某地區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理知識(shí)規(guī)劃與財(cái)務(wù)分析

揚(yáng)州金陽光商城地塊發(fā)展策劃報(bào)告（規(guī)劃設(shè)計(jì)及財(cái)務(wù)測(cè)算篇）謹(jǐn)呈：揚(yáng)州金陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年4月17日第一頁，共九十四頁。項(xiàng)目策劃技術(shù)思路項(xiàng)目理解項(xiàng)目其他功能研判項(xiàng)目商業(yè)功能定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目其他功能定位財(cái)務(wù)成本測(cè)算商業(yè)應(yīng)該怎么做其他類型物業(yè)應(yīng)該怎樣開發(fā)怎樣進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和合理開發(fā)第二頁，共九十四頁。PART5項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三頁，共九十四頁。項(xiàng)目整體規(guī)劃協(xié)調(diào)建議第四頁，共九十四頁。居住與商業(yè)協(xié)調(diào)建議商業(yè)帶來的人流與噪音對(duì)居住負(fù)面影響大，考慮居住用地緊湊，建議商業(yè)進(jìn)行一定退縮來降低負(fù)面影響考慮把部分退縮作為居住區(qū)的附加空間統(tǒng)一設(shè)計(jì)，營造開闊的空間感覺邗江大道商業(yè)退縮第五頁，共九十四頁。出入口設(shè)置建議地塊南北兩條規(guī)劃道路等級(jí)低，未來建設(shè)存在不確定性，交通主要依靠邗江路組織，項(xiàng)目各功能物業(yè)出入口建議靠近邗江大道設(shè)置優(yōu)先考慮購物中心入口，公寓的出入口不應(yīng)占用高商業(yè)價(jià)值的區(qū)域購物中心入口應(yīng)重點(diǎn)考慮與邗江大道的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)入口的展示性沃爾瑪入口購物中心主入口購物中心次入口邗江大道公寓出入口公寓出入口住宅出入口住宅出入口第六頁，共九十四頁。車行流線組織建議邗江大道車庫出入口車庫出入口車庫出入口車庫出入口地下車庫地下車庫地下車庫沃爾瑪要求露天卸貨區(qū)露天集中停車區(qū)避免車行流線對(duì)商業(yè)沿路昭示性的干擾，建議從地塊南北兩邊道路引導(dǎo)車行流線商場(chǎng)車輛與住宅區(qū)車輛進(jìn)行分流，商場(chǎng)地下車庫出入口盡量靠東設(shè)置，避免對(duì)住宅小區(qū)的影響居住區(qū)的停車空間控制在靠近商業(yè)區(qū)一側(cè)，引導(dǎo)主要車流，減少對(duì)住宅的影響第七頁，共九十四頁。人行流線組織建議邗江大道居住區(qū)人流公寓人流商業(yè)區(qū)人流必須注意對(duì)居住區(qū)人流、公寓人流和商業(yè)區(qū)人流的合理組織，減少相互干擾保證居住人流和公寓人流行進(jìn)的舒適，結(jié)合道路綠化設(shè)置專門的人行步道保證便捷的人行路徑引導(dǎo)商業(yè)人流，并避免商業(yè)區(qū)人流穿透到居住區(qū)邗江大道缺乏人行道、過街天橋等，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況合理設(shè)置人行道與紅綠燈，聯(lián)系道路兩旁人流第八頁，共九十四頁。商業(yè)體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第九頁，共九十四頁。購物中心建筑風(fēng)格建議打造充滿現(xiàn)代都市感、時(shí)尚絢麗的高品質(zhì)購物中心第十頁，共九十四頁。購物中心外立面建議滿足項(xiàng)目商業(yè)定位——體現(xiàn)時(shí)尚、動(dòng)感和都市感；適度超越市場(chǎng)，與市場(chǎng)拉開差距。設(shè)立大型電視屏幕，定時(shí)播放商場(chǎng)的電視宣傳片和音樂MTV，制造一道獨(dú)特風(fēng)景線。外墻部分采用玻璃幕墻設(shè)計(jì)，構(gòu)造通透光亮的櫥窗，吸引近觀及路過的顧客。外立面預(yù)留大幅廣告位，懸掛整齊的大幅宣傳廣告，渲染商業(yè)氣氛。采用透光材料和滲光設(shè)計(jì)營造出美麗的燈光效果。第十一頁，共九十四頁。購物中心建筑布局建議購物中心分A、B兩棟建筑，布局在地塊東南及東北端；利于分期開發(fā)，提高開發(fā)的靈活性；增加首層臨街商鋪的數(shù)量，利于銷售及獲得更高利潤；BAA棟：總建筑面積：40000m2層數(shù)：4層業(yè)態(tài)：超市、餐飲、潮流專賣店B棟：總建筑面積：40000m2層數(shù)：4層業(yè)態(tài)：百貨、專業(yè)店、折扣店、餐飲娛樂增加的臨街商鋪第十二頁，共九十四頁。環(huán)境空間規(guī)劃建議——主入口廣場(chǎng)BA主入口廣場(chǎng)邗江大道A棟主入口B棟主入口參與性強(qiáng)的廣場(chǎng)空間、結(jié)合小品設(shè)計(jì)的休閑空間。預(yù)留足夠的空間，供商家作戶外推廣使用，提高人氣和提升形象。人流交換設(shè)置較大范圍的鋪地空間，平時(shí)可以讓人進(jìn)行溜旱冰等活動(dòng)。預(yù)留主入口廣場(chǎng)空間，提高項(xiàng)目的形象和昭示性，聚集人氣通過主入口廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)A、B棟的人流的良好互動(dòng)第十三頁，共九十四頁。環(huán)境空間規(guī)劃建議——沿街廣場(chǎng)保證沿街廣場(chǎng)的視覺通透性廣場(chǎng)不宜采用與周邊道路不同的標(biāo)高設(shè)計(jì)；廣場(chǎng)邊緣不應(yīng)設(shè)置過多綠化和小品的阻隔，應(yīng)營造通透、開闊的感覺，拉近人與商業(yè)空間的距離；不建議在沿街廣場(chǎng)進(jìn)行露天停車，影響項(xiàng)目商業(yè)形象。