中環(huán)快速干道立交橋、經(jīng)濟(jì)適用房、土地整治項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

二期工程竣工2021.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖

第8章投資估算和資金籌措項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖8.1基本假設(shè)(1)國(guó)家現(xiàn)行的方針政策無重大改變；(2)國(guó)家現(xiàn)行的利率,匯率等無重大改變；(3)蔡家組團(tuán)所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大改變；(4)蔡家組團(tuán)所在地區(qū)目前執(zhí)行的稅賦,稅率政策不變；(5)無其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。8.2投資估算三個(gè)子項(xiàng)目總投資69039.66萬元，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目總投資20871.16萬元，H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目總投資20744.71萬元，N區(qū)土地整治子項(xiàng)目總投資27423.79萬元。8.2.1三溪口立交橋總投資20871.16萬元，其中，建安費(fèi)13800萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)5311.25萬元，基本預(yù)備費(fèi)926.38萬元。其他833.53萬元。詳見下表11。表11中環(huán)快速干道三溪口立交子項(xiàng)目總概算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱工程造價(jià)（萬元）1工程建設(shè)費(fèi)用13800.001.1立交費(fèi)用4206.551.2主線道路工程4606.241.3中環(huán)快速干道下穿渝合高速橋工程578.081.4三溪口立交A匝道下穿中環(huán)快速干道橋工程549.281.5A匝道下穿渝合高速橋工程294.651.6中環(huán)線主線上跨同興B區(qū)1＃路橋工程700.681.7排水工程115.111.8照明工程461.581.9交通工程200.001.10綠化工程368.821.11交通組織及施工措施費(fèi)200.001.12收費(fèi)站400.002工程建設(shè)其它費(fèi)用5311.252.1征地拆遷費(fèi)3594.402.2建設(shè)單位管理費(fèi)193.602.3項(xiàng)目前期費(fèi)用47.172.4工程勘測(cè)費(fèi)100.002.5工程設(shè)計(jì)費(fèi)509.492.6工程監(jiān)理費(fèi)164.872.7施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)27.482.8招標(biāo)代理費(fèi)32.422.9建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)38.472.10工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)109.912.11建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)38.472.12建設(shè)工規(guī)劃綜合費(fèi)13.742.13環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)18.643基本預(yù)備費(fèi)926.384其他833.535總投資20871.168.2.2H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房本期的經(jīng)濟(jì)適用房分為兩個(gè)標(biāo)段：A段和B段。總建筑面積270000㎡，其中A段建筑面積為130000㎡，B段建筑面積為140000㎡。用地面積275畝，建筑用地面積200畝，項(xiàng)目總投資20744.71萬元，其構(gòu)成詳見表12。表12H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目投資概算總表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱工程造價(jià)1工程建設(shè)費(fèi)用12420.001.1房屋主體工程建設(shè)費(fèi)9990.001.2房屋輔助工程建設(shè)費(fèi)2160.001.3綠化費(fèi)270.002征地和土地整治費(fèi)6129.752.1征地費(fèi)4125.002.2土地整治費(fèi)2021.753前期準(zhǔn)備及管理費(fèi)556.494稅金714.155其他924.326合計(jì)20744.718.2.3N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)土地整治子項(xiàng)目土地整治規(guī)模為965畝。總投資27423.79萬元，其中土地征收和整治費(fèi)21509.85萬元（土地整治投資7.29萬元/畝，總投資7036萬元），稅費(fèi)總額5442.6萬元（征用稅費(fèi)按5.64萬元/畝計(jì)），其他471.34萬元。8.2.4基于總項(xiàng)目的土地整治中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目和N區(qū)土地整治子項(xiàng)目均涉及土地整治。土地整治總規(guī)模為1539.53畝，其中，中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目299.53畝，H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目275畝，N區(qū)土地整治子項(xiàng)目965畝。