土地估價(jià)收益還原法,市場比較法作業(yè)作業(yè)題

收益還原法AND市場比較法（向下拖動(dòng)市場比較法）1、某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價(jià)為每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)還原率為10%。試選用所給資料估計(jì)該賓館的價(jià)格。解：（1）計(jì)算該賓館年總收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25萬元（2）計(jì)算該賓館年總費(fèi)用=14萬元/月×12月=168萬元（3）計(jì)算該賓館年凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=383.25萬元-168萬元=215.25萬元（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5萬元（5）計(jì)算同檔次賓館年總收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2萬元（6）計(jì)算同檔次賓館年總費(fèi)用=394.2×30%=118.26萬元（7）計(jì)算同檔次賓館年凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=394.2×70%=275.94萬元（8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=275.94/10%=2759.4萬元（9）該賓館與當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館比較分析：床價(jià)50>45元，但空房率也高，30%>20%，特別是營運(yùn)費(fèi)用過高，竟占總收入的43.84%，導(dǎo)致凈收益下降，應(yīng)改善管理，降低營運(yùn)支出。（10）經(jīng)過綜合考慮后，估計(jì)該賓館的價(jià)格以2450萬元比較合理。答：略2、某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時(shí)重置價(jià)格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計(jì)該建筑物的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物現(xiàn)時(shí)總價(jià)=建筑物現(xiàn)時(shí)單價(jià)=310000/500=620元/m2答：略3、某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計(jì)。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計(jì)該商場于1998年5月31日帶租金出售時(shí)的正常價(jià)格。解：（1）計(jì)算各層可出租的面積2000×60%=1200m2（2）計(jì)算租期內(nèi)年凈收益180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36萬元（3）計(jì)算第一層在租期滿后的年凈收益200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4萬元（4）計(jì)算第一層的正常價(jià)格（5）計(jì)算第二層的年凈收益120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24萬元（6）計(jì)算第二層的正常價(jià)格（7）計(jì)算第一層與第二層的正?？們r(jià)格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05萬元答：略4、已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為2000元/m2。試求該宗房地產(chǎn)在無限年限、報(bào)酬率為12%及50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%下的價(jià)格。解：（1）無限年期且報(bào)酬率為12%時(shí)的價(jià)格V∞為：（2）50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%時(shí)的價(jià)格V50為注：運(yùn)用收益法公式進(jìn)行不同年期、不同報(bào)酬率情形下價(jià)格換算、大小比較是歷屆估價(jià)師必考知識(shí)點(diǎn)，請必須掌握。5、某房地產(chǎn)，未來第一年的有效毛收入為25萬元，預(yù)計(jì)此后各年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長漲2.5%；未來第一年的運(yùn)營費(fèi)用為7萬元，預(yù)計(jì)此后各年的運(yùn)營費(fèi)用會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增長2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。若年期無限，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少？解：已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%則6、預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)每年能提供的凈收益為15萬元，并且5年后該房地產(chǎn)的價(jià)值為200萬元，在報(bào)酬率15%的條件下，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的買入收益價(jià)格是多少？解：已知a=15，t=5，Pt=200，r=15%。則7、甲寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，則建成。兩項(xiàng)物業(yè)的等額年租金均為150萬元，報(bào)酬率為15%。求：（1）兩宗物業(yè)的現(xiàn)值；（2）某投資者欲租賃這兩項(xiàng)物業(yè)15年使用權(quán)，問他在簽約時(shí)一次性投資各為多少？解：已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%（1）（2）當(dāng)n=15時(shí)，8、某房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，近期同類地價(jià)為260萬元，建筑物重置價(jià)格300萬元，已知建筑物報(bào)酬率12%，土地報(bào)酬率10%。根據(jù)上述資料，試判定該建筑物的折舊額。解：已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300則進(jìn)而可知折舊額：Et=C-VB=300-200=100（萬元）9、今有一平房，基地面積150m2，建筑面積100m2，土地使用權(quán)年限60年，從1990年5月20日起計(jì)。該建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元，押金1萬元，押金運(yùn)用收益率8%。報(bào)酬率10%。租金損失準(zhǔn)備金按1個(gè)月租金收入計(jì)提。稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，四稅合計(jì)為年租金的收入的17.5%。管理費(fèi)按年租金收入的5%y計(jì)提，維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)均按建筑物原值的2%計(jì)提。試根據(jù)上述資料，評估該出租房屋解：（1）求潛在的毛收入2000×12+10000×8%=24800（元）（2）求有效毛收入24800-2000=22800（元）（3）求運(yùn)營費(fèi)用稅費(fèi)：22000×17.5%=3850（元）管理費(fèi)：22000×5%=1100（元）維修及保險(xiǎn)費(fèi)：100×500×2%×2=2000（元）（4）求年凈收益aa=22800-3850-1100-2000=15850（元）（5）求收益價(jià)格V10、某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年lO月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。（2001年）解：（1）計(jì)算公式：或者或者（2）計(jì)算過程：或者或者（3）計(jì)算結(jié)果：V=3767.85（萬元）11、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。（2002年）解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（萬元）②收益年限=40-6-=34（年）③辦公樓現(xiàn)值為：（2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格①乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（萬元）②乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11（年）③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：（3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92（萬元）12、某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營費(fèi)用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營費(fèi)用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。