某市地鐵城市綜合體投資報告

**地鐵城市綜合體投資分析報告某市開發(fā)區(qū)管委會二OO九年六月二十五日目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc99436101"市委、市政府有關地鐵城市綜合體的文件法規(guī)解析錯誤！未定義書簽。區(qū)塊地理位置和環(huán)境特點：錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc99436118"規(guī)劃業(yè)態(tài)的分析錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc99436123"地鐵站、區(qū)間的建設時序建議錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc99436126"不同業(yè)態(tài)下的投資估算錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc99436127"結論和建議錯誤！未定義書簽。附表附表1：《某市**地鐵建設投資估算匯總表》附表2：《地鐵**站上蓋物業(yè)建設建造成本一覽表》附表3：《某市相關地鐵站、區(qū)間的投資概算調查匯總》婚頂此訂昌兔非闖搬誠夾凡錫助塌餃影筆壓鑼婆催筐浪呀霞梅般肆臥伴鹿負火金朽矩掉革伸她利禍贈藏芝箱民牛箏紋抖扒襯紗騰領維痰木州倘工各萄錯鎮(zhèn)××就釣沉市委、市政府嘴出臺有關地鐵仆城市綜合體的究文件法規(guī)機解析箱200影8字年洞1囑1鄙月頑1蕉3騰日慨和純200客9藍年跪1蹤月獵8廚日森，市委、市政澆府先后兩次召貪開會議，專題岡研究地鐵上蓋瀉物業(yè)開發(fā)的有喜關問題，并于麥200漢9裳年祝3竄月碼2興1耳日淚以市委紀要戴〔搏200筍9薄〕蒼1走0磚號作粥了其“鋸關于地鐵上蓋贊物業(yè)開發(fā)有關宜問題的會議紀怖要艘”顛。會議指出，鎮(zhèn)地鐵上蓋城市范綜合體開發(fā)建里設的主體，有我三中處理辦法獅：市地鐵集團緊；市地鐵集團狂為主進行合作壇開發(fā)；其它建熱設主體自行開籮發(fā)建設。會議襯強調各區(qū)（含婆我該區(qū)）在行政區(qū)做范圍內地鐵上數蓋城市綜合體曾建設地塊的土碎地出讓收益要我百分之百用于假地鐵建設，不盆能用于其他建糞設項目滑。粒200尸9儉年姓4域月環(huán)1趟5絮日頑，烤由市馳規(guī)劃蓄局組織烏我治市城市規(guī)劃香設計研究院和滾省建筑設計研撲究院聯合體編念制軍了《市城市綜沉合體規(guī)劃管理固技術規(guī)范》。濕200忙9溝年禾5望月均13逃日揭以市委句辦發(fā)他〔緩200凱9抗〕察79菜號作頭了畝“壘關于倦印發(fā)《立某市垃城市綜合體規(guī)軍劃建設管理導半則（試行）》授的通銹知砌”砍，羨這是售市政府高瞻遠凈矚、縱覽全局事、審時度勢制甩定的相關地鐵絹上蓋城市綜合某體的配套法規(guī)筋，解決了集多女功能、不同規(guī)捉劃用地性質、僻地下空間開發(fā)娘利用的城市綜卵合體的土地使店用權問題，為譯綜合體開發(fā)以沒及后續(xù)物權市處場化運作創(chuàng)造城了很好的條件顫?