guān)資料，發(fā)放招標(biāo)文件和相關(guān)資料，宣布競(jìng)標(biāo)規(guī)則。如競(jìng)標(biāo)單位要求答疑，根據(jù)具體情況組織公司相關(guān)部門(mén)及各投標(biāo)單位召開(kāi)公開(kāi)答疑會(huì)。2．5競(jìng)標(biāo)單位在規(guī)定時(shí)間分別遞交作品稿件，并通過(guò)小型提案會(huì)進(jìn)行講解、說(shuō)明。2．6對(duì)遞交作品及競(jìng)標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)比， 并與其中意向單位進(jìn)行價(jià)格及主要條款的洽談。2．7編制《比價(jià)表》（附表24），組織定標(biāo)工作，完成《開(kāi)標(biāo)記錄表》（附表Word專(zhuān)業(yè)資料.25）、《定標(biāo)記錄表》（附表 26）、《招標(biāo)文件評(píng)審記錄》（附表 27），確定意向單位。2．7與意向單位就取費(fèi)形式及標(biāo)準(zhǔn)、 服務(wù)容、質(zhì)量要求等主要合同條款進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后，向該意向單位發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》 （附表28）。2．8向中標(biāo)單位發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》，通知書(shū)中應(yīng)列明中標(biāo)價(jià)（或取費(fèi)形式）、服務(wù)容、質(zhì)量要求等主要合同條款。2．9與中標(biāo)單位協(xié)定合同容，經(jīng)公司有關(guān)部門(mén)及主管副總經(jīng)理評(píng)審并在 《對(duì)外合同審批表》（附表29）中注明意見(jiàn)，最后由主管副總經(jīng)理及總經(jīng)理確定。2．10由總經(jīng)理簽署廣告服務(wù)合同。．考核與更換在與廣告公司合作期間，我方將積極配合及監(jiān)督其工作，并定期對(duì)其考核，根據(jù)考核結(jié)果上報(bào)總經(jīng)理確定是否需要更換。3．1考核標(biāo)準(zhǔn)3．1．1工作是否能按時(shí)認(rèn)真、負(fù)責(zé)完成。3．1．2設(shè)計(jì)、創(chuàng)意是否與項(xiàng)目形象保持一致及獨(dú)具風(fēng)格， 并不斷有所創(chuàng)新。3．1．3創(chuàng)意小組人員是否固定并有所擴(kuò)充。3．1．4廣告效果反饋是否良好及達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。3．2更換若廣告公司在我方定期考核中表現(xiàn)不佳，以書(shū)面形式報(bào)主管副總經(jīng)理及總經(jīng)理同意后，將根據(jù)廣告公司選擇工作流程，重新確定廣告服務(wù)公司。二、制作公司的選擇Word專(zhuān)業(yè)資料.可參考廣告公司的選擇制度。三、媒體的選擇1．選擇方式通過(guò)對(duì)各主要媒體進(jìn)行考察及比較，確定采用合作的媒體及媒體組合。．選擇流程2．1對(duì)各主要媒體進(jìn)行考察。其容主要包括：主要目標(biāo)客戶(hù)群、發(fā)行量（收視率、收聽(tīng)率）、歷年廣告發(fā)布量及金額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。2．6編制《比價(jià)表》，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核，上報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。2．8與媒體協(xié)商確定合同容，經(jīng)公司有關(guān)部門(mén)及主管副總經(jīng)理評(píng)審并在 《合同會(huì)簽表》中注明意見(jiàn)，最后由總經(jīng)理確定。2．9由公司總經(jīng)理簽署媒體服務(wù)合同。四、廣告計(jì)劃編制．制定廣告計(jì)劃制定《項(xiàng)目廣告推廣月計(jì)劃書(shū)》，上報(bào)主管副總經(jīng)理。主要容包括投放時(shí)間、投放媒體、投放形式、投放量、主要訴求點(diǎn)及廣告預(yù)算等。．實(shí)施經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，安排廣告投放工作。以《廣告設(shè)計(jì)任務(wù)發(fā)布書(shū)》 （附表30）形式，書(shū)面通知廣告公司有關(guān)廣告設(shè)計(jì)的要求。．變更特殊情況增加的計(jì)劃外廣告應(yīng)提前七天上報(bào)公司總經(jīng)理，同意后編制《廣告設(shè)計(jì)任務(wù)發(fā)布書(shū)》。Word專(zhuān)業(yè)資料.．