從商業(yè)邏輯分析土地出讓金對片區(qū)開發(fā)項目的反哺

2/2作者：一氣貫長空從商業(yè)邏輯分析土地出讓金對片區(qū)開發(fā)項目的反哺片區(qū)開發(fā)項目近幾年來在我國得到了迅猛的發(fā)展，相信隨著持續(xù)三年之久的疫情的結(jié)束，這種投資量巨大的項目，作為拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，將會得到更多的關(guān)注和培育。筆者作為長期深耕于斯的從業(yè)人員，或是參與其中，或是接受咨詢，深感當(dāng)前的片區(qū)開發(fā)項目，大量都是將該區(qū)域的土地出讓金作為了未來投資收益的主要來源。而從全國范圍內(nèi)看，為數(shù)不少的片區(qū)開發(fā)項目實際上是處于半路夭折或者停滯不前的窘境，究其原因，也恰恰在于過分依賴土地出讓金的作用。故此，本文將針對土地出讓金在片區(qū)開發(fā)中的反哺功效進行做以闡述。前提說明：1.為了使分析思路更加清晰，本文將不再考慮土地出讓金反哺到片區(qū)開發(fā)項目中，是否會存在增加地方政府隱性債務(wù)的問題，我們姑且認定土地出讓金可以通過合法合規(guī)的渠道作為項目的收益來源。2.從投資回報角度看，若地方政府作為投資主體，并不能簡單的從商業(yè)邏輯進行思考。也就是說，其追求的回報并非僅僅來自于直接的經(jīng)濟效益。即便是短期抑或長期無法從項目自身實現(xiàn)資金平衡，但是，這種投資對區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展、生態(tài)環(huán)境的改善、人民群眾生活水平的提高等某些方面具有長期利益，則這種投資行為仍然應(yīng)被視為合理的或者必須的。因此，本文也不再闡述這種非市場化思維下的投資問題。3.本文所稱的片區(qū)開發(fā)項目，并不是指所有各種類型的片區(qū)開發(fā)項目，專指以土地出讓金作為主要收益來源的片區(qū)開發(fā)項目。一、回歸投資本源從純粹的市場化角度分析，投資在一定期限內(nèi)獲得合理的回報，是一項最基本和最核心的經(jīng)濟邏輯，也是投資行為產(chǎn)生的根源和動因，本所所涉的片區(qū)開發(fā)項目，亦是如此。當(dāng)然，本地國有企業(yè)若作為投資主體，其遵循的投資理念仍然不能說是純粹的市場化理念，在某種程度上，其投資行為與政府的投資行為具有很強的趨同性，但是，作為市場化主體，無論從企業(yè)未來的良性發(fā)展角度，還是從促進項目融資角度，也必須從理論上實現(xiàn)投資回報良性運行的這種經(jīng)濟規(guī)律。對于以土地出讓金收入作為主要收益來源的片區(qū)開發(fā)項目來說，土地出讓金是否能夠在預(yù)想的期間內(nèi)、按照預(yù)想的價格得以實現(xiàn)，顯然是這個項目是否能夠成功的關(guān)鍵所在，同時，也順理成章的應(yīng)成為評判這個項目是否應(yīng)該實施的核心標(biāo)準(zhǔn)。但是，令人嘆息的是，在近兩年的實踐中，很多主體或是被未來可能出現(xiàn)的巨額收益或業(yè)績（例如施工企業(yè)眼中的工程收益，或是政府眼中的開發(fā)局面）迷失了雙眼，或是抱著“先把項目拿到手，走一步看一步”的心態(tài)，并沒有給予這個最基本的經(jīng)濟邏輯足夠的重視。當(dāng)項目招投標(biāo)完成后，或者是當(dāng)啟動了項目融資工作后，方認真對待這個投資回報問題。而最終的結(jié)果，往往是讓美好的藍圖仍然僅能停留在想象中，項目就此擱置。因此，在歷經(jīng)了多次教訓(xùn)之后，我們在面向未來時，應(yīng)秉承著理性和客觀的原則，回歸到投資本源來評判和謀劃片區(qū)開發(fā)項目。從另一個層面看，在“資本金+項目融資”的基本投融資邏輯下，回歸投資本源，也更是為了避免在項目貸款的審批風(fēng)險。二、當(dāng)前市場中的土地出讓金分析眾所周知，隨著近些年來房地產(chǎn)形勢的重大變化，土地流拍的現(xiàn)象在全國各地（也包括一些二三線城市）層出不窮，土地出讓市場早已失去了往日“供應(yīng)即可成交”的風(fēng)采。