三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，只計(jì)算征地費(fèi)，不計(jì)算整治費(fèi)，征地費(fèi)以12萬元/畝計(jì)。其余兩個(gè)子項(xiàng)目土地整治投資以7.29萬元/畝計(jì)，土地征用費(fèi)以15萬元每畝計(jì)。三子項(xiàng)目土地整治費(fèi)用合計(jì)31233.96萬元，其中中環(huán)干到三溪口立交橋子項(xiàng)目3594.36萬元，H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目6129.75萬元，N區(qū)土地整治子項(xiàng)目21509.85萬元。見表13。表13征地和整治費(fèi)用估算表單位：畝、萬元/畝、萬元征地面積標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用立交橋299.53123594.36經(jīng)濟(jì)適用房27522.296129.75土地整治96522.2921509.85合計(jì)1539.5331233.968.2.5投資匯總表（見表14）表14投資估算匯總表單位：萬元項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)面積投資三溪口立交橋子項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用13800.00工程建設(shè)其它費(fèi)用5311.25基本預(yù)備費(fèi)926.38其他833.53小計(jì)20871.16H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目征地和土地整治費(fèi)6129.75工程建設(shè)費(fèi)用12420.00前期準(zhǔn)備和管理費(fèi)556.49稅金714.15其他720.66小計(jì)20744.71N區(qū)土地整治子項(xiàng)目土地征用和整治費(fèi)21509.85利息675.00稅費(fèi)5442.60小計(jì)27423.79合計(jì)69039.668.3投資計(jì)劃本報(bào)告根據(jù)各個(gè)子項(xiàng)目的建設(shè)期為依據(jù)來安排投資計(jì)劃。在69039.66萬元的總投資中,2021年安排40958.43萬元,占總投資的59.32%；2021年安排20807.94萬元,占總投資的30.14%；2021年安排7273.294萬元,占總投資的10.54%。各子項(xiàng)目投資具體見表15。表15投資計(jì)劃表單位：萬元時(shí)期項(xiàng)目投資額合計(jì)2021年立交橋8348.4640958.43適用房5186.18土地整治27423.792021年立交橋10435.5820807.94適用房10372.36土地整治02021年立交橋2087.127273.294適用房5186.18土地整治0合計(jì)69039.6669039.668.4資金籌措和貸款計(jì)劃按自有資金24336.66萬元，占35.25%，；滾動(dòng)投入34703萬元，占總投資的50.27%；貸入資金為10000萬元，資金貸入資金占14.48%。計(jì)劃2021年貸入資金10000.00萬元。貸款資金的分配是，中環(huán)快速干道三溪口立交橋用于支付工程款等6000萬元，占60%；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目用于支付工程款等2021萬元，占20%；N區(qū)土地整治建設(shè)子項(xiàng)目用于支付土地整治費(fèi)用等2021萬元，占20%（見表16）。表16貸款計(jì)劃表單位：萬元項(xiàng)目貸款資金分配貸款額貸款額土地整治、前期準(zhǔn)備、招標(biāo)、所有項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)施工等10000.00立交橋子項(xiàng)目工程款6000.00經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目工程款2021.00土地整治子項(xiàng)目整治費(fèi)2021.00合計(jì)10000.008.5土地征用稅費(fèi)和財(cái)政返還土地交易收入形成后，收入要在市、區(qū)、蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)三個(gè)主體中進(jìn)行重新分配。其中，政府所得綜合標(biāo)準(zhǔn)為114475元/畝，蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)所得綜合標(biāo)準(zhǔn)為47335.20元/畝。企業(yè)所得是來自市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政返還，市政府在收取了114475元/畝之后，返還給北碚區(qū)政府59169元/畝，區(qū)政府在將市政府返還中的80%返還給企業(yè)。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，土地掛牌交易面積965畝，政府總所得為11046.84萬元，公司從區(qū)、市級(jí)兩級(jí)財(cái)政返還所得4567.85萬元。第9章財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)9.1財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)9.1.1財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)方法由于項(xiàng)目涉及三個(gè)性質(zhì)完全不同的子項(xiàng)目，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋和H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目是公共資本項(xiàng)目，由此產(chǎn)生了財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)方法問題。