畢業(yè)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)

XX大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院本科生畢業(yè)論文全題效嚇燈XX限市住房?jī)r(jià)格走艷勢(shì)分析研慚究劑淹（論文終告）澡?？s腔哲土木工程忘科姓鎮(zhèn)貿(mào)歲學(xué)耍靜號(hào)密指導(dǎo)教師鐮2009爛年菊4予月并30焦日論文摘要當(dāng)前,隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和世界金融危機(jī)的出現(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近三年的迅速發(fā)展后進(jìn)入一個(gè)低谷時(shí)期，但安慶的房地產(chǎn)業(yè)也處于快速發(fā)展的階段。本文在簡(jiǎn)單介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)供需理論基本概念、影響因素的基礎(chǔ)上,從市場(chǎng)供需、價(jià)格走勢(shì)方面，結(jié)合安慶市近2008年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，分析了該市住房市場(chǎng)的供需情況，并金融危機(jī)和國(guó)家政策調(diào)整等影響對(duì)安慶市住房?jī)r(jià)格走勢(shì)進(jìn)行了分析研究?！娟P(guān)鍵詞】住房、2008年市場(chǎng)分析、價(jià)格走勢(shì)分析研究、安慶市目錄第一章安慶市簡(jiǎn)介……………1第二章房地產(chǎn)供需的相關(guān)概念………………1一、基礎(chǔ)理論……………1二、影響因素……………2第三章安慶房地產(chǎn)供需分析…………………2一、2006年安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)…………2二、2007年安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)…………2三2008年安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)……………3四、2009年1-2月份安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)………………4五、住宅市場(chǎng)分析………4第四章影響因素分析…………4第五章2008年安慶市房地產(chǎn)情況分析………5勒一、房地產(chǎn)市府場(chǎng)供給和銷售鍬情況分慧析丘………………扯………………克…渡5丸二、房地產(chǎn)供副銷結(jié)構(gòu)分柜析友………………訓(xùn)…烘……………達(dá)……………沿…撲7域三、房地產(chǎn)價(jià)啄格分盡析表………………袖……濕………………辨…陶…………抗…醋9獵四、房地產(chǎn)物膏業(yè)形態(tài)分析批………………掉…………畏………………記…年…北11墊五、版塊分顧析劉………………心………………霸…鹿………………顛…………孫11割六狡、窩200粒8度年安慶市房地初產(chǎn)總衫結(jié)寺………………明………………伯…明………費(fèi)11貫第六藥章瘦蝴渾安慶市住房?jī)r(jià)押格走勢(shì)分縣析勵(lì)………………新………………滿…珠…………士13精第七稻章孕肥肺結(jié)復(fù)論伙………………震………………畝…腳………………劃………………遲…沖18裕參考文獻(xiàn)章………………套………………藍(lán)………………害………………驕…非18安慶市簡(jiǎn)介收安慶市位于安圖徽省西南部，球長(zhǎng)江下游北岸宴，是長(zhǎng)江沿岸授著名的港口城微市?，F(xiàn)轄桐城靠市、懷寧、樅演陽、潛山、岳薦西、太湖、望透江、宿故松已7絹縣及迎江、大雁觀、宜步秀載3庫區(qū)，總面積循1.53產(chǎn)萬平方公里，蠻總?cè)松骺趦A鑰610心萬人蓬，答其中市區(qū)面積綿821遍平方公里，人布口狼73象萬斥。匙香安慶居民收入左在沿江地區(qū)居之處于較為落后提水平舊。葡200橫7型年城市居民人拋均可支配收入規(guī)達(dá)到首次突姻破亭1000幸0樹萬元達(dá)挑到父1071某0吩元，城市居民亡人均消費(fèi)性支兔出這為慧775偷4魂元，人均可支錦配收入在安徽醋沿江八市排名笨為揚(yáng)第舍7坡位，僅比宣城緊市鑄高酷20搜0男多元，與馬鞍冊(cè)山、蕪湖、銅令陵三市差距較懷大。由于大別詳山老區(qū)的貧困老人口過去分布爬的較多，多年陰安慶市臣進(jìn)行卓有成效暗扶貧開發(fā)工作鋸，使的貧困人夸口減少。但安閉慶農(nóng)村居民收加入水平與沿江離其他市相比仍探然是最低的血，增200虜7沈年全市農(nóng)民人所均純收入粗為企350議2心元，居安徽沿保江八市的溪第擇8準(zhǔn)位，比最高的非馬鞍山市安（玻614消5胞元）捐低史264毫3秩元。男安慶盜市是新興的綜勝合工業(yè)城市，孫經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面至，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總昌值保磚持述10幟%餡以上的增長(zhǎng)速甘度，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)靈優(yōu)化升級(jí)加快薪，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)向量和效益顯著懸提高；改革開話放方面，國(guó)有顏企業(yè)建立現(xiàn)代鼻企業(yè)制度取得縫重大進(jìn)展，社諒會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)箱濟(jì)體制不斷完疫善，對(duì)外開放瓦領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)份大；城市建設(shè)聞方面，基礎(chǔ)設(shè)住施供給能力顯印著改善，生態(tài)允建設(shè)和環(huán)境保饅護(hù)得到加強(qiáng)，粘城市現(xiàn)代化管乘理和服務(wù)水平滔進(jìn)一步提高；耍社會(huì)發(fā)展方面習(xí)，科技教育加展快發(fā)展，社會(huì)茶事業(yè)產(chǎn)業(yè)化水烤平提高，精神溉文明建設(shè)和民召主法制建設(shè)取暗得明顯進(jìn)展，漆人民文明素質(zhì)壯顯著提升；人騾民生活方面，訓(xùn)就業(yè)渠道拓寬辛，社會(huì)保障制聽度基本健全，鄭城鄉(xiāng)居民收入指持續(xù)增加，物確質(zhì)文化生活質(zhì)涂量進(jìn)一步改善氏。遍到傘“訊十糠五釀”江末城鎮(zhèn)居民人竹均可支配收入比達(dá)告到蘇1放萬元，農(nóng)民人餃均純收入超努過愉300叔0墾元侍。犧軌安慶軟城市未來的發(fā)臉展目標(biāo)是建設(shè)盒成一個(gè)融傳統(tǒng)駁和現(xiàn)代化為一蘇體的中型科教腸文化旅游城市閱。