編制廣告分析每月初對(duì)上一項(xiàng)目的廣告效果進(jìn)行評(píng)估和分析，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告進(jìn)行跟蹤、分析，將廣告分析上報(bào)公司總經(jīng)理。五、設(shè)計(jì)方案容及相關(guān)資料的確定．產(chǎn)品相關(guān)資料項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)（包括總平面、戶(hù)型平面、立面圖等） 、園林環(huán)境、建筑材料應(yīng)用、新技術(shù)應(yīng)用等相關(guān)資料由設(shè)計(jì)研究部、工程部在任務(wù)書(shū)發(fā)布前 2天提供。．促銷(xiāo)信息相關(guān)資料在任務(wù)書(shū)發(fā)布前 2天提供，具體容由本部門(mén)經(jīng)理擬定。．相關(guān)資料的變更在廣告公司設(shè)計(jì)期間如果發(fā)生資料變更，各相關(guān)部門(mén)必須以書(shū)面的形式告知本部門(mén)，本部門(mén)將以書(shū)面的形式知會(huì)廣告公司。六、廣告工作日常管理．廣告預(yù)算的編制及審批1．1總體廣告預(yù)算的編制和審批營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)根據(jù)地區(qū)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)編制具體項(xiàng)目的總體廣告預(yù)算。在集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)決策委員會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的《營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》的有關(guān)批復(fù)的基礎(chǔ)上編制詳細(xì)的媒體、公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)、銷(xiāo)售物料制作、宣傳品等分類(lèi)預(yù)算，報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。1．2階段廣告預(yù)算的編制和審批本公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)根據(jù)具體的銷(xiāo)售部署，在各個(gè)銷(xiāo)售階段前，編制該階段的廣告預(yù)算，按本公司的財(cái)務(wù)規(guī)定，報(bào)總經(jīng)理或主管副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。．廣告創(chuàng)意的確定廣告創(chuàng)意要嚴(yán)格遵循項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略。廣告的創(chuàng)意過(guò)程由營(yíng)銷(xiāo)策劃部的具體Word專(zhuān)業(yè)資料.項(xiàng)目的專(zhuān)職廣告管理人員負(fù)責(zé)跟進(jìn)。重大創(chuàng)意可以分別由本公司總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持召開(kāi)討論會(huì)，項(xiàng)目銷(xiāo)售主管、廣告主管、廣告公司人員、策劃主管參加。廣告創(chuàng)意完成后需填寫(xiě)《廣告設(shè)計(jì)方案審批表》 （附表31）經(jīng)主管副總經(jīng)理確定認(rèn)可后方能執(zhí)行。2．1報(bào)紙廣告管理報(bào)紙廣告創(chuàng)意形成后由廣告管理人員簽字并由經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理確認(rèn)，填寫(xiě)《廣告設(shè)計(jì)任務(wù)發(fā)布書(shū)》報(bào)主管副總經(jīng)理審批后方可輸出刊登。2．2樓書(shū)創(chuàng)意管理在樓書(shū)創(chuàng)意、設(shè)計(jì)過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)策劃部須會(huì)同設(shè)計(jì)部、工程部對(duì)樓書(shū)中有關(guān)總規(guī)建筑平面及立面圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑特色表述等進(jìn)行評(píng)審。樓書(shū)創(chuàng)意在本公司圍基本確定的情況下，由主管副總經(jīng)理及總經(jīng)理審批后報(bào)集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃中心備案。2．