某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)策劃部培訓(xùn)手冊(cè)

策劃部培訓(xùn)手冊(cè)抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)。但企劃是沒有固定的思路，可變的情況實(shí)在太多，唯有靠個(gè)人平日累積的經(jīng)驗(yàn)及吸收市場(chǎng)的資訊，活學(xué)活用。所以通過與發(fā)展商/同事/部門的交流、個(gè)案研究、實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的過程等，才是學(xué)習(xí)的主要渠道。此培訓(xùn)計(jì)劃分九部分：一、企劃目的二、一般策劃流程三、策劃報(bào)告的內(nèi)容四、銷售工具種類五、活動(dòng)六、廣告七、營(yíng)銷策劃常見的失敗因素八、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作程序（投資商）九、策劃部制度一、企劃目的企劃是什么？企劃可簡(jiǎn)單地理解為“策謀及計(jì)劃”，但企劃會(huì)比策劃更高一個(gè)層次，因?yàn)槠髣澥且怨镜膶用孀鳛槌霭l(fā)點(diǎn)。策劃樓盤的好與壞，在于能否給予樓盤獨(dú)突的個(gè)性，而這個(gè)個(gè)性是能滿足客戶所需的。策劃是將樓盤的獨(dú)特理念貫穿于整個(gè)樓盤銷售過程的，從開始市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象定位，直至銷售完結(jié)為止。當(dāng)策劃人員必須要有前瞻性及果斷，具備創(chuàng)作力，具有統(tǒng)籌能力及策略能力。無論樓盤大大小小的事項(xiàng)，例如文案、廣告內(nèi)容、客戶背景、戶型圖、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握及親力親為，才不會(huì)出現(xiàn)與樓盤、與市場(chǎng)脫節(jié)。策劃樓盤必須對(duì)樓盤及市場(chǎng)有全面掌握，開盤前已對(duì)整個(gè)銷售有全面的計(jì)劃，并須于銷售過程中及時(shí)做出調(diào)整(前瞻性及果斷)。創(chuàng)作云所謂的創(chuàng)作，誓是反映人們下謀意識(shí)的渴望，蔥把人們下意識(shí)彎的需要表達(dá)出禍來，故此創(chuàng)造毯出前所未有的緒東西不是創(chuàng)作險(xiǎn)。創(chuàng)作是沖擊鮮人們的潛意識(shí)岸，讓人們的需岸求和渴望在意貞識(shí)的層面浮現(xiàn)茶出來。目的：$$$技---聚-疫為樓盤達(dá)到最趨理想的銷售業(yè)貝績(jī)；$$$$$$搜---比-黨令發(fā)展商用最辯小的資金達(dá)到卵最大的效益；$$$仿---伯-伙為發(fā)展商及樓紛盤打下知名度籮及品牌；捕---坊-香塑造樓盤與眾牢不同的個(gè)性、慚賣點(diǎn)。川二、一般策劃蛇流程瞇1任．工作流程圖編定工作時(shí)間表編定工作時(shí)間表確立各合作伙伴制定前期規(guī)劃方案及各階段營(yíng)銷策劃方案及銷售目標(biāo)確立各合作伙伴制定前期規(guī)劃方案及各階段營(yíng)銷策劃方案及銷售目標(biāo)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研動(dòng)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研工作執(zhí)行及與發(fā)展商定期會(huì)議工作執(zhí)行及與發(fā)展商定期會(huì)議開盤前策略性檢討及修正開盤前策略性檢討及修正開盤開盤各階段營(yíng)銷策劃方案實(shí)施工作執(zhí)行及與發(fā)展商定期會(huì)議各階段營(yíng)銷策劃方案實(shí)施工作執(zhí)行及與發(fā)展商定期會(huì)議各階段動(dòng)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研、檢討及修正床1.1悉設(shè)立項(xiàng)目檔案率及文件夾內(nèi)容：妙文件夾姨文件命名也報(bào)告禮以報(bào)告名字命香名（例：定位章報(bào)告）竹推廣計(jì)劃及支個(gè)出預(yù)算卵以日期命名刃會(huì)議內(nèi)容及紀(jì)墻要聰以日期命名希工作時(shí)間表壁以日期命名漠銷控表黑以日期命名袍價(jià)格表致以單元號(hào)及日床期命名側(cè)銷售需知說以日期命名介銷售文件爆以文件名稱命帶名玻工地包裝方案咸以文件名稱命粥名贏軟性文章虛以文章題目命討名完傳真（包括與云發(fā)展商的信件把）滅以傳真內(nèi)容命券名詢銷售部定期反把饋意見替以日期命名牙統(tǒng)計(jì)否以日期命名燒銷售總結(jié)沃以日期命名燙銷售工具建議請(qǐng)及設(shè)計(jì)畝以銷售工具名聲稱命名攝報(bào)廣舅以刊登媒體及早日期命名映1.茅2閣編定工作時(shí)間城表（看附件一棄）內(nèi)容：膛→現(xiàn)激提交各項(xiàng)報(bào)告花時(shí)間（調(diào)研報(bào)養(yǎng)告、定位報(bào)告米、推廣報(bào)告）倘→珍礎(chǔ)選定各個(gè)公司永時(shí)間（模型、擺規(guī)劃設(shè)計(jì)、效田果圖、園林設(shè)醬計(jì)、裝修設(shè)計(jì)湊、廣告）洞→沙志落實(shí)各個(gè)公司上提交方案，初粉審，落實(shí)方案俘，實(shí)施及最后周制作完成時(shí)間駐→妄止平面設(shè)計(jì)的內(nèi)離容有樓書；折共頁(yè)；戶型圖；茶指示牌；廣告毒牌；售樓處展勉板及接待處后休的展示版；工戚地包裝的圍墻爆廣告，路旗，鋼燈箱廣告；手爭(zhēng)提袋；銷售人傲員名片；海報(bào)鉗；客戶通訊；不直郵單張；禮表品；報(bào)紙廣告碼；雜志廣告濫→搬骨售樓處及樣板其間方案及完成維日期，選擇家坡具日期柜→動(dòng)妥培訓(xùn)計(jì)劃時(shí)間趕安排尿→經(jīng)準(zhǔn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及開蔥盤日期進(jìn)→裕翠各項(xiàng)活動(dòng)及細(xì)倉(cāng)節(jié)安排日期暫→皇僑律師、銀行落婦實(shí)日期梯→貧煌價(jià)單、付款方呆式落實(shí)藏→丟晌推廣計(jì)劃落實(shí)殃1.惕3秒合作伙伴塑---損-面建筑設(shè)計(jì)公司勤---買-姜園林設(shè)計(jì)公司見---芝-研廣告設(shè)計(jì)公司----銀行----律師肉---訂-說效果圖公司盒---雙-折模型公司狹---脅-違室內(nèi)裝修公司遮---銹-滑公積金代辦公細(xì)司、展位特裝弟公司禁（合作伙伴參雜考名單可查看驢電腦王玉核萍翁/悶D定盤靈/伏王玉市萍織/度查詢文件夾中恒內(nèi)容）婆1.藏4著工作執(zhí)行及與養(yǎng)發(fā)展商定期會(huì)炎議康---題-述會(huì)議需最少每左周一次；弄---星-搭訂立固定時(shí)間狗，以方便每一醒個(gè)人都能好好抵的安排時(shí)間及描作好會(huì)議前的他準(zhǔn)備；巾---固-站每次會(huì)議必須悟做會(huì)議紀(jì)要并留傳真給與會(huì)的擔(dān)公司；身---倦-糞通過會(huì)議進(jìn)一陸步落實(shí)及執(zhí)行敢各方案的細(xì)致援部分；鎖---榆-腹固定與會(huì)的策群劃人員及銷售頑部代表（如有姓）；黑---辨-點(diǎn)所有發(fā)展商同綿意或確定執(zhí)行掠之內(nèi)容，必須局有發(fā)展商的書援面確認(rèn)及存檔礙。蔥1.寄5孤動(dòng)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研嚴(yán)由于市場(chǎng)變化潛速度極快，所亭以動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)父調(diào)研是必須的投，充分了解其餅他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的域動(dòng)向、銷售情坐況、客戶特征建、推售單位、毯廣告訴求點(diǎn)，浙廣告頻率，促縫銷手段，價(jià)格污走勢(shì)等等。袋動(dòng)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研助必須每月最少拴做一次。睜項(xiàng)目策劃組必溜須將調(diào)查的數(shù)樣據(jù)結(jié)果交市場(chǎng)永研究部，另需駐存放一份在策散劃部秘書處，迷供其他同事閱努讀，并有責(zé)任萌更新替換。宇1.鑒6戀開盤前策略性嫌檢討及修正坡此部分必須要?jiǎng)e于開鞋盤端/矩內(nèi)部認(rèn)柔購(gòu)拌1稍個(gè)月前做，以槳配合最接近市彎場(chǎng)動(dòng)態(tài)的策略寧。請(qǐng)不要怕做驚出檢討或修正頂所帶來的麻煩北，因目的只在壟乎有更理想的邀銷售業(yè)績(jī)。如濾果由于沒有做順出及時(shí)的修正沉，銷售的誤差寇所帶來?yè)p失為瘋我司或任何同盯事都不能承擔(dān)左的后果。發(fā)展鑄商以數(shù)以億萬軟元的金額投資續(xù)，這個(gè)數(shù)額是旁非常龐大的，貨所塊謂即‘巾一指錯(cuò)，全盤標(biāo)皆落薪錯(cuò)蠟’矛。我們需抱有膨客觀的分析，叉將可能發(fā)生的桂結(jié)果完全反應(yīng)怒給發(fā)展商知道案。1.7開盤掀開盤時(shí)策劃人丑員必須長(zhǎng)時(shí)間偵留守銷售現(xiàn)場(chǎng)型，以留意客戶些的來電情況，飾關(guān)心問題，成滑交單位走勢(shì)，溪成交速度，銷孩售人員的接聽饞電話技巧，引鴉導(dǎo)客戶情況，心對(duì)樓盤的熟悉除情況，銷售情芹況是否與計(jì)劃層相符，以及對(duì)求開盤時(shí)所反映梁的問題及時(shí)做拍出調(diào)整?；?.什8狼訂立各銷售階僅段的目標(biāo)關(guān)前文提到策劃愈必須具備前瞻柱性及預(yù)測(cè)能力呈，令銷售的每捷個(gè)細(xì)節(jié)都在掌紀(jì)握之內(nèi)，所以防在每個(gè)營(yíng)銷推倆廣的制定下，特策劃人員要對(duì)沉該策劃制定目承標(biāo)，例如預(yù)計(jì)弱售出的單位的收比例，那個(gè)戶斗型銷售速度最大快，到訪量、階上門客戶群的蔑類型是否我們艇針對(duì)的客群等塘，從各階段的學(xué)銷售反應(yīng)與制肚定目標(biāo)相比較叫，我們才能知欠道真正的結(jié)果怪是否在我們預(yù)襪見之內(nèi)，如果秒不是，便要立叔即做出檢討修墳正。前每月底必須設(shè)偏定策劃目標(biāo)，沃并交倍予殿A(yù)nni吧e織。絕2銳．營(yíng)銷策劃流籌程圖市場(chǎng)調(diào)查研究分析市場(chǎng)調(diào)查研究分析項(xiàng)目自身分析項(xiàng)目自身分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)廣告策劃銷售策劃廣告策劃銷售策劃市場(chǎng)反應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)架三、策劃報(bào)告斧（注：下文紅山色字體為例子成）亡1爪．市場(chǎng)研究分列析報(bào)告內(nèi)容宏觀市場(chǎng)概述駐宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)朱分析（全國(guó)、虹北京）夕產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房獻(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)的影押響組市政交通建設(shè)賣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倡的影響嚇北京住宅供應(yīng)開分析及區(qū)域市頭場(chǎng)特點(diǎn)未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)需求市場(chǎng)分析踏問題提出的背屈景和稅研究思路脆先闡述需求調(diào)婦研的背景和目橡的（所要解決伙的問題）：深愉入了解市場(chǎng)需濱求，為市場(chǎng)定價(jià)位提供依據(jù)；傷***勸研究思路：就譜需求調(diào)研而言蒼，所要解決主辛要問題是沃市場(chǎng)總量永和兔需求特征傘，因而需求調(diào)蝦研也從兩個(gè)方界面展開。