江蘇常州某項目提案

*****提案第一部分項目地塊現(xiàn)狀分析宗地概況○地塊現(xiàn)狀項目選址位于常州市**，常州市**區(qū)****以南，**區(qū)****以東，***以北，到常州市中心約25分鐘車程。宗地北臨**東路，西隔***接**路，南面**路，東臨*****路。整個宗地北寬南窄，呈梯形狀分布。宗地總占地面積730畝（48余萬平方米）。宗地內(nèi)多有民房、農(nóng)田、池塘，無明顯緩坡，無湖泊、成片森林等自然景觀。地塊內(nèi)有500KV和110KV高壓線。整個地勢與周邊市政干道整體標高相比偏低。地塊西臨***，***污染嚴重，***的整治工作作為區(qū)政府下階段工作重點正待開展。城市主干道**路靠近地塊，對地塊西部有明顯的噪間、塵埃干擾?！饏^(qū)域居住狀況分析項目地塊所在區(qū)**區(qū)素有“****”之一的稱號，經(jīng)濟發(fā)達，多次躋身全國百強縣十強之列，而項目所在地**鎮(zhèn)系**區(qū)政治、經(jīng)濟、文化的中心。經(jīng)濟規(guī)模名列江蘇省鄉(xiāng)鎮(zhèn)前茅，先后被為“江蘇省綜合實力百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“全國百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“全國織造名鎮(zhèn)”并兩次榮獲“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”的殊榮。2004年全鎮(zhèn)完成GDP38.5億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為1.2：67.5：31.3**鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總面積84萬平方公里，轄3個街道辦事處，37個行政村和17個社區(qū)居委會，總?cè)丝?0余萬人，其中外來經(jīng)商、務(wù)工10余萬人。**鎮(zhèn)下轄**、**、*****區(qū)，其中**片區(qū)13萬人口，***區(qū)、**片各約3.5萬人口，全鎮(zhèn)共有家庭約54000戶。項目所在區(qū)域已建住宅小區(qū)花東一村、花東二村、花東三村、花東五村花園新村、灣里新村、古方小區(qū)、北建新村豐樂公寓、四季**、東方花園、**花苑、長安家園項目所在區(qū)域在建及待建住宅項目**南都86萬平方米約2萬人口陽湖名城35萬平方米約7700人口中天名苑23萬平方米約5000人口府北小區(qū)10萬平方米約3000人口南田住宅約23萬平方米約6000人口良四季褲**擦北悅苑疲8.獨9仗萬平方米甘暴裁約服250肌0地人口男隨叛園鑰吸2械2甲萬平方艙米撞匠述約撐600使0奪人口位華都馨裙園紐9.齡5江萬平方米殺舉版約棕250染0喉人口黨***票步乘教職工及學(xué)生牲約阿5鞠萬人口難***誕安置豎區(qū)絲陣交約辰1停0戀萬人掀**爛地塊占腔地屈20浪0傅畝式役約腳2怒4坐萬平方啄米郵溜無約細500瓶0弦人口杰城區(qū)地躬塊久銷搬約陡6壤萬平方米窗，門約柄150湖0具人口扭以上總計在建監(jiān)住宅項旋目帖347.御4鍵萬平方米報，在建住宅項綠目規(guī)劃人香口寺20920塞0被。餃項目所在區(qū)規(guī)計劃住宅土地答占地未約傍150螞0織畝安置區(qū)泥區(qū)拋****哥附近總圣約奏14誰0昌畝趙淹城安置區(qū)今約哄2春6鋪萬平方米帖以上土地規(guī)劃隊人口估折計拳5梯萬。粒項目地塊所在午區(qū)居住氛圍濃可厚，是未來中艷心居住招區(qū)墨,杏項目地塊自然更條件良倚好拍,崖是適合居住的嫩地塊。防（后附常州地痰圖、拘**灌鎮(zhèn)區(qū)圖）余○孫區(qū)域交通狀況杠項目周邊主干展道：古**藥路：南起漕橋割鎮(zhèn)（與無錫宜恭興交界處濱）初規(guī)頃拼北建至腎31條2洗國道接清涼路確、學(xué)和平路、新豐筍街，直達火車雜站復(fù)；罵善降子南路祝：爬31俗2雀國億道券睬虹**荒東穗路腎侮邊蝴鬲湖東路動星火南路：金流雞茅路頂丈幟**段東葡路覺風(fēng)牽逝鬲湖東路犁夏城路：北接摸麗華路通延陵惡東路、常戚捕路竊礎(chǔ)重鄙隔湖東路窮**如路：東起夏城卷路轎雞播******逝騾溜汽花園街武宜決路懷糾湖濱路欣**賄東路：直**范村刃委莊記較愿花園街、武宜愧路逢挑弓竿淹城公園、淹爹城路誠廣電路：西接嗽**渡西路與唐**斑路貫燦通汪崇濕首東磁接百31輕2程國道夠項目周邊公交票線路情況：華至常州火車站遼：針紡市場專千線動車瘦/3渠0漆分處鐘挽;蠢私家圍車痛2藥8遮分鐘叨至市薦****澤：莊30籍2才、鐮3掩1餡路運3榴0要分鐘，針紡城陶專線咳車咸1窗8奪分鐘，私家陣車構(gòu)2栽5暴分鐘老至恐龍園負：晨30梨2較公交爭車陽5物0求分鐘，私家爬車鳴3逃5蜂分鐘苦至淹城森林公知園、市民廣場椅：革50坐8蒜路辛8欲分鐘，私家修車左5剩分鐘撕公交車運行情襯況：車資、線粥路、運行時間暫、車行路線歸30驅(qū)2伴：顯***粱--儲-膨恐龍園，上車雙一元北，東5案：柴00~熊7精：斷30閉(架途經(jīng)重要站慈點條:逃樂購、裳**睡汽車站、九洲鉛服裝城、南大內(nèi)街、路橋市拒場梁)痕30分6狡：禮***煮--寬-奏火車站、大潤財發(fā)，上車一元櫻，周5辱：車00~邪7?。翰?0貪徑疊（途經(jīng)重要站姿點：樂購、麗勺華、朝陽）片3從1窄路：樂購更—專翠竹，上車一誤元辰，謀5母：俯00~瞇9貞：下30久閥怨（芳途經(jīng)重要站點撤：蘭陵、廣化賺橋、江南商場澡、西新橋、北持環(huán)路罵）籃往南各鄉(xiāng)鎮(zhèn)公誕交車密集，有盟：朵3亮路知瞧時代家具摧城夾--駱-叛廟橋、坂上、寧南夏墅摔308疫備火車站倆—亦靈臺、寨橋碌球捐（嘆途經(jīng)重要站點宿：前黃、南夏鉛墅、車**撲、領(lǐng)***魔、樂購、好**蘆汽車站、蘭陵爐、中涼、朝陽肉、大潤發(fā)溉）嚴31么8閱路弟妥**攀—楚禮嘉、戴溪評員召（途經(jīng)重要站泡點：樂購、前預(yù)黃、政平）日31爐7翅路凳際火車站輸—炮楊橋、闡口復(fù)毛嗚（途經(jīng)重要站建點：運村、南陶夏墅、植**絲、樂購、蘭陵詠、朝陽、大潤飽發(fā)）縱50遞3著路怖魯**肢—瞞廟橋、南夏墅溜跳讓（途經(jīng)重要站蒼點：人民中路米、樂購）收50陣8睜路飄圣時代家具壤城趴---鉆***斃擾渠盆（汪途經(jīng)重要站點惱：推****伙、樂購、中涼袍、清涼夠）簽由公交線路可逼見，市區(qū)蘭陵而、中涼、清涼炮、朝陽區(qū)域客響戶至籠**幼交通便捷，這結(jié)些區(qū)域是項目罩地塊市區(qū)客群錢的主要分布點憤。鄉(xiāng)鎮(zhèn)南夏墅快、廟橋、前黃無、運村、政平船、禮嘉以及洛康陽、牛塘是項器目地塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客變?nèi)旱闹饕植汲挈c。尖目前經(jīng)過地塊炕到達市中心的暗公交線路此僅護30溝2趨一條，項目地遍塊開發(fā)要吸引火市區(qū)或蘭陵路袋以南的客戶，銜必須開通往市袍中心的公交專執(zhí)線。餐○匪項目開發(fā)建議咱就項目地塊現(xiàn)吳狀及前期工作皺進展建議：犯①孕督促政府快速裝完成項目區(qū)域嘴星火南路等市謀政配套建設(shè)，暖利于項目的開僚發(fā)；淺②先密切關(guān)注捷***飄的整治工作，造以及完工時間疲、有利于項目攏的入市；吊③歇利用項目控規(guī)誤要求，將小學(xué)倍的建設(shè)和定位躬周密考慮，變俘不利為有利；嗎④喂利用好現(xiàn)有地春塊的自然生態(tài)潛資源，營造項有目的生態(tài)環(huán)境或；蟲⑤鐮運用和處理好商現(xiàn)有水資源，買營造江南水鄉(xiāng)躺氣質(zhì)；協(xié)⑥聚合理安排好分進期開發(fā)計劃，乏督促項目地塊來內(nèi)的拆遷工作號。族二、項候目鉗SWOT窩W歲分析乒○歡項目優(yōu)勢分析宮項目所具備的松優(yōu)勢如下：嬸①降規(guī)模優(yōu)勢：撞規(guī)模大，可持親續(xù)開發(fā)的空間謹廣闊，產(chǎn)品有覽一定的廣度，繁易創(chuàng)品牌。年②絹政府優(yōu)勢：危政府將項目作揀為一個招商引辟資項目，特別晴重視也盡可能師放寬相應(yīng)政策印。討③趙區(qū)位的發(fā)展優(yōu)雹勢：耐城市中心南移益，項目區(qū)域成惡了南移中很重糧要的位置。削④選配套優(yōu)勢索：項目規(guī)模大陽，配套齊全。裹⑤喚設(shè)計實力優(yōu)勢逆：坐頂級的規(guī)劃設(shè)啄計團隊。攻⑥層經(jīng)營優(yōu)勢：種在項目開發(fā)、份物業(yè)管理等方伸面可取得規(guī)模冬效應(yīng)，降低經(jīng)稀營成本。您○從項目劣勢分析雕①篩城市生活配套山設(shè)施缺乏：學(xué)區(qū)域尚未形成障，大社區(qū)生活當(dāng)設(shè)施及市政配勢套缺乏。萍②盈開發(fā)商劣勢：喬開發(fā)商不了解彩當(dāng)?shù)厥袌觯瑹o胡開發(fā)經(jīng)驗，無伙地產(chǎn)品牌。售③趴現(xiàn)有客戶總量尤相對較少抹：市區(qū)客戶對角**錘的認可度不高鳥，如無市區(qū)客背戶的加榆入，僅惱**栽客戶難以支撐適本項目。購④斃高壓線的影響家：將地塊內(nèi)有高壓聚線穿過，帶來拋一定負面影響用。○項目機會君①襖項目周邊各鎮(zhèn)液存在很多潛在暈客戶?？廷诜N城市房地產(chǎn)開球發(fā)在產(chǎn)品創(chuàng)新莫上很欠缺，在椅產(chǎn)品上有很多她提升空間。憑③揮***賭的整治對項目篩是一大利好。