購物中心邗江大道沿街商鋪不小于30m隔斷人流的高臺(tái)階及綠化設(shè)置第十四頁，共九十四頁。環(huán)境空間規(guī)劃建議——開放式步行街結(jié)合消防通道打造開發(fā)式步行街，利用該通道聯(lián)系兩棟商業(yè)的人流。BA開放式步行街設(shè)置街頭流動(dòng)擋口，建議根據(jù)商場(chǎng)包裝的風(fēng)格，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，利于提升商業(yè)街整體形象。街頭露天咖啡茶座，提供休息、等候、休閑空間。局部設(shè)置小型水景、雕塑小品等，提升檔次,為顧客提供時(shí)尚的休閑空間。B棟商鋪A棟商鋪流動(dòng)檔口區(qū)域露天休閑區(qū)域綠化小品區(qū)域第十五頁，共九十四頁。環(huán)境空間規(guī)劃建議——空中連廊建造空中連廊連接A、B棟，實(shí)現(xiàn)A、B棟人流共享；適當(dāng)擴(kuò)大連廊寬度，布置商鋪，充分利用連廊的商業(yè)價(jià)值。BA空中連廊沒有聯(lián)系的人流循環(huán)空中連廊整體共享的人流循環(huán)增加的商鋪經(jīng)過的人流>2.5m>3m平面設(shè)計(jì)建議第十六頁，共九十四頁。環(huán)境空間規(guī)劃建議——中庭設(shè)計(jì)BAB棟定位為中高檔，建議采用中庭設(shè)計(jì)，具體設(shè)計(jì)可根據(jù)招商情況及主力商家要求作調(diào)整中庭主入口中庭與主入口之間要保證良好的視線以及流線聯(lián)系。采用不規(guī)則中庭，要尋求變化，營造層次感的內(nèi)部空間。中庭中庭是商場(chǎng)內(nèi)部的焦點(diǎn)空間：內(nèi)部交通樞紐：平面交通動(dòng)線與垂直交通動(dòng)線的匯聚點(diǎn)休息：提供顧客休閑停留的場(chǎng)所，是最容易接受廣告信息的場(chǎng)所之一視線引導(dǎo)：空間開闊,通過中庭環(huán)視周邊的購物環(huán)境，選擇目標(biāo)店鋪增加采光：減弱進(jìn)深過大導(dǎo)致的內(nèi)部采光差，減少壓抑感增強(qiáng)空間層次感：避免空間過大產(chǎn)生的單調(diào)和壓抑，使空間靈動(dòng)活躍第十七頁，共九十四頁。環(huán)境空間規(guī)劃建議——標(biāo)識(shí)系統(tǒng)優(yōu)秀的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)是大型購物中心成功運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)，良好的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)使顧客能夠方便的了解商場(chǎng)的布局，同時(shí)獨(dú)特的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)也是商場(chǎng)形象的一個(gè)展示窗口。第十八頁，共九十四頁。沃爾瑪利用建議1F2F3F4FN沃爾瑪公共交通空間消費(fèi)人流沃爾瑪獨(dú)占整層，與購物中心缺乏聯(lián)系，難以實(shí)現(xiàn)人流共享。沃爾瑪與購物中心有聯(lián)系面，能一定程度實(shí)現(xiàn)人流共享。沃爾瑪被購物中心圍繞，人流充分共享。沃爾瑪沃爾瑪購物中心沃爾瑪租用商業(yè)體南部約18000m2面積；其中一層約600m2，二層約7400m2，三層約10000m2；應(yīng)充分考慮利用沃爾瑪?shù)钠放朴绊懞蛶淼木薮笕肆鳎瑢?shí)現(xiàn)人流的共享和互動(dòng)；第十九頁，共九十四頁。沃爾瑪利用建議——廣場(chǎng)的人流吸引BA購物中心邗江大道公共交通空間沃爾瑪廣場(chǎng)不可通行的綠化有吸引力的區(qū)域在沃爾瑪廣場(chǎng)南面設(shè)計(jì)不可通行的綠化，避免人流過多的分散。沃爾瑪廣場(chǎng)上結(jié)合綠化和小品設(shè)置較多的可供顧客停留、休息的空間。在北面與沃爾瑪廣場(chǎng)相連接的區(qū)域設(shè)置有趣的、參與性強(qiáng)的綠化和小品，把人流向該區(qū)域吸引。在沃爾瑪廣場(chǎng)區(qū)域設(shè)置適當(dāng)?shù)木坝^和小品，充分利用和吸引廣場(chǎng)內(nèi)匯聚的大量人流，實(shí)現(xiàn)整個(gè)商場(chǎng)的循環(huán)互動(dòng)。第二十頁，共九十四頁。沃爾瑪利用建議——公共交通空間的人流吸引購物中心沿街廣場(chǎng)沃爾瑪廣場(chǎng)BA自動(dòng)扶梯入口空間擴(kuò)大的空間能吸引眼球的鋪位設(shè)計(jì)。讓人愿意停留的空間。利用沃爾瑪在首層的公共交通空間，設(shè)置特色商鋪并強(qiáng)化商業(yè)氛圍，吸引并延長人群的停留時(shí)間，加強(qiáng)向購物中心內(nèi)部的滲透第二十一頁，共九十四頁。沃爾瑪利用建議——出入口空間的人流吸引BA沃爾瑪購物中心入口規(guī)劃出口位置建議出口位置自動(dòng)扶梯沃爾瑪出入口（二層）空間示意具有吸引力和引導(dǎo)性的空間設(shè)計(jì)。沃爾瑪沃爾瑪購物中心購物中心2層3層沃爾瑪出入口建議在不影響沃爾瑪管理及顧客購物便捷的前提下，使購物中心與沃爾瑪出入口保持盡可能多的聯(lián)系，爭(zhēng)取更多的接觸面。在購物中心與沃爾瑪出、入口連接的區(qū)域進(jìn)行巧妙的商業(yè)空間設(shè)計(jì)和利用，吸引人流以提升商業(yè)價(jià)值。第二十二頁，共九十四頁。公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二十三頁，共九十四頁。公寓布局形態(tài)建議BA主入口主入口建議采取南北朝向的長條形平面布局，在滿足最佳朝向的同時(shí)，可考慮局部平面形態(tài)變化，以帶來建筑體量的變化建筑風(fēng)格遵循商業(yè)的建筑風(fēng)格，在形體上要強(qiáng)調(diào)與商業(yè)的整體性第二十四頁，共九十四頁。