國際花園營銷策劃報(bào)告

TheScienceofLivingGemdaleCorporation金地國際花園營銷策劃報(bào)告科學(xué)筑家現(xiàn)在是1頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢入市時(shí)機(jī)預(yù)測和策略產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析

報(bào)告大綱現(xiàn)在是2頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波概況歷史角色——通商口岸浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一寧波綜合競爭力在全國200個(gè)城市中排名第六位。寧波自古就是中外聞名的商埠寧波是“海上絲綢之路”的起點(diǎn)之一，中國三大對(duì)外貿(mào)易港口之一宋代，寧波又與廣州、泉州并列為對(duì)外貿(mào)易三大港口重鎮(zhèn)鴉片戰(zhàn)爭后，寧波被辟為“五大通商口岸”之一當(dāng)代角色——長三角南翼重要城市現(xiàn)在是3頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波概況寧波位于中國東部海岸線中部，毗鄰上海、杭州，全市總面積9365平方公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為長江三角洲南翼的經(jīng)濟(jì)中心?！鞘袇^(qū)位現(xiàn)在是4頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波特殊的地理位置，形成在長三角經(jīng)濟(jì)圈中重要的經(jīng)濟(jì)地位。而杭州灣大橋的建設(shè)，改變寧波“交通末端”的地理位置，縮短了寧波與上海等長三角其他城市的距離，上海日漸飽和的經(jīng)濟(jì)承載力，以及日益增加的投資成本，必定會(huì)將很大一部分的能量傳導(dǎo)到寧波。隨著杭州灣大橋和城際軌道的開工興建，長三角“2小時(shí)交通圈”逐漸成形。城市間半徑的日漸縮小，寧波郊區(qū)住宅將迎來新一輪的發(fā)展高潮。杭州灣大橋的建造，帶來又一輪寧波潮發(fā)展契機(jī)現(xiàn)在是5頁\一共有271頁\編輯于星期五—產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢臨港大工業(yè)與民營小企業(yè)的有機(jī)結(jié)合傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ)傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)：

紡織服裝業(yè)（服裝業(yè)、家紡業(yè)、裝飾用與工業(yè)用紡織業(yè)）

日用家電業(yè)（吸油煙機(jī)、空調(diào)器、洗衣機(jī)和熱水器等家電制造業(yè)）

輸變電設(shè)備制造業(yè)（高壓輸變電設(shè)備和智能化開關(guān)設(shè)備等的制造業(yè)）

機(jī)械工業(yè)（模具業(yè)和塑料機(jī)械業(yè)）臨港型大工業(yè)：

石化工業(yè)（石油化工、基本化工原料、精細(xì)化工）

鋼鐵工業(yè)（不銹鋼和有色金屬的冶煉和深加工）

電力工業(yè)（電力裝機(jī)容量515萬千瓦）

造紙工業(yè)（造紙和紙制品業(yè)）寧波概況現(xiàn)在是6頁\一共有271頁\編輯于星期五—經(jīng)濟(jì)地位浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一。寧波綜合競爭力在全國200個(gè)城市中排名第六位。其中：企業(yè)管理競爭力排名第一制度競爭力排名第二結(jié)構(gòu)競爭力綜合排名第四政府管理競爭力排名第七寧波概況現(xiàn)在是7頁\一共有271頁\編輯于星期五持續(xù)走強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)讓寧波成為長三角一個(gè)耀眼的明星寧波GDP穩(wěn)定、健康發(fā)展，平均增長幅度保持在10%-13%之間，經(jīng)濟(jì)增長的自主性和抗波動(dòng)性強(qiáng)；05年，寧波城市生產(chǎn)總值達(dá)到2446.4億元，僅次于上海、蘇州、杭州、無錫，位居長三角城市群的第五位；強(qiáng)勁、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長為房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展提供了有利的經(jīng)濟(jì)支撐；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)現(xiàn)在是8頁\一共有271頁\編輯于星期五強(qiáng)勁出口拉動(dòng)GDP增長，寧波是典型的外貿(mào)拉動(dòng)型城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)現(xiàn)在是9頁\一共有271頁\編輯于星期五形成第二產(chǎn)業(yè)尤以出口加工為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)促使二、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)現(xiàn)在是10頁\一共有271頁\編輯于星期五地方政府非常有錢內(nèi)需持續(xù)保持旺盛經(jīng)濟(jì)指標(biāo)現(xiàn)在是11頁\一共有271頁\編輯于星期五可支配收入保持在每年10%的增長速度，寧波整體經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展態(tài)勢必將促進(jìn)寧波市民可支配收入的進(jìn)一步增加，有利于居民購房消費(fèi)力的持續(xù)提升。寧波經(jīng)濟(jì)人均可支配收入穩(wěn)步增長現(xiàn)在是12頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波規(guī)劃城市內(nèi)部建設(shè)落后，城市框架未拉開城市內(nèi)部改造弱，建設(shè)和形象比較落后；城市未形成新城跳躍發(fā)展；沿城市界面向外順延發(fā)展；未來多中心的打造，三江口/東部新城/鄞州中心區(qū)；—城市現(xiàn)狀現(xiàn)在是13頁\一共有271頁\編輯于星期五把寧波建成一個(gè)以寧波中心城為核心、以區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為依托，由郊區(qū)及周邊城市群組成的，具有很強(qiáng)的綜合功能和合理的城市形態(tài)，輻射面廣、影響力大，在長江三角洲乃至全國和東北亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用的現(xiàn)代化都市區(qū)域。寧波市域被分為南、北兩部分，南部為生態(tài)發(fā)展區(qū)，北部則全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線與沿海國道主干線構(gòu)成T軸。未來的都市區(qū)包括寧波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分區(qū)域，呈雙核組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，而未來的中心城區(qū)則要形成“一心”（城市中心）、“兩帶”（沿海產(chǎn)業(yè)帶和三江六岸生活帶）、“三片”（三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片）、“多點(diǎn)”（各具特色的十幾個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)）的空間形態(tài)格局?！鞘卸ㄎ患翱傮w規(guī)劃寧波規(guī)劃現(xiàn)在是14頁\一共有271頁\編輯于星期五國際航運(yùn)中心寧波經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開發(fā)區(qū)人口規(guī)模：40萬石化工業(yè)及加工區(qū)人口規(guī)模：20萬三江片老城區(qū)人口規(guī)模：160萬奉化旅游服裝產(chǎn)業(yè)基地人口規(guī)模：30萬鄞州中心區(qū)人口規(guī)模：25萬東部新城新行政、商貿(mào)中心人口規(guī)模：15萬北部中心，接駁杭州灣大橋人口規(guī)模：50萬東錢湖片區(qū)旅游、高尚居住寧波科技園區(qū)現(xiàn)在是15頁\一共有271頁\編輯于星期五城市發(fā)展方向鄞州新城東部新城新三江口城市化仍然是寧波未來10年發(fā)展的主要方向；城市化的形式是采用人口外遷的新城建設(shè)為主；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)影響外來人口導(dǎo)入結(jié)構(gòu)，利于寧波向區(qū)域型中心城市發(fā)展；現(xiàn)在是16頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波是一個(gè)成長型的區(qū)域性輻射城市，人口相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)力深厚且對(duì)外依存度較大，以技術(shù)含量低、勞動(dòng)密集型的加工業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)提升空間較大；民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但小而散是現(xiàn)階段的主要特點(diǎn)；城市內(nèi)部建設(shè)落后，框架尚未拉開。小結(jié)寧波是一個(gè)開放且封閉的城市，既堅(jiān)持已有的觀念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撐著整個(gè)城市的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，尤其是房產(chǎn)品市場；外資企業(yè)與民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具備大量的高端消費(fèi)品購買人群；城市化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)工人城市化及中心城區(qū)人口導(dǎo)出，將帶動(dòng)城市輻射區(qū)的房產(chǎn)品消費(fèi)；現(xiàn)在是17頁\一共有271頁\編輯于星期五——鄞州前身為鄞縣，中國著名百強(qiáng)縣?！?002年4月，鄞州撤縣改區(qū)?！?003年9月，區(qū)政府由江東搬遷至鄞州中心區(qū)——2003年，中心區(qū)成片居住區(qū)開始出現(xiàn)，新城建設(shè)大規(guī)模開展鄞州中心區(qū)認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州與鄞州中心區(qū)現(xiàn)在是18頁\一共有271頁\編輯于星期五認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州與鄞州中心區(qū)城市定位：鄞州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心區(qū)域規(guī)劃：33平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里。規(guī)劃人口：新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到2010年，計(jì)劃容納25萬人口。發(fā)展方向：根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到2010年鄞州新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市?，F(xiàn)在是19頁\一共有271頁\編輯于星期五三江口片區(qū)東部新城：鄞州中心區(qū)：寧波重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域“一城兩心”規(guī)劃重要組成部分對(duì)既有城市中心功能的補(bǔ)充和完善15.85平方公里，規(guī)劃人口15萬寧波未來重要居住新區(qū)鄞州未來的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心規(guī)劃總面積33平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)12平方公里，計(jì)劃容納25萬人認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州中心區(qū)與東部新城現(xiàn)在是20頁\一共有271頁\編輯于星期五從遠(yuǎn)景發(fā)展勢頭看，東部新城作為新的城市中心，遠(yuǎn)景看好。東部新城——城市未來商務(wù)、市政中心，主要承載的功能有商務(wù)金融、行政管理、會(huì)議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能鄞州中心區(qū)——鄞州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，比東部新城，承載更多的居住功能。從短期發(fā)展上看，近三年東部新城對(duì)鄞州中心區(qū)難以產(chǎn)生威脅。東部新城雖然遠(yuǎn)景看好，但目前城市發(fā)展條件下，位于城市近郊、城市自然外延區(qū)域，由于已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)展相對(duì)成熟，在短期內(nèi)，將比東部新城更具發(fā)展?jié)摿?。而鄞州區(qū)前身是著名的百強(qiáng)縣，本地經(jīng)濟(jì)對(duì)城市發(fā)展的支撐性極強(qiáng)，已有比較好的發(fā)展基礎(chǔ)，相對(duì)于目前尚處于規(guī)劃、啟動(dòng)階段的東部新城來說，短期內(nèi)更有競爭優(yōu)勢。認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州中心區(qū)與東部新城現(xiàn)在是21頁\一共有271頁\編輯于星期五姜山鎮(zhèn)寧姜公路寧南北路天童北路錢湖北路鄞縣大道四明路杭甬高速公路外國語學(xué)院第二人民醫(yī)院寧波理工萬里學(xué)院麥德龍本案市區(qū)方向高教園區(qū)商業(yè)區(qū)CLD政務(wù)區(qū)鄞州公園中央商務(wù)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)核心區(qū)位、過渡位置杭甬高速交通限制區(qū)域向北發(fā)展天童北路成為未來發(fā)展縱向主軸中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃、公園區(qū)規(guī)劃，強(qiáng)經(jīng)濟(jì)引擎支撐下一階段城市向南發(fā)展CLD區(qū)域向南延伸，本案所在地成為區(qū)域向南延伸的過渡關(guān)鍵、核心位置。中心區(qū)發(fā)展方向認(rèn)識(shí)鄞州—鄞州中心區(qū)內(nèi)部發(fā)展現(xiàn)在是22頁\一共有271頁\編輯于星期五小結(jié)集行政、商務(wù)、商業(yè)、教育、生活為一體的新城中心；滿足的是寧波城市發(fā)展總體定位中“南居北工”的居住功能；在空間發(fā)展上，起到連接市中心，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的作用；現(xiàn)在是23頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢入市時(shí)機(jī)預(yù)測和策略