繳④抗區(qū)域市場啟動序階段，有利于件搶占市場制高貍點，樹立品牌式?！痦椖匡L(fēng)險未①顧項目開發(fā)正處聚于政策嚴控房險價階段，新聞垂媒體的頻繁報挽道，對客戶預(yù)渣期造成很大負露面影響。項目趕開發(fā)面臨嚴竣池的政策調(diào)控。踢②悲項目推出量與臣競爭對手搶占最市場份額的風(fēng)煩險。望③矩項目地塊內(nèi)降域子南路、高壓喉線、蜘***撤的處理風(fēng)險。冰④戴地塊內(nèi)民房的齒拆遷風(fēng)險?！鹂偨Y(jié)卸利用規(guī)模優(yōu)勢白增加產(chǎn)品廣度塔，完善社區(qū)配球套更利用區(qū)位發(fā)展窯優(yōu)勢和政府優(yōu)栗勢挖掘和提升籃地塊區(qū)域價值亦利用規(guī)劃優(yōu)勢積打造常州樣板項樓盤盤利用經(jīng)營優(yōu)勢甜做足、做好社液區(qū)后續(xù)配套服屯務(wù)始加快項目生活兄配套設(shè)施的建被設(shè)，優(yōu)解生活蘇配套缺乏的劣滑勢累與專業(yè)的了解朵當(dāng)?shù)厥袌龅臓I誕銷策劃公司長燙期合作，樹立陶品牌；加強本叉地化人才的應(yīng)數(shù)用。稍時刻把握競爭先對手的動作，腔采根取憤“圍快半餡步晌”忠的推廣策略萬派專人負責(zé)，漂推進政府及相刊關(guān)部門的關(guān)系飲工程。秧第二部跡分味怕驢項目定位一、定位難點棄為了成功運作怒本項目，達到返樹立項目品牌可、成就企業(yè)品作牌、獲取長期隙利潤的目標，且對項目地塊的運開發(fā)策略，必戲須考慮以下幾鍛個問題：鏈○古如何定位產(chǎn)品奏，規(guī)避競爭風(fēng)瓜險，引導(dǎo)未來害潮流。蜓按照常州市區(qū)項的規(guī)劃江，雨2000乎5沈年常州除中心舟城區(qū)，其它區(qū)澇域尤其是城北療和城南螞**龜板塊將有大量豈個案集中益在落1酸到揚2在年內(nèi)推出，項蹲目所在區(qū)城南窗**做板竿塊憲1~屯2鹽年內(nèi)將名有削35謊0冷萬方的住宅推侮出銷售，（不薯計安置房面積竿），如此大的爪體量，要順利竹消化，必須有讀超常規(guī)的開發(fā)響思路，以及獨臺特的產(chǎn)品定位旦，貓避免同質(zhì)競爭舟，共同托起市綁場。加之項目摘本身體量大，結(jié)分期開發(fā)周期蠅較長，對產(chǎn)品墊規(guī)劃要更超前雨，如何錯位經(jīng)垂營適應(yīng)并引導(dǎo)唱未來的發(fā)展潮漿流，成為我們京的第一個難題錫。灣○逝如何整合資源狐，達成項目唯演一性、排他性瓣和權(quán)威性？沿從常州消費者濾調(diào)查來看，客鏈戶的關(guān)注點主漸要集中于生活君、居家兩個方該面，因此如何巷服務(wù)業(yè)主的生蔥活居家要求是俘未來工作的重清點。這不僅需烈要自身的努力貪，還需要整合濕周邊的生活資迫源。根據(jù)殘**加區(qū)的規(guī)劃，項緞目所在區(qū)域是菜當(dāng)?shù)卣σ汛蛟斓男碌某俏帐兄行?，目前大除學(xué)校外，其飛它生活配套：匙醫(yī)院、南田購階物廣場、輕軌暴等正在規(guī)劃籌監(jiān)建中。三到五危年內(nèi)這里將成悠為配套最完善導(dǎo)的區(qū)域。如何末整合項目周邊金資源以及如何怕將待建配套整裁合至項目資源諷，形成樓盤唯還一性、排他性鑼、權(quán)威性的賣皮點，是本案的斧又一難題。顛○根如何確定價位源，在保持競爭打力的前提下，儉獲取項目的長墨期利潤？扶房地產(chǎn)銷售最即主要的就是賣窯性價比，合理谷的性能價格比房是項目成功的泰前提。在高效效的資源整合基舒礎(chǔ)上，價位的服確定主要以企鳴業(yè)的要求有關(guān)楚系，對于本項學(xué)目來說，產(chǎn)品于價位與以下幾派個因素有直接光的關(guān)系：企業(yè)綁的利潤要求、傾產(chǎn)品成本、競端爭者價格、市膨場引爆的效果冊、客戶心理價旱位、市場發(fā)展杏態(tài)勢。最終產(chǎn)漁品的價位是這蜻幾個因素互相捎平衡的結(jié)果。兇○犧項目品牌與企鑄業(yè)品牌如何轉(zhuǎn)飼化？閣綜觀中國的房瓶地產(chǎn)市場，我虎們不難發(fā)現(xiàn)，豈發(fā)育得最成熟失的是廣州、上枯海及深圳特區(qū)數(shù)等發(fā)達地區(qū)。師我們從這些地低區(qū)經(jīng)驗中總結(jié)掌出房地產(chǎn)市場櫻發(fā)展的幾個階島段：鎖市場發(fā)育程度貞短缺市久場柄燦鷹霉其供求平衡、相攏對飽前和揀催斜庭過剩市場領(lǐng)（全面短缺、斧結(jié)構(gòu)性短缺矛）額潤轎效門（結(jié)構(gòu)性過剩漁、全面過剩）返產(chǎn)品提升階段稅地犁段悼壓柱家悲居穗魯桿州環(huán)奪境予男作服務(wù)管形理娛揪君古文化生活方式接買家認識階段隨認地鄉(xiāng)段焦相掌認家弦居絞屢篇認環(huán)擴境議將仔認服務(wù)管爬理玻冰喪認品牌畜競爭層面提升痰資源（土地魄）仁鹽炕銷投售閣夸緞設(shè)廳計顆截饞資源整拐合扭液營全方位競爭（扣企業(yè)競爭）楚企業(yè)狀態(tài)提升穴項目公僑司持器潔專業(yè)公牙司鋒息牢管理公務(wù)司圾則菠框忽全能冠軍烈追求境界提升糟看得見摸得伯著缸肌戰(zhàn)看得見摸不敵著勤對察看不見摸不著絲但感受得到鑄注：左側(cè)豎線扶代表舌**楚房地產(chǎn)市場目渣前所處的階段強，但曠民右側(cè)豎線代表緊上海房地產(chǎn)市誘場目前所處的峽階段。惹從上表我們可歇以看出，相對攔成熟的房地產(chǎn)至市場的競爭，熟已擴展為全面趟競爭，消費者演更注重房產(chǎn)品鑄牌。而針**缸與上海相比較蝴，則還基本處喬于：結(jié)構(gòu)性短些缺市律場朽—競—沃賣家居向賣環(huán)套境過速渡步—活—啦注重小區(qū)設(shè)伙計甚—玉—抽追求看得見摸辱不著的階段。三在這個階段房早地產(chǎn)市場正從腿無序到有序的春轉(zhuǎn)變，市場將埋會規(guī)范化。市化場將對房地產(chǎn)顫開發(fā)公司進行臨洗牌，一些有辰實力和開發(fā)經(jīng)角驗、品牌的公河司與善于學(xué)習(xí)疤、借用外腦的幕公司將迅速發(fā)猶展，并且越來齒越強。相反將鉛有大批的中下廁游開發(fā)商被市躲場淘汰。這也垂是一個產(chǎn)生黑良馬的時代，將緞有一批新生力天量成為地產(chǎn)翹擠楚。這正是企****陸公司創(chuàng)立自己嬌地產(chǎn)品牌的大開好契機?；ゾ捅卷椖慷越?，要使本項目慎引領(lǐng)潮流，脫衣穎而出，并在項較長的開發(fā)周阻期內(nèi)一路領(lǐng)先器，必須：打造何項目品牌，形天成跳躍式發(fā)展改模式，跨越整況體市場的賣家零居階段，直接繳進入賣環(huán)境階燃段和賣生活方佛式階段。疑而項目品牌與憂企業(yè)品牌是相圾輔相成的，兩蠅者正如自行車味的兩個車輪，閱企業(yè)品牌是方雙向，項目品牌事是動力。在現(xiàn)疾今黑馬頻出的播時代，企業(yè)要透想獲得超常規(guī)舅發(fā)展，必須依畜托項目品牌的熟成功，國內(nèi)的訊星河灣，當(dāng)?shù)啬X的潤德半島、刑美林國際等企貌業(yè)走的都是這免樣一個途徑。川○悉何吸引市區(qū)的峰客戶購房，形伸成本項目的客岔戶群？用項目雖處于健****稅，但良好道路款系統(tǒng)使得項目梅的影響力直達井市區(qū)，可以吸午引眾多的市區(qū)娛客戶購房，而障本項目較大的螺體量也決定了齒僅僅依靠納****瘡周邊的客戶是摸不足以支撐的質(zhì)，必須有大量圍的市區(qū)客戶補它充才能獲得成事功。腹要吸引市區(qū)客現(xiàn)戶購房，就必斧須找準市區(qū)客倡戶的興奮點，筆極力渲染。這稼一興奮點是什箱么？價格？交資通？產(chǎn)品？還蜻是教育？這需乖要準確把握。墾二、項目定位嘴總思路○企業(yè)定位少戰(zhàn)略定位之返一售—寸—快在未來三、五司年內(nèi)，發(fā)展成買為一流的、有課影響的優(yōu)秀房摟地產(chǎn)企業(yè)。淺從誓200灣1巾年起，房地產(chǎn)百業(yè)開始走入品持牌全國化的階征段，最大的特話點是大企業(yè)成歡就大品牌，目豎前房地產(chǎn)企業(yè)婚第一輪的全國貍化擴張已經(jīng)結(jié)嚇束，沉淀出幾徑個全國性的品刮牌，比如萬科賭、中海、珠江兩等；經(jīng)過幾年向的調(diào)整，第二煩輪的品牌擴張絲已經(jīng)逐漸拉開送帷幕，其特點駕是滾“拔黑馬頻出，時薯代造英偉雄具”沃，項目品牌成病為品牌擴張的樂急先鋒。哪****僻作為專業(yè)投資無建造高速公路榴的香港上市公碧司，信譽度高均，資金實力雄新厚，完全具備泰做大品牌企業(yè)勝的條件。但由丘于公司才涉足幕房地產(chǎn)業(yè)，尚嘉未在房地產(chǎn)業(yè)清建立起自己的鄭品牌，在現(xiàn)今組地產(chǎn)企業(yè)品牌鈴化、企業(yè)品牌溪全國化的背景搬下已顯得落后購，如果在未來傻幾年內(nèi)依然無嘩法建立起企業(yè)改地產(chǎn)品牌，對羞未來樓盤開發(fā)鏈銷售將產(chǎn)生極鉆大的負面影響尚。在現(xiàn)時最可灶行的途徑即依角托項目開發(fā)，允帶動企業(yè)品牌味，最終實現(xiàn)企白業(yè)的可持續(xù)發(fā)繩展。修根據(jù)這一思路質(zhì)，企業(yè)品牌發(fā)肺展的當(dāng)前目標似為恥，換—丹—閃首先利用目前庭正要動工的死**脖兩大項目打響鋸天杰的知名度皆，待**鉆的兩大項目由童于各自的規(guī)模暈、政府關(guān)注等樓因素，在拿地選時分別形成了儲大的影響，將排兩項目統(tǒng)一至植****萄公司名下，將指為塑造企業(yè)地擊產(chǎn)品牌帶來事爬半功倍的效果貸。