BA小復(fù)式公寓普通公寓交通空間公寓布局形態(tài)建議公寓產(chǎn)品包括普通公寓及小復(fù)式公寓，保證兩種類型產(chǎn)品在每期開發(fā)量中的均衡性由于層高不同，兩種產(chǎn)品必須分設(shè)與不同結(jié)構(gòu)的建筑單體，但建議設(shè)計(jì)要保持塔樓外觀的整體性盡量減少公寓公共大堂的面積，建議兩種產(chǎn)品共用入戶大堂及底層交通空間，在群樓頂端再進(jìn)行交通分流購物中心屋頂花園公寓塔樓第二十五頁，共九十四頁。公寓產(chǎn)品建議——普通公寓滿足變化性需求多樣的選擇自由設(shè)計(jì)順應(yīng)型菜單式平面?zhèn)€性化平面滿足不同生活方式的平面大空間平面具有可變性住宅可自行設(shè)計(jì)的住宅開放式廚房多功能室在市場(chǎng)基礎(chǔ)上，我們提出居住魔方的創(chuàng)新概念8－10m8－10m8－10m8－10m2m根據(jù)定位，公寓戶型面積為30－50m；購物中心柱網(wǎng)規(guī)格應(yīng)在8mx8m－10mx10m的范圍內(nèi)；公寓設(shè)置應(yīng)在最大程度上遵照底層柱網(wǎng)進(jìn)行排布；方正的柱網(wǎng)布置將為公寓設(shè)計(jì)提供足夠的自由度與靈活度。第二十六頁，共九十四頁。公寓產(chǎn)品建議——普通公寓居住魔方的演繹——幾何組合方式縱向組合+=+=橫向組合第二十七頁，共九十四頁。公寓產(chǎn)品建議——普通公寓幾何組合效果示意第二十八頁，共九十四頁。公寓產(chǎn)品建議——普通公寓景觀凸窗設(shè)計(jì)示意步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽臺(tái)利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺(tái)，模糊的陽臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。第二十九頁，共九十四頁。公寓產(chǎn)品建議——LOFT（小復(fù)式）市場(chǎng)上小復(fù)式公寓較少，消費(fèi)者認(rèn)同度高，對(duì)年輕消費(fèi)群體吸引力強(qiáng)，是市場(chǎng)熱銷的產(chǎn)品把公寓層高設(shè)計(jì)在4.2-4.5m之間，消費(fèi)者可根據(jù)自身需要進(jìn)行隔層設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品的附加值在較小的平面空間內(nèi)營造豐富的空間層次感4.2-4.5m2.1-2.4m2.1-2.4m增加的空間中空客廳隔層第三十頁，共九十四頁。公寓產(chǎn)品建議——LOFT（小復(fù)式）小復(fù)式戶型設(shè)計(jì)示意——50m2洗手間廚房臥室客廳上空客廳隔層首層建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)用率50m225m2120％餐廳臥室4.5m2.3m2.2m客廳餐廳、廚房戶型特點(diǎn)：利用客廳中空進(jìn)行采光，保證了客廳和臥室的舒適性；第三十一頁，共九十四頁。公寓產(chǎn)品建議——LOFT（小復(fù)式）小復(fù)式戶型設(shè)計(jì)示意——30m2洗手間廚房客廳上空客廳隔層首層建筑面積贈(zèng)送面積實(shí)用率30m215m2120％餐廳臥室4.5m2.3m2.2m客廳餐廳、廚房陽臺(tái)臥室陽臺(tái)上空戶型特點(diǎn)：在有限的空間內(nèi)設(shè)置陽臺(tái)，保證室內(nèi)采光，并兼顧臥室的舒適性；第三十二頁，共九十四頁。住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三十三頁，共九十四頁。市場(chǎng)現(xiàn)狀——單調(diào)的行列式布局受當(dāng)?shù)貧夂?、居住?xí)性的影響，規(guī)劃設(shè)計(jì)以行列式布局為主，整體布局呆板、缺乏空間感；部分樓盤嘗試通過建筑錯(cuò)位、旋轉(zhuǎn)來豐富布局，但突破不大，效果未能得到體現(xiàn)。香格里拉奧都花城京華城中城星都芳庭平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第三十四頁，共九十四頁。平面布局考慮避免出現(xiàn)呆板、缺乏變化的市場(chǎng)普遍問題，尋求突破配合客戶的居住習(xí)慣，南北朝向是衡量居住舒適度的準(zhǔn)則之一規(guī)避16層的高層帶來的單調(diào)天際線和空間感受突破市場(chǎng)規(guī)律局限，結(jié)合區(qū)域最佳朝向，對(duì)樓體進(jìn)行適度的旋轉(zhuǎn)，豐富小區(qū)空間的視覺變化。？平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第三十五頁，共九十四頁。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)平面布局形態(tài)整體在南北向的行列式基礎(chǔ)上，對(duì)建筑進(jìn)行小角度旋轉(zhuǎn)，形成橄欖型的布局，增強(qiáng)鄰里空間的歸屬感在橄欖型的布局基礎(chǔ)上，進(jìn)行適度的錯(cuò)位、旋轉(zhuǎn)，豐富圍合空間的視覺變化，提升空間的舒適感缺乏圍合的鄰里空間單調(diào)的行列式布局形成圍合的鄰里空間橄欖型布局變化的橄欖型布局圍合、變化的鄰里空間第三十六頁，共九十四頁。市場(chǎng)現(xiàn)狀——景觀空間缺乏層次感大部分熱點(diǎn)樓盤重視集中式小區(qū)景觀空間的設(shè)計(jì)，但普遍缺乏對(duì)鄰里景觀空間的考慮，不夠人性化香格里拉：小區(qū)中心設(shè)置小型集中式園林和活動(dòng)空間，受到消費(fèi)者認(rèn)同，宅間空間缺乏亮點(diǎn)。京華城中城：中央設(shè)計(jì)水景會(huì)所，作為小區(qū)的景觀中心，而宅間園林設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單。