房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書

商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃書前言糜不有初，鮮克有終，凡事計(jì)劃周全，對事物有明確的計(jì)劃和定義才能不走彎路和少走彎路。市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，全民商業(yè)，競爭非常激烈，信息和人脈的時(shí)代，商場如戰(zhàn)場，商業(yè)出現(xiàn)過剩，大量閑置危機(jī)，經(jīng)營危機(jī)，誠信危機(jī)等現(xiàn)象。所以需要看誰更專業(yè)，誰最能考慮全面，有實(shí)力，創(chuàng)意（最好有創(chuàng)新）而且考慮長遠(yuǎn)，堅(jiān)持誠信，誰就能繁榮發(fā)展。尤其用人要品德好和理論實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兼?zhèn)渌枷肭靶l(wèi)的人做管理。以智謀得市場、以文德治天下，做大事重點(diǎn)要考慮每一個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)和關(guān)鍵的細(xì)節(jié)，不能拘于不重要的小節(jié)。良好的事業(yè)發(fā)展是互利共贏的，沒有互利和人性是不能夠長遠(yuǎn)和有的大發(fā)展。不專業(yè)或不科學(xué)管理就很可能產(chǎn)生糾紛和大面積閑置危機(jī)，不是危言聳聽，市場上許許多多的前車之鑒。還有就是要三合：質(zhì)效合力，性價(jià)合壁，人企合一。解決問題最好的方法就是請教高人，集思廣益，不可閉門造車。把握重點(diǎn)，在市場上靈活、隨機(jī)應(yīng)變，堅(jiān)持準(zhǔn)則。創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境和目標(biāo)，再加上合適的人才及相互配合（人合），大事成就。我的工作計(jì)劃分以下幾個(gè)部分，只是綱要的內(nèi)容，有些只是設(shè)想階段，具體因環(huán)境因素還無法實(shí)施。團(tuán)隊(duì)組成,人員搭配市場調(diào)研,分析,及定向項(xiàng)目確定,分析及可行性方案和報(bào)告品牌創(chuàng)立和品牌推廣方案營銷方案,招商方案及招商流程收尾和項(xiàng)目維護(hù)方案第一章團(tuán)隊(duì)組成,人員搭配成事的第一要素是人。人以類聚，道不同不相為謀。打造無堅(jiān)不摧的團(tuán)隊(duì)。要做到獎(jiǎng)勵(lì)明確，人員搭配和制度管理完善科學(xué)。首先分工職責(zé)明確，相互配合，互不干涉，人無頭不走，沒有規(guī)矩不成方圓。不明確很難順利進(jìn)行。商場如戰(zhàn)場，名不正言不順，沒有職權(quán)的將軍很難戰(zhàn)勝強(qiáng)大的對手。管理上各負(fù)其責(zé)，不能搗亂，只能幫助，獎(jiǎng)勵(lì)分明，采取必要的措施（如群策群力，集思廣益，民主集中），用人之長，用人唯賢才有凝聚力，調(diào)動相關(guān)人員的積極主動性，才能做好項(xiàng)目。公司管理架構(gòu)：很重要管理職責(zé)：第二章市場調(diào)研,分析,及定向地理位置：朝陽區(qū)面積：周遍環(huán)境：大方位位于CBD，商業(yè)，新老社區(qū)之間，鄰近北京東南四環(huán)內(nèi)，交通便利，連通三四環(huán)，臨近亦莊和通州兩大衛(wèi)星城。。。。周遍有大面積的綠化帶，廠庫房，物流中心，工業(yè)基地和將要建造大面積住宅和現(xiàn)代化商業(yè)， 商圈范圍及主力客戶群商業(yè)區(qū)人群，居住市民，來京物務(wù)工人員，商業(yè)區(qū)客戶，過路的等商業(yè)環(huán)境的SWOT分析優(yōu)勢：位于四環(huán)里，臨主街，周遍有大型農(nóng)貿(mào)市場，汽配城，海鮮批發(fā)，陶瓷城等，附近有大型建材、五金、燈具、工藝、家具城，舊貨市場等，并有京津輕軌鐵路通過，商業(yè)氛圍濃厚，位于新老城區(qū)之間。劣勢：人文環(huán)境老舊，人流不是很大，過路的多，因北京商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r市場狀況和分析周邊商業(yè)發(fā)展情況十里河商業(yè)區(qū)發(fā)展了十幾年，以成為具有品牌和文化的綜合成熟以建材為主的商業(yè)區(qū)，十八里店緊鄰十里河商區(qū)，又臨近山水文園等社區(qū)商業(yè)區(qū)和東南四環(huán)，周遍有大量的商業(yè)環(huán)境，其位置在未來發(fā)展前景可觀，將來商業(yè)逐漸完善，而且可能三年一小變，五年一大變。