因此，當(dāng)一個片區(qū)開發(fā)項目以土地出讓金作為未來主要的收益來源時，我們絕不能再按照傳統(tǒng)的眼光來進行理想化分析和謀劃。對于哪些區(qū)域的土地出讓金容易實現(xiàn)（即哪些區(qū)域的土地能夠成功出讓），是一個很復(fù)雜的問題，不能一概而論?？傮w來說，當(dāng)然是越是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、離城區(qū)越近的土地越好出讓，例如一線城市和經(jīng)濟發(fā)達的省會城市、計劃單列市等。但是，實踐中對于某些經(jīng)濟欠發(fā)達的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，或者類似于旅游目的地區(qū)域，也同樣可能完成一定數(shù)量的土地出讓，從而使片區(qū)開發(fā)的投資邏輯得以實現(xiàn)。因此，每個地區(qū)應(yīng)深入分析本地的實際情況進行判斷。對此我們建議各地都應(yīng)引入專家論證機制，避免政府的主觀非專業(yè)判斷，尤其是應(yīng)避免領(lǐng)導(dǎo)意志至上的現(xiàn)象發(fā)生。三、堅決避免押寶式思維定勢我們并不能否認，并非所有的片區(qū)開發(fā)項目都是在盲目中進行，有些項目中實施主體確實也對土地市場給予了重點關(guān)注。但是，實踐中很多實施主體的關(guān)注方向放在了“有沒有開發(fā)商來買地”的角度，而并沒有從本質(zhì)上分析“土地開發(fā)風(fēng)險大不大”。例如，有些項目由本地國有企業(yè)作為實施主體，往往會要求施工企業(yè)捆綁房地產(chǎn)企業(yè)（或者施工企業(yè)自身承諾拿地），這樣似乎就保證了項目前期保證了資金和工程，后期又保證了土地能夠出讓。也就是說，實施主體把片區(qū)開發(fā)成功的“寶”，壓在了施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)身上。一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)當(dāng)初的承諾（包括房地產(chǎn)企業(yè)無法拿地、拿地后無法貸款、貸款后銷售不力等各種情形），則連鎖反應(yīng)必然將使項目面臨著巨大的風(fēng)險。從當(dāng)前的市場實際看，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)政策背景下，土地款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的籌集都是異常艱難的，并且，隨著我國“房住不炒”理念的深入人心，消費者購買房屋的理念已經(jīng)今非昔比。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險并不是危言聳聽的。同時，即便是本地國有企業(yè)認為施工企業(yè)應(yīng)承擔(dān)第一責(zé)任，而這些施工企業(yè)往往是大型央企，具有很強的實力，那么又當(dāng)如何？無論是通過訴訟方式還是其他何種方式，也僅僅是亡羊補牢，項目自身將存在很大的失敗風(fēng)險。何況在復(fù)雜的項目交易和當(dāng)前我國的特殊體制下，最終很可能是各方談判后分擔(dān)失敗帶來的苦果，這顯然是得不償失。因此，在評判項目時，應(yīng)嚴格的從項目本身角度來分析，到底這塊土地適不適合被開發(fā)，導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)和人口等規(guī)模是否能夠滿足，而不能寄托于某些大型企業(yè)的憑空承諾。有些地方出現(xiàn)過這樣的預(yù)想：如果沒有房地產(chǎn)企業(yè)拿地，那么本地國有企業(yè)就兜底拿地，似乎這樣可以確保土地出讓金的實現(xiàn)，從而使片區(qū)開發(fā)的前期資金能夠滿足。應(yīng)該說，除非是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)具有很強實力的國有企業(yè)來操作一個適合的項目，否則，這種思維和做法明顯是一種自我麻痹下的幼稚想法，根本無法成為現(xiàn)實。這和前述屬于同樣的邏輯，我們不再贅述