省第一階段：大嶼樣本調(diào)查，通踢過隨機(jī)抽樣或預(yù)配額抽樣獲取緣大量數(shù)據(jù)，問筒卷內(nèi)容只涉及瓜到近年內(nèi)是否蹄置業(yè)、區(qū)域選袋擇、價(jià)位選擇咽幾個(gè)基本問題隙，訪問一般為閉電話訪問、網(wǎng)軌上統(tǒng)計(jì)等方式躁，不采用深度粘訪談。根據(jù)第敘一階段調(diào)查結(jié)值果，結(jié)合相關(guān)塘資料（如某一況區(qū)域的宏觀統(tǒng)沙計(jì)數(shù)字）就可來以推斷出某一埋區(qū)域一定時(shí)間感內(nèi)有購(gòu)房意向枯的比例和戶數(shù)妙，以及被訪者替對(duì)區(qū)域等基本調(diào)因素的選擇。蔑第二階段：深搬度訪談，旨在功詳細(xì)了解和發(fā)禾現(xiàn)目標(biāo)客戶塊顯在滲和奏潛在漢的需求特征。薄在解決了市場(chǎng)京總量問題之后組，不僅要完成嘴對(duì)目標(biāo)客戶的獻(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分，深擱入了解目標(biāo)客蠟戶的組成結(jié)構(gòu)襪（如年齡、收舞入、職業(yè)）和余具體的需求特見征的問題，還啦要進(jìn)一步探索浙各項(xiàng)因素間的家關(guān)系，發(fā)現(xiàn)規(guī)劣律（如選擇不藏同區(qū)域購(gòu)房的稿客戶需求是否仿有明顯差異、買不同年齡（或勸收入水平）的范客戶對(duì)物業(yè)要灘求的偏好）。信需求調(diào)研主要胳結(jié)論胡開宗明意，將海需求調(diào)研最主赤要的發(fā)現(xiàn)和結(jié)題論先表述出來構(gòu)，力求圖文并市茂，簡(jiǎn)潔明了符。需求分析單因素分析北對(duì)問卷中各問償題的答案進(jìn)行避匯總統(tǒng)計(jì)，通傅過頻數(shù)統(tǒng)計(jì)等業(yè)描述性統(tǒng)計(jì)分觸析方法確定需始求結(jié)構(gòu)，解勿決草“拾是什至么濁”螞的問題。本部鼓分主要以圖表逮為主，輔以少祖量文字。多因素分析握考察各問題間陳的相互聯(lián)系，啟通過聯(lián)列表分捐析、相關(guān)分析秒等方法發(fā)現(xiàn)和室確定各要素間預(yù)的聯(lián)系和規(guī)律姐，解沾決動(dòng)“啦為什圈么索”向和拍“馳怎么井辦淘”沉的問題。本部歌分涉及到相對(duì)睬深入的統(tǒng)慢計(jì)知識(shí)，要求枯有相當(dāng)?shù)睦碚摰Y(jié)合實(shí)踐的能蒼力，是分析的敲重點(diǎn)和難點(diǎn)。筒技術(shù)說明（抽惰樣技術(shù)、問卷德設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)分效析、控制執(zhí)行氣）供應(yīng)市場(chǎng)分析禍本部分首先解觸決供應(yīng)市蠟場(chǎng)孕“瞧是什衣么邁”拘的問題，然后掘深入分進(jìn)析靜“拌為什畝么溫”后，最后得肉出范“浪怎么持辦洋”仇的結(jié)論。不僅嬌要分析產(chǎn)品各瀉要素間的相互墨聯(lián)系（如區(qū)域污與價(jià)格的關(guān)系袋），更要重視厚客群定位、產(chǎn)汪品定位、形象執(zhí)定位三者之間歉的聯(lián)系，同時(shí)獨(dú)還要充分結(jié)合康需求調(diào)研的結(jié)泰論進(jìn)行供需對(duì)慨比分析，最終陪為項(xiàng)目的客群彎、產(chǎn)品、形象收定位提供有力夏的支持?；谀_此，本部分主淚要由客群分析藝、產(chǎn)品分析和嚷形象包裝三方庭面進(jìn)行。熱有的項(xiàng)目不做鑰需求分析，本決部分的內(nèi)容順忠序可進(jìn)行適當(dāng)書的調(diào)整，如客婚群分析可放到邀產(chǎn)品分析之后愉。董項(xiàng)目選擇與分蠟析方法說明本說明調(diào)研樣本懂選取的依據(jù)（看如開盤時(shí)間、踏規(guī)模、知名度德），數(shù)據(jù)分析沫的原則和方法罩。鑄例：歷退均國(guó)價(jià)私650球0顛元蹄/殊平方米是一條域較為明顯的分結(jié)界線，其以下級(jí)部分和以上部喂分在社區(qū)配套跡、裝修、物業(yè)內(nèi)管理等方面存術(shù)在著明顯的不減同，因此我們間把蟲這蛛1困5際個(gè)項(xiàng)目以均蠻價(jià)還650給0窗元到/父平方米為界分估成兩類：勤低榴于壞650浙0物部分稱為一類鴿項(xiàng)目腐高率于狀650慕0穿部分稱為二類遣項(xiàng)目客群分析項(xiàng)目分析民項(xiàng)目綜合品質(zhì)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)慣層次分析法建仿模，確定決定傻項(xiàng)目品質(zhì)的要謠素及權(quán)重，再啄用專家意見法安對(duì)各項(xiàng)要素打良分，最終對(duì)各雨項(xiàng)目進(jìn)行綜合命品質(zhì)評(píng)定。沒位置分布與規(guī)裹模踐調(diào)研樣本的分蘿區(qū)情況，各區(qū)紀(jì)域基本特點(diǎn)，橋各區(qū)域項(xiàng)目規(guī)展模和綜合品質(zhì)龍，各規(guī)模項(xiàng)目燦的綜合品質(zhì)情虹況。堡→可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的供段應(yīng)量分析，可駛再細(xì)分為現(xiàn)有美供應(yīng)量及待開儉發(fā)供應(yīng)量倚（統(tǒng)一在售面給積遭為州“褲已推出面似積艘”板，建筑面積唇為槐“渴總建筑面情積番”魄，要注意把項(xiàng)催目的一、二期鏡分開，當(dāng)成是伐不同項(xiàng)目的做扯）產(chǎn)品分析掛注意鍛產(chǎn)品分析要解停決如下問題：睬區(qū)域市場(chǎng)提供賭了什么樣的產(chǎn)捆品？匠產(chǎn)品的某一方公面與產(chǎn)品的綜左合品質(zhì)有怎樣若的關(guān)系？槽所提供的產(chǎn)品哥是否得到目標(biāo)伶客群的認(rèn)同？種整體規(guī)劃（密側(cè)度、園林綠化抖、車位配置、絮外觀風(fēng)格）捕分析咬項(xiàng)目檢分析要點(diǎn)梢分析內(nèi)容僅單因素分析湯多因素分析伯內(nèi)容汁方法開布局即及風(fēng)格兼建筑單體排布烘、造型、顏色井定性闡述氏密度掠容積率、建筑捐密度蹲列表、分段悄綜合品質(zhì)碎聯(lián)列表或縫分組均值陪園林念綠化昂園林風(fēng)格、綠男化率、綠地形粱式腳列表、分段伶綜合品質(zhì)斧聯(lián)列表或暑分組均值援車位攀比例、位置、伐價(jià)格表列表、分段蘭綜合品質(zhì)搶/恢價(jià)格爛聯(lián)列表或若分組均值境可附部分樓盤教的規(guī)劃圖小區(qū)配套屆要素：幼兒園閱、學(xué)校、醫(yī)療覺、銀行及郵局訊、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、魯餐飲、購(gòu)物、凍主題廣場(chǎng)長(zhǎng)層次分析法為俯各項(xiàng)要素確定枝權(quán)重，對(duì)各項(xiàng)炭要素打分。郵分析項(xiàng)目址分析方法箏各項(xiàng)要素扣分值列表廢配套綜合得分破分值列表、與貪綜合品質(zhì)聯(lián)列牽表或分組均值樓型、戶型愛分析項(xiàng)目勵(lì)分析要點(diǎn)仙分析內(nèi)容融單因素分析克多因素分析俯內(nèi)容瞧方法辰樓體類型惡低層、多層、關(guān)高層、板樓、擾塔樓挪列表、分段駁價(jià)格置-僚銷售拔-板綜合品質(zhì)嗚分組均值劃戶型浴居室數(shù)、蘋面積愿熱銷戶型列表狡價(jià)格果聯(lián)列表或遷分組均值桂注明不同戶型租的價(jià)格（看以緞下例子）箏例：同一類項(xiàng)德目戶型分布表讀項(xiàng)目名稱沸戶型消一居室他兩居室險(xiǎn)三居室穗四居室玻躍層或復(fù)式概百環(huán)花園無2冬7趁萬舉（憲10釋%宏）腹44-5且0乞萬攀（電60癥%具）漆50-6溝2疑萬筐30%同0拌0餡方丹苑脫2略7伯萬運(yùn)（素10堡%竟）宵47-5嚇2茅萬起（格50吐%收）哥56-6塞7孝萬拳（晃40患%鉤）別0歷0傳紫東苑袋0罵55-6懇5布萬竄（剪60喬%?。┨?0-7有5尼萬與（架40識(shí)%狗）籃0若0通九龍花園乒4蘇0端萬圈（弦10修%秒）勢(shì)45-5非5貧萬川（叼60腳%掛）刃70-9鹽5理萬劈（豬30數(shù)%淹）燥0愿0易華騰園示30-3茶5日萬咬（屯10鐵%童）薪40-5肝5廊萬報(bào)（露80遺%揀）喜55-8足0恐萬炒（誠(chéng)10鍋%糕）貧0倉(cāng)0修嘉多麗園銀0住65-7濃0領(lǐng)萬撒（野67蚊%甲）柳80-8蛛5紙萬葛（籌33呼%從）揀0遍0瞇書香庭菌3邊0棟萬舟（暑15鹽%鑼）燥40-5稻5燭萬遞（影85追%闖）炕0盞0孕0往附：片區(qū)住宅吃市場(chǎng)部分項(xiàng)目欺主力戶型圖勇樓宇配套（采汁暖方式，通訊暢，智能化系統(tǒng)剖）鍵分析項(xiàng)目復(fù)分析方法冤采暖方式，通涂訊，智能化系墳統(tǒng)侄分值列表，定役性分析超綜合評(píng)分（不她用層次分析法鑰）毀分值列表、與傻綜合品質(zhì)分段洪對(duì)比秩裝修標(biāo)準(zhǔn)（外握立面、公共部搞分、）歡分析項(xiàng)目卸分析要點(diǎn)熱分析內(nèi)容爽單因素分析膊多因素分析竭內(nèi)容鋒方法湖外立面竹顏色、材質(zhì)渠列表、分段綿價(jià)格符-部銷售織-樂綜合品質(zhì)鵝聯(lián)列表或?qū)曳纸M均值智公共部分喜大堂、中央空掌調(diào)、樓梯間、旁走廊數(shù)列表倦價(jià)格腔-勻綜合品質(zhì)雁聯(lián)列表或編分組均值攏套內(nèi)飼列表支價(jià)格季-準(zhǔn)綜合品質(zhì)維分組均值物業(yè)管理布分析項(xiàng)目廚分析要點(diǎn)梅分析內(nèi)容管單因素分析私多因素分析得內(nèi)容覽方法緒物管公司脫知名、較知名間、一般寇列表、分段坑價(jià)格掃-支綜合品質(zhì)晝聯(lián)列表秤物管費(fèi)昌列表，分組均球值微價(jià)格靠-令綜合品質(zhì)臺(tái)聯(lián)列表或驅(qū)分組均值飯價(jià)格及銷售情捆況分析襪分析踏項(xiàng)目烘分析要點(diǎn)至分析內(nèi)容叼單因素看分析項(xiàng)多因素分析棕內(nèi)容做方法要價(jià)格鮮加權(quán)價(jià)格、與捕綜合品質(zhì)關(guān)系展、性能價(jià)格比逗價(jià)格定位是否稠符合產(chǎn)品定位扒？四價(jià)格列表維價(jià)格分尊組倆(左各組均值、加合權(quán)均值、最大鈔、最小、標(biāo)準(zhǔn)瓦差旨)即綜合笨品質(zhì)啦-門銷售情按價(jià)格分組均功值囑按綜合品質(zhì)分課組思均值薯與銷售相關(guān)系友數(shù)氧性能價(jià)格比晉銷售屬價(jià)格和產(chǎn)品定腸位是否得到市念場(chǎng)認(rèn)同？熊列表讀價(jià)格性價(jià)比綜日合品質(zhì)柳相關(guān)、分段或陡對(duì)比分析博按價(jià)格晶/扁綜合品質(zhì)分組倍均值到→輝最好以均價(jià)及清起價(jià)作分析（看以已推出單位資均價(jià)為準(zhǔn)）貪→敵由于北京樓盤晴規(guī)模較大，所灶以要注明每個(gè)與樓盤的銷售率鬼的范圍。閣例婦：互1崖期銷售率津，擔(dān)4-帆6最座銷售率。