燕動(dòng)房地產(chǎn)供需的象相關(guān)概念基礎(chǔ)理論梳西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理漲論認(rèn)為，任何桶一種商品的價(jià)癥格的變動(dòng)主要藝是通過供求關(guān)鞭系來實(shí)現(xiàn)的，猶當(dāng)商品供不應(yīng)君求時(shí)，買者之浮間就會(huì)發(fā)生競(jìng)幸爭(zhēng)，考導(dǎo)致商品價(jià)格粘上漲；當(dāng)商品曬供大于求時(shí)，原賣者之間就會(huì)依開展競(jìng)爭(zhēng)，引鑼起價(jià)格下降。焰這就是人們通舟常所說的物以月稀為貴。房地逃產(chǎn)是一種特殊婆的商品，作為芳商品，它的價(jià)鑒格變化同樣要池受到供求關(guān)系糊的影響。供求妥關(guān)系的變化是壩引發(fā)商品價(jià)格屈變化的一個(gè)主平要原因。影響因素拌1題、魚經(jīng)濟(jì)因素。那經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)執(zhí)為，經(jīng)濟(jì)的持寨續(xù)快速發(fā)展，浸有助于擴(kuò)大消橫費(fèi)和投資，引捏發(fā)物價(jià)上漲湖。房地產(chǎn)的供牌需及價(jià)格當(dāng)然凝也不例外。三2殺、非人口因素。人沫是社會(huì)生活的臨主體，人口的玻數(shù)把量錦﹑斃質(zhì)赤量萌﹑堤結(jié)構(gòu)等都會(huì)對(duì)測(cè)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大走的影響。人口怎增加必然要有苦住房的需求，縣這也包括長(zhǎng)期把定居的外來人則口，尤其是家葬庭規(guī)模的縮小殘，當(dāng)總?cè)丝诓蝗儠r(shí)，隨著家衛(wèi)庭規(guī)模的減小特，住房需求必朽將引發(fā)上漲。壓人口的文化教竭育水叔平挎﹑虹生活質(zhì)量和文嗽明程度，可以獸引起房地產(chǎn)價(jià)糠格高低的變化應(yīng)。鴿3案、順政策因素。房揚(yáng)價(jià)和地價(jià)是一綁種相互促進(jìn)的矮關(guān)系，國(guó)家出懸臺(tái)的各項(xiàng)土地烏政策都可能引抗起房?jī)r(jià)的上升婆，房地產(chǎn)商開出發(fā)房地產(chǎn)必須厚先拿到國(guó)家出以讓的土地，土飄地出讓金的抬源高會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)雁的上漲?，F(xiàn)在罩我國(guó)實(shí)行的是哪住房商品傘化傲﹑壽社會(huì)化，這樣瑞房?jī)r(jià)就能反映艷供求的變化。盤和房地產(chǎn)市場(chǎng)妻有關(guān)的各種稅陽費(fèi)的高低也直說接影響了房?jī)r(jià)古的變化，房?jī)r(jià)洪的變化又直接綱影響了人們的憑消費(fèi)需求。凈4孤、券社會(huì)因素。國(guó)哪內(nèi)外局勢(shì)穩(wěn)定酸，社會(huì)秩序安額定有序，這樣秒的條件可以促早使人們購買住在房，增加住房梯需求。反之，竹社會(huì)環(huán)境動(dòng)蕩倦不安，社會(huì)秩皆序混亂，人們儀不可能安居樂鄭業(yè)，對(duì)住房的編實(shí)際需求將下作降。捎安慶燭房地產(chǎn)供需分歐析螞一丘、脆200遙6懸年憂安慶榮房地產(chǎn)市場(chǎng)全2006澤年房地產(chǎn)開發(fā)飽購置土地總面喜積糊98.86撞萬平方米，完共成開發(fā)土地粱36.23報(bào)萬平方米，房坑地產(chǎn)投資疲32.襪5購億元。緩商品房銷售面辜積為任19.07柏萬平方米，阿銷售栽額忌4.7葡6候億元，增長(zhǎng)坦率貌58亂%渠。往二砌、貿(mào)200當(dāng)7薯年腸安慶白房地產(chǎn)市場(chǎng)邀2007塘年房地產(chǎn)開發(fā)稍購置土地總面迫積赴106.71蝦萬平方米，完麥成開發(fā)土地勸42.89截萬平方米，房廚地產(chǎn)投資瑞68.肝7腫億元，增長(zhǎng)帖率陰18.7童%咱。端商品房銷售面萬積為浸26.66奏萬平方米，濃銷售敞額扒9.8希5鍬億元，增長(zhǎng)重率牙11雅%貞。聲三題、五200止8鮮年每安慶臘房地產(chǎn)市場(chǎng)腹200哈8已年，全市商品魯房批準(zhǔn)預(yù)售面猜積桿為套115.0稱3吳萬平方米，同隆比增鉛長(zhǎng)厲59.87佛%垂；其中商品住疏房批準(zhǔn)預(yù)售面遷積幅73.霧9屯萬平方米，同獨(dú)比增崇長(zhǎng)腎34.93夜%駝。厘200聚8襯年，鬧安慶市報(bào)商品房預(yù)售面晶積赴為表46.9之2擊萬平方米，占乖批準(zhǔn)預(yù)售面積棍的神40.7個(gè)%致，同比下抵降泄30.86設(shè)%錯(cuò)；其中商品住言房預(yù)售面邪積遭37.4覆1膀萬平方米，占贈(zèng)商品住房批準(zhǔn)暗預(yù)售面積柄的滾50.6卡%放，同比下積降給37.76熔%每。籍200準(zhǔn)8金年度，竭安慶市椒銷售的商品住日房中，價(jià)格肉在券100勢(shì)0要元期/影平方米以下的汗，成交面積蜓為雅0.3飯7盞萬平方米，占仔總成交量俊的狡1六%儲(chǔ)；價(jià)格乘在音1000-1任50憐0緞元血/舞平方米的，成擦交面積芳為協(xié)0.6應(yīng)7縮萬平方米，占暖總成交量勾的硬2破%靠；價(jià)格攻在茅1500-2酸00梳0串元待/皆平方米的，成盈交面積森為麗4.1薦4宗萬平方米，占黨總成交量翠的筆11裂%睛；價(jià)格基在殺2000-2姜50獸0嗚元貼/押平方米的，成習(xí)交面積唱為床3.隸9添萬平方米，占框總成交量支的悉11避%蘿；價(jià)格挑在揚(yáng)2500-3褲00勒0靈元勒/培平方米的，成遷交量處為浙11.里5土萬平方米，占漂總成交量瀉的雀31培%藥；價(jià)格歸在狠3000-4都00燭0宴元欄/緒平方米的，成念交面積說為諷13.網(wǎng)6銅萬平方米，占鑼總成交量催的營(yíng)36視%濟(jì)；價(jià)格齒在表400映0拌元趁/捧平方米以上的處，成交面積兔為誓3.趣1旦萬平方米，占炕總成交量秀的削8逝%故。右從以上數(shù)據(jù)來住看，怨安慶市云目前的商品房碗價(jià)格主要集中犁在腔2500-4礙00蛾0疼元繳/忍平方米，其所塵占比例端為丙67叛%織，是目前市場(chǎng)季的主流消費(fèi)價(jià)稀格杯。疏狼四筒、廣200差9宵年堤1-昌2垃月份安慶市房隆地產(chǎn)久200失9穩(wěn)年偵1-雹2墻月，全市商品榜房批準(zhǔn)預(yù)售面拍積抬為洲10.2拼9禽萬平方米，同敞比下煩降斤72碎%償；其中商品住惕房批準(zhǔn)預(yù)售面匠積銜8.1萍1壯萬平方米，同形比下循降默25畢%芹。幟200扛9勵(lì)年似1-動(dòng)2煎月，蚊安慶市免商品房預(yù)售面拔積笛為種7.2教8辮萬平方米，占扯批準(zhǔn)預(yù)售面積撐的泰70.75絹%移，同比下麥降語14綢%遙；其中商品住嚇房預(yù)售面井積烘6.2悟4心萬平方米，占朗商品住房批準(zhǔn)謝預(yù)售面積目的獄76.94吉%巴，同比增虧長(zhǎng)擱6哭%南。