本質(zhì)上講，公共資本項(xiàng)目應(yīng)該由蔡家組團(tuán)所有項(xiàng)目來分?jǐn)?，本期整治?65畝土地及其形成的收入只應(yīng)該分?jǐn)傄徊糠?，若以“共同分?jǐn)偂痹瓌t來計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，則N區(qū)土地整治建設(shè)子項(xiàng)目只應(yīng)分?jǐn)偧s90萬元。但是，在蔡家組團(tuán)開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃中，北碚區(qū)政府確立了“長(zhǎng)短結(jié)合、滾動(dòng)開發(fā)”的原則，若以共同分?jǐn)傇瓌t來計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，則所有公共資本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上必然是不可行的，這不僅帶來投資、融資方面的障礙，更主要地還涉及開發(fā)建設(shè)進(jìn)程問題。為了貫徹“長(zhǎng)短結(jié)合、滾動(dòng)開發(fā)”的原則，很好地解決投資效益問題，我們把公共資本項(xiàng)目和基于市場(chǎng)有收入的項(xiàng)目“打捆”，并將“打捆”的項(xiàng)目視為一個(gè)項(xiàng)目整體，所有的財(cái)務(wù)指標(biāo)都以整體為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算。很顯然，這樣計(jì)算將極大地降低有收入項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益，收益流在有收入子項(xiàng)目與無收入子項(xiàng)目之間分?jǐn)?，效益必然大幅下滑。如果這樣的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果被認(rèn)為是可行的，則將有收入項(xiàng)目分離出來其經(jīng)濟(jì)效益必然很高。9.1.2收入預(yù)測(cè)第一、收入構(gòu)成。項(xiàng)目收入由土地掛牌交易收入、經(jīng)濟(jì)適用房出售收入、市區(qū)財(cái)政返還收入三個(gè)方面構(gòu)成。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共資本項(xiàng)目，沒有直接收入，只有基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偸杖?。由于基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偸杖胧腔谫~面和邏輯上的收入，沒有現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)金流量，所以，本研究報(bào)告將這部分收入統(tǒng)一用折舊加以處理，第二、收入確定。（1）土地掛牌交易價(jià)格確定。該項(xiàng)目銷售收入的確定，關(guān)鍵的參數(shù)是土地交易價(jià)格。在國(guó)家強(qiáng)化對(duì)建設(shè)用地的管理和嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策背景下，建設(shè)用地的稀缺性更加突出，地價(jià)整體上出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。根據(jù)對(duì)周邊土地出讓價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，把土地掛牌交易均價(jià)確定為58萬元/畝。組團(tuán)已經(jīng)儲(chǔ)備土地總面積2182畝，伴隨開發(fā)的深化，組團(tuán)所儲(chǔ)備的土地相繼要進(jìn)入整治和掛牌交易序列，收入流量將迅速膨脹。預(yù)計(jì)在未來2年中，僅現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備量能夠?qū)崿F(xiàn)收入126556萬元。（2）經(jīng)濟(jì)適用房出售價(jià)格確定。本期推出的經(jīng)濟(jì)適用房全部用于安置搬遷農(nóng)戶，項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式上具有特殊性。首先它是一個(gè)非盈利項(xiàng)目，房?jī)r(jià)只能根據(jù)成本價(jià)確定；其次，由于搬遷農(nóng)戶從土地交易的一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)得到了合理的補(bǔ)償，本次的建設(shè)投資實(shí)際是安置費(fèi)的轉(zhuǎn)移，或者說是將農(nóng)戶搬遷安置費(fèi)采取了集中管理、集中使用的一種方式。但在財(cái)務(wù)上，必須實(shí)行收支兩條線、各算各的帳。把經(jīng)濟(jì)適用房出售均價(jià)確定為768.32元/㎡。農(nóng)戶購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房采取“多退、差補(bǔ)”的政策。（3）市區(qū)財(cái)政返還。以過去2年市區(qū)兩極財(cái)政的實(shí)際返還數(shù)量為依據(jù)，確定本項(xiàng)目的財(cái)政返還額度。把市區(qū)財(cái)政返還標(biāo)準(zhǔn)確定為47335.2萬元/畝（掛牌交易土地的實(shí)際面積）。收入總額＝土地掛牌交易收入﹢經(jīng)濟(jì)適用房出售收入﹢市區(qū)財(cái)政返還收入=55970.00﹢20744.64﹢4567.85＝81282.49（萬元）收入流見表17。表17總收入估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目202120212021合計(jì)1土地交易收入0559700559702房屋出售收入09988.1610756.4820744.643財(cái)政返還收入004567.854567.854合計(jì)065958.1615324.3381282.499.1.3成本及構(gòu)成（1）征地費(fèi)。