艦項(xiàng)目形象及宣理傳推廣分析鄙分析項(xiàng)目籠分析要點(diǎn)勸指引標(biāo)識(shí)膠工地包裝劃售樓處烈形象主題欄報(bào)廣分析銀報(bào)廣分析參照遞雙月刊廣告分煮析，以定量方欲法為主，要給棉出區(qū)域市場(chǎng)的廚平均報(bào)廣投放彼量和媒體側(cè)重傍點(diǎn)牛其它分析要注草意結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)乘品規(guī)劃和客群寸定位丙主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手夸點(diǎn)評(píng)分析結(jié)論摸→爆平市場(chǎng)的數(shù)據(jù)魄只能作參考性柜，必須靠決策額的經(jīng)驗(yàn)客觀的售評(píng)估能力對(duì)日毯后的市場(chǎng)作出披預(yù)測(cè)強(qiáng)→屬吃市場(chǎng)空白點(diǎn)及丙片區(qū)特征吵附：調(diào)查樓盤置的位置圖斑其他樓盤有參偽考性的掃描（井例如戶型、效理果圖、廣告設(shè)挨計(jì)等等尼）儉都競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料腔一覽表及各樓隙盤不同戶型面蠶積比例一覽毛表適格酒2韻．報(bào)告內(nèi)的個(gè)代案點(diǎn)評(píng)珠目的：針對(duì)區(qū)孫內(nèi)有典型的項(xiàng)各目作詳細(xì)的分保析，無論是銷喊售好的還是不課好的，只需把視事實(shí)及分析說敘明。內(nèi)容：相樓盤基本資料飲（列表說明，然要簡(jiǎn)單）；士產(chǎn)品特色說明船；菠銷售及推廣策星略；輛----棉湖入市時(shí)間皮----趟立入市價(jià)格，現(xiàn)治售價(jià)格懷----呼沸入市推售單位紙種類，現(xiàn)售單纏位種類惰----維嚇宣傳推廣包裝盟特色，每期主吳訴求點(diǎn)的轉(zhuǎn)變喪----貸慶參加展會(huì)數(shù)量邊----金漂宣傳活動(dòng)情況虧（例客戶聯(lián)誼荒會(huì)、新聞發(fā)布技會(huì)、封頂儀式妹等）升----尸歇每期報(bào)紙廣告耗投入費(fèi)用及頻看率的統(tǒng)計(jì)（由槐第一次廣告至忍最新情況愈）陣晚----敞繼針對(duì)客戶群特盟征點(diǎn)評(píng)蝕----堵萄點(diǎn)評(píng)樓盤是否暴有競(jìng)爭(zhēng)力，有簡(jiǎn)沒有抓緊市場(chǎng)成的空白點(diǎn)，最肢吸引客戶的是昌什么？導(dǎo)致銷獨(dú)售不佳的原因忽是什么？劍3襖．市場(chǎng)定位報(bào)俯告內(nèi)容盛第一部范分倦返夸項(xiàng)目自身分析假一．項(xiàng)目地塊畏情況叉→酷列表簡(jiǎn)單地說港明項(xiàng)目情況例：聚序號(hào)辨項(xiàng)目食內(nèi)容裂1綢名稱部2芽發(fā)展商手3渣地理位置應(yīng)4阿用地面積球5價(jià)用地性質(zhì)愿6圍容積率異7切地塊情況賄8披周邊情況或9毒限高狡10輝綠化率幕二稈．領(lǐng)S.W.O.齡T退.大矩陣伐→妥下表愧的虎‘選優(yōu)啞勢(shì)跨’可及觀‘各劣距勢(shì)京’鈴是以項(xiàng)目自身姓，發(fā)展藏商拔/據(jù)開發(fā)商背景及僑周邊情況作出亮例點(diǎn)分析刷，妹‘鳳機(jī)概會(huì)巧’搖及榨‘聰威悲脅肢’伐的分析是以片愈區(qū)及宏觀的角討度考慮。例：鈔Streng黨th戲優(yōu)勢(shì)分析貧Weakne肌ss刑劣勢(shì)分析登S1.說醋良好道路體系矮S2.盆爺豐富景觀資源僚S3.釣暫開闊視野空間聚S4.辮即龐大建筑規(guī)模東S5.恰頌靈活建筑規(guī)劃怒設(shè)計(jì)鋤S6.躬訓(xùn)充裕資金實(shí)力描S7.胡類齊全區(qū)內(nèi)配套暈W1.民間周邊基礎(chǔ)配套廢不全講W2.附湯公交系統(tǒng)尚不單完善涂W3.訂差緊靠工廠、監(jiān)系獄胖W4.柄毫區(qū)域人文環(huán)境鑼不佳畫W5.勁討項(xiàng)目周邊規(guī)尊劃柄5水0潤(rùn)畝廉租房場(chǎng)W6.針愁周邊規(guī)劃路投鍵入使用時(shí)間尚限不清楚玩Opport酬unity矩機(jī)會(huì)分析敲Threat粉威脅分析無O1.章予整體經(jīng)濟(jì)向哭好罵,嫌地產(chǎn)發(fā)展迅孔速泰,帆棉紡企業(yè)效益狂提高鴨O2.俯鍋政府政策傾梁斜粱,藍(lán)促使外地人在耐石購(gòu)房們O3.都艦城市高速擴(kuò)古張喜,潮土地不斷升值輛O4.齊端入市時(shí)機(jī)良庭好偷,掏區(qū)域尚無競(jìng)爭(zhēng)縮對(duì)手薦O5.觸檔區(qū)域待開發(fā)土氧地較船多泥,扶易形成大規(guī)模澤居住區(qū)跪O6.灶佳政府待建公揭園擺,賀環(huán)境景觀日趨慚成熟慈O7.騰逃存在集團(tuán)購(gòu)按買列,燃將有力促進(jìn)銷振售忍T1.挽城市發(fā)展向東語南區(qū)傾斜健T2.孔短期區(qū)域市場(chǎng)戚供應(yīng)增大冤T3.躺政府大力加強(qiáng)池經(jīng)濟(jì)適用房建憑設(shè)岡T4.矮區(qū)域知名度低齊T5.揮我周邊項(xiàng)目檔次敵較低都1濕．物業(yè)優(yōu)及劣校勢(shì)分析忙2笨．機(jī)會(huì)點(diǎn)及威伐脅分威析航瓶鄭沿（啟將屈SWO溉T返的內(nèi)容分別詳塔細(xì)說明及解釋非）舅3桿．劣勢(shì)及威脅拔的彌補(bǔ)方案榨‘武S+蝶W籠’刻---耍-繩用自身的優(yōu)勢(shì)詞彌補(bǔ)劣勢(shì)縮‘夏O+褲P痰’致---嚴(yán)-盾用存在的機(jī)會(huì)孤解決威脅的問映題4．分析總結(jié)杰通政過脆SWO估T堅(jiān)的分析，總結(jié)肝出項(xiàng)目最大的伏優(yōu)點(diǎn)，此部分劫將會(huì)引導(dǎo)定位懼的方向。三．項(xiàng)目定位1．市場(chǎng)定位名（這部分主要物是結(jié)合調(diào)研魯及想SWO采T鉗結(jié)果而定，市日?qǐng)龆ㄎ桓爬讼俄?xiàng)目的檔次及右個(gè)輕性董/蔥主賣點(diǎn)）強(qiáng)1律）市場(chǎng)最終定嘉位柏例：嘉銘儲(chǔ)園荒→灑亞運(yùn)堅(jiān)村午6位0穩(wěn)萬平方米板式梨小高層綠色生遺態(tài)大型社區(qū)盾上海世茂濱江心花債園厲→仔中國(guó)最高的全數(shù)江景豪宅社區(qū)臨東?；ü@券→巷全國(guó)首津個(gè)劉3質(zhì)A鎮(zhèn)級(jí)高檔豪宅小慌區(qū)巨2批）市場(chǎng)定位的射支撐點(diǎn)嘗---玩-銜列出以上定位寒的原因，支撐揭點(diǎn)及對(duì)定位的殼各部分作出解飛釋市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位2．客群定位燒---攔-困針對(duì)那種類型犯客戶，炎主圖/莖次客戶群的比逆例；拍---銷-趁其年齡段、職洽業(yè)、家庭狀況凳、學(xué)歷、收入醋、置業(yè)次數(shù)、筍置業(yè)目的等。洗1攻）客戶需求特澆征紡---軟-驅(qū)客戶對(duì)物業(yè)的拌需求是什么？季---計(jì)-勒從物業(yè)管理，斃戶型，面積，經(jīng)配套功能，承信受金額，裝修太狀況，交通，宗環(huán)境及購(gòu)買心暑態(tài)等作出詳細(xì)壟解釋爛2吐）客戶群不認(rèn)嬸購(gòu)原因喉---擾-裹針對(duì)建議的客應(yīng)戶群，那些因嬌素會(huì)肯定造成嘗他們不認(rèn)購(gòu)的爺原因----定位老例：小關(guān)項(xiàng)上目府→努院講求快節(jié)奏、萄高效率，生活票或工作快速往卻來于亞奧、中挖關(guān)村生、迷CB頌D逼的公司或人群鼻上海世茂濱江六花觸園滲→本針對(duì)全國(guó)及海糟外的頂尖投資捉客戶及與上海繁有工作關(guān)系的壩高檔客戶群3．產(chǎn)品定位廟----釘容定位，說明該允社區(qū)要建筑什豈么樣的樓。系(臭板樓，塔樓，散全小戶型公寓捆，酒店式公寓煎)商例：迎晉小關(guān)項(xiàng)撥目坐→偷集合寫字樓、迷商務(wù)公寓、及誦居住型公寓的樂綜合物業(yè)頑上海世茂濱江濫花問園環(huán)→天中國(guó)最高的全窯江景豪宅，器配惕6灰個(gè)世界風(fēng)情園福林的社區(qū)4．價(jià)格定位于----文騰針對(duì)上述建議腦的定位，建議誤整個(gè)項(xiàng)槽目饞/紡各期開售部分暴的均價(jià)，并作減出說明，分析蓬其最終大約的惜總價(jià)及月供款拖，是否符合客闖戶群的經(jīng)濟(jì)能違力妥----黃撿建議開盤均價(jià)嘉及原因顯----看宴估計(jì)價(jià)格的調(diào)附整情況5．形象定位元項(xiàng)目以什么形眠象面向市場(chǎng)，蟲此部分的定位輩將會(huì)主導(dǎo)宣傳嶼推廣的方式及竹主題。形象包裝定位反例如：大都會(huì)印魅力、國(guó)際性份標(biāo)額準(zhǔn)篇/曉級(jí)別、罕有性繁小關(guān)項(xiàng)課目蛛→聯(lián)享受時(shí)間與空拒間的完美組合呀條字垃擁有工作與生敢活雙重樂趣的已商務(wù)投資型社玩區(qū)般奧林匹克花挪園裙→嘴運(yùn)動(dòng)就在家門票口崖深圳中海棕櫚您園障→較日子緩緩，陽(yáng)暮光散散沈上味地樣→去我的生活，我曉的陽(yáng)光，我的似巴里島糟形象定位支撐劫點(diǎn)臨四．項(xiàng)目規(guī)劃耽設(shè)計(jì)建議殖1千．規(guī)劃及園林晶建議天1聯(lián)）整體規(guī)劃建匠筑瓶---鞭-辛小區(qū)入口位置摩---吸-庸會(huì)所位置途---某-襖行車路線及人跪行路線槍2則）園林設(shè)計(jì)建充議----雕塑字---匪-為步行道犧---追-拉綠化風(fēng)格2．建筑風(fēng)格卷1曬）建筑外觀的婦風(fēng)格建議板2爛）單元入口設(shè)象計(jì)風(fēng)格建議及靠用料建議帶3鏈）建筑細(xì)部建秤議燈例如：窗、陽(yáng)萌臺(tái)等恩3陵．戶型面積選躍擇及組合建議伶1?。粜驮O(shè)計(jì)配戀比好2絕）戶型設(shè)計(jì)特霜色建議獵3成）戶型結(jié)構(gòu)面養(yǎng)積（以表說明鴿）灘4美．配套設(shè)施規(guī)涉劃建議（包括平裝修標(biāo)準(zhǔn)及硬禮件設(shè)施）汽5推．物業(yè)管理要賄點(diǎn)換物業(yè)管理服務(wù)送內(nèi)容建議互6罩．項(xiàng)目智能化弦建議等7紀(jì)．項(xiàng)目車位配酷置建議五．總結(jié)膀----艘建簡(jiǎn)單總結(jié)以上庸的重點(diǎn)，該項(xiàng)螞目的切入點(diǎn)是冒什么，及可建政議那些是項(xiàng)目嬸的弱點(diǎn)，所以用需提醒在日后術(shù)的宣傳推廣上旺避重就輕。瀉4察．營(yíng)銷推廣報(bào)畫告內(nèi)容一．銷售策略身1滅．銷售必備條胃件藥2俯．開售時(shí)機(jī)建勞議及原因慎3生．造勢(shì)活動(dòng)及掏促銷手段匯總濾4口．推售單位策強(qiáng)略簡(jiǎn)述5．價(jià)格策略注意事項(xiàng):海---隙-驚一般而言，低辜開高走較符合廁客戶心理，但捏要預(yù)算貨尾單謊位一定要降價(jià)劉，除非市價(jià)真匆的一路往高走閉；絹---演-汁試銷期：低價(jià)遭；引導(dǎo)期：逐斃步加價(jià)；強(qiáng)銷槳期：不加價(jià)；沈促銷期：變相彼降價(jià)；清盤期駕：公開降價(jià)賠---債-軟市況下滑，要鳥當(dāng)機(jī)立斷，早對(duì)人一步拋貨，壟不能顧存名聲礦死守高價(jià)位；牢---穿-宿做勢(shì)：預(yù)展期吹間不賣樓，透兆過傳媒烘托高余價(jià)，讓市場(chǎng)接亞受產(chǎn)品高價(jià)，慘再不調(diào)首期開詞盤價(jià)；益---魯-耕要注意市場(chǎng)整安體承受力，個(gè)繪別人能承受高校價(jià)不代表大部飽分客戶能承受課，抬價(jià)后降價(jià)盈有難度，需防采高處不勝寒；膛---藏-提提高銷售速度蓄，采用一口價(jià)螺方法可以縮短譜客戶決策時(shí)間籌；夾---尊-嚷適當(dāng)利用價(jià)格正杠桿平衡單位院質(zhì)素，避免留諸下太多滯銷單殺位；獲---息-尤公開價(jià)目表較兇容易贏取客戶博信心。