房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)難點(diǎn)集錦(1-50)

《房地產(chǎn)基本制度與政策及相關(guān)知識(shí)》重難點(diǎn)

(1—30)

目錄

1、廉租住房

2、經(jīng)濟(jì)適用房

3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心

4、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

5、房屋拆遷

6、資本金比例。

7、出讓土地房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件。

8、商品房交付使用

9、房地產(chǎn)廣告必須載明：

10、紫線、綠線、藍(lán)線、黃線

11、注冊(cè)建造師

12、商品房預(yù)售條件，商品房銷售禁止行為

13、商品房買賣合同誤差處理：

14、出讓合同

15、估價(jià)委員會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告的鑒定包括：

16、施工許可證

17、房地產(chǎn)登記

18、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料保管期限不少于10年，要

達(dá)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。

19、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金

20、估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍

21、房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)計(jì)算

22、房屋登記權(quán)屬信息查詢

23、住房公積金存貸款利率

24、提取公積金情況:住房消費(fèi)提取、喪失繳存條件提取。

25、房產(chǎn)稅

26、耕地占用稅

27、土地增值稅

28、契稅。

29、營(yíng)業(yè)稅、城建稅

30、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門、初審部門。

31、住房專項(xiàng)維修資金

32、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有兩種。

33、房地產(chǎn)測(cè)繪

34、地形圖比例尺

35、幾種房產(chǎn)圖

36、工程造價(jià)的構(gòu)成

37、建筑施工圖

39、污染源

40、經(jīng)濟(jì)成本

41、國(guó)庫(kù)券計(jì)算

42、貨幣政策工具

43、貨幣供給層次

44、非銀行金融機(jī)構(gòu)

45、幾種信用形式區(qū)別

46、金融工具的種類

47、商業(yè)匯票必須經(jīng)過承兌才能生效。

48、居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)。

49、證券分類

50、保險(xiǎn)的職能

51、統(tǒng)計(jì)收集數(shù)據(jù)的方法

52、相對(duì)指標(biāo)

1、廉租住房：

面對(duì)最低收入家庭；

面積原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%,套均40平米左

右，人均建筑面積13平米左右；

保障資金來源：①地方財(cái)政預(yù)算安排，②住房公積金增值收

益，③土地出讓金凈收益，④廉租住房租金專項(xiàng)應(yīng)用于維護(hù)和管

理。

租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)構(gòu)成。政府定價(jià)。

2、經(jīng)濟(jì)適用房

面對(duì)中低收入家庭；政府指導(dǎo)價(jià)。

實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出

售，單套面積控制在60球以內(nèi)。

滿5年可轉(zhuǎn)讓，單應(yīng)按照規(guī)定繳納土地收益等價(jià)款，政府優(yōu)

先回購(gòu)。（1、2同為保障性住房，面對(duì)低收入住房困難家庭提供）

政策性住房包括棚改安置住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住

房、單位建設(shè)住房，面對(duì)中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)。

3、有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容；土地用

途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。

4、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥：

轉(zhuǎn)讓有兩種方式：①受讓方辦出讓手續(xù)；②不辦出讓手續(xù)，

轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益;

對(duì)國(guó)企改革中的劃撥土地：可采取出讓、租賃、作價(jià)出資入

股和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。①出讓或出租，有限

責(zé)任或股份公司或股份合作制，租賃經(jīng)營(yíng)，非國(guó)有兼并的；②保

留劃撥，繼續(xù)公益性的長(zhǎng)久，繼續(xù)國(guó)有、一方頻臨破產(chǎn)、國(guó)有獨(dú)

資可保留5年。

擅自改變用途或連續(xù)2年未使用，國(guó)家收回。

凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地管理。

5、房屋拆遷

房屋性質(zhì)由規(guī)劃部門確認(rèn)；

監(jiān)督部門是住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門；

征收范圍確定后，不得新建、擴(kuò)建、改建和改變房屋用途；

補(bǔ)償范圍包括：被征收房屋的價(jià)值，搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償,