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是24頁\一共有271頁\編輯于星期五房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例保持在20%左右；前階段房地產(chǎn)投資增長基本保持在40%左右,2005年宏觀調(diào)控下,只增長了10.2%，投資過快勢頭得到有效控制；房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重經(jīng)歷一段時(shí)期的增長以后，呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)發(fā)展周期性顯現(xiàn)；寧波房地產(chǎn)市場歷史分析寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)在是25頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波房產(chǎn)市場歷史分析04年以來全市房地產(chǎn)竣工面積增幅逐年放緩；04年以來施工面積增幅逐漸放緩；新開工面積開始出現(xiàn)下降情況；從三組數(shù)據(jù)的歷史發(fā)展趨勢看，市場短期供應(yīng)進(jìn)一步增大，遠(yuǎn)期供應(yīng)減少。寧波市六區(qū)商品房供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)在是26頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波房產(chǎn)市場歷史分析上表為05年市六區(qū)的住宅供求各項(xiàng)指標(biāo)，來源于是房地產(chǎn)交易中心；04年以來住宅市場價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上升，增幅逐漸放緩；04年以來住宅潛在供應(yīng)逐年增大，但是05的成交面積幾乎減半；供求結(jié)合分析表明，05年市場的供大于求非常明顯。寧波市六區(qū)商品住宅供求情況數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)在是27頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波市商品住宅價(jià)格繼續(xù)保持上揚(yáng)趨勢，但價(jià)格上漲幅度卻在減少，價(jià)格逐步趨向平穩(wěn)。這與宏觀調(diào)控措施有關(guān)。按照整體趨勢推斷，2006年寧波的房價(jià)會(huì)繼續(xù)保持上漲勢態(tài)，但幅度會(huì)繼續(xù)減少。二手住宅整體漲幅趨于平緩，價(jià)格從明顯低于一手房價(jià)格到逐漸向一手房價(jià)格靠攏，表明寧波房地產(chǎn)市場整體趨于成熟。寧波房產(chǎn)市場歷史分析寧波市商品住宅價(jià)格走勢數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)在是28頁\一共有271頁\編輯于星期五上表為05年市六區(qū)的月度銷售套數(shù)，來源于是房地產(chǎn)交易中心；宏觀調(diào)控使寧波房地產(chǎn)市場在一段時(shí)間內(nèi)成交情況大幅度下降；自住型需求得到激發(fā)，市場迅速回暖，成交量上升；2005年寧波房地產(chǎn)市場回顧05年寧波市六區(qū)商品住宅約交易套數(shù)數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)在是29頁\一共有271頁\編輯于星期五2005年房產(chǎn)價(jià)格走勢從上表我們可以知道，宏觀調(diào)控以后，寧波樓市價(jià)格走勢變化趨勢未發(fā)生明顯變化，總體仍保持上漲。寧波市四區(qū)商品住房價(jià)格月度走勢數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)在是30頁\一共有271頁\編輯于星期五2005年寧波房地產(chǎn)市場回顧市六區(qū)商品房銷售金額的區(qū)屬情況上看，鄞州中心區(qū)基本占30%左右，而銷售面積大約在六區(qū)的一半，03年鄞州成交面積約為100萬平方米，04年約為80萬，05年約為65萬平方米。05年寧波市四區(qū)商品住宅月度成交分布數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)在是31頁\一共有271頁\編輯于星期五2005年寧波房地產(chǎn)市場回顧3月4月5月6月7月8月調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》國務(wù)院辦公廳提出八條措施，加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人提出兩個(gè)堅(jiān)持《中國人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機(jī)制改革的公告》

寧波商品房成交量及成交價(jià)格開始波動(dòng)。10月份以后寧波商品房成交量略有回升，但成交價(jià)格仍然持平。2005年

政策頒布及影響示意圖12月現(xiàn)在是32頁\一共有271頁\編輯于星期五05年商品房總體價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢，年增幅為9％；調(diào)控初期，成交量大幅下降，對(duì)政策敏感性凸顯，一定時(shí)期后，市場迅速回暖；調(diào)控期觀望心態(tài)加重，持幣待購的改善型需求增多；調(diào)控后自住型需求成為市場主流，以買進(jìn)賣出的短期投機(jī)性住房需求基本退出市場，房市需求逐步呈現(xiàn)自用型為主、長線投資為輔的局面；調(diào)控后，消費(fèi)者購房預(yù)期出現(xiàn)偏差，受周邊新推低價(jià)樓盤的影響，各種理由尋求退房或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；05年寧波房地產(chǎn)市場小結(jié)國務(wù)院在2005年首次動(dòng)用稅收政策來調(diào)控全國房地產(chǎn)市場，以配合此前的貨幣、土地政策，房地產(chǎn)投資增速過猛勢頭得到一定遏制，過熱的購房需求有所降溫，房地產(chǎn)供求關(guān)系得到改善，為穩(wěn)定價(jià)格創(chuàng)造了條件，房地產(chǎn)市場正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展?，F(xiàn)在是33頁\一共有271頁\編輯于星期五06年前四月房地產(chǎn)市場回顧1-2月恰逢春節(jié)，銷量有所下降，3-4月份季節(jié)性回暖，表現(xiàn)正常，并且略高于去年同期；整體市場成交價(jià)格略有下浮，主要是遠(yuǎn)郊部分項(xiàng)目的相繼開盤，拉低了整個(gè)價(jià)格水平；鄞州中心區(qū)占整個(gè)市區(qū)的成交比例保持相對(duì)穩(wěn)定；數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)交易中心現(xiàn)在是34頁\一共有271頁\編輯于星期五06年房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)樓盤名稱區(qū)位總建（萬㎡）物業(yè)類型綠城·桂花城鎮(zhèn)海22（10）多層、小高層?xùn)|方瑞市二期江東8（4）小高層浪琴海江東10.5小高層、高層柳逸花苑海曙3.5高層陽光清晨江北12（5）排屋、多層鄰里花園江北3多層、小高層頤和名苑江北16聯(lián)排、多層、小高層、高層日湖花園江北15（7）別墅、高層日湖琴云江北7.8別墅、小高層、高層新星都市江北14聯(lián)排、多層、小高層古城新境江北11排屋、多層、小高層天合家園一期江北12小高層賓果70科技園區(qū)5高層香洲曉筑科技園區(qū)4排屋、小高層、高層95國際廣場科技園區(qū)16高層綠城·綠園科技園區(qū)13高層江南一品科技園區(qū)44（10）排屋、別墅、高層現(xiàn)在是35頁\一共有271頁\編輯于星期五西城·十二庭院鄞州18（9）排屋、多層、小高層、高層都市森林鄞州26（10）排屋、多層、小高層、高層陽光麗園鄞州18多層、小高層香榭麗洲鄞州17排屋、多層、小高層格蘭春天鄞州15排屋、高層中?！|湖觀邸一期鄞州33.5（10）排屋合計(jì)344.3（230.8）預(yù)計(jì)2006年預(yù)開樓盤中住宅總建筑面積達(dá)340萬平方米以上,考慮分期、分批、延期推量等不可預(yù)計(jì)因素，2006年新增供量在230萬平方米左右，加上歷史市場存量約160萬平方米左右（2005年的135萬，2004年的25萬）和2005年推盤中的分期分批量的約80萬平方米，2006年的實(shí)際市場供應(yīng)量大約為470萬平方米左右，對(duì)于一個(gè)城區(qū)年需求在200萬平方米左右的市場來說明顯供過于求?，F(xiàn)在是36頁\一共有271頁\編輯于星期五06年當(dāng)前寧波房地產(chǎn)市場房交會(huì)聚集大量人氣，市場進(jìn)一步回暖大量項(xiàng)目在此期間開盤面市，形成一個(gè)市場供應(yīng)高峰，相應(yīng)的也帶來了成交情況的好轉(zhuǎn)。

