康樂(lè)園老年人休閑會(huì)所創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)

康樂(lè)園休閑會(huì)所第頁(yè)目錄TOC\o"1-3"\h\u前言 2第一章計(jì)劃書(shū)摘要 3第二章產(chǎn)品分析 5第一節(jié)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)背景 5第二節(jié)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì) 9第三節(jié)產(chǎn)品的定價(jià)分析 14第三章市場(chǎng)分析 16一、市場(chǎng)宏觀背景 16二、休閑會(huì)所的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 22三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí) 23四、區(qū)域投資環(huán)境分析 23五、本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì) 26六、本項(xiàng)目的前景預(yù)測(cè)（綜合分析） 28第四章組織與管理 29第五章?tīng)I(yíng)銷策略 31第一節(jié)娛樂(lè)休閑會(huì)所品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略 31第二節(jié)休閑會(huì)所營(yíng)銷渠道建設(shè) 33第三節(jié)休閑會(huì)所市場(chǎng)傳播策略 34第六章風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范 37第一節(jié)投資預(yù)算 37第二節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)析 40第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)析 44第七章綜合評(píng)析 46一、經(jīng)濟(jì)效益分析 46二、社會(huì)效益分析 47三、生態(tài)環(huán)境效益 47附錄一項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 47附錄二康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的管理 49前言我們大都沒(méi)有認(rèn)真思考過(guò)老年這一概念，在我們的印象中，他們是一個(gè)沒(méi)落的群體，有的喪失了健康、沒(méi)有了希望，不再是社會(huì)的主流，給人的第一表觀就是稀落的頭發(fā)、蹣跚的步履和滿是皺紋的臉孔。我們忽略了他們?cè)?jīng)創(chuàng)造的輝煌，低估了他們?yōu)榧彝ニ龅呢暙I(xiàn)。事實(shí)上，除了死亡他們什么都經(jīng)歷過(guò)，只有他們才真正領(lǐng)悟了生命的價(jià)值。巴金年輕時(shí)說(shuō)他只想活到40歲，但現(xiàn)在他改變了看法――“我今年87歲，今天回顧過(guò)去，說(shuō)不上失敗，也談不到成功，我只是老老實(shí)實(shí)、平平凡凡地走過(guò)這一生。我思索，我追求，我終于明白生命的意義在于奉獻(xiàn)而不在于享受。我愿意再活一次，重新學(xué)習(xí)，重新工作，讓我的生命開(kāi)花結(jié)果?！雹侔徒鹣壬脑掦w現(xiàn)了老年人的寬容，同時(shí)也透露出了孤獨(dú)，一種燃燒余燼的蒼涼。我們深深感受到，老年人需要幫助，需要從生理到心理的全方位的幫助。這就給我們提出了新的問(wèn)題――怎樣讓前輩們飽受滄桑的心得到愛(ài)的充實(shí)，幸福、安詳?shù)刈咄暧嗌俊凹摇?，在這個(gè)答案中是一個(gè)重要的概念。在當(dāng)今老齡化日益嚴(yán)重的社會(huì)，要給老年人怎樣的家和養(yǎng)老環(huán)境――讓老年人擁有更廣闊的生理和心理的空間以安度晚年，這正是本策劃書(shū)所要探討的問(wèn)題。①巴金.1991年5月《給家鄉(xiāng)孩子的信》。第一章計(jì)劃書(shū)摘要改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的人民生活水平有了顯著的提高，人們的心理也發(fā)生巨大的變化，對(duì)物質(zhì)的追求呈遞減的趨勢(shì)，而對(duì)精神的追求呈遞增趨勢(shì)。并且隨醫(yī)療水平的提高，人們的平均壽命明顯增加，老年人隊(duì)伍在逐漸壯大。然而年輕的生活節(jié)奏越來(lái)越快，他們無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間陪在父母身邊，老年人基本上又沒(méi)有娛樂(lè)場(chǎng)所，導(dǎo)致本該頤享天年的老人們的生活平淡無(wú)奇。為了緩和這一現(xiàn)狀，我們決定創(chuàng)辦康樂(lè)園老年休閑會(huì)所。公司的宗旨：給老年人一片多彩快樂(lè)的天空，讓老年人更健康，更長(zhǎng)壽，更幸福，更年輕。目標(biāo)客戶：廣大的中老年朋友。服務(wù)：①康樂(lè)園老年休閑會(huì)所不同于現(xiàn)在社會(huì)中的俱樂(lè)部，內(nèi)部主要設(shè)有棋牌室、文藝培訓(xùn)，高檔次的休息室，餐廳。我們還會(huì)定期開(kāi)辦書(shū)畫(huà)活動(dòng)，曲藝表演等，在投入市場(chǎng)的同時(shí)還會(huì)征求會(huì)員的意見(jiàn)，不斷增加服務(wù)，并且開(kāi)設(shè)特殊服務(wù)。②開(kāi)辦宣傳欄，經(jīng)常更新一些養(yǎng)生保健知識(shí)，食療方法，老年人也可以粘貼一些自己養(yǎng)生方法，以便分享。③由于存在很多老年人單身的現(xiàn)象，本俱樂(lè)部也可以作為老人們溝通的好場(chǎng)所，為單身的老人找到老伴提供機(jī)會(huì)。運(yùn)營(yíng)模式：我們會(huì)先設(shè)立一個(gè)會(huì)所，看看前期的收入虧損情況。如果很受老年人的歡迎，收入還算不錯(cuò)，長(zhǎng)期發(fā)展情況也很樂(lè)觀，我們會(huì)考慮選擇在不同的城市建立分會(huì)所，讓更多的老人享受到康樂(lè)園優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。資本運(yùn)作方面：康樂(lè)園老年休閑會(huì)所準(zhǔn)備以高的資金利用效率，快的資金周轉(zhuǎn)率取得最大效益。適當(dāng)時(shí)機(jī)拓展投資、融資渠道，引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)資本，并通過(guò)金融部門(mén)借貸，取得金融信譽(yù)，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)資本，拓延市場(chǎng)運(yùn)作空間。投資目標(biāo)：4年左右收回總投資成本，并逐漸開(kāi)始贏利，并且以后有連鎖店。公司理念：老人至上，服務(wù)第一。戰(zhàn)略目標(biāo)：讓康樂(lè)園老年休閑會(huì)所成為全國(guó)最大的老年人俱樂(lè)部，有康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的地方，就有老年人歡樂(lè)的笑聲。關(guān)鍵的制勝因素：這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)空缺，康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的出現(xiàn)正是這個(gè)市場(chǎng)所需求的，而且康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的服務(wù)符合目標(biāo)客戶的心理，加上有效的推廣計(jì)劃所以我堅(jiān)信能成功。風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)：由于老年人普遍存在身體方面的狀況，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生突發(fā)狀況的幾率較大，一旦處理不好，公司的名譽(yù)，市場(chǎng)前景等將會(huì)面臨很大危機(jī)。對(duì)策：康樂(lè)園老年休閑會(huì)所盡量選擇設(shè)立在離醫(yī)院較近，交通便利的地方；培訓(xùn)員工對(duì)老年人常發(fā)病的處理方法有基本的了解；俱樂(lè)部?jī)?nèi)地面盡量平坦。持續(xù)經(jīng)營(yíng)通過(guò)可持續(xù)發(fā)展規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格管理，取得運(yùn)營(yíng)收益，收回投資，從而取得效益增長(zhǎng)。第二章產(chǎn)品分析第一節(jié)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)背景一、西安市部分社區(qū)老年人健康與疾病狀況的動(dòng)態(tài)觀察隨著人口老齡化趨勢(shì)，對(duì)老年人健康和疾病的研究已成為預(yù)防醫(yī)學(xué)的重要內(nèi)容。有關(guān)老年人健康與疾病的資料，多為不同年齡組的橫向調(diào)查結(jié)果的對(duì)比研究，但是橫向比較所顯示的不同年齡組的差異，并不能完全歸因于年齡增長(zhǎng)的老齡化效應(yīng)，必需輔以人群的縱向研究，才能得到更有利的證明。二、為掌握西安市部分社區(qū)老年人群疾病與健康狀況縱向演變的特點(diǎn)及其影響因素，為慢性病的發(fā)生、發(fā)展提供線索，為其防治提供科學(xué)依據(jù)，本研究于2021年和2021年7月一9月分別對(duì)西安市部分社區(qū)老年人進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。1.調(diào)查對(duì)象2021年基線調(diào)查時(shí)采用分層整群抽樣的方法，選擇新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)不同方位的六個(gè)居委會(huì)(蘆蕩小區(qū)、建國(guó)四巷、迎春小區(qū)、方新村、陜西鋼廠、西安光學(xué)儀器廠)年齡60的老年人例為調(diào)查對(duì)象。2021年調(diào)查是在2021年基線調(diào)查基礎(chǔ)上，采用整群抽樣的方法，從中隨機(jī)化選擇西安市碑林區(qū)、新城區(qū)不同方位的兩個(gè)居委會(huì)(建國(guó)四巷、西安光學(xué)儀器廠)年齡63歲老年人為隨訪調(diào)查對(duì)象。2.調(diào)查內(nèi)容2021年基線調(diào)查時(shí)設(shè)計(jì)了“老年人生活狀況及健康需求調(diào)查表”，用特爾斐方法對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行評(píng)審。對(duì)兩個(gè)居民小區(qū)年齡60歲的200例老年人進(jìn)行預(yù)調(diào)查，試測(cè)問(wèn)卷的信度及效度，然后修訂調(diào)表。2021年對(duì)2021年使用過(guò)的調(diào)查表進(jìn)行修訂，增加了健康狀況與疾病方面的詳細(xì)內(nèi)容，經(jīng)專家論證后使用。3.調(diào)查的結(jié)果（1）均衡性檢驗(yàn)2021年從2021年基線調(diào)查人群中隨機(jī)整群抽樣出596例做年齡、性別的均衡性檢驗(yàn)。結(jié)果顯示P>0.05，說(shuō)明抽樣出的596例具有很好的代表性，與基線調(diào)查人群具有可比性，詳見(jiàn)表1一1。