停產(chǎn)停業(yè)損失；

除三級(jí)暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)機(jī)構(gòu)可從事征收征收評(píng)估。

6、資本金比例。保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資

本金比例為20%,其他為30%。

7、出讓土地房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件。（1）交付全部出讓金，

取得土地證；（2）屬于房屋建設(shè)的，出讓金外，投資25%以上，

屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。

土地變更登記手續(xù)完成完畢30日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)

開發(fā)主管部門備案。

8、商品房交付使用

(1)交付60日內(nèi)，開發(fā)商向房地產(chǎn)主管部門報(bào)送相關(guān)權(quán)屬

變更登記資料；

(2)交付時(shí)向購(gòu)買人提供《住房質(zhì)量保證書》和《住宅使

用說明書》。保修期從交付之日計(jì)算。防水3年。

9、房地產(chǎn)廣告必須載明：

(1)開發(fā)企業(yè)名稱；

(2)代售的，該機(jī)構(gòu)名稱；

(3)預(yù)售的，許可證號(hào)。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。

房地產(chǎn)廣告不得：

(1)不得以所需時(shí)間表示距離；

(2)預(yù)售不得涉及裝修內(nèi)容；

(3)不得以其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；

(4)不得設(shè)計(jì)融資或變相融資，不得含升值或投資回報(bào)的

承諾；

(5)不得含有辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)的承諾。

10、紫線劃定保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史建筑；綠線，綠地,

綠化用地面積，綠地布局；藍(lán)線，城市地表水、濕地；黃線控制

城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。

城市、鎮(zhèn)規(guī)劃分為城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。

11、建設(shè)工程施工管理文件和質(zhì)量合格文件上，必須有注冊(cè)

建造師簽字。

12、商品房預(yù)售條件：

(1)項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓條件；

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證;

(3)確定施工進(jìn)度和交付日期，預(yù)售最低規(guī)模不小于棟。

取得預(yù)售許可需要提供《商品房預(yù)售方案》，內(nèi)容項(xiàng)目基本

情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公

共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金

監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能量消耗指

標(biāo)和節(jié)能措施。

預(yù)售合同備案的申請(qǐng)人是商品房預(yù)售人。

商品房銷售禁止行為：返本銷售、成套住宅分割拆零銷售、

期房再轉(zhuǎn)讓、未得預(yù)售許可收定金。

13、商品房買賣合同誤差處理：

(1)誤差3%以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算；

(2)誤差超過3%的。①買受人提出退房的，30日內(nèi)連本帶

息付清；②買受人不退的，大于合同面積的，3%的補(bǔ)足，超過3%

白送；小于合同面積的，3%的原價(jià)返還，超過3%的雙倍返還。

變更規(guī)劃的，變更確定10內(nèi)通知買房人，15日不答復(fù)的視

作同意。未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)書面通知的，可退房。

14、出讓合同

附件含宗地平面界址圖、出讓宗地豎向界限、市縣政府規(guī)劃

管理部門確定的宗地規(guī)劃條件。

簽訂后，60日內(nèi)不付款的，解除合同，違約賠償；60日內(nèi)

不供地的，解除合同，雙倍返還定金。

15、估價(jià)委員會(huì)對(duì)估價(jià)報(bào)告的鑒定包括：

(1)估價(jià)方法選用

(2)估價(jià)路線選擇

(3)估價(jià)參數(shù)選取

(4)估價(jià)結(jié)果確定

16、施工許可證

(1)30萬元投資以下，300nl2建筑面積以下，可不辦理；

(2)建設(shè)工期不足1年的，到位資金原則上不得少于工程

合同價(jià)的50%,超過1年的，不少于30%。

17、房地產(chǎn)登記

(1)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)是查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他

必要材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人，如實(shí)及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)。