；陞^(qū)塊傘地理位置和環(huán)幼境特點：=1\*GB2模⑴底**償博覽城核心區(qū)領塊：該項目位曠于擁××橡江南岸，張××吵大橋東側，足以紐××芬河為界跨越照××坡區(qū)和戰(zhàn)××培區(qū)。這里地理矛位置獨特，氣海勢壯觀的災××蹄江匆以壤“彈之忙”凍字形在此龍游眉而過，集聚了懇一團瑞氣，正累是養(yǎng)育福人的忘一方風水寶地蹄。=2\*GB2岸⑵趨地鐵著**甲站上蓋物業(yè)：鳴該地塊位于覽**孩博覽城努××斬核心區(qū)塊內，隆西至外環(huán)西路澡，東至奧林匹彩克大道，南臨罷利民河，北至鵲主體育場規(guī)劃腹用地，地塊呈鎮(zhèn)東西基本平行禁的梯形狀，占懲地炕4.683健9頑公頃，建筑限找高喇20霸0匆米仔，建筑規(guī)模大沖于撕2周5豐.0府0瓣萬平米，格土搜地豪用途壽為地鐵站及上典蓋物業(yè)用地。濁規(guī)劃業(yè)態(tài)的分鋸析技術指標梢考慮建筑密度墾為式25團%映，遣總趣高增20如0郊米，或三層裙房，朋總建筑面灌積精2獸5潑萬總㎡。暴底層室內外高除差終0.戀9燃米，胃裙房層癥高封5.太4宏米，標準層層第高節(jié)4.嗽2環(huán)米，午兩個避難層的房層額高耗3.耽0蠅米，燥按總鞋高娃20撐0標米推算，經標準層水為板4沙2做層（即合計地賢上總層患數魄3儉＋糞4恩2尸＋蹲2=4估7耳層；總仆高奪=0.居9艱＋騰5.4×炊3槳＋駝4.2×4難2陶＋符3.0×2=沒199.5M草）枕。底層裙房面不積棍：丟44000×按25%=11翁000還㎡，恩標準層面積球（都2巷5假000鉆0哄－怒11000×滲3甜）仗÷42=教5167攝㎡尤（實際上三個伶塔樓的標準層已太小，兩個還毫可以距）。飽考慮建筑埋深由的需要，建三陶層地下室，每疲層建筑面之積蓄44000×舟35%=15布400表㎡閘，地下建筑面火積壺4.6責2頭萬球㎡記，可遷設忌1則025舌個停車泊位達和悶3000貼㎡努的帶租約地鐵左商業(yè)蘿。業(yè)態(tài)定位繪一種是公寓式盛寫字樓為主，緞兼具酒店、觀萌光、旅游、健勸身、購物、美警食、演藝等功勤能為一體的綜恥合樓獎；另一種是裙班房為綜合用房黨，塔樓為商品五房。開發(fā)資質要求灣按照《房地產鈴開發(fā)企業(yè)資質汽管理規(guī)定》（膜199庭3牢年娃1怪2煮月執(zhí)1銜日遭起施行），戚只要具備近三匹年累計竣工面燕積胸1慌5獄萬歪㎡顫以上的房屋建干筑即可，蝕二級資質釋完全能夠故符合要求。鈴土地使用權界培定：雖地鐵上蓋綜合跪體可實行與地駛鐵站點、配套場設施捆綁出讓淡的方式。其中惰地鐵站點、非唐經營性設施用惱地實行劃撥，納按規(guī)定建成后盟無償移交；涉惜及擠壓、經營姻性用途的上蓋櫻物業(yè)以出讓的持方式獲得土地螺使用權。計地鐵站、區(qū)間打的建設時序建圈議曬地鐵站雷屋捕及區(qū)間情況凈**跨博覽城內共有曉兩個地鐵站，胖即鉤××爛站統(tǒng)和達××誠站。兩站之間符的區(qū)間長度為塑雙軌雙憐向宰1.撞2宗公里，其中免**槽站為玉1議4辭米旋島式標準車站錯、二層瘋（地面覆土厚剩度業(yè)４夜.縱０米息，站廳層層高酒５各.鍛２米禁，站臺層層高宿５境.耽９紀６米柱，站臺及避基礎旬埋深芽３類.循５令７竄米式，役則地鐵站總除埋深１抗８折.嘉８鉗３米布，總寬２惱２或.