3影視廣告創(chuàng)意管理影視廣告創(chuàng)意須經(jīng)本公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理、 主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理共同評(píng)審。2．4宣傳單創(chuàng)意管理在具體的營(yíng)銷(xiāo)策略的指導(dǎo)下，結(jié)合已有的廣告創(chuàng)意的基礎(chǔ)上的宣傳單創(chuàng)意可營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理評(píng)議后，報(bào)主管副總經(jīng)理確定。2．5平面圖創(chuàng)意設(shè)計(jì)管理平面圖創(chuàng)意設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)策劃部、設(shè)計(jì)管理部會(huì)簽后，報(bào)主管副總經(jīng)理確定。2．6賣(mài)場(chǎng)包裝管理（售樓處宣傳展板、廣告畫(huà)、燈箱、旗幟、指示牌、告示牌等）營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)會(huì)同廣告公司編制賣(mài)場(chǎng)包裝專(zhuān)題報(bào)告，由主管副總經(jīng)理評(píng)審確定有關(guān)方案，并報(bào)集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃中心備案。2．7戶(hù)外廣告（車(chē)身、路牌等）有關(guān)設(shè)計(jì)需報(bào)主管副總經(jīng)理確定。2．8廣告創(chuàng)意成果的管理項(xiàng)目的廣告創(chuàng)意成果（影視廣告過(guò)程稿及正稿、平面報(bào)廣創(chuàng)意過(guò)程稿及正稿、刊登稿、樓書(shū)、宣傳單、平面圖等）由廣告管理主管負(fù)責(zé)整理，每月將整理好的資料分類(lèi)分期移交至經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)策劃部檔案管理員處統(tǒng)一管理，其中平面創(chuàng)意部分要求不少于一式二份，并要求廣告公司提供光盤(pán)，影視創(chuàng)意廣告要求保存專(zhuān)業(yè)帶和Word專(zhuān)業(yè)資料.光盤(pán)。．營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)活動(dòng)管理費(fèi)用在1萬(wàn)元以下的公關(guān)活動(dòng)，委托單位由營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理根據(jù)合格公關(guān)公司檔案提出建議，并至少組織 3家公關(guān)公司進(jìn)行報(bào)價(jià)，報(bào)主管副總經(jīng)理審批。壹萬(wàn)元以上的公關(guān)活動(dòng)，在至少組織 3家公關(guān)公司報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，上報(bào)總經(jīng)理審批并組織招標(biāo)，營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)組織有總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理參加的回標(biāo)方案評(píng)審，該類(lèi)公關(guān)活動(dòng)的委托需報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。．新聞宣傳管理4．1建立統(tǒng)一的對(duì)外發(fā)言制本公司總經(jīng)理為本公司的對(duì)外發(fā)言人，原則上新聞媒體有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)采訪(fǎng)由營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理進(jìn)行聯(lián)絡(luò)安排，由總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)的有關(guān)人員接受采訪(fǎng)。4．2宣傳稿的審定營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)與新聞媒體、記者保持緊密聯(lián)系。對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)宣傳稿，在條件允許的情況下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理應(yīng)盡可能可先閱讀有關(guān)新聞并負(fù)責(zé)審定工作；對(duì)其中涉及企業(yè)宣傳的稿件在條件許可的情況下，在主管副總經(jīng)理審閱后報(bào)總經(jīng)理審定。5．