*按本組2021年時(shí)的年齡和性別計(jì)算（2）慢性疾病患病率按系統(tǒng)比較2021年各系統(tǒng)慢性疾病患病率序位與2021年相比變化不大，前3位均依次為心腦血管系統(tǒng)、骨關(guān)節(jié)病和消化系統(tǒng)，呼吸系統(tǒng)患病率2021年是第四位，2021年降為第五位，眼科疾病則從第五位變?yōu)榈谒奈?，?nèi)分泌系統(tǒng)均為第六位。雖序位變化不大，但2021年心腦血管系統(tǒng)、骨關(guān)節(jié)病和內(nèi)分泌系統(tǒng)較2021年顯著升高，分別增加T25.5%、12.9%、3.9%，差異有非常顯著的意義(P簇0.01)，詳見(jiàn)表1一2。（3）常見(jiàn)慢性疾病患病率按病種的比較2021年常見(jiàn)慢性疾病患病率序位與2021年相比有一定的變化。高血壓病、頸椎病和膽結(jié)石序位沒(méi)有變化，分別排在第一位、第八位和第十位，而冠心病、慢性支氣管炎和慢性胃炎分別從2021年的第二位、第三位、第四位降至2021年的第三位、第五位和第九位，關(guān)節(jié)炎、糖尿病、白內(nèi)障、腦血管病則分別從2021年的第五位、第六位、第七位、第九位升至2021年的第二位、第四位、第六位和第七位。2021年關(guān)節(jié)炎、糖尿病、頸椎病和腦血管病的患病率較2021年升高，差異均有非常顯著的意義(均P<0-01):白內(nèi)障的患病率差異也有顯著的意義(P<0.05)，詳見(jiàn)表1一3。（4）慢性疾病按病種數(shù)分布的變化患慢性病病種數(shù)2021年也比2021年普遍上升，患1種病、2種病17.7%3種病及合計(jì)的患病率分別增加了0.4%、3.6%、13.8%和17.7℅，差異有非常顯著的意義(P<0.01)，詳見(jiàn)表1一4。4.結(jié)論西安市社區(qū)老年人群健康狀況隨年齡增長(zhǎng)而下降，主要表現(xiàn)在慢性病患病率顯著增加、患慢性病種類顯著增多、健康行為方式普遍顯著下降。高血壓、關(guān)節(jié)炎、冠心病、糖尿病、慢性支氣管炎、白內(nèi)障、腦血管病是威脅老年人健康的主要疾病，是西安市部分社區(qū)老年病防治重點(diǎn)。因此有必要在社區(qū)開(kāi)展戒煙、控酒、體育鍛煉、平衡膳食、心理疏導(dǎo)等健康促進(jìn)方式，降低人群中的危險(xiǎn)因素水平，改變?nèi)藗兊牟唤】敌袨楹蜕罘绞?，進(jìn)一步降低慢性病患病率，以提高老年人的生活質(zhì)量。第二節(jié)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)一、飲食保健文化的發(fā)展中醫(yī)食療文化是具有悠久歷史的寶貴的文化遺產(chǎn)，從上古代古人類在尋找食物的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)其具有醫(yī)療價(jià)值，藥食同源文化得以萌芽，周代設(shè)立“食醫(yī)”，歷經(jīng)秦漢、三國(guó)、兩晉、南北朝時(shí)期的發(fā)展提高，到了唐代集其大成出現(xiàn)專著，形成了?？?，在宋、元、明、清時(shí)代進(jìn)入全面發(fā)展時(shí)期。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的《黃帝內(nèi)經(jīng)》為食療文化的發(fā)展奠定了理論基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)了歷代醫(yī)學(xué)家的創(chuàng)造、收集、整理、錘煉，隋唐時(shí)代的著名醫(yī)學(xué)家孫思邀在總結(jié)。前人經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合自己的體會(huì)，編著了第一部食療專篇《千金要方·食治篇》，而后由他的弟子孟洗編撰出了第一部食療專著—《食療本草》?！妒朝煴静荨房胺Q以前飲食療法之大成，它的問(wèn)世，確立了比較完善而系統(tǒng)的食療學(xué)科。元代皇家飲膳太醫(yī)忽思慧全面總結(jié)了元代以前的藥膳和飲食療法，綜合蒙漢及少數(shù)民族的食品內(nèi)容，完成了現(xiàn)存中國(guó)歷史上第一部飲食養(yǎng)生專著—《飲膳正要》?！讹嬌耪窂慕】等说娘嬍撤矫媪⒄摱幹?，它的問(wèn)世，是中醫(yī)食療食養(yǎng)文化發(fā)展史上的一個(gè)里程碑，標(biāo)志著中國(guó)食療文化的成熟和高度發(fā)展。由此可見(jiàn)，飲食因素與人類健康有著非常密切的關(guān)系。能否進(jìn)行科學(xué)的攝食關(guān)系到全民的健康，合理的食物搭配不僅可以保證機(jī)體的正常新陳代謝、強(qiáng)身健體、抵抗衰老，而且可以預(yù)防、治療某些疾病。更廣泛意義的說(shuō)，合理的膳食可以減少生活方式病的發(fā)生幾率，減輕人民的身體痛苦、經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);減輕國(guó)家的財(cái)政支出、醫(yī)療負(fù)擔(dān)。為了滿足這種需求，我們?yōu)榇碎_(kāi)發(fā)了飲食保健產(chǎn)品。二、飲食保健產(chǎn)品的內(nèi)涵飲食保健產(chǎn)品這種以服務(wù)形式表現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)品，它既可以是單一的飲食保健服務(wù)項(xiàng)目，也可以是各個(gè)單項(xiàng)飲食保健產(chǎn)品的有機(jī)整合。它包括、休閑娛樂(lè)、保健醫(yī)療等服務(wù)產(chǎn)品六個(gè)因素相互依存的組合。廣大老年朋友購(gòu)買的不僅是某一單一的子產(chǎn)品，而是保健產(chǎn)品整體。同時(shí)，如圖所示，和其他產(chǎn)品一樣，休閑企業(yè)除關(guān)注產(chǎn)品本身，即產(chǎn)品核心部分外，也要注意產(chǎn)品特色、質(zhì)量、聲譽(yù)等產(chǎn)品外形部分，還要注意給消費(fèi)者提供消費(fèi)的便利條件和優(yōu)惠等產(chǎn)品延伸部分。潛在部分潛在部分延伸部分期望部分形式部分核心產(chǎn)品核心部分：核心部分是指保健產(chǎn)品向老年人提供的基本有效用或利益，如老年人對(duì)飲食重要性的認(rèn)識(shí)以及老年人學(xué)習(xí)如何合理飲食。形式部分：形式部分是核心產(chǎn)品借以實(shí)現(xiàn)的形式或企業(yè)對(duì)某種需求特定的滿足形式，也是產(chǎn)品的基本形式。它表現(xiàn)為保健產(chǎn)品的品質(zhì)、式樣、特征、商標(biāo)和包裝等五個(gè)特征所構(gòu)成。例如：休閑會(huì)所工作人員的形象，飲食文化產(chǎn)品，娛樂(lè)休閑產(chǎn)品等期望部分：期望部分是指老年人在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)所期望獲得的一整套屬性和條件。例如：來(lái)康樂(lè)園休閑會(huì)所的老年人都喜歡去保健醫(yī)療所，那里他們可以了解心理健康知識(shí)。到休閑會(huì)所住宿希望衛(wèi)生清潔、價(jià)格合理等。延伸部分。延伸部分是指為了滿足老年人的興趣愛(ài)好，開(kāi)展各種比賽，如書(shū)法繪畫(huà)大賽、棋藝類大賽等。還有可以舉辦喜慶休閑活動(dòng)，在各民族的節(jié)日上辦理慶典活動(dòng)，從而增進(jìn)各民族之間的情誼。潛在部分。潛在部分是指產(chǎn)品所蘊(yùn)含的滿足老年人潛在愿望的程度和能力。如現(xiàn)在興起的假日休閑旅游，就是一個(gè)很好的例子。這些都是休閑會(huì)所努力尋求滿足老年人并使該會(huì)所得到最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方法。三、飲食保健產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題（1）康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的資源處于羅列狀態(tài)，沒(méi)有進(jìn)行深層次的挖掘?？禈?lè)園老年休閑會(huì)所只是給他們提供了休閑娛樂(lè)，并沒(méi)有給他們提供家庭的溫暖。（2）康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的產(chǎn)品主要是養(yǎng)生與飲食類的，意識(shí)到老年人的需求多樣化后，也增加了一些休閑娛樂(lè)活動(dòng)以增強(qiáng)老年人的樂(lè)趣。但這些休閑娛樂(lè)活動(dòng)總體來(lái)看過(guò)于膚淺，老年人的參與程度太低，不足以使老年人全身心的投入從而產(chǎn)生心靈體驗(yàn)。（3）康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的布置缺乏整體性和體驗(yàn)性。老年人進(jìn)入一個(gè)每一個(gè)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所之后，就開(kāi)始了心理歷程。每一個(gè)場(chǎng)所內(nèi)的分布直接影響到老年人的體驗(yàn)?？禈?lè)園老年休閑會(huì)所的資源不錯(cuò)，但缺乏對(duì)老年人消費(fèi)心理的研究，沒(méi)有創(chuàng)造一個(gè)核心的體驗(yàn)主題，也沒(méi)有圍繞體驗(yàn)主題策劃體驗(yàn)活動(dòng)和創(chuàng)造體驗(yàn)意象，因而，不能給老年人集中的、強(qiáng)烈的印象。（4）康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的品牌很空洞，不能傳遞旅游興奮點(diǎn)。康樂(lè)園老年休閑會(huì)所雖己初步建立了屬于自己的品牌。但這種品牌是一種比較模糊的、缺乏深層次吸引力的品牌，不能發(fā)揮品牌的帶動(dòng)效應(yīng)。（5）飲食保健產(chǎn)品缺乏新意和特色。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)廣大老年人飲食的查表明，75％的老年人希望在休閑會(huì)所買到有特色和營(yíng)養(yǎng)的飲食保健產(chǎn)品。而康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的保健產(chǎn)品則不能充分滿足老年人這種非常明顯的需要。四、康樂(lè)園老年休閑會(huì)所飲食保健產(chǎn)品開(kāi)發(fā)對(duì)策1.繼續(xù)加強(qiáng)飲食保健產(chǎn)品的持續(xù)改進(jìn)和開(kāi)發(fā)隨著老齡化速度的加快，人們生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，老年人需求增加等諸多因素，必然會(huì)極大的進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)內(nèi)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP達(dá)到1000美元以后，休閑娛樂(lè)的大眾化、普遍化便開(kāi)始迅猛發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)處于該水平，表明我國(guó)的大眾休閑娛樂(lè)時(shí)代逐步到來(lái)。因此，國(guó)內(nèi)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的潛力很大?？禈?lè)園休閑會(huì)所的飲食保健產(chǎn)業(yè)處于成長(zhǎng)期，應(yīng)不斷進(jìn)行等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造；繼續(xù)投資重建康樂(lè)園老年休閑會(huì)所老年餐廳，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，住宿房間等設(shè)施，以滿足老年的需要。提高吃、住、行、游、購(gòu)、娛的規(guī)格和檔次；不斷改進(jìn)飲食保健產(chǎn)品；不斷開(kāi)發(fā)新的休閑娛樂(lè)資源；提高服務(wù)人員素質(zhì)，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2.