小戶型、高性價(jià)比、自住型成為市場特點(diǎn)從君悅花園到都市森林，我們都可以發(fā)現(xiàn)，較高性價(jià)比項(xiàng)目受到市場熱捧，取得良好銷售業(yè)績。宏觀調(diào)控步步逼近從前段時(shí)間的銀行加息0.27%到近期國六條的出臺(tái)，中央政府將進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，市場將面臨新的宏觀調(diào)控周期?，F(xiàn)在是37頁\一共有271頁\編輯于星期五貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，心理影響較大，標(biāo)志新一輪調(diào)控開始從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58％提高到5.85％。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。提高還貸成本，造成一定壓力對(duì)房價(jià)起到一定抑制作用調(diào)整幅度不大，心理預(yù)期警示影響

大于實(shí)際影響06年當(dāng)前政策因素現(xiàn)在是38頁\一共有271頁\編輯于星期五國六條（5月17日）預(yù)示著有區(qū)別對(duì)待的，調(diào)控政策即將出來(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度?，F(xiàn)在是39頁\一共有271頁\編輯于星期五《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)做了大力度的調(diào)整，對(duì)具體執(zhí)行需要做密切跟蹤一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用三調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

四、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件五、有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%規(guī)定。六、保證中低價(jià)位、中小套型商品住房土地供應(yīng)。七、加大對(duì)閑置土地的處置力度?，F(xiàn)在是40頁\一共有271頁\編輯于星期五本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是打擊投資和壓縮高檔需求，重點(diǎn)是在去年的基礎(chǔ)上的精確執(zhí)行，同時(shí)本輪宏觀調(diào)控的心理影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于首次調(diào)控，因此對(duì)市場的總體影響較上次要小。本次房地產(chǎn)調(diào)控具有分區(qū)域、分檔次、分置業(yè)次數(shù)等區(qū)別對(duì)待的特點(diǎn)，因此寧波作為長三角的單列市，受調(diào)控的力度將小于北京和深圳等點(diǎn)名城市。政策從中央到地方，存在存在一個(gè)執(zhí)行的過程，而中央最終關(guān)心的是階段性的房價(jià)和成交數(shù)據(jù)是否合理，而不是執(zhí)行的具體細(xì)節(jié)，因此地方政府的心態(tài)分析非常重要。一個(gè)區(qū)域市場走勢將最終取決于本地的供求關(guān)系，寧波短期新增供應(yīng)大增，原來投資房源放量，同時(shí)需求反彈較大，供大于求局面將延續(xù)存在。寧波政府結(jié)合市場供求，對(duì)于不違反中央的根本指示（市場過火），是有市場支持的，因此地方的執(zhí)行力度不必要很大。對(duì)于當(dāng)前的自住需求市場，寧波需求是否放量，關(guān)鍵是看價(jià)格走勢，而房地產(chǎn)市場價(jià)格是最難降的，而且本次調(diào)控導(dǎo)致價(jià)格下降的預(yù)期都很小，所以我們認(rèn)為06年年初以來寧波市場的自住回暖還將延續(xù)。

因?yàn)椋?6年房地產(chǎn)市場后市展望現(xiàn)在是41頁\一共有271頁\編輯于星期五從市場供求看，寧波房價(jià)已步入上升通道，但面臨著短期供應(yīng)大增，同時(shí)需求反彈也比較明顯，因此假設(shè)沒有在沒有受到宏觀調(diào)控影響的情況下，參考?xì)v年商品住宅歷史價(jià)格走勢、預(yù)計(jì)06年市場銷售量將可能回到甚至超過04年的水平，達(dá)到400－600萬平方米左右，而房價(jià)增幅將控制在5％以內(nèi)。寧波房地產(chǎn)市場后市展望考慮到寧波地區(qū)所受到的宏觀調(diào)控的實(shí)際影響（比如首付提高、轉(zhuǎn)手營業(yè)稅期限延長、房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)受到規(guī)范），結(jié)合寧波當(dāng)前的實(shí)際情況（自住消費(fèi)為主，首付比例較一般城市較高、套型面積原本較一般城市小等特點(diǎn)），我們認(rèn)為在寧波房地產(chǎn)走勢會(huì)受到全國調(diào)控的影響，但當(dāng)前影響相對(duì)較?。ǖ邫n房等細(xì)分市場影響會(huì)相對(duì)比較大一些，結(jié)合本項(xiàng)目的情況要在做針對(duì)性的分析）。所以：現(xiàn)在是42頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢入市時(shí)機(jī)預(yù)測和策略

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是43頁\一共有271頁\編輯于星期五城市與各版塊間的關(guān)系鄞州中心區(qū)東部新城東錢湖市中心城市城市老中心城市新中心城市節(jié)點(diǎn)城市新節(jié)點(diǎn)高檔社區(qū)科技園區(qū)姚江本案現(xiàn)在是44頁\一共有271頁\編輯于星期五東錢湖板塊市中心板塊鄞州中心區(qū)板塊姚江板塊科技園區(qū)板塊東部新城板塊寧波房地產(chǎn)板塊分布現(xiàn)在是45頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波房地產(chǎn)板塊優(yōu)劣分析板塊優(yōu)勢劣勢代表樓盤價(jià)格水平市中心居住成熟度高土地資源稀缺土地資源有限容積率高,居住品質(zhì)降低外灘花園君悅花園7500-9000鄞州中心區(qū)總體規(guī)劃不錯(cuò)道路配套完善居住人氣不夠生活配套缺乏萬達(dá)廣場春江花城6000-7500姚江長期規(guī)劃看好,大盤集中,自然生態(tài)資源豐富公共交通\生活配套不完善,聚攏人氣需要時(shí)間青林灣天水家園6000-7000東部新城規(guī)劃前景最為看好規(guī)劃已有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)區(qū)域成熟尚需時(shí)間具體進(jìn)度無法把握新天地BOBO城6000-7000科技園區(qū)緊鄰東部新城區(qū)域規(guī)劃前景看好居住生活配套不夠完善,整體品質(zhì)偏低賓果70國際廣場5500-6500東錢湖自然人文環(huán)境優(yōu)越與市中心有適當(dāng)?shù)木嚯x板塊處于概念階段成熟尚需時(shí)間錢隆山莊東湖官邸7000現(xiàn)在是46頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波房地產(chǎn)板塊對(duì)比板塊公共交通道路通達(dá)能力市政配套生活配套自然人文環(huán)境開發(fā)進(jìn)度發(fā)展?jié)摿?yōu)勢產(chǎn)品市中心優(yōu)差優(yōu)優(yōu)差成熟完善期差高層豪宅姚江良良差差優(yōu)建設(shè)中期優(yōu)高層江景豪宅別墅豪宅東錢湖良優(yōu)差差優(yōu)建設(shè)前期優(yōu)別墅豪宅東部新城良優(yōu)差差良建設(shè)中期優(yōu)中高層豪宅鄞州中心區(qū)良優(yōu)良差良基本成熟期良普通精品住宅科技園區(qū)優(yōu)優(yōu)良良良基本成熟期良普通精品住宅現(xiàn)在是47頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波房地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn)寧波住宅的主流物業(yè)類型為高層和小高層，主力面積集中在100－140平方米之間。寧波消費(fèi)者比較偏向在自己工作地點(diǎn)相近的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行置業(yè)活動(dòng)，主要目的是解決居住問題和改善居住條件，同時(shí)帶有部分的投資成分。消費(fèi)者進(jìn)行跨空間選擇時(shí)，沒有明顯的區(qū)域偏好，各板塊大盤之間競爭明顯。寧波樓市現(xiàn)階段的消費(fèi)觀念比較樸素：地段、配套、價(jià)格是購房者首要考慮的要素。現(xiàn)在是48頁\一共有271頁\編輯于星期五2、4——城市生活機(jī)能板塊4——CLD核心板塊8、9——教育、行政功能板塊3、6——中心區(qū)邊緣生活板塊7——政務(wù)區(qū)板塊首輪開發(fā)區(qū)域第二輪開發(fā)區(qū)域目前開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域形成下一輪開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)幗穼幠媳甭诽焱甭峰X湖北路鄞縣大道四明路嵩江路大洋江春江花城南苑國際萬達(dá)廣場都市森林外國語學(xué)院第二人民醫(yī)院寧波理工萬里學(xué)院金灣華庭格蘭云天華泰1東湖馨園麥德龍本案市區(qū)方向華泰3華泰2東湖花園麒麟大廈小城花園華泰4新都美地半島名?。?）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）四明春曉鄞州中心區(qū)板塊現(xiàn)在是49頁\一共有271頁\編輯于星期五鄞州中心區(qū)住宅供給模型四明春曉50005500600065007000價(jià)格綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價(jià)格高品質(zhì)低價(jià)格低品質(zhì)低價(jià)格低中高東湖馨園萬達(dá)城市廣場綜合品質(zhì)低中高高品質(zhì)高價(jià)格春江花城都市森林格蘭春天盛世華城本案綜合比較項(xiàng)目的相關(guān)因素，萬達(dá)、都市森林與本案將成為區(qū)域高端項(xiàng)目的代名詞，具有相對(duì)的競爭優(yōu)勢。現(xiàn)在是50頁\一共有271頁\編輯于星期五樓盤名稱總建面積在售面積已售面積銷售率市場存量潛在供應(yīng)東湖馨園137.295.2572.02%2.040格蘭春天152.291.0344.98%1.2612.71萬達(dá)廣場12.710.934.5441.54%6.390春江花城3521.959.643.74%12.3613都市森林269.084.2546.8%4.8216.92劍橋四期15000015寧興地塊27000026東方地塊15000014華茂地塊14000014盛世華城3914.8710.2468.86%4.6324.13西城十二庭院18000018陽光麗園18000018香榭麗洲17000017東湖觀邸33.5000033.5榮安地塊15000015四明春曉87.186.3688.58%0.820紫郡354.892.3748.47%2.5330本項(xiàng)目16000016合計(jì)372.278.4843.6455.61%34.85283.26鄞州中心區(qū)供給分析區(qū)域市場目前潛在供應(yīng)283.26萬平方米，按年100萬方左右的區(qū)域去化量，完全消化也要2年多左右時(shí)間，即使考慮到市場的需求增長情況，供需對(duì)比仍十分明顯?，F(xiàn)在是51頁\一共有271頁\編輯于星期五鄞州中心區(qū)市場小結(jié)區(qū)域供過于求市場格局已經(jīng)形成，未來市場以總體走平為主；區(qū)域內(nèi)萬達(dá)廣場、春江花城、都市森林等標(biāo)志項(xiàng)目價(jià)格以及區(qū)域內(nèi)二手房價(jià)格底線支撐，伴隨相關(guān)項(xiàng)目售價(jià)的調(diào)整，區(qū)域市場的價(jià)格人為走高；區(qū)域內(nèi)幾大發(fā)展商上演春秋戰(zhàn)國格局，無論從項(xiàng)目品質(zhì)到營銷水平都會(huì)得到質(zhì)的提升；區(qū)域市場逐漸成熟，致使價(jià)格優(yōu)勢喪失并迎來自住時(shí)代，同時(shí)面臨著跨區(qū)域板塊（如科技園區(qū)板塊、姚江板塊等）的價(jià)格打壓；相近的城市功能定位及規(guī)劃配套建設(shè)，使得建設(shè)中東部新城成為本區(qū)域最直接的競爭對(duì)手，后繼各房產(chǎn)項(xiàng)目的推出將對(duì)本案形成一定競爭壓力；現(xiàn)在是52頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目競爭態(tài)勢項(xiàng)目名稱占地面積（㎡）建筑面積（萬㎡）目前實(shí)現(xiàn)價(jià)（元∕㎡）整體均價(jià)（元∕㎡）目前銷售情況金地國際花園6734816///春江花城13000035一期7150二期6200三期6407一期7000二期6200三期680050.88%君悅花園60000207775780077.28%萬達(dá)國際21090052(其中公寓部分12.7)6911690041.13%都市森林1750026.567107720042.57%參考項(xiàng)目規(guī)模、價(jià)格、品質(zhì)等多方面因素，確定下表的四個(gè)樓盤為本項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)主要競爭項(xiàng)目?，F(xiàn)在是53頁\一共有271頁\編輯于星期五金地國際花園都市森林春江花城君悅花園萬達(dá)廣場戶型面積數(shù)量數(shù)量銷售率數(shù)量銷售率數(shù)量銷售率數(shù)量銷售率80㎡以下633.33%27799%80-90㎡90-100㎡90862.5%24839.93%100-110㎡30929.45%110-120㎡287437.84%3662.11%120-130㎡16256.79%8721.84%24829.84%130-140㎡3731145.45%10438.46%15771.97%21720.28%140-150㎡15046%15773.89%150-160㎡3228.13%1706.47%21729.95%160-170㎡25010235.29%41238.83%6262.9%170-180㎡11456.14%13577.78%180-190㎡1247454.05%3889.47%190-200㎡1957.89%200㎡以上812.5%2058.33%4242.86%40競爭項(xiàng)目戶型配比及銷售情況現(xiàn)在是54頁\一共有271頁\編輯于星期五（1）戶型配比