宣傳物料制作的管理5．1售樓模型售樓模型1萬(wàn)元以下的制作需由營(yíng)銷(xiāo)策劃部會(huì)同設(shè)計(jì)部確定 3家及以上的公司參予投標(biāo)，并報(bào)主管副總經(jīng)理審批確定制作公司；售樓模型 1萬(wàn)元以上的制作由營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)組織總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理參加的制作公司考察確定投標(biāo)單位，由不少于3家制作公司參予投標(biāo)，由總經(jīng)理審批確定制作公司。5．2電視廣告制作營(yíng)銷(xiāo)策劃部需選擇 3家及以上的制作公司就導(dǎo)演拍攝手法、場(chǎng)景、人物等綜合報(bào)價(jià)。由營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)組織總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理參加的制作公司考察確定投標(biāo)單位，由不少于 3家制作公司參予投標(biāo)，由主管副總經(jīng)理及總經(jīng)理審批確定制作公司。5．3印刷品、禮品及其他小制作5．3．1適用圍Word專(zhuān)業(yè)資料.包括樓書(shū)、平面圖冊(cè)、樓書(shū)袋、文件袋、信封、信紙、紙杯等銷(xiāo)售物料；夾報(bào)、宣傳單、海報(bào)、名信片等短期促銷(xiāo)宣傳資料；展板（非售樓處固定用） 、銷(xiāo)控噴畫(huà)等展示物料；雨傘、 T恤、水杯等贈(zèng)送宣傳用禮品；及客戶(hù)接送車(chē)臨時(shí)包裝噴畫(huà)、即時(shí)貼等等一切零散易消耗宣傳用品。5．3．2審批程序1萬(wàn)元以下的印刷品小制作營(yíng)銷(xiāo)策劃部組織經(jīng)至少 3家公司比價(jià)，并報(bào)主管副總經(jīng)理審批確定制作公司； 1萬(wàn)元以上的制作需組織招標(biāo)程序并報(bào)本公司總經(jīng)理審批，確定制作公司。在確認(rèn)制作承攬商后，填寫(xiě)《對(duì)外合同審批表》連同制作承攬合同，并附上《宣傳物料制作比價(jià)申報(bào)表》，按照公司合同評(píng)審制度逐級(jí)呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。5．3．3重復(fù)制作對(duì)于重復(fù)委托制作相同制作品或類(lèi)似制作品，經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)可直接在檔案庫(kù)中選取廠(chǎng)家進(jìn)入比價(jià)階段。．現(xiàn)場(chǎng)包裝制作方案（包括模型）的安裝與維護(hù)6．1組織設(shè)計(jì)研究部、工程部配合安裝、懸掛。6．2負(fù)責(zé)日常的維護(hù)工作，如發(fā)現(xiàn)損毀情況應(yīng)及時(shí)通知廣告公司進(jìn)行維護(hù)。．宣傳物料及其他印刷品的驗(yàn)收7．1對(duì)宣傳印刷品紙質(zhì)、印刷色彩效果、印刷清晰度、裝訂質(zhì)量等的驗(yàn)收，并且檢驗(yàn)廣告公司或印刷公司提交的成品是否按照我司要求進(jìn)行制作。如發(fā)現(xiàn)不合格，則要求廣告公司或印刷公司立即整改，并按照合同約定賠償我司損失。7．2負(fù)責(zé)驗(yàn)收印刷品的數(shù)量并確認(rèn)送貨時(shí)間以及填寫(xiě) 《宣傳印刷品（或禮品）驗(yàn)收記錄表》（附表32）。7．3與施工現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)系緊密的廣告制作方案的驗(yàn)收，如燈箱廣告、工地圍墻、廣告牌等，組織設(shè)計(jì)研究部、工程技術(shù)部共同驗(yàn)收。Word專(zhuān)業(yè)資料.．宣傳物料及其他印刷品或禮品的保管負(fù)責(zé)宣傳物料及其他印刷品或禮品的保管，所有發(fā)放出的印刷品或禮品都要做記錄，印刷品或禮品用完之前要及時(shí)通知部門(mén)經(jīng)理。．履約評(píng)審當(dāng)廣告設(shè)計(jì)或物料制作完成后， 項(xiàng)目廣告師應(yīng)填寫(xiě)《廣告設(shè)計(jì)/制作公司履約情況評(píng)審表》（附表33），對(duì)合作單位進(jìn)行評(píng)審。七、價(jià)格管理．我方提出制作或發(fā)布任務(wù)，由廣告公司、制作公司或媒體提供詳盡的報(bào)價(jià)。．編制《比價(jià)表》，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核，上報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。．在與廣告公司、制作公司或媒體協(xié)商確定合同容時(shí)，明確付款方式。Word專(zhuān)業(yè)資料.