其次以點突嫂破，土在慎1-復(fù)2眾年內(nèi)塑造成功紹的項目品牌，熱而后類在恰3-差5方年內(nèi)將項目品表牌轉(zhuǎn)化為企業(yè)糠品牌，使企業(yè)查成為一流的、螺有影響力的知事名房地產(chǎn)企業(yè)攪。在弓這瘡3-艘5頭年內(nèi)，企業(yè)公良關(guān)的重點是打不響知名度、塑款造美譽度、強?；蛻魸M意度臂。故戰(zhàn)略定位之格二鈴—拼—云與企業(yè)的發(fā)展想緊密結(jié)合：短爛期內(nèi)投入與產(chǎn)循出持平，長期風(fēng)內(nèi)追求利潤最朋大化茅品牌是企業(yè)可屑持續(xù)發(fā)展的基提石，財務(wù)目標評才是企業(yè)發(fā)展灶的關(guān)鍵，不同武的時期有不同隊的財務(wù)目標，滔不同的企業(yè)發(fā)喉展戰(zhàn)略也決定嗽了不同的財務(wù)喊目標。在市場溜經(jīng)濟中，房地貧產(chǎn)企業(yè)的項目易運做的財務(wù)目拴標無外乎三種孩：一是利潤最議大化，為追求夫高額利潤可以膏付出一定的時桶間代價；二是蕩追求資金周轉(zhuǎn)蕩最快，獲取資修金在時間上收離益；第三則是妙對項目的收益結(jié)不做要求，形叮成公司的固定鹽資產(chǎn)。蠻對比這三種方睬式，可以看出久，無論對項目飯公司宏景公司超還是狡****姨公司來說，做棵資產(chǎn)都是不合探適的，不能將遞企業(yè)的資金沉圾淀下來，對企界業(yè)未來的發(fā)展雜不利，甚至追迫求資金周轉(zhuǎn)也侮不合適，最佳床的企業(yè)戰(zhàn)略就昨是短期內(nèi)投入擠與產(chǎn)出持平，勒追求長期利潤甜最大化，在現(xiàn)地有市場條件下帥取得最大的經(jīng)潑濟收入。不苛踐求短期的得失靠，而注重長期計性的收益，付喬出一定的時間駕代價，在銷售辭速度上有所犧塑牲，在一任段時間之后取賠得豐厚的收益粘。肺在這一戰(zhàn)略的汁指導(dǎo)下，項目陜公司下階段的改工作中心就溝是執(zhí)—劫—共搶占先機，做煮****廉公司形象、樹梨****刑公司品牌。企業(yè)形象定位霧要創(chuàng)品牌，必佳須有正確的定江位。要定位必絹須了解自身的謠優(yōu)劣勢。你企業(yè)優(yōu)勢份：評鄰A子、香港上市公鵝司，實力雄厚包B違、辦事規(guī)范、獄效率高，管理捧規(guī)范通C遇、信譽度高，露具有親和力，上開放式的態(tài)度崗，善于與客戶舉溝通、體廈現(xiàn)授“沈以人為拳本跨”仗D貨、觀念新穎、勾創(chuàng)新能力強、軟穩(wěn)重而有活力謙E佛、整合能力強豐，代表國際一鳳流的規(guī)劃建筑鑒設(shè)計水平恩F蹲、通過本項目殃將引領(lǐng)常州房濾地產(chǎn)上升新臺畢階，讓常州市垂民享受高品質(zhì)寫生活耳酷企業(yè)劣勢作：扯茶A蝴、無房地產(chǎn)開澆發(fā)經(jīng)驗疏抹清亡B部、不了解當(dāng)?shù)爻呈袌鍪啪C上分析，結(jié)池合項目實際情展況，擬定以下礎(chǔ)企業(yè)定位：害以開拓創(chuàng)新的撫精神，以領(lǐng)導(dǎo)牢潮流的獨特眼約光，組建世界新領(lǐng)先水平的精膝英團隊，豎起咸常州居住時代尋領(lǐng)地的風(fēng)向標○市場定位須市場戰(zhàn)略定勝位警—釣—郵做火車頭幫對于任何企業(yè)帳來說，進入一話個市場都會給瞇自己一個定位駁，確定自己在鵲整個區(qū)域競爭按者中的地位，芝明確自己的發(fā)僚展方向，以此細來決策企業(yè)的寶發(fā)展道路。歸桂納到一點，就墾是企業(yè)在這個月市場上，是做偏火車頭還是火漫車廂？這是項掌目開發(fā)的前提扮，是一個無法魚避免的問題。齡火車頭意味著碧市場領(lǐng)導(dǎo)者，養(yǎng)意味著市場的美第一力量，是徒市場的領(lǐng)頭羊成，表現(xiàn)在產(chǎn)品斷上則意味著開在發(fā)獨特的、差孩異化的產(chǎn)品，亡引領(lǐng)行業(yè)潮流嬌。這一模式利盯潤較高，風(fēng)險袍也較高，但容招易一炮打響，患只要有良好的匹開局表現(xiàn)，既上可轟動市場，野樹立品牌，實素現(xiàn)企業(yè)的超常產(chǎn)規(guī)發(fā)展。享火車廂則意味蒼著市場的跟隨綠者，意味著市擾場的補充力量掏，表現(xiàn)在項目慢上則意味著開披發(fā)成熟的、大壘眾化的產(chǎn)品，加緊跟市場潮流善，不斷補充市踢場需求的熱點滾內(nèi)容，這一方經(jīng)式比較穩(wěn)妥，隱一般不會失誤塔，只要項目價牛格有競爭優(yōu)勢尤，既可獲得行落業(yè)平均利潤，鐮但不易形成品效牌，適合常規(guī)躬發(fā)展的企業(yè)。市場形象定位錫根據(jù)項目的市卷場競爭力分析太，在市場形象忍定位前應(yīng)遵循受的要點：惑A楊、跳出綱**股乃至常州現(xiàn)有暑市場競爭格局筒B受、打破大眾化獨樓盤的區(qū)域現(xiàn)衣狀僚C都、打破傳統(tǒng)產(chǎn)宮品定位模式振D慧、以創(chuàng)新的生鐮活方式為切入衡點鴨E事、以造城的態(tài)杜度切入市場怕F撿、造的不僅僅持是建筑，是服州務(wù)，是享受紡綜上四點擬定漏項目市場形象防定位為：質(zhì)島膛范式來趴生域繩活拔定位詮聯(lián)釋孕好結(jié)合項目產(chǎn)品某特點，倡導(dǎo)在往島上親水、悠里閑的生活方式嶼。束○婚開發(fā)節(jié)奏定圖位逼—混—餡快做赤開發(fā)節(jié)奏特指姓項目的工程進顏度和銷售進度則，最簡單的有饞快和慢兩種方灶式，兩種方式搜各有利弊?？熳稣芸熳鲆箜椖刊B在最快的時間道內(nèi)開發(fā)、銷售話完畢，為完成冒這一要求，不初惜采取一些非尼常規(guī)的手段，贈一切以快為基均準。這一節(jié)奏赴的利益點是：寺一旦有良好的素開盤局面，可惜以迅速形成項闊目品牌，強占既市場高點，達氧到出品牌、出遠效益的要求。累項目開發(fā)比較雷主動，全力貫猴徹前期制定的劫思路，一切以屯我為主。澇在目前底****驟區(qū)基本啟動的北情況下，可以產(chǎn)最大限度的吸渴取該區(qū)的購買頌力，完成利潤焰目標。任可以獲取較快濃的資金周轉(zhuǎn)速制度，獲取資金失的時間效益。藝快做的風(fēng)險是略：殿項目所在區(qū)域杰尚未成型，消爐費者還未行動暢后期產(chǎn)品調(diào)整站比較困難違在整個開發(fā)周隨期，需要企業(yè)壺有很強的項目爺把控能力，對腔企業(yè)要求比較鑰高。慢做癢慢做的策略就到是以穩(wěn)妥的方啊式開發(fā)項目，粒隨時關(guān)注區(qū)域扛其他樓盤的情懸況，精益求精偶，根據(jù)其他樓夫盤的特點及時泊調(diào)整產(chǎn)品。轟慢做的利益點服在于：紹企業(yè)在開發(fā)期始內(nèi)可以根據(jù)市郊場情況做出相孕應(yīng)的調(diào)整，避畝免大的風(fēng)險。左可以和其他樓謝盤一起烘托該鈔區(qū)樓市，避免秀孤軍奮戰(zhàn)?？嘎龅娘L(fēng)險在脅于：所無法在眾多樓戰(zhàn)盤中脫穎而出格，形成具有轟共動效應(yīng)的項目椒品牌，最多只價是區(qū)域內(nèi)的知盒名樓盤。鏡在開發(fā)上比較稅被動，處處以竭競爭者態(tài)勢、爹消費者的喜好潮而變動，最終撐將影響項目的驗銷售，乃至市額場形象，由于談項目體量大、薄時間跨度較長北，如果后期沒風(fēng)有強烈的賣點賓，將會湮沒于毀市場之中。命一流企業(yè)做市回場，二流企業(yè)備找市場，三流現(xiàn)企業(yè)等市場。雕綜合快與慢的揀優(yōu)劣勢，結(jié)合幸企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)覺略，我們建議事項目的開發(fā)松選擇快做的策盤略，以量為銷頭售的主導(dǎo)線，叨以量拉大個案嚇的價格提升，挨促進客戶群的夾擴張攻。但快做不等瘡于不根據(jù)市場縱情況做調(diào)整，彈不等于埋頭苦要干，不理會市猜場。不等于不早顧快做的風(fēng)險她，一味求快。診而是周密考慮脫，細致安排。登開發(fā)之初即訂劈立詳細的開發(fā)夸進程，全面考遷慮項目開發(fā)、攀銷售進程中的蠟可能發(fā)生的各柔項問題，對這即些問題制定細溝致的解決措施舒，形成合理、掠有效、彈性的庸開發(fā)計劃。同授時為及時解決匪計劃中沒有預(yù)火料的情況，需膜要制定完善高里效的危機反應(yīng)雅機制，一旦出以現(xiàn)意外情況，尺也及時解決、癥調(diào)整。扛○誼開發(fā)方向定位拒我們這個項目尖因該做成什么縣樣的產(chǎn)品，檔誤次是怎樣的？瘡首先，我們認向為，項目最大私的優(yōu)勢在于規(guī)詞模影響力和區(qū)戰(zhàn)域發(fā)展優(yōu)勢，獎而最大的劣勢粉則在于區(qū)域尚蒙未成型。項目騎所在區(qū)域均為撇大眾樓盤，無亞真正高檔次樓褲盤，而該區(qū)域遺的市場購買力嘗強，金字塔尖贈群體所占比例專較高。爛綜上分析項目旅在該區(qū)域完全斃可以獨樹一幟筋，做成高檔次涌樓盤，做常州婦市的樣板樓盤故。攀（鵝1激）兩種開發(fā)方惕案汽因此我們認為座，項目的產(chǎn)品輩定位有兩種方轟案：章其一是精品社畫區(qū)，中大戶型淘設(shè)計，瞄準二語次置業(yè)群體菜其二是大眾社榆區(qū)，中小戶型廁設(shè)計，瞄準首沖次及二次置業(yè)飛群體。勸下面我們從幾歷個方面來分析丙兩種模式對本饞項目的影響：持開發(fā)方案艙精品社區(qū)模式伐大眾社區(qū)模式鼓建筑類型剃高層、排屋、密別墅混合伏小高層為主，穩(wěn)輔少量別墅釣主力面積歷高圾層射125~憲13駕5勸平方米腥110-12頭0歡平方米貸售價吸450副0暗元茫380稀0邊元務(wù)主力總價吹56-6貝0筐萬紅41-4波9蜘萬腿收益匠高賓較高課前期投入砍高題較高況風(fēng)險性三較高勿較高冷風(fēng)險所在爪高檔次產(chǎn)品的億市場承受能力恐同檔次樓盤的自大量供應(yīng)揀競爭激烈鐮品牌知名度善高泡低敗品牌特性鐮超越性、差異棄性牢同質(zhì)化、大眾腫化疊（粥2踐）兩種方案的筑優(yōu)劣勢比較方案一：丹方案一是以精朝品社區(qū)模式為件基本思路，目緊標是為常州人奸打造一個名片買，提供一個別燙樣的生活方式拔，猾打造一個精品祥的社區(qū)，提倡查一種嶄新的生殲活態(tài)度。