關(guān)于北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關(guān)于北京林業(yè)高校物業(yè)管理狀況的調(diào)研報告考察時間：2012年8月考察方法：走訪、詢問、視察、查閱、搜集考察目的：了解北京林業(yè)高校物業(yè)管理市場考察范圍：北京林業(yè)高校建筑樓宇的物業(yè)管理狀況校內(nèi)基本概況北京林業(yè)高校位于北京市海淀區(qū)清華東路35號，學(xué)校校舍總面積663561平方米,其中教學(xué)行政用房建筑面積304210平方米，教室面積53606平方米，建有3個教化部重點(diǎn)開放試驗(yàn)室、1個教化部園林環(huán)境工程中心、1個北京市重點(diǎn)試驗(yàn)室、5個國家林業(yè)局重點(diǎn)試驗(yàn)室和1個生物學(xué)國家理科人才培育基地。設(shè)有各類探討所22個，教學(xué)科研基地30個。北京林業(yè)高校是一所以林學(xué)、林業(yè)工程學(xué)、生物學(xué)等學(xué)科為特色，理、工、文、管、經(jīng)、法相結(jié)合的多科性全國重點(diǎn)高校，學(xué)?，F(xiàn)有13個學(xué)院，是我國重要的林業(yè)科學(xué)探討中心之一。校本部現(xiàn)有校內(nèi)面積703畝，正在建設(shè)的鷲峰校區(qū)占地面積750畝（位于北京市海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)秀峰四路5號），學(xué)校試驗(yàn)林場占地面積10870畝，學(xué)?？傉嫉孛娣e12295畝。二、校內(nèi)物管現(xiàn)狀（一）物管特點(diǎn)1、成立后勤服務(wù)總公司下設(shè)飲食服務(wù)中心、學(xué)生公寓中心，負(fù)責(zé)學(xué)校的餐飲和學(xué)生公寓的日常管理。2、校內(nèi)設(shè)有總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處負(fù)責(zé)全校的能源運(yùn)用及其運(yùn)載設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和節(jié)約管理。負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行日常維護(hù)、學(xué)校修繕工程項(xiàng)目進(jìn)行管理內(nèi)的修理。負(fù)責(zé)校內(nèi)綠化美化管理、監(jiān)督工作及校內(nèi)公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。（二）物管現(xiàn)狀物業(yè)管理一覽表序號項(xiàng)目名稱物管單位服務(wù)內(nèi)容1試驗(yàn)樓北京文安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等2基礎(chǔ)樓北京文安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等3綜合樓北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等北京可萊琳環(huán)境科技發(fā)展有限公司樓內(nèi)日常清洗、保潔4森工樓北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等5主樓北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等6圖書館北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等北京可萊琳環(huán)境科技發(fā)展有限公司樓內(nèi)日常清洗、保潔7體育館北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等8信息樓北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等9標(biāo)本館北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等北京可萊琳環(huán)境科技發(fā)展有限公司樓內(nèi)日常清洗、保潔10林業(yè)樓北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等11科貿(mào)樓北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等12專業(yè)樓北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等13一教北京林和物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)、安保服務(wù)14二教北京林和物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)、安保服務(wù)15綜合樓北京冠安保安公司樓內(nèi)人身、財產(chǎn)的平安等注：依據(jù)調(diào)研狀況，北京林業(yè)高校校內(nèi)由2家保安公司，1家校內(nèi)物業(yè)公司，1家保潔公司，和校內(nèi)的總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處負(fù)責(zé)全校的物業(yè)服務(wù)工作。