征地總面積1539.53畝，由于土地類型和用地類型差異，所以，不同土地具有不同的征地費(fèi)。項(xiàng)目征地總費(fèi)用22194.36萬元。（2）土地整治費(fèi)。土地征用后需要經(jīng)過整治才能土地利用的下一個(gè)環(huán)節(jié)。土地整治包括土地平整、通路、通電、通水、通氣、通通訊等，其費(fèi)用高低與區(qū)位、地形地貌等有關(guān)。項(xiàng)目土地整治平均費(fèi)用為7.29萬元/畝，整治費(fèi)用為9039.60萬元。（3）工程建設(shè)費(fèi)。工程建設(shè)費(fèi)總額26220萬元，其中，立交橋子項(xiàng)目13800萬元，經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目12420萬元。⑷管理費(fèi)。管理費(fèi)按土地整治費(fèi)和工程建設(shè)費(fèi)的4.35%計(jì)提，總額是1533.40萬元。⑸招投標(biāo)、土地掛牌交易等費(fèi)用。招投標(biāo)、土地掛牌交易等費(fèi)用按項(xiàng)目總投資的1%計(jì)提，總額是690.40萬元。⑹財(cái)務(wù)費(fèi)用。貸款利率6.75計(jì)，財(cái)務(wù)費(fèi)用總額675萬元。成本估算表。（見表18）。表18總成本估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目202120212021合計(jì)1征地費(fèi)22194.360022194.362土地整治費(fèi)9039.6009039.603工程建設(shè)費(fèi)8625131104485262203.1三溪口立交552069001380138003.2經(jīng)濟(jì)適用房310562103105124204管理費(fèi)用383.35517.80517.801533.45招投標(biāo)和土地交易服務(wù)費(fèi)345.20345.200.00690.46財(cái)務(wù)費(fèi)用675006757合計(jì)41262.5113973.005002.8060352.769.2財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)9.2.1贏利能力分析（見表19、表20）⑴項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為23.52%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4862.05萬元（10%的貼現(xiàn)率）。⑵項(xiàng)目利潤(rùn)總額和利潤(rùn)率?？偸杖耄?1282.49萬元）減去總成本（61722.76萬元）再減政府稅收（11046.84萬元）得利潤(rùn)，利潤(rùn)總額8512.90萬元；項(xiàng)目從第二年起有利潤(rùn)；年平均利潤(rùn)率12.33%，總投資回報(bào)率為34.97%。⑶投資回收期。項(xiàng)目投資回收期0.98年。⑷政府稅收。不考慮所得稅，僅經(jīng)營(yíng)和土地掛牌交易收入稅達(dá)到11046.84萬元，占土地掛牌收入的19.74%。稅收內(nèi)容十分復(fù)雜，見“北碚府發(fā)[2021]69號(hào)”文件。9.2.2貸款償還能力分析項(xiàng)目貸款總金額為10000萬元，自2021年起，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)收入，在項(xiàng)目的第二年就能償還貸款本息，還款期為一年。項(xiàng)目用于還款的資金總額為16556.85萬元，平均償債備付率為1.66，符合要求，風(fēng)險(xiǎn)較小。貸款償還比為1.07，銀行有較好的收益。還款計(jì)劃見表21。9.2.3敏感性分析敏感性分析主要考慮土地出讓價(jià)格和征地成本兩個(gè)因素的變化對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響。見表22。由分析可知，對(duì)財(cái)務(wù)效益影響程度分別為：土地出讓價(jià)格、征地成本。當(dāng)土地出讓價(jià)格降低20%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為-4398.44，財(cái)務(wù)上不可行。其他條件發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)基本可以滿足評(píng)價(jià)要求。項(xiàng)目敏感性分析表明，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較好。表19損益估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目202120212021合計(jì)1開發(fā)收入065958.1615324.3381282.492開發(fā)成本41734.4614816.755171.5561722.763開發(fā)稅金6628.1044418.73611046.844開發(fā)利潤(rùn)-41734.4644513.315734.048512.905所得稅6稅后凈利潤(rùn)-41734.4644513.315734.048512.80表20現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)202120212021合計(jì)1現(xiàn)金流入065958.1615324.3381282.491.1土地交易收入0559700559701.2房屋出售收入09988.1610756.4820744.641.3財(cái)政返還收入04567.854567.852現(xiàn)金流出41396.96239735002.870352.762.1征地費(fèi)用22194.360022194.362.1土地整治費(fèi)用9039.6009039.62.3工程建設(shè)費(fèi)用8625131104485262