項(xiàng)目開發(fā)總體思路用觀察法和從北京整體發(fā)展和未來十年北京東南方向商業(yè)發(fā)展情況來看，加上周遍有大型商業(yè)區(qū)，又位于新老社區(qū)連接處，東南四環(huán)和京津輕軌交接處，所以應(yīng)考慮大型商業(yè)，大型社區(qū)服務(wù)和有巨大潛力的新興行業(yè)為主。要考慮，利益，長遠(yuǎn)，品牌，適宜性等原則，易多元化綜合，相輔相成和適宜行業(yè)運(yùn)作。尊重市場導(dǎo)向，順應(yīng)消費(fèi)者心愿?？山I(yè)和靈活的商業(yè)市場。市場調(diào)研第三章項(xiàng)目確定,分析及可行性方案和報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)和住宅是基本完全不同的類型，考慮范圍和運(yùn)作形式、針對的市場大部分都不一樣，不可同一而論，可以考慮有創(chuàng)新，做到有創(chuàng)意，整合整體使其優(yōu)勢最大化，包括人力資源，渠道，經(jīng)營管理，合作等，以低成本（該花的一定不要花，否則就無效），高頻率，開發(fā)二級、三級市場使利益最大化，在綱要和準(zhǔn)則基礎(chǔ)上確定方案和細(xì)則。1、本地塊商業(yè)價(jià)值評價(jià)項(xiàng)目商業(yè)功能定位根據(jù)第二章，定位大型富有文化的綜合中高檔商業(yè)街，可考慮做郊區(qū)專業(yè)綜合市場，和周邊商業(yè)相輔相成最適宜的行業(yè)，互補(bǔ)，有創(chuàng)意，符合市場定位，也可做新創(chuàng)意、新型商業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。范圍例如尾貨市場、展廳，人文展示基地、建材展示洽談、行業(yè)團(tuán)體活動中心，團(tuán)購聯(lián)盟，（農(nóng)工商貿(mào)交流）基地，商務(wù)，新奇特生活展銷城，中高檔商品體驗(yàn)式消費(fèi)中心，多功能綜合商業(yè)文化展銷批發(fā)交流中心，和各大部委或展會分期合作等等，選擇最適合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赜邪l(fā)展的業(yè)態(tài)和當(dāng)?shù)氐氖袌鋈転橐惑w。靈活，隨機(jī)應(yīng)變（商業(yè)模式不是一成不變的），品牌經(jīng)營的模式?？煽紤]文化和商業(yè)并舉。在招商過程中用排除法篩選和確定以下擬定項(xiàng)目及預(yù)計(jì)面積服裝市場等綜合商業(yè)（二萬平米），家具、建材（包括展示、體驗(yàn)式消費(fèi)區(qū)）（二萬平米），京津地區(qū)發(fā)展交流基地（農(nóng)、工、商）專利產(chǎn)品推廣中心（一萬平米）、新奇特產(chǎn)品展銷城（一萬平米）、商務(wù)文化生活（游泳館，羽毛球館等）（一萬平米），農(nóng)產(chǎn)品展銷城（一萬平米），展銷活動城（定期）（如品牌活動，啤酒節(jié)、嘉年華、購物節(jié)、音樂外交）（二萬平米），和政府、團(tuán)體、策劃活動基地（二萬平米），醫(yī)院（一萬平米），專利產(chǎn)品推廣中心（一萬平米），命名：北京十八里店國際商貿(mào)中心2、設(shè)計(jì)方面考慮風(fēng)水：用吉祥的設(shè)計(jì)和物品擺放在重要位置。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：方便，暢通，經(jīng)典，適用，節(jié)能，人性化，醒目設(shè)計(jì)細(xì)則：（1）風(fēng)格定位：（如白色主體，現(xiàn)代新型建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格）（2）明確車行方向指示（3）有標(biāo)志性建筑的樓牌或標(biāo)志建筑物（4）利用科學(xué)的色彩在商業(yè)的運(yùn)用（5）商業(yè)配套完善，公共部分設(shè)計(jì)和諧（6）利用太陽光照明等節(jié)能等創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)（7）新修路橋，打開周邊的行車通路（8）組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計(jì)（9）利用光學(xué)，色彩學(xué)在商業(yè)方面的運(yùn)用（10）考慮在第三層設(shè)立通道，考慮長遠(yuǎn)規(guī)劃，考慮層高5或7米以上3、商業(yè)格局設(shè)想：和周邊商業(yè)和本商業(yè)內(nèi)部形成互補(bǔ)，或相輔相成，以市場決定行業(yè)，以市場決定客戶。