開(kāi)發(fā)刺激飲食保健產(chǎn)品適度開(kāi)發(fā)刺激性保健產(chǎn)品。刺激保健產(chǎn)品是根據(jù)老年人的身體狀況及所患何種慢性疾病幫助老人炔烴食譜，利用我國(guó)傳統(tǒng)的藥膳食物原料和現(xiàn)代醫(yī)學(xué)知識(shí)，針對(duì)每一位老人的身體狀況提供不同的食物。從而使老年人獲得深刻的體驗(yàn)。刺激保健產(chǎn)品是新興的保健產(chǎn)品，對(duì)于追求健康的每一位老年人具有較大的吸引力。3.開(kāi)發(fā)保健體育產(chǎn)品在上海市做過(guò)一次調(diào)查，結(jié)果令人詫異:對(duì)于老年人用品市場(chǎng)的現(xiàn)狀，被調(diào)查的老年人中回答不滿意和不太滿意的占了47℅，認(rèn)為一般的有41℅，只有12%的表示還算滿意。因此，我們?cè)陂_(kāi)發(fā)老年保健體育產(chǎn)品時(shí)，必須考慮老年人的生理、心理及行為特征，注重其實(shí)用性、方便性和保健性。老年體育用品要求具有實(shí)用性。老年人在長(zhǎng)期的生活經(jīng)歷中形成消費(fèi)心理定式，追求物美價(jià)廉的商品。但是，目前市場(chǎng)上除了健身的“柔力球”、“太極劍”等，很難看到別的適合老年人的健身、運(yùn)動(dòng)器材。老年體育用品要求具有方便性。老年人行動(dòng)不是很方便，所以產(chǎn)品要求具有方便性。老年體育用品要求具有保健性。由于老年人健康狀況日趨下降，所以他們追求能延年益壽的保健產(chǎn)品，來(lái)彌補(bǔ)健康方面的不足，產(chǎn)品應(yīng)滿足老年人防病、治病等方面的要求。4.老年健身產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)目前我國(guó)絕大多數(shù)老人的健身娛樂(lè)場(chǎng)所局限在家里、馬路邊和公園里，精神需求得不到滿足?，F(xiàn)在大多數(shù)老年人吃穿不愁，但渴望親情和精神慰藉，更多地需要適合自身特點(diǎn)的健身消遣、休閑和娛樂(lè)設(shè)施?；诖耍砷_(kāi)辦諸如老年健身娛樂(lè)室、老年健身館、老年文化站、老年俱樂(lè)部，開(kāi)展老年體育健身咨詢、康復(fù)咨詢、運(yùn)動(dòng)處方、氣功養(yǎng)身等活動(dòng)。通過(guò)老年體育健身娛樂(lè)市場(chǎng)的發(fā)展，使老年人健身娛樂(lè)活動(dòng)更加多樣化。5.老年文化娛樂(lè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)根據(jù)調(diào)查，文化娛樂(lè)類休閑方式的應(yīng)答次數(shù)為175次，占應(yīng)答次數(shù)的31.7℅，有89.7%的人選擇此項(xiàng)，是老年人參與頻率最高的休閑活動(dòng)類型，在西安老年人的休閑生活中有著非常重要的作用。因此，應(yīng)該充分發(fā)掘這一市場(chǎng)潛力，豐富老年文化娛樂(lè)產(chǎn)品。老年人對(duì)文化娛樂(lè)用品的需求主要是有益于身體健康和調(diào)節(jié)衰老。許多老年人喜好琴、棋、書(shū)、畫(huà)，也有一些老年人喜歡扭秧歌，當(dāng)戲曲票友。6.康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的體驗(yàn)服務(wù)應(yīng)要有這幾個(gè)要素組成:1)．康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的服務(wù)人員要有良好的儀表儀容、態(tài)度、行為和能力。如果把休閑會(huì)所看做是體驗(yàn)的劇場(chǎng)的話，其中的服務(wù)人員就是劇場(chǎng)的演員，服務(wù)人員的表現(xiàn)將給老年人直接的體驗(yàn)，所以必須使員工融入劇場(chǎng)的氛圍，形成與老年人互動(dòng)的演職人員，共同創(chuàng)造讓老人感到溫馨而又舒適的休閑會(huì)所。2).休閑會(huì)所范圍內(nèi)的餐廳和客房的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量與會(huì)所相和諧。如在休閑會(huì)所中的那些娛樂(lè)場(chǎng)所應(yīng)該舒適而又安全，同時(shí)餐廳裝演、桌椅等硬件設(shè)施的布置效法60年代，擺設(shè)裝飾物亦以優(yōu)雅古典為準(zhǔn)則，供應(yīng)的食物均為傳統(tǒng)風(fēng)味，餐具一律使用古色古香的木制品，播放的音樂(lè)也是60年代的。并可增設(shè)民族表演，是廣大老人體驗(yàn)民族特色，而且增進(jìn)民族之間的情誼。3).適度提供享受服務(wù)。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，一部分人產(chǎn)生了享受需求。老人希望在游、購(gòu)、娛、吃、住、行各方面都得到享受，因而高檔次的客房，休閑娛樂(lè)等享受保健產(chǎn)品相繼出現(xiàn)?？头扛邫n次的設(shè)施可包括高級(jí)席夢(mèng)思床、高級(jí)沙發(fā)、地毯、辦公桌、銀器用具、藏衣室、冰箱、電視機(jī)、淋浴室、梳洗室、和等。盡量滿足廣大老年人的需求。五、重視保健商品的開(kāi)發(fā)人們到一個(gè)地方休閑娛樂(lè)，通常會(huì)有兩種反映，要么第二次再去，要么直接對(duì)這種休閑場(chǎng)產(chǎn)生抗體。根據(jù)心理學(xué)分析，去過(guò)休閑場(chǎng)所的老人，他們中的很多人會(huì)向別人炫耀自己的體驗(yàn)、講述自己的體驗(yàn)。有些人即使不講述自己的這種體檢，也會(huì)被身旁的老人所問(wèn)及。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)者的口頭傳播十分重要，這部分消費(fèi)者體驗(yàn)過(guò)后，對(duì)“Impression”進(jìn)行咀嚼和品味，他們是最能對(duì)這種體驗(yàn)把握到位的，最有發(fā)言權(quán)的，也是最易被他人信賴的人。他們就猶如產(chǎn)品生命周期中的新產(chǎn)品的早期采納者，可以作為義務(wù)宣傳員，他們的出現(xiàn)可以帶動(dòng)晚期采用者?？梢?jiàn)，在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，保健休閑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)需加重體驗(yàn)的成分:（1）使用個(gè)性化的設(shè)計(jì)。在節(jié)假日等一些重要的日子里舉辦各種比賽，可以把老人在賽場(chǎng)的一切精彩表演以及他們臉上那種愉悅的表情設(shè)計(jì)成活生生的畫(huà)面，然后再作為紀(jì)念品送給老人。這類紀(jì)念品常常成為老人和他的同齡人在一起聊天時(shí)談及自己的休閑娛樂(lè)活動(dòng)時(shí)向他的同齡人炫耀的道具。（2）設(shè)計(jì)特殊意義的紀(jì)念品。如康樂(lè)園好友鎖的設(shè)計(jì)，這能使老人在回到家之后閑暇時(shí)想起和自己在一起娛樂(lè)的那些好友，并可能成為促使老人重游康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的助推器。（3）免費(fèi)贈(zèng)送會(huì)員卡。不是所有老人都愿意辦理會(huì)員卡，要把這些老人也納入到為休閑娛樂(lè)義務(wù)宣傳的隊(duì)伍中去，贈(zèng)送免費(fèi)會(huì)員卡不失為一種好方法。如在節(jié)假日讓他們重新感受康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的各種活動(dòng)。但這不僅會(huì)在將來(lái)喚起老人美好的回憶，還會(huì)加強(qiáng)老人對(duì)此休閑會(huì)所的好感，自覺(jué)的加以宣傳。第三節(jié)產(chǎn)品的定價(jià)分析一、康樂(lè)園老年休閑會(huì)的飲食保健產(chǎn)品的價(jià)格情況合理的飲食保健定價(jià)是增強(qiáng)市場(chǎng)占有率的重要手段，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的飲食保健市場(chǎng)，各老年人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都在為提高各自的競(jìng)爭(zhēng)能力而尋求各種途徑，其中最基本的手段就是價(jià)格?？禈?lè)園只有根據(jù)自己各方面的的資源特點(diǎn)、質(zhì)量結(jié)合市場(chǎng)狀況，制定合理的價(jià)格，才能使飲食保健產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力。飲食保健價(jià)格是老年人在休閑會(huì)所休閑娛樂(lè)時(shí)，為解決食、住、行、游、娛和購(gòu)的需要而支付的全部貨幣總和。由于飲食保健產(chǎn)品是一種綜合性產(chǎn)品，因此飲食保健產(chǎn)品價(jià)格也是一種綜合性價(jià)格，各種單項(xiàng)飲食保健產(chǎn)品的價(jià)格是相互聯(lián)系的。二、康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的部分產(chǎn)品價(jià)格情況：1.飲食保健品價(jià)：根據(jù)陜西省物價(jià)局的規(guī)定和西安市人均消費(fèi)水平，我們合理規(guī)定飲食保健產(chǎn)品的價(jià)格，每一盤(pán)營(yíng)養(yǎng)保健菜最低價(jià)是5元，每逢到有老人過(guò)壽時(shí)由于點(diǎn)的菜較多，我們可以給與優(yōu)惠價(jià)。2．康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的客房?jī)r(jià)：每間房子住兩位老人，收取50元，則25元∕人。但是考慮到有些老人習(xí)慣一個(gè)人住宿，為此我們有單間房，則30元∕。逢到節(jié)假日時(shí)，我們會(huì)有相應(yīng)的優(yōu)惠，則收取每位老人的費(fèi)用低于20元。3．娛樂(lè)休閑場(chǎng)所價(jià)：對(duì)于棋牌室，每位老人收取3元，至于時(shí)間則沒(méi)有限制的。如果老人喜歡和自己的好友聚在一起，則一間棋牌室收取20元。三、康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的定價(jià)對(duì)策（一）建立適應(yīng)需要的價(jià)格管理系統(tǒng)餐飲部門(mén)要協(xié)調(diào)其他部門(mén)，為價(jià)格管理的有效進(jìn)行創(chuàng)造良好外部環(huán)境；建立行業(yè)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，加強(qiáng)價(jià)格信息的公示。（二）制定合理的價(jià)格定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)飲食保健產(chǎn)品的定價(jià)不能是隨意的，應(yīng)該規(guī)范化。由工商、物價(jià)會(huì)同餐飲部門(mén)，對(duì)餐廳、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所等，根據(jù)其級(jí)別等制定不同的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（三）定價(jià)策略在康樂(lè)園老年休閑會(huì)所收取各種費(fèi)用時(shí)，實(shí)行“一卡通”，即：老人在餐廳享用飲食保健產(chǎn)品，在娛樂(lè)休閑會(huì)所進(jìn)行各種娛樂(lè)活動(dòng)，在醫(yī)療中心享用醫(yī)療服務(wù)等時(shí)都用一張卡來(lái)繳費(fèi)，這樣防止我們會(huì)所的工作人員混亂收費(fèi)等不良現(xiàn)象的發(fā)生。