202.4償還貸款利息675006752.5償還貸款本金0100000100002.6管理費(fèi)用（含人員工資）517.80517.80517.801533.42.7招投標(biāo)和土地交易服務(wù)費(fèi)345.2345.20690.43凈現(xiàn)金流量-41396.9641985.1610321.5310909.734累計(jì)凈現(xiàn)金流量-41396.96588.2010909.73表21貸款償還計(jì)劃單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目202120212021合計(jì)1還本付息1.1年初貸款利息累計(jì)106751.1.1當(dāng)年貸款100001.1.2當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息6751.2當(dāng)年本金償還0100001.3當(dāng)年利息償還67502可以用于還本金的來源10654.0565902.79416556.85開發(fā)總收入65958.1615324.3381282.49減：工程建設(shè)費(fèi)13110448526220減：稅金6628.1044418.73611046.84減：用于滾動(dòng)投入3470300減：管理費(fèi)用517.8517.81533.4減：招標(biāo)費(fèi)用和土地交易服務(wù)費(fèi)345.200690.4減：財(cái)務(wù)費(fèi)用0.0000表22敏感性分析單位：變化因素變化幅度財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（％）征地成本-20%8897.3932.86-10%6879.7228.41基本方案4862.0523.5210%2844.38170218.30%20%826.7112.53%土地出讓價(jià)格-20%-4398.44-10%231.810.79%基本方案4862.0523.57%10%9492.335.83%20%14122.5441.73%9.3財(cái)務(wù)結(jié)論經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)效益分析，項(xiàng)目總投資69039.66萬元、總收入81282.49萬元、計(jì)算期總成本72769.60萬元，稅金11046.84萬元，利潤(rùn)8512.9萬元，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率23.52%，投資回收期0.98年，項(xiàng)目平均償債備付率為1.66。整體看，項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益好，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，抗市場(chǎng)干擾能力強(qiáng)。第10章社會(huì)評(píng)價(jià)10.1正面影響10.1.1提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu)三溪口立交橋建設(shè)將解決中環(huán)干道的瓶頸問題，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)將會(huì)加快當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此將會(huì)增加新的就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)人數(shù)。同時(shí)土地整治項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將改善投資環(huán)境，無疑會(huì)吸引更多的外來投資，大大增加當(dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)轉(zhuǎn)非人口的就業(yè)機(jī)會(huì)。10.1.2增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨巾?xiàng)目實(shí)施后將回給當(dāng)?shù)鼐用駧砹藘煞矫娴氖杖?，一是直接征地補(bǔ)償收入，二是間接收入。征地拆遷補(bǔ)償按18萬元/畝測(cè)算，其中有12萬元可直接補(bǔ)償?shù)睫r(nóng)民手中，人均占地面積1.5畝，則人均可有16萬元左右的補(bǔ)償收入，其中一次性補(bǔ)償為10萬，評(píng)價(jià)一個(gè)家庭按3.2人測(cè)算，約為32萬，扣除安置房購(gòu)置及裝修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每個(gè)家庭還有17萬元可直接支配。其二，征地以后，居民實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，預(yù)計(jì)年人均純收入可達(dá)5000－6000元，較之2021年的3670元有較大的提高。10.1.3提高當(dāng)?shù)鼐用裆钏?、改善生活質(zhì)量目前，蔡家組團(tuán)人口密度相對(duì)較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂、購(gòu)物的場(chǎng)所較少，居民出行多有不便。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，組團(tuán)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，各種商場(chǎng)、休閑場(chǎng)、體育設(shè)施場(chǎng)所將應(yīng)運(yùn)而生，這對(duì)充實(shí)當(dāng)?shù)鼐用竦纳顑?nèi)容，提高居民的生活水平、改善生活質(zhì)量均有重要意義。10.1.4提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)北碚區(qū)城市化水平的提高。