腹200茅9側(cè)年袋1-糞2討月，鄉(xiāng)安慶市煮商品房可售面層積捷為罪99.5昏7優(yōu)萬平方米，其橫中商品住房可栽售面洞積淘75.7寬8惜萬平方米。憑五義、住宅市場(chǎng)分綁析漲響1恒、份我市商品住房雙市場(chǎng)從供給來捏看，具有以下綢幾個(gè)特征遇：翁匆總體供給規(guī)模征擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)鋤構(gòu)趨向合理。商隨著我市房地母產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的弟日益成熟，商康品住房投資增鏈幅近兩年均砍在頃30湖%淡左右，在持續(xù)亦的消費(fèi)需求支裁持下，全市商向品住房供給規(guī)詞模不斷擴(kuò)大，撕呈現(xiàn)供銷兩旺訪的良性發(fā)展局才面。從產(chǎn)品結(jié)議構(gòu)上看，我市猴商品住房一直硬占據(jù)房地產(chǎn)市筆場(chǎng)的主體地位議，妄達(dá)磚90簽%之左右，各物業(yè)迷類型物業(yè)檔次藝和分布區(qū)域均棍較為合適。供舊城改造和新辟區(qū)開發(fā)互動(dòng)發(fā)康展，城區(qū)市場(chǎng)輸正逐步向郊縣系（區(qū)）市場(chǎng)拓卻展。加大舊城農(nóng)改造力度是我利市今年的重大趣舉措。城市環(huán)仔境綜合整治工重程等重點(diǎn)工程淡的相繼實(shí)施，獎(jiǎng)有效地推動(dòng)了如我市城區(qū)商品刺住房市場(chǎng)的發(fā)芬展。痛產(chǎn)品供給呈多右元化和精品化賠方向發(fā)展。我陰市商品住房除驗(yàn)在房型、戶型鑄、面積、質(zhì)量提、功能等內(nèi)在慮品質(zhì)上越來越蘿走向市場(chǎng)細(xì)分麗的多元化發(fā)展際外，品牌、環(huán)掙境、企業(yè)形象奮等也日益成為鴨重要品質(zhì)指標(biāo)這。同時(shí)，高品得質(zhì)而不是高檔駱化的精品住房玻越來越贏得消浙費(fèi)者的認(rèn)同，敞競(jìng)爭(zhēng)的加劇也鞠使開發(fā)企業(yè)更完為注重產(chǎn)品的河內(nèi)涵質(zhì)量和外牽在形象摸。貫術(shù)今年我市商品頓住房市場(chǎng)需求丙有以下幾個(gè)特鉗點(diǎn)姥：蜘茶消費(fèi)群體特征澇：通過商報(bào)進(jìn)糊行的大型需求販問卷調(diào)查來看斤，目前的商品還房消費(fèi)群體中予，砌3莖5宰歲以下年收涂入蛋1栽0成萬元以內(nèi)的青死年消費(fèi)者齊占升36.9蜘%梁，實(shí)際簽訂合摧同消費(fèi)者年齡態(tài)在等3摟5米歲以下的旦占屋57屋%里，表明中低收鍋入水平的年輕融消費(fèi)者是目前臥我市商品住房簽市場(chǎng)的主力消推費(fèi)群體蔽。羨絡(luò)需求特征宰：控傭購房目的：巨多數(shù)消費(fèi)者均門是出于成家立黨業(yè)、改善居住告環(huán)境、孝敬父孝母、置業(yè)投資賢目的而產(chǎn)生購愁房需求的佛；躺球?qū)ΜF(xiàn)住房的杠不滿：多數(shù)消管費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有住歐房的物管、綠菜化、配竭套、房間布局定等不滿呼聲較切高，具備較為教強(qiáng)烈的二次置銹業(yè)需求么。咱害影響購房決鳴策因素：價(jià)格托、位置、戶型扮設(shè)計(jì)、綠化、籠配套、交通等劍均是影響消費(fèi)紛者購房決策的闖重要因素碼；疲鴿面積、價(jià)格倦的選擇：對(duì)住替房?jī)r(jià)格的選擇臘則滾有碧90喇%辭以上選擇單價(jià)悼在纏300傘0室元拿/判平方米以下，苦總價(jià)商在事3騎0袋萬元以下的中眉低檔住宅。從英簽訂合同結(jié)果呼來看織，氏70-15壁0左平方米逢、離2000-3優(yōu)50玩0需元棚/補(bǔ)平方米的商品期住宅均最受歡稿迎污。吵俘數(shù)據(jù)顯唉示尤200水8衣年隊(duì)安慶勵(lì)市房地產(chǎn)市場(chǎng)率開發(fā)量大、在劈建工程量大、納實(shí)際銷售量也燥較大。房地產(chǎn)栽開發(fā)購置土地線總面積、住宅布投資同比增長(zhǎng)座在稅23弟%伐以上，全年商朵品住宅竣工斜量屬714.系9珠萬平方米，年夕度結(jié)轉(zhuǎn)面積透為謊323.1嗎7預(yù)萬平方米，住攤宅銷售量總面貿(mào)積擔(dān)為鴨918.淺4課萬平方米，同受比增蟲長(zhǎng)罪97.8存%呢。由此可見頑安慶兇的購買力和供原應(yīng)能力基本持趨平，商品房市比場(chǎng)供銷兩旺，裁住房消費(fèi)潛力嶼較大吉。體姜頭2切、住房?jī)r(jià)格有籠升。食2007葛、蝴2008掌年，豐安慶市氧商品住房?jī)r(jià)格益創(chuàng)出了新高，唯一些住宅小區(qū)竿每平方米低菌于課200解0講元的商品住房令已經(jīng)很少。目箭前，市區(qū)商品興住房均價(jià)每平磨方米達(dá)到扇30暮0翼0思元至裕40蘆0瓦0刊元之間，而座膝落于原新華書配店地址分的瓦“潤(rùn)名仕金鑒座拋”籠小高層公寓，散售價(jià)每平方箱米繳400恥0哲元以上，為付安慶市持有史以來商品絲住房最高的房穿價(jià)。過去億的乘1慌0醫(yī)多年，綱安慶市勉城區(qū)商品住房功每平方米每年緩上羽升夜10拘0情元左右牲，皆200緒7濟(jì)年，突然躍升知了永40公0款至別50很0局元，上升幅度律較大機(jī)。顆第王四傅章誘影響因素分析蜜在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持例續(xù)快速發(fā)展、細(xì)人口基數(shù)穩(wěn)定邁、社會(huì)秩序健程康、穩(wěn)定的前蝴提下，政策因斑素對(duì)房地產(chǎn)供柜需的影響顯得茫尤為突出。拋卡開國(guó)家及地方腸政府針對(duì)房地縮產(chǎn)市場(chǎng)所采取糖的土地、行業(yè)鬧規(guī)范、金融、勢(shì)稅收等政策調(diào)延整不說，僅次安慶院市近幾年規(guī)劃脾建設(shè)等政策的核出臺(tái)即對(duì)房地碗產(chǎn)供需市場(chǎng)產(chǎn)井生了莫大的影魚響。柴對(duì)于住房?jī)r(jià)格承未來的走向，姜理性認(rèn)為應(yīng)該朽從以下幾個(gè)因示素來分析考慮會(huì)，首先是需求命，其次是供給鑄，最后是政策負(fù)。態(tài)倍第一、先來看適住房需求。表朋面看需求取決奮于住房購買者除。住房是一種扶資產(chǎn)，一種特過殊商品，可以離供自己居?。ǜ易宰⌒枰簿头耸撬^的剛需陣），可以出租柴獲得租金收入兄，也可以作為瘡資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)手粉出售以獲得利披潤(rùn)。由于住房綱的這些特點(diǎn)，概決定了影響住偶房需求的主要粥是以下一些因負(fù)素：渣1鮮、住房?jī)r(jià)格，夠像一切商品一譽(yù)樣，住房的需卷求與住房的價(jià)譜格呈反向變動(dòng)鋸2繼、財(cái)產(chǎn)總量的渣大小。住房是鑒資產(chǎn)的一種形勒式，財(cái)產(chǎn)總量漢越大，對(duì)住房粒的需求越大，械即對(duì)住房的需申求與財(cái)產(chǎn)總量也呈同向變動(dòng)。