兆這一模式的機涉會點在于內(nèi)項目位于政府掃未來的形象區(qū)胞域，且位于壽**握未來中心區(qū)的倦東南門戶地帶薪，做得好可以窄形成城市的標繼志性建筑。透市場的直接競差爭者較少，并燥且未來的市場顏供應(yīng)比較少，構(gòu)市場面臨一定司的空白。燕精品化的樓盤莖高于必**四區(qū)所有樓盤的膝開發(fā)水平，符并合常州客戶的滴產(chǎn)品主義認知戰(zhàn)。禾容易引起市場花轟動，形成品厘牌。艷投入稍多的成子本既可獲取更詳大的利潤，滿渾足企業(yè)長期利列潤的需求。升方案的風(fēng)險點筑在于格方案一的單價堵相對提高、總誰價高，客戶接虎受度較低，銷鐘售壓力大，特勇別是在肅**邊區(qū)目前均刻價疲380云0許元左右的價格們襯托下，未來牧方案一的價格變市場比較難接涌受。殼方案的銷售關(guān)權(quán)鍵點在于誤方案一的目標馬客戶是瞇**顛地區(qū)的二次置古業(yè)者，如何喚掠起這些人的換享房熱情是未來胞銷售成功的關(guān)萄鍵，必須在開奮盤之時既完成允部分實景，使珠客戶感嘆，刺叨激換房的需求柴。跨本方案下，項贊目產(chǎn)品可以劃怕分二大類型摔，攀A職高層洋房攔、伐B深聯(lián)排疊加別墅質(zhì)。其競爭對手郵大致為過****直區(qū)的樓盤以及僚常州市區(qū)的高叛單價樓盤。方案二：映方案二開發(fā)大腳眾化的社區(qū)，潮為工最作宏3醉年左右的白領(lǐng)查打造一個家園肅，氏這一模式的機桌會點在于桐可以形成良好預(yù)的社區(qū)形象；載客戶層面較寬或，市場容量稍踐大；券單價低、總價沸低，置業(yè)門檻姓低。篇方案的風(fēng)險點勺在于胃沒有一定的特寄色，市區(qū)客戶杰很少來購房，晝減少了大量的杯市場潛在客戶孤。蛾一旦市區(qū)客戶繩不進場，銷售玻壓力將很大。床年輕人可能更終愿意居住在成撲熟的市區(qū)。疫方案的銷售關(guān)測鍵點在于透市區(qū)客戶能否縫大量進入是未叨來銷售成功的巷關(guān)鍵，如何吸義引市區(qū)客戶到炕**獄來置業(yè)是困繞株未來銷售的難作題，而吸引的屠關(guān)鍵則在于與循市區(qū)樓盤保持蔬較大的價格差量距，與市區(qū)的捎價差至少應(yīng)申在商100茫0蛛元以上，因此恭我們的價格水劫平應(yīng)控制性在馬400秧0身元以內(nèi)。駛在未來實際銷色售中，本方案嚷下的產(chǎn)品面臨泡的競爭對手來蝶自多個區(qū)域：東市區(qū)樓盤、城況西板塊樓盤、風(fēng)新北區(qū)板塊樓廢盤、借**爛區(qū)樓盤，方案監(jiān)二競爭壓力很膛大，市場推廣澆需要對比很多拔樓盤，比較被恨動。哪綜合分析兩個傾方案，我們認與為，與其選擇借被動的、同質(zhì)逆化的方案二，囑不如選擇主動趨性的、超越性臨的方案一，并曬且方案一的投嘴資收益也優(yōu)于仰方案二?！饍r格定位常州土地價格渡200乏4靜年凈地平均價暗格：城法區(qū)野11慶9古萬瘡元跳/蜻畝摸融柜樣攝蛛新北漁區(qū)劇5混8負萬耐元弄/搖畝糖**稻城模區(qū)輩8框9嫂萬持元鑰/貴畝圾**才鄉(xiāng)吼鎮(zhèn)源2戒3濁萬閥元檢/今畝墾最近出讓標志隙性地塊價格：厘**拒城區(qū)南田公園澇住喜宅傷17跪4跪萬厭元母/究畝壘希萌烈課謹新北區(qū)恐龍園樣附近住滿宅越32巡3鄙萬攤元批/顧畝大（狗200幼5撥年念3谷月出讓）謀城西麗寶第地僅塊旗33乖9釘萬經(jīng)元樂/固畝（容積美率速2.8功,厘地塊內(nèi)有拆遷緩）港土地價格增長墊幅度較大。按藏麗寶第地塊測戒算其開發(fā)成本債在感480倡0訊元吸/扯平米以上。崗常州五月樓盤回最新價格表：完區(qū)域獅項目償價格（涂元鄭/軟平米）遙價格提升日期碧備注拴中心板塊澇鵬欣麗都回均粘價巖560厚0鐘，最澇高報8900然5倆．積12誠天禧星園益均本價邪5280御5森．跪10綁一周內(nèi)去裕化形50%過二線板塊壞香江華庭佳均謙價須5800院4發(fā)．乒30素僅供推任8忘0艙套變盛世名門焰均管價慢5200駱預(yù)倆定談5址．誼1輕9炮二期公開剛正處二期蓄水照階段挎新區(qū)板塊常懷德名園捷580濾0睬～送6800撲近期即將推出簡疊加別墅帝太陽城畜均曲價門4280他僅余幾套艙**約板塊辮**緊南都損428父0讀～址4680槽4略．繡19奇當(dāng)天簽危約獸3完5橡套咸隨園拋338慰0縮～笛3900乳4密．太1怖5袋公布價格雖蓄水階段楊根據(jù)項目定位劣及所在板塊的表市場競爭狀況瘡，與項目具有春參考價值的樓釀盤有：悄**五南都、懷德名變苑、香江華庭于、盛世名凳門更4桿個有代表性的吳樓盤。（后附荒常州樓市圖）溫參考樓盤價格顧系數(shù)表妙系數(shù)愚**掩南都籮懷德名苑葵香江華庭忙盛世名門借均價（介元低/毒㎡）排4300冶6300煌5800糞5200恥位置系數(shù)綢100/99瓣110/98換110/97嗽110/98鉛規(guī)模系數(shù)意100/10賽0宣99/100允99/100君99/100觀規(guī)劃設(shè)計系數(shù)娘99/100暖99/100鋼99/100擾98/100鹽產(chǎn)品類型系數(shù)曾100/10更0斷110/10燈0銷100/10痰0眾100/10森0綠裝修標準系數(shù)雖100/10鼓0夠100/10亞0紹100/10蔥0邁100/10今0剖配套系數(shù)影99/100襯98/100荒99/100渣97/100欺園林環(huán)境系數(shù)舉99/100沸99/100畢99/100筐98/100翁周邊環(huán)境恥100/97饒100/96泰100/96期100/98溫戶型系數(shù)今99/100按99/100茶98/100銀98/100丘品牌系數(shù)培100/95囑100/97找100/96河100/98伍比較價格逮4278要6157超5713策5168冶權(quán)重感0.7傳0.1染0.1杠0.1洞建議價格訂（炒元絲/量㎡）拳4698.4絮本項目規(guī)模大斬，后期體量大比，銷售周期相宵對較長，在政么策環(huán)境不明朗容的宏觀形勢下托，應(yīng)采取低開付高走的策略，羊使得本項目在鍬日后的銷售過阻程中具有：貍（炕1耗）較大的市場疾彈性空間對（左2柜）較強的市場酷競爭力物（紙3奸）先購者的物碑業(yè)升值社（印4也）快速搶占市室場份額銜（陸5礎(chǔ)）提高發(fā)展商梨的市場口碑靜（此6剛）較強的可調(diào)筆性較高的抗風(fēng)斧險性晉具體價格擬在若開盤前綜合各仿方因素作專題潛研究后確定。截○撿差異化競爭定孝位斜差異化競爭策住略是避免同質(zhì)怖競爭的主要手無段，尤其是在耍****拿今后三年內(nèi)供豬應(yīng)量集中的區(qū)古域，更是避免即價格競爭、惡制性循環(huán)、互相廳打壓的主要手丙段。由于項目部規(guī)模在目前賀****鷹部分產(chǎn)品尚未漿露面的情況下猜，本項目開發(fā)絲定位做常州市可樣板樓房、當(dāng)澡市場的領(lǐng)頭羊暈，差異化競爭鏈的對象主要表餅現(xiàn)為與叢****肥及市區(qū)內(nèi)幾大誘新開高檔樓盤海的差異。籠根據(jù)對整個常鬧州房地產(chǎn)市場艙的綜合分析，烤我們認為，本濟項目的差異化清策略主要表現(xiàn)危在以下幾個方槽面：產(chǎn)品差異化需在目前的常州走地產(chǎn)市場中，陳所提供的產(chǎn)品儀大多屬于經(jīng)濟拉實用性的住房虜，樓盤檔次中吸檔，戶型面積度中小，以滿足催基本的居家生身活為目的，這浙些產(chǎn)品都無法拆體現(xiàn)出舒適的翼居家要求。建璃議未來本項目植的產(chǎn)品差異化虧集中體現(xiàn)在戶臟型、規(guī)劃、立攀面等方面。廳2閉、劍景觀差異化沾常州的小區(qū)景旦觀基本都屬于兔綠化層次，體格現(xiàn)不出園林的藝要求，在客戶擋越來越重視環(huán)燭境因素的環(huán)境遍下，目前樓盤逐的環(huán)境景觀很勺多并不符合市叮場發(fā)展的要求桐。未來出色的取園林景觀效果毯是項目差異化澇的主要表現(xiàn)點電，而項目的園崗林景觀更是要排體現(xiàn)出融和的購小區(qū)居家氣氛電。服務(wù)差異化抽服務(wù)是樓盤重佛要的附加值，境對于本項目來基說，服務(wù)更是搶體現(xiàn)差異化的刑重要方面，項夠目可以整合成拖為服務(wù)于業(yè)主封的尊貴享受，叮以航0-10佳0皮歲的全程健康數(shù)教育為核心內(nèi)達容，做出項目戲的服務(wù)差異化籃。童○爛開發(fā)模式定位蝕我們的開發(fā)模喪式整治一片環(huán)境賀勝引鎖爆域拍一個組團建設(shè)一個家園打開一片市場桑狡創(chuàng)造一種生活憑從城市規(guī)劃設(shè)腿計角度，整合尚項目環(huán)境資源住優(yōu)勢，整治不腿利因素，形成象一個非常疏朗五的空間，而且崇有重大社會題夾材和炒作價值廚，達到企業(yè)品嚴牌形象和項目鑼建設(shè)關(guān)注度非勻常高的效果。散通過一系列站降在城市高度的炮包裝和炒作，膠引爆常州市場庫，實現(xiàn)銷售的燭奇跡。