物業(yè)租賃管理制度本制度適用于公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中未出售且計(jì)劃用于出租的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)。物業(yè)租賃業(yè)務(wù)由營(yíng)銷(xiāo)策劃部專(zhuān)人管理，并由財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司及相關(guān)部門(mén)協(xié)助進(jìn)行。營(yíng)銷(xiāo)策劃部專(zhuān)人負(fù)責(zé)辦理出租物業(yè)的《房屋租賃許可證》 。．物業(yè)租賃操作程序．1營(yíng)銷(xiāo)策劃部專(zhuān)人負(fù)責(zé)公司物業(yè)租賃工作。負(fù)責(zé)來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的接待，作好《租賃業(yè)務(wù)咨詢(xún)記錄表》（附表34）。在辦理承租業(yè)務(wù)時(shí)，一般情況下，不予接受客戶(hù)關(guān)于租金優(yōu)惠的特殊要求。如遇特殊情況，需填寫(xiě)《物業(yè)租賃費(fèi)用減免申請(qǐng)單》（附表35），逐級(jí)審批后執(zhí)行。．2與客戶(hù)簽定由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制的《市房屋租賃合同》后，由經(jīng)辦人陪同客戶(hù)到財(cái)務(wù)部交納款項(xiàng)（押金、訂金、租金等），并將租賃合同復(fù)印件交財(cái)務(wù)部備案，以便財(cái)務(wù)部每月收取租金時(shí)核查。1．3租賃合同生效后，營(yíng)銷(xiāo)策劃部需及時(shí)到項(xiàng)目所屬轄區(qū)租賃所辦理合同登記。1．4租賃合同簽定后，經(jīng)辦人應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司發(fā)出 《租賃物業(yè)交付使用通知》（附表36），通知其已租物業(yè)及租客名稱(chēng)。并需向租客提供《入伙通知書(shū)》（附表12）一份，并告知客戶(hù)必須攜帶租賃合同復(fù)印件及入伙通知書(shū)， 到物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi)押金并與物業(yè)管理公司的經(jīng)辦人共同驗(yàn)收其租賃物業(yè)后，方可領(lǐng)取承租物業(yè)的鑰匙。Word專(zhuān)業(yè)資料.1．5租戶(hù)提出需對(duì)裝修進(jìn)行改建時(shí)， 須填寫(xiě)書(shū)面變更申請(qǐng)。營(yíng)銷(xiāo)策劃部代表公司委托物業(yè)管理公司對(duì)客戶(hù)提出的特殊要求進(jìn)行審批并負(fù)責(zé)協(xié)助及監(jiān)督客戶(hù)完成上述申請(qǐng)。若物業(yè)管理公司認(rèn)為客戶(hù)的特殊申請(qǐng)過(guò)于復(fù)雜而無(wú)法決定時(shí)，可將客戶(hù)的申請(qǐng)反饋回營(yíng)銷(xiāo)策劃部，由營(yíng)銷(xiāo)策劃部會(huì)同工程部門(mén)進(jìn)行評(píng)審會(huì)簽，評(píng)審意見(jiàn)需經(jīng)主管副總經(jīng)理審批確認(rèn)后方可執(zhí)行。1．6入伙手續(xù)及租賃登記手續(xù)完成時(shí)， 營(yíng)銷(xiāo)策劃部業(yè)務(wù)經(jīng)辦人須將相關(guān)資料進(jìn)行整理交部門(mén)檔案管理員統(tǒng)一存檔（存檔資料包括：租戶(hù)資料、合同及雙方往來(lái)函件等）。1．7每月租金由財(cái)務(wù)部收取并負(fù)責(zé)催繳， 營(yíng)銷(xiāo)策劃部協(xié)助催款工作，每月第六個(gè)工作日及月未時(shí)，財(cái)務(wù)部需向營(yíng)銷(xiāo)策劃部提供租戶(hù)繳租情況匯總表，營(yíng)銷(xiāo)策劃部根據(jù)匯總表的情況進(jìn)行及時(shí)催款，如遇租戶(hù)連續(xù)兩個(gè)月未繳納租金時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)策劃部應(yīng)通知物業(yè)管理公司予以停電處理；如連續(xù)三個(gè)月未繳納租金時(shí)，由營(yíng)銷(xiāo)策劃部出具警告信；如連續(xù)四個(gè)月未繳納租金時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)策劃部出具《終止租賃合同通知書(shū)》（附表37）予租戶(hù)并終止合同。1．8物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)并協(xié)助催繳水電煤等費(fèi)用， 如遇賬戶(hù)變更時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)通知承租人。．