分散在宅間的活動(dòng)和景觀空間星都芳庭：缺乏中心景觀空間，依靠分散的宅間綠地設(shè)計(jì)景觀和活動(dòng)空間。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第三十七頁，共九十四頁。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)景觀空間設(shè)計(jì)考慮在考慮市場(chǎng)認(rèn)同度高的集中式、參與性強(qiáng)的同時(shí)，避免出現(xiàn)缺乏景觀空間層次的市場(chǎng)普遍問題，是本項(xiàng)目的突破點(diǎn)缺乏可利用景觀資源，應(yīng)通過自身創(chuàng)造景觀，為小區(qū)營造舒適的居住環(huán)境項(xiàng)目規(guī)模小，集中式中心景觀空間會(huì)減少住宅量，應(yīng)充分利用高層建筑的大間距來營造尺度宜人的集約景觀吸收市場(chǎng)上認(rèn)同度高的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合狹長的地塊，營造大分散、小集中的集約景觀空間?，F(xiàn)狀缺乏鄰里景觀空間的集中式布局大分散、小集中的景觀布局？第三十八頁，共九十四頁。大分散、小集中的景觀空間擴(kuò)大的鄰里空間通過賦予景觀空間不同的功能來體現(xiàn)其層次感，每一個(gè)空間都是實(shí)用、集約的鄰里空間：一種強(qiáng)調(diào)舒適、放松、精巧且有價(jià)值感的生活空間活動(dòng)空間：一種強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、交流、實(shí)用且有價(jià)值感的共享空間結(jié)合景觀軸線設(shè)置串聯(lián)各景觀空間的人行步道，提高不同功能空間的共享性邗江路擴(kuò)大的鄰里空間共享的活動(dòng)空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第三十九頁，共九十四頁。共享的活動(dòng)空間——業(yè)主的泛會(huì)所將活動(dòng)設(shè)施結(jié)合于景觀和架空層中，提升景觀空間參與性的同時(shí)，也提升活動(dòng)空間舒適性。強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、交流、實(shí)用且有價(jià)值感的共享空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)共享的活動(dòng)空間第四十頁，共九十四頁。擴(kuò)大的鄰里空間——業(yè)主的大客廳樹蔭下的休閑空間，隨處可見的休息位置，讓人愿意在這里駐足、暢談。強(qiáng)調(diào)舒適、放松、精巧且有價(jià)值感的生活空間擴(kuò)大的鄰里空間平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第四十一頁，共九十四頁。入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議居住區(qū)出入口居住區(qū)出入口邗江路居住區(qū)用地緊張，建議入口結(jié)合商業(yè)區(qū)西面的退縮空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，營造開闊的入口廣場(chǎng)居住區(qū)商業(yè)體道路商業(yè)退縮入口退縮入口廣場(chǎng)居住區(qū)入口設(shè)計(jì)示意平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第四十二頁，共九十四頁。交通組織建議——人車分流居住區(qū)規(guī)模較小，建議交通組織為人車分流形式居住區(qū)外圍設(shè)置環(huán)路，引導(dǎo)車行交通，減少車流對(duì)住區(qū)內(nèi)部環(huán)境的影響結(jié)合景觀空間及局部架空，在居住區(qū)內(nèi)部形成環(huán)狀人行步徑邗江路車行流線人行流線平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)車行道路人行步道第四十三頁，共九十四頁。停車組織——地下停車與露天停車結(jié)合邗江路地下停車結(jié)合各組團(tuán)綠地設(shè)置，形成停車后可直接入戶的人性化設(shè)計(jì)，出入口設(shè)置在居住區(qū)與商業(yè)區(qū)邊界處采用集中式露天停車，設(shè)置在居住區(qū)與商業(yè)區(qū)邊界處，設(shè)計(jì)便捷的路徑進(jìn)入居住區(qū)內(nèi)部停車空間控制在靠近商業(yè)區(qū)一側(cè)，減少主要車流對(duì)居住區(qū)的影響，一定程度上降低商業(yè)區(qū)的負(fù)面影響集中式露天停車地下停車地下停車平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第四十四頁，共九十四頁。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格的考慮產(chǎn)品定位：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，體現(xiàn)新城市品質(zhì)感區(qū)域規(guī)劃層面：城市現(xiàn)代新區(qū)，“建筑風(fēng)格應(yīng)充分體現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)與材料的特點(diǎn)”、“體現(xiàn)城市中心富有活力和節(jié)奏的特征”經(jīng)濟(jì)可行性：精致華麗的建筑風(fēng)格能提升項(xiàng)目形象及價(jià)值，但同時(shí)帶來高成本；相比而言，簡(jiǎn)潔樸實(shí)的建筑風(fēng)格更具性價(jià)比？現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔樸實(shí)的變化體現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)代感。