一方面，城市新區(qū)在開發(fā)建設(shè)過程中將征用大量農(nóng)地，促進(jìn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口；另一方面，新城區(qū)建設(shè)后，將吸收大量失地農(nóng)業(yè)人口的就近就業(yè)，實(shí)現(xiàn)一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，提高非農(nóng)業(yè)人口在總?cè)丝谥械谋戎兀龠M(jìn)北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平的提高。10.2負(fù)面影響（1）項(xiàng)目在施工期間，會(huì)帶來暫時(shí)的交通問題和環(huán)境問題，如施工噪音、交通堵塞等，可能會(huì)影響周邊居民生活，引起群眾意見。對(duì)此可通過有效的施工組織和文明施工措施將不良影響降至最低，避免和減少社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。（2）因項(xiàng)目占地較多，需要進(jìn)行大面積的征地和拆遷，由此可能會(huì)暫時(shí)影響一些人員的生活，并引起不滿，觸發(fā)他們的抵制情緒。同時(shí)，項(xiàng)目業(yè)可能會(huì)使部分因土地的流失而戰(zhàn)勝處于生活無依、生存無靠的狀態(tài)，引發(fā)一些社會(huì)矛盾。為此建議有關(guān)部門通過宣傳溝通，確定合理的征地補(bǔ)償，增加適當(dāng)?shù)木蜆I(yè)方式和渠道，盡量減少負(fù)面影響。綜合來看，項(xiàng)目帶來的積極影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)面影響。10.3互適性分析10.3.1當(dāng)?shù)夭煌嫒后w對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度、支持性分析項(xiàng)目的設(shè)施主要涉及三方面的利益群體：農(nóng)民、拆遷居民、企業(yè)主。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和居民對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)非常支持，他們普遍認(rèn)為新城區(qū)的建設(shè)將極大的改善他們目前的生活環(huán)境，增加他們的就業(yè)機(jī)會(huì)和擇業(yè)就會(huì)，從而提高收入，改善生活狀況。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)涉及的拆遷安置，拆遷戶將獲得大量現(xiàn)金，并可以住上商品房，是拆遷安置的直接受益者，因此他們對(duì)搬遷普通持歡迎態(tài)度，并積極配合。而蔡家組團(tuán)具有的地理優(yōu)勢(shì)、以及政府的優(yōu)惠政策和當(dāng)?shù)厝罕姷闹С?，?duì)投資者有很大的引誘，借助與新區(qū)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，投資環(huán)境的改善，企業(yè)有很大的利潤(rùn)空間。因而項(xiàng)目建設(shè)多方都能獲益，沒有組織障礙。10.3.2各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度分析北碚政府非常重視蔡家組團(tuán)的建設(shè)，區(qū)委政府把蔡家組團(tuán)的建設(shè)列人“十一五”期間全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)重大工程，并制定了一系列的配套優(yōu)惠政策。各級(jí)政府積極相應(yīng)。同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應(yīng)部門、運(yùn)輸部門等多個(gè)部門，它們是項(xiàng)目建設(shè)的重要保障，也是項(xiàng)目的直接或間接的受益者。但是部門間的利益相互交錯(cuò)，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關(guān)系，以最大限度地爭(zhēng)取到他們的支持和配合。第11章可行性研究結(jié)論與建議11.1可行性研究結(jié)論蔡家組團(tuán)城市建設(shè)總項(xiàng)目是經(jīng)過反復(fù)論證并報(bào)重慶市政府和國(guó)家有關(guān)部委審批、立項(xiàng)的重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)、建設(shè)工程，是一個(gè)已經(jīng)完成了很多建設(shè)項(xiàng)目并有大量業(yè)主進(jìn)入的在建工程，本研究報(bào)告所涉及的項(xiàng)目——“蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”只是總項(xiàng)目中的一部分。由于蔡家組團(tuán)城市建設(shè)總項(xiàng)目中的各個(gè)子項(xiàng)目之間存在不可分性，市場(chǎng)的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”，對(duì)于整個(gè)蔡家組團(tuán)按規(guī)劃建設(shè)，對(duì)于重慶主城北擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施和“主城半小時(shí)暢通工程”的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目建設(shè)符合重慶市和國(guó)家有關(guān)政策的要求，符合蔡家組團(tuán)建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項(xiàng)目的工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)方案、組織和人力資源配置方案、實(shí)施進(jìn)度方案設(shè)計(jì)合理。