都市文化廣場的定位研究報告概述

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4548畝集體待嫁。從市中心到政務區(qū)，從廬陽區(qū)到濱湖到經(jīng)開，都將有土地供應。無疑，不在預示在合肥地產(chǎn)市場的火熱，也同樣警示，不久的將來，將有更多的市場競爭。（二）、房地產(chǎn)市場，一路飆升，一路火爆。往年的6、7、8三月是傳統(tǒng)淡季，而今年無論是開盤的項目來說，還是成交量來說都達到了一個頂峰。7份合肥市住宅類商品房銷售套數(shù)為11156套，銷售面積為1072656.87㎡，銷售金額為458720.27萬元，銷售均價為4276.49元/㎡。在環(huán)比的變化中，銷售套數(shù)環(huán)比上漲了2218套，漲幅達24.82%；銷售面積環(huán)比上漲了199493.04㎡，漲幅為22.85%；銷售金額環(huán)比上漲了85835.86萬元，漲幅達23.02%，八月也已破萬套。9月，合肥地產(chǎn)將有20幾家樓盤對外銷售，對于開發(fā)商來說，機遇來的同時，風險也同在。產(chǎn)品定位及怎么樣把握好機遇，顯得比以往更重要。板塊分析項目位于南一環(huán)路和曙光路交叉口的東南角，此版塊行政上屬于包河版塊?，幒^(qū)瑤海區(qū)板塊包河區(qū)板塊廬陽區(qū)板塊蜀山區(qū)板塊本項目本項目很明顯，本項目的位置處于老城區(qū)，又是幾大板塊的交界處，所以暫且叫它“南一環(huán)板塊”，該板塊處于老城區(qū)，城市基礎氛圍比較好。下面來詳細解讀板塊信息：位置合肥南一環(huán)附近，屬于老城區(qū)范疇。交通南一環(huán)路和金寨路交叉口，交通順暢，高架林立、四通八達。配套省直機關腹地，給你品質尊榮生活。商圈處于三里庵、新都會、三孝口、三大商圈的交匯地帶，區(qū)域位置明顯，但也易被市場隔離，自身無大商圈依托。居民周圍多單位宿舍，人口密度大，人員素質較高物業(yè)老物業(yè)較多，寫字樓較多，高檔商品房供應不多教育該區(qū)域有包河區(qū)最好的小學，屯小，2中、科大、48中等銀行招行、徽商銀行、農(nóng)行、工行等。綜合以上，該板塊是位于老城區(qū)、南一環(huán)附近的省級政府機關腹地之中，交通便利，生活方便，人口密度大，高檔社區(qū)少，教育、醫(yī)療資源豐富，物業(yè)升值潛力大。以本項目為原點，半徑2公里范圍內(nèi)，物業(yè)如下：住宅和寫字樓A:在售的有：創(chuàng)景花園、頂峰國際、恒興廣場、信旺九華國際、匯金大廈、富廣大廈；B:潛在的有：創(chuàng)景花園三期、江南·新里程（廣電中心對面）、東方廣場；商業(yè)：國購（8萬平米）、新都會（6萬平米）、百腦匯、新曙光百貨、合家福社區(qū)店、喜客多；3、公寓：世紀云頂（已入?。ⅰゅＰ亲ㄔ谑郏?；4、機關單位：省人大、省人民檢察院、省軍區(qū)等；5、賓館酒店：夢都、玉立皇、八一賓館、稻香樓賓館等；6、娛樂：維果KTV、萬豪圣會等；7、商業(yè)：合家福社區(qū)店、喜客多；8、醫(yī)院：安醫(yī)附院、傳染病醫(yī)院、安醫(yī)附院第四附屬醫(yī)院。所以說，區(qū)域板塊是機會和挑戰(zhàn)并存；1、本項目所屬地塊是個配套齊全，城市基礎氛圍濃厚的地塊，區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，品質較高，競爭激烈。2、板塊處于兩大商圈交匯處，區(qū)域位置優(yōu)越，也容易被商圈所孤立。競爭對手在哪里？本案屬于包河區(qū)范疇，同時又位于廬陽區(qū)和蜀山區(qū)的邊緣；從發(fā)展角度來看，既承接了廬陽老城區(qū)的成熟，又下啟了蜀山和包河新商圈的嶄新規(guī)劃和未來，因此,從地域角度來看，南一環(huán)板塊是本案的一級競爭區(qū)域；蜀山區(qū)以環(huán)境、馬鞍山板塊和望江路板塊以繁華、品質從高端對本項目進行客群分流，屬于二級競爭范疇；整個一環(huán)周邊高檔社區(qū)都構成三級競爭范疇。1北一環(huán)寫字樓帶2東怡金融廣場3萬達廣場4馬鞍山路商品房集群5東方廣場6安徽金貿(mào)7某城市綜合體8政務區(qū)集群9匯金大廈10頂峰國際11富廣大廈A華僑廣場6AA6AA本項目潛在供應在售的本項目潛在供應在售的我們可以看出：老城區(qū)寫字樓放量非常的大，約有120萬方，產(chǎn)品檔次齊全，高檔產(chǎn)品高的無法比擬，如（安徽金貿(mào)、東怡金融廣場）；老城區(qū)成了品牌地產(chǎn)的斗舞場，如（萬達、旅游集團、國購等）；城市綜合體是大而全，有相當?shù)母偁幜?，如（萬達廣場、東方廣場）；版塊內(nèi)，寫字樓和住宅放量大，競爭激烈，如（頂峰國際二期、創(chuàng)景花園3期（在拆遷）、江南·新里程、立基大廈、信旺九華國際等）。主要對手解析：樓盤名稱：頂峰國際公寓所在位置：南一環(huán)和桐城路交叉口物業(yè)類型：住宅價格：6000開發(fā)商：安徽萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