統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃。有廣場效應(yīng)，4、成本預(yù)算和控制：5、本地塊商業(yè)價(jià)值推廣思路A\核心是信心：B\關(guān)鍵是推廣C\根本是銷售D\支持是物業(yè)：有自己的物業(yè)評價(jià)6、廣告方面：好的廣告策劃就是好的產(chǎn)品還有什么要買，還有哪里實(shí)惠，應(yīng)該到。。。去看看品味生活，創(chuàng)意商業(yè)，就在。。。。。。7、風(fēng)險(xiǎn)及防范周遍隨時(shí)可能有其他商業(yè)取代和競爭的危險(xiǎn)，所以要建立靈活機(jī)動和長期有效的發(fā)展規(guī)劃，建立有品牌有文化有特色的商業(yè)模式，和有效的管理機(jī)制，8、工程項(xiàng)目施工及管理第四章品牌創(chuàng)立和品牌推廣策劃一、經(jīng)營理念誠信第一，以人為本，科學(xué)管理，合理策劃，目標(biāo)明確，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，考慮長遠(yuǎn)，出奇制勝，有效執(zhí)行，以市場決定客戶，雙贏或多贏，走品牌商業(yè)的經(jīng)營理念。二、建立自己的品牌發(fā)展系統(tǒng)：凡事有利就可能有弊，只有不專業(yè)和不自信的公司才會用別人去做，因?yàn)橛脛e人的人力，物業(yè)很難控制成本和長遠(yuǎn)性，可控性差，利潤減少，物業(yè)公司等其它公司都是以最大化利潤為準(zhǔn)則，加上運(yùn)作中受到多方限制，很難展開經(jīng)營和靈活運(yùn)作，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟其，已經(jīng)有剩余的專業(yè)人才可以用，現(xiàn)在有規(guī)模的企業(yè)都以多元化全面發(fā)展，三、品牌細(xì)則：1、品牌炒作：廣告策劃2、以人為本、人性化：包括設(shè)計(jì)，管理；豐富企業(yè)文化3、考慮股份制，嫁接等：借力使力不費(fèi)力，建立有效的商業(yè)聯(lián)盟，需要游走和接觸很多單位，了解和溝通，再決定具體發(fā)展事項(xiàng)4、活動策劃：群眾性，娛樂性和商業(yè)性如：****商業(yè)杯藝人比賽，少數(shù)專家組，多數(shù)群眾組評分，（文化搭臺，商業(yè)唱戲）和周邊商業(yè)建立合作戰(zhàn)略及原則制度，確定優(yōu)勢劣勢和具體的合作方面，并達(dá)成協(xié)議。和阿里巴巴，慧聰?shù)冉⒑献?，共贏發(fā)展。策劃北京商業(yè)地產(chǎn)論壇舉行活動贏免費(fèi)租房一個(gè)月。等等5、可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略和方案：如聯(lián)營6、有氣魄，大手筆：不到位就達(dá)不到效果，等于白做。該用的費(fèi)用一定要用。疑人不用。7、整合營銷：隨著差異化競爭的存在，運(yùn)營成本的增加，必定導(dǎo)致整合式營銷的趨勢。8、四、品牌具備的條件補(bǔ)充1、完善企業(yè)文化定義關(guān)鍵詞：（只有對關(guān)鍵詞有深刻的定義和執(zhí)行，才不會歪曲事物的本質(zhì)。就比如（朋友）本身就有好朋友和壞朋友之分，只說朋友沒有任何意義。）什么是誠信：真誠，有信義，真實(shí)，有誠意，注重原則，說話算話，遵守商業(yè)規(guī)則，知恩圖報(bào)。缺少一樣都不叫誠信。團(tuán)隊(duì)建設(shè)及意義：科學(xué)管理及意義：什么是真正的品牌：項(xiàng)目目標(biāo)：打造北京東南商業(yè)的典范，成為最優(yōu)秀良性發(fā)展的商業(yè)聯(lián)合體?？谔枺赫\信團(tuán)結(jié)創(chuàng)意科學(xué)2、創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境和獎(jiǎng)勵(lì)，管理制度。五、完善項(xiàng)目資料：宣傳資料，管理表格，培訓(xùn)資料等等六、階段收尾：業(yè)態(tài)確定，項(xiàng)目方案確定，通過各種方式完善上述內(nèi)容和資料七、項(xiàng)目補(bǔ)充：凡是都不是絕對的，事物是發(fā)展的，完善是漸進(jìn)的，沒有止境。