經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，項(xiàng)目總投資69039.66萬元，總收入81282.49萬元，稅金11046.84萬元，利潤(rùn)8512.9萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率23.52%，投資回收期0.98年，項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益上具有可行性；項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，抗市場(chǎng)干擾能力強(qiáng)。11.2問題及建議項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理中存在三個(gè)問題。第一、權(quán)責(zé)不對(duì)稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)作為業(yè)主單位存在權(quán)責(zé)不對(duì)稱的問題。業(yè)主承擔(dān)有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)的賬戶上既沒有資產(chǎn)又沒有收益。這種權(quán)責(zé)不對(duì)稱是一個(gè)具有我國(guó)特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問題的關(guān)鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項(xiàng)目建設(shè)完工并交交通部門管理時(shí)，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以體現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)稱的市場(chǎng)原則。第二、農(nóng)民安置補(bǔ)償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團(tuán)管理委員會(huì)對(duì)農(nóng)民的安置補(bǔ)償非常重視，給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也比較高，農(nóng)民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟(jì)適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會(huì)保障，以很好解決農(nóng)民問題，杜絕“三無農(nóng)民”

的發(fā)生。建議組團(tuán)在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會(huì)保障安置，其做法是在安置補(bǔ)償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn)，包括失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等。第三、將三個(gè)子項(xiàng)目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個(gè)子項(xiàng)目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由蔡家組團(tuán)所有子項(xiàng)目分?jǐn)?；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目是社會(huì)工程項(xiàng)目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團(tuán)的所有項(xiàng)目分?jǐn)偂，F(xiàn)在將其打捆為一個(gè)項(xiàng)目，其投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估理論和實(shí)踐上是否講得過去，值得研究。

社會(huì)實(shí)踐報(bào)告系別：班級(jí)：學(xué)號(hào)：姓名：作為祖國(guó)未來的事業(yè)的繼承人，我們這些大學(xué)生應(yīng)該及早樹立自己的歷史責(zé)任感，提高自己的社會(huì)適應(yīng)能力。假期的社會(huì)實(shí)踐就是很好的鍛煉自己的機(jī)會(huì)。當(dāng)下，掙錢早已不是打工的唯一目的，更多的人將其視為參加社會(huì)實(shí)踐、提高自身能力的機(jī)會(huì)。許多學(xué)校也積極鼓勵(lì)大學(xué)生多接觸社會(huì)、了解社會(huì)，一方面可以把學(xué)到的理論知識(shí)應(yīng)用到實(shí)踐中去，提高各方面的能力；另一方面可以積累工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)日后的就業(yè)大有裨益。進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐，最理想的就是找到與本專業(yè)對(duì)口單位進(jìn)行實(shí)習(xí)，從而提高自己的實(shí)戰(zhàn)水平，同時(shí)可以將課本知識(shí)在實(shí)踐中得到運(yùn)用，從而更好的指導(dǎo)自己今后的學(xué)習(xí)。但是作為一名尚未畢業(yè)的大學(xué)生，由于本身具備的專業(yè)知識(shí)還十分的有限，所以我選擇了打散工作為第一次社會(huì)實(shí)踐的方式。目的在于熟悉社會(huì)。就職業(yè)本身而言，并無高低貴賤之分，存在即為合理。通過短短幾天的打工經(jīng)歷可以讓長(zhǎng)期處于校園的我們對(duì)社會(huì)有一種更直觀的認(rèn)識(shí)。實(shí)踐過程：自從走進(jìn)了大學(xué)，就業(yè)問題就似乎總是圍繞在我們的身邊，成了說不完的話題。在現(xiàn)今社會(huì)，招聘會(huì)上的大字報(bào)都總寫著“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”，可還在校園里面的我們這班學(xué)子社會(huì)經(jīng)驗(yàn)又會(huì)擁有多少呢？