北京冠安保安公司薪酬待遇：內(nèi)保服務(wù)：1800元/月，供應(yīng)住宿，單休，含保險；校內(nèi)安保：2200元/月，供應(yīng)住宿，無休息，含保險；北京可萊琳科技發(fā)展有限公司薪酬待遇：保潔員：1600元/月，供應(yīng)住宿，單休，含保險；（三）現(xiàn)有服務(wù)的缺陷1、樓宇內(nèi)大廳保安崗空崗較多、服務(wù)人員服務(wù)看法懶散、游客進(jìn)出樓宇自由，平安系數(shù)較低。2、保潔員工作量較大，如：標(biāo)本館：地上5層，地下1層，支配兩名保潔員負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，人員少，完成工作質(zhì)量較低。（四）在建工程學(xué)研中心：該項(xiàng)目為新建一幢14層的學(xué)研中心，為教學(xué)科研用房，設(shè)有三層高的地下室，建筑面積約為89989平方米，2013年3月竣工。三、物管單位基本狀況北京林和物業(yè)管理有限公司北京林和物業(yè)管理有限公司是北京林業(yè)高校校辦企業(yè)?，F(xiàn)有物業(yè)管理面積17萬平米，員工總?cè)藬?shù)70余人。公司設(shè)立綜合管理部、安保工程部、品質(zhì)客服部等三個部門。依托北京林業(yè)高校為平臺，聚集了一批經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)的物業(yè)管理人員。擁有一支經(jīng)過專業(yè)技術(shù)過硬，嫻熟駕馭水、電、暖等各種設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理及維護(hù)修理的修理隊(duì)伍；小區(qū)配備一支經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的崗位保安隊(duì)伍，24小時為業(yè)主的平安而服務(wù)。（二）北京冠安保安公司本公司是經(jīng)工商局、市公安機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)的保安公司，現(xiàn)公司管理層人員40余人，保安人員1000余名，擔(dān)負(fù)包括大型商場、寫字樓、高檔別墅區(qū)、高校、中心直屬機(jī)關(guān)、住房、服務(wù)中心、及物業(yè)等百余家客戶的保安服務(wù)工作，以及為客戶供應(yīng)平安策劃、平安詢問等服務(wù)，是規(guī)模較大的正規(guī)保安服務(wù)公司。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、業(yè)務(wù)部、人力資源部、經(jīng)營管理部、后勤裝備部、技防部等部門。工作人員均具備大專以上學(xué)歷，對保安行業(yè)有深刻的了解，管理實(shí)力強(qiáng)、專業(yè)素養(yǎng)高。（三）北京文安保安公司文安保安公司是北京市保安服務(wù)總公司的分公司，于1992年1月1日成立，主要職責(zé)是為北京市各高校、中心和市屬科研院所、廣電、文博及醫(yī)療等文保系統(tǒng)的客戶單位供應(yīng)門衛(wèi)、巡邏、守護(hù)、押運(yùn)、平安檢查、平安技術(shù)防范等保安服務(wù)。多年來，在北京市保安服務(wù)總公司和北京市公安局文?？傟?duì)黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在廣闊客戶特殊是高校保衛(wèi)處的大力支持協(xié)作下，文安分公司為維護(hù)首都社會穩(wěn)定、維護(hù)客戶單位內(nèi)部秩序，特殊是為維護(hù)首都高校穩(wěn)定做出了主動的貢獻(xiàn)。組織機(jī)構(gòu)圖總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處節(jié)能辦公室管理科環(huán)境科節(jié)能辦公室管理科環(huán)境科節(jié)能技改管理茶浴供暖管理日常修理管理衛(wèi)生監(jiān)督管理綠化監(jiān)督管理北林公寓管理辦公用房管理大中修理管理能源運(yùn)用管理辦公室事務(wù)節(jié)能技改管理茶浴供暖管理日常修理管理衛(wèi)生監(jiān)督管理綠化監(jiān)督管理北林公寓管理辦公用房管理大中修理管理能源運(yùn)用管理辦公室事務(wù)管理科管理科是在總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)下，對全校公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行日常維護(hù)、學(xué)校修繕工程項(xiàng)目進(jìn)行管理的部門，其主要職責(zé)如下：修理的管理做為甲方單位對乙方行使日常中小修理項(xiàng)目監(jiān)督、管理職能。簽訂全年中小修理協(xié)議，明確甲乙雙方責(zé)權(quán)，制定乙方修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，行使甲方權(quán)利。堅持日常巡察，保證公共設(shè)施、設(shè)備良性運(yùn)行。中小修理范圍：學(xué)校公共場所（不包括學(xué)生宿舍樓、二教、新圖書館等樓內(nèi)）、校內(nèi)非經(jīng)營性單位、校內(nèi)家屬區(qū)及老師周轉(zhuǎn)房的公共設(shè)施。