辦理租賃業(yè)務(wù)時(shí)，我司應(yīng)備齊以下文件2．1企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件2．2房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)（需租賃所加蓋復(fù)核章的方為有效） ；2．3法定代表人對(duì)簽約人的授權(quán)委托書(shū)；2．4簽約人的身份證明文件；Word專(zhuān)業(yè)資料.2．5法定代表人證明書(shū)；2．6房屋租賃申請(qǐng)登記證件收據(jù)；2．7市房地產(chǎn)租賃登記（備案）申請(qǐng)審批表；2．8變更、解除、終止租賃合同申請(qǐng)表；2．9市房地產(chǎn)租賃合同領(lǐng)用申請(qǐng)書(shū)；2．10租賃登記手續(xù)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人身份證明文件；2．11法定代表人對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人的授權(quán)委托書(shū)；．承租方應(yīng)提交或出示證件和證明資料3．1私人租用3．1．1租用合同原件及復(fù)印件；3．1．2業(yè)戶(hù)身份證復(fù)印件；3．1．3業(yè)戶(hù)授權(quán)書(shū)及被授權(quán)人身份證原件及復(fù)印件 （授權(quán)他人收樓時(shí)需要）。3．2公司租用3．2．1租用合同之原件及復(fù)印件；3．2．2注冊(cè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及有效印鑒之印模；3．2．3法定代表人身份證原件及復(fù)印件；3．2．4法定代表人授權(quán)書(shū)及被授權(quán)人身份證原件及復(fù)印件（法定代表人委托他人收樓時(shí)需要）。．回訪(fǎng)工作為能夠深入了解租戶(hù)對(duì)公司的管理及物業(yè)管理提供的服務(wù)的滿(mǎn)意程度，對(duì)于公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中已出租的物業(yè)，都需進(jìn)行回訪(fǎng)工作，并將回訪(fǎng)情況詳細(xì)記Word專(zhuān)業(yè)資料.錄填寫(xiě)《回訪(fǎng)記錄》（附表38）。回訪(fǎng)工作按時(shí)間分為半年和全年兩次?；卦L(fǎng)工作由營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)組織，財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司及相關(guān)部門(mén)協(xié)助進(jìn)行。．退租手續(xù)辦理5．1合同期滿(mǎn)正常退租時(shí)，在合同到期前兩周由營(yíng)銷(xiāo)策劃部業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人填寫(xiě)《租戶(hù)退房申請(qǐng)表》（附表39），交租戶(hù)蓋章確認(rèn)。由營(yíng)銷(xiāo)策劃部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理處、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部四方會(huì)簽完畢后，確認(rèn)并核實(shí)未拖欠租金、水電及物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用且已恢復(fù)房屋原狀后，并通知物業(yè)管理公司驗(yàn)收房屋確認(rèn)無(wú)誤后，由營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)辦人收回押金收據(jù)及該所租物業(yè)鑰匙，向財(cái)務(wù)部辦理請(qǐng)款手續(xù)，并通知租戶(hù)一周后到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取退還的押金。5．2合同期未滿(mǎn)提前退租時(shí)，由租戶(hù)提出書(shū)面退租申請(qǐng)，營(yíng)銷(xiāo)策劃部業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人依據(jù)租賃合同中提前退租的約定與租戶(hù)簽訂租賃終止協(xié)議，租戶(hù)原支付的押金不予退還。同時(shí)需發(fā)提前退租通知給財(cái)務(wù)部及物業(yè)管理公司，結(jié)清費(fèi)用并清潔完畢，恢復(fù)房屋原狀后給予辦理退租手續(xù)。