第三章市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)宏觀背景（一）宏觀經(jīng)濟(jì)背景及全國(guó)投資環(huán)境2021年一季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值50287億元，同比增長(zhǎng)11.1%，增速比上年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3631億元，增長(zhǎng)4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值25552億元，增長(zhǎng)13.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21104億元，增長(zhǎng)9.9%。中國(guó)高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)，極大的反作用于中國(guó)的投資景與消費(fèi)，使得中國(guó)的投資有著良好的前景。從市場(chǎng)規(guī)模、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境三個(gè)方面分析中國(guó)當(dāng)前的投資環(huán)境現(xiàn)狀不難看出,中國(guó)的潛在市場(chǎng)是巨大的,投資環(huán)境極具吸引力.但尚需從擴(kuò)大投資基礎(chǔ)性因素、加快完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律制度及按照國(guó)際慣例參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境,使中國(guó)成為理想的投資地.（二）老年人口情況及特點(diǎn)1、全國(guó)老年人口及特點(diǎn)人口老齡化問(wèn)題是當(dāng)今世界各國(guó)都要面臨的一個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。人口老齡化的發(fā)展導(dǎo)致老年人口過(guò)多，這給養(yǎng)老事業(yè)造成巨大壓力。對(duì)于我國(guó)，這尤為突出：一是我國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量很大，第五次人口普查顯示，中國(guó)60歲以上的老年人口已達(dá)到1.26億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%，占世界老年人口的1/5，居世界第一位。這表明中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且有關(guān)專家預(yù)計(jì)今后中國(guó)老年人口數(shù)將長(zhǎng)期居世界首位，未來(lái)的幾十年中，中國(guó)老年人口的數(shù)量將急劇增加，每年以3%的速度遞增。到2050年，老年人口將達(dá)到4.1億，占總?cè)丝诘?5.8%，需要養(yǎng)老的老年人數(shù)量非常龐大。人口學(xué)者一般把總體人口年齡結(jié)構(gòu)分為三種類型：年輕型、成年型和老年型。目前國(guó)際主要沿用的人口類型劃分標(biāo)準(zhǔn)如下表（表1-1）所示：二是在我國(guó)不僅出現(xiàn)人口老齡化速度加快，而且出現(xiàn)了人口高齡化，且速度更快。2021年我國(guó)65歲及以上的老年人有8811萬(wàn)人，占到總?cè)丝诒戎?.96℅，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)開(kāi)始步入老年型社會(huì)。與西方國(guó)家相比，我國(guó)的人口老齡化的速度是世界罕見(jiàn)的。顯然，高齡老人的健康水平更差，更需要來(lái)自家庭和社會(huì)多方面的幫助，特別是生活在空巢家庭中的喪偶高齡老人困難更大。因此，人口老齡化已成為關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定的重大社會(huì)問(wèn)題，養(yǎng)老問(wèn)題已成為整個(gè)社會(huì)不容忽視的課題。（三）、養(yǎng)老的必要性我國(guó)歷來(lái)有“養(yǎng)兒防老”的家庭養(yǎng)老傳統(tǒng)。但隨著家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，加之現(xiàn)代生活節(jié)奏快，年輕人的時(shí)間、精力、經(jīng)濟(jì)的承受能力都有限，家庭對(duì)老年人提供最基本生活保障的傳統(tǒng)作用正在削弱，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊。1、敬老、尊老意識(shí)貧乏傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的道德基礎(chǔ)在動(dòng)搖之中,青年人孝敬、贍養(yǎng)、照料老人的觀念正在淡化，同時(shí)養(yǎng)老的家庭倫理問(wèn)題正在增加，普遍出現(xiàn)了“尊老不足，愛(ài)幼有余”的倫理問(wèn)題，以種種理由推卸養(yǎng)老責(zé)任的家庭糾紛也在增多，虐待老人的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。如果子女不承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，一些貧困老年人的生活將陷入困境。2、老年人參與社會(huì)活動(dòng)減少老年人退出勞動(dòng)崗位，一定程度上與社會(huì)疏遠(yuǎn)，再加上賦閑在家時(shí)間多子女忙于工作難以有充足的時(shí)間陪伴老人，不可避免會(huì)產(chǎn)生一種孤獨(dú)感和被冷落感。另外，由于代溝的存在以及年齡的原因在一些老人身上引發(fā)的心理健康問(wèn)題，都易造成老人的精神苦悶。3、老年人觀念的改變隨著時(shí)代的發(fā)展，城市大部分老年人的經(jīng)濟(jì)水平提高，有一些老人也愿意和子女分開(kāi)住，有自己獨(dú)立、自由的空間，同時(shí)也希望有一個(gè)交友、活動(dòng)的場(chǎng)所，以提高生活質(zhì)量。（四）西安市老齡人口統(tǒng)計(jì)特征結(jié)構(gòu)分析本部分對(duì)有效樣本的年齡、受教育程度、職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)性描述。年齡職業(yè)月收入家庭結(jié)構(gòu)（五）根據(jù)研究?jī)?nèi)容的需要，我們翻閱了有關(guān)研究的論文和社會(huì)心理學(xué)、消費(fèi)心理學(xué)、消費(fèi)行為學(xué)、休閑學(xué)、旅游心理學(xué)、旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等大量文獻(xiàn)資料，在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)了預(yù)測(cè)問(wèn)卷，預(yù)測(cè)問(wèn)卷修改后形成正式問(wèn)卷，并對(duì)正式問(wèn)卷進(jìn)行分析，總結(jié)出西安市老年人口休閑需求和消費(fèi)行為以及市場(chǎng)特征。第一，根據(jù)本文的結(jié)構(gòu)，首先將問(wèn)卷設(shè)計(jì)為四大部分:個(gè)人基本情況調(diào)查、休閑態(tài)度調(diào)查、休閑動(dòng)機(jī)調(diào)查、休閑消費(fèi)情況調(diào)查。其中個(gè)人基本情況調(diào)查表和休閑消費(fèi)情況調(diào)查表22個(gè)題項(xiàng)是參考大眾消費(fèi)者行為及大眾休閑行為的基本模式設(shè)計(jì)而成;休閑態(tài)度量表根據(jù)態(tài)度的3個(gè)組成因素，設(shè)置了3個(gè)語(yǔ)句，分別代表消費(fèi)者態(tài)度的認(rèn)知、情感和行為傾向，主要測(cè)量消費(fèi)者對(duì)休閑的總體態(tài)度;休閑動(dòng)機(jī)量表引自Beard&Ragheb(1983)的休閑動(dòng)機(jī)量表(leisureMotivati。nScale)，量表有32題分為4個(gè)因素(知識(shí)性、社交、能力、逃避)(詳見(jiàn)表3一1)。由此，形成了本問(wèn)卷的57個(gè)測(cè)項(xiàng)。第二，邀請(qǐng)旅游及心理學(xué)方面的專家對(duì)問(wèn)卷結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)評(píng)，專家提出問(wèn)卷測(cè)項(xiàng)過(guò)多，老年人視力不好，過(guò)多的問(wèn)卷會(huì)影響答題耐心及質(zhì)量。針對(duì)專家提出的建議，筆者對(duì)量表進(jìn)行了修改，修改結(jié)果如下:對(duì)休閑動(dòng)機(jī)量表，通過(guò)對(duì)部分老年人的試探性測(cè)試，將原32個(gè)測(cè)項(xiàng)刪減語(yǔ)義重復(fù)和相似部分，形成本休閑動(dòng)機(jī)量表的19個(gè)選項(xiàng)。第三，對(duì)部分老年人進(jìn)行試投放，檢測(cè)問(wèn)卷語(yǔ)句的設(shè)置是否便于老年人理解，并進(jìn)行了修改與完善，最終形成了本問(wèn)卷的44個(gè)測(cè)項(xiàng)。我們共投放預(yù)測(cè)問(wèn)卷200份，回收200份，其中有效問(wèn)卷195份，有效率達(dá)97.5%。由休閑動(dòng)機(jī)表分析得，保持身體健康是西安老年人最主要的休閑動(dòng)機(jī)。值得一提的事，老年人普遍不認(rèn)可避開(kāi)責(zé)任與義務(wù)(得分最高)，但由于其屬于孤獨(dú)動(dòng)機(jī)類型所以排名較前。這一結(jié)果與老年人的自身特點(diǎn)有關(guān)。排名第一位的是健康動(dòng)機(jī)，人進(jìn)入老年之后，身體各方面的機(jī)能都在逐漸衰退，健康與否成為老年人最關(guān)心的問(wèn)題，而通過(guò)參與休閑活動(dòng)，可以延長(zhǎng)壽命，延緩衰老，提高生理各方面的機(jī)能，因此，很多老人都非常樂(lè)于參與各種休閑活動(dòng)。排名第二的是孤獨(dú)動(dòng)機(jī)，隨著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)在的老年人一般都與子女分開(kāi)居住，加上生活圈較為狹窄，老年人心理有一種共同的趨勢(shì)，即年齡越大，孤獨(dú)感、猶像感、多疑感會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈，于是為了排解孤獨(dú)與寂寞，他們一般非常重視參與休閑活動(dòng)的機(jī)會(huì)。（六）西安市老年人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求分析1、要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人特征調(diào)查資料顯示[14]，全市共有18.2％的老年人（約47.46萬(wàn)人）出于各種考慮而表達(dá)了想入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的意愿，較為主要的幾類要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人的情況有以一下幾項(xiàng)：（1）低齡老人要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望更為強(qiáng)烈。