都市森林一期基本以小三房為主（二期以大房型為主），春江花城則是以140-170㎡的四房為主力戶型，萬達(dá)廣場戶型分布也比較分散，主要解決居家二房、舒適三房、改善四房等需要。（2）銷售情況具有較高性價(jià)比的君悅花園及都市森林等銷售情況較快。大小戶型去化速度并沒有特別明顯的差異，經(jīng)濟(jì)型三房和四房都有自己相對(duì)穩(wěn)定的客戶群。各項(xiàng)目中去化較快的一般都為每棟樓的邊套或者是景觀優(yōu)越部分的大戶型，部分中間套小戶型因期其總價(jià)相對(duì)較低也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。（3）競爭態(tài)勢

06年以來區(qū)域市場中具有較大競爭關(guān)系的樓盤，除了新開盤的都市森林外（總26萬平方米首期推出近10萬平方米），主要為中心區(qū)大中盤的續(xù)推量（春江花城三期紫園、萬達(dá)廣場二期的續(xù)推，該部分樓盤的供給量約在3000套左右。本項(xiàng)目面臨與都市森林二期搶開盤時(shí)間，提前分流客源的直接問題。同類項(xiàng)目競爭態(tài)勢小結(jié)現(xiàn)在是55頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項(xiàng)目競爭態(tài)勢入市時(shí)機(jī)預(yù)測和策略報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是56頁\一共有271頁\編輯于星期五入市時(shí)間選擇我們最好能提前具備開盤條件，完成相應(yīng)準(zhǔn)備工作，結(jié)合工程進(jìn)度和營銷準(zhǔn)備情況，最晚不能遲于10月中旬正式推出本項(xiàng)目。蓄勢蓄水排摸與銷定06.6.1-7.106.7.1-8.1506.8.15-10.1406.10.15正式開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售進(jìn)度考慮到：總體市場，較05年銷量有較大回升，價(jià)格保持5％以內(nèi)的增幅區(qū)域總體市場供過于求，十分明顯；區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目競爭態(tài)勢十分明顯，并且后半年潛在供應(yīng)較大；政策因素具有一定的不確定性，給后市帶來一定風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在是57頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目入市—難點(diǎn)及措施入市難點(diǎn)：政務(wù)中心區(qū)住宅的市場適應(yīng)性板塊概念的明確及加強(qiáng)品牌形象的短時(shí)間樹立同質(zhì)化項(xiàng)目間競爭的區(qū)別產(chǎn)品創(chuàng)新的認(rèn)可與接受較高價(jià)格下的快速去化宏觀調(diào)控影響的弱化總結(jié)區(qū)域競爭市場現(xiàn)況和本案的各項(xiàng)特征等，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，針對(duì)以上困難，入市應(yīng)當(dāng)注意：搶戰(zhàn)機(jī)：從宣傳上提前介入市場，造成先聲奪人的市場影響力。浪式進(jìn)攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。作板塊：為了使項(xiàng)目在市場中的高檔地位更突出，能獲取較高的銷售價(jià)格，應(yīng)充分把握地段升值，發(fā)展前景，鄞州中心區(qū)核心居住板塊。樹品牌：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領(lǐng)制高點(diǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對(duì)前期還是對(duì)整盤都大有裨益，也將對(duì)金地公司在別的項(xiàng)目操作上積累品牌效應(yīng)?，F(xiàn)在是58頁\一共有271頁\編輯于星期五國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競爭項(xiàng)目比較國際花園的核心賣點(diǎn)

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是59頁\一共有271頁\編輯于星期五國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—外部條件鄞州核心區(qū)板塊明星樓盤之一鄞州政務(wù)板塊唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊周邊便捷通達(dá)的市政交通條件現(xiàn)在是60頁\一共有271頁\編輯于星期五國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—規(guī)劃特色局部圍合的小圈子無限溝通的中庭院充分彰顯的大景觀廊院空庭的多空間現(xiàn)在是61頁\一共有271頁\編輯于星期五尊貴共享大堂現(xiàn)代簡約立面國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—建筑特點(diǎn)現(xiàn)在是62頁\一共有271頁\編輯于星期五集中中央景觀景觀入戶放射型景觀規(guī)劃國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—景觀特色現(xiàn)在是63頁\一共有271頁\編輯于星期五客廳、主臥的大開間前庭后院創(chuàng)新空間多陽臺(tái)帶來的戶型面積附加值國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—戶型特色現(xiàn)在是64頁\一共有271頁\編輯于星期五純正英國幼兒園多元文化會(huì)所金地品牌英式尊崇物管國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)

—其他現(xiàn)在是65頁\一共有271頁\編輯于星期五國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競爭項(xiàng)目產(chǎn)品比較國際花園的核心賣點(diǎn)

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是66頁\一共有271頁\編輯于星期五占地面積（㎡）建筑面積（萬㎡）目前實(shí)現(xiàn)價(jià)（元∕㎡）整體均價(jià)（元∕㎡）目前銷售情況金地國際花園6734816///春江花城13000035一期7150二期6200三期6407一期7000二期6200三期680050.88%萬達(dá)國際21090052(其中公寓部分12.7)6911690041.13%都市森林1750026.567107720042.57%君悅花園60000207775780077.28%BOBO城266800506369650060.48%

從上表可以看出，項(xiàng)目在2005年中期推出以后，基本可以銷售完成50%左右，部分項(xiàng)目由于具有較高的性價(jià)比，取得了比較不錯(cuò)的銷售業(yè)績，如君悅花園達(dá)到了78%左右，都市森林2006.4月開盤以后銷售了40%多。主要項(xiàng)目基本資料

現(xiàn)在是67頁\一共有271頁\編輯于星期五金地國際花園都市森林BOBO城春江花城君悅花園萬達(dá)廣場戶型面積80㎡以下48-8080-90㎡90-100㎡90-9899100-110㎡103106110-120㎡112.3118-119119120-130㎡120-129125-128121130-140㎡131-134134-137131130-135138140-150㎡143-145144-149150-160㎡158153-159150156153155-157160-170㎡160-167161164-169161170-180㎡179176171-174171-178180-190㎡182.92187185190-200㎡196193200-250㎡205復(fù)式復(fù)式222250以上復(fù)式復(fù)式復(fù)式復(fù)式2房以下2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房3廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5房及以上戶型面積分布