向這也是很多聯(lián)灶合財(cái)團(tuán)及富有移個(gè)人或家庭投創(chuàng)資房產(chǎn)的理論遲依據(jù)之一。訴3威、利率及擁有騎住房所得到的達(dá)凈實(shí)際收益。吉這里的凈收益拜是指擁有住房枯所得到的總收刷益與為此付出祥的總成本之差灰額。擁有住房杏的總收益包括均房羨租為[今出租房屋時(shí)得著到的實(shí)際房租筒與自己住房時(shí)嬌的暗含房租（星暗含房租為不榆買住房時(shí)，自它己為有住房居魚住而為租房支播付的租金，在通此可理解為節(jié)費(fèi)省的沉沒成本比）紋]委和資本收益（斬由于住房?jī)r(jià)格態(tài)上漲而帶來的段住房增值）。舍擁有住房的成夸本包括首付款牌、利息成本（拾一般是以銀行村當(dāng)期抵押貸款拐利率水平來計(jì)錘）、物業(yè)費(fèi)及爪折舊（這里以噴大部分人貸款何買房為例，全滲款購買的成本槳包括全款、物梯業(yè)費(fèi)及折舊）救。擁有住房的脈凈收益增加，龍則住房需求增轉(zhuǎn)加；反之亦然數(shù)。貼4慕、其他資產(chǎn)的怕實(shí)際收益。結(jié)截合第三個(gè)因素禽，人們要根據(jù)蔑各種資產(chǎn)的收穩(wěn)益率多少來配理置各種資產(chǎn)，忠決定它們各自因的擁有量，因榨此住房作為一繁種資產(chǎn)，它的昏需求還要取決江于其他資產(chǎn)的框?qū)嶋H收益率。扒其他資產(chǎn)的實(shí)拜際收益率相對(duì)拖住房資產(chǎn)的實(shí)府際收益率越高競(jìng)，則對(duì)住房的呆需求就越小，惕即對(duì)住房的需夫求與其他資產(chǎn)靠的實(shí)際收益呈幣反向變動(dòng)。這內(nèi)也是很多聯(lián)合叛財(cái)團(tuán)及富有個(gè)洽人或家庭發(fā)現(xiàn)茄有更高收益率槍的可投資資產(chǎn)矩后退出投資房姥產(chǎn)的理論依據(jù)沈之二。搖第二、說說供光給，表面看供秀給取決于開發(fā)餐商，開發(fā)商對(duì)漫住房投資影響漲著新住房的供媽給，住房投資佳增加也就是新袖住房的增加，征新住房的增加索是住房的凈投狂資析—四—然在原來住房存剛量上的總增加佛量。而新住房必的增加量又受祖住房需求、建壓筑業(yè)中所用的扯生產(chǎn)要素成本造、影響建筑成特本的技術(shù)因素流以及市場(chǎng)上的磨住房?jī)r(jià)格影響賣。住房需求越病大，住房?jī)r(jià)格改越高、建筑成疊本越低，所提島供的新住房就齊越多；住房需古求越小，住房狼價(jià)格越低、建企筑成本越高，辦所提供的新住植房就越少。簡(jiǎn)居而言之，影響脹新住房供給的撫因素主要有住伯房需求、建造廚成本、住房?jī)r(jià)刃格。住房需求帝前面已經(jīng)論述纖過，這里再結(jié)罵合住房需求歸扮納一下住房?jī)r(jià)霜格變化及建筑納成本對(duì)新住房焦供給的影響因瓜素。萬1法、利率。根據(jù)激前面的住房需饑求分析，當(dāng)利洲率上升時(shí)對(duì)住氧房的需求減少喘，從而住房的咳價(jià)格下降，新呼住房建設(shè)的速渴度也放緩，住餐房投資減少，蹤新住房供給下免降。因?yàn)樽》坷纤姓甙l(fā)現(xiàn)其蘭他資產(chǎn)投資收笛益率高于住房潤(rùn)投資收益時(shí)，銷將會(huì)選擇其他截資產(chǎn)投資而不較會(huì)選擇住房蠻投資，這在住連房需求時(shí)也分部析過，而且影弱響住房投資的獎(jiǎng)利率是長(zhǎng)期抵污押貸款的利率技，住房投資也鹿是一種也是一奔種長(zhǎng)期投資，應(yīng)與這種利率關(guān)涂系最密切暖2應(yīng)、財(cái)產(chǎn)與人口性。在短期，原遷有住房存量已鹽經(jīng)很大，目前什新住房現(xiàn)期供姻給量對(duì)住房?jī)r(jià)薯格的影響可以搬忽略。而在長(zhǎng)女期，新住房投斜資使住房存量撥增加。財(cái)產(chǎn)與邁人口的影響是柔通過住房需求烘與住房?jī)r(jià)格的忍變動(dòng)來影響住世房投資的。當(dāng)獵財(cái)產(chǎn)與人口不蝕變時(shí)，住房需賭求不變，價(jià)格園不變，價(jià)格穩(wěn)喬定在使住房投朽資等于折舊，始原有住房存量求不變的水平上辰，此時(shí)住房市菌場(chǎng)達(dá)到了長(zhǎng)期宗均衡。當(dāng)財(cái)產(chǎn)濤與人口增加時(shí)恩，住房需求增竭加，價(jià)格上升獻(xiàn)，為保持長(zhǎng)期弊均衡，住房投循資除彌補(bǔ)折舊矮外，還應(yīng)按財(cái)池產(chǎn)與人口的增霞長(zhǎng)率相應(yīng)增加魂。當(dāng)財(cái)產(chǎn)與人渡口減少時(shí)，住譜房需求減少，祝價(jià)格下降，從蠶而住房投資小禍于折舊。目前棍我國(guó)由于計(jì)劃續(xù)生育政策，人比口數(shù)量穩(wěn)步上械升，長(zhǎng)期來看宗將處于下降趨納勢(shì)。而由于國(guó)熟內(nèi)物價(jià)飛漲，六財(cái)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值偵縮水。長(zhǎng)期來戲看，住房需求填將減少，住房繪價(jià)格將下降，逮從而導(dǎo)致新住殃房供給量長(zhǎng)期凈呈下降趨勢(shì)。柄從前期開發(fā)建彩設(shè)來看建造成韻本包括生產(chǎn)要青素成本等，主草要分析其中的挎拿地成本、資事金成本、勞動(dòng)腐力成本、原材斷料成本。球1棋、土地供應(yīng)量它隨著人口不斷姑密集增加，漸土地實(shí)際供應(yīng)者量曬開始下降，但浪拿地成本在穩(wěn)英步跌上升。平2筑、由于建筑時(shí)數(shù)滯，開發(fā)商要隆在出售住房之假前就支付各種易費(fèi)用，包括土榜地出讓金等，搭要為這些費(fèi)用劈籌資，其主要爛辦法是獲得長(zhǎng)拾期貸款，這樣盜住房投資就要訊受到長(zhǎng)期貸款辛利率與可得到啦的貸款數(shù)量的觀影響。目前國(guó)見內(nèi)利率水平、丹存款準(zhǔn)備金率牙不斷上漲，并適對(duì)外資進(jìn)入房姥地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行梁相應(yīng)限制。這勸導(dǎo)致不少上市壤規(guī)模小或者未種上市開發(fā)商資逼金緊張，首先探是量不足，其仰次是持有資金集成本隨著時(shí)間我的流逝，利率歇的上漲而不斷焦上漲，而新住現(xiàn)房并不會(huì)由于鍋?zhàn)≌瑑r(jià)格上升抹迅速建成，建償房有一個(gè)時(shí)滯雄，也就是開發(fā)滅周期，所幸這切個(gè)時(shí)滯并不長(zhǎng)衰，目前國(guó)內(nèi)開匙發(fā)周期養(yǎng)為買1事年左右，但這以種時(shí)滯對(duì)住房誦投資依然有一粒個(gè)主要影響：庸新住房供給并側(cè)不是對(duì)現(xiàn)期實(shí)耐際住房?jī)r(jià)格作稱出反應(yīng)，而是稀對(duì)新住房建成煙時(shí)的住房預(yù)期禿價(jià)格水平作出羅反應(yīng)，因此在忽住房投資的決潔定中預(yù)期起到教了重大作用。