60－69歲、70－79歲和80歲以上老年人的入住意愿率呈依次遞減態(tài)勢(shì)，分別為19.7％（約22.0人）、17.6％（約18.56萬(wàn)人）和15.9％（約6.89萬(wàn)人）。（見(jiàn)表1－5）由于受到觀念和社會(huì)化養(yǎng)老方式的影響更大，并且擔(dān)心其獨(dú)生子女所能給予的照顧有限，低齡老人相對(duì)于高齡老人而言更愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。表1－5不同年齡組老人要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的情況（2）收入在1000元至2021元之間的老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的可行性較大。月收入為500元以下、501－1000元、1001－2021元的老人入住意愿率呈依次遞增態(tài)勢(shì)，分別為17.8％（約12.73萬(wàn)人）、18.3％（約23.86萬(wàn)人）和19.5％（約10.08萬(wàn)人）。但到了2021元以上這一最高收入組時(shí)，入住意愿率卻掉轉(zhuǎn)直下至11.1％（約0.80萬(wàn)人），甚至比500元以下收入的老年人還要低許多。（見(jiàn)表1－5）造成這一現(xiàn)狀的原因，一方面在于低收入老人擔(dān)心無(wú)力支付入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用，另一方面則是高收人可以在家享受各種專門(mén)的照料和護(hù)理服務(wù)。表1－6不同收入組老人要求入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的情況二、休閑會(huì)所的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)1、屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建休閑會(huì)所不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，休閑會(huì)所作為服務(wù)行業(yè)，又需要適量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。休閑會(huì)所業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤(rùn)對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)的大量增加。2、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高休閑會(huì)所為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于休閑會(huì)所為老年人所提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)休閑會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資敬老院。投資敬老院的特點(diǎn)是：1）投資少、費(fèi)用低2）政府對(duì)其大力扶助。投資休閑會(huì)所業(yè)的特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，至少4年以上2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造3）休閑會(huì)所業(yè)經(jīng)營(yíng)本身的回報(bào)率并不高，一般在5%左右4）休閑會(huì)所業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理的效益支撐5）投資方長(zhǎng)期擁有休閑會(huì)所的所有權(quán)。四、區(qū)域投資環(huán)境分析（一）西安市總況1、政治環(huán)境在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)社會(huì)化，政府必須在管理體制、投入機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制上建立健全相應(yīng)的政策法規(guī)予以規(guī)范和扶持，并廣泛發(fā)動(dòng)全社會(huì)各方面的力量來(lái)支持養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，保證社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的有序操作和運(yùn)行。20日，一場(chǎng)針對(duì)目前、未來(lái)老年人養(yǎng)老模式的研討會(huì)——“2021年西安重陽(yáng)國(guó)際老年文化節(jié)——暨中華孝文化研討會(huì)”在西安舉行。如何應(yīng)對(duì)社會(huì)老齡化、如何使每位老年人老有所養(yǎng)、愉快養(yǎng)老等問(wèn)題，成為老年人群、專家學(xué)者等社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。西安市的環(huán)境良好，市委市政府在市長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，表現(xiàn)出較強(qiáng)的執(zhí)政能力。市民共同參與的多方位、多元化的社會(huì)福利網(wǎng)絡(luò)體系。制定“老人福利保障”法規(guī)，明確老人福利的權(quán)利與義務(wù)，并通過(guò)法律的形式對(duì)老人的各項(xiàng)權(quán)益予以保障。并建立一個(gè)具有權(quán)威性的、專門(mén)的行政管理機(jī)構(gòu)，對(duì)老人福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的社會(huì)化管理，進(jìn)一步優(yōu)化了投資環(huán)境。此外，政府在發(fā)展城市社區(qū)方面做出了極大的努力，為推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)提供了良好的政治環(huán)境。優(yōu)良的官員作風(fēng)和強(qiáng)有力的政府執(zhí)政能力，對(duì)于促進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展無(wú)疑起到了較強(qiáng)的推動(dòng)作用。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境“西安國(guó)際化大都市”將承擔(dān)偉大復(fù)興使命，近年來(lái)，西安的總體發(fā)展目標(biāo)是“建設(shè)國(guó)際化大都市，重振漢唐雄風(fēng)”，要實(shí)現(xiàn)這一偉大目標(biāo)，就要以史為鑒，樹(shù)立高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，樹(shù)立開(kāi)放包容的心態(tài)，以先進(jìn)的制度為保證，在全球化格局中重新審視和制定城市的發(fā)展定位。國(guó)務(wù)院把經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心和龍頭城市西安的戰(zhàn)略定位為建設(shè)“現(xiàn)代化國(guó)際大都市”。站在新的戰(zhàn)略高度上，西安建設(shè)國(guó)際化大都市必將肩負(fù)起歷史的使命。建設(shè)國(guó)際化大都市要重點(diǎn)突破、有序推進(jìn)，到“十二五”末，為建設(shè)國(guó)際化大都市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。到2021年，西安要建成國(guó)際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業(yè)性國(guó)際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國(guó)際化大都市；到22世紀(jì)初，將西安全面建設(shè)成為高度發(fā)達(dá)、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經(jīng)濟(jì)中心。西安未來(lái)將是一個(gè)工業(yè)化程度較高、服務(wù)業(yè)比例也較大的城市。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，我們將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，加快構(gòu)建以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)、旅游和文化產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，抓好航空航天、汽車、輸變電和專用通用設(shè)備制造、新材料、新能源、電子信息、生物醫(yī)藥、旅游、文化、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。到2021年，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重由目前的一半多一點(diǎn)提高到70%左右。3、社會(huì)環(huán)境西安地處中國(guó)的地理中心，作為聯(lián)接西部的重要交通樞紐，西安已形成了以航空、鐵路、公路為主的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。西安又是西北五省和中國(guó)公用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)(CHINANET)連接的必由之路，擁有最大的網(wǎng)絡(luò)傳輸線路。西安交通大學(xué)也是中國(guó)教育科研網(wǎng)（CERNET）的西北總結(jié)點(diǎn)，是第二代互聯(lián)網(wǎng)（CERNET-2）的西北中樞因此,在西安建立的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心(IDC)必將擁有得天獨(dú)厚的網(wǎng)絡(luò)資源。在市長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)社會(huì)文化環(huán)境進(jìn)行了大力的整治，清掃黃賭毒，凈化了社會(huì)空氣。政府還大力興建文化廣場(chǎng)，發(fā)展文化事業(yè)，使西安市精神文明建設(shè)上了一個(gè)新臺(tái)階。在醫(yī)療和社會(huì)保障方面，政府也加大了投入，保障了弱勢(shì)群體的利益，尤其是老年人的利益。這些都使得西安市的社會(huì)環(huán)境得到了極大的改善。為投資者投資西安市的各項(xiàng)事業(yè)做好了準(zhǔn)備工作。4、自然地理環(huán)境西安屬于暖溫帶半濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。年最高氣溫在40攝氏度左右，年最低溫度在-8攝氏度左右.無(wú)霜期平均為219~233天。1月份最冷，平均氣溫-0.5℃~1.3℃,平均最低溫度-3.8℃；7月份最熱，平均氣溫26.3℃~27℃，平均最高氣溫32.2℃；年平均氣溫13.6℃。西安地區(qū)2021年平均氣溫13.7℃(藍(lán)田)～15.6℃（西安），與常年比較偏高0.6～1.9℃，長(zhǎng)安偏高0.6℃，市區(qū)偏高1.9℃。最高氣溫:年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，2021年最多，達(dá)61天，在1961～2021年的38年中，有9年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣，曾有9年最高溫度超過(guò)40.5℃。