第四十五頁，共九十四頁。建筑細(xì)部表現(xiàn)——色彩搭配清新的主色，配以跳躍的色彩，體現(xiàn)建筑的時(shí)尚與活力主色：白色配色：米黃色、磚紅色……平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第四十六頁，共九十四頁。建筑細(xì)部表現(xiàn)——立面處理虛實(shí)結(jié)合的立面處理，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、品質(zhì)感實(shí)：磚紅色/白色的外墻虛：清透的玻璃平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第四十七頁，共九十四頁。建筑細(xì)部表現(xiàn)——細(xì)部處理通過飄窗、陽臺(tái)等建筑構(gòu)件的設(shè)置，為立面帶來豐富光影變化；通過材質(zhì)、色彩等元素的設(shè)置，塑造建筑立面豐富的層次感。陽臺(tái)、窗臺(tái)為立面帶來的豐富光影材質(zhì)、色彩搭配帶來層次感平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第四十八頁，共九十四頁。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)市場(chǎng)產(chǎn)品分析回顧120－135m2的舒適三房為主，以飄窗、雙陽臺(tái)、入戶玄關(guān)等亮點(diǎn)設(shè)計(jì)吸引消費(fèi)者保持客廳和主臥較高的舒適度的緊湊創(chuàng)新戶型，逐漸為市場(chǎng)接受以入戶花園、大陽臺(tái)、飄窗等高附加值和創(chuàng)新元素提升產(chǎn)品價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)力次臥次臥主臥客廳(開間3.6m)(開間3.9m)星都芳庭85m2的緊湊三房入戶花園大陽臺(tái)飄窗飄窗香格里拉120m2的高附加值三房入戶玄關(guān)飄窗飄窗轉(zhuǎn)角八角窗雙陽臺(tái)京華城中城130m2的舒適三房第四十九頁，共九十四頁。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)策略市場(chǎng)上的戶型對(duì)提高附加值和產(chǎn)品創(chuàng)新都已比較注重，項(xiàng)目可以借鑒提升消費(fèi)者對(duì)戶型的居住舒適度要求高，特別注重客廳和主臥的尺度從開發(fā)商角度考慮，戶型可以在保證熱銷的基礎(chǔ)上，通過亮點(diǎn)設(shè)計(jì)提升銷售價(jià)格，獲得更多利潤吸取熱銷樓盤優(yōu)點(diǎn)，適當(dāng)采用認(rèn)同度高的創(chuàng)新設(shè)計(jì)及提高附加值方式，提升產(chǎn)品價(jià)值，獲得更高的利潤。？第五十頁，共九十四頁。戶型設(shè)計(jì)建議戶型面積區(qū)間主要功能空間開間參考設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考客廳主臥室二室85－90㎡約3.9m約3.6m飄窗臺(tái)大陽臺(tái)三室105－110㎡4.0-4.2m3.6-3.8m入戶花園大陽臺(tái)飄窗臺(tái)120－140㎡4.2-4.5m3.7-3.9m入戶花園大陽臺(tái)主臥套間配衣帽間飄窗臺(tái)復(fù)式140－180㎡4.2-4.5m3.9-4.2m入戶花園大陽臺(tái)主臥套間配衣帽間飄窗臺(tái)平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第五十一頁，共九十四頁。戶型平面參考——一梯兩戶戶型特點(diǎn)：電梯間、樓梯間自然采光通風(fēng)；餐廳、客廳共享入戶花園景觀；三開間的布局設(shè)計(jì)，兩個(gè)房間＋客廳朝南，客廳南北對(duì)流。3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135㎡3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135㎡平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第五十二頁，共九十四頁。戶型平面參考——一梯三戶戶型特點(diǎn)：品字形的一梯三戶設(shè)計(jì)，令三戶單元均能擁有有利的南向；電梯間、樓梯間自然采光通風(fēng)；采用大開間的設(shè)計(jì)，令戶型能有較多的空間位于南向；3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135㎡3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135㎡2房2廳建筑面積：約85㎡平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第五十三頁，共九十四頁。在市場(chǎng)原有基礎(chǔ)上尋求創(chuàng)新亮點(diǎn)1：陽光室設(shè)計(jì)亮點(diǎn)2：高附加值飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)3：高附加值入戶花園設(shè)計(jì)亮點(diǎn)4：多附加值首層單元飄窗、入戶花園和大陽臺(tái)等創(chuàng)新和高附加值元素都已被市場(chǎng)廣泛運(yùn)用，新亮點(diǎn)設(shè)計(jì)空間不大，但在現(xiàn)基礎(chǔ)上的設(shè)計(jì)突破空間較大。平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第五十四頁，共九十四頁。陽光室設(shè)計(jì)通過建筑構(gòu)造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在2.2m內(nèi)，是飄窗臺(tái)的提升設(shè)計(jì)；為房間帶來額外的使用空間，擴(kuò)展了原本呆板的臥室空間。