頌6齊．銷售控制策峽略神---玻-呢試銷期以較差找單位為主，可賣配合低開高走深策略；呼---腿-紛遇有客戶要求想購(gòu)買尚未推出減優(yōu)質(zhì)單位，應(yīng)匙在不打散整幢系樓或整個(gè)層面娃情況下抬價(jià)售偉出，堅(jiān)決不賣椒容易流失客戶白；脖---膚-卻在有恰當(dāng)價(jià)差翼的前提下，優(yōu)禾質(zhì)與劣質(zhì)單位號(hào)同時(shí)推出可幫纖助劣質(zhì)單位銷忘售；羞---盡-每銷售氣氛良好皆，可以公開銷喪控表，加速客繳戶下訂；公開撈銷控表亦可作灑為營(yíng)做銷售氣恰氛的手段（在艦一口價(jià)時(shí)尤其炮適用）；卡---話-墾銷售時(shí)機(jī)要配沾合工程進(jìn)度、兼市場(chǎng)狀況底二．宣傳推廣錘策略竟1疊．項(xiàng)目案名沾及芒Log銜o饒建議吼以針對(duì)項(xiàng)目的姥形象包裝命名蜻，每個(gè)命名建縫議必須詳細(xì)說衰明其意思及建闊議原因，最后糾需注明彈***惱主力推薦的案句名這及君Log位o成。漆2起．地盤包裝建配議圍墻包裝建議建筑主體包裝星主入口設(shè)置及束包裝建議參觀路線包裝祥售樓處功能布祥局建議瞞售樓處裝修風(fēng)園格建議鏟展板設(shè)計(jì)建議顧（項(xiàng)目簡(jiǎn)介、形付款方式、投小資分析、物業(yè)惑管理、配套設(shè)庸施等）老3鴨．項(xiàng)目推廣計(jì)朗劃建議變1賭）宣傳訴求重袋點(diǎn)及宣傳口號(hào)項(xiàng)例：巨石公偶寓佳---孔-掠歐洲貴族的工附作典范臟2閣）各階段配合順銷售策略的推涼廣安排及媒體擱組合（配合條懲件、活動(dòng)安排首，階段目標(biāo)）惠4騾．項(xiàng)目宣傳推短廣費(fèi)用估算總支出預(yù)算例：成內(nèi)容塊費(fèi)用豬工地包裝搞￥貢3,000,扯00均0回元買活動(dòng)蓋￥圣800,00扔0銹元命廣告袍￥將6,000,稍00陷0鐘元渡促銷滅￥腸1,500,差00截0宜元絕總計(jì)陷￥柜11,300催,00汗0顧元堅(jiān)銷售資料及現(xiàn)遮場(chǎng)包裝費(fèi)用預(yù)觸算例：健內(nèi)容扣費(fèi)用喉樓書蠢折頁(yè)扭海報(bào)董彩旗斷展板新各階段推廣費(fèi)世用預(yù)算例：驗(yàn)階段日期茂費(fèi)用呼1充200惡1挪年但1娃月帳至復(fù)3茶月配￥印300,00報(bào)0運(yùn)元秩2車200俯1悟年?yáng)|4柳月輔至花6綠月蹲￥按1,200,百00雷0慰元漫3膛200星1柜年愉7古月塑至伴8爸月皮￥傅1,000,袋00腸0房元么合計(jì)互￥挨2,500,尼00繡0大元法5仰．前期工作時(shí)苗間表建議仙(竿看艷綱p.4)灶三．發(fā)展商品墓牌建立及長(zhǎng)線慘房地產(chǎn)發(fā)展建級(jí)議惠(岡如有自)芬5彈．文酬章蜂/毀報(bào)告常見錯(cuò)處乎1.充1陜用拼音輸入法劃導(dǎo)致的錯(cuò)別字恥1.咳2沈名詞不統(tǒng)一講---蛇-嗓受訪者、被訪揭者、接受訪問惑者；扣---瓣-俘內(nèi)銷公寓、高廊檔住宅、內(nèi)銷界豪宅；托---凍-朋交房標(biāo)準(zhǔn)、入序住標(biāo)準(zhǔn)、裝修艷標(biāo)準(zhǔn)；災(zāi)---塘-旋普通住宅、普潤(rùn)通內(nèi)銷住宅；樸----1.背3疑%廣，壯1.不5纏百分點(diǎn)引，養(yǎng)1.裁8摟巴仙鐵1.弄3省欠缺圖表名稱也例：圖一象：較200坡0汽年住宅價(jià)格走座勢(shì)折線圖（圖質(zhì)表欠側(cè)面的指謊示）挑1.煮4女彩色飄圖稈/橋表沒有考慮黑玩白打印的效果款，導(dǎo)致各顏色懷效果太接近，典難以分辨。解決辦法：鍋---崇-爆改為用表格表否示；如：改為：胖內(nèi)銷公寓氣普通住宅擱外銷公寓差別墅押總體扇5豐14嶄6取2咬東愛2刑3討4近南狡1奸2酸1玩西遷1估6針北夾1跑1程遠(yuǎn)郊線3剪1作1掩---薪-崇于圖上直接說你明，如碰1.互5鑄沒有注明是那面里的統(tǒng)計(jì)或何尸時(shí)的統(tǒng)計(jì)傭例泥：刮a.貼滔據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)戀計(jì)陷→易哪個(gè)部門？什澇么時(shí)候？雙改：據(jù)北京統(tǒng)銹計(jì)局拴于轎200證1求年怕9逮月份公布的統(tǒng)素計(jì)孕b.聰慈據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局技的數(shù)據(jù)顯材示掏→副什么時(shí)候公布摘的？召改：據(jù)國(guó)家統(tǒng)屆計(jì)局幸于批200伴1荷年益6現(xiàn)月份公布的數(shù)籮據(jù)顯示襯c.太飽據(jù)統(tǒng)踏計(jì)線→膨?qū)懨魅帐菃巍皾釗?jù)北京鳳***竟統(tǒng)摧計(jì)踩”繪1.棚6接于內(nèi)文引述葛圖團(tuán)/誕表時(shí)，沒有注閉明從以杯下解/炒以上那個(gè)進(jìn)圖勵(lì)/的表的資料生改：以上突圖忌3捷可以看替出六……久1.術(shù)7測(cè)文章的右上角疾或右下角沒有產(chǎn)注明寫作人的等名稱濤1.補(bǔ)8所概念模糊棋例：中型住宅亂普遍受到垂青慢問題：中型住胖宅是指其規(guī)模生或是戶型面積架或是居室數(shù)量譜？融問題：普遍是坐指什么風(fēng)？存60稍%梢？堅(jiān)70鞭%者？禁80使%泡？腸例：中、高、到低收入人士野問題：怎樣介蓋定為中、高、醫(yī)低收入人士，貢月收妙入憐/朽年收入介乎在社多少之間？貿(mào)1.飾9列貨幣不統(tǒng)一自部分以人民幣洞為準(zhǔn)，但又出仁現(xiàn)美元的價(jià)格皮解決：可于美勾元后（約人民救幣再…溉…圖）綱可直接折算為昆人民幣點(diǎn)1.10更睜除了個(gè)人文章好、雙月刊內(nèi)免***鄙萬花筒的個(gè)人吹感受文章及內(nèi)逆部刊物的文章海外，其他一律稻不可徑有撐“泡我淹”王的意思出現(xiàn)，放尤其分析報(bào)告善等骨(捏不代表個(gè)人意句見抗)赴。累1.11橡剩分析結(jié)論模糊弊例：二、三環(huán)捎路將大修提速弊，可促進(jìn)二、譯三環(huán)沿線房地挑產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)崱Ｅ瑔栴}：什么發(fā)摧展？指更多人慘會(huì)選擇這區(qū)的瓶物業(yè)？指其會(huì)戒更吸引發(fā)展商設(shè)開發(fā)項(xiàng)目？指探其位置的價(jià)格螺會(huì)上升模？束……銀1.1紀(jì)2網(wǎng)報(bào)告套用理論令的文字太多，汁缺乏針對(duì)該樓遞盤的建議，例臺(tái)如：芹價(jià)格定位：由仇于現(xiàn)時(shí)價(jià)格定林位部分是放在毅項(xiàng)目定位中，餐連項(xiàng)目的配套耍及用料都未落崇實(shí)，甚至未有缸初步方案，所雜以成本加成定市價(jià)法基本上是主不適用于此階念段，唯有的定踩價(jià)方法是顧客榆感受定價(jià)法及蟲市場(chǎng)比較法。波從目標(biāo)客戶群餐的收入計(jì)算出平客戶可接受的涉月供款及總樓慕價(jià)，將得出的棒結(jié)論進(jìn)一步與然周邊同類型物錫業(yè)做出初步比紗較。燥現(xiàn)時(shí)報(bào)告中陳減述的定價(jià)方法攔，定價(jià)原則，盈價(jià)格水平控制蒜尺度，單位定晚價(jià)方法，降低懲價(jià)格敏感性之絲方案都是套用廢的部分，欠缺快考慮未來市場(chǎng)親的實(shí)際情況。邪1.1深3長(zhǎng)報(bào)告欠缺總結(jié)紀(jì)總結(jié)部分是報(bào)迷告的靈魂，報(bào)噴告內(nèi)每個(gè)細(xì)節(jié)森都有提及無法幻明確其重點(diǎn)所森在，所以需于移總結(jié)內(nèi)陳述分境析的重要內(nèi)容身或項(xiàng)目定位最者重要之處。貪1.1筆4虹引述圖表時(shí)的弓數(shù)據(jù)錯(cuò)誤浩例：以上腦圖努3懷中可反映本年懸度外銷樓盤的朱加權(quán)均價(jià)蹤為告691徐3作元緊→慨691默3深是圖表中內(nèi)銷村樓盤的加權(quán)均掘價(jià)。勸四、銷售工具遼種類1．樓書崗1.允1媽樓書分有硬性昏或形象（軟性非）降客硬性鈴形象（軟性）五目的：骨主力介紹產(chǎn)品學(xué)的特點(diǎn)盈(蛋產(chǎn)品說明書牢)濾目的：眉提升項(xiàng)目的形敵象，欠缺產(chǎn)品則硬件上的介紹暫，重點(diǎn)側(cè)重于響生嚇活般/傍環(huán)法境恐/粒身份的感受等造。啊表達(dá)方式：踢比較多，較雜嶺的圖片表示，叨配以大量介紹筒性的文字押表達(dá)方式：恭以大幅圖片為瓜主，文字側(cè)重僵于感性的文字堅(jiān)，內(nèi)容較虛，季項(xiàng)目實(shí)際內(nèi)容落很少。界例子：萬科星淺園、清芷園軍例子：國(guó)際使陳館村、巴黎城蘭、現(xiàn)代城、蔥菊耕韋伯豪、上海督奧林匹克花園租內(nèi)容：警1脂.撓位置驚圖旋/亦交通路線圖及配座標(biāo)床2豐.規(guī)規(guī)劃圖及座標(biāo)膊3賽.量建筑特察色唱/過外立面圖片煩4悅.臺(tái)園準(zhǔn)林醫(yī)/帽景觀介紹三5魔.兼智能化裕6聞.臥建筑用料覆7摟.需周邊配栗套裳/宋環(huán)境拿8靜.把物業(yè)管理回9罪.約曾獲獎(jiǎng)項(xiàng)傲10嫩.鍛裝修及交樓標(biāo)的準(zhǔn)純11津.梯區(qū)內(nèi)配套及會(huì)甚所介紹宰12計(jì).幸發(fā)展商經(jīng)功驗(yàn)住/凱品牌澆13譜.題投資分析木14則.寫戶型圖及座包標(biāo)驚/蓋戶型介紹蔬15漆.撫封底為有關(guān)公蘿司名稱及代理饑公司名稱址16黑.阻參考資晝料湖/啄發(fā)展設(shè)計(jì)用庸途粗/貼各政府文件號(hào)昂碼監(jiān)(忌參考各香港樓屯書起)虹內(nèi)容：住1搏.區(qū)建筑風(fēng)格；或牛2司.概環(huán)境；或藥3像.迫各設(shè)計(jì)公司；判或報(bào)4斤.落會(huì)所；或否5揚(yáng).遍位置圖（一般源設(shè)于封底）擠6.宅盛有關(guān)公司名稱求及代理公司名拋稱（內(nèi)容可以蜘非常單一，沒鹽有規(guī)定必備什懂么內(nèi)容，主要省以很漂亮的圖稿片，提升客戶直的購(gòu)買沖動(dòng)，著多適用于高檔栗樓盤或別墅樓績(jī)盤）。雙1.蒸2洽樓書最好較厚網(wǎng)重，可給予客蓄戶穩(wěn)重及信心屆的感覺，而且重樓書需表現(xiàn)大雜氣。若樓書頁(yè)鈔數(shù)不夠，可采蹲用封面比較厚徹身質(zhì)量的紙張鳳，一般樓書頁(yè)題數(shù)乎為暗28P自—畏40揉P業(yè)，硬性樓書給頁(yè)數(shù)不宜過多踏。樓書尺寸不億宜過大，因?yàn)槠輸y帶不方便，罪若要做大型樓嗎書，可考慮有媽點(diǎn)特色，例如之長(zhǎng)條型霞(斥約雹20*顯40儀cm雨)汁或封面加絨布農(nóng)。若樓書尺寸斑較?。s腳15*掙15cm辯），可將頁(yè)數(shù)險(xiǎn)增加。恢1.掛3牌硬性樓書必須稱備有上述的內(nèi)筐容，除非資料塌未落實(shí)。削1.畝4獻(xiàn)內(nèi)容必須準(zhǔn)確冊(cè)，發(fā)展商需簽課名確認(rèn)。蠻1.完5帆樓書必須注冬明腥‘駱上述一切資料燕，均以政府最馳后批準(zhǔn)之圖則昨及法律文件為萄依寧據(jù)論’菊?？?.懼6半注明售樓地址增，電話號(hào)碼，愧發(fā)展商名稱，奮***耀名稱及物業(yè)管雨理公司名稱。套如有其他著名選合作單位也要嗽注明，譬如建采筑公司，園林思設(shè)計(jì)公司等。爹1.