(2)預(yù)告登記該登記未登記的3個(gè)月內(nèi)失效，異議登記15

日內(nèi)不起訴的失效。

(3)單方申請(qǐng)的情形：因合法建造房屋去得房屋權(quán)利；繼

承、遺贈(zèng)；(3)因法律文書生效得；(4)房屋滅失；(5)放棄。

(4)土地以宗地未基本單位，房屋以基本單元進(jìn)行登記。

(5)登記實(shí)現(xiàn)：集體土地上房屋60天，國(guó)有土地上房屋30

天，異議登記1天，其他10天。

(6)收費(fèi)。住房等級(jí)每件80元，宅基地收工本費(fèi)10元，

非住房登記每件550元。前者一套一件，后者一次一件。

18、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料保管期限不少于10年，要

達(dá)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。

19、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金不少于1000萬，擔(dān)保資金

不高于30倍。

20、二級(jí)資質(zhì)可從事公司上市A、企業(yè)清算B以外的業(yè)務(wù)；

三級(jí)資質(zhì)可從事A、B、司法鑒定C以外的業(yè)務(wù)；三級(jí)暫定資質(zhì)可

從事A、B、C、城鎮(zhèn)住房拆遷、在建工程抵押以外的業(yè)務(wù)。

21、房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)：

100(0.005)—900(0.0025)—1000(0.0015)—3000(0。008)

宗地估價(jià)收費(fèi):100(0.004)—100(0.003)—800(0.002)

—1000(0.0015)—3000(0.0008)

22、房屋登記權(quán)屬信息查詢

(1)可公開查詢。房屋基本狀況及查封抵押等權(quán)利限制狀

況，具體包括房屋自然狀況(位置面積用途)，權(quán)利狀況(設(shè)定

時(shí)間類別期限)，及司法查封情況。

(2)限制查詢的信息。權(quán)利人、委托人、繼承人、受贈(zèng)人

可查詢與該房屋有關(guān)原始登記憑證。其他可查詢直接相關(guān)原始資

料。

23、住房公積金存貸款利率：當(dāng)年結(jié)息日掛牌公告的或其存

款利率，往年結(jié)轉(zhuǎn)按結(jié)息日掛牌公告3個(gè)月整存整取存款利率利

息，6月30日為結(jié)息日；貸款利率，一年一定，每年1月1日。

人行提出，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行。

24、提取公積金情況:住房消費(fèi)提取、喪失繳存條件提取。

25、房產(chǎn)稅：判斷標(biāo)準(zhǔn)，是否有經(jīng)營(yíng)性，出租，生產(chǎn)。比例

稅率。

工業(yè)用途房產(chǎn)，50%—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用

途房地產(chǎn)70%—80%；與地上房屋相連的地下建筑，與地上房屋通

標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

26、耕地占用稅。定額稅率。經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)加

成不過50%,基本農(nóng)田加成50%。減稅范圍：軍事設(shè)施，學(xué)校，

幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院。接通知30日內(nèi)繳稅。

27、土地增值稅。有償轉(zhuǎn)讓，不含繼承贈(zèng)與。四級(jí)超額累進(jìn)

稅率。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂7日內(nèi)申報(bào)納稅。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的免稅。

28、契稅。個(gè)人購(gòu)買普通住房且屬于家庭唯一住房減半征收;

又是90以下的，1%征收。法定繼承人繼承，免征，非法定繼

承人承受，征收。拆遷購(gòu)房拆過拆遷款的，對(duì)超過部分征收契稅。

29、營(yíng)業(yè)稅涉及不動(dòng)產(chǎn)5虬城建稅為消賽稅、增值稅、營(yíng)業(yè)

稅三者之和的7%（城市市區(qū)）、5%（縣城、建制鎮(zhèn)）、1%（其他地

區(qū)）。

30、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門是國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門，省