現(xiàn)在是68頁\一共有271頁\編輯于星期五幾個(gè)主要項(xiàng)目除春江花城外，沒有出現(xiàn)一房戶型；二房只有在本項(xiàng)目與萬達(dá)廣場中出現(xiàn)，主力面積在90-102㎡之間。兩房中，只有本項(xiàng)目的二房帶兩個(gè)衛(wèi)生間。三房的主力戶型面積在118-149㎡之間，其中都市森林的為經(jīng)濟(jì)型三房，而其他項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)型和舒適型三房都有涵蓋。四房的主力面積在150-180㎡之間，各項(xiàng)目中出現(xiàn)的比重都較大，對(duì)于高端客戶的追求獲得大家一致認(rèn)同。五房以上的基本都是復(fù)式摟，少量存在各項(xiàng)目中。從上面我們可以知道，多個(gè)項(xiàng)目的戶型面積分布區(qū)間拉的比較長，從居家二房、經(jīng)濟(jì)型三房到舒適型三房、四房及以上等，力圖打盡市場上存在的一切客戶，本項(xiàng)目很好的規(guī)避了這一點(diǎn)，主要滿足的是居家二房，改善三房及升級(jí)四房的需求，減去了中間過多的戶型段，做到有的放矢，更好的滿足細(xì)分市場的需求?，F(xiàn)在是69頁\一共有271頁\編輯于星期五金地國際花園都市森林春江花城君悅花園萬達(dá)廣場戶型面積開間面積開間面積開間面積開間面積開間面積90-100㎡3.816-185100-110㎡4.217110-120㎡3.9194.1-4.2519-21120-130㎡4.219-223.9130-140㎡4.5-4.618-264.2-4.520-244140-150㎡4.5244.35-4.827-30150-160㎡4.4274.8264-4.5160-170㎡5.121-284.4294.8264.4170-180㎡4.5304.8-5.1531-33180-190㎡5.1305.1534190-200㎡5.1531200㎡以上5.1386.545戶型設(shè)計(jì)分析－客廳現(xiàn)在是70頁\一共有271頁\編輯于星期五金地國際花園都市森林春江花城君悅花園萬達(dá)廣場戶型面積開間面積開間面積開間面積開間面積開間面積90-100㎡3.618-213.75100-110㎡3.314110-120㎡3.922.53.623-25120-130㎡3.623-243.6130-140㎡3.9223.85-3.917-233.6140-150㎡3.7293.923-27150-160㎡3.6243.9243.9160-170㎡4-4.219-273.6243.6263.9170-180㎡3.6263.9-4.225-30180-190㎡4.2193.926190-200㎡3.926200㎡以上4.2304.2540戶型設(shè)計(jì)分析－主臥現(xiàn)在是71頁\一共有271頁\編輯于星期五戶型分析——小結(jié)

本項(xiàng)目在客廳開間上比同面積段的其他項(xiàng)目要大，而相應(yīng)的客廳面積卻比其他項(xiàng)目的要小或相等，顯示客廳進(jìn)伸也相對(duì)小一些，這種設(shè)計(jì)增加了客廳的采光及通透性，提升了空間價(jià)值，同樣的情況在主臥室中也大量出現(xiàn)，大開間、短進(jìn)伸的戶型設(shè)計(jì)使得本案就其他項(xiàng)目同面積段產(chǎn)品相比更加具有競爭力。現(xiàn)在是72頁\一共有271頁\編輯于星期五戶型面積金地國際花園都市森林春江花城君悅花園萬達(dá)廣場80㎡以下一般80-90㎡90-100㎡較差一般100-110㎡差110-120㎡一般一般差120-130㎡較好一般一般130-140㎡一般較好較好一般一般140-150㎡好一般150-160㎡好較好好160-170㎡好好好好170-180㎡好較好180-190㎡好好好190-200㎡好200㎡以上一般好好一般

基于景觀資源對(duì)于促進(jìn)銷售的考慮，各項(xiàng)目小面積戶型的外部景觀資源相對(duì)較差，大戶型具有良好的視野，四房及以上戶型都處于景觀最佳處。而本身的內(nèi)外部自然條件的缺乏，相對(duì)各階段的戶型所具有的景觀資源橫向比較其他項(xiàng)目都處于下風(fēng)。

戶型景觀資源現(xiàn)在是73頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目名稱平層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園衣帽間露臺(tái)多陽臺(tái)空中花園挑高陽臺(tái)金地國際花園★★★★★春江花城★★★★★★萬達(dá)廣場★★★★都市森林★★★君悅花園★★★★★★★BOBO城★★★幾乎所有的項(xiàng)目在戶型結(jié)構(gòu)上采用了平層和復(fù)式的結(jié)構(gòu)，凸窗的設(shè)計(jì)也被廣泛接受，但轉(zhuǎn)角窗、入戶花園、露臺(tái)、空中花園、挑高陽臺(tái)等設(shè)計(jì)很少出現(xiàn)，反映了當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體還需要一定的教育過程，在一定時(shí)間內(nèi)寧波住宅項(xiàng)目的整體水平也有待提升。

戶型細(xì)部功能現(xiàn)在是74頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目名稱大堂等區(qū)域金地國際花園長50米寬6米挑高4.5米通透長廊，挑高9米大堂，組成U字型圍合春江花城挑高6-9米左右門廊，歐洲公共空間的連廊設(shè)計(jì)都市森林/萬達(dá)廣場公寓底層1-2層進(jìn)行花園造景，大廳挑高兩層有休息平臺(tái)君悅花園3.9米景觀架空層BOBO城/

本項(xiàng)目一大產(chǎn)品特色就是兩棟樓通過長廊及大堂圍合中心庭院成一個(gè)組團(tuán)，眾觀寧波市場，也未曾出現(xiàn)這樣的組團(tuán)長廊設(shè)計(jì)，該區(qū)域?qū)砟苄纬梢粋€(gè)業(yè)主交流和分享的空間，大堂的設(shè)計(jì)能給業(yè)主尊貴體面的同時(shí)，更好的滿足業(yè)主的服務(wù)需要，充分體現(xiàn)了產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的人本思想，公共空間分析現(xiàn)在是75頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目名稱跳泉疊水名貴樹種休閑小品湖泊、河流金地國際花園春江花城★★★萬達(dá)廣場★★都市森林★★君悅花園★★BOBO城★★★

從上表可以看出，幾個(gè)項(xiàng)目在園林亮點(diǎn)上并沒有多大的亮點(diǎn)，僅有的只是園林主題風(fēng)格上的差異，更多的還是借助于外部自然條件，本項(xiàng)目可以通過內(nèi)部資源的充分挖掘和外部資源的整合，依據(jù)本身的地理位置與自身定位來塑造園林主題和亮點(diǎn)，從而體現(xiàn)自身實(shí)力和產(chǎn)品的素質(zhì)優(yōu)越。項(xiàng)目園林亮點(diǎn)現(xiàn)在是76頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目名稱內(nèi)部配套金地國際花園大型會(huì)所、英式幼兒園春江花城大型會(huì)所、休閑廣場、米你高爾夫球場、網(wǎng)球場、會(huì)所游泳池、濱河休閑區(qū)都市森林大型會(huì)所、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館、網(wǎng)球場、游泳池、明星幼兒園、濱水長廊萬達(dá)廣場會(huì)所、大型商業(yè)配套君悅花園大型會(huì)所、游泳池、商業(yè)內(nèi)街BOBO城大型會(huì)所、雙游泳池、布波館、SPA館、茶館、休閑廣場

項(xiàng)目的內(nèi)部的主要配套為游泳池、主題會(huì)所等，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的不同，有的同時(shí)還具備大型的商業(yè)配套等。本項(xiàng)目具有的一個(gè)獨(dú)特優(yōu)勢式英國幼兒園，適當(dāng)發(fā)揮此項(xiàng)優(yōu)勢，將為本項(xiàng)目推廣和銷售帶來巨大利益。配套分析

現(xiàn)在是77頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目名稱送面積衛(wèi)星電視金地國際花園★★春江花城都市森林萬達(dá)廣場★君悅花園BOBO城上圖顯示，在項(xiàng)目規(guī)劃的過程中或多或少的都為項(xiàng)目的產(chǎn)品加入了一定的附加值，就贈(zèng)送戶型面積來說，將是本項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，在講究實(shí)在消費(fèi)的寧波定會(huì)引起不小的轟動(dòng)。此外，衛(wèi)星電視也是一大賣點(diǎn)。附加值分析