陽光室<2.2m<2.2m<2.2m傳統(tǒng)的飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)陽光室設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第五十五頁，共九十四頁。高附加值飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗臺(tái)與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間；更好增加室內(nèi)空間，建議飄窗進(jìn)深約1m；≤2.2m標(biāo)準(zhǔn)層高平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第五十六頁，共九十四頁。高附加值入戶花園設(shè)計(jì)主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽臺(tái)陽臺(tái)臥室右圖：提升空間法：將入戶花園調(diào)整為臥室戶型：3房2廳1衛(wèi)面積：約95㎡主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽臺(tái)陽臺(tái)入戶花園左圖：戶型：2房2廳1衛(wèi)＋入戶花園面積：約90㎡平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第五十七頁，共九十四頁。多附加值首層單元入戶私家花園入戶私家花園首層入戶從樓梯進(jìn)入地下的多功能室建議附送入戶私家花園或多功能室，提升首層單元的產(chǎn)品附加值；平面布局/景觀空間/交通組織/建筑風(fēng)格/戶型設(shè)計(jì)第五十八頁，共九十四頁?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)示意住宅住宅商業(yè)公寓公寓商業(yè)項(xiàng)目總平面示意項(xiàng)目建筑體量示意第五十九頁，共九十四頁。PART6項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)測(cè)算第六十頁，共九十四頁。項(xiàng)目開發(fā)原則啟動(dòng)資金為一億元，項(xiàng)目的開發(fā)需通過合理的開發(fā)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開發(fā)，保證項(xiàng)目開發(fā)過程中健康的資金流；充分考慮項(xiàng)目商業(yè)對(duì)住宅物業(yè)價(jià)值提升的作用；充分考慮商業(yè)物業(yè)開發(fā)的培育期要求以及公寓物業(yè)開發(fā)的分期要求第六十一頁，共九十四頁。開發(fā)時(shí)序建議1開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓）進(jìn)行北部土地的拆遷與征地開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓）開發(fā)西部的住宅優(yōu)：商業(yè)的建設(shè)將有力的帶動(dòng)住宅價(jià)值的最大化提升劣：商業(yè)開發(fā)規(guī)模過大且時(shí)間較短，風(fēng)險(xiǎn)大；前期涉及拆遷，資金壓力大；根據(jù)財(cái)務(wù)測(cè)算，在進(jìn)行二期商業(yè)建設(shè)的節(jié)點(diǎn)上，資金無法支撐第六十二頁，共九十四頁。開發(fā)時(shí)序建議2開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓）進(jìn)行北部土地的拆遷與征地開發(fā)西部的住宅開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓）優(yōu)：利用沃爾瑪作為配套賣點(diǎn)，提升住宅價(jià)值，促進(jìn)銷售；住宅一次性開放具有較好的規(guī)模效應(yīng)；在商業(yè)氛圍和區(qū)域人氣得以培育后，再進(jìn)行商業(yè)二期開發(fā)，利于降低風(fēng)險(xiǎn)。劣：前期涉及拆遷，資金壓力大；大規(guī)模的住宅開發(fā)資金投入大根據(jù)財(cái)務(wù)測(cè)算，在進(jìn)行住宅建設(shè)的節(jié)點(diǎn)上，資金已經(jīng)難以支撐第六十三頁，共九十四頁。開發(fā)時(shí)序建議3（推薦）開發(fā)南部以沃爾瑪為主體的購物中心和塔樓（公寓），以及首期住宅進(jìn)行北部土地的拆遷與征地開發(fā)西北部的住宅二期開發(fā)東北部的購物中心和塔樓（公寓）優(yōu)：在保證項(xiàng)目資金有效滾動(dòng)的情況下，適當(dāng)提升項(xiàng)目住宅物業(yè)的價(jià)值；前期開發(fā)不涉及拆遷，資金壓力?。辉谏虡I(yè)氛圍和區(qū)域人氣得以培養(yǎng)后，再進(jìn)行商業(yè)二期開發(fā)，利于降低風(fēng)險(xiǎn)。劣：難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；≌_發(fā)的展示作用；根據(jù)財(cái)務(wù)測(cè)算，該方案在整個(gè)開發(fā)過程中，能保證健康的資金流和實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)第六十四頁，共九十四頁。項(xiàng)目各部分物業(yè)規(guī)模示意圖（按照推薦計(jì)劃）二期公寓普通公寓：17500m2小復(fù)式公寓：7500m2二期商業(yè)：40000m2地下車庫：15000m2一期商業(yè)：40000m2地下車庫：15000m2一期公寓普通公寓：17500m2小復(fù)式公寓：7500m2一期住宅：44000m2地下車庫：3000m2二期住宅：44000m2地下車庫：3000m2第六十五頁，共九十四頁。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)首期二期用地面積