銷售信息：A、B座住宅：99㎡-128㎡戶型，99平米30層以上有房源。按揭貸款97折,一次性付款96折，折后均價6000元/平米。公攤：20%開盤時間：2008-12-12

物業(yè)類別：高層

裝修狀況：毛坯交通狀況：115、226、153、21、19、168路公交曙光新村站

占地面積：29000平方米

綠化率：40%容積率：6.0總建面積：18萬M2物業(yè)公司：萬好物業(yè)管理

學區(qū)房：屯溪路小學、48中

銷售率：推出的已經(jīng)賣得超過80%，目前網(wǎng)上備案率66%，備案價格5409.7元每平米。項目名稱：富廣大廈建筑面積：68000M2商業(yè)：5989.78平米項目類型：寫字樓發(fā)展商：安徽大富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

層數(shù)：27層層高：3.55米總高：99.8米。電梯：10部天津奧的斯電梯車位：地上100，地下400.空調：VRV中央空調開盤時間：2008年5月31日戶型：在售172平米--265平米價格：7000——8000，銷售實價，7200元公攤：25%大堂：300平米，調空9.9米，銷售率8層以下已售，目前銷售率接近40%樓盤名稱：匯金大廈價格：成交價格以簽定合同為準

[歷史價格]8000￥備案價7568元開發(fā)商：合肥蜀山科技投資開發(fā)有限公司

項目位置：屯溪路與肥西路交匯處（蜀山政府西側）

銷售信息：在售200多、400多、500多平米，或者整層1500平米可自由分割，單價7900出租價：60-80元/平米/月，實際50元。開盤時間：2008年3月下旬

物業(yè)類別：高層

交通狀況：109、125、153、19路

占地面積：4118.28㎡

總建筑面積：47570㎡大堂300平方米，9.6米挑高精裝修大堂電梯７部層高３.４米銷售率約77％（備案）物業(yè)公司：物管顧問第一太平戴維斯

投資商：安徽國購投資集團、合肥信息投資有限公司本體的競爭對手，產(chǎn)品本質比較高，寫字樓更加激烈，所以本項目在市場定位的時候，要考慮差異化、高端化、學區(qū)化、和品質化?？蛻粼谀抢铮抠徺I動機面積需求客源特征區(qū)域特征區(qū)域內(nèi)市場客群分析

客源分布區(qū)域內(nèi)單位情況客源特征A周邊機關單位干部、中高層管理人員省人大、檢察院、交通廳、公路局、檢疫檢驗總局、人行、招行、光大等金融類客戶。中高層B學校教職工屯小、科技大學、醫(yī)科大、中醫(yī)學院、工大、二中等