手7囑常出錯(cuò)地方瓜·耀規(guī)劃圖缺乏座弄標(biāo)際·量整體規(guī)劃上沒斯有座名及房號(hào)浮·增平面圖上間隔賭出錯(cuò)，例如實(shí)撲心墻及非實(shí)心評(píng)墻分別德·薪平面圖缺乏刻餐度尺及刻度尺問數(shù)字出錯(cuò)確·帝家俱擺設(shè)不合睜情理倚·憶浴缸錯(cuò)誤標(biāo)上構(gòu)及冷氣機(jī)位劍·壯窗戶錯(cuò)誤表達(dá)夕·翠文字出工錯(cuò)園---攜-場(chǎng)資料出錯(cuò)，前辛言與后文一定瘡要相符歉·膏漏印代理商地困址及電話戶·蘭平面圖及規(guī)劃推圖方向不協(xié)調(diào)攜上列錯(cuò)漏足以禾影響銷售效果沖，更加顯出代屯理商之專業(yè)性哀偏低。2．折頁(yè)芳2.刻1鞠折頁(yè)內(nèi)要預(yù)備碌一個(gè)折口（袋例），可插放平筒面基圖羞/著戶型圖。2.2內(nèi)容：牙案名個(gè)，繳Log倍o預(yù)，宣傳語；熔位置圖，顯示禁其道未路欠/甚街道名稱、座諒標(biāo)、綠化帶、秋周邊配套位置逝及加以文字說怎明；烘小區(qū)規(guī)劃圖（獻(xiàn)如有一、二、沒三期，要注明牛，或用顏色填吧在該樓位置區(qū)河分）及座標(biāo)；曾會(huì)所效果圖及禁部分會(huì)所設(shè)施鋼的圖片，最好綠能落實(shí)會(huì)所的遵內(nèi)部規(guī)劃并有價(jià)效果圖（看皇屠御苑會(huì)所平面萬圖）；謀戶型圖（選擇皆性）及座標(biāo)；伶景觀及園林介穗紹；管物業(yè)管理（如蕉屬高翁檔柜/犁外銷樓盤，必喚須有這項(xiàng)）；無外立咱圖積/涉小區(qū)效果圖；夠車庫(kù)，設(shè)計(jì)師羅介紹；冶周邊物業(yè)蛇售闊/雄租價(jià)比較（選毛擇性）。混2.臟3語于最后注足明已‘柿上述一切資料裳，均以政府最殼后批準(zhǔn)之圖則寄及法律文件為圾依莫據(jù)杯’統(tǒng)。后2.串4座注明售樓地址出，電話號(hào)碼，忌發(fā)展商名稱，敬***暈名稱及物業(yè)管吊理公司名稱。研如有其他著名雄合作單位也要研注明，譬如建榴筑公司，園林五設(shè)計(jì)公司等。器2.膊5駝內(nèi)容必須真確飼，發(fā)展商需簽避名確認(rèn)退3年．平面圖（戶寬型圖）宗3.牲1攝平面圖的尺寸列最好比樓書或泊折頁(yè)小，以方話便夾在樓書或殿折頁(yè)內(nèi)；望3.繳2訓(xùn)設(shè)計(jì)風(fēng)格及色堵調(diào)必須與項(xiàng)目瘦整體風(fēng)格相配兆合；3.3內(nèi)容：聽a.返揮戶型號(hào)或名稱嚼及所在樓號(hào)；騾b.扭伯樓盤名稱律、禮Log掩o披、宣傳語；特c.汗?jié)q戶型局部的不造同（如上，下消層戶型一樣但火陽(yáng)臺(tái)面積不一貸樣，可分開注扣明，見導(dǎo)圖貴“簽上海世紀(jì)豪刪庭失1木0首座平面步圖樣”跨）；返d.炸織戶型銷售面積和；嗚e.役住戶型進(jìn)深及面耐寬尺寸（如戶導(dǎo)型尺寸過長(zhǎng)，羞可分開注明，介見從圖辨“益深圳鴻景灣名理苑及香謝里花會(huì)園平面趟圖瞧”姓）；穿f逃.志淚戶型套內(nèi)面積粥（選擇性，如劣使用率很高的微樓盤可以）；緊g.拒飄戶型內(nèi)需設(shè)有路家俱擺放；學(xué)h.紫腿規(guī)劃圖，以標(biāo)意明該戶型所在蠟位置；（看共藝和世家戶型圖做）墓i框.我休座標(biāo)，以指示氧戶型的方向；回j.細(xì)嫌戶型的優(yōu)點(diǎn)或爹其景觀指引說注明（選擇性）永k.舅緒標(biāo)明所有插座妨、電及空調(diào)的木開關(guān)設(shè)制的位姜置（如是帶指殃定裝修交房，譯必須注明，見法圖奮“昏擎天半島戶型辱圖改”貴）圾l.暴鮮戶型的承重墻叮、非承重墻、踢窗戶、門都必顫須明確表達(dá)爐m.謀于最底部注明回管道層的層數(shù)訓(xùn)n.浴標(biāo)明該戶型的風(fēng)管道位置；攏3.葵4珍于最底部注明弟（一切圖文均努以政府最后批耀準(zhǔn)為準(zhǔn)）息3.濤5刻印刷前需得到飾發(fā)展商簽名確滅認(rèn)。姓4艙．海俯報(bào)使/進(jìn)宣傳單張覆4.注1辰目的：代替折竟頁(yè)，作為大量恨派發(fā)之用，適煌合用于展會(huì)、盒巡展、街頭派露發(fā)。由于派發(fā)雞海震報(bào)票/披宣傳單張的時(shí)塞候多為沒有針?biāo)賹?duì)性的，所以嚇內(nèi)容需較簡(jiǎn)單猶，將最大的賣編點(diǎn)有效地表達(dá)訊出來，以第一越時(shí)間吸引著客制戶的注意。嫩4.疾2朋尺寸：海船報(bào)俗---茅-怠約歇41cm范×奇57cm嶄（最好附膠膜秋，掠2糟5圍0禾克充紙張）盼單只張窯----A難4飾或提A購(gòu)3由尺寸訊(斧175偷或肆200滋克紙張鏈)4.3內(nèi)容：寺a.音床案名郵，餓Log壇o匠及宣傳語；助b.貫落外立面效果圖自；倘c.畢胡項(xiàng)目最大賣點(diǎn)捏及重點(diǎn)介紹；但d.松畝價(jià)格（選擇性短）；壘e.單膏主力戶型圖及黨座標(biāo)；仰f.辯蜓小區(qū)規(guī)劃圖及角座標(biāo)；岡g.主酷位置圖及座標(biāo)徐；畏h.碰鞏現(xiàn)居房卷/吵準(zhǔn)現(xiàn)房的字眼原（如有）；認(rèn)i.涼番租金回報(bào)分析糾（適用于投資議物業(yè)）。浪4.程4趴正反兩面都必房須利用揮4.詠5海于最后注癢明覺‘骨上述一切資料秋，均以政府最枕后批準(zhǔn)之圖則孕及法律文件為黎依梁據(jù)凳’幅4.翠6竿注明售樓地址償、電話號(hào)碼、勾發(fā)展商名稱，拘***酒名稱及物業(yè)管育理公司名稱。繼如有其他著名郵合作單位也要貸注明，譬如建固筑公司，園林即設(shè)計(jì)公司等。歐4.宏7葬內(nèi)容必須真確塵，發(fā)展商需簽蒼名確認(rèn)。5．生活手冊(cè)綢5.處1桶目的：用軟性蹈的手法，重點(diǎn)囑介紹項(xiàng)目及周遣邊配套帶給客投戶生活上的享抱受及方便，以燥生活方式為出喊發(fā)點(diǎn)，有別于貞樓書；逃5.削2萌參考個(gè)案：深想圳鼎盛時(shí)代鋼5.猴3也尺寸：最好為往小冊(cè)子，可隨京身攜帶，建議垃為嬸10cm稍×區(qū)15cm5.4內(nèi)容：些a民.奉案名飛，別Log把o喚及宣傳語；獄b朋.員該項(xiàng)目區(qū)域地患圖及座標(biāo)；區(qū)（地圖內(nèi)明確講指出周邊消費(fèi)給地點(diǎn)、醫(yī)院位娃置、各道路名晨稱、樓盤所在菊位置、派出所懷位置、銀行位俯置、公園位置軌、圖書館、學(xué)默校、酒店及旅柳游勝地等位置艷）茫c乳.視周邊著名消費(fèi)揉地點(diǎn)的介紹、珍特色及其收費(fèi)扎；寨d般.爆詳細(xì)交通情況得，公交車路線追及收費(fèi)；項(xiàng)目醒到達(dá)各附近主掃要商務(wù)區(qū)、購(gòu)遵物區(qū)、消閑區(qū)滿的距離；秧e六.梁發(fā)展前景，包核括政府政策及陶基建工程；漢f眼.倍投資分析：樓游價(jià)起租翠/稻售狀況及預(yù)計(jì)際前景；僚g免.環(huán)項(xiàng)目自身價(jià)值據(jù)潛力；桂h芬.孫外立面效果圖怖；虎i每.潮各消費(fèi)場(chǎng)所的菠優(yōu)惠券（最好恨能配合）；針j踩.套地圖中注明的朋公司的查詢電該話一覽表；習(xí)k非.瓣項(xiàng)目檔案一覽劣表；纖5.重5擊于最底部注明腳發(fā)展商名稱、恥***胞名稱、售樓處鍋地址及售樓熱幼線挽5.輛6程最后注這明掌‘情以上資料供參琴考株’6．客戶通訊傭6.遇1落用途：給已購(gòu)痰業(yè)主的定期刊存物（一般為季易度性），以用廢作發(fā)展商與業(yè)蛛主其中一種溝納通的橋梁；孫6.調(diào)2謎目的唯：界a框.秘提高發(fā)展商美非譽(yù)度，保持業(yè)捆主對(duì)發(fā)展商的辭信心勉b約.記及時(shí)通知客戶柜有關(guān)項(xiàng)目的最失新情況，進(jìn)一華步拉近客戶與削發(fā)展游商話/牽樓盤的關(guān)系舍c腿.恐售后服務(wù)，代劃表發(fā)展商對(duì)業(yè)絨主的關(guān)心翻d監(jiān).奔增加業(yè)主介紹撒新客戶種6.謝3規(guī)傳遞方式銅：不a報(bào).毀郵寄汽b士.唇舉行業(yè)主的活吐動(dòng)時(shí)派發(fā)豆c透.秧于售樓處派發(fā)毛（只限給業(yè)主手）；抬d.映***乒公司跑e岔.豆發(fā)展商辦公室柱6.耀4渠目標(biāo)客戶：匙沃a逝.棍舊客戶有b癥.李新成交客戶椅c綿.奶有潛質(zhì)客戶磁6.禮5淡風(fēng)格縮：誼a翁.瘡偏向雜志形式躍，不要太生硬封，可有更多趣薄味性的資料己b削.扭這不是樓書，浸所以關(guān)于產(chǎn)品僵的資料都不用首提，例如：戶姿型、裝修標(biāo)準(zhǔn)嘗、價(jià)格等朱6.販6昌發(fā)行期間：最控好每季順度務(wù)1稱次，如樓盤的孟活動(dòng)、進(jìn)度及蕩資料足夠的情赴況下可增加生至盒2巖個(gè)月一次勾6.拌7蠶內(nèi)容虛：踏a.巷踐案名畜，道Log言o管及宣傳語；牌b.漲桑客戶投稿；久c.賠少項(xiàng)目工程進(jìn)度攻及最新的動(dòng)態(tài)問情況；瞧d.剃檢項(xiàng)目所舉辦活氣動(dòng)的回顧及將慘會(huì)舉行活動(dòng)的母時(shí)間及內(nèi)容說舟明；兵e.?？偫峡蛻艚榻B新殿客戶的優(yōu)惠政忘策；墓f.坦副發(fā)展商的動(dòng)態(tài)呆，例如開發(fā)其祖他項(xiàng)目、業(yè)務(wù)搭發(fā)展、參與慈淹善機(jī)構(gòu)活動(dòng)等魚；搭g.岡廢利好項(xiàng)目的政喇策法武規(guī)彎/握新聞等；殺h.等召裝修、家俱、匠電器公司的介勵(lì)紹，例如可舉色行電器價(jià)格專貝家，以比較各階公司的電器售歐價(jià)；項(xiàng)目各戶稠型的裝修設(shè)計(jì)厚方案效果圖及愁注意事項(xiàng)；裝細(xì)修材料的選擇氧及其優(yōu)缺點(diǎn)等喊；騰i.辣案給業(yè)主的消去費(fèi)變/旨購(gòu)物優(yōu)惠券（丹如有）；笛j.疫漏業(yè)主問題解答腸；唯k.羞冒與樓盤或發(fā)展陷商完全沒有關(guān)守連的內(nèi)容，例堪如旅游熱點(diǎn)推家薦，子女海外站升學(xué)須知等，影最好是以目標(biāo)賠客戶群的日常涉生活或消費(fèi)習(xí)辰慣有關(guān)的事情撒。貞6.耐8賊如引用其他公兇司內(nèi)容，請(qǐng)與紀(jì)該公司簽訂證絕明文件，證明小客戶通訊內(nèi)的季資料屬實(shí)及準(zhǔn)猛許刊登其內(nèi)襖容反/憑相片；敗6.香9枕最后注明發(fā)展嫌商名稱、售樓湖電話、售樓地版址、取***單名稱軟6.1畏0桌最后注抗明村‘誤以上資料僅供必參漏考情’復(fù)7息．售樓處硬件灌7.1熔目的：售樓處幫的包裝以及內(nèi)篇部一切的配置冷，都是為了給懶客戶對(duì)項(xiàng)目有枝更具體的認(rèn)知間及直觀，以方瘦便銷售人員對(duì)沃項(xiàng)目的講解，紡所以整體包裝院風(fēng)格都必須要容與產(chǎn)品的形象湯包裝相符及可逢將項(xiàng)目的賣點(diǎn)源及個(gè)性完全表獅現(xiàn)出來。售樓蝴處布置原則為遮有效的引導(dǎo)客溜戶順暢地參觀傷售樓處并吸收服項(xiàng)目的賣點(diǎn)，倒此外，布置以梢凝聚客戶為目教的，盡量令客炸戶聚集在某一恐個(gè)范圍內(nèi)。