嚼９邀０米目，總長１８引０米牲）賓、五個出人口敢、丘兩組鳳亭一組蝶冷卻塔，獄計賀1.尸0堵～址1.會1留萬充㎡勇，濱江區(qū)范圍達內區(qū)間烤０護.庸８公里長塘。=2\*Arabic2.建設時序召由于濱盛路混下穿隧道在地斃鐵博覽站處與額地鐵博覽站在色平面上互相平彎行，在豎向互孫相錯開，探也即重疊。而轟博組覽站（癢××繡站）鳥設計功能上要候滿足吩地鐵站廳層的臣地坪面與博覽洽中心漁（主體難育場的商業(yè)地翠下二層）甜、地鐵物業(yè)地串下溉二趁層相連通叼，治地鐵站人行穿胃越的要求爬，因此地鐵的澤設計和施工的弊建設時序技術火上要求與核心觀區(qū)塊的場館建店設同步實施。索但是，卻地劍鐵水6番#丸線跡原計劃是排在蔽二期組實施規(guī)劃，目識前消項目尚未立項響。本文認為閱可以參照扶××振新城的操作模疊式，提前啟動棒地辦鐵餅6蛋#進線在熟**枕博覽中心區(qū)聽間狼段暫，進而先開通湯地互鐵記6母#旁線由的走××者世紀城站～綱××宇站的區(qū)間乒。該區(qū)段與摧**轎博覽中心項目但統(tǒng)一打包，分終別籌資、統(tǒng)一帆規(guī)劃、統(tǒng)一驗協(xié)調、同步設哥計、同步實施叫；嬌不同業(yè)態(tài)下的篩投資估征算邁辦公綜合樓威業(yè)態(tài)下的測算成本支出：乏地鐵建造成本牌（詳見附件笛表絨1跑）斥3757煉6刮萬元；嫌房屋建造成本沃（詳見附件表坐2褲）融183180償萬元；枝物業(yè)維修專項夸基白金肌2臺9麗.6箭2問萬領㎡損×6息5豎元／袋㎡鋼=賄1925利萬元；女銷售費式用改前銜繩享判400扣0樸萬元；勒財務費用排226681靜×5×0.5陶×5.94%聲額=層33662筆萬元；駱稅西費歐畜336588盞×6.00%愉叼樂=腿20195勝卸萬元；痰小計擦：假謠乳摘欲語278738擋萬元。銷售收入：雄物業(yè)管理用房穩(wěn)：醋2命9核6200×朋1腹‰啞=2桑9粗6.2廟㎡依；物業(yè)經營用母房闊2拼9內6200×切4拾‰翁=啊11響84.8奏㎡抬；沉會鎮(zhèn)所隨715.2卵㎡千?；娜狗靠墒勖娣e眠：污3300且0派－嚇１９００＝爐３１１槍00壺㎡朵，出售傻率幼93.辨６蜘%挖，實際出售面授積休２９１犬00擊㎡津；住宅可售面培積稀２１賽700燦0考－雙2山９極6.2=謝２１６７０４股㎡傻，出售災率尊97餓%順，實際出售面懸積駕２１０２０２影㎡語。諒銷售地下車位食：院107糠5桿（個染）值×1炕３洋萬元蓋∕奸個燭=演１３９７５粉萬元逝地下商鋪體：淘3000景㎡亭×鴿95%×2.股０余萬元捎∕料㎡蘭=揭５７００澤萬元她銷售裙房：另２９１００哄㎡圾×1.巖５糞萬元逃∕程㎡符=河鏟４３６５０流萬元棚銷售標準層：軟２１０２０匪2釘㎡察×1.協(xié)３企萬元景∕潔㎡顆=冶２７３２６３飯萬元罵小計胡：摸隸蜻子本?。常常叮担福割惾f元。忍毛利潤繡：分劉３３６５８８將－機２７８７３８殿=悼５７８５０箭萬元子商住識樓沒業(yè)態(tài)下的測算成本支出：拍地鐵建造成本揀（詳見附件秘表翁1您）訪輕37藏57社6墊萬元；春房屋建造成本鋪（詳見附件表字2臭）幟１４９５０７四萬元；應物業(yè)維修專項撤基位金央2鞭９冶.6卷2已萬洗㎡環(huán)×6售5逢元／健㎡堂=撓１９２５策萬元；竄銷售費聲用匙夠費叨崇甲400堤0文萬元；感財務費用租１９３００８憑×5×0.5攔×膽5.94%憲容=資２８６６２仰萬元；癥稅型費敞帶２８８７２７茶×壁6.00%領膚能=樣１７３２４碰萬元；軟小計乎：記擺縱短偵訂２３８９９４剃萬元。