族○朱目標客戶定位耕（訂1野）整體項目客慶戶定位以區(qū)域分肥**蘋鎮(zhèn)帝區(qū)潤—廉—斷60%延常州市終區(qū)蕉—蒸—綁25%病**挺周邊鄉(xiāng)械鎮(zhèn)防—菌15%內(nèi)以社會階層來屯劃分荒個私企業(yè)主和衫轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)艱企業(yè)、民營企廚業(yè)的老板及董奉事會成矛員忽—活40%毅稅務(wù)、金融和逝電信等高收入損部門及事業(yè)單嘗位中高級管理寨人昂員充—值30%滿教師、醫(yī)生、咐公務(wù)員、白府領(lǐng)矮—培20%其他—10%荷以置業(yè)次數(shù)來盲劃分捉首次置業(yè)減者補—占—魂25%啦二次以上置業(yè)哀者遮—收—竹75%讀（雜2師）客戶定位為質(zhì)高層洋援房罩—汁**報鎮(zhèn)區(qū)的教師、寫醫(yī)生、公務(wù)員姑、白領(lǐng)、拆遷挖購房陵聯(lián)排疊加別盯墅驕---千**村鎮(zhèn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)對鎮(zhèn)稅務(wù)、金融根和電信等高收箭入部門及事業(yè)億單位中高級管追理人員診單體和聯(lián)排別隔墅爽—選個體工商戶、麗個私企業(yè)主和返轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)筐企業(yè)、民營企匠業(yè)的老板及董軌事會成員楊(3褲)聽目標客戶心理誕特點以社會階層分苦客戶代表宿特點警心理特征舌住宅需求吩教師、醫(yī)生、套公務(wù)員、白領(lǐng)野新富（穩(wěn)定的懷工作環(huán)境）英首次或多次置掉業(yè)，改善居住評條件。茅一定總價基礎(chǔ)壁上的優(yōu)質(zhì)樓盤蹤中高層管理人勻員今薪富（穩(wěn)定的級工作環(huán)境和事嚼業(yè)基礎(chǔ)）畜多次置次追求旦高品質(zhì)的生活鄉(xiāng)，追求理想的娘生活琴小區(qū)居家環(huán)境爛良好，生活配撥套完善。茄個體工商戶、凝私企業(yè)主、老錄板時先富扒多次置業(yè)，要府求在改善居住反條件的基礎(chǔ)上膜，滿足自己尊毛貴的要求。瘦舒適的居家環(huán)頸境。按區(qū)域分**地區(qū)驚**甜地區(qū)的客戶是馳我們未來的主燈力客戶，其比逢例聯(lián)在宴60芝%腎以上，這些客桂戶大多是兵**首本地人或者已笑經(jīng)在軍**產(chǎn)工作、生活三塌年以上的時間午，對才**止的地理、人文迎、環(huán)境等各方例面都非常熟悉字，對蠅**棟有一定的感情嚇，認同茅**功的發(fā)展，對輪**歡地區(qū)的建設(shè)比頌較關(guān)心，對比飛其他區(qū)域，目禿標客戶認為肌**惹區(qū)的環(huán)境越來估越疤好，對摧**券區(qū)有著普遍的取認同。敗**招客戶購買住宅她最本質(zhì)的需求匪還是改善居住蛾條件，自用居勞家是未來購房憑的主要需求，魚而投資出租的娃狀況將非常少休見，因此未來兆樓盤良好的居釀家環(huán)境是吸引缺客戶的關(guān)鍵，勝為此，需要在寺戶型設(shè)計、園宜林設(shè)計以及物本業(yè)管理上著重棉。瓜分析嗚**鞏本地人的細分形群體，在這些零**器本地人之中，柏個體工商戶以天及私營業(yè)主、位民企老板是重呆要的客戶，其爛次是政府公務(wù)矮員等，在購房倚關(guān)注因素上，級他們共同的特栗點是，最關(guān)注垮戶型及小區(qū)內(nèi)運的規(guī)劃以及建嗚筑的立面，其稿次是需要有物常業(yè)管理、景觀窮、園林、會所職好?？梢詽M足滅舒適的居家生迎活需要。另外珍，個體工商戶魔比較關(guān)心價格閱，私營業(yè)主相傷對比較關(guān)心小撲區(qū)環(huán)境，公務(wù)喪員則關(guān)心物業(yè)引管理。市區(qū)客戶半市區(qū)的客戶將劃是我們的次要劑客戶，市區(qū)客袋戶分兩大類，較一類是教師醫(yī)猾生白領(lǐng)等，他則們購房很現(xiàn)實芳，價格是其最再關(guān)心的因素，剝大部分人的心晨理價位在總反價卡30-4筒0渡萬之間，其次拾是交通，要求株與工作地點的羅交通非常方便沉，第三是樓盤雅素質(zhì)，要求戶血型方正實用，邪園林綠化出色烈。對社區(qū)外的枯環(huán)境反而不強跟求。因此要吸克引這部分客戶派購房，首要目極的是價格有競掏爭優(yōu)勢，特別衫是與市中心的限樓盤有很強的息競爭優(yōu)勢。市掀區(qū)另一類客戶偵即私營企業(yè)主因，他們關(guān)注的舒重點是小區(qū)環(huán)妖境和物業(yè)帶來撿的尊榮感。僵總的來說，市茄區(qū)客戶對仍**獵的概念局限于命**工的某個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，團因此在未來推瓦廣上必須注意嶄推廣常州的金訴**陰—奸常州敬**摩中心，讓客戶彈接受這一區(qū)域憤。林一部蹈分楚覆餡產(chǎn)品規(guī)劃建議效○詞產(chǎn)品設(shè)計原則彈社區(qū)規(guī)劃動態(tài)弊化柄園林景觀特色溝化唯戶型設(shè)計三維?；瘍?yōu)建材設(shè)備科技席化故社區(qū)管理智能巴化抬物業(yè)管理人性內(nèi)化沉虛源本項目產(chǎn)品定僅位：汁建筑形恰式圍貧格高層：板樓為拘主少朱別墅洋：脖2-賴4槐聯(lián)聯(lián)街排州/券疊加淋誓開從糾擁有歐洲小城惱鎮(zhèn)元素的度假揭式島居社區(qū)○規(guī)劃總思路實現(xiàn)資源整合鉆整合綠化的景曲觀生態(tài)資源、效社區(qū)的人文資層源和商業(yè)的活笨力資源，促進械整體利益的最膜大化。營造適慧居、交往、運繁動休閑的和諧凈居住社區(qū)和充于滿活力的商業(yè)壩時尚集中地。杠挪實現(xiàn)人性化的債行為空間差建筑是有靈性駐的空間，力求援人與建筑環(huán)境登的高度融合，位實現(xiàn)對人性的腸充分尊重，營鼠造滿足人根本皆需求的輕松空孝間，讓人在適剪宜的空間享受告極大的自由。坐實現(xiàn)人性化的尾環(huán)境細部盾建筑細部和綠顯化景觀細部相耕互協(xié)調(diào)、精心畝設(shè)置，共同形歌成住戶的良好雅的感官界面。蘭實現(xiàn)完全的人抵車分流隆車流、住宅人截流、商業(yè)人流粉完全分開。實現(xiàn)價值定位的在規(guī)劃的過程灶中，不是單純恒追求平面構(gòu)圖啦，重要的是確需定價值區(qū)域；刑依確定的價值償區(qū)域，確定每扭棟住宅中每戶疤的戶型，在景嘗觀價值高的區(qū)蛇域設(shè)計項目高呢端產(chǎn)品。姻○痛平面布局建議盼平面整體布局藝方案翁兩種方案，方建案一在興業(yè)的嬌基礎(chǔ)上調(diào)整，爹方案二從營銷朱角度定位分區(qū)霉。方案一采按照興業(yè)公司舞的概念性方案限，我司建議：川設(shè)置三個會所草：在高爾夫練宣習(xí)場與高層住劍宅間建高爾夫貓會所及小學(xué)，頓以會所和小學(xué)唉的建筑減少高玩壓線對住宅用六的心理影響；艙在別墅淹區(qū)蛛3劉7寫與歪2尊6氧之間建別墅區(qū)機住戶專用會所地；在小區(qū)北入加口公交車存上客站處設(shè)社檔區(qū)綜合性會所岸。習(xí)設(shè)置三個公交蔬車上下客點：委即南北主入口屯各一個、東面挪次入口一個。冶將幼兒園、小痕學(xué)沿槍**暢東路布局。死東面入口增加誘景觀節(jié)點。霞商業(yè)部分：設(shè)奪計風(fēng)情商業(yè)街想、農(nóng)貿(mào)市場誘**能路主入口設(shè)計注社區(qū)精神堡壘晉、設(shè)計中心景鍋觀。方案二侄客戶群定位法掃。別墅與高層顯洋房的客戶是唇兩個完全不同次的類別，將總謎價相近的產(chǎn)品叮集中排放、形控成相同類別的哲目標客戶群聚截集居住，這樣褲比較符合客群話消費心理。本救方案下社區(qū)以瓦客戶種類簡單集劃分為別墅區(qū)旱、高層洋房區(qū)損。別墅區(qū)成圍炮合單獨進出，運或設(shè)計成園中陵園概念，保證絮別墅區(qū)業(yè)主的挪私密性、尊貴釣性。兄建議在地塊相攀對悠靜的偏東曾南的方位設(shè)計拍別墅區(qū)，高層義洋房以區(qū)位再跌次劃分三個區(qū)抬，每個小區(qū)內(nèi)酷以綢400~60賄0帳戶數(shù)作一圍合慈式組團。朽在地塊西南角校高壓線附近的輔區(qū)域設(shè)置小學(xué)親幼兒園、商業(yè)對內(nèi)街。高壓線擠退讓面積作配詳套的公交停車傷場及健身運動忠場地、布置風(fēng)暈情商業(yè)街、農(nóng)絡(luò)貿(mào)市場。欲會所在北入口層附近設(shè)綜合性絕會所，在別墅飄區(qū)設(shè)計主題會初所。蠻方案一的優(yōu)勢緩在于四周高層栗洋房都可看到依別墅區(qū)中心景習(xí)觀，視野開闊叉。缺點在于別摔墅被高層圍籠浸，別墅過于壓趁抑。而且高端唉產(chǎn)品別墅與相詢對低端的高層橡洋房之間的區(qū)滅域劃分不明顯盯，銷售會面臨布別墅與高層洋叼房的價差不大蘆，別墅相對滯裝銷。紅方案二將別墅雅獨立成區(qū)，以浴后包括銷售都怠與高層洋房分賽開，別墅價格浙可按純別墅花骨園來制定，與謠方案一比，方弊案二別墅售價液高，銷售說服仔力強。方案二宇的高層洋房銷右售仍可利用別尤墅區(qū)的優(yōu)勢提國升價格；另按稅以紛“地快做、銷紙量陷”罷為主導(dǎo)的銷售易策略，高層洋早房相對低價對績別墅也不發(fā)生轎影響。方案二盤下的高層洋房叼銷售可退可進廣，空間大。挖綜上分析，我舉們建議貴公司違參照方案二重捷新調(diào)整規(guī)劃方泉案。土后附：方案一址與方案二重點既區(qū)域平面布局揚建議圖覽○材建筑形式建議高層洋房踏本項目所在區(qū)災(zāi)域，高層建筑評板樓為主流產(chǎn)離品，結(jié)合當(dāng)?shù)貑蜗M者的消費病習(xí)慣，建議本第項目高層洋房譜作板樓設(shè)計。恒項目區(qū)域內(nèi)，泥板樓的電梯配染置狀況通常絞為根1凱梯盡2投戶朝、夫2塵梯庭3桶戶籮、肆2嬌梯拐4矩戶，其爽中佛2拳梯及4央戶較多。巡**纖南都高層建筑鏈（躬18F蝶以上）本以傲2鋒梯控2酬戶為主，其中核一部電梯為消閃防梯。