現(xiàn)在是78頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目名稱推廣主題訴求點(diǎn)金地國際花園國際人文社區(qū)五重居住空間；純正英國幼兒園；寬敞大挑高大堂及U型回廊設(shè)計(jì)；組合式庭院；多陽臺(tái)設(shè)計(jì)；萬達(dá)廣場國際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū)，側(cè)重于國際化配套訴求，內(nèi)部有大量的商業(yè)配套大量的商業(yè)配套；厚板無梁設(shè)計(jì)；雙層挑空陽臺(tái)；衛(wèi)生間下沉式設(shè)計(jì)；雙層中空渡某膜Low-e玻璃；建筑下部雙層挑空進(jìn)行花園設(shè)計(jì)；采用整體保溫系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，下沉降壓系統(tǒng)；配備數(shù)字化智能平臺(tái)；都市森林“市中心林湖濕地豪庭”，著重訴求為生態(tài)，城市公園中有大面積的森林、濕地與水體緊靠城市公園，有大量森林、水體與濕地；小區(qū)內(nèi)建設(shè)有獨(dú)立景觀長廊；配備豪華多功能會(huì)所，有大面積森林泳池；設(shè)計(jì)有12班明星幼兒園；享受一路之隔的萬達(dá)廣場商業(yè)配套；春江花城“35萬平米水岸名宅”，主要側(cè)重于訴求身份區(qū)別，國際化更多的只是外顯形式河道景觀設(shè)計(jì)；1：1.4的車位配比；歐洲風(fēng)情商業(yè)街；外立面（建筑工藝與材料）；送中央空調(diào)；公共空間連廊設(shè)計(jì)；雙游泳池；君悅花園“江東繁華地，完美主義社區(qū)”，側(cè)重于地理區(qū)位說明優(yōu)越的地理位置；節(jié)能型住宅設(shè)計(jì)；商業(yè)內(nèi)街配套；生態(tài)大堂與全通透架空層；圍合中心景觀湖區(qū)；寧波首用掌形儀門禁系統(tǒng)；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目就國際化的訴求來說相對(duì)使用較多，如從春江花城表面的國際化與萬達(dá)廣場的配套國際化中。突出本項(xiàng)目的國際化人文，將是我們重點(diǎn)思考的問題，對(duì)于大眾消費(fèi)者而言，并沒有能力對(duì)各種國際化進(jìn)行清晰的識(shí)別認(rèn)知，只能通過其他的方式進(jìn)行區(qū)別。項(xiàng)目推廣訴求點(diǎn)現(xiàn)在是79頁\一共有271頁\編輯于星期五BOBO城清林灣君悅花園地理位置江東北鎖濱江景觀大道、東近世紀(jì)大道、南倚曙光北路海曙青林渡路西，姚江南岸江東百丈東路881號(hào)(開元酒店對(duì)面)開發(fā)商寧波交通房地產(chǎn)有限公司寧波房地產(chǎn)股份有限公司寧波寧港聯(lián)合置業(yè)有限公司規(guī)模50萬50萬20萬物業(yè)類型多層、小高層小高層,高層高層備注寧波知名開發(fā)商又一個(gè)大型開發(fā)社區(qū)；開發(fā)商另一個(gè)已經(jīng)交付常青藤項(xiàng)目品質(zhì)受到大眾認(rèn)同；具有比較出色的景觀資源；項(xiàng)目體量比較大，開發(fā)周期較長；前期交付產(chǎn)品形成良好的市場口碑；地理優(yōu)勢明顯；放眼全市具有較高的市場性價(jià)比；全市性參考項(xiàng)目現(xiàn)在是80頁\一共有271頁\編輯于星期五競爭項(xiàng)目比較小結(jié)英式幼兒園式本項(xiàng)目的最大配套亮點(diǎn)，適當(dāng)發(fā)揮將成為項(xiàng)目銷售的引擎；廊院空庭和尊貴大堂將帶給客戶尊貴和人性化溝通空間；金地的全國性品牌優(yōu)勢，在寧波也較大的得到市場認(rèn)可；縱觀各項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，可以知道就同一戶型及面積段而言，項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上具有比較明顯的優(yōu)勢，其一表現(xiàn)在客廳及主臥室的大開間、短進(jìn)伸，從而使房間內(nèi)具有優(yōu)良的采光及通透效果，其二表現(xiàn)為不同戶型的多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，此方面最重要的是能給客戶帶去面積贈(zèng)送的好處；參考各項(xiàng)目，本案與周邊項(xiàng)目相比，受制于先天條件，在很多方面略顯不足，通過后天的努力，特別是產(chǎn)品方面的創(chuàng)新及改進(jìn)，已經(jīng)具備了較強(qiáng)的綜合競爭能力，為后期的產(chǎn)品銷售帶來福音?，F(xiàn)在是81頁\一共有271頁\編輯于星期五國際花園項(xiàng)目特點(diǎn)競爭項(xiàng)目比較國際花園的核心賣點(diǎn)

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是82頁\一共有271頁\編輯于星期五品牌賣點(diǎn)金地集團(tuán)進(jìn)軍寧波的首個(gè)項(xiàng)目科學(xué)筑家的人本理念現(xiàn)在是83頁\一共有271頁\編輯于星期五外部條件賣點(diǎn)鄞州核心區(qū)地產(chǎn)三劍客利用區(qū)域內(nèi)金地、萬達(dá)、雅戈?duì)柸齻€(gè)明星樓盤的橫向聯(lián)系炒作板塊概念，使得項(xiàng)目成為三劍客之一，建立高端坐標(biāo)系，成為同一檔次市場形象。鄞州特別居住區(qū)發(fā)揮樓盤板塊中的個(gè)性——靠近政務(wù)區(qū)的特點(diǎn)，提出特別居住區(qū)的概念，放大其政務(wù)區(qū)唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊的特點(diǎn)。我和城市保持的距離發(fā)揮項(xiàng)目周邊快捷交通的優(yōu)勢，表現(xiàn)和城市有一定尺度又緊密聯(lián)系的特點(diǎn)?，F(xiàn)在是84頁\一共有271頁\編輯于星期五小圈子的情調(diào)生活庭院中的鄰里生活大景觀的公園生活多空間的場景生活規(guī)劃賣點(diǎn)現(xiàn)在是85頁\一共有271頁\編輯于星期五高層建筑的革命廊院空庭的故事建筑賣點(diǎn)現(xiàn)在是86頁\一共有271頁\編輯于星期五我的私家植物園100畝土地，50畝綠地景觀賣點(diǎn)現(xiàn)在是87頁\一共有271頁\編輯于星期五大家風(fēng)范（開間）空中花園（露臺(tái)）多即是少（送面積）戶型賣點(diǎn)現(xiàn)在是88頁\一共有271頁\編輯于星期五英式幼兒園衛(wèi)星電視配套賣點(diǎn)現(xiàn)在是89頁\一共有271頁\編輯于星期五國際花園項(xiàng)目的客戶特征項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶群分析項(xiàng)目競爭力和客戶價(jià)值的對(duì)接

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是90頁\一共有271頁\編輯于星期五客戶特征分析大綱走進(jìn)寧波人寧波人的選擇（人生|消費(fèi)|住房）區(qū)域成交客群分析參考項(xiàng)目客群分析寧波買房人潛在客戶定位領(lǐng)袖客戶定位客戶特征產(chǎn)品的國際品質(zhì)現(xiàn)在是91頁\一共有271頁\編輯于星期五港口城市——天生對(duì)海外以及西方文明擁有親近感近代寧波幫——洋買辦、周游世界、遍布各地的航運(yùn)商、水手，浸染西方文化改革開放——首先想到和外國人做生意：外貿(mào)寧波經(jīng)濟(jì)外向度高達(dá)80%，出口依存度高達(dá)56%天生國際視野走進(jìn)寧波人現(xiàn)在是92頁\一共有271頁\編輯于星期五30萬家個(gè)體、私營、混合經(jīng)濟(jì)企業(yè)，占全市企業(yè)的91.5%從事外貿(mào)行業(yè)的人數(shù)約占總?cè)丝诘?0%名副其實(shí)的商貿(mào)城市寧波的教育指數(shù)不高，科研實(shí)力和技術(shù)創(chuàng)新能力較弱，但近年來非常重視子女教育崇商意識(shí)濃，教育弱天生國際視野走進(jìn)寧波人現(xiàn)在是93頁\一共有271頁\編輯于星期五雅戈?duì)柵c杉杉，盡管同居一城，卻很少合作或溝通。也談團(tuán)結(jié)，但往往是“成功之后的團(tuán)結(jié)”，如成功后才會(huì)發(fā)起或加入同鄉(xiāng)會(huì)等組織。崇商意識(shí)濃，教育弱天生國際視角趨向獨(dú)立，淡合作走進(jìn)寧波人現(xiàn)在是94頁\一共有271頁\編輯于星期五“短、平、快”——什么來錢快就做什么“溫州人看后十年，寧波人盯前三年”寧波千萬富翁多，但億萬富豪比較少崇商意識(shí)濃，教育弱天生國際視角趨向獨(dú)立，淡化合作目光短視，精明保守走進(jìn)寧波人現(xiàn)在是95頁\一共有271頁\編輯于星期五“一個(gè)騎三輪車?yán)浀睦咸?沒準(zhǔn)是個(gè)千萬富翁”——當(dāng)?shù)厝苏Z的確很有錢，但不去彰顯悶聲發(fā)大財(cái)