級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門為初審部門。

31、住房專項(xiàng)維修資金

（1）交存標(biāo)準(zhǔn)。商品房首期交存按建筑面積按當(dāng)?shù)亟ò操M(fèi)

用每平方米5%—8%；公有住房，按建筑面積，首期未當(dāng)?shù)胤扛某?/p>

本價(jià)的2%；多層不低于20%,高層不低于30%,一次性提取。

（2）不足30%,續(xù)交。

（3）經(jīng)業(yè)主大會(huì)或2/3以上業(yè)主（未成立）同意，可購(gòu)買

國(guó)債。禁止國(guó)債回購(gòu)，委托理財(cái)業(yè)務(wù)或?qū)①?gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、

抵押等擔(dān)保業(yè)務(wù)。

32、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有兩種。

(1)包干制;物業(yè)服務(wù)成本+法定稅費(fèi)+企業(yè)利潤(rùn)

(2)酬金制=物業(yè)服務(wù)支出+企業(yè)酬金

33、房地產(chǎn)測(cè)繪

(1)基礎(chǔ)測(cè)繪得房產(chǎn)分幅平面圖，項(xiàng)目測(cè)繪得分丘平面圖

和分層分戶平面圖。

(2)誤差可能來自儀器、觀測(cè)者和環(huán)境影響，以中誤差作

為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。

34、地形圖是地物和地貌的正射投影圖，地物按圖式符號(hào)加

注記表示，地貌用等高線表示。面積量算方法：坐標(biāo)解析法、實(shí)

地量具法和圖解法。多種比例尺地形圖:

比例尺用途

1：1000；1：5000城市總體規(guī)劃，區(qū)域布置、方案比較

1：2000城市詳細(xì)規(guī)劃及開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)

1：1000城市詳細(xì)規(guī)劃、工程詳細(xì)設(shè)計(jì)、地下管線、人防工程

1:500竣工圖，地籍圖、地形圖

35、房產(chǎn)圖，平面控制測(cè)繪及房地產(chǎn)調(diào)查后的西部測(cè)量

名稱比例尺用途

房產(chǎn)分幅建筑密集區(qū)反映房產(chǎn)及用地位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，下兩者基礎(chǔ)資料，也是

圖1：500,房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。包括控制點(diǎn)、行政境界、

其他1:1000丘界、地籍要素。

房產(chǎn)分丘1：100-1:1000繪制產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。以丘為單位。反映本丘所有內(nèi)所有房屋的

圖界限、面積、四至、年份，墻體歸屬。

房產(chǎn)分戶一般1：2000以某房屋具體權(quán)屬為單元，表示細(xì)部。變長(zhǎng)為實(shí)際測(cè)量，取至0。01m.

圖標(biāo)套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e。

36、工程造價(jià)的構(gòu)成

設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用

人工費(fèi)

直接工程費(fèi)材料費(fèi)

工直接費(fèi)

施工機(jī)械使用費(fèi)

程

建筑安裝措施費(fèi)施工準(zhǔn)備和技術(shù)生活安全等

費(fèi)

工程費(fèi)用規(guī)費(fèi)：排污費(fèi)、保障費(fèi)、公積金，意外傷害。

項(xiàng)用間接費(fèi)

企業(yè)管理費(fèi)：工資、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金、廣告費(fèi)。

目建設(shè)

利潤(rùn)

總投資

稅金

投

工程

資固定資產(chǎn)其他費(fèi)用管理費(fèi)、用地費(fèi)、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、工程保險(xiǎn)費(fèi)

建設(shè)

無形資產(chǎn)費(fèi)用專利及轉(zhuǎn)與技術(shù)使用費(fèi)

其他

費(fèi)用其他資資產(chǎn)費(fèi)生產(chǎn)準(zhǔn)備及開辦費(fèi)、人員培訓(xùn)，提前進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。

基本預(yù)備費(fèi)（工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)用）*基本預(yù)備費(fèi)率