渣為此目前開發(fā)謀商不斷壓縮建鐮設(shè)周期，縮短俱建筑時(shí)滯，減懷少長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)旬可能產(chǎn)生的眾齡多因素對(duì)預(yù)期很判斷的影響以間及不斷上漲的編貸款利息。一弓句話對(duì)于現(xiàn)金旦流中大部分為課貸款的開發(fā)商濤對(duì)占資金過多禁的項(xiàng)目都希望描盡早開發(fā)完成情免得長(zhǎng)期成本榜過成高。目前來看套，開發(fā)商可貸描款額以及持有攔成本已經(jīng)很高舉。擊3取、國(guó)家執(zhí)行計(jì)足劃生育政策后烏所生育的孩子弟，目前已成長(zhǎng)奔為青壯年，而侄隨著教育水平獲的提高，以及票人口數(shù)量的穩(wěn)貝步控制，就業(yè)廣崗位可選擇的索多樣性，作為毛國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力市避場(chǎng)主力的數(shù)量唉也在下降，對(duì)壇比建筑市場(chǎng)近薪年連續(xù)擴(kuò)大的棟規(guī)模，建筑市療場(chǎng)的勞動(dòng)力供末應(yīng)相比前幾年憶開始出現(xiàn)不足瞎。國(guó)家也制定公了要求提高建壞筑定額中人工煩項(xiàng)水平的政策忠。此兩者共同漂決定了未來建湖筑業(yè)勞動(dòng)力成蜜本將不斷上升盈。友4艘、鋼材作為建抽筑行業(yè)中的主遙要原材料，隨偶著國(guó)際鐵礦石熟價(jià)格的上漲，慮國(guó)內(nèi)鋼材的價(jià)布格也不斷水漲殊船高柿。詠200蓬7氣年蛛初紗400偷0著元左右一噸的謀鋼材野到噴200饒8嗚年彼5域月份已經(jīng)上漲竹到極600重0姻元左右一噸，繼上漲召了奸50孩%嚼，相應(yīng)漲價(jià)的陵還有銅材質(zhì)電聽線電纜、磚、主閥門等原材料盜。瘋四大成本，除互了第一項(xiàng)拿地詠成本輸后淺期略有下降外寬，其他三項(xiàng)長(zhǎng)蹄期都將處于穩(wěn)棉步上漲狀態(tài)?？拥谌?、談?wù)務(wù)ú?，?guó)家制定呢了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)役適用房、廉租餅房以及兩限商炮品房政策，從囑備受關(guān)注的兩罷限商品房政策姿來看，國(guó)家從粒土地供應(yīng)、住軍房?jī)r(jià)格、財(cái)產(chǎn)夾及人口、利率槳等多方位條件帶限制來控制兩賞限商品房的建子設(shè)和購買。而招兩限房的供應(yīng)挽量逐步增大，憲短期來看，對(duì)私龐大的原住房裁存量影響不大乎，可忽略不計(jì)攀，但長(zhǎng)期來看滔兩限房政策將竊影響住房?jī)r(jià)格賭的變動(dòng)。悄再補(bǔ)充一點(diǎn)，相長(zhǎng)期抵押貸款花主要靠?jī)?chǔ)蓄與便貸款機(jī)構(gòu)來提春供資金，而金仍融機(jī)構(gòu)所發(fā)放愚貸款的資金主耽要來自存款者惱的儲(chǔ)蓄，國(guó)家畝會(huì)調(diào)整存款準(zhǔn)沒備金率，同時(shí)臂存款者隨時(shí)有滅權(quán)提取自己的彈儲(chǔ)蓄。目前國(guó)軟家不斷提高存扇款準(zhǔn)備金率，點(diǎn)而存款者發(fā)現(xiàn)滋有其他投資收回益，比如說股莫市等收益率高朵于銀行向其支阿付的利率時(shí)，統(tǒng)存款者就要提尖取存款，用于屈購買股票，目臥前的確有很多張人提取存款來俘炒股，從而使耍從事長(zhǎng)期抵押威貸款的金融機(jī)表構(gòu)不得不減少兩貸款，而長(zhǎng)期序抵押貸款的減言少又使住房投固資得不到充裕督的資金，進(jìn)一軟步消弱了住房從投資，減少了番新住房供給量獵。蹈對(duì)于安慶房?jī)r(jià)恭上漲的原因，競(jìng)地價(jià)拍賣價(jià)格呆不斷升高，鋼引材、水泥等建匙材成本上漲，使新建小區(qū)越來它越高檔，多層傾樓房在減少，忌小高層和豐高層住宅樓房飯漸多，配套設(shè)餡施在提升，這臘些構(gòu)成了房?jī)r(jià)廢上漲的自然因眾素哀。漁政策、供求、潑成本、消費(fèi)和精質(zhì)量環(huán)境因素干是裹安慶市勞房?jī)r(jià)上漲的五陳個(gè)主要因素。灑政策方面，從事實(shí)行土地拍賣唇起，底價(jià)一路眾走高，土地交偵易價(jià)格大幅上川揚(yáng)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)標(biāo)的上漲，今年晶一季度，劑安慶市娃土地交易價(jià)格政上面漲比7.2淚%混，居全省第二因位。供求方面諷，隨著初安慶市割實(shí)嘴施裝“材雙翅百治”監(jiān)城市戰(zhàn)略柄，亦“甜東進(jìn)北仍擴(kuò)變”服、智“棍兩湖兩革帶罪”青，城鎮(zhèn)化建設(shè)訂推進(jìn)，農(nóng)業(yè)人熔口涌入城市需穿要住房，居民磁收入增加，百薦姓二次置房，面以舊換新，以桿小換大，以租茅還貸越來越多罵，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)逝品需求呈現(xiàn)多榨樣化趨勢(shì)。成籌本以及房屋質(zhì)查量和居住環(huán)境南的提高也推動(dòng)擇房屋價(jià)格的上昏升。此外，消著費(fèi)心理錯(cuò)位，亡即一方面開發(fā)密商與消費(fèi)者信泳息不對(duì)稱，某浪些開發(fā)商誤導(dǎo)粉消費(fèi)者，另一它方面民間閑散榨資金和外地游貌資對(duì)樓盤炒作殿，刺激了樓市但消費(fèi)，加劇了頌需要購買住房傻者漲價(jià)心理預(yù)蠟期，不少居民氣擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)持鞋續(xù)上漲，紛紛宋借助于貸款提戲前消費(fèi)，造成哭住房供應(yīng)缺口音加大，無形中掏也促成了房?jī)r(jià)壺的抬高。灌第五淘章甘200雕8咸年安慶市房地晚產(chǎn)情況分析輛200露8族年，估安慶啟市房地產(chǎn)市場(chǎng)碧在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)渠等多重因素的聞?dòng)绊懴?，出現(xiàn)虛了一些明顯的串變化。土地市禽場(chǎng)交易量萎縮姐，土地流拍現(xiàn)號(hào)象增加，房地企產(chǎn)企業(yè)的資金兵壓力也普遍增困大。同時(shí)，商躁品房供求矛盾滋逐漸顯現(xiàn)，房垂價(jià)漲幅增速趨抽緩，市場(chǎng)的觀襯望氣氛日益濃眨厚。為應(yīng)對(duì)這鹽一局面，部分縫項(xiàng)目開始選擇渠以團(tuán)購，打折男等方式促進(jìn)銷葉售貴。疼凈智例一、房地產(chǎn)市鈔場(chǎng)供給和銷售埋情況分析共膀辨（一）商品房乒供銷總量分析捎200創(chuàng)8貼年，全市商品瞞房批準(zhǔn)預(yù)售面朵積痕為臺(tái)115.0譯3貸萬平方米，同足比增費(fèi)長(zhǎng)往59.87津%鋼；其中商品住伙房批準(zhǔn)預(yù)售面演積后73.耕9嘉萬平方米，同催比增巴長(zhǎng)揪34.93推%降。溝200如8貿(mào)年，蜜安慶市負(fù)商品房預(yù)售面隆積圍為片46.9饑2紡萬平方米，占耳批準(zhǔn)預(yù)售面積漆的設(shè)40.7偽%怨，同比下都降抽30.86朽%態(tài)；其中商品住渴房預(yù)售面席積部37.4蟻1劃萬平方米，占虧商品住房批準(zhǔn)踏預(yù)售面積步的療50.6們%曬，同比下不降顫37.76溫%疏。援監(jiān)

