五匹狼的策劃小組之“市場(chǎng)調(diào)查”

愛(ài)“吃”才會(huì)贏五匹狼

策劃小組之“市場(chǎng)調(diào)查”

組長(zhǎng)：鄒福珍

組員：王凱黃鼎

李忠貴周喜榮鄒福珍第一頁(yè)，共三十二頁(yè)。調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)宏觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析調(diào)查總體思路第二頁(yè)，共三十二頁(yè)。一、市場(chǎng)調(diào)查的目的。

1、為潛在的用戶畫(huà)像，描述他們的基本屬性和特征。2、潛在用戶對(duì)戶型、質(zhì)量、面積、室內(nèi)設(shè)計(jì)、外部環(huán)境、物業(yè)管理、會(huì)所、價(jià)格、位置等要素的要求及購(gòu)買(mǎi)趨向。調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)二、抽樣方法

１、配額抽樣２、隨機(jī)抽樣第三頁(yè)，共三十二頁(yè)。一、樣本筐。

拆前原地經(jīng)營(yíng)戶。近距離各類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶近距離（5km范圍）居民。附近街頭攔截。年齡在25-60之間

調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)（２）二、配額抽樣筐

占地經(jīng)營(yíng)（75）各類專業(yè)市場(chǎng)（75）近距離居住（75）附近街頭攔截（75）第四頁(yè)，共三十二頁(yè)。1、占地經(jīng)營(yíng)和各類專業(yè)市場(chǎng)地毯式問(wèn)卷訪2、近距離居民

按地塊和實(shí)地右手法則問(wèn)卷訪問(wèn)。

3、附近街頭攔截

在4-5個(gè)不同訪問(wèn)點(diǎn)于不同的時(shí)段訪問(wèn)具體調(diào)查準(zhǔn)則第五頁(yè)，共三十二頁(yè)。探測(cè)性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查預(yù)測(cè)性調(diào)查調(diào)查方向控制性調(diào)查第六頁(yè)，共三十二頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查目標(biāo)客戶特征，偏好調(diào)查消費(fèi)行為調(diào)查調(diào)查內(nèi)容第七頁(yè)，共三十二頁(yè)。誤差控制初步調(diào)查，按測(cè)試結(jié)果再對(duì)調(diào)查表作必須修改，得出正式調(diào)查表督導(dǎo)

調(diào)查督導(dǎo)1名，對(duì)訪員的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和核實(shí)利用初步調(diào)查成果等，另加植入種子法第八頁(yè)，共三十二頁(yè)。政治要素社會(huì)要素經(jīng)濟(jì)要素技術(shù)要素未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)法規(guī)政策政府關(guān)系環(huán)境保護(hù)人口統(tǒng)計(jì)收入分配消費(fèi)結(jié)構(gòu)生活方式GDP水平恩各爾系數(shù)可支配收入供求狀況新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)技術(shù)更新優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品率未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)宏觀分析之ＰＥＳＴ模型第九頁(yè)，共三十二頁(yè)。政策背景1.國(guó)土資源部與監(jiān)察部<8.31文件>內(nèi)容：各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問(wèn)題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門(mén)有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系2.２００４年４月２５日，央行提高存款準(zhǔn)備金率０.５個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)務(wù)院根據(jù)中央會(huì)議精神下發(fā)通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例要由２０％提高35%到以上；第十頁(yè)，共三十二頁(yè)。經(jīng)濟(jì)背景2.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：房屋銷售量及價(jià)格同步增長(zhǎng)26.4%和9.1％，土地購(gòu)置量同比增幅下跌51.％；4.截止8月,全國(guó)商品房均價(jià)2741,增長(zhǎng)13.5%1。糧油價(jià)格大幅上漲，通貨膨脹抬頭。2.股票市場(chǎng)低靡,置業(yè)投資再掀小熱潮第十一頁(yè)，共三十二頁(yè)。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)3.中低擋房具有較大發(fā)展空間1房地產(chǎn)業(yè)將有望繼續(xù)保持發(fā)展良好勢(shì)頭2.房屋價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲第十二頁(yè)，共三十二頁(yè)。中觀市場(chǎng)分析—波特模型行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利益相關(guān)者(政府等)供方買(mǎi)方替代品潛在進(jìn)入者第十三頁(yè)，共三十二頁(yè)。福州市房地產(chǎn)特點(diǎn)表現(xiàn)為以住宅為絕對(duì)主體地位的市場(chǎng)。需求拉動(dòng)因素是福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要源動(dòng)力休閑、健康、時(shí)尚的個(gè)性化住宅將成主流房?jī)r(jià)上漲階梯效應(yīng)明顯漲幅居全國(guó)平均線以下.開(kāi)發(fā)商盈利狀況良好,開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng),流動(dòng)資金狀況改善,房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升第十四頁(yè)，共三十二頁(yè)。第十五頁(yè)，共三十二頁(yè)。2003年前三季度商品房交易價(jià)格以上年同期相比第十六頁(yè)，共三十二頁(yè)。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、金山碧水

二、金山明星

三、百合苑

四、北京金山

五、金山明珠

六、武夷明珠

七、香江明珠

第十七頁(yè)，共三十二頁(yè)。樓盤(pán)基本信息(金山碧水)樓盤(pán)名稱：金山碧水

地區(qū)：倉(cāng)山區(qū)