解：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：（2）各層建筑面積=4000×6/24=1000（m2/層）（3）計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格年凈收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（萬元）V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（萬元）（4）計(jì)算2～3層商場收益價(jià)格年凈收益=1000×2×70%×600=84（萬元）V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（萬元）（5）計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格年凈收益=1000×70%×50×12-80000=34（萬元）V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（萬元）（6）計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格年凈收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（萬元）V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（萬元）（7）計(jì)算11～24層住宅價(jià)格V11-24=1000×14×4000=5600（萬元）（8）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬元）13、估價(jià)對象為一出租寫字樓，土地總面積7000m2，建筑總面積56000m2，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1999年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2004年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為使用面積150元/m2，解：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式：（2）計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（萬元）（3）計(jì)算年總費(fèi)用①年家具設(shè)備的折舊費(fèi)=8000×（1-4%）/12=640（萬元）②年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200（萬元）③年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3（萬元）④營業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15（萬元）年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（萬元）（4）計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.15=2726.75（萬元）（5）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格14、某賓館共有400個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和100個(gè)套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\(yùn)營費(fèi)用率為35%，餐飲運(yùn)營費(fèi)用率為55%?？刁w娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價(jià)格和凈收益資料如下表所示：可比房地產(chǎn)價(jià)格(萬元)凈收益(萬元／年)A252003000B294003500C238002800D166002000試依據(jù)上述資料估計(jì)該賓館的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。解：（1）按收益法無限年公式求取該賓館的價(jià)格，其公式為：V=A/R（2）計(jì)算客房與餐飲年總收益：①客房年總收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13(萬元)②餐飲年總收益=3148.13×30%=944.44(萬元)（3）計(jì)算客房與餐飲年總費(fèi)用：①客房年總費(fèi)用=3148.13×35%=1101.85(萬元)②餐飲年總費(fèi)用=944.44×55%=519.44(萬元)（4）計(jì)算年凈收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28(萬元)（5）由所給資料計(jì)算報(bào)酬率：可比房地產(chǎn)的報(bào)酬率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均數(shù)作為估價(jià)對象的報(bào)酬率：(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)／4=11.9%（6）從公式求得該賓館價(jià)格為：V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73(萬元)15、6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設(shè)9000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%。解：據(jù)題意本題的估價(jià)對象是未來16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值。這里采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：年凈收益=120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36（萬元）求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：年凈收益一120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36萬元求取未來16年后28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值：V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（萬元）16、某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m2，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為20%。該解：該商場2005年10月16日（1）商場一層價(jià)格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益=300×200×(1-20%)×12=57.60萬元租賃期限外年凈收益=300×180×(1-20%)×12=51.84萬元（2）商場二層價(jià)格的測算年凈收益=300×160×(1-20%)×12=46.08（萬元）（3）該商場的正常價(jià)格=商場一層的價(jià)格+商場二層的價(jià)格=511.68+445.89=957.57萬元17、某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同擋次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收入益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。（2004解：（1）計(jì)算未來3年的凈收益①未來第一年的凈利益：（360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬元）②未來第二年的凈收益：（400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬元）③未來第三年的凈收益：（330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬元）（2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈收益=0.3951×（53.50+55.15+40.86）=0.3951×149.51=59.07（萬元）（3）計(jì)算收益價(jià)格或市場比較法作業(yè)1、現(xiàn)擬采用市場法評估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取了甲、乙、丙三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：項(xiàng)目可比實(shí)例甲可比實(shí)例乙可比實(shí)例丙建筑面積1000m1200m9687.6平方英尺成交價(jià)格240萬元人民幣300美元/m2243萬元人民幣成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%又知，可比實(shí)例乙、丙的付款方式均一次付清，可比實(shí)例甲為分期付款：首期96萬元；第一年末72萬，月利率1%；第二年末72萬，月利率1.05%。2002年8月初人民幣與美元的市場匯價(jià)為1:.8.5，2003年8月初的市場匯價(jià)為1:.8.3。該類房地產(chǎn)人民幣價(jià)格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上漲1.0%，2003年逐月上漲1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該房地產(chǎn)2003年8月初的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）。解：（1）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：甲一次付清總價(jià)甲單價(jià)=2162.65（元/m2）乙單價(jià)=300×8.5=2550（元/m2）丙單價(jià)=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2）（2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格甲比準(zhǔn)價(jià)格乙比準(zhǔn)價(jià)格丙（3）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價(jià)結(jié)果估價(jià)對象價(jià)格（單價(jià)）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2）2、為評估某房地產(chǎn)的價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/m2）380041003950成交日期200220032003交易情況-2%+1.5%0%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%0-1%權(quán)益狀況0+2%-1%實(shí)物狀況-1%0+2%上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對象好，負(fù)數(shù)表示比估價(jià)劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類房地產(chǎn)市場價(jià)格每月平均比上月上漲1.5%。以解：（1）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，則2003年3月1日到2003比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C（2）求算估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2）3、為評估寫字樓2001年10月1日的正常市場價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/m2）600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日（2）交易情況分析判斷項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。（3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。（4）房地產(chǎn)狀況項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對象狀況的幅度。