降水西安地區(qū)2021年降水總量595.9～732.9毫米，戶縣最多。日照:西安地區(qū)2021年日照時(shí)數(shù)為1398.5～2126.7小時(shí)，與常年比較，市區(qū)、戶縣、藍(lán)田偏多，高陵、長(zhǎng)安、臨潼、周至偏少.大霧秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上。這可以實(shí)現(xiàn)資金對(duì)接、技術(shù)對(duì)接、管理對(duì)接、信息對(duì)接、人才對(duì)接。（二）康樂(lè)園休閑會(huì)所投資環(huán)境分析1、優(yōu)良的服務(wù)西安市在招商引資方面不僅有優(yōu)惠的政策，而且在辦理各種手續(xù)和正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，還提供優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)，并建立長(zhǎng)效機(jī)制，保證各項(xiàng)服務(wù)的經(jīng)?；⒅贫然?。一是建立服務(wù)窗口。建立了西安市行政審批服務(wù)中心，對(duì)企業(yè)的入駐、興辦實(shí)行一站式辦公，一條龍服務(wù)，一費(fèi)制收費(fèi)。特別是對(duì)引資項(xiàng)目，其法人登記，工商、稅務(wù)登記，土地使用，城建規(guī)劃等手續(xù)由市工業(yè)辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理，承諾在10—15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。項(xiàng)目報(bào)批和建設(shè)期間的各種行政性收費(fèi)一概免除。二是建立各種制度，保證企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不受任何干擾。建立了重點(diǎn)企業(yè)掛牌保護(hù)制度；所有重點(diǎn)企業(yè)都有市領(lǐng)導(dǎo)包干，不允許任何部門(mén)、任何人亂檢查、亂收費(fèi)、亂罰款。企業(yè)安靜日制度；對(duì)所有企業(yè)，實(shí)行常年安靜日制度，對(duì)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不允許任何方面的干擾。經(jīng)濟(jì)110制度。一旦發(fā)生三亂行為，企業(yè)撥打?qū)Ｓ茫杏嘘P(guān)部門(mén)立即赴現(xiàn)場(chǎng)予以處理。三是建立常設(shè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)。市政府設(shè)立了糾風(fēng)辦公室，重點(diǎn)監(jiān)督對(duì)企業(yè)的三亂行為，一旦發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)加追究，保證企業(yè)“投資無(wú)憂患，服務(wù)無(wú)報(bào)怨，入駐無(wú)煩惱”。良好的服務(wù)，成功地吸引了一批高技術(shù)、高市場(chǎng)占有率、高附加值的工業(yè)企業(yè)入駐休閑會(huì)所，全面提升了全市工業(yè)綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)了大招商、大開(kāi)發(fā)、大發(fā)展。2、招商引資碩果累累西安市正以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便利的交通條件、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、豐富的旅游資源、優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的服務(wù)展示著她的無(wú)窮魅力，日益被省內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外人士所認(rèn)識(shí)、了解，到西安市投資的集團(tuán)、公司、企業(yè)紛至沓來(lái)。3、餐飲概況在西安市，餐飲市場(chǎng)比較紅火，但老年人的餐飲企業(yè)還不算太多。4、康體娛樂(lè)市內(nèi)康樂(lè)業(yè)的營(yíng)業(yè)狀況一般，其設(shè)施設(shè)備比較陳舊，經(jīng)營(yíng)思想較為落后。市內(nèi)娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，但是適合老年人的娛樂(lè)場(chǎng)所較少。五、本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)SWOT分析法，即優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)(Weakness)、機(jī)會(huì)(Opportunity)、威脅(Threaten)，這是一種廣為應(yīng)用的機(jī)會(huì)—風(fēng)險(xiǎn)分析方法。本項(xiàng)目如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)因素，利用機(jī)會(huì)因素，規(guī)避威脅因素，使其內(nèi)部能力與外部環(huán)境相適應(yīng)。（一）優(yōu)勢(shì)分析1、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目由西北民族大學(xué)數(shù)學(xué)與計(jì)算機(jī)科學(xué)學(xué)院、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，并由某參與合作，望受到市領(lǐng)導(dǎo)的重視。憑借市政府的良好背景，今后將有大量的老年人入住該休閑會(huì)所中心。2、自身優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)西安市目前沒(méi)有一家風(fēng)格獨(dú)特、規(guī)格高檔、服務(wù)一流、規(guī)范高檔的休閑會(huì)所市場(chǎng)空缺，從而在建成后必將成為廣大老年人的首選之地。高檔的休閑會(huì)所在西安市是一個(gè)藍(lán)海領(lǐng)域，本項(xiàng)目的建立將在很大程度上形成壟斷，本項(xiàng)目可以通過(guò)大力宣傳和市場(chǎng)化運(yùn)作來(lái)提高聲譽(yù)和知名度，從而吸引老年人來(lái)該休閑會(huì)所消費(fèi)，使該會(huì)所的價(jià)格有較大的剛性，以此可能獲得較高的壟斷利潤(rùn)。3、管理優(yōu)勢(shì)休閑會(huì)所將委托專業(yè)休閑會(huì)所管理公司是目前新建會(huì)所的一個(gè)趨勢(shì)，希望能夠提供專業(yè)的休閑會(huì)所管理和咨詢服務(wù)，并且，在會(huì)所的建設(shè)規(guī)劃、裝飾裝潢、會(huì)所籌備、設(shè)備選型和人員招聘與培訓(xùn)以及會(huì)所開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等方面均能提供相應(yīng)服務(wù)。聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)所管理機(jī)構(gòu)將有助于提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力及經(jīng)營(yíng)管理水平。（二）劣勢(shì)分析1、從地理位置上來(lái)看：康樂(lè)園休閑會(huì)所位于西安市住宅區(qū)附近，沒(méi)有太大的空間。2、從經(jīng)營(yíng)管理層面上看：投資者缺乏會(huì)所籌建和后期經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，在會(huì)所委托專業(yè)休閑會(huì)所公司管理的情況下，外部環(huán)境的監(jiān)督和控制會(huì)存在盲點(diǎn)。雙方合作有可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)理念的磨合與沖突的情況，在一定程度上會(huì)影響酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展。3、短期經(jīng)營(yíng)和管理：雖然該項(xiàng)目建成后是將成為上海市內(nèi)最高檔次的老年人休閑會(huì)所，但是畢竟該會(huì)所剛剛開(kāi)業(yè)，會(huì)所內(nèi)部的招聘與管理將存在較大的波動(dòng)性，內(nèi)部問(wèn)題不可能短時(shí)間內(nèi)解決，內(nèi)部制度還在完善中，這也可能會(huì)影響該會(huì)所的管理運(yùn)行。（三）機(jī)會(huì)分析1、順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求。近幾年來(lái)，西安市在市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，大力發(fā)展，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。隨著西安市人口老齡化的快速發(fā)展，市內(nèi)會(huì)所客源市場(chǎng)規(guī)模不斷增大，目前西安市雖然已有多家敬老院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等，但是已有養(yǎng)老院無(wú)論從檔次、規(guī)格還是服務(wù)、功能上均不能滿足市場(chǎng)發(fā)展特別是老年人的綜合需求?！熬蠢显憾荚诒容^偏僻的地方，離兒女更遠(yuǎn)了，我才不去敬老院。”某日，在西安東門(mén)外環(huán)城公園，散步的楊師傅告訴記者，他的一雙兒女都有自己的生活，目前他一個(gè)人生活，孩子們隔三差五來(lái)看他。周圍鄰居也有勸他去敬老院的，但是，聽(tīng)說(shuō)在那里生活的老人更孤獨(dú)，而且飲食、衛(wèi)生等都不如家里方便自在，他打心里很抵觸去敬老院生活。由此可見(jiàn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大老人的需求。因此，西安市市場(chǎng)有迫切的升級(jí)和新建需求，該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)市內(nèi)高規(guī)格會(huì)所的市場(chǎng)空缺，成為市區(qū)內(nèi)廣大老年人的理想去處。2、居民收入持續(xù)上升，餐飲、娛樂(lè)需求逐年提高。據(jù)調(diào)查，上海市民的消費(fèi)水平逐漸在提高，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當(dāng)人們的生活水平達(dá)到一定程度時(shí)，他們就希望滿足精神需求。會(huì)所的各種設(shè)施會(huì)吸引他們，因此去會(huì)所娛樂(lè)消遣的老年人也會(huì)不斷地增加。3、顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，坐落于住宅區(qū)中心地帶，毗鄰新搬遷的住宅區(qū)，而且附近有新華書(shū)店和教育局，新搬遷的醫(yī)院等重要企業(yè)單位。周邊有山有水，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將使本項(xiàng)目更受目標(biāo)客源的青睞。4、周邊的客戶資源。隨著西安市優(yōu)惠政策的推出，西安市的養(yǎng)老優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸現(xiàn)，這些優(yōu)勢(shì)是發(fā)展老年人休閑會(huì)所業(yè)的關(guān)鍵因素。再加上西安市政府正加大對(duì)老年人的關(guān)心和照顧。