建議本蹦項目小高層半作丟1果梯它2見戶設(shè)計，高層椒作奏2首梯繳2膊戶謠和判2曾梯撞3稠戶設(shè)計（一部尾為消防梯）。酬板樓以聯(lián)結(jié)方油式又分長廊式摟和單元式，項死目所在區(qū)均為屈單元式聯(lián)結(jié)。挺我司在比較各葛大城市的樓盤欲后，建議本項氣目部分板樓可容融入聯(lián)排別墅暗的花園概念作路長廊式設(shè)計，扔結(jié)合復(fù)式戶型種，打造空中別岔墅的概念。建駕議參考樓盤深患圳心海伽藍。別墅嚼2參－滋4熔聯(lián)聯(lián)排：一冒戶娘3屑層，戶均一個競車位，前后花搶園、室內(nèi)中庭體設(shè)計。建議參維考樓盤南京華魂歐國際友好城貝之香林水筑（惠華歐國際城目冠前為江蘇省第壟二大盤，規(guī)劃遙建筑面冰積此23墾0滑萬平米）螺2-猜4盤聯(lián)疊加別蝶墅屆:田共國4莫層，上下兩戶圖每暑戶悄2身層，下面一戶衡有院，上面一球戶做露臺，也別算地。田頂層露臺作屋循頂花園，戶均詠一個車位、一岔個花園。由獨立別墅：作舒為別墅區(qū)的點炕綴，每幢別墅奶本身即是景觀五亮點。建議參切考樓盤：杭州略九溪玫瑰園、腳桃花源橫○博豎向空間組織它建議市架空層：握社區(qū)東部近估**賢路中段的板樓追樓體中，采用誦層高潔5.栗1挪米穴高的底層架空糾層，社區(qū)的綠團化可從架空中搖穿過，也可在凝架空層設(shè)棋牌貼桌椅、休閑茶錦座、書畫展覽沾等。底層架空稅在南方住宅中作非常普嶄遍，人在其中慌，視野通透，獻小區(qū)的通風(fēng)效感果佳。在項目海所在地區(qū)少有拋采用的，咎其憂原因有：一是晨市場競爭尚沒密有南方激烈，臺開發(fā)商還沒有加對環(huán)境有足夠淺的重視程度；掠二是受日照間蔽距限制，開發(fā)便商更加難以割張舍一層的銷售喪面積。我司認堤為，本項目景堵觀集中在地塊馳中心區(qū)域，會亦所設(shè)置在北部院，商業(yè)集中在杜南部，東部沿聚**自路通過損失部督分樓座首層面框積，營造大面碌積的景觀園林凝和完善社區(qū)功漂能是非常值得媽的。傻輪廓線：條建筑輪廓線建享議采用坡屋頂酸設(shè)計，縱觀國褲際上經(jīng)典老建店筑，例如威尼勾斯老建筑多為尿坡層頂設(shè)計，赤國內(nèi)知名的品帖質(zhì)樓盤星河灣恥也是采用坡屋飯頂。項目所在關(guān)市場黃梅季節(jié)叼長，雨水天氣慌多，坡屋頂比嶺平頂更能防漏肅防熱。坡屋頂眾更能體現(xiàn)項目拉的建筑風(fēng)格。撈景觀：趨景觀作豎向設(shè)站計，使園林在勢豎向上富有層鼓次感?？偂鹨m不同產(chǎn)品建筑尿面積釋項目總占段地輩73扛0箭畝，怠按朵2刊的容積率計算鼓，總建筑面積炊約教97.葡3弊萬平方米侍，參照規(guī)劃設(shè)旦計條件建筑密訓(xùn)度臟按著25訪%府計，基底面積鎖為溜12.1棚7狀萬平方米。商晨業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場張及會所、學(xué)校喊、等公建配套趕建筑面積參照挪與本項目類似寒的大盤估宮算貿(mào),績這部分建筑面儀積夜約碗6.硬8遷萬平方米殼。其中旦會所：局共辭630災(zāi)0戒平米繳小學(xué)、幼兒園凱：倍除約仙3588瞇0撞平米洽商業(yè)部分面枝積岔:1.5-重2誰萬平方米肌農(nóng)貿(mào)市場：云約確350堵0類平米臥行政管理用房來：盲約念1400~4瞧00夾0善平米（與會所壁聯(lián)合設(shè)置）費開閉所：股約縱2汁2監(jiān)個，歸約沉220鈔0株平米乓給水加壓站：物約序20佩0傷平米慎垃圾運轉(zhuǎn)站：趕約汗20詳0拐平米跌公共廁所兩座蛇：民約轎6妹0殼平米絞住宅建筑面積乎約仰90.憶5紛萬平方米午。1、別墅面積情我們對項目區(qū)證域內(nèi)別墅類物挑業(yè)的調(diào)研總結(jié)誘：骨A楊、作為第一居為所的面積社在逐200-25倘0冷平米的以下的陰經(jīng)濟型別墅嚴竟重缺乏。陶**慮南都的聯(lián)排別脖墅大多在內(nèi)部挺認購期即去化寺，區(qū)域市場內(nèi)傳售樓處無別墅艱可售古。曬B棟、報**利區(qū)經(jīng)濟富裕者賞多，有足夠的驕高端客群消化辛別墅物業(yè)。惡**貨及周邊地區(qū)的燥居民原來大多蔽住在自建民房衛(wèi)，因為公寓樓倆帶來了現(xiàn)代、箏便捷的城市生喝活，他們住進償了公寓樓，經(jīng)胞歷過公寓樓的猴擁擠，他們更黑懷念民房的寬漸敞，和屋前院治后的果園花園瘡小河小橋。第籃一居所經(jīng)濟型吊別墅，恰巧可云以滿足這樣的行渴望，滿足這煌樣的居住夢想配。夢C蛾、國家嚴格控午制低密度住宅壞的建造，別墅攝更是物以稀為妖貴。環(huán)本項目占地面賣積大，有開發(fā)弊規(guī)模別墅區(qū)域疫的地塊條件，蠟多建別墅可相博應(yīng)減少總銷戶偵數(shù)。按市場供槍給及需求預(yù)測驅(qū)，我司建議在加容積率和整體侵規(guī)劃布局允許公的情況下，盡君可能多作別墅灣。剩.買以下是按貴司鐮的要求對兩大打別墅物業(yè)的戶眼型配比分析表兼：緒湖畔春秋戶型塵配比膛類型巴棟數(shù)筋層數(shù)靜樓型殃戶型謎套數(shù)哄面積范圍再戶均面積櫻推售面積矮總價范圍脾均價炭別墅飯76夏2洋-3F猜TOWNHO左USE岡B蠶13探405孟405面5265免243000創(chuàng)0-2835狗000砌6000-7踩000秀C禍25泛416根416余10400切249600元0-2912究000曲D材19越338姻338垃6422蓮202800陽0-2366創(chuàng)000鑼E曬38復(fù)310丑310距11780規(guī)186000塘0-2170某000詠合計鬼95胖310-41厲6信357誰33867獅186000癥0-2912畜000槳天安別墅戶型奧配比宏編號赤房型的面積請?zhí)讛?shù)訴總面積盈A吼4農(nóng)房俊322指23窩7406僵B盯5嘩房獎333芬18簡5994狡C葛6捉房滿353隨17智6001源D卻5薄房搭357拋29將10353測E栗6蟻房權(quán)396反5止1980瞎F榨6艇房桃416仇7際2912鋒G下6纖房弓363具13錯4719作總計怠351序112筍39365賄我司市場調(diào)查們?nèi)藛T在與別墅茫物業(yè)購買者和咱別墅物業(yè)銷售森人員的訪談中速總粒結(jié)瞞,陶購買別墅物業(yè)鳥的客典戶線,帖關(guān)注重點是面柜積和價懷格秩,蜜對本案而厲言幕,斃在目前的政策伯環(huán)境肆下仰,棒應(yīng)嚴格控制面累積和總努價幸,花我們在初稿基弟礎(chǔ)上調(diào)整建棵議佳:脅別廢墅銹慕爬聯(lián)地排留/殖疊偷加號50世0暢套貞以功主力每套按及21申0闊平方米偷計繡約扇10.己5欠萬平方米抖獨立別廟墅尋5莫0撫套曠左擇主力每套按芹32姜0著平方米鐘計范約司1.狂6系萬平方米浩總蛙計莊石建筑面暢積帆12.蛛1井萬平方米睛唉淹基底面積赤約和3.42補5垃萬平方戒米惠溫高層洋客房角轎便建筑面缺積法78.周4頌萬平方米半哈啦轎參照市場調(diào)塞查醫(yī),較平均每戶面積劃建議鄙為猾11燦0篩平方米僑寨殘歪高層平盆均炮1孔5習(xí)層寇鳳透憂約稱8翼0銷幢震1綁5拼層數(shù)3亂個單元二梯二睛戶的住宅晝抹是高層戶數(shù)雖約榮712聚7約戶鍵,蠢總戶數(shù)辜約柳767炎7濃戶苦○鉛分期開發(fā)計劃樸日立分期開發(fā)的原跟則昏綜合考慮地塊綁現(xiàn)狀。以近僵**兆路為首選開發(fā)茄地塊；雄各分期開發(fā)中池要充分考慮水玩系的完整性和欣連續(xù)性；白各分期開發(fā)中阻要充分考慮公快建配套布局的足兼顧性；術(shù)分期過程中要浸充分考慮首期哈引爆市場后，些后幾期能持續(xù)練升溫之特點；橋首期開發(fā)面積厘所占比例可適脫當(dāng)調(diào)高。分期開發(fā)建議狠參照興業(yè)公司召的概念性規(guī)劃昨方案，以項目奇中心點為座標川，按方位將項過目分為西北、屈東北、西南、聯(lián)東南四大區(qū)，衫結(jié)合政府的交研地時間，項目鹿分四大區(qū)：檢第一區(qū)：西北培地塊、單第二區(qū)：去西南地塊、疏第三區(qū)：逝東南地塊、桐第四區(qū)：偷東北地貼塊亂寺原則上將平均譜劃分四區(qū)體量掀，分期開發(fā)入列市，但可根據(jù)驅(qū)地塊現(xiàn)狀及規(guī)喂劃思想靈活掌孝握。每期程約縣22.62斤5晃萬平方我米晶,191押9遙戶葛,攔這一體量工按程“纏快做跑堤量銅”賄的開發(fā)思路，勿銷售周期預(yù)計蔥為有1武8謝個月以妙內(nèi)吵,毅預(yù)計總盤銷售椒周期扁為距5~曬6扁年。在別墅銷捉售上擬將第二僑期的別墅在一鋤期同步推娘出耳,陰鼠并可根據(jù)客戶所要爭求仿,祥采取定單式建定造方式。扮選擇西北角地見塊作為首期開劑發(fā)地塊的出發(fā)朵點溪：滲A蜂、西北角地塊醬最臨近破**扇目前的中心區(qū)制域，首推西北剖角地塊目標客然群更易接受項蝕目地段艦。復(fù)B丈、西北角是項蜘目地塊內(nèi)地段闖價值相對較高快的區(qū)域，首推境西北角有利于應(yīng)抬高項目整體浸蠃利水平晶。勿C黑、西北角有很酬好的宣傳廣告搶優(yōu)勢，首推西練北角能快速打多造項目形象，斯樹立項目品牌耳。貧D活、循序漸進的市開發(fā)，推出的搏每一區(qū)域都是舍最好的區(qū)域。先就象吃葡萄，蘭每次都挑葡萄幻中最好一顆吃車，每次都是吃路的最好的。芳如以項目西南舅角作為首期開嶼發(fā)區(qū)域，目標衣客群會將項目錫價格與斷***膝物業(yè)（遍***汪內(nèi)商品房平均躲售價生在須280熔0三元所/甘平方米）來作岔對比，不利于冒項目定價，不齡利于項目吸引低市區(qū)客戶。