但決定的事情有些是不可以改變的。八、九等等第五章營銷策劃,招商方案及招商流程營銷策劃（具體略）商業(yè)上有很多種運(yùn)作模式，選擇有創(chuàng)意的活動策劃，尋找合適的方案，有步驟，有計(jì)劃的加以運(yùn)做。商人無利不起早，遵守商業(yè)的規(guī)則，可以達(dá)到事半功倍的銷果。例：商業(yè)格局商場分割：明確各商業(yè)應(yīng)有的體量，合理的商業(yè)搭配，完善的商業(yè)設(shè)施，以下只是參考。（1）區(qū)域功能劃分A：北區(qū)：超市、家電南區(qū)：黃金珠寶、箱包皮具、手機(jī)、副食品B：1F化妝品、女鞋、鐘表、照相器材2F：女性服飾、飾品、內(nèi)衣3F：男性服飾、內(nèi)衣、羊毛羊絨4F：運(yùn)動休閑、運(yùn)動器材、運(yùn)動鞋、運(yùn)動包辦公區(qū)5F：童裝、兒童用品、玩具、樂器、電子文化用品6F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、兒童用品、琴行、健身器材C：寶貝城D：世紀(jì)電影城E：百姓人家家常菜館F：皇朝休閑會所以上為虛定項(xiàng)目，具體以招商決策情況而定（2）經(jīng)營特點(diǎn)以經(jīng)營中偏高檔為主，經(jīng)營范圍較廣。。。2、付款方式：如：進(jìn)場費(fèi)1000-5000合營或租用（具體再定）3、招商進(jìn)度計(jì)劃：有目的，專業(yè)化的招商。先旗艦、再品牌、最后降價(jià)收尾的思路為主，以及及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)，4、招商促銷手段及活動（策劃再定）如場地免費(fèi)兩個(gè)月，買廣告，餐費(fèi)和服務(wù)等，第三個(gè)月以后再定5、推廣媒體及費(fèi)用預(yù)算房地產(chǎn)廣告的常用媒體主要有報(bào)刊、視聽、戶外和其他印刷媒體幾大類。其中報(bào)刊媒體和廣播電視覆蓋面廣，客源層多，宣傳效果最佳；除報(bào)刊外的其它印刷媒體，可以定向自由派發(fā)，針對性和靈活性都較強(qiáng)；戶外媒體位置固定，比較適合于樓盤周圍的區(qū)域性客源的廣告訴求。根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)，我們將推廣媒體主力放在報(bào)刊視聽媒體和印刷媒體上。具體選擇如下：A：報(bào)紙廣告硬廣告軟廣告新聞性廣告B：電視廣告15-30秒配合廣告有關(guān)具體媒體單位的選擇，擬在項(xiàng)目具體推廣策略制訂后再行確定。C：印刷媒體海報(bào)宣傳單說明手冊A，B成本較高，慎用。6、開盤前期準(zhǔn)備工作有步驟，有計(jì)劃，靈活又規(guī)范的進(jìn)行。完善其項(xiàng)目管理制度。具體（略）7、客戶開發(fā)：廣告開發(fā)，渠道開發(fā)，市場直接開發(fā)，形象招商開發(fā)，其他方式開發(fā)8、營銷團(tuán)隊(duì)和招商管理方案：具體（略）1）團(tuán)隊(duì)建設(shè)銷售人員的搭配要求：用人原則的制定：銷售部門的構(gòu)成和職責(zé)：經(jīng)理職責(zé)：協(xié)調(diào)人員管理和配合談判，協(xié)調(diào)培訓(xùn)和日常工作，創(chuàng)造工作環(huán)境。副經(jīng)理職責(zé)：渠道開發(fā)，招商具體事宜，協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)及價(jià)格體系的制訂助理：法務(wù)，法律和合同顧問，協(xié)助銷售部完成日常工作市場專員職責(zé)：客戶和渠道開發(fā)，客戶初步談判，跟進(jìn)和簽約管理架構(gòu)：2）擬定銷售計(jì)劃：具體（略）預(yù)計(jì)：網(wǎng)絡(luò)20%，廣告30%，渠道30%，直接開發(fā)20%3）銷售方案：如ABC法則4）銷售現(xiàn)場的管理制度和流程：5）銷售工作制度：6）銷售方針的確立貫徹和實(shí)施：7）銷售部內(nèi)部的儀表規(guī)范：8）銷售人員的獎(jiǎng)勵(lì)制度：直接效益獎(jiǎng)，貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，合理化建議獎(jiǎng)等9）銷售人員懲處制度：10）銷售人員的提升制度：11）銷售人員考核標(biāo)準(zhǔn)：12）銷售人員會議制度：13）銷售人員的