如遇特殊租戶(hù)經(jīng)營(yíng)不善、公司被迫倒閉等情況時(shí)，在盡可能減少公司損失的前提下，根據(jù)不同情況與客戶(hù)協(xié)商解決，并將相關(guān)情況報(bào)部門(mén)經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審定。5．3所有退租的客戶(hù)均須在退租時(shí)恢復(fù)所承租物業(yè)的原狀， 此項(xiàng)工作由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查，若未恢復(fù)則應(yīng)扣留部分押金作為我司房屋恢復(fù)原狀的費(fèi)用，如遇租賃合同條款中有特殊說(shuō)明無(wú)須還原時(shí)，需書(shū)面征得營(yíng)銷(xiāo)策劃部意見(jiàn)，并報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可退租。．續(xù)租手續(xù)辦理合同期滿(mǎn)續(xù)租時(shí)，在合同租期到期前三個(gè)月，由承租方向提出書(shū)面續(xù)租申請(qǐng)，Word專(zhuān)業(yè)資料.由營(yíng)銷(xiāo)策劃部專(zhuān)人與租戶(hù)進(jìn)行洽談，如繼續(xù)租賃時(shí)則簽訂《房屋租賃合同》后按物業(yè)租賃程序進(jìn)行操作。Word專(zhuān)業(yè)資料.營(yíng)銷(xiāo)部檔案管理制度為規(guī)部門(mén)管理工作，為公司領(lǐng)導(dǎo)更好地掌握信息，建立《營(yíng)銷(xiāo)部檔案管理制度》。本制度適用于營(yíng)銷(xiāo)策劃部日常工作中所涉及檔案的管理。營(yíng)銷(xiāo)策劃部檔案由專(zhuān)人管理。．檔案圍1．1對(duì)外文件主要包括：對(duì)外合同、政府辦文、與外單位的函件；1．2部文件公司下行文件、策劃報(bào)告、設(shè)計(jì)稿件、工作請(qǐng)示、工作聯(lián)系單、設(shè)計(jì)（制作）任務(wù)書(shū)、本公司項(xiàng)目媒體廣告樣報(bào)（刊） 、宣傳印刷品（制作品）等；1．3其他樓盤(pán)資料主要包括：其他項(xiàng)目樓書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)、照片等資料。．存檔要求2．1對(duì)外合同、政府辦文、公司下行文件、工作請(qǐng)示、工作聯(lián)系單、與外單位的函件、本公司項(xiàng)目及其他項(xiàng)目資料等原件應(yīng)及時(shí)交檔案管理員保存；2．2策劃報(bào)告、設(shè)計(jì)樣稿應(yīng)及提供文本交檔案管理員保存， 并且每月定期提供電子光盤(pán)交檔案管理員存檔；2．3檔案管理員應(yīng)分類(lèi)建立檔案目錄及妥善管理相關(guān)檔案；2．4相關(guān)資料應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，隨時(shí)更新和補(bǔ)充，并及時(shí)向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)傳遞。Word專(zhuān)業(yè)資料.．借閱管理3．1公司下行文件檔案管理員在請(qǐng)示部門(mén)經(jīng)理同意后，應(yīng)及時(shí)在部門(mén)傳閱；3．2對(duì)外合同的借閱及復(fù)印、策劃報(bào)告及廣告設(shè)計(jì)的復(fù)印及拷貝均需向部門(mén)經(jīng)理說(shuō)明利用目的、方式，取得部門(mén)經(jīng)理同意方可借閱及復(fù)印。．相關(guān)事項(xiàng)檔案管理員應(yīng)注意敏感及機(jī)密資料的保管，無(wú)部門(mén)經(jīng)理許可禁止外泄于其他工作人員，且非相關(guān)負(fù)責(zé)人員不得私自查閱檔案。保密制度．保守公司的經(jīng)營(yíng)機(jī)密。．務(wù)必妥善保管所持有的涉密文件。．未經(jīng)公司授權(quán)或批準(zhǔn)，不準(zhǔn)對(duì)外提供公司文件，以及其它未經(jīng)公開(kāi)的經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。例會(huì)制度．定期舉行部門(mén)每周工作例會(huì)；．總結(jié)反饋上周工作完成情況及安排本周工作容；．安排專(zhuān)人作好《會(huì)議記要》（附表40）。工作溝涌制度Word專(zhuān)業(yè)資料.1．與各部門(mén)之間的工作聯(lián)系應(yīng)填寫(xiě)《工作聯(lián)系單》 （附表41），報(bào)部門(mén)經(jīng)理審閱后，送至相關(guān)聯(lián)系部門(mén)。部門(mén)之間重要工作的聯(lián)系，工作聯(lián)系單需報(bào)主管副總經(jīng)理審批執(zhí)行。2．有關(guān)本部門(mén)工作需要作出決策時(shí)，需填寫(xiě)《工作請(qǐng)示表》 （附表 42）及時(shí)上報(bào)主管副總經(jīng)理及總經(jīng)理審批。工作計(jì)劃制度1．