67,50033,75033,750總建筑面積

254,000

129,500

124,500地上建筑面積

218,000

111,500

106,500塔樓公寓

35,00017,50017,500塔樓小復(fù)式

15,0007,5007,500裙樓面積

80,00040,00040,000住宅

88,00044,00044,000住宅地下車庫面積（一層）

6,0003,0003,000商場(chǎng)地下車庫面積（二層）

30,00015,00015,000單位：平方米注：地下車庫車位的數(shù)量主要考慮充分滿足商場(chǎng)停車的需求和提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行設(shè)置，車位的數(shù)量約為740個(gè)第六十六頁，共九十四頁。項(xiàng)目靜態(tài)成本序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)單方成本（元/M2）

開發(fā)總投資7991836661土地成本200009172前期工程費(fèi)1613743小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)54792514建安工程成本4454020435開發(fā)期稅費(fèi)46722146企業(yè)管理費(fèi)1549717不可預(yù)見費(fèi)206595注：?jiǎn)畏匠杀景吹厣厦娣e計(jì)算第六十七頁，共九十四頁。建設(shè)及銷售進(jìn)度說明總體建設(shè)期設(shè)定為38個(gè)月，約3年（未包括籌建期），從2007年10月至2010年11月首期住宅和商場(chǎng)同時(shí)開工，建設(shè)期從2007年10月至2009年4月，共18個(gè)月；住宅銷售期從2008年3月至2009年3月，商場(chǎng)銷售期從2008年4月至2009年3月，公寓銷售期從2008年5月至2009年4月。二期建設(shè)期從2009年5月至2010年11月，共19個(gè)月；住宅銷售期從2009年9月至2010年8月，商場(chǎng)銷售期從2009年9月至2010年9月，公寓銷售期從2009年12月至2010年11月。第六十八頁，共九十四頁。項(xiàng)目建設(shè)及銷售進(jìn)度第六十九頁，共九十四頁。理想的商業(yè)租售比（方案一）4F3F2F1F商場(chǎng)總銷售面積租售比利潤1000085：15-8,042萬BAA棟首層：10000m2第七十頁，共九十四頁。首期銷售收入物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價(jià)（元/M2）銷售收入（萬元）公寓17,5004,4007,700小復(fù)式7,5005,4004,050住宅44,0004,20018,480商業(yè)

20,238首層9,40019,40018,236二.三層2,6007,7002,002合計(jì)

50,468首期銷售貨量共為50,468萬元第七十一頁，共九十四頁。二期銷售收入物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價(jià)（元/M2）銷售收入（萬元）公寓17,5004,7528,316小復(fù)式7,5005,8324,374住宅44,0004,53619,958商業(yè)面積

0首層

0二.三層

0合計(jì)

32,648二期銷售貨量共為32,648萬元注：二期物業(yè)銷售價(jià)格在一期價(jià)格基礎(chǔ)上提升8％第七十二頁，共九十四頁。銷售總收入物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復(fù)式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積

20,238首層10,000

18,236二.三層2,000

2,002合計(jì)

83,116項(xiàng)目銷售貨量共為83,116萬元第七十三頁，共九十四頁。靜態(tài)效益分析序號(hào)項(xiàng)目總額（萬元）1項(xiàng)目收入

83,1162預(yù)計(jì)開發(fā)投入

79,9183財(cái)務(wù)成本

-4土地增值稅

1,0345所得稅(3%)2,4936銷售稅費(fèi)4,8047銷售費(fèi)用(3.5%)2,9098利潤-8,042項(xiàng)目在可售物業(yè)銷售完成后，尚有8,042萬元未能回收，要在日后物業(yè)經(jīng)營過程中逐步回收(經(jīng)營物業(yè)面積共6.8萬平方米)，按整體經(jīng)營物業(yè)租金水平在25元/平方米，估計(jì)需4年左右的時(shí)間才可全部回收。第七十四頁，共九十四頁。累計(jì)現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目資金最大占用量為21,674萬元，發(fā)生在2008年1季度，項(xiàng)目自有資金共2.44億元（包括已支付地價(jià)1.44億元及1億元啟動(dòng)資金），項(xiàng)目可通過資金滾動(dòng)進(jìn)行開發(fā)。最大資金占用量21674萬元第七十五頁，共九十四頁。理想的資金回籠（方案二）4F3F2F1F商場(chǎng)總銷售面積租售比利潤1800075：256,290萬BAA棟首層：10000m2B棟首層：8000m2第七十六頁，共九十四頁。首期銷售收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價(jià)（元/M2）銷售收入（萬元）公寓17,5004,4007,700小復(fù)式7,5005,4004,050住宅44,0004,20018,480商業(yè)

20,238首層10,00017,00018,236二.三層2,0007,0002,002合計(jì)

50,468首期銷售貨量共為50,468萬元第七十七頁，共九十四頁。二期銷售收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價(jià)（元/M2）銷售收入（萬元）公寓17,5004,7528,316小復(fù)式7,5003,8324,374住宅44,0004,53619,958商業(yè)