20行0然8就年，滔安慶市罵商品房年末累浪計(jì)可售面積飛為讓80.8既5屆萬平方米，其診中商品住房年戒末累計(jì)可售面厲積畫60.5軌6振萬平方米占。片脈

20鋸0獸8禍年，樂安慶市污房地產(chǎn)市場(chǎng)中滋商品房非住宅欠類產(chǎn)品投放量劣增大，商品住鼠宅類產(chǎn)品投放遲量減少。商品粗房成交量大幅雖下滑；尤其是鑰住宅類商品房涼成交量下降明答顯，同比下多降夫37.76裕刷%輔。商品房市場(chǎng)決觀望氣氛濃厚服，市場(chǎng)萎縮加堵劇。商品房成此交均價(jià)模為斯3134.5輪3豪元，同比增歐長(zhǎng)驕20.52掙%證。（二）習(xí)存量房交易情肥況分揪析碗

20阻0泉8糕年臂安慶市葬存量房共成彈交頓510味3庫套，同比下頌降予13.67椅%咬；其中存量住止房成風(fēng)交促460笛5雹套，同比下慈降浩14.41鈴%丑。姻存量房成恨交總面積溪為過44.9文6權(quán)萬平方米，同思比下夾降頑5.76北%挽；其中存量住弄房量成交總面難積死為銀34.0沃7紹萬平方米，同除比下職降怎16.88六%隸。緣展（三）商品房賤市場(chǎng)與二手房集市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)分析靜零紛200缺8窯年著安慶市航商品房與二手傾房成交量的比倉值鄰為蹄1.0匪4堵：般1哭。其中商品住超房與二手房成媽交量的比值弄為住1.鋼1濁：裂1虧。去年的同期魂比值分別弱為逃1.4演2朋：街1栗和急1.2錦6歡：娛1嚇。劫數(shù)據(jù)表明福安慶市輛的二手房市場(chǎng)旋與商品房市場(chǎng)慘的發(fā)展，正逐新步趨于均衡聾。顆蜘輩競(jìng)二、房地產(chǎn)供撤銷結(jié)構(gòu)分到析班席蹲姿（一）價(jià)格段醉供銷結(jié)構(gòu)分?jǐn)R析聾花200島8另年度，望安慶市炒銷售的商品住呢房中，價(jià)格挎在獵100酒0幫元斥/敵平方米以下的含，成交面積鳥為嶼0.3藏7材萬平方米，占勵(lì)總成交量敏的填1不%稈；價(jià)格鑰在喪1000-1贊50走0掠元掘/扎平方米的，成灰交面積運(yùn)為任0.6攏7達(dá)萬平方米，占恩總成交量嗓的鋒2敢%傲；價(jià)格資在犁1500-2尋00雪0碼元持/蘇平方米的，成狂交面積予為脾4.1牙4鬧萬平方米，占樓總成交量妄的奇11特%普；價(jià)格網(wǎng)在痰2000-2種50抓0虧元先/賺平方米的，成些交面積落為澆3.裕9宣萬平方米，占任總成交量融的己11皺%饑；價(jià)格源在孫2500-3脊00陰0唐元材/點(diǎn)平方米的，成織交量控為窗11.聰5鑰萬平方米，占糟總成交量菊的伏31絹%綠；價(jià)格瑞在臘3000-4肥00榜0恰元撇/道平方米的，成源交面積戴為懇13.聾6瞇萬平方米，占滲總成交量朗的辨36躲%攝；價(jià)格歇在俊400汽0套元工/籠平方米以上的錘，成交面積百為覺3.玉1密萬平方米，占吩總成交量綿的戲8覺%呆。纏晚霧盾從以上數(shù)據(jù)來獵看，臘安慶市差目前的商品房挨價(jià)格主要集中鍬在想2500-4舟00茂0塘元鳥/我平方米，其所尺占比例依為奪67小%皂，是目前市場(chǎng)涂的主流消費(fèi)價(jià)井格不。哄勢(shì)男社（二）面積段罰供銷結(jié)構(gòu)分斯析功絹機(jī)椅在不同面積的比商品住房中秀，僚6久0菊平方米以下戶記型的成交量夏為壺0.2制3沒萬平方米，占骨總成交量洗的宰1揭%器；塘60-8警0估平方米戶型的行成交量孝為磨0.筆9培萬平方米，占罩總成交量顛的撤2縮%糞；詢80-9害0湖平方米戶型的運(yùn)成交量室為橡1.在6滴萬平方米，占因總成交量喪的顏4展%揚(yáng)；坐90-10宅0野平方米戶型的添成交量律為槽3.誕4冤萬平方米，占翼總成交量專的辮9鼠%誼；癢100-12自0尋平方米戶型的龍成交量非為悟6.葵7符萬平方米，占屬總成交量架的鷹18蒼%午；積120-14興4部平方米戶型的疏成交量衛(wèi)為圍12.0勾6微萬平方米，占崇總成交量落的罩33題%者；峰144-18盒0祖平方米戶型的身成交量址為然6.掛8恥萬平方米，占統(tǒng)總成交量拍的獲18攀%昌；壇18斜0亡平方米以上戶凝型的成交量懂為格5.梳6然萬平方米，占姻總成交量尖的批15針%否。筑代異桐從以上分析數(shù)參據(jù)來看，瞞安慶市箱商品住房的熱利銷戶型主要集灣中殲在謝100-18災(zāi)0語平方米之間，盒其占總成交量千的沈69嶺%膝，且熱銷戶型究有向大面積戶壟型發(fā)展的趨勢(shì)略。須9疊0懷平方米及以下逝戶型只占銷售馬面積總量樓的洞7土%趴。商品住房結(jié)寒構(gòu)仍需進(jìn)行合鹽理化調(diào)整購。喬良匠汪（三）購房對(duì)脂象結(jié)構(gòu)分閃析拜洲

20慰0雀8蔑年列度坦,診市區(qū)居民購住免房面勞積怒52.7怒5泉萬平方米，占系總成交量饑的口56.9脂%節(jié)；所轄八縣居普民購房面口積悠29.9賄2己萬平方米，占集總成交量乎的蹦32.3礎(chǔ)%撇；外地居民購捏房面滲積競(jìng)10.0晃5夠萬平方米，占左總成交量租的瞞10.8吉%重。冤安慶市窮房地產(chǎn)市場(chǎng)以漿本市市區(qū)居民讀消費(fèi)為主，但鞠所轄八縣及外峰地居民購房比授例都有不同程溝度的上升，所輝轄八縣居民購?fù)追勘壤仙魍斤@干。家摔涉染三、房地產(chǎn)市柔場(chǎng)價(jià)格分盈析矩碗尋喝（一）商品房繡價(jià)格分梨析艱第

20視0評(píng)8革年度，份安慶市圣商品房平均價(jià)雖格緞為備3134.5占3胡元，同比增礎(chǔ)長(zhǎng)迎20.52趴%治。；商品住房父平均價(jià)格旬為捏293板6搏元皮/碑平方米，同比黨增砌長(zhǎng)翁18.87撞%往。翅基岸虛（二）二手房眠價(jià)格分股析挨斜扭

200老8竹年度，玻安慶市來二手房住房平看均價(jià)格膚為霞237丟9掀元搖/溉平方米，同比規(guī)增陪長(zhǎng)萄19.49叔%廉。資劉棕位四、房地產(chǎn)物永業(yè)形態(tài)分習(xí)析幅腦洪誼經(jīng)過廣泛調(diào)研繞，雖然本市居磨民對(duì)多層物業(yè)佩的接受度仍然近較高，但由于居受政策、地價(jià)冷等綜合因素的齊影響銷，末200冰8篇年度，小高層遇、高層物業(yè)開鷹始取代多層而盈成為市場(chǎng)主流續(xù)。其代表樓盤葵有香樟里那水滔岸、雨潤(rùn)香水舞百合二期等檔。擱明分析居民對(duì)小筐高層的抗性，齡主要集中在公旋攤面積較大，牽居住成本較高濃（電梯），兩帆個(gè)方面次。兆帖好邊而對(duì)于雙拼和督聯(lián)排別墅，主于要是碧桂園集凱團(tuán)開發(fā)的秦潭邊鳳舞項(xiàng)目，一鉛期共推出雙改拼環(huán)10支2呀套，聯(lián)僻排括24志6蘇套。南京雨潤(rùn)擺地華置業(yè)開發(fā)皆的中央新城一有期，也僅有雙損拼孕1房8搶套，聯(lián)擔(dān)排探5達(dá)4敘套急。班震呈職五、版塊分崗析醬殺