銷售收入：位辛物業(yè)管理用房貢：浴2杜９擺6200×余1禮‰縱=2哥９役6.2熔㎡務；物業(yè)經營用高房豬2味９受6200×欣4械‰甲=凈１１哄84.8借㎡蝶，意會映所睬715.2陪㎡?。蝗狗靠墒勖娉ǚe劑：蠢3300銀0?。觯保梗埃肮?剪３１１０旱0助㎡女，出售淚率薦93.咱６稍%廊，實際出售面惹積仿２９１００移㎡販；住宅可售面禍積削２１腐700發(fā)0災－悟2心９豐6.2=咽２１６７０４滿㎡籃，出售荷率純97兆%烈，實際出售面床積索２１０２０２丟㎡恩。財銷售地下車位頑：惠1075氣（個）圾×1憶３建萬元江∕雅（個）鳥=寫１３９７鼻5喇萬元出地下商鋪點：塌3000征㎡垮×95%×退2.歌０研萬元闖∕即㎡粘=器５７００巷萬元栽銷售裙房：域渴千２９１００制㎡想×嫂1.培３粗萬元燙∕痕㎡絞=濱３７８３０偷萬元撕銷售標準層：庫２１０２０２駝㎡霸×1.嚴１縣萬元蕉∕旋㎡升=寬２３１２２２慧萬元理小計貍：針退昌容話應２８８７２７引萬元。湊毛利潤鐵：栗河２８８７２７錘－從２３８９９爸４狐=種疫４９７３３背萬元餐前述韻有關俊測算的殘假設限制條件您裙房和寫字樓矮以及地下地鐵報商業(yè)等收益性群物業(yè)均將其折涼現成凈現值（鬧即出售價格）腰計算；墾房屋暑建造成本：商泉住伴樓衡52暫９３田元抗∕透㎡核，棍寫字哨樓違6烏1惜８４遇元泄∕到㎡靜；地鐵建造成踩本擱37576拼萬元；銷售價肢格：住架宅蟻1.說１蠻萬元潑∕臘㎡帖，塞寫字味樓燭1.行３孟萬元包∕虧㎡觀；裙房謎１傍.劍３～汗１余.要５眠萬元雄∕悶㎡背。侄地鐵虜建造成本：建紀造成喊本法3757撇6晝萬元；怕地鐵建設期艇為平3斤年，基本預備紛費率竟為競5純%以，建設期價格樓上漲指干數沙5寇%斜。斬總射開發(fā)級周勿期源5逐年；貸款年利為率抄5.94捎%水；銷售抬率哨95情%揀～捏97乏%蝴；獄會所、社區(qū)用粒房的宋面積顯暫泳按城715.2竟㎡竊計算。洗結論和建銳議最傳采用直接出讓喇土地的形式，量由其它建設主暴體自行開發(fā)建鋒設，即港“彈做地炭”德。摘出讓土地收覽益釘尺為溝70.258歐5MU×凱1050蠅萬元響∕臂MU印×似（賄1糕－柱13.5孕%掀）笨=眼63712越萬元，爭扣除地鐵建造赴成識本鴉捏37576錫萬元，豈可得隱毛利潤惜26236霸萬元；姓自行開發(fā)辦公扇綜合樓，即纏“俘做房東間”斜。驅可得鑄毛利潤要５７８５０畝萬元；逐自行開發(fā)商住忙樓，即拴“睬既做房、又做尤房東慘”盡。爛可得痛毛利潤找４９７３３餃萬元；疫總之，地鐵登××師站的上蓋物業(yè)果控高如果確實言可以調高稱到希20殖0云米的話，前面險計算的無論是干辦公綜合樓，狠還是商住樓，臭總層數豪為濟4賤7泰層（其中設兩鉛個避難層），些其標準層的面號積僅僅葡５１６７甲㎡絡不到，不符合壯超高層建筑高延厚比的要求，荒倘若要作三個論主塔樓，裝標準飽層面積所可以增加到７疏５００申㎡奸，苗則可增加杜９轉.后５革萬關㎡讀，還可在前述傷的收益的基礎跟上增加稠３聰.忘１壞億元人民幣。壯由于三個主塔恭樓是沿著南北結向布置的，并罷且結構要