嶼7.2修售樓處硬件必備硬件:償---秧-躲接待處（設(shè)于民入口處，最好屈能容納最蒜少嘆5泥人）油---給-封接待處后的背淘板（背板高度拴盡可能高，寬謎度要比接待處高寬）畫---宜-宇整體規(guī)劃模型灶最冤少捎1忠個(gè)（看以下貴第仁3否點(diǎn)）睛---聞-慣戶型模型（最諸少魚1掉個(gè)，以主力戶體型或非樣板間船戶型，看以下串第斃3延點(diǎn)）渡---勿-層洽談桌、椅最音少昨4浴套肅---煤-恢展板（看以下拜第濁4絹點(diǎn)）府---鴿-暖樣板間連家俱只---城-漠男場(chǎng)/嘩女洗手間最少鼻各離1欄個(gè)右---迫-爆財(cái)務(wù)凱室災(zāi)1飄間桃---渾-氣會(huì)議室最據(jù)少叮1火間鼻---涌-鐵銷售經(jīng)理、秘渴書、銷售人員帝工作辦室踩1班間名其他可選擇性伴的硬件幅:榆---灌-貨兒童玩樂區(qū)；肚---旋-驚智能化示范區(qū)殼；批----VC嘴D底播放區(qū)口---趕-狗銷控處欄---尾-寒裝修用料展示培區(qū)；采---運(yùn)-相發(fā)展商辦公區(qū)幫；荷---待-曾客戶休息區(qū)，劃可有飲料提供松；庭---烘-法合同洽談區(qū)；餅---嚼-贏觀景區(qū)，配以絲落地玻璃，可基眺望附近景色冶，多設(shè)于二層蝕或售樓處屋頂盯；部---誠(chéng)-奇多功能區(qū)，可阿用作宣傳活動(dòng)瑞的地方六---腫-各菜單式裝修用侍料及送家電的耗展示區(qū)收---雞-顫物業(yè)管理咨詢憤中心敞---火-奮銀行貸款咨詢選中心您---比-蓬公積金貸款咨升詢中心五、活動(dòng)躬1英．活動(dòng)流程及創(chuàng)注意事項(xiàng)裙活動(dòng)流程：來票客登愈記鍵→記活雪動(dòng)減→置完結(jié)事前準(zhǔn)備：斤安排步驟：活壇動(dòng)計(jì)涂劃載→首場(chǎng)地內(nèi)部布置母安涌排博→握?qǐng)鏊x粒擇賞(奴配合活動(dòng)，選厭擇適當(dāng)?shù)膱?chǎng)特地逼)招準(zhǔn)備現(xiàn)漿場(chǎng)漂/夫售樓處成所選場(chǎng)地要有蔬足夠的停車位協(xié)場(chǎng)地指示牌等哈作指引注意事項(xiàng)：登記：么事前落實(shí)最終在到訪的人數(shù)；替預(yù)先安排桌號(hào)噴（定位子）；須邀請(qǐng)函不同顏末色（注明到訪屑最多人數(shù)及其湖桌號(hào)）；網(wǎng)客流集中，所軌以登記處要寬血敞；村客戶簽到分列忠，以免使客戶栗等待時(shí)間過長(zhǎng)帝；哨來訪嘉僑賓們/返客戶簽名本，鳳需簽下單位名傭稱；綠不同嘉賓設(shè)有閱不同禮品；誰銷售人員帶他慰們的客戶；危到訪客戶才能驗(yàn)抽獎(jiǎng)（避免空基號(hào)）；邀進(jìn)場(chǎng)口設(shè)座位籍板，來賓對(duì)號(hào)包入座；中間設(shè)露空桌先不安排蟻人，以免人多阿時(shí)臨時(shí)安排；眼人員混雜，可慚在到訪人身上絕貼標(biāo)識(shí)，辨認(rèn)男為活動(dòng)人群。秧現(xiàn)場(chǎng)包裝、停逐車位、指示牌冊(cè)（能做大盡量翠做大）。黃條幅要掛在顯泉眼的地方，并練注明活動(dòng)具體羅位置；侄禮儀小組本身懸為一個(gè)指示牌請(qǐng)，身前寫明活枯動(dòng)名稱；活動(dòng)：乏大前提：互動(dòng)掀（提高客戶的迎參與性）攀（當(dāng)①句與樓盤有裝關(guān)聽缸②炮派發(fā)禮品，擴(kuò)訓(xùn)大受禮范圍）兔活動(dòng)目的：恩每促進(jìn)成交（舊醬帶新）抱資東料伴/厭訊息發(fā)布（項(xiàng)咐目認(rèn)知永度扮/挪口碑）中獎(jiǎng)率（大）活動(dòng)節(jié)目：棄抽獎(jiǎng)：抽獎(jiǎng)人燥的選擇（發(fā)展椅商或來訪的小警朋友）背表演：魔術(shù)、尸小品（喜劇表杏演）、雜技、凝小孩節(jié)目、即戰(zhàn)興表演（可讓直業(yè)主表演）泛（需做好時(shí)間照控制）橫場(chǎng)地布置需有異樓盤形象布置涌（座位旁、臺(tái)擊上）。肆活動(dòng)方式建議狡：輔吉祥號(hào)：抽出匯一個(gè)數(shù)字，客跑戶手中號(hào)碼尾錫數(shù)為此號(hào)的客雜戶均可得獎(jiǎng)；永答捆阿歐題：開發(fā)商對(duì)是產(chǎn)品講解，并六進(jìn)行問答（必仁須以產(chǎn)品為主緒，與樓盤有關(guān)昆）。攔使參與活動(dòng)的火人盡量多，逐忠個(gè)淘汰；獎(jiǎng)品奸不一次發(fā)放。幼客戶與客戶提昂?jiǎn)?，回答?duì)的歌有禮品，否則形提問者有禮品覺。紫游攔責(zé)受戲：拼圖（樓承盤效果圖）；辨看廣告畫面，誓填寫廣告語；棄客戶自制小禮編物，互相交換任，促進(jìn)鄰里關(guān)夫系。迷列舉活動(dòng)項(xiàng)目導(dǎo)的優(yōu)點(diǎn)，寫的白多的有禮品。帝每桌出一位代槳表，獲勝者代電表的那桌都有腥獎(jiǎng)。2．看房專車圈---傻-盆留意交通安排寶，整個(gè)行程須災(zāi)流暢。喚---啄-禾選擇之路程途款經(jīng)之建筑物不數(shù)能太差。筋---端-阿在看房專車上泳盡量介紹該樓鑒盤之強(qiáng)項(xiàng)。籠---墊-醒緊記是由我們系安排客戶看什地么，而萬萬不傻可由客戶帶領(lǐng)綿我們。宏---藥-燈需有一封閉場(chǎng)薦地作為促銷場(chǎng)你?？?--嫌-里要各帶隊(duì)同事自知道，看樓的濕目的是賣樓而寸不只是看樓及刃介紹。祖---慣-則須編寫看樓行興程及詳盡講解俱，使每一帶隊(duì)芹同事能較容易俱掌握把整個(gè)行爛程分為若干點(diǎn)谷，要做到統(tǒng)一云口徑每一同事秤到了同一地點(diǎn)凳所說的都一樣艦。鋤---搭-離把買了及未買紹的客戶盡量編狀排分開于不同頃小組。秀---常-心一個(gè)同事可最朱多負(fù)耽責(zé)北5窄組未買客戶。待---愛-項(xiàng)須設(shè)計(jì)一些優(yōu)歇惠給看樓客戶兄，以加速客戶深即時(shí)決定購(gòu)買罷。六、廣告1．廣告媒介印刷：勤報(bào)紙（北青、榆晨報(bào)、精豈品睬…縱…倚）譯雜志（廣廈資布訊、生活速樂遞扮…旺…婆）宣傳單張墻直銷郵件（銀經(jīng)行帳單）電視：泄電視短午片膜----1男0叛秒悼、淘1塵5暖秒算、夕2頂0姻秒暫、今3特0園秒掛、放1訪分鐘起、獸3慧分鐘贊助項(xiàng)目軟性節(jié)目地鐵：月臺(tái)燈箱葬大堂墻壁、柱閑、地面車箱內(nèi)隊(duì)通道的墻壁、靜廣告牌樓梯間巴士廣告：車身電臺(tái)廣告：廣播贊助繕稿/評(píng)論含類別：軟性頸—旦以分析角度編響寫，例如整區(qū)幕發(fā)展，交通大驅(qū)市情況等什硬銷域—餅直接介紹樓盤丈的情況、賣點(diǎn)宵、銷售業(yè)績(jī)、轟活動(dòng)等。番推出時(shí)間疏：宮--桌電繕稿須于各階皂段推售前一星千期前備妥，以但便安排發(fā)放給宅各大傳媒。嫁--懶江如軟性繕稿須攪于更早時(shí)推出拉，營(yíng)造氣氛，些至推盤前一星軋期再推出較硬嘩性繕稿。泛繕稿基本內(nèi)容析：a.交通漆b.征牲樓盤規(guī)劃、會(huì)房所噴c.嶄艷所推單位數(shù)目慘，面積末d.脆零售價(jià)，均徹價(jià)扇/方起價(jià)糟e.析唱促銷內(nèi)容豆f.探勢(shì)樓盤強(qiáng)項(xiàng)（例攪如現(xiàn)樓，很多裳單位已入伙）痛g.否幻付款辦法禍h.再棵展銷優(yōu)惠謀i.圖電展銷時(shí)間，地螺點(diǎn)擁以上只為最基稅本內(nèi)容，其編屋寫方法可自由身發(fā)揮，最簡(jiǎn)單芹的就是依上述諒依序編寫。雪怎樣令稿件刊每出率提高幅與各傳媒保持供良好關(guān)系揮軟性繕稿編寫秩技巧應(yīng)從讀者盈角度出發(fā)，注決重讀者所關(guān)心鑰問題型抓緊市場(chǎng)政策借改變，借題發(fā)沃揮例：予于該報(bào)章有刊陰登廣告富有新聞價(jià)值2．廣告策劃目標(biāo)市場(chǎng)姓----充暈針對(duì)產(chǎn)品定位么所鎖定的目標(biāo)存客戶群；如----狠層分析目標(biāo)市場(chǎng)顛是否需要分割毯，項(xiàng)目本身可踩具有多種產(chǎn)品駝或產(chǎn)品有不同潛優(yōu)點(diǎn)去迎合不永同層次消費(fèi)者邁的需要；鍵----情簡(jiǎn)開拓市場(chǎng)需要醉資源，除非供右應(yīng)量很多，不朗能在一個(gè)市場(chǎng)袍消化，否則不姜宜開辟太多市伐場(chǎng)，跨區(qū)域市喂場(chǎng)更是可免則鄭免。夾----屬析集中火力更容址易改變消費(fèi)者掉心態(tài)；爹----燙俯不能忽視目標(biāo)附市場(chǎng)外的人對(duì)愁目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)的既客戶的影響?？几麂N售階段的田廣告目標(biāo)找試銷期主要廣劇告目標(biāo)：定預(yù)告新項(xiàng)目上希市，喚起潛在憂客戶注意；錦說明產(chǎn)品特點(diǎn)哀以支援人員推鷹銷活動(dòng)；兇介紹產(chǎn)品功能怕、效益、用途介、增值性；聚接觸人員推銷相未能接觸之潛骨在客戶；以喚起購(gòu)房者對(duì)允項(xiàng)目之需求，廢進(jìn)而采取購(gòu)買洞行動(dòng)。駝引導(dǎo)期主要廣第告目標(biāo)：柳宣布新項(xiàng)目上祝市；償延續(xù)試銷期廣期告目標(biāo)竊（觸2瓣、失3伸、傍4辱、逢5煎項(xiàng)）；鼓建立項(xiàng)目品牌手知名度。側(cè)強(qiáng)銷期主要廣榮告目標(biāo)：喂延續(xù)引導(dǎo)期主病要廣告目標(biāo)于（材2解、渾3鍋項(xiàng)）；座說明項(xiàng)目比其捷他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案優(yōu)昂越之條件及特懷色；繞引證項(xiàng)目暢銷疊：為市場(chǎng)接受虎；嘉加速有意客戶桌之購(gòu)買行動(dòng)；換指導(dǎo)購(gòu)買者作煙最后之選擇；攏指導(dǎo)購(gòu)買者挑批選產(chǎn)品；繡指導(dǎo)購(gòu)買者投悄資分析；廊鼓舞銷售人員曬士氣。催促銷期主要廣姓告目標(biāo)：神延續(xù)強(qiáng)銷期廣媽告目標(biāo)猾（美3告、專4且、隊(duì)5誕、提6狂、睛7朱項(xiàng)）；甩宣布促銷活動(dòng)舒；材排除銷售障礙賣；徒加速較難出售灰產(chǎn)品之銷售。廣告預(yù)算酬----撞英根據(jù)廣告活動(dòng)禾目標(biāo)，試編廣商告經(jīng)費(fèi)預(yù)算；權(quán)----第灰與原定投資預(yù)資算比較，是否厘需要調(diào)整廣告世計(jì)劃。廣告主題左----妖辭根據(jù)產(chǎn)品定位角時(shí)所作調(diào)查分壺析，掌握目標(biāo)住客戶群最關(guān)心唇幾個(gè)要點(diǎn)（應(yīng)女該亦是項(xiàng)目的饅強(qiáng)項(xiàng)），以此炭作為廣告主題皮。每次的廣告鑄主題只能有一伏個(gè)，其他的是滴副主題；抖----飽友主題不明顯的挪廣告讓讀者很另難理解；司----磚墊廣告主題可以現(xiàn)分類為：遺與購(gòu)買心理有菊關(guān)驅(qū)例如：引起購(gòu)騾房者對(duì)項(xiàng)目品誕牌或商標(biāo)之記蹤憶；令購(gòu)房者聾相信項(xiàng)目比競(jìng)泊爭(zhēng)對(duì)手好，引舞起購(gòu)房者產(chǎn)生番偏愛；駛與購(gòu)買行動(dòng)有廢關(guān)袍(根理性地)紀(jì)例如：說服購(gòu)面房者立即購(gòu)買兇；說服購(gòu)房者暗等待此項(xiàng)目；部教導(dǎo)購(gòu)房者挑拉選房屋的重點(diǎn)似從而引導(dǎo)到項(xiàng)松目?jī)?yōu)點(diǎn)；照與產(chǎn)品內(nèi)容有廳關(guān)困例如：產(chǎn)品規(guī)駐劃特色，產(chǎn)品健周邊環(huán)境；特敬別設(shè)施；鄭與市場(chǎng)營(yíng)銷有暮關(guān)趴例如：促銷活掏動(dòng)；企業(yè)形象有關(guān)請(qǐng)例如：公司的現(xiàn)規(guī)模、可信度奶；公司對(duì)社會(huì)倉(cāng)的貢獻(xiàn)。媒體選擇丹----詳骨基于目標(biāo)客戶決群屬性選擇媒換體，客戶階層苦越高，大眾媒休體的作用（效妨果）越低，教腿育程度低的較造容易受到大量萬廣告的影響；栗----賠驟不同媒體，各認(rèn)有優(yōu)劣，有六戶個(gè)綜合考慮點(diǎn)緊：媒體發(fā)行量；殊媒體是否容易蒼造成長(zhǎng)久記憶刊；胳媒體是否容易欠接觸目標(biāo)客戶噴；差媒體是否容易業(yè)介紹產(chǎn)品；疊媒體是否容易歷發(fā)揮廣告創(chuàng)意朵；尼媒體之廣告成城本高低。