20憤0睡8濱年，伴隨著全劫國(guó)知名房地產(chǎn)墊開發(fā)企業(yè)，如者廣州碧桂園，志上海綠地，南斗京雨潤(rùn)，溫州女大發(fā)，中海外纖等紛紛落戶迎集江區(qū)，大大加奪快了城市東進(jìn)貞步伐。未來本盲市房地產(chǎn)的市蝶場(chǎng)供應(yīng)量也將取集中在東區(qū)。折本年度，迎江畜區(qū)可售套數(shù)玩為弓180腐3仇套；大觀區(qū)論為降155銅2陵套；開發(fā)區(qū)牲為勸146襖1恥套；宜秀區(qū)通為督18徐5飲套脹。咐反漏遣從各區(qū)的銷售艱均價(jià)分析，短伏短兩年時(shí)間，蠅東區(qū)房?jī)r(jià)升幅拴較快。未來東懷區(qū)物業(yè)將是直萄接拉高本市房徐價(jià)的主力。同誘時(shí)，眾多高品彈質(zhì)物業(yè)也將集竟中在東區(qū)競(jìng)相些上市的。喪削文鑰六、存200贏8炒年安慶市房地徒產(chǎn)藝總結(jié)燦

20蠻0廈8香年，可謂是房碑地產(chǎn)行業(yè)虛的宅“捧政策站年教”找。從中央到地鐮方頻頻推出針風(fēng)對(duì)房地產(chǎn)的新語政策。上半年宿，對(duì)于房地產(chǎn)干市場(chǎng)，國(guó)家還媽是以緊縮性財(cái)袖政政策為主導(dǎo)瞞予以調(diào)控。不哨久，針對(duì)由美愿國(guó)次貸危機(jī)所黑引發(fā)的全球性耐金融危機(jī)的蔓胡延與加劇，中累央出臺(tái)了一系返列旨在扶持房色地產(chǎn)市場(chǎng)健康鑼發(fā)展的刺激性勢(shì)政策。如央行摸于少9緩月份臨和床1媽0鄭月份先后兩次受下調(diào)貸款基準(zhǔn)壟利率。財(cái)政部般、國(guó)家稅務(wù)總蓬局兩部委明確棄表示，從侄1絮1巷月欺1泥日捐起，對(duì)首次購罵買究9漫0預(yù)平方米及以下款的普通住房，馳契稅暫下調(diào)拍至姜1骨%芹，免征個(gè)人購眾銷住房印花稅慨等矩。繪焰停劈為積極配合中秘央政府金，銜1佩1飛月份安慶市政脆府也出臺(tái)了《莊關(guān)于促進(jìn)法安慶市轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快障增長(zhǎng)的若干意噴見》。該意見狹就明確提出：把市緊住房公積金貸聾款最高額度解由完2渠6殲萬元提高事到股3的5旗萬元，住房公致積金貸款最長(zhǎng)惕期限陶由瘡2疼0誰年調(diào)整攻為鄭3星0萄年，購買第一羞套商品住房首撫付款比例非由席3貴0芳％降低涌至燭2斧0嚇％，購買第二黎套商品住房首嫌付款比例仍執(zhí)描行南3僅0霞％。在還清住者房公積金貸款堂本息的前提下勁，可以再次辦妖理貸款。鼓勵(lì)澤職工提取住房稱公積金購買中猴小戶型、中低館價(jià)位的自住住易房摸。足筆盡恩這一政策的出衡臺(tái)，使覺安慶市層房地產(chǎn)成交量劍在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)斧市場(chǎng)總體情況煩不景氣的狀況久下，有了一定職程度的回暖挽。萬1是1玻月份，架安慶市芝商品房成交量漿為舅5.9備9傾萬平方米，環(huán)波比上剛漲恰167晝%干，十二月份的貓成交量凝為守5.8洗5運(yùn)萬平方米，與輸十月相比，上波漲蓮161鑼%罰。從這些數(shù)字莫我們不難看出括，上述新政對(duì)右于房地產(chǎn)業(yè)的虎影響還是積極否的。同時(shí)也反鏈映出本市房地惰產(chǎn)市場(chǎng)的剛性泊需求是客觀存倍在的。前段時(shí)視間，由于各類綠媒體紛紛報(bào)道姨我國(guó)大中城市暗個(gè)別房企，一僑些樓盤大幅降流價(jià)的信息，在騰一定程度上提歪升了消費(fèi)者對(duì)你降價(jià)的預(yù)期。霧由于本市房地竿產(chǎn)消費(fèi)，主要堵以改善性自住閉房為主。在經(jīng)詢過長(zhǎng)秩達(dá)酒1渠0污個(gè)月的觀望后賤，視1純1蹲月份本市房?jī)r(jià)博不但沒有大幅藝下降，還呈現(xiàn)縱出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。饅這也可看作是森消費(fèi)潛能在長(zhǎng)叛期積壓后遇到轟利好政策后的浮一次釋放骨。嫌呆烤宮從總體上和看小200瞞8啟年度，本市房宣地產(chǎn)成交量出擇現(xiàn)大幅萎縮，喊同比下蹤降熄43捐%威。究其原因，練一是上半年房顯地產(chǎn)宏觀調(diào)控銳政策使行業(yè)回簡(jiǎn)歸理性，政府奸調(diào)控組合拳初妄見成效；二是滋下半年美國(guó)次都貸危機(jī)和全球?yàn)a金融危機(jī)的影倉響顯云現(xiàn)現(xiàn)持；三是消費(fèi)者殘對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)隔期的改變，致湯使觀望情緒濃降厚，市場(chǎng)交易秀延后；四是居號(hào)民收入近期沒雹有明顯增長(zhǎng)，維而房?jī)r(jià)又相對(duì)猾較高，普通市煎民的購買力受汗到考驗(yàn)，這也考是導(dǎo)致成交量捷萎縮的直接原套因攝。懷足毛怎隨著房地產(chǎn)宏雄觀調(diào)控政策的貧實(shí)施，政府及嫩主管部門對(duì)促景進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)氧的工作力度進(jìn)塔一步加大，金都融政策、稅收見政策、住房保灣障民生工程等像政策效應(yīng)逐漸腫顯現(xiàn)拴，唐200鍛9虜年借安慶市容的房地產(chǎn)市場(chǎng)旺可能顯現(xiàn)以下析特點(diǎn)：一是由烈于觀望而被遏胡制的居民真實(shí)欄需求將會(huì)逐步波得到釋放，需縮求與消費(fèi)將回針歸理性軌道。式二是鞭安慶市插的經(jīng)濟(jì)適用住是房，及廉租住愁房建設(shè)力度加姜大，投放市場(chǎng)積的供給將會(huì)大破幅增加，這對(duì)剩平抑房?jī)r(jià)上漲易，改善住房結(jié)境構(gòu)，穩(wěn)定房地咐產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)慮揮積極的重要筒作用。三是雖秧然在國(guó)家一系請(qǐng)列新政的刺激墊下，樓市中的熱一些數(shù)據(jù)發(fā)生樸了積極的變化取，但若據(jù)此得綿出房地產(chǎn)市場(chǎng)膽將走出困境還流為時(shí)尚早，面納對(duì)這一現(xiàn)狀，賤除政策的引導(dǎo)雜、政府的努力妨外，市場(chǎng)中的蓬廣大胳主體也要理性尾對(duì)待，仍需各團(tuán)方共同努力來識(shí)促進(jìn)局安慶市京房地產(chǎn)市場(chǎng)的居健康穩(wěn)定發(fā)展往。此外，隨著麗雙百城市建設(shè)響的推進(jìn)，尤其泥是東部商務(wù)新已區(qū)的開發(fā)，符安慶市紀(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)同得到了極大的恭促進(jìn)，規(guī)?；拈_發(fā)，將進(jìn)立一步改善小區(qū)渴物業(yè)管理、公寬共設(shè)施配套及迅周邊環(huán)境，住護(hù)宅品質(zhì)將會(huì)大謊幅提高賊。距朗第六舉章義沒安慶市住房?jī)r(jià)棋格走勢(shì)分析引安慶市商品住改房?jī)r(jià)格你于局200贏7刃、肝200思8筍年創(chuàng)出了新高矮，一些住宅小侄區(qū)每平方米低禽于臨200天0灰元的商品住房參已經(jīng)很少。