崇商意識(shí)濃，教育弱天生國際視角趨向獨(dú)立，淡化合作目光短視，精明保守不慕虛榮，低調(diào)務(wù)實(shí)走進(jìn)寧波人現(xiàn)在是96頁\一共有271頁\編輯于星期五老一輩寧波幫強(qiáng)調(diào)“貨真價(jià)實(shí)，童叟無欺”海外寧波人深諳“誠招天下客”的經(jīng)營之道寧波商諺：“寧可做蝕，弗可做絕”崇商意識(shí)濃，教育弱天生國際視角趨向獨(dú)立，淡化合作目光短視，精明保守不慕虛榮，低調(diào)務(wù)實(shí)誠信，堅(jiān)守or喪失？走進(jìn)寧波人現(xiàn)在是97頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波人的選擇消費(fèi)特征：生活目標(biāo)并非單一，盡管崇商，但并非完全拜金、唯錢是上，而是講究綜合的生活品質(zhì)；講究實(shí)效的節(jié)儉；現(xiàn)實(shí)，注重實(shí)在的內(nèi)容，不愛花哨而不切實(shí)際的東西；只有自己親眼看到的、親身感受到的東西，才是真實(shí)的；住房消費(fèi)：現(xiàn)實(shí)，好的住房眼見為實(shí)。踏踏實(shí)實(shí)打造出高品質(zhì)的產(chǎn)品，而不只是概念包裝，才是受歡迎的。不刻意視住房為地位、身份的標(biāo)志，較難產(chǎn)生盲目的趨從心理。傾向與親戚、朋友居住近些，選擇住房時(shí)親戚朋友的介紹很重要。關(guān)注個(gè)人的擁有。更多關(guān)心自身戶內(nèi)空間，較少留心公共部分的細(xì)節(jié)處理。喜歡將陽臺(tái)封閉起來。近乎苛刻的眼光審視新事物，創(chuàng)新產(chǎn)品的接受需要一個(gè)過程。現(xiàn)在是98頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波社會(huì)階層結(jié)構(gòu)模型大型企業(yè)工人、私營企業(yè)一般職員外貿(mào)業(yè)高級(jí)白領(lǐng)教師/律師/科研人員個(gè)體創(chuàng)業(yè)人員中高層干部中小私企業(yè)主大型企事業(yè)負(fù)責(zé)人大公司高管/大中型私企業(yè)主中下等階層中等階層中上等階層上等階層現(xiàn)在是99頁\一共有271頁\編輯于星期五寧波買房人現(xiàn)狀分類1、穿布鞋，住老孔雀社區(qū)，開始回歸簡樸的的大企業(yè)董事長2、住城市豪宅和近郊別墅的企業(yè)高級(jí)經(jīng)理人、中型企業(yè)老板3、住城市各個(gè)板塊上好地段中高端物業(yè)的中高級(jí)管理者和小型私企老板4、住城郊板塊和老區(qū)周邊的企業(yè)白領(lǐng)5、來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的暴發(fā)戶現(xiàn)在是100頁\一共有271頁\編輯于星期五區(qū)域成交客戶分析家庭年收入分析寧波的區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，總體經(jīng)濟(jì)收入水平比較高，因此鄞州目前購房者的家庭年收入基本在8—10萬之間約占33%，另外10萬以上的也占到33%?，F(xiàn)在是101頁\一共有271頁\編輯于星期五區(qū)域成交客戶分析年齡結(jié)構(gòu)分析

26-45歲的消費(fèi)者超過70%，其中受過高等教育的占到70%，這個(gè)年齡段正是事業(yè)的黃金階段，在物質(zhì)與精神需求上有自己獨(dú)特的見解。三十而立、四十而富的現(xiàn)象屢見不鮮，購買力不容質(zhì)疑。現(xiàn)在是102頁\一共有271頁\編輯于星期五置業(yè)次數(shù)一次置業(yè)60％客戶職業(yè)私營業(yè)主70％，年齡在30-40為子女買房的較大年齡個(gè)體戶官員和金融系統(tǒng)人員（很少）房地產(chǎn)和外貿(mào)的高級(jí)經(jīng)理人（不少）客戶地理分布地區(qū)江東海曙/江北鄞州寧海/象山/奉化中心區(qū)鎮(zhèn)上客戶比例40%10%45%5%15%30%萬達(dá)廣場重點(diǎn)參考項(xiàng)目客戶分析現(xiàn)在是103頁\一共有271頁\編輯于星期五重點(diǎn)參考項(xiàng)目客戶分析置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)70％以上客戶職業(yè)高級(jí)經(jīng)理人很多私營業(yè)主較多高級(jí)職員也有客戶地理分布春江花城地區(qū)江東海曙/江北鄞州寧海/象山/奉化中心區(qū)鎮(zhèn)上客戶比例55%10%30%5%10%20%現(xiàn)在是104頁\一共有271頁\編輯于星期五重點(diǎn)參考項(xiàng)目客戶分析置業(yè)次數(shù)二次為主，一次為輔客戶職業(yè)私營業(yè)主官員和金融系統(tǒng)人員房地產(chǎn)和外貿(mào)的高級(jí)經(jīng)理人客戶地理分布都市森林地區(qū)江東海曙/江北鄞州寧海/象山/奉化中心區(qū)鎮(zhèn)上客戶比例45%25%25%5%5%20%現(xiàn)在是105頁\一共有271頁\編輯于星期五潛在客戶定位寧波買房人重點(diǎn)關(guān)注：住城市各個(gè)板塊上好地段中高端物業(yè)的中高級(jí)管理者和小型私企老板……區(qū)域成交客戶家庭年收入基本在8—10萬之間約占33%，另外10萬以上的也占到33%26-45歲的消費(fèi)者超過70%……重點(diǎn)參考項(xiàng)目客戶職業(yè)：私營業(yè)主，官員，房地產(chǎn)、外貿(mào)高級(jí)經(jīng)理人……區(qū)域分布：江東……各個(gè)項(xiàng)目客戶有較大的區(qū)別項(xiàng)目潛在客戶江東和鄞州的私企老板和職業(yè)精英鄞州暴發(fā)戶周邊園區(qū)和企業(yè)的職員產(chǎn)品的國際特點(diǎn)現(xiàn)在是106頁\一共有271頁\編輯于星期五潛在客戶定位基本特征市區(qū)私營業(yè)主鎮(zhèn)私營業(yè)主25-30歲其他高級(jí)經(jīng)理人/教授/公務(wù)員老三區(qū)鄞州中心區(qū)鄞州鄉(xiāng)鎮(zhèn)其他30-40歲現(xiàn)在是107頁\一共有271頁\編輯于星期五其他特征認(rèn)可鄞州中心區(qū)“南城”發(fā)展?jié)摿?認(rèn)可高教園區(qū)深厚的教育背景;認(rèn)可城市新行政區(qū)的地緣概念,認(rèn)可未來區(qū)域成熟的配套；認(rèn)可區(qū)域相對(duì)于江東的高性價(jià)比,認(rèn)可區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目的形象；購房主要考慮的因素依次是：交通、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)和價(jià)格，其中對(duì)價(jià)格的敏感度高；居家感較強(qiáng)，這是由于長期忙碌于事業(yè)，他們渴望享受生活；多數(shù)人都是考慮住房改善同時(shí)兼顧投資的?，F(xiàn)在是108頁\一共有271頁\編輯于星期五潛在客戶定位戶型分項(xiàng)定位戶型檔位比例客戶情況兩房（90－98）10％政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在25-30職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在10萬左右兩房（112）5％政府職員、教育和工業(yè)園和中心區(qū)一些高素質(zhì)，年齡在28-35職員（部分有家庭支撐），家庭年收入在15萬左右三房（135）48％江東區(qū)高級(jí)經(jīng)理人和私營業(yè)主，政府科級(jí)以上官員(特別是與鄞州相關(guān)的),附近園區(qū)高管、教授、經(jīng)理人，家庭年收入20-40萬四房（162－183）37％鄞州和江東私營業(yè)主，家庭年收入30---50萬左右現(xiàn)在是109頁\一共有271頁\編輯于星期五國際花園項(xiàng)目的客戶特征項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶群分析項(xiàng)目競爭力和客戶價(jià)值的對(duì)接

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是110頁\一共有271頁\編輯于星期五領(lǐng)袖客戶群提煉通過領(lǐng)袖客戶引領(lǐng)跟進(jìn)客戶

領(lǐng)袖客戶層跟進(jìn)客戶層潛在客戶現(xiàn)在是111頁\一共有271頁\編輯于星期五是能帶動(dòng)全市性品牌的客戶是城市中的一批懂生活的中高端客戶既是一個(gè)矛盾體，又是新舊寧波人、新舊生活方式的結(jié)合體領(lǐng)袖客戶探索他們應(yīng)該是潛在客戶中推斷出來的，而且現(xiàn)在是112頁\一共有271頁\編輯于星期五領(lǐng)袖客戶探索領(lǐng)袖客戶范圍具有海外背景的寧波老外、具有海歸背景的本土職業(yè)精英和企業(yè)家、有海外業(yè)務(wù)往來（如外貿(mào)領(lǐng)域）的本土企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人當(dāng)?shù)靥幖?jí)以上的行政官員當(dāng)?shù)亟鹑谛袠I(yè)的領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)?shù)卮髮W(xué)里的教授(中外籍)有一定品位和身份的建筑、設(shè)計(jì)類行業(yè)人士寧波人國際化視角鄞州行政和商業(yè)功能區(qū)周邊高教園區(qū)項(xiàng)目的國際品質(zhì)現(xiàn)在是113頁\一共有271頁\編輯于星期五領(lǐng)袖客戶特征有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購買力不成問題受過高等教育，有一定文化涵養(yǎng)獨(dú)立行為能力、思考能力很強(qiáng)，有開闊的眼界，能夠接受一定的新鮮事物生活中喜歡追求國際品位生活既有全球化視野，又立足于本土而作為領(lǐng)袖客戶探索現(xiàn)在是114頁\一共有271頁\編輯于星期五對(duì)產(chǎn)品的需求偏好尊貴、品位、時(shí)尚的生活氛圍，追求國際標(biāo)準(zhǔn)住宅的尊貴體驗(yàn)對(duì)居住環(huán)境的細(xì)節(jié)要求很高，很講究小圈子的分享和溝通對(duì)私人空間的舒適性要求很高對(duì)子女的教育非常重視領(lǐng)袖客戶探索現(xiàn)在是115頁\一共有271頁\編輯于星期五他們在社會(huì)上是“很讓人瞧得起”的有身份的人，以知識(shí)和智力勞動(dòng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值，并獲得社會(huì)地位。成熟穩(wěn)重的他們創(chuàng)造著社會(huì)最豐盛的物質(zhì)與財(cái)富，運(yùn)用他們務(wù)實(shí)的思想指導(dǎo)著切切實(shí)實(shí)的工作。知道自己已經(jīng)過了急需表現(xiàn)自我階段，他們會(huì)以優(yōu)雅的態(tài)度，知道張持有道，懂得隨時(shí)細(xì)味生活，但必須與自己的身份和品位相符合，并與他們審美情趣相吻合。務(wù)實(shí)的態(tài)度使他們在選擇時(shí)以“物有所值”為前提。對(duì)社會(huì)、對(duì)家庭他們都有一份責(zé)任感，下一代培養(yǎng)是他們至為關(guān)心的課題，因?yàn)樽约旱囊曇昂蜆I(yè)務(wù)關(guān)系，希望下一代能盡快與國際接軌，接受優(yōu)秀的教育。年齡：30-45歲出生：60年代中至70年代