永項目入市時機緒將綜合考慮工淹程進展、市場累機會等因素，逗原則上擬定：爬首期入蟻市姻拖挨第一區(qū)部艦分發(fā)熄涂時唱間該200浙6雙年俱3放月嗓謹矛體量事12625恢0株平方米課拜運暈第二區(qū)部懲分寬褲貼時延間移200芒6娃年膠9毯月狡天售體雷量死10000膜0驚平方米良2犯．織1程期躲塘并第二區(qū)部聽分紅造溫時館間冶200守7服年久3罷月援批前體朵量拖10000環(huán)0落平方米浩2駕．織2滴期向候約第二區(qū)部粗分鵝訪桶時集間透200薄7鏟年糠5奇月售隱膛體角量帶12625科0顫平方米脹3耀期槐刃良第三屢區(qū)冤崗離侮時琴間切200冰8太年赤3頃月蒜哨具體誠量起22625柄0杜平方米盯4從．任1疫期暫凈艦第四塘區(qū)股驟陸興時脈間片200跌9擊年統(tǒng)9昆月腐筑賄體吸量兇10000驟0姥平方米攜4圖．末2再期柏摩潮第四透區(qū)陵判染吧時故間雞201限0衛(wèi)年世5豆月輩沸邪體乎量貸12625垂0班平方米監(jiān)也可以按照規(guī)曬劃方案中的組還團形式分期開仿發(fā)、建設(shè)、入嫌市。尊○少戶型設(shè)計建議什**疊南都各期戶型于配比母**皮南付都峰1竭期戶型推表跟肌垮（一期推出時鎖間山：流200屈4你年幫3掙月）傳層高丙樓號蒙房型積面積染套數(shù)泡總面積蝦4萍101術(shù)2紫94餐24竟2256燕4毅154崗8溫1232毒102進3絡(luò)107淚8慰856僚3剃134映8們1072院103鏈2稠94倚16壟1504敘4案153更8遭1224頂105亭3岔133織10侮1330祝4礦151塊10蝕1510吧106苦2術(shù)93楊8牛744琴3音135挺8勾1080壤4歇153兼8克1224突107肢2帝94壁8唉752頓3軋108欲4沙432縱3泉134六8羞1072章4耗153丈4患612弓5末108淘2性98庫5吐490馬3擔(dān)132趨10扛1320樂3塞140榮5祥700岸109腸2白98默10愁980摧3亮132熊10情1320嗎4裂140熟10叉1400起110充2飼98犬5蝴490封3碼132澡10鵝1320粱3焦139伴15盯2085鬼111朗2惰93星10辯930釋3溫107閱5邁535椅3院134騎10描1340令4農(nóng)152右5規(guī)760柴112艙3環(huán)107揚10巷1070列3偵134他10軌1340牽113永3控107險5刮535迎3銅134部15注2010擺4穴152條10眾1520遵115壓3貨107線5刻535窗3坐134狀15廁2010豈4纏152香10妨1520設(shè)116蔬2臺93鳳10迷930砌3爸107窗5昌535盒3囑134速10怕1340床4氏152牛5培760枕117潛3僅98限5悟490閉3懼132馬10率1320洗4饞140楚5考700靠118敬2隊97玉5電485綠3迷131易5撥655競3腿138其10敵1380泡3衫152謝5蹈760絞4搶163連5悅815筑119察2薦97罩5洋485超3知131比5雁655饅3怠138辯10更1380款3次152總5叔760孫4汽163獄5擇815凡120拌3肉131冊10兇1310握3苗139莊10宿1390薄121鉆3射124砌10同1240愉3犧137并10祝1370壤4延143拌5舉715鏟4林137叔5依685羞122還2青93準5釣465遮3猜126茂5喉630筆3譯138森15拜2070攀4貝148搬5內(nèi)740稻123櫻2明97援10傾970棗3釀130舟10浙1300完3虎128工20是2560稱125儲2滲98懇5權(quán)490斥3榆128矛5圓640通3韻132有5態(tài)660扭3驢140卷15認2100士126掃2嘗98待15窯1470念3鷹131圓8廳1048煌3劑140臨15符2100剖127的2擇98苦10干980品3中132懲8感1056凳4鐮140需20果2800飲128砌2疲87角20絲1740賄3堪121顧5沉605芬3澆136懂5禁680紹4謎151打10蘭1510異129殘2烘86腰10瓦860跡3銷120弓15護1800渣3垂133勵10死1330妄4螞149桃5盲745議130爛2毅92禍10落920紫3眼125托5賢625嗎3喊138巖15畢2070今4這148謊10綿1480梁131迷2狂100牽30吳3000撐3滑130每5慈650握3廢134昌5剛670從132勾2貪97厚10攔970報3鳥131斬10房1310通4騾139超20描2780刮133乞2涂97電10廚970四3炭131佩10奏1310霉4紐140瘦20碰2800橋均價在小計辭124.71修19飛906勁112989越2780羽層高汁樓號漁房型凝面積驗套數(shù)偏總面積訂10流262怪4若153摸20抬3060戚4絞156挨20饞3120唉263筋4穗153紛20鄙3060散4敵156務(wù)20可3120剃562欄3站123糊20肆2460派4燙142座20虧2840蟻563徹3皂123能20沫2460打3屯142糞20箭2840漢11主160鞠4束154陳22口3388勁4新157去22牙3454耀161韻4降154香22拳3388縫4吃158低22怪3476職162耗4喊154盡22萍3388救4只157紡22駱3454膀360泥3蜻123療22幣2706箏3食144灌22四3168補361遷3衰123家22蝴2706牽3途143資22禮3146文362攪3俱123提22私2706鋪3傾143師22廢3146純均價障265牢4恰165墳18梅2970液4熟165悅18永2970做小計敵145.70摸87蹈460益67026艇3080塌18寫163朝3區(qū)123鉗16蘋1968趕4勾145辱16牙2320惱4凳160傷18朱2880母4容168滾18誠3024階261斥3晶133彈18精2394察4暮153鐮18銹2754哀4賺168利18趙3024硬5餐183增18爐3294票363愉3召123紫16雕1968板4來145蔬16宅2320喬4賠160鋪18劍2880翻4訂168飄18尋3024殖561姨3藝133句18朵2394富4邊153透18美2754火4權(quán)168茅18辱3024寄5薯183批18懼3294該小結(jié)魯280硬43316途3100緞分析仗：壇1誤期總戶忍數(shù)桌164戴6眨戶病,險多男層極(90來6西戶陸)貫、小高層高層棉（葉74設(shè)0辟戶）。附二塵房賄(鞏14.9%)顆86癥㎡樸3雖0峽戶嶼絨醒占肌1.8%缸.廉多菜層消3墨0奉戶，占多講層沸3.3%壓92~98老㎡錯18籠6躍戶返霸占京11.3%股.的多冷層興18潛6合戶枯,油占多講層天20.5%露100肥㎡冠3撤0圓戶屈腫占黎1.8%搖.鷹多年層炊3勒0伶戶去,旁占多泳層渠3.3%六三償房疑(暴37.7%)宰10癢4~108槐㎡覆4跑2隆戶怕?lián)д夹?.6%歲.血多格層噴4遠2野戶鴿,炭占多俊層嫌4.6%卵120~12紹8懸㎡馬20烘3俯戶器占籠12.3%押.盤多勾層裂6膝5翼戶拖,莖占多默層弓7.2%織小高逗層羽13赴8墳戶旗,帳占小高美層預(yù)18.6%棉130~13爽9榮㎡貸37犯6依戶倦鏈占愈22.8%使.懼多臨層薦30忙4節(jié)戶紹,鍵占多走層淋33.5%喝小高尋層針7域2芳戶區(qū),謝占小高廁層劉9.8%超四掛房遷(吸45.2%)訂140覽~149襖㎡直29腸9齊戶傘逼占拳18.2%毀.窩多愧層兇18濁4單戶絲,解占多禍層申20.3%堡小高謀層涂13江8溪戶禾,泳占小高視層淹18.6%授154梳㎡捆33向6千戶籍方撈占漲20.4%作.苦多丘層炒8揪8品戶瓣,服占多遞層攀9.7%翻小高雪層嶼24繁8旅戶瓶,從占小高陰層技33.5%糊165撲㎡欺10塌8飲戶悲親占敞6.6%.羨小高厭層湯,酒占小高同層拾14.6%羊拳五泥房節(jié)(蘋2.2%)千淘18丈3鞋㎡倘3穿6燕戶牲披鍬占卷2.2%.建小高萌層如,森占小高數(shù)層街4.9%應(yīng)**樹南確都禁2惕。芹1材期戶型早表璃裙診（推出時憑間鑰200巡4報年幫1臨0氧月）墳樓號彈層數(shù)盈戶型銳面積淡套數(shù)棚總面積出價格興253#改11F灌1困梯附/雷2養(yǎng)戶蜘3話房雞143迷55魔7865霸3580榮3莊房閑127司11笑1397炎4晃房濕166礎(chǔ)11屠1826杜5捆房偽208栽11栽2288踐156#點11F限1才梯訂/陜2懷戶剃3志房低126尤22棗2772密3380完3孩房趙112新22裝2464甚4雁房超169冒22擠3718諷153#曲155#舍11F準1飄梯祖/監(jiān)2庫戶堵3此房組112臭44胡4928饑3刃房騾126耀44慘5544蘇152#窯11F辛1澇梯體/樣2緩戶貨1河梯捧/武3尾戶喘1動房拘59無22句1298能2冷房欲81糞11驗891途2蓮房微94容11擁1034慌2疑房屈99晴22辭2178爽3敞房濃104假11監(jiān)1144像3鉗房猛110嚷11診1210杠合計猶123=SUM(ABOVE)克330繪40搭557膠3450分析：聞一谷房從(獎6.67%)屬59撫㎡唇2抓2任戶懲親占礎(chǔ)6.67%巨二屋房暮(走13.33%耍)81替㎡奉1汽1席戶者涌占懸3.33%籌94(99)亂㎡假3腫3凈戶予占燒10%融三帖房之(疏66.66%吼)104某㎡凱1地1懲戶悲睡占抗3.33%元110(11墾2)砍㎡原7摧7鑰戶纖拖占友23.33抬%執(zhí)127猾㎡農(nóng)7傳7貿(mào)戶裂顛桑占擊23.33瓣%愉143狂㎡陣5愧5慕戶澇乏價占伶16.67%權(quán)四畏房摧(勤10%)擇166干㎡抗3熊3搏戶帶磁占雙10%來五安房浴(用3.33%)漆208換㎡先1劣1腳戶跟陽板占輝3.33%骨**途南都第三階段拐戶型表（推出移時間濤：快200誼5避年全4圈月）君樓號細層數(shù)蠟單元舒戶型狂面積妥㎡蜻套數(shù)各總面積娃㎡志價格票255慮24F騰2砍梯些2抬戶鼠甲差01看3陜房哭2佛廳肅1橋衛(wèi)飾122.04趣23洞2806.9脫2逢均萍價市406鞏0府元忍/挖㎡法樓層差價葬5姿0笑元醒/鬼㎡擦02料3卷房宋2墻廳憑2說衛(wèi)渴146.12臥23啄3360.7腫6充乙邪01抵3駕房織2上廳梯2釣衛(wèi)扁143昏23寫3289碌02巴3售房座2段廳逝2痛衛(wèi)昏151慕23碧3473示18F勻2憶梯序2瓶戶晉丙立01黃3顆房討2襲廳申2冠衛(wèi)翠151僵17招2567熄02股3贊房究2冠廳世2刻衛(wèi)蛾141域17誦2397枝丁晶01跑3眨房飄2欺廳管2搭衛(wèi)母143復(fù)17叫2431站02蘿3砍房落2坡廳摸1踢衛(wèi)于122.04撞17餓2074.6成8活總計駁160寬22399.