為了拓展自身的知識(shí)面，擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面，增加個(gè)人在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中的經(jīng)驗(yàn)，鍛煉和提高自己的能力，以便在以后畢業(yè)后能真正真正走入社會(huì)，能夠適應(yīng)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，并且能夠在生活和工作中很好地處理各方面的問題，我開始了我這個(gè)假期的社會(huì)實(shí)踐-走進(jìn)天源休閑餐廳。實(shí)踐，就是把我們?cè)趯W(xué)校所學(xué)的理論知識(shí)，運(yùn)用到客觀實(shí)際中去，使自己所學(xué)的理論知識(shí)有用武之地。只學(xué)不實(shí)踐，那么所學(xué)的就等于零。理論應(yīng)該與實(shí)踐相結(jié)合。另一方面，實(shí)踐可為以后找工作打基礎(chǔ)。通過這段時(shí)間的實(shí)習(xí)，學(xué)到一些在學(xué)校里學(xué)不到的東西。因?yàn)榄h(huán)境的不同，接觸的人與事不同，從中所學(xué)的東西自然就不一樣了。要學(xué)會(huì)從實(shí)踐中學(xué)習(xí)，從學(xué)習(xí)中實(shí)踐。而且在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，又加入了世貿(mào)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)日趨變化，每天都不斷有新的東西涌現(xiàn)，在擁有了越來越多的機(jī)會(huì)的同時(shí)，也有了更多的挑戰(zhàn)，前天才剛學(xué)到的知識(shí)可能在今天就已經(jīng)被淘汰掉了，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)越和外面接軌，對(duì)于人才的要求就會(huì)越來越高，我們不只要學(xué)好學(xué)校里所學(xué)到的知識(shí)，還要不斷從生活中，實(shí)踐中學(xué)其他知識(shí)，不斷地從各方面武裝自已，才能在競(jìng)爭(zhēng)中突出自已，表現(xiàn)自已。在餐廳里,別人一眼就能把我人出是一名正在讀書的學(xué)生,我問他們?yōu)槭裁?他們總說從我的臉上就能看出來,也許沒有經(jīng)歷過社會(huì)的人都有我這種不知名遭遇吧!我并沒有因?yàn)槲以谒麄兠媲皼]有經(jīng)驗(yàn)而退后,我相信我也能做的像他們一樣好.我的工作是在那做傳菜生,每天9點(diǎn)鐘-下午2點(diǎn)再?gòu)南挛绲?點(diǎn)-晚上8:30分上班,雖然時(shí)間長(zhǎng)了點(diǎn)但,熱情而年輕的我并沒有絲毫的感到過累,我覺得這是一種激勵(lì),明白了人生,感悟了生活,接觸了社會(huì),了解了未來.在餐廳里雖然我是以傳菜為主,但我不時(shí)還要做一些工作以外的事情，有時(shí)要做一些清潔的工作，在學(xué)校里也許有老師分配說今天做些什么，明天做些什么，但在這里，不一定有人會(huì)告訴你這些，你必須自覺地去做，而且要盡自已的努力做到最好，一件工作的效率就會(huì)得到別人不同的評(píng)價(jià)。在學(xué)校，只有學(xué)習(xí)的氛圍，畢竟學(xué)校是學(xué)習(xí)的場(chǎng)所，每一個(gè)學(xué)生都在為取得更高的成績(jī)而努力。而這里是工作的場(chǎng)所，每個(gè)人都會(huì)為了獲得更多的報(bào)酬而努力，無論是學(xué)習(xí)還是工作，都存在著競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中就要不斷學(xué)習(xí)別人先進(jìn)的地方，也要不斷學(xué)習(xí)別人怎樣做人，以提高自已的能力！記得老師曾經(jīng)說過大學(xué)是一個(gè)小社會(huì)，但我總覺得校園里總少不了那份純真，那份真誠(chéng)，盡管是大學(xué)高校，學(xué)生還終歸保持著學(xué)生的身份。而走進(jìn)企業(yè)，接觸各種各樣的客戶、同事、上司等等，關(guān)系復(fù)雜，但我得去面對(duì)我從未面對(duì)過的一切。記得在我校舉行的招聘會(huì)上所反映出來的其中一個(gè)問題是，學(xué)生的實(shí)際操作能力與在校理論學(xué)習(xí)有一定的差距。在這次實(shí)踐中，這一點(diǎn)我感受很深。在學(xué)校，理論的學(xué)習(xí)很多，而且是多方面的，幾乎是面面俱到；而在實(shí)際工作中，可能會(huì)遇到書本上沒學(xué)到的，又可能是書本上的知識(shí)一點(diǎn)都用不上的情況?；蛟S工作中運(yùn)用到的只是很簡(jiǎn)單的問題，只要套公式似的就能完成一項(xiàng)任務(wù)。有時(shí)候我會(huì)埋怨，實(shí)際操作這么簡(jiǎn)單，但為什么書本上的知識(shí)讓人學(xué)得這么吃力呢？這是社會(huì)與學(xué)校脫軌了嗎？也許老師是正確的，雖然大學(xué)生生活不像踏入社會(huì)，但是總算是社會(huì)的一個(gè)部分，這是不可否認(rèn)的事實(shí)。但是有時(shí)也要感謝老師孜孜不倦地教導(dǎo)，有些問題有了有課堂上地認(rèn)真消化，有平時(shí)作業(yè)作補(bǔ)充，我比一部人具有更高的起點(diǎn)，有了更多的知識(shí)層面去應(yīng)付各種工作上的問題，作為一名大學(xué)生，應(yīng)該懂得與社會(huì)上各方面的人交往，處理社會(huì)上所發(fā)生的各方面的事情，這就意味著大學(xué)生要注意到社會(huì)實(shí)踐，社會(huì)實(shí)踐必不可少。畢竟，很快我就不再是一名大學(xué)生，而是社會(huì)中的一分子，要與社會(huì)交流，為社會(huì)做貢獻(xiàn)。只懂得紙上談兵是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的，以后的人生旅途是