16,720首層

8,00018,36016,720合計(jì)

49,368二期銷售貨量共為49,368萬元注：二期物業(yè)銷售價(jià)格在一期價(jià)格基礎(chǔ)上提升8％第七十八頁，共九十四頁。銷售總收入（方案二）物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售收入（萬元）公寓35,00016,016小復(fù)式15,0008,424住宅88,00038,438商業(yè)面積

36,958首層18,000

34,959二.三層2,000

2,002合計(jì)

99,836項(xiàng)目銷售貨量共為99,836萬元第七十九頁，共九十四頁。靜態(tài)效益分析（方案二）序號(hào)項(xiàng)目總額（萬元）1項(xiàng)目收入

99,8362預(yù)計(jì)開發(fā)投入

79,9183財(cái)務(wù)成本

-4土地增值稅

1,3685所得稅(3%)

2,9956銷售稅費(fèi)

5,7717銷售費(fèi)用(3.5%)

3,4948利潤6,290項(xiàng)目在可售物業(yè)銷售完成后，開發(fā)投入的資金（包括地價(jià)及開發(fā)建設(shè)費(fèi)用等）能全部回收，另取得6,290萬元利潤。第八十頁，共九十四頁。累計(jì)現(xiàn)金流量圖（方案二）項(xiàng)目資金最大占用量為21,674萬元，發(fā)生在2008年1季度，項(xiàng)目自有資金共2.44億元（包括已支付地價(jià)1.44億元及1億元啟動(dòng)資金），項(xiàng)目可通過資金滾動(dòng)進(jìn)行開發(fā)。最大資金占用量21674萬元第八十一頁，共九十四頁。兩個(gè)方案對(duì)比分析方案一：從商業(yè)開發(fā)規(guī)律上看，該方案較好的控制了租售比例，開發(fā)商自持80%以上的物業(yè)，能夠較好的保障對(duì)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營和管理，未來經(jīng)營的資金壓力相對(duì)較小，但不能回收項(xiàng)目的前期的整體投入；方案二：增加了B棟百貨的銷售面積，項(xiàng)目利潤為6390萬，商場(chǎng)部分的開發(fā)與投入可基本持平，資金回收情況理想。但商場(chǎng)未來的經(jīng)營和管理壓力較大，易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)之間的糾紛，商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理的資金壓力也比較大。針對(duì)上述情況，百貨商鋪銷售可考慮帶租約銷售的模式，盡量使返租期限與百貨的租期一致（例如十年或以上）。其次，考慮商鋪銷售將對(duì)百貨招商帶來影響，可考慮自組百貨經(jīng)營，加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)的整體把控。方案商場(chǎng)銷售面積（M2）銷售總收入（萬元）利潤（萬元）方案一12,00083,116-8,042方案二20,00099,8366,290第八十二頁，共九十四頁。下一階段的工作開發(fā)商反饋策劃報(bào)告意見，合富輝煌完善報(bào)告，提交最終報(bào)告；開發(fā)商確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，合富輝煌提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書并跟進(jìn)設(shè)計(jì)；開發(fā)商明確主力商家的具體要求，進(jìn)行招商，合富輝煌配合主力商家的招商顧問。第八十三頁，共九十四頁。結(jié)束，謝謝！第八十四頁，共九十四頁。成本財(cái)務(wù)計(jì)算取值標(biāo)準(zhǔn)

附件第八十五頁，共九十四頁。前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一設(shè)計(jì)、勘察29元/平方米二三通一平20元/平方米三其他費(fèi)用25元/平方米1規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)元/平方米1.42招標(biāo)代理費(fèi)及標(biāo)底編制元/平方米3.83招標(biāo)辦交易管理費(fèi)元/平方米1.54施工圖及抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)元/平方米1.335防雷設(shè)計(jì)審核費(fèi)元/平方米0.266規(guī)劃紅線定位及復(fù)測(cè)費(fèi)元/幢30007基建計(jì)劃報(bào)批費(fèi)可研費(fèi)元/平方米1.58文物戡查費(fèi)元/平方米2.59電桿移位入地元/平方米1210地震評(píng)估項(xiàng)3.0萬11環(huán)境評(píng)估項(xiàng)2.0萬第八十六頁，共九十四頁。小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1供電工程費(fèi)130元/平方米按總建筑面積2供水工程費(fèi)30元/平方米按總建筑面積3煤氣工程費(fèi)10元/平方米按總建筑面積（另加3500元/戶）4消防工程費(fèi)10元/平方米按總建筑面積5路燈工程費(fèi)15元/平方米按總建筑面積6化糞池及雨污排水管網(wǎng)20元/平方米按總建筑面積7園林綠化工程費(fèi)200元/平方米按用地面積35%8小區(qū)道路、廣場(chǎng)工程費(fèi)100元/平方米按用地面積15%9其它零星工程費(fèi)10元/平方米含郵政、有線電視等第八十七頁，共九十四頁。建安工程成本序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1塔樓公寓1200元/平方米小高層、毛坯房2裙樓商場(chǎng)2320元/平方米公共部分帶裝修3住宅（小高層）1200元/平方米小高層、毛坯房4地下車庫（1層）2200元/平方米含基礎(chǔ)、通風(fēng)系統(tǒng)等5地下車庫（2層）2700元/平方米含基礎(chǔ)、通風(fēng)系統(tǒng)等第八十八頁，共