棚36拐256委層數(shù)借單元禾戶型炕面積每㎡憑套數(shù)噸總面積盾㎡努價格蔥18F某2竹梯舞2竹戶觸甲猾01赤4扮房挑2評廳盯2背衛(wèi)饒166.49貿(mào)17遣2830.3副3圣均師價枯426你0堂元泥/康㎡狼樓層差價掉5勵0友元妄/閃㎡余02越5紗房于2王廳賄2荒衛(wèi)疏182.27促17毯3098.5足9打乙去01熱3汁房先2閃廳壩2看衛(wèi)驕143.43前17瓜2438.3涼1語02壟4養(yǎng)房毯2亡廳抵2反衛(wèi)唯166.24噴17繞2826.0蘇8區(qū)丙鐮01牙3敲房紅2怨廳異2積衛(wèi)豆141.33偽17孫2402.6新1朋02榮4歸房鞋2炮廳溪2浩衛(wèi)驗166.49遷17固2830.3拿3勸總計邀102社16426.驗25囑合計拆262濃38825.肉61層分析關(guān)：確3慘房庸2拒廳扁1寧衛(wèi)杠122.秩04作近共遵4粱0桶戶僅,梅興占總戶期數(shù)瑞15.27%饞覽警占總面軟積棄12.57%剩維3伯房盞2悅廳習(xí)2方衛(wèi)踏14閃1數(shù)㎡厭~151雨時共呀15裕4使戶喇,窯雁占總戶炊數(shù)泡58.77%饒范占總面他積瑞57.59后%鴨灶4竄房疫2悉廳艦2劇衛(wèi)肌16嗎6靜㎡資沙通共擋5隱1鏡戶阿,關(guān)占總戶哥數(shù)井19.47%癢送博占總面票積盾21.86%琴傻5銅房燥2垂廳話2廉衛(wèi)告18齒2.27玉芹共馬1啦7障戶慕,公占總戶崗數(shù)茂6.49%赴州仙占總面妙積耍7.98%妙5繳月碰3豎0辦日席常州日報正式?？浅Ｖ莘瞧湛v通住宅的標準急：態(tài)A丹、容積率妖在自1.突0必以蠟上愈B精.舍單套面積繩在店14逃4瓶平方米以想上灌C貸.第售價在當(dāng)?shù)仄焦染鶅r格綿的鍵1.4瞧4餃倍以上。村6碎月撤1斬日換起非普通住宅符契稅由原來巨的誼2姑%蕩調(diào)整側(cè)為知4漏%雙。售新的政策環(huán)境狗下，我司對原捷戶型面積配比閉作了調(diào)整耍高層洋房總體夾戶型面積配比門面積滋60-70志80研-100M勉2礎(chǔ)105墨-120M看2便125胸-135M版2澇135疑-144M淺2緩合計熄戶型詠一房二廳一衛(wèi)碧二房二廳一衛(wèi)顫三房二廳一衛(wèi)廢三房二廳二衛(wèi)貍四房二廳二衛(wèi)棗/院比例沫5%單20%戀20%眉40%拋15%渡100%靜比例建面嗓3詠．錯9愛2史萬患M蹄2家1月5甲．鑰6驟8升萬絹M軍2撥1氏5精．添6朽8波萬參M坑2慢3唇1隊．寧3間6陵萬障M謎2煮1陸1頂．廚7浸6耐萬屠M蓋2踢7杜8爺．引4鑰萬高戶型配比的依晶據(jù)目考慮到啟動本找項目，她**容及周邊的客戶壤將成為是本項炮目一期的重要毒客戶，其比例甲將保持蘇在茶60刮%涼左右。砌**魄及周邊的客戶雀基本屬于二次法以上置業(yè)者，連需求的戶型要浴求舒適、實用童性。結(jié)合市場樂調(diào)查及需求分懷析，因袍此丑125霧-13盤5北平方米玉的三房比例較隱多。鼻考慮到首次置陣業(yè)者的需求，北以及考慮本項錘目定位高，定遲價較高，為控樣制總價，設(shè)疏置誰20以%申的二房戶型。洽特別說拍明姻5班%亡的一室戶，與喜三房二廳一衛(wèi)且的戶型搭配，膊可分可合，禍合咽-溪-淹作找16旁5膝平米左右的尊妻貴四房，二房供在一起售，作崗兩套產(chǎn)權(quán)，避瓶免契稅問題；息分贈-時-沾作兩套住宅，縫小的長輩居住奉，大的由戶主相居住。同樣，慘一室戶還可和壩其他戶型搭配糠。一期戶型配比油樓層光物業(yè)類型伶戶型律單套面積邁（級㎡充/漁套）儀套數(shù)斥面積小其計斧(舞㎡蹄)假面積形比例舊套數(shù)攪比例饑1四5西層吼高層洋房減1-1-1借標準層飼60-70滔約盟89耳5790.9唐2.30%涼4.64%教2-2-1搭標準層傍80-100頃約例356潑32072.綢7落12.75%鳴18.57%嗓頂層戶型蛛140-14肺3朗約烘24淺閣樓面湊積選1200翻0.48%框3-2-1耗標準層燦105-12泥0早約毛356喬39912.搖7澤15.87%瓶18.57%民頂層戶型棄140-16睬3俘約帥24戒閣樓面泡積草1200壁0億．讓48%鎮(zhèn)3-2-2喊標準層性125-13靈5堂約財712罷92654.改5去36.84%地37.14%容頂層戶型北16語0縫—戰(zhàn)180育約蘇47跡閣樓面陷積臉7990許3.18%齒4-2-2趁標準層缸135--1調(diào)44勁約慮267陣37150.層9我14.77%間13.93%艙頂層戶型凡180-20府0超約徒18惠閣樓面鄙積出3420挺1.36%碼2-除3姨層姿聯(lián)排別墅炕≥薦4-2-2憑210派125屈26250抗10.44%億6.52%選2-經(jīng)3咱層輩獨立別墅匹≥鈴5-3-3腦320舞12燙3840店1.53%答0油．士63%褲合計牛1917慈251481厲.7嗽100%初一期房型面積促比例及控制局注：頂層戶型愿包括：頂層復(fù)棵式、頂層中空催復(fù)式、頂層帶顯閣樓等多種變庸形產(chǎn)品。應(yīng)根幕據(jù)深入的市場如調(diào)研結(jié)果、結(jié)悉合設(shè)計公司的女意見，在單體拜設(shè)計階段詳細掠議定。拌一期產(chǎn)品戶型麻建議項古我們從常州在州售樓盤調(diào)查中單發(fā)現(xiàn)，在售新牌推個案多為傳子統(tǒng)型戶型，產(chǎn)蠶品同質(zhì)化現(xiàn)象史嚴重。從設(shè)計從院的走訪發(fā)現(xiàn)逼，隨著市場形淚勢的轉(zhuǎn)變，開膨發(fā)公司試圖在統(tǒng)戶型上突破，廉下半年有幾家蛇房產(chǎn)公司會推叫出相對常州市賢場來說有創(chuàng)新惜概念的戶型：拾如入戶花園、激觀景電梯、情灰景浴室、夾層以、空中花園。綱設(shè)計式要求逆具體技術(shù)指標翠注釋蘇面積膝趨向離新布局形式邀傳統(tǒng)住宅實用跪率低，功能質(zhì)攪量差，受市場護冷落。戶數(shù)減叫少，多邊形的孝平面布局使得足戶型設(shè)計更趨山合理。圍戶內(nèi)實用率旋公共走道、室己內(nèi)走道、樓宇墳邊角等公共面群積減少，戶型安使用率比以前喉高。罵功能聰配置樸主人房倉及衛(wèi)生間繼主人房帶衛(wèi)生爛間已成為中大吐戶型的必要設(shè)除計。治工作陽臺設(shè)置皮把家務(wù)操作與秩觀景分開，更蟻加方便、合理蘋。立配套空間貫書房、兒童房割、健身房、衣治帽間的配棍置晌,豈使室內(nèi)生活更逆加豐富多紅彩覺,響更舒適。臭玄觀設(shè)計合增加空間的層嫂次，與入室更什衣?lián)Q鞋等新風(fēng)振尚變?yōu)榭赡?，組促進居家健康共。桑功能辟分區(qū)捆空間層次疾與分區(qū)謎三大分區(qū)理念銹：動態(tài)靜態(tài)空捕間劃分、工作蟻空間與生活空竿間劃分、公共怖空間與私密空問間的劃分使的篩居家使用上更莫加科學(xué)合理。漸戶型設(shè)計質(zhì)利用凸出的邊穗角臺階隱避走低道等設(shè)計進行琴空間劃分，使跨空間層次感更維強，空間變化件更大。古戶型宗設(shè)計題更為甘體貼訊廚房設(shè)計移設(shè)計是出于現(xiàn)孤代家庭居家細妹節(jié)設(shè)身處地的夢為住戶考慮。箱臥室門的朝向仿朝向注意避免珠與其它門相對疾的現(xiàn)象。帽打破單純略外延空間孕落地窗、凸窗井、角窗的普遍臉采用打破單純慎以陽臺作為居砍室外延空間的憲局面。漲低窗臺設(shè)計央可坐可臥，既賄增加了使用空抄間，又開闊了托視野。菜體現(xiàn)個性品位鎖中小戶型采用盈自由間隔設(shè)計販，充分體現(xiàn)個研性品味。蔥設(shè)計觀念獻朝向觀念改革削在追求戶戶朝載陽的同俱時矩,鉆景觀與朝向變悲的同樣重要。動需求觀念改革跡購房群體日趨棋理性與個性，繁戶型設(shè)計呈多屠樣化的特征。敲戶型設(shè)計呈的重視程度濟日趨激烈的市禁場競爭使得開波發(fā)商認識到戶投型設(shè)計的重要茫性，加強了與翠設(shè)計單位的溝原通協(xié)商。御從上海、廣州距等成熟市場來答看，戶型創(chuàng)新父理念主要體現(xiàn)勸在：君綜上所述，我烘?zhèn)儗σ黄趹粜途劷ㄗh如下：①標準型知功能布局合理此、分區(qū)明確；伯引入躍式設(shè)計加；印大飄窗臺、觀漁景、生活雙陽步臺設(shè)計；嚇門戶隱蔽歸一劉、家居布置靈窯活；柴主人房入墻衣衡柜空間，儲物運空間的運用；梁雙向?qū)α髟O(shè)計藥；趁陽光餐廳設(shè)計拍：餐廳要臨窗魚或生活陽臺，著采光充足，與厲廚房可分可合賞；層高3米；濾入戶花園設(shè)計汁；秀引入更多創(chuàng)新說戶型元素。熔（各功能區(qū)合平理尺度見附表臭一）②復(fù)式型洗頂層復(fù)式，多化功能空間體現(xiàn)膠人性化設(shè)計；病客身廳省+枕餐鋤廳送+啟休閑造廳隸+斃的合理分配位以置、面積層次勵要分明；斥大面積屋頂花籃園設(shè)計，主臥私臨露臺設(shè)計；君分區(qū)要明確，鉗功能