板塊：金山板塊

開(kāi)發(fā)商：市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司

建筑設(shè)計(jì)：廈門(mén)中建東北設(shè)計(jì)研究院，福州規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院銷售價(jià)格：多層

均價(jià)

1800

元/平方米

規(guī)劃用途：住宅

樓盤(pán)地址：倉(cāng)山區(qū)金山大道西側(cè)

銷售熱線：23747111第十八頁(yè)，共三十二頁(yè)。樓盤(pán)名稱：金山明星

地區(qū)：倉(cāng)山區(qū)

板塊：金山板塊

開(kāi)發(fā)商：福建興元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

建筑設(shè)計(jì)：福建建科建筑設(shè)計(jì)院

銷售價(jià)格：住宅

均價(jià)

1900

元/平方米

規(guī)劃用途：住宅

樓盤(pán)地址：金山大道198號(hào)

銷售熱線：83856663主力戶型：

3房2廳2衛(wèi)1廚

樓盤(pán)基本信息(金山明星)第十九頁(yè)，共三十二頁(yè)。金山明星建筑效果圖第二十頁(yè)，共三十二頁(yè)。樓盤(pán)基本信息(百合苑)樓盤(pán)名稱：百合苑

地區(qū)：鼓樓區(qū)

板塊：城北板塊

開(kāi)發(fā)商：福州金茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

建筑設(shè)計(jì)：福州市建筑設(shè)計(jì)院

銷售價(jià)格：均價(jià)

1900

元/平方米

規(guī)劃用途：商住樓

樓盤(pán)地址：暫無(wú)信息

銷售熱線：87711366第二十一頁(yè)，共三十二頁(yè)。樓盤(pán)基本信息(香江明珠)樓盤(pán)名稱：香江明珠

地區(qū)：倉(cāng)山區(qū)

板塊：金山板塊

開(kāi)發(fā)商：中庚企業(yè)（竣建房地產(chǎn)）

建筑設(shè)計(jì)：暫無(wú)信息

銷售價(jià)格：均價(jià)

2500

元/平方米

規(guī)劃用途：住宅

樓盤(pán)地址：金山大橋南岸西北側(cè)

銷售熱線：83743555

主力戶型：圖

4房3廳3衛(wèi)1廚

第二十二頁(yè)，共三十二頁(yè)。相關(guān)結(jié)論１、商品房發(fā)展結(jié)構(gòu)不平衡,中低擋房供需缺乏

２、近郊townhouse需求較旺3、金山版塊升值空間大第二十三頁(yè)，共三十二頁(yè)。相關(guān)結(jié)論（續(xù)）４、價(jià)格始終是消費(fèi)者首考慮因素

５、金山版塊對(duì)中等階層具有較大吸引力６、金山版塊升值空間大第二十四頁(yè)，共三十二頁(yè)。住房面積：現(xiàn)有住房面積的分布呈現(xiàn)中間大的態(tài)勢(shì)，住房面積較大。70平方米以上的占大多數(shù)。但是從整體來(lái)看，需求面積都有所增長(zhǎng)，即比現(xiàn)有的住房面積要大得多。

第二十五頁(yè)，共三十二頁(yè)。住房戶型結(jié)構(gòu)：從訪談結(jié)果得知居民現(xiàn)居住房戶型以二室一廳為主，在問(wèn)“如果您購(gòu)買(mǎi)住房，會(huì)選擇什么樣的戶型？”大部分居民首選的是三室一廳和三室兩廳，但是要考慮經(jīng)濟(jì)的前提條件下。

第二十六頁(yè)，共三十二頁(yè)。您打算什么時(shí)候買(mǎi)房子：A．

1年內(nèi)7.69%B.1—3年內(nèi)23.08%C.3—5年內(nèi)15.38%D.5年以后34.62%第二十七頁(yè)，共三十二頁(yè)。6、金山在五四北,鼓山,金山位置第二十八頁(yè)，共三十二頁(yè)。購(gòu)買(mǎi)戶型的面積在問(wèn)到對(duì)戶型面積的選擇時(shí)，絕大多數(shù)的被訪者選擇100～160平方米之間的面積，這表明居民主要是為了滿足居住要求。

第二十九頁(yè)，共三十二頁(yè)。對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房類型的選擇

第三十頁(yè)，共三十二頁(yè)。THANKYOU第三十一頁(yè)，共三十二頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)愛(ài)“吃”才會(huì)贏。、價(jià)格、位置等要素的要求及購(gòu)買(mǎi)趨向。2、近距離居民

按地塊和實(shí)地右手法則問(wèn)卷訪問(wèn)。3、附近街頭攔截

在4-5個(gè)不同訪問(wèn)點(diǎn)于不同的時(shí)段訪問(wèn)。2.２００４年４月２５日，央行提高存款準(zhǔn)備金率０.５個(gè)百分點(diǎn)。表現(xiàn)為以住宅為絕對(duì)主體地位的市場(chǎng)。休閑、健康、時(shí)尚的個(gè)性化住宅將成主流。開(kāi)發(fā)商盈