預(yù)備費(fèi)

漲價(jià)預(yù)備費(fèi)

建設(shè)學(xué)月貸款利息

建設(shè)投資和建設(shè)期貸款利息之和對(duì)應(yīng)固定資產(chǎn)投資，在量上

等于建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)。

37、建筑施工圖

名稱比例尺用途

總平面圖1:500/1000/2000說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境環(huán)境。指北針和

風(fēng)玫瑰圖。室內(nèi)草坪、室外整平和道路的絕對(duì)標(biāo)高。

基平面圖1:50/100/200/300具有引導(dǎo)作用的圖紙，反映建筑使用空間和裝修，是

本其他工種圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，室內(nèi)外裝修的依據(jù)。

圖立面圖各側(cè)面在豎直平面的投影圖。外貌、標(biāo)高、層高、外

墻裝修材料，立面詳圖索引號(hào)。

剖面圖簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。樓面標(biāo)

高，門高，屋面做法，內(nèi)部構(gòu)造特征。

詳圖1:2/5/10/20/25/50具體放大比例。建筑詳圖或大詳圖。

38、按建筑物承重受力方式分類

名稱特點(diǎn)、類型

墻承重結(jié)構(gòu)形式建筑磚混結(jié)構(gòu)住宅、高層中的剪力墻式建筑

構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)古代磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土框架、單層廠房排架結(jié)構(gòu)，用

型鋼材料構(gòu)成的鋼結(jié)構(gòu)

筒式結(jié)構(gòu)或框架筒式結(jié)多為高層建筑和超高層建筑。

果

大空間結(jié)構(gòu)沒柱子。體育館、運(yùn)動(dòng)館。

39、污染源

類型污染源

大氣污染工業(yè)、交通、生活污染源

噪音污染工業(yè)、交通、社會(huì)生活、建筑施工

水污染工業(yè)、生活、農(nóng)業(yè)

放射性輻射污宇宙線、天然放射性源、人類活動(dòng)、核燃料“三廢”、醫(yī)療照射

染

室內(nèi)環(huán)境污染室外來源，室內(nèi)來源（主要來自建筑材料）

40、經(jīng)濟(jì)成本二會(huì)計(jì)成本（顯成本）+隱成本（正常利潤(rùn)）

經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)（超額利潤(rùn)）=銷售收入-會(huì)計(jì)成本-隱成本

當(dāng)銷售收入=經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得正常利潤(rùn)。

41、國(guó)庫(kù)券計(jì)算

售價(jià)=面值*（1-貼現(xiàn)率*距到期日期/360）

收益率二（面值-售價(jià)）/面值*360/距到期日數(shù)

42、貨幣政策工具

一般性法定存款準(zhǔn)備金率（反向）、再貼現(xiàn)利率（反向）、公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)

選擇性優(yōu)惠利率（對(duì)關(guān)系重大部門）、證券保證金比率、消費(fèi)信用控制、

貸款額度控制

補(bǔ)充性道義勸告金融檢查

43、貨幣供給層次

第一層次M0=現(xiàn)金流通量狹義貨幣

第二層次M1=MO+單位和個(gè)人活期存款最活躍，流通手段，隨時(shí)購(gòu)買

第三層次M2=M1+其他存款廣義貨幣、儲(chǔ)幣代購(gòu)、次活躍

44、非銀行金融機(jī)構(gòu)

（1）資金來源于發(fā)行股票、債券等方式，資金運(yùn)用于非貸

款的某樣業(yè)務(wù)（保險(xiǎn)、信托、證券。租賃等），不具有信用創(chuàng)造

功能。

（2）我國(guó)目前主要有信用合作社、信托投資公司、保險(xiǎn)公

司三大類。

45、幾種信用形式區(qū)別

商業(yè)信用與商品交易直接聯(lián)系，企業(yè)之間，賒銷、預(yù)付款

銀行信