隨著投資項(xiàng)目的陸續(xù)建成，屆時(shí)，市內(nèi)的退休老年人及子女不在身邊的老年人是我們老年人會(huì)所的主要客源。（四）威脅分析1、同行競(jìng)爭(zhēng)者西安市內(nèi)有許多家敬老院和居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，例如，長(zhǎng)安區(qū)社會(huì)福利院、高陵縣社區(qū)福利服務(wù)中心、西安未央幸福院等多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這些養(yǎng)老院和居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面都設(shè)有各種娛樂(lè)設(shè)施，如棋牌室、乒乓球和羽毛球室等等，各種功能設(shè)施配備齊全，且是目前市內(nèi)老人入住的主要會(huì)所，目前正在裝修之中，本項(xiàng)目建成后將在短期內(nèi)沒(méi)有實(shí)力較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者。2、需求競(jìng)爭(zhēng)者餐飲業(yè)也相對(duì)發(fā)達(dá)，現(xiàn)有地方特色的餐飲店數(shù)家，這些餐飲店有的菜品地方特色濃厚，有的地理位置優(yōu)越，有的價(jià)格實(shí)惠，有的服務(wù)周到，均有其較為穩(wěn)定的顧客群。這些餐飲店將是本項(xiàng)目餐飲的主要競(jìng)爭(zhēng)者。六、本項(xiàng)目的前景預(yù)測(cè)（綜合分析）隨著老齡化人口速度的不斷增長(zhǎng)老年人對(duì)休閑業(yè)的檔次和服務(wù)水平的要求不斷提升，本項(xiàng)目的建設(shè)正是適應(yīng)了這種市場(chǎng)發(fā)展需求，此為適時(shí)；同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)選擇具有極大的升值空間的市城新區(qū)，處于毗鄰市住宅區(qū)中心的優(yōu)越地帶，此為適地；同時(shí)本項(xiàng)目的興建得到了市政府的大力支持，備受市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視與期待，此為人和。本項(xiàng)目的建設(shè)可謂占據(jù)了天時(shí)、地利、人和等各方面優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益都將有比較美好的前景。第四章組織與管理1、企業(yè)基本情況：擬定的企業(yè)名稱：康樂(lè)園老年休閑會(huì)所預(yù)期成立時(shí)間：2021年11月1號(hào)預(yù)期注冊(cè)資本：197860萬(wàn)其中：現(xiàn)金出資額及占股份的比例：100%無(wú)形資產(chǎn)出資額及占股份比例：0預(yù)期注冊(cè)地點(diǎn)：甘肅省蘭州工商注冊(cè)局2、企業(yè)主要股東情況：股東名稱出資額（萬(wàn)）股份比例出資形式聯(lián)系人聯(lián)系馬曉琴433.3%現(xiàn)金馬曉揚(yáng)325%現(xiàn)金周培峰216.7%現(xiàn)金楊培海娟216.7%現(xiàn)金張海彥兵18.3%現(xiàn)金虎彥兵139194669233、企業(yè)員工的招聘與培訓(xùn)我們招聘有經(jīng)驗(yàn)有能力者，從專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)招聘人才，要求性格和服務(wù)能力都較好，能很好的服務(wù)老年人，不怕煩，不怕累。進(jìn)入我公司后，會(huì)有可能參加服務(wù)培訓(xùn)和管理，讓我們的員工能更加的施展出自己的才能。4、董事會(huì)成員名單：序號(hào)職務(wù)姓名學(xué)歷或職稱聯(lián)系1董事長(zhǎng)馬曉琴本科139194669202副董事長(zhǎng)周揚(yáng)本科139194669213董事楊培峰本科139194669224董事張海娟本科139194669245董事虎彥兵本1）董事長(zhǎng)姓名：馬曉琴性別：女年齡：22籍貫：寧夏聯(lián)系歷：本科學(xué)位：學(xué)士所學(xué)專業(yè)：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)職稱：董事長(zhǎng)畢業(yè)院校：西北名族大學(xué)戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：做過(guò)服務(wù)業(yè)方面工作主要職責(zé)：管理公司（2）總經(jīng)理姓名：周揚(yáng)性別：男年齡：21籍貫：江蘇聯(lián)系歷：本科學(xué)位：學(xué)士所學(xué)專業(yè)：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)職稱：總經(jīng)理畢業(yè)院校：西北名族大學(xué)戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：沒(méi)有主要職責(zé)：協(xié)助董事長(zhǎng)管理公司（3）后勤管理負(fù)責(zé)人姓名：張海娟性別：女年齡：22籍貫：寧夏聯(lián)系歷：本科學(xué)位：學(xué)士所學(xué)專業(yè)：會(huì)計(jì)職稱：后勤管理負(fù)責(zé)人畢業(yè)院校：西北名族大學(xué)戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：沒(méi)有主要職責(zé)：負(fù)責(zé)管理日常生活和開(kāi)銷。（4）市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人姓名：楊培鋒性別：男年齡：22籍貫：陜西聯(lián)系歷：本科學(xué)位：學(xué)士所學(xué)專業(yè)：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué)職稱：市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人畢業(yè)院校：西北名族大學(xué)戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：沒(méi)有主要職責(zé)：負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)營(yíng)銷和廣告策劃（5）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人姓名：虎彥兵性別：女年齡：20籍貫：寧夏聯(lián)系歷：本科學(xué)位：學(xué)士所學(xué)專業(yè)：會(huì)計(jì)職稱：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人畢業(yè)院校：西北名族大學(xué)戶口所在地：蘭州主要經(jīng)歷和業(yè)績(jī)：沒(méi)有主要職責(zé)：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)運(yùn)算和分析，掌管財(cái)務(wù)進(jìn)出5.企業(yè)內(nèi)部部門(mén)設(shè)置情況：總經(jīng)理總經(jīng)理娛樂(lè)部餐飲部客房部后勤部工作人員工作人員工作人員工作人員第五章?tīng)I(yíng)銷策略第一節(jié)娛樂(lè)休閑會(huì)所品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略品牌是指用名稱、術(shù)語(yǔ)、標(biāo)記符號(hào)、設(shè)計(jì)或是它們的組合運(yùn)用，來(lái)識(shí)別某個(gè)娛樂(lè)休閑會(huì)所目的地的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)別開(kāi)來(lái)的商業(yè)名稱及其標(biāo)志。一、娛樂(lè)休閑會(huì)所品牌化戰(zhàn)略?shī)蕵?lè)休閑會(huì)所品牌化主要是指構(gòu)筑會(huì)所品牌總體理念。會(huì)所品牌理念將會(huì)所的綜合形象概括地表現(xiàn)出來(lái)，呈現(xiàn)在老人面前，使老人對(duì)會(huì)所的總體風(fēng)格產(chǎn)生清晰明確的印象，由此，引導(dǎo)老人在娛樂(lè)休閑過(guò)程中對(duì)會(huì)所資源的深度感知和參與，從而對(duì)會(huì)所產(chǎn)生識(shí)別需求和情感需求，增加會(huì)所的停留時(shí)間，消費(fèi)程度和忠誠(chéng)度。如表：消費(fèi)者需求類型滿足需求的方式1、功能性需求創(chuàng)造產(chǎn)品和價(jià)值2、識(shí)別（象征）需求創(chuàng)造品牌價(jià)值3、情感需求創(chuàng)造品牌價(jià)值康樂(lè)園老年休閑會(huì)所和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相比還有很多不足之處，例如，康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的環(huán)境綠化不是很理想，由于占地面積不足所導(dǎo)致的。因而康樂(lè)園老年休閑會(huì)所要想突出自己特色，就要擺脫環(huán)境綠化不利的局面，充分利用特有的人文資源來(lái)開(kāi)發(fā)自己，要定位于西安市其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中尋找自己的賣點(diǎn)，即其是老年人的第二個(gè)家。讓老人重新感受到家的溫馨。二、康樂(lè)園老年休閑會(huì)所產(chǎn)品形象定位在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，養(yǎng)老企業(yè)要是老年人得到廣泛認(rèn)同，增加老年群體入住娛樂(lè)休閑會(huì)所的頻率，同時(shí)又能有效避免同類養(yǎng)老會(huì)所的惡性競(jìng)爭(zhēng)，就必須為康樂(lè)園老年休閑會(huì)所進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男蜗蠖ㄎ?。老人休閑會(huì)所的形象定位受約于五大因素的制約。分別是會(huì)所資源條件的制約（這種資源主要指自身?yè)碛械淖匀换蛉宋馁Y源）、老年人的感知與認(rèn)識(shí)、會(huì)所空間的競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)位的條件、市場(chǎng)定位。如圖：康樂(lè)園老人休閑會(huì)所的形象定位區(qū)位的條件區(qū)位的條件老年人的感知與認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)會(huì)所資源條件的制約會(huì)所空間的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位會(huì)所資源是會(huì)所形象定位的基礎(chǔ)，任何會(huì)所都要依托于當(dāng)?shù)匾磺匈Y源所具備的價(jià)值來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使這種資源能夠以一種觀賞性，參與性的方式來(lái)吸引老年人。老年人的感知對(duì)于會(huì)所來(lái)說(shuō)也十分重要，每一個(gè)老人在到達(dá)某會(huì)所后就會(huì)對(duì)此會(huì)所產(chǎn)生真實(shí)的感受，產(chǎn)生印象。當(dāng)對(duì)會(huì)所自身的特色和品質(zhì)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年累月來(lái)產(chǎn)生的“共性感知”經(jīng)過(guò)提煉，成為會(huì)所的形象。