中小修理內(nèi)容：以上場所的土建、電氣、水、暖等設(shè)施的修理及污水、雨水管道和化糞池、篦油池疏通檢修。重點(diǎn)修理的管理幫助處長制定學(xué)校全年重點(diǎn)修理項(xiàng)目支配及相關(guān)工程實(shí)施支配。在詳細(xì)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中負(fù)責(zé)前期施工單位、工程主材料的考察，與施工單位簽訂工程合同，在施工過程中依據(jù)合同及工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督、管理。校辦公用房的管理建立辦公用房數(shù)據(jù)庫，對學(xué)校辦公、科研、試驗(yàn)用房進(jìn)行整體規(guī)劃、調(diào)配及管理工作。對主樓電梯正常運(yùn)行服務(wù)、定期保養(yǎng)及電梯司機(jī)的監(jiān)督管理工作。負(fù)責(zé)校產(chǎn)樓、主樓地下室、北林公寓等的租賃管理工作。負(fù)責(zé)處內(nèi)文件運(yùn)轉(zhuǎn)、費(fèi)用收支、報表統(tǒng)計、會務(wù)宣揚(yáng)、信訪接待等相關(guān)日常工作。節(jié)能辦公室節(jié)能辦公室在總務(wù)產(chǎn)業(yè)處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)全校能源運(yùn)用及其運(yùn)載設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和節(jié)約管理，其主要職責(zé)：負(fù)責(zé)全校水、電暖能源及設(shè)備設(shè)施的運(yùn)用管理、平安檢查、違章懲罰工作。負(fù)責(zé)全校能源節(jié)約的支配管理和制度建設(shè)。負(fù)責(zé)全校水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、師生茶浴室費(fèi)用的收支管理工作。負(fù)責(zé)扣繳校內(nèi)教職工的水費(fèi)；負(fù)責(zé)師生浴室的收費(fèi)管理：負(fù)責(zé)非本校職工、外租房及校內(nèi)經(jīng)營性單位水、電和校外用暖單位供暖費(fèi)的核算與收繳。負(fù)責(zé)校內(nèi)一、二、三級水、電表的查抄統(tǒng)計，水、電、暖報表的統(tǒng)計、匯總、申報及與上級相關(guān)部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系工作。負(fù)責(zé)全校水、電、暖管網(wǎng)，地下管道的資料收集、整理、存檔工作。負(fù)責(zé)全校水、電、暖設(shè)施的建設(shè)規(guī)劃和節(jié)能技改工作。負(fù)責(zé)全校節(jié)能的宣揚(yáng)教化和督促檢查工作，負(fù)責(zé)對節(jié)能新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝的試用和推廣工作。代表學(xué)校對乙方行使配電室、茶浴鍋爐房、供暖鍋爐房平安運(yùn)行、維護(hù)的監(jiān)督管理職能。指導(dǎo)、督促、檢查乙方做好水、電、暖設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)工作。環(huán)境科環(huán)境科在總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)全校校內(nèi)綠化美化管理、監(jiān)督工作及校內(nèi)公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。綠化工作綠化工作主要包括綠化養(yǎng)護(hù)和綠化工程兩個方面，以甲、乙方責(zé)任制的方式開展。綠化養(yǎng)護(hù)工作中作為甲方代表學(xué)校對擔(dān)當(dāng)日常養(yǎng)護(hù)任務(wù)的乙方進(jìn)行監(jiān)督和管理，主要工作包括綠地的澆水、施肥、修剪、補(bǔ)植、引種、病蟲害防治、冬季防寒等項(xiàng)目。在綠化工程中以甲方身份，代表學(xué)校對外公開招標(biāo)，確定工程承包單位，并對工程進(jìn)行科學(xué)管理、嚴(yán)格監(jiān)督。

衛(wèi)生保潔工作衛(wèi)生保潔工作分為四個部分，一是校內(nèi)及家屬區(qū)的室外公共環(huán)境的清掃工作；二是主樓、東西配樓、林業(yè)樓、森工樓、外語樓、信息樓、專業(yè)樓、基礎(chǔ)樓的樓內(nèi)衛(wèi)生保潔工作；三是全校及柏儒苑小區(qū)的垃圾消納外運(yùn)工作；四是一些協(xié)助性衛(wèi)生工作，如滅“四害”、掃雪鏟冰、清運(yùn)渣土等。進(jìn)入新市場的支配單項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入市場目前林大校內(nèi)的消防管理外包保安公司負(fù)責(zé)管理，消防人員多數(shù)沒有持證上崗，林大現(xiàn)對消防系統(tǒng)進(jìn)行改造中，借此機(jī)會可舉薦我司的智能方面的專業(yè)性，和智能分公司合作與該校保衛(wèi)處領(lǐng)導(dǎo)取得聯(lián)系