結(jié)論：延在相同接觸次陪數(shù)的情況下，臺(tái)集中出稿比分汪散更能夠被迅倒速地學(xué)習(xí)；栽消費(fèi)者不連續(xù)慣接觸廣告會(huì)立籠即產(chǎn)生忘卻；臟消費(fèi)者接觸次頁(yè)數(shù)增加，忘卻遙就減慢；滋廣告目標(biāo)若以捎短期記憶者為典目標(biāo)，采用集脅中型出稿類型隔較佳。3．廣告表現(xiàn)沖動(dòng)資料延續(xù)的興趣直接的沖擊創(chuàng)意筒----澡踩廣告原理霧（船AIDM籌A藏）與廣告設(shè)計(jì)躲要求鍵（泥5藍(lán)I論）的關(guān)系：沖動(dòng)資料延續(xù)的興趣直接的沖擊創(chuàng)意購(gòu)買行動(dòng)記憶欲望興趣購(gòu)買行動(dòng)記憶欲望興趣注意注意堪----帽佩現(xiàn)今廣告泛濫斷，廣告要與別冤不同才能引起局客戶注意，所蹈以表達(dá)手法很椅重要；多----鄉(xiāng)鳳讀者很善忘，系除非廣告預(yù)算煤很充足，系列采性廣告要慎重咱處理；基----盆龜借用形象（名窄人、著名建筑蔬、名牌建材）德可以省下好多乎廣告工夫；戀----志絨重復(fù)就是力量順，但不能到了創(chuàng)讓人煩厭的地糕步。鎖七．營(yíng)銷策劃京常見的失敗因券素漫1康．企業(yè)內(nèi)部協(xié)纖調(diào)失??；渴2譽(yù)．決策緩慢，惑坐失時(shí)機(jī)；賀3亡．領(lǐng)導(dǎo)層味于穴形勢(shì)，一意孤篇行；箭4鵝．營(yíng)銷部門不旺重視，職能過鋤低；稍5雷．營(yíng)銷人員不尊稱職，難以調(diào)頁(yè)整；補(bǔ)6愿．政策接罷不頸定，資源浪費(fèi)悲；令7勁．市場(chǎng)分析錯(cuò)崖誤；妄8朵．缺乏以客戶再為中心的思想上；凱9企．產(chǎn)品設(shè)計(jì)不網(wǎng)符合市場(chǎng)；憲1營(yíng)0壺．營(yíng)銷策略偏失離市場(chǎng)；伯1狂1更．客戶定位錯(cuò)邊誤；籠1煩2謙．誤解客戶之士購(gòu)房動(dòng)機(jī)；運(yùn)1創(chuàng)3林．忽視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)輛手；魯1昆4獵．目標(biāo)定得過帖高；云1墻5鼠．促銷成本過高高，且將之轉(zhuǎn)乘嫁到價(jià)格中；鍛1雅6晨．迷信廣告萬煤能，賦予廣告萄無法達(dá)成的任腦務(wù)；返1擋7朋．廣告預(yù)算分獻(xiàn)配不當(dāng)；符1烈8含．產(chǎn)品包裝不村恰當(dāng)；蛋1潔9恢．廣告未能達(dá)餓到目的；鉗2瓣0兼．銷售人員不東力。嗽八、房地產(chǎn)開游發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作程緒序（投資商）蕩（一）決策階鵝段柔房地產(chǎn)開發(fā)公佩司（或投資商客）尋找開發(fā)基炭地選擇開發(fā)項(xiàng)跡目，進(jìn)行市場(chǎng)棍調(diào)查可行性研菌究，直至決定蕩實(shí)施開發(fā)建設(shè)密的階段，主要?dú)W工作環(huán)節(jié)有以踐下幾個(gè)：何尋找開發(fā)用地?fù)瘢阂话阃ㄟ^協(xié)硬議、投標(biāo)等方弊式取得開發(fā)基擾地；沙規(guī)劃摸底：即船了解城市總體亡規(guī)劃對(duì)擬開發(fā)喜區(qū)域的要求，譜以便研究開發(fā)漏建設(shè)的可能性去。住規(guī)劃摸底時(shí)一稀般需要了解以蜂下幾個(gè)方面的葉情況：膏用地性質(zhì)（土云地的規(guī)劃用途尤）；森規(guī)劃紅線要求勸；仆建筑密度與建刊筑面積（容積嘗率）的要求及澡限高；篩道路及綠化要勒求；罰市政、公建配憲套及要求；材其他特殊條件軋及要求。喬市場(chǎng)調(diào)查：對(duì)祖擬開發(fā)項(xiàng)目的嘴市場(chǎng)前景進(jìn)行仿預(yù)測(cè)，作出評(píng)仗估；經(jīng)濟(jì)分析投資決策課（二）項(xiàng)目審蓄批階段煤主要工作內(nèi)容菊包括以下幾項(xiàng)轉(zhuǎn)：垮1長(zhǎng)．成立項(xiàng)目公糕司、申請(qǐng)立項(xiàng)換投資商與土地陷方簽定用地轉(zhuǎn)辦讓合同或合作平建設(shè)協(xié)議；餓持協(xié)議書、土植地方上級(jí)單位梢的批復(fù)、投資棟方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等郊到亂北京市建委開趕發(fā)辦沃申請(qǐng)成立房地鴿產(chǎn)項(xiàng)目公司。甚（根據(jù)北京市杠的規(guī)定，只有聯(lián)經(jīng)市建委批準(zhǔn)玩，具有在北京租從事房地產(chǎn)開要發(fā)資格的企業(yè)卸才能在北京從帝事房地產(chǎn)開發(fā)錫項(xiàng)目的建設(shè)）直到市計(jì)委投資讓申請(qǐng)立項(xiàng)執(zhí)。向2步．辦理建設(shè)用桑地規(guī)劃許可證帖和建設(shè)工程規(guī)炊劃許可證（由潤(rùn)規(guī)劃局審批）懶3糠．辦理建設(shè)用比地批準(zhǔn)證書（嫩房屋土地管理帽局）索4艘．辦理房屋拆容遷許可證（房否屋土地管理局已）環(huán)5階．辦理建設(shè)工騙程開工證（城蝦鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)裁）敬6所．土地證書（奪北京市、區(qū)縣躍人民政府）歐7養(yǎng)．商品房銷售俗證書（房屋土玻地管理局）漂（三）工程管赴理，即項(xiàng)止建悄設(shè)施工階段鹿一般包括工程誠(chéng)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)清快理、材料準(zhǔn)備蹄、施工隊(duì)伍招吸投標(biāo)、合理管供理、施工管理棉、工程監(jiān)理竣共工驗(yàn)收等，市絲政公建配套，報(bào)應(yīng)按規(guī)劃要求吳，與房屋施工蠶同步進(jìn)行。娛北京市房地產(chǎn)醬開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)訴流程選址研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書選址研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評(píng)估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽運(yùn)用“運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函規(guī)劃局發(fā)征地意見函市政府下文批地市政府下文批地到土地管理部門及土地使用部門征求意見到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)規(guī)劃局辦理建設(shè)用地?fù)?jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證畫樁位給釘樁條件，測(cè)繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件地政部門審查安置方案、安置房地政部門審查安置方案、安置房按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)發(fā)拆遷許可證發(fā)拆遷許可證動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單到園木局申請(qǐng)伐樹許可證了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案煤氣、道路、上下水改路由到園木局申請(qǐng)伐樹許可證了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案煤氣、道路、上下水改路由到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。規(guī)劃局審方案提出意見到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書修改后送首規(guī)委審圖場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)修改后送首規(guī)委審圖場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)出市政會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）出施工圖并報(bào)審開節(jié)能證明領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖并報(bào)審開節(jié)能證明領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證到計(jì)委申請(qǐng)，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽）運(yùn)用“到計(jì)委申請(qǐng)，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽）運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料到稅務(wù)局取稅單持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并取得許可證許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷許可證持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并取得許可證許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷許可證運(yùn)用運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售建委、物價(jià)局下文批價(jià)建委、物價(jià)局下文批價(jià)到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí)到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納四源費(fèi)繳納到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)辦審查標(biāo)底招標(biāo)辦審查標(biāo)底運(yùn)用運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意開標(biāo)會(huì)招標(biāo)辦蓋章同意開標(biāo)會(huì)市開發(fā)辦秘書處登記同意施工施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督(備案)市開發(fā)辦秘書處登記同意施工施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督(備案)同意施工市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)市審查局審核資金來源，任務(wù)來源及一切手續(xù)同意施工建委工程處同意開工，辦理開工許可證建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)委托施工配電室土建工程驗(yàn)收設(shè)備安裝及驗(yàn)收送電通知區(qū)園林局綠化辦交綠化費(fèi)小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)委托施工配電室土建工程驗(yàn)收設(shè)備安裝及驗(yàn)收送電通知區(qū)園林局綠化辦交綠化費(fèi)綠化施工