寧波的老外，是海歸派，是與海外有業(yè)務(wù)往來的本土企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人，政府高官、金融領(lǐng)導(dǎo)、大學(xué)教授、創(chuàng)意領(lǐng)域的專業(yè)人士接受過高等教育的薰陶，有著一定的文化涵養(yǎng)領(lǐng)袖客戶描述現(xiàn)在是116頁\一共有271頁\編輯于星期五他們是寧波的中流砥柱，引領(lǐng)著寧波的國際化進(jìn)程最具有積極的生活態(tài)度，擁有穩(wěn)定的社會(huì)的地位與發(fā)展空間國際化領(lǐng)航者這個(gè)群體是最重視國際品質(zhì)居住的人群，是整個(gè)寧波國際化發(fā)展的策源階層領(lǐng)袖客戶描述現(xiàn)在是117頁\一共有271頁\編輯于星期五城市的國際領(lǐng)航者

我們的目標(biāo)對(duì)象，不僅是城市里頭的“花得起”的人，而是有國際特質(zhì)的精英分子。領(lǐng)袖客戶描述精英生活典范他們希望生活在一起的都是同層次的人群，居住地方可以為這群社會(huì)骨干提供了可以交流的空間，生活的典范就在不知不覺間形成?，F(xiàn)在是118頁\一共有271頁\編輯于星期五優(yōu)雅有分寸已經(jīng)過了“急需表現(xiàn)自我”的階段，他們更會(huì)優(yōu)雅，知道張持有道，懂得隨時(shí)細(xì)味生活。

視咖啡吧、茶座等為洽談商務(wù)的理想場所。保守，內(nèi)斂，執(zhí)著，很實(shí)在，不會(huì)說過頭的話。一般100%的把握說成60%，所以交往對(duì)象看來是很講信用的。低調(diào)不張揚(yáng)

奢華的彰顯只是在細(xì)節(jié)上的表現(xiàn)。低調(diào)不張揚(yáng)同時(shí)也是寧波人務(wù)實(shí)的表現(xiàn)。

房子大，而且是高檔小區(qū)，不會(huì)住平民小區(qū)。裝修很豪華，用的櫥衛(wèi)設(shè)備是豪華的品牌。領(lǐng)袖客戶描述現(xiàn)在是119頁\一共有271頁\編輯于星期五

傳統(tǒng)與時(shí)代結(jié)合

對(duì)新事物有敏感的觸覺，但會(huì)用傳統(tǒng)務(wù)實(shí)的思考方式進(jìn)行判斷。

以寧波當(dāng)?shù)夭藶橹鳎紶柍员容^名貴的粵菜。請(qǐng)客一般是豪華的酒店。酒：不喜歡洋酒，如果喜歡就是芝華士。本地啤酒是首選，然后是黃酒。對(duì)自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)充滿渴望

實(shí)現(xiàn)自我，是現(xiàn)代人對(duì)自己的要求，不但表現(xiàn)在物質(zhì)上的滿足，對(duì)精神的認(rèn)同更為關(guān)心。領(lǐng)袖客戶描述現(xiàn)在是120頁\一共有271頁\編輯于星期五生活關(guān)注詞：務(wù)實(shí)實(shí)實(shí)在在做生意，安安穩(wěn)穩(wěn)過生活。不追求華而不實(shí)的居住空間，合適就是最好的。生活關(guān)注詞：成熟歲月流逝換來成熟，一言一行都是智者的表現(xiàn)，成熟穩(wěn)重成為他們的代名詞。對(duì)自己非常有信心，對(duì)自己的選擇更是胸有成竹。領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點(diǎn)提煉現(xiàn)在是121頁\一共有271頁\編輯于星期五生活關(guān)注詞：積極比一般人更能忍受痛苦。對(duì)美好事物追求。具有寬容和智慧的靈性。生活關(guān)注詞：文化受過良好的教育，有一定的鑒賞能力，能夠接受新事物。長期間與國外接觸及溝通，中西思想溶合。希望下一代從小接受國際教育。領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點(diǎn)提煉現(xiàn)在是122頁\一共有271頁\編輯于星期五生活關(guān)注詞：壓力■強(qiáng)烈的上進(jìn)心與責(zé)任感，支撐著城市與社會(huì)發(fā)展的中流砥柱。■無形地面對(duì)事業(yè)的挑戰(zhàn)與情感的追求?！鲇蒙钛a(bǔ)償內(nèi)心的需求成為一種必然釋放形式。生活關(guān)注詞：時(shí)尚■視野開闊，對(duì)時(shí)尚理解不在停留在時(shí)髦的層面，對(duì)突出自我品味的追求更為著迷?！鲋v究生活細(xì)節(jié)的表現(xiàn)，透過細(xì)節(jié)表達(dá)一種享受。領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點(diǎn)提煉現(xiàn)在是123頁\一共有271頁\編輯于星期五生活關(guān)注詞：健康擁有成熟的世界觀與價(jià)值觀，具備從容儒雅的內(nèi)涵與魅力。熱愛生活、熱愛家庭，熱愛生命，期待來自于生活中的每份驚喜。選擇天然均衡的飲食，合理安排健身運(yùn)動(dòng)。生活關(guān)注詞：和諧溝通追求完美，與社會(huì)融合、與時(shí)代融合。善于把握各種人際關(guān)系之間的平衡點(diǎn)與切合面注重營造完美、理想的事業(yè)與居家生活環(huán)境領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點(diǎn)提煉現(xiàn)在是124頁\一共有271頁\編輯于星期五生活關(guān)注詞：低調(diào)小心謹(jǐn)慎的生活態(tài)度，不輕易張揚(yáng)自我，穩(wěn)中求勝。崇尚奢華但又毫不張揚(yáng)的華麗風(fēng)格。冷靜的熱情與激進(jìn)的保守筑就非凡的個(gè)人品性。生活關(guān)注詞：尊貴社會(huì)主流人群，詮釋上流階層的生活范本。追求精致穩(wěn)妥的氛圍與細(xì)節(jié)品質(zhì)的完美呈現(xiàn)。彰顯多重思想與品位整體交融的雅致元素。領(lǐng)袖客戶生活關(guān)注點(diǎn)提煉現(xiàn)在是125頁\一共有271頁\編輯于星期五國際花園項(xiàng)目的客戶特征項(xiàng)目領(lǐng)袖客戶群分析項(xiàng)目競爭力和客戶價(jià)值的對(duì)接

報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷售策略平面表現(xiàn)營銷費(fèi)用市場篇客戶分析現(xiàn)在是126頁\一共有271頁\編輯于星期五上市公司十強(qiáng)深圳籍專業(yè)公司科學(xué)筑家理念首次進(jìn)入寧波項(xiàng)目競爭力與客戶的價(jià)值對(duì)接品牌vs精英海外生活經(jīng)歷或向往接受新事物認(rèn)品牌務(wù)實(shí)，看實(shí)力現(xiàn)在是127頁\一共有271頁\編輯于星期五鄞州核心區(qū)區(qū)域內(nèi)政務(wù)板塊鄞縣大道邊項(xiàng)目競爭力與客戶價(jià)值的對(duì)接地段vs身份相信未來靠近政府城市化認(rèn)識(shí)現(xiàn)在是128頁\一共有271頁\編輯于星期五連廊共享大堂庭院中央花園項(xiàng)目競爭力與客戶價(jià)值的對(duì)接廊院vs溝通圈子溝通服務(wù)溝通鄰里溝通親子溝通現(xiàn)在是129頁\一共有271頁\編輯于星期五幼兒園多元文化大堂會(huì)所項(xiàng)目競爭力與客戶價(jià)值的對(duì)接配套vs品味海外教育方式國際藝術(shù)品味國際生活標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在是130頁\一共有271頁\編輯于星期五項(xiàng)目競爭力與客戶價(jià)值的對(duì)接高層空間的突破vs國際生活方式的革命現(xiàn)在是131頁\一共有271頁\編輯于星期五金地英國幼兒園你會(huì)為了下列何種原因?yàn)楹⒆尤ヌ暨x幼兒園？1、不能讓孩子輸在起跑線上49.4%共212票2、隨大流，人家挑，我也挑2.1%共9票3、挑選幼兒園的孩子家庭狀況肯定不錯(cuò)，可以從小為孩子今后有一個(gè)良好的社交圈打基礎(chǔ)24.5%共105票4、受歡迎的幼兒園師資及硬件方面肯定好，這對(duì)孩子成長有利24%共103票摘自：《恒輝金地項(xiàng)目調(diào)研》

金地·國際花園純英式國際幼兒園教育為了孩子提供了良好的讀書氛圍，從小系統(tǒng)地培訓(xùn)孩子的思維邏輯能力，多技能的綜合素質(zhì)。家長都希望孩子能在一個(gè)安全、舒適的環(huán)境下起跑，為孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的社交圈。我們的客戶都是與國際接軌，他們也希望孩子能從小就能與國際交接，為日后的成長作好鋪墊。

項(xiàng)目競