老師、教授C醫(yī)院安醫(yī)、省傳染病醫(yī)院、省立新安醫(yī)院、麗人女子醫(yī)院、安醫(yī)第四附屬醫(yī)院等中高層d高檔寫字樓的辦公高管安徽國際商務中心里企業(yè)的高官，世紀云頂里的私營業(yè)主等中高層管理人員E其他糧油副食品、五金、日用小工業(yè)品、修理、小餐館等業(yè)私個企業(yè)主本項目目標客群細分本項目總建11萬方，體量偏小，產(chǎn)品形態(tài)覆蓋了住宅、辦公、商鋪等，由于產(chǎn)品線分散，導致的目標客群相對分散，這也是本案在定位和推廣中面臨的難題?？驮捶植枷M特征需求戶型基礎型客群周邊學校教職工醫(yī)院、銀行等單位職工就近購房，追求高尚居住氛圍，并帶有一定投資性質按照年齡和職稱的不同，分別對應中小戶型的公寓和具備一定投資性的單身公寓周邊政府機構的公務員居住升級，有對居住品質的苛求大面積公寓、豪宅。周邊企業(yè)中高層就近購房，居住升級普通公寓中小戶型私個企業(yè)主追求“顯”，突出身份大面積公寓或類別墅、豪宅成長型客群改善性購房客戶居住升級，有對居住品質的苛求大面積公寓、豪宅外來客戶尋求好地段，有潛力的市區(qū)大面積的住宅學區(qū)客戶自己信任的學區(qū)，如屯小中小戶型周邊的電子產(chǎn)品分銷商交通便利，離市場近中小公寓其他的投資客有價值、抗風險、稀缺性。面積不定總結：從城市層面來看，合肥城市化加快，城市地位提升面臨機遇；從房產(chǎn)發(fā)展來看，品牌開發(fā)商云集共同提升了合肥房產(chǎn)開發(fā)平臺，也使競爭提前進入白熱化階段；購買者情況來看，周圍居民、或者周圍上班的人員，是我們重要的購買群；從消費者角度來看，在同質化背景下，特色產(chǎn)品個性項目成為可能的焦點。第二部分產(chǎn)品定位部分本項目是個小的城市綜合體，體量小，建筑密度大，環(huán)境無法塑造。到底做成什么樣的產(chǎn)品呢？本項目是個城市綜合體，物業(yè)涵蓋了辦公、住宅、商鋪等。經(jīng)濟指標如下：本項目是個小的城市綜合體，體量小，建筑密度大，環(huán)境無法塑造。到底做成什么樣的產(chǎn)品呢？占地面積14535平米總建面積115549平米、含住宅43596平米、酒店31343平米、商業(yè)11719平米、地下27078平米。容積率6.0綠化率32%建筑密度31.9停車位496首先我們來看住宅：看看離我們最近的兩個項目創(chuàng)景花園和頂峰國際，他們住宅的戶型是什么樣子的？100的兩房120-130平米的小三房145—150的四房50—60平米的一房頂峰國際公寓（戶數(shù)比）50%50%無無創(chuàng)景花園（戶數(shù)比）無45%26%29%頂峰國際入市以來，走的還是比較快的，目前100平米的也就30層以上有售了，而創(chuàng)景花園銷售持續(xù)了兩年，目前還有少量尾房在售?？纯词袌隽餍汹厔荩喝空紦?jù)市場絕對份額，舒適性強的產(chǎn)品是主流（樣本：大溪地、學府春天、百合公寓、華府駿園、國際花都、西湖花苑、金地國際城、柏林春天）結合我們的產(chǎn)品本身和區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品情況以及市場的流行趨勢，我們認為：區(qū)域市場高端是我們不得不走、但也是最能體現(xiàn)我們價值的方向。項目差異化是我們制勝的法寶區(qū)域住宅精品是我們的方向為老城區(qū)乃至合肥的中高端客戶造最適合的房子我們建議：住宅采取“豪宅+精品學區(qū)”的路線，具體可做：一棟60平米左右一房半的精品學區(qū)房；一棟做100左右的精致兩房；一棟做140以上的舒適三房?？紤]點就是：1、可以快速回籠資金，降低風險；2、差異化定位，贏得市場不同份額；3、這樣做，使得我們利益最大化，也是產(chǎn)品最優(yōu)化的處理方式。豪宅賣得一定是舒適、品質、文化的綜合體，所以我們認為，不但在整體上做到別致、大氣，品味，在細節(jié)上也要精致、完美，使房子靈動起來，懂得住戶的心情，給其快樂、健康的體驗。我們是不是要考慮以下幾點：外立面，能不能不全使用涂料，用石材或者鋁塑板是不是更合適？