按道路方案進(jìn)行施工市政辦事處養(yǎng)路隊(duì)驗(yàn)收到自來水業(yè)務(wù)科報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收到市政監(jiān)理所下水報(bào)裝規(guī)劃設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收到熱力公司報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收到煤氣公司報(bào)裝到規(guī)劃科定線路方案設(shè)計(jì)看現(xiàn)場(chǎng)施工業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)通氣(自建鍋爐房)環(huán)保局同意鍋爐房規(guī)劃位置委托設(shè)計(jì)到勞動(dòng)局報(bào)裝環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備竣工驗(yàn)收全部工程竣工全部工程竣工驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章（質(zhì)檢檢站備案）驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章（質(zhì)檢檢站備案）確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收憑驗(yàn)收通知書入庫(kù)房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收憑驗(yàn)收通知書入庫(kù)房屋出庫(kù)分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證出庫(kù)分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段困九、策劃部制嚷度汽策劃誓部就/頃市場(chǎng)研究部職姐責(zé)寶負(fù)責(zé)公司對(duì)外流的宣傳工作；紋通過詳盡的市距場(chǎng)調(diào)查及研究碑，為公司及業(yè)溉務(wù)部門提供可彎靠趙/蓮專業(yè)的市場(chǎng)訊尖息資料；勿提奧前忙2良天完成要提交啟給發(fā)展商的報(bào)采告扔/嚇建議趴書壩/襖方案等；戚提前一天完成驗(yàn)演示內(nèi)容；殊各組員必需遵濱守組孩長(zhǎng)則/哈主管所委派的億工作；披必須出席公祖司繼/荒部絹門瘦/腿組別訂立的各票種會(huì)議；滾準(zhǔn)時(shí)完成公蜂司鷹/刮部貪門泊/樸組別分配的工昏作；碑確保報(bào)告內(nèi)容鮮沒有出現(xiàn)人為炸數(shù)據(jù)錯(cuò)誤、錯(cuò)房字、前后矛盾叮等錯(cuò)處；火必需做會(huì)議記存錄；醫(yī)對(duì)外文件格式瓜需統(tǒng)一，按公效司規(guī)定執(zhí)行；艘各組完長(zhǎng)匆/存主管需確保組做別的正常日常膨運(yùn)作；個(gè)相關(guān)的資料搜角集，整理及歸旗檔保管；恰提供準(zhǔn)確的市積場(chǎng)訊息給發(fā)展詳商；殿外出時(shí)隨身攜憶帶名片、計(jì)算閣器、皆***專記事簿及筆；奏組長(zhǎng)有責(zé)任協(xié)辜助及培訓(xùn)其組血員；必組長(zhǎng)必須出席循所有其組別負(fù)掠責(zé)的案子的會(huì)掩議；天保持策劃部公鹿共地方的清潔券；橋用完電腦后，啟需將畫面返惰回耗window夠s醒主頁(yè)；沉用電腦時(shí)不能柏中途離開超戴過句1革0挑分鐘，否則需慨將文件存檔及災(zāi)將畫面返尋回善window輛s壩主頁(yè)；蓬所有非交通費(fèi)腰的報(bào)銷必需于蘆發(fā)稀生河2勸月內(nèi)給總監(jiān)簽飽字確認(rèn)，逾期竊不獲報(bào)銷。窮策劃專案組（盈代理項(xiàng)目或策悔劃顧問項(xiàng)目）譜與銷售部保持架緊密聯(lián)系及溝梳通，隨時(shí)分析木銷售部反饋意煤見；揀每日收集項(xiàng)目株秘書傳真的報(bào)擠表及存檔，需襖對(duì)報(bào)表作出分躺析；智每周更新銷控影表；枝每半年一次計(jì)遭劃未蠶來箭6雨個(gè)月的營(yíng)銷推墓廣的詳細(xì)安排御、主題及預(yù)算羅，然后按屆時(shí)雀市場(chǎng)實(shí)際情況桃作出調(diào)整方案瞧。每半年一次柜的推廣計(jì)劃需幸交策劃總監(jiān)及積銷售總監(jiān)各一禁份，內(nèi)部通過檢后才可給發(fā)展趨商；閑最少每?jī)芍艿谋O(jiān)星期天下合午豪3-沿5寬時(shí)必需到售樓籮處親自觀察客春戶及銷售情況增；補(bǔ)每次新訴求點(diǎn)桃的報(bào)廣刊登之栗日，必需到售薄樓處逗留最照少恒3除個(gè)小時(shí)觀察來鐘電情況及客戶盾發(fā)問之問題；巡必需監(jiān)督所有洽展會(huì)、巡展、破戶外推廣等活融動(dòng)之前的實(shí)地陶包裝制作，確差保制作后的東耗西是符合我們值要求的及對(duì)過橫程中發(fā)生的問圈題立即解決；民必需出席所有翁展會(huì)、巡展、底戶外推廣等活糕動(dòng)，最少一半扯時(shí)間留在活動(dòng)愧現(xiàn)場(chǎng)；嶼與發(fā)展商訂立尤例會(huì)時(shí)間及出辭席前必需做好準(zhǔn)準(zhǔn)備工作；儉制作項(xiàng)目的銷渣售需知、價(jià)格僅表，會(huì)議議弓程菠/斑紀(jì)要，工作時(shí)固間表等；搖撰寫項(xiàng)目軟性祥文章，提供每隆次報(bào)廣設(shè)計(jì)的肚訴求點(diǎn)及內(nèi)容緩給廣告公卸司偽/切平面設(shè)計(jì)部；焦每月對(duì)項(xiàng)目片掘區(qū)市場(chǎng)作詳細(xì)財(cái)調(diào)查，調(diào)查報(bào)境告需給發(fā)展商念，策劃部秘書償，銷售部經(jīng)理潮；姐每月提供項(xiàng)目寨的營(yíng)銷推廣總負(fù)結(jié)及下月推廣菜調(diào)整方案及目姿標(biāo)（總結(jié)內(nèi)容哨看策劃部培訓(xùn)私手增冊(cè)熔‘春營(yíng)銷推廣總結(jié)結(jié)提禾綱還’妹），每月約舞第仙3差周與策劃總監(jiān)世及銷售總監(jiān)開緒會(huì)，方案通過躺后才可給發(fā)展郊商；匪統(tǒng)籌及執(zhí)行各易類型活動(dòng)、推從廣宣傳方案；憲協(xié)助銷售部完玩成業(yè)務(wù)員培訓(xùn)柄計(jì)劃；惹專案組所有人薄員必需及時(shí)詳吼盡了解項(xiàng)目一飼切資料及進(jìn)展宵；知專案組組員必憲需遵守組長(zhǎng)分磚配的工作；納迅速地將有關(guān)贈(zèng)項(xiàng)目的最新資利料告知銷售經(jīng)餡理；續(xù)所有資料必需吩得到發(fā)展商確族認(rèn)簽名，方可必對(duì)外公布及使泡用；酬所有銷售硬件臺(tái)的內(nèi)容不能有崇錯(cuò)誤，例如錯(cuò)纏字、錯(cuò)誤的查餡詢電話號(hào)碼、擁位置圖錯(cuò)誤等圈。惜注：需遵守策旦劃部培訓(xùn)手冊(cè)抗的其他條款虎策劃部懲罰制魚度表蹄為了保證策劃棵的質(zhì)量，現(xiàn)提糾出工作質(zhì)量達(dá)繁標(biāo)的基本平臺(tái)少要素，未能達(dá)佛標(biāo)者都需負(fù)起既一定的責(zé)任及運(yùn)需受到公司的稱懲罰，討論內(nèi)諷容分以下幾方圓面：久內(nèi)容眨懲罰仇扣分匪報(bào)告的內(nèi)容（夾每份不同報(bào)告下分開計(jì)算）把---旦-輛錯(cuò)字；輛錯(cuò)過1燒0怒個(gè)字（含）屬歌合理，屬錯(cuò)貪1拋0衫個(gè)字以上，每趟多一個(gè)字寄錯(cuò)滋2武0阻個(gè)字以上，每按多一個(gè)字柳1如0炎元騙/眠個(gè)性5螺0賓元展/的個(gè)柜1市分起---土-由錯(cuò)誤地出現(xiàn)其怨他市區(qū)或樓盤勤的名字；猴有關(guān)參與人員瓦收入傭金鋪各鑒10%塌1貼0濫分縱蹈麻若因此公司收巖不到費(fèi)用批另扣工懂資蓬10%完1癥0桶分袋---偽-沉數(shù)據(jù)錯(cuò)誤（人淺為因素）；移5長(zhǎng)0柿元狂/冊(cè)個(gè)鞏5被分局---躍-給數(shù)據(jù)未更正或造落后；帽5獅0紹元蛾/裕個(gè)盛5貌分領(lǐng)---愧-陡建議方案過分凱含糊；狐重寫帽3鳴分頑---爽-法方案千篇一律如，沒有針對(duì)該刃項(xiàng)目而建議；禮重寫寒5最分朵---寄-貓欠頁(yè)碼、日期懲、州***棕名稱、報(bào)告名逝稱或格式不統(tǒng)測(cè)一（不屬以往握所發(fā)的通告內(nèi)搏容）；辜10儀0女元個(gè)/療處幟全部渡錯(cuò)污×4算1野分供---錯(cuò)-秩欠目錄；勵(lì)100處/錦次輕2梯分扎---土-盆前言不對(duì)后語晃、前后矛盾、顫欠缺其連貫性境、缺乏因果關(guān)償系。齒3出處內(nèi)重寫姻，另4番處以扁上餅10尖0蒼元雕/宴處及重寫魄5棚分賴欠會(huì)議議程（拋例會(huì)）及會(huì)議該紀(jì)要（每次）嘴1劫0輸元單/紅次涉2卷分及與發(fā)展商開會(huì)腎沒有充足準(zhǔn)備拜，對(duì)該樓盤的誘日常反饋情況趴不了解。冰4窩次以上捧取消做盤尸4俊分插“傍每最周輝”舍總結(jié)（按發(fā)展軍商要求）及每墳月總結(jié)（每鉗月戒5刑號(hào)前交）（按正總結(jié)提綱）侮5分0博元榮/情次悲5公分禁廣告及宣傳硬插件的資料錯(cuò)誤緞，例如欠發(fā)展終商質(zhì)/呀***稍名字，電話錯(cuò)論誤，地址錯(cuò)誤藝，位置圖錯(cuò)誤致或不清晰，錯(cuò)宿字幸/但缺字，錯(cuò)誤的烏戶型、面積、葬尺寸（未經(jīng)公疾司同意）、價(jià)階格技每戴項(xiàng)兵10及0局元貫2卸分妨如因此導(dǎo)致公假司需要重新印乎制或賠償給發(fā)猜展鋸商橋→交立即開除搬遲交指定的文鋸件蒸/尸報(bào)還告礙/嘩建議書給發(fā)展腫商賞/急公司退10懶0宇元后/般次槍3城分滔發(fā)展商投訴深---纏-授遲到問題；嶼1穗0短元輩/鑰次愚1雨分舅---阻-侵人手配合問云題挑/能重視問題；戴醋覆例如經(jīng)常不出榮席其會(huì)議或活詞動(dòng)；炊2機(jī)0撓元隔/灑次父2固分工---藝-驕策劃質(zhì)量、包筒括推廣主泥題羨/襖訴求點(diǎn)、推廣當(dāng)渠道、營(yíng)銷策貍劃、價(jià)格策略蕩、推售單位策尿略等；尖有關(guān)部門經(jīng)理慈及總經(jīng)理共同符評(píng)定是否屬實(shí)復(fù)，最高懲罰將耽被辭退封5州分際---想-執(zhí)工作熱誠(chéng)及態(tài)曾度問題。年榨肢例如經(jīng)常不主甚動(dòng)聯(lián)絡(luò)發(fā)展商甩而遭發(fā)展商投掏訴腰降職或辭騙退嫩(革由有關(guān)部門經(jīng)股理及總經(jīng)理共忠同決妖定雙)濫2灑0呈分導(dǎo)外泄公司資料仔立即開除角---幸-怎傭金制度；羊---兩-捆將數(shù)據(jù)庫(kù)資菜料亂/晨報(bào)衰告坐/相建議書等給非怕***繭服務(wù)的客戶；筆---袍-告做非寇***每知道的報(bào)摘告伐/檢建議洋書博/嚷投標(biāo)書；巾---碗-娃泄露公司合同機(jī)條款。惱私自決定非發(fā)流展商書面同意滾的事項(xiàng)高立即開除貝---羞-治價(jià)衡格侍/巨折扣；庭---煙-膀付款辦法；填---婚-批修改合傲同冤/丹附加合同條款固；渡---間-粒廣告（溉軟晚/扣硬性）；鉗---丙-粘推售單位；鄭---福-灶銷售需知內(nèi)容憤；肉---暈-賭對(duì)外統(tǒng)一口徑翁；家---觸-暢工豐地筑/紀(jì)售樓處包裝方漫案。飼非公司同意于粘已安排的時(shí)間伴內(nèi)離開崗位，桿不知所蹤；纖按曠工算蜓5籍分噴隨身必備物件榴，如欠缺迅---舅-之名片；虜1蛙0奧元留1異分短---鎖-辟記錄本；吵1藝0慣元盈1腹分蜂---哀-薦筆；湖1播0千元箏1堪分馬---勉-沖計(jì)算器。雷1壟0印元見1缺分