目去前，市區(qū)商品讀住房均價(jià)每平旅方米達(dá)環(huán)到戲310黑0較元呢至商450萍0脅元之間，過去茄的皆1劫0批多年，安慶市酸城區(qū)商品住房旨每平方米每年梁上至升絡(luò)10傻0興元左右獎(jiǎng)，太200揮7萄年開始，突然貧躍升勾了置40封0廁至荷50否0當(dāng)元，上升幅度豐較大，有很多腹市民感到商品拖住房?jī)r(jià)格漲得國(guó)太快了，住房然消費(fèi)難于承受防得起。但冷靜槐思考，通過分嶼析，安慶市城缸市高品住房?jī)r(jià)律格目前是符合從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律做的。爺三精第一，商品吼住房成本增加伯，房?jī)r(jià)必然上策揚(yáng)。安慶市城哭市商品住房土側(cè)地出讓，采取捐嚴(yán)格的招標(biāo)、付拍賣、掛牌方嬌式，且土地出艘讓底價(jià)由專家剝組成評(píng)定組確廳定，土地出讓士?jī)r(jià)格比前些年棟大幅度增加，獅幾乎翻了一番報(bào)，并要一次性異繳清土地出讓貫金后發(fā)給土地欠使用權(quán)證，才病能開發(fā)運(yùn)作；劫同時(shí)，建筑材因料水泥、鋼材爺、磚頭、人工駝費(fèi)用也有一定繞提高，加上小淹區(qū)建設(shè)綠化、精環(huán)境配套設(shè)施要，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)狀要求必須到位節(jié)其費(fèi)用相應(yīng)增鞭加，這些綜合糾因素均加大了悠商品住房的成腫本，因此商品脈住房?jī)r(jià)格必然服上揚(yáng)。先庸孫第二，過去需安慶市城市商社品住房?jī)r(jià)格緩噸慢爬坡是受五賞種因素影響。欣安慶市欣自料198財(cái)6的年由市城建綜翅合開發(fā)公司開凍發(fā)金魚山住房銷起離至隨199把8續(xù)年止，商品住晨房均價(jià)維持在僅每平方友米惜40圾0夕元徑至兄60模0掘元之間。鉛從赴199全9哨年起，臥至浩200堆5冬今年止，商品杯住房均價(jià)每平猶方米矩由而70躬0防元上升作至毒140攜0睛元，每年上升久幅度周為打10付0唐元左右貪。即200拘6鍋年商品住房均房?jī)r(jià)每平方米初達(dá)我160撈0商元，比上年增鼻加三20熱0障元萌。蘇200要7沃年商品住房均尋價(jià)每平方野米隔230感0當(dāng)元，比上年增工加制50溉0向元。年安慶市話城市商品住房返價(jià)格緩慢爬坡撤是受五種因素番影響。一是私褲房建設(shè)泛濫。掘據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)米，安慶市多年轟來未辦證的私勤房渣有喝10寨0跟多萬平方米。鑄由于城郊土地充賣買控制不嚴(yán)達(dá)，不少人違規(guī)槳違法買地建房達(dá)，私房建設(shè)不糠剎住，自然就日擠兌了商品住孟房市場(chǎng)。二是搞人口增長(zhǎng)緩慢寺。依據(jù)市統(tǒng)計(jì)儲(chǔ)局資料。安慶港市城市人口現(xiàn)桿有密7卵3穗萬人旱，西1圾0淡年前良是冬4幫2眼萬人，人口增委加緩慢不利玉于住房市場(chǎng)的糠發(fā)展。三是外造來人口買房稀茂少。安慶市城祖市商品住房絕齒大部分是本市況市民購買自居絲，外來人員購孟房不柳到動(dòng)2攝％，這也制約貧了商品住房?jī)r(jià)百格市場(chǎng)的上升看。四是城市工真業(yè)化程度發(fā)展柳不快，外來投跡資創(chuàng)業(yè)的人員堂較少，商貿(mào)物酒流發(fā)展滯后，許不利于房地產(chǎn)辟業(yè)的同步發(fā)展桑。五是經(jīng)濟(jì)適噴用住房開發(fā)量繡占有一定比例炒，在客觀上起闖到平抑住房?jī)r(jià)帥格的作用。寨活犯第三，安慶齒市城區(qū)商品住蘋房現(xiàn)行均價(jià)在傭全省地市屬中系等水平。近些支年來，國(guó)家加冠大宏觀調(diào)控力上度，對(duì)一些發(fā)允達(dá)城市過高的路房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓門：這是很有必魄要的。象北京仔、上海、深圳央、廣州等大城慨市商品住房均老價(jià)都超過每平駁方桿米晶10O0暮0卻元寇至依1500蛾0欄元，不但普通耽工薪階層購買乏不起，房?jī)r(jià)暴猛利虛高造成的細(xì)泡沫，也會(huì)阻莫礙經(jīng)濟(jì)的健康企持續(xù)發(fā)展。安貿(mào)慶市房地產(chǎn)市玩場(chǎng)是進(jìn)入新世謝紀(jì)以后發(fā)展起選來的，與沿?；j發(fā)達(dá)城市相比映滯后了五到八征年，現(xiàn)正進(jìn)入嘩成熟時(shí)期，現(xiàn)防行商品住房?jī)r(jià)赤格基本上反映票了其商品的價(jià)繳值。拆繩狠第四，供求關(guān)夫系決定商品住容房?jī)r(jià)格的走勢(shì)默。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局菊提供資料浴，藝200誤8陰年，安慶市銷忌售商品住井房污37.陜3瘋?cè)f平方米；商良品住房空置一促年以上的腫約慘21.油9四萬平方米。這虎說明從房地產(chǎn)去市場(chǎng)供求關(guān)系嗚上看，盡管房炕價(jià)有一定幅度忌提升，但商品眨房銷售態(tài)勢(shì)保杜持旺盛，多數(shù)董購房市民還是勤比較認(rèn)同現(xiàn)行族的房?jī)r(jià)。如果棗房?jī)r(jià)脫離了價(jià)吵值規(guī)律，商品亭住房市場(chǎng)一定岸會(huì)低迷，造成跑有價(jià)無市，銷遠(yuǎn)售不可能這么存熱。睬筆覆第五，商品渠住房?jī)r(jià)格高低活范圍合不合理綢可用居民家庭善年收入的比值肢來衡量。根據(jù)爪建設(shè)部有關(guān)資唇料和世界發(fā)展假銀行評(píng)定發(fā)展評(píng)中國(guó)家住房消易費(fèi)與家庭收入椒比值的慣例，式一套中等水平侮的住宅售價(jià)，脅應(yīng)為普通家庭準(zhǔn)夫妻年收入景的錘6暮至密9吧倍，高壟于隙9涉倍較難形成有圈效的市場(chǎng)需求氧。依據(jù)建設(shè)部蹦統(tǒng)計(jì)資料然，材200寫7五年，全錄國(guó)璃3德0繩個(gè)大城市商品匪住房均價(jià)每平萬方米狀達(dá)放700撒0解元左右；全萌國(guó)迅7棗0異個(gè)中等城市商三品住房均價(jià)每埋平方米搭達(dá)礎(chǔ)360怠0芳元左右。一清套披10葵0恥平方米的住房窯，大城市居民縱購買需惱要升7芹0茂萬元左右，中熔等城市居民購應(yīng)買榴需準(zhǔn)3姥6棵萬元左右，均菌超過大城市、皂中等城市普通辯家庭夫妻年收設(shè)入木的息1呈0活至普1處3乒倍，商品住房講市場(chǎng)銷售對(duì)象慘偏向中高收入溉家庭。編段語綜上所述，沉根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)躺濟(jì)理論的學(xué)習(xí)揉和對(duì)安慶市住塔房市場(chǎng)的觀察拉分析，認(rèn)為安托慶市住房?jī)r(jià)格第的將出現(xiàn)如下嫌趨勢(shì)：賄趨勢(shì)棒