（2001年考試題）解：（1）交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/103可比實(shí)例B=100/99可比實(shí)例C=100/102（2）交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C（3）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)①因素權(quán)重值的計(jì)算因素1的權(quán)重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的權(quán)重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的權(quán)重=1/（1+1.67+4）=0.15②房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C（4）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C（5）估價(jià)對象的價(jià)格4、為評估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料見下表：項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E成交價(jià)格（元/m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2%21%00-3%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況0-3%+3%+1%0權(quán)益狀況-2%0+2%-1%-1%交易實(shí)物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均）。解：（1）選取可比實(shí)例。實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)間隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例，而選取A、C、E作為可比實(shí)例。（2）計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（3）交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/102可比實(shí)例C=100/100可比實(shí)例E=100/97（4）交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A=（1+1%）4可比實(shí)例C=（1+1%）4可比實(shí)例E=（1+1%）3（5）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：可比實(shí)例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98可比實(shí)例C=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101可比實(shí)例E=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100（6）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A=5100×（100/102）×（1+1%）4×（100/98）=5309.20（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格C=5200×（100/100）×（1+1%）4×（100/101）=5357.57（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格E=5000×（100/97）×（1+1%）3×（100/100）=5310.83（元/m2）（7）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：估價(jià)對象價(jià)格（單價(jià)）=（5309.20+5357.57+5310.83）/3=5325.87（元/m2）5、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500m2（1）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為比較實(shí)例。（2）可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/m2）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情況正常比正常價(jià)格低3%比正常價(jià)格高5%（3）該類土地2004年1月至9月的價(jià)格變動(dòng)情況如下表所示：月份123456789價(jià)格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比指數(shù)，均以上個(gè)月為100。（4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示：房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.401009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897試運(yùn)用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價(jià)格。解：（1）公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（2）交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/100可比實(shí)例C=100/97可比實(shí)例E=100/105（3）交易日期調(diào)整系數(shù)為：可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072（4）房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：可比實(shí)例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25可比實(shí)例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55可比實(shí)例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8（5）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格C=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2）（6）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：估價(jià)對象價(jià)格（單價(jià)）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2）估價(jià)對象價(jià)格（總價(jià)）=1388.22×1500=208.33（萬元）6、估價(jià)對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓（1）收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：實(shí)例交易價(jià)格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2004年3月30日比估價(jià)對象劣3%B2050正常2003年12月30日比估價(jià)對象劣8%C2380比正常價(jià)格高3%2004年5月30日比估價(jià)對象優(yōu)5%從2003年11月～2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。（2）當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。該城市土地分為8個(gè)級別，城市邊緣土地為第8級，而估價(jià)對象處于第3級土地上。各級土地之間的價(jià)格差異如下表所示。級別12345678地價(jià)是次級的倍數(shù)1.41.41.41.41.41.41.41地價(jià)是最差級的倍數(shù)10.547.535.383.842.741.961.41（3）建筑物的重置價(jià)格為1100元/m2。（4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日解：（1）成本法公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)+建筑物重置（或重建）價(jià)-建筑物折舊（2）求取土地的重置價(jià)①用市場法求取A修正后的單價(jià)=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2）B修正后的單價(jià)=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2）C修正后的單價(jià)=2380×

（100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2）再用簡單算術(shù)平均法求得土地價(jià)格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2）②用征用農(nóng)地費(fèi)用加土地開發(fā)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價(jià)調(diào)節(jié)辦法求取土地價(jià)格為：[（100000/666.67）+150+120]×

5.38=2259.60（元/m2）③再用簡單算術(shù)平均法求得上述兩法的平均土地價(jià)格為（2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2）土地總價(jià)=2281.88×1000=228.19（萬元）（3）求建筑物的重置價(jià)格為：1100×4500=495（萬元）（4）求建筑物的折舊總額為495×20/60=165（萬元）（5）計(jì)算估價(jià)額該房地產(chǎn)價(jià)格（總價(jià)）=228.19+495=558.19（萬元）該房地產(chǎn)價(jià)格（單價(jià)）=558.19/4500=1240.42（元/m2）7、為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/m2）600061405890成交日期200220022002（2）交易情況分析判斷項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況3%-2%2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值可比實(shí)例的成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度（3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+3%+5%0因素2-2%-1%+3%因素3-5%+2%-4%房地產(chǎn)狀況中的三全因素對價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的