部門(mén)需做《每周工作計(jì)劃》（附表43）及《每月工作計(jì)劃》（附表44）。每周工作計(jì)劃于上周周六上午完成，每月工作計(jì)劃于上月 28日前完成。2．部門(mén)員工需做《半月工作計(jì)劃》（附表45），分別于上月28日及本月13日前提交。Word專(zhuān)業(yè)資料.附表1：樓盤(pán)調(diào)查/動(dòng)態(tài)跟進(jìn)表樓盤(pán)名稱(chēng)： 現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)系：（首次調(diào)查填寫(xiě)） 時(shí)間： 調(diào)查人：項(xiàng)目地址： 項(xiàng)目發(fā)展商：總占地面積： 項(xiàng)目承建商：總建筑面積： 項(xiàng)目銷(xiāo)售代理公司：總戶(hù)數(shù)： 項(xiàng)目廣告代理公司：綜合容積率： 規(guī)劃設(shè)計(jì)公司：主要建筑風(fēng)格： 園林環(huán)境設(shè)計(jì)公司：周邊市政環(huán)境/設(shè)施：項(xiàng)目規(guī)劃配套設(shè)施：當(dāng)期占地面積： 當(dāng)期開(kāi)盤(pán)/入伙時(shí)間：當(dāng)期建筑面積： 當(dāng)期開(kāi)工/竣工時(shí)間：當(dāng)期主要戶(hù)型及面積：當(dāng)期裝修標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)期價(jià)格圍/均價(jià)： 管理費(fèi)：Word專(zhuān)業(yè)資料.當(dāng)期銷(xiāo)售情況： 綜合評(píng)述：當(dāng)期客戶(hù)印象：主推廣告語(yǔ)：銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)推介重點(diǎn)：賣(mài)場(chǎng)印象：附件： 樓書(shū) 戶(hù)型圖 考察相片 裝修標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)目表（后續(xù)跟蹤填寫(xiě)）推出期數(shù) 主要單位 價(jià)格 促銷(xiāo)手段 銷(xiāo)售情況調(diào)查日期：調(diào)查人：調(diào)查日期：調(diào)查人：調(diào)查日期：調(diào)查人：調(diào)查日期：調(diào)查人：Word專(zhuān)業(yè)資料.調(diào)查日期：調(diào)查人：調(diào)查日期：調(diào)查人：調(diào)查日期：調(diào)查人：調(diào)查日期：調(diào)查人：Word專(zhuān)業(yè)資料.附表2：200 年 月房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表類(lèi)別 指標(biāo)名稱(chēng) 當(dāng)月 本年累計(jì) 同比增長(zhǎng)%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）施工面積（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）商品房 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售額（億元）成交宗數(shù)（宗）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）空置面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）二手房 成交金額（億元）成交套數(shù)（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售額（億元）住宅 成交宗數(shù)（宗）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）戶(hù)均面積（平方米）城區(qū)住宅 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）Word專(zhuān)業(yè)資料.銷(xiāo)售額（億元）成交宗數(shù)（宗）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）戶(hù)均面積（平方米）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）銷(xiāo)售額（億元）鎮(zhèn)區(qū)住宅 成交宗數(shù)（宗）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）戶(hù)均面積（平方米）Word專(zhuān)業(yè)資料.附表3：200 年 月部分項(xiàng)目廣告統(tǒng)計(jì)表廣告發(fā)展商 次數(shù)序號(hào)日期報(bào)刊名稱(chēng)版面標(biāo)題主要容單價(jià)估價(jià)類(lèi)別