房型結構上，一定要明廚明衛(wèi)、衛(wèi)生間要干濕分開、客廳（起居室）一定要朝南、開間4.2米以上、要有一個臥室朝南、飄窗要落地270度的、要有入戶花園、最好有露臺、入戶門能不能用酒店式大堂入戶門，以上是豪宅的基本條件。建筑風格上，建議采用古羅馬式的建筑。辦公部分：我們不建議做寫字樓，原因如下：合肥市寫字樓放量很大，早已供大于求，其中政務區(qū)有接近120方的寫字樓，目前也就銷售了不到35萬方，老城區(qū)約有120萬方寫字樓放量，且品質較高，是我們無法比擬的，但是市場反應并不是很好；我們不具備做成功寫字樓的條件，交通方便，環(huán)境和配套不好，體量不大、產(chǎn)品本身屬性（如車位不夠）和物業(yè)種類復雜等；寫字樓市場去化速度慢，富光大廈這樣的5A甲級寫字樓，已經(jīng)封頂，賣了1年多了，才去化30%。競爭激烈，目前一環(huán)路附近到處都是寫字樓，競爭殘酷；目前出現(xiàn)大量寫字樓空置，據(jù)市調財富廣場一期目前還有15%的空置，安徽國際商務中心也有20%左右空置，租金也就是45—50元每月每平米，租金上升乏力，深深打擊投資者的信心；我們的區(qū)域，我們的本身條件，決定了公寓是最好的選擇。我們處于老城區(qū)，商業(yè)氛圍好，交通便利，旁邊就有安徽最好的IT電子數(shù)碼城，里面有眾多的分銷商，由于規(guī)模小，無力承擔品牌寫字樓的租金，所以，我們的酒店式公寓，憑其寫字樓的配套，低廉的租金和戶型結構，贏得了他們的所愛；我們項目周邊高校林立，他們是創(chuàng)業(yè)的新生力量，而我們公寓式他們創(chuàng)業(yè)初期的孵化器。我們認為，無論對于投資客還是自用客，在我們的板塊上，公寓都是他們最好的選擇。我們建議公寓應該是這樣的：1）、面積60—80平米之間——低總價、低首付，最大限度降低購買門檻，80%的人買20%的產(chǎn)品，必將瘋搶；2)、凈高高余3米——給你寫字樓的使用感覺，用公寓的價格，買寫字樓的感受；3）、外立面按照寫字樓的標準（干掛石材加玻璃幕墻）——彰顯你的氣質和尊貴；4）、要有4部以上品牌電梯——最有效的利用你的時間；5）、有個酒店式大堂——給你貴賓般的禮遇；6）、提供精裝修出售——買的省心、用的放心。商業(yè)部分項目處于新都會商圈和三里庵商圈的交匯處，兩大商圈憑其自身地段交通優(yōu)勢、大體量、家樂福的助力，造就了兩大商業(yè)磁場，吸引了大量人流、物流、財流。是當今城南、城西板塊最有影響力的商圈。而區(qū)域內(nèi)有名稱位置規(guī)模業(yè)態(tài)主力店主力店租金水平經(jīng)營狀況國購南一環(huán)和肥西路交叉口8萬平米Mall最成功大型購物中心家樂福、國美、家福特等家樂福是1元每月每平米非常紅火新都會南一環(huán)和馬鞍山交叉口5.3萬平米Mall大型購物中心家樂福家樂福是1元每月每平米紅火新曙光百貨南一環(huán)和金寨路交叉口向南100米11200平方米負一樓百貨超市、一樓生活館、二樓紳士館、三樓仁女館、四樓運動休閑館SUNGO新曙光百貨75—100元每平米每月一般合家福黃山路和曙光路交叉口向西50米2600平米超市合家福35元每平米每月基本維持喜客多南一環(huán)和桐城路交叉口向東75米2000平米超市喜客多50元每月每平米一般百腦匯南一環(huán)和金寨路交叉口9000多IT類百腦匯、蘇寧電器70—120元較好此外，我們市調了南一環(huán)的門面租金，以我們項目為中心，西邊的租金約50—60元每月每平米、東邊70—100元每平米每月。由于我們商業(yè)只有10000多方，而現(xiàn)代流行的百貨購物中心，基本上在5萬平米以上，光從體量上來看，我們做百貨，或者說大型購物中心不合適。做個大超市呢？10000多方，也是個不小的超市了，但是現(xiàn)代人購物一定是一條龍的，一定要吃喝玩購一站式的，所以我們的體量也不夠，體量不夠，業(yè)態(tài)就不夠，其次，引進大超市，租金低的可憐，所以，我們建議不做超市。那做什么呢？餐飲+娛樂（電影院+KTV）是最好的選擇。租金收