會(huì)所的空間競(jìng)爭(zhēng)指在一定的地域空間范圍內(nèi)，分布著若干的娛樂(lè)休閑區(qū)，由于老人不可能將這一區(qū)域內(nèi)的所有娛樂(lè)休閑區(qū)，做為自己的娛樂(lè)休閑目的，因此娛樂(lè)休閑區(qū)之間存在著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而這種競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)為娛樂(lè)休閑區(qū)之間的形象競(jìng)爭(zhēng)上。區(qū)位條件主要是指娛樂(lè)休閑區(qū)的可進(jìn)行性，指客源地與娛樂(lè)休閑區(qū)之間的空間距離過(guò)于遙遠(yuǎn),使老人難于從時(shí)間、路途的花費(fèi)上接受娛樂(lè)休閑區(qū)的消費(fèi),使許多遙遠(yuǎn)的娛樂(lè)休閑區(qū)失去了部分市場(chǎng)。同時(shí)幾個(gè)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所之間的空間位置,特別是通過(guò)交通線路使得娛樂(lè)休閑場(chǎng)所相互之間分流對(duì)方客源的可能的區(qū)位。因此老年休閑會(huì)所的定位也必然依據(jù)這幾個(gè)條件下進(jìn)行分析，才能科學(xué)有效的進(jìn)行定位市場(chǎng)位置得到市場(chǎng)認(rèn)可。娛樂(lè)休閑會(huì)所市場(chǎng)定位對(duì)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所形象定位的影響主要在于老人休閑會(huì)所市場(chǎng)定位決定了會(huì)所產(chǎn)品特色的定位，產(chǎn)品特色定位在某種程度上就會(huì)影響甚至改變會(huì)所的形象定位。這一切都是由市場(chǎng)需求所決定的。二、康樂(lè)園老年休閑會(huì)所品牌識(shí)別（1）發(fā)揮休閑會(huì)所資源的環(huán)境品牌優(yōu)勢(shì)與人文資源優(yōu)勢(shì)，打造西安市最佳養(yǎng)老、療養(yǎng)、娛樂(lè)休閑的老人會(huì)所。使廣大老年人享受晚年生活。（3）展現(xiàn)飲食保健產(chǎn)品的良好形象。健康是關(guān)鍵的，我們的飲食保健產(chǎn)品讓老人遠(yuǎn)離疾病的折磨，享受健康的生活。通過(guò)上述識(shí)別設(shè)計(jì)的分析，康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的發(fā)展應(yīng)著重依托三大優(yōu)勢(shì)，塑造飲食保健產(chǎn)品、環(huán)境品牌、人文資源三大王牌理念形象。第二節(jié)休閑會(huì)所營(yíng)銷渠道建設(shè)根據(jù)菲利普·科特勒博士的定義，“分銷渠道”是指產(chǎn)品(或服務(wù))從生產(chǎn)者向最終用戶轉(zhuǎn)移時(shí)，取得這種產(chǎn)品(或服務(wù))的所有權(quán)或幫助轉(zhuǎn)移其所有權(quán)的所有企業(yè)和個(gè)人。許多產(chǎn)品都是通過(guò)渠道來(lái)進(jìn)行分銷的。今天，分銷模式依然是最為主流的銷售模式，雖然這種模式正受到一些新的銷售模式的挑戰(zhàn)(如直銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、營(yíng)銷等)。整合營(yíng)銷傳播創(chuàng)始人唐·舒爾茨教授曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：今后，唯有“渠道”和“傳播”能產(chǎn)生差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在產(chǎn)品、價(jià)格乃至廣告都“同質(zhì)化”的今天，渠道的差異化競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)是各企業(yè)角力的重點(diǎn)，可以說(shuō)，市場(chǎng)決戰(zhàn)在渠道。制造商應(yīng)該與分銷商緊密合作，使得二者整合成為銷售聯(lián)合體，爭(zhēng)取建立自己的渠道競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于康樂(lè)園老年休閑會(huì)所產(chǎn)品的多樣性和會(huì)所市場(chǎng)的復(fù)雜性，康樂(lè)園老年休閑會(huì)所必須采用多種類型的旅游銷售渠道，以形成一個(gè)覆蓋廣、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高效、經(jīng)濟(jì)的銷售渠道網(wǎng)絡(luò)。注意各種級(jí)次休閑娛樂(lè)渠道的搭配。注意對(duì)散客的服務(wù)，設(shè)立散客服務(wù)中心這一機(jī)構(gòu)，為來(lái)康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的老人提供全面的餐飲、住宿、休閑娛樂(lè)等咨詢和服務(wù)。康樂(lè)園老年休閑會(huì)所尤其要注意以下方面著手：（一）加強(qiáng)康樂(lè)園娛樂(lè)休閑專銷區(qū)域代理的建設(shè)采取走出去的辦法積極營(yíng)銷方式——與實(shí)力強(qiáng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，西安市內(nèi)建立區(qū)域銷售代理，利用一些紀(jì)念品來(lái)做宣傳，使休閑會(huì)所的老人不斷增加。（二）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和電子商務(wù)Internet在現(xiàn)代信息傳遞中起著越來(lái)越重要的作用，它已經(jīng)成為了現(xiàn)代人生活的一部分，滲入到了生活的方方面面。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷迎合了現(xiàn)代消費(fèi)者生活節(jié)奏快、要求個(gè)性化的模式，很符合營(yíng)銷策略，更好滿足了消費(fèi)者的需求，降低消費(fèi)者獲取服務(wù)的成本，方便消費(fèi)者購(gòu)買，強(qiáng)化了與顧客的溝通。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷順應(yīng)了全球化的潮流，對(duì)支持相對(duì)弱小的國(guó)內(nèi)企業(yè)參加國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)有著十分重要的作用。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷和電子商務(wù)的優(yōu)勢(shì)對(duì)于娛樂(lè)休閑行業(yè)而言，利用Internet作為促銷工具有如下優(yōu)點(diǎn)：（1）跨時(shí)空，能全天候的接觸到異地的消費(fèi)群體。尤其是那些受教育程度高、收入高和休閑娛樂(lè)意愿高的目標(biāo)市場(chǎng)。（2）多媒體，通過(guò)文字、圖像、聲音、動(dòng)畫(huà)、影像等來(lái)發(fā)送信息，提供立體的信息。比傳統(tǒng)促銷手段有無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。（3）交互式，能雙向溝通。（4）高效性，集渠道、促銷、電子交易、互動(dòng)顧客服務(wù)及市場(chǎng)調(diào)查與分析于一體，在線預(yù)定、在線支付、反饋信息及時(shí)完成。（5）經(jīng)濟(jì)性，極大的降低了信息傳遞和獲取的成本。與傳統(tǒng)方式比較有成本較低、信息量巨大的優(yōu)勢(shì)。第三節(jié)休閑會(huì)所市場(chǎng)傳播策略老年人的消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，消費(fèi)者的娛樂(lè)休閑知識(shí)成熟，以前對(duì)消費(fèi)者屢屢見(jiàn)效的銷售手段出現(xiàn)邊際效應(yīng)的遞減。再加上資訊泛濫，傳播成本增加，傳播效果下降，以前那種“廣告一響，黃金萬(wàn)兩”的好事逐漸成為過(guò)去，品牌理性凸顯出來(lái)。因此僅僅使用傳統(tǒng)的4P是不夠的，針對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品趨于雷同，唐·E·舒爾茨教授教授提出新的4C理論，即把消費(fèi)者的需求（Consumerwantsandneeds）放在首位，放在市場(chǎng)活動(dòng)的起點(diǎn)，這樣圍繞著消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)者的接受成本（cost）、購(gòu)買的便利性（converiencal）、溝通（communication）進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。基于這個(gè)理論，整合營(yíng)銷傳播（IntegratedMaketingCommnnication）應(yīng)用而生。它以消費(fèi)者為核心，重組企業(yè)行為和市場(chǎng)行為，綜合協(xié)調(diào)地使用各種傳播方式如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、直銷CI、包裝產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)行一元化的整合重組，以統(tǒng)一的目標(biāo)和統(tǒng)一的傳播形象，傳遞一致的信息，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通，迅速建立起企業(yè)在消費(fèi)者心目中的形象，建立企業(yè)與消費(fèi)者長(zhǎng)期密切的關(guān)系，更有效地達(dá)到產(chǎn)品傳播和產(chǎn)品營(yíng)銷的雙重目的。因此在康樂(lè)園老年休閑會(huì)所營(yíng)銷宣傳推廣中，應(yīng)選擇成本低、效益大的體驗(yàn)傳播方式，媒介的選擇既要考慮傳播效率，取得最佳效果，又能有效控制傳播成本，獲得最佳的投入效益。在制定促銷計(jì)劃時(shí)，要重視周密的市場(chǎng)調(diào)查工作，調(diào)查媒體的有效傳播受眾，調(diào)查促銷的傳播效果，將娛樂(lè)休閑促銷建立在科學(xué)決策的基礎(chǔ)之上。根據(jù)老年人在不同階段應(yīng)采用不同的體驗(yàn)營(yíng)銷模式。（一）節(jié)事活動(dòng)通過(guò)節(jié)慶產(chǎn)品的設(shè)計(jì)在短時(shí)間內(nèi)將高質(zhì)量的體驗(yàn)產(chǎn)品圍繞某一主題組織起來(lái)，集中大量傳媒進(jìn)行傳播報(bào)道，迅速提升康樂(lè)園老年休閑會(huì)所及其吸引物的知名度和美譽(yù)度，營(yíng)造濃厚的體驗(yàn)氛圍。康樂(lè)園文化藝術(shù)節(jié)可選擇在秋季舉辦，同時(shí)和美容健身、品嘗綠色食品、休閑娛樂(lè)、文化交流于一體，可使其成為康樂(lè)園會(huì)所的拳頭產(chǎn)品。（二）公共關(guān)系通過(guò)舉辦一些有影響力的活動(dòng)來(lái)建立與公眾的良好關(guān)系，從而提高康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的知名度與信譽(yù)，包括公益活動(dòng)、招待活動(dòng)、考察活動(dòng)、新聞發(fā)布活動(dòng)等活動(dòng)，這種活動(dòng)是更為實(shí)際和有效的。具體可考慮以下活動(dòng)：由新聞媒體、知名畫(huà)家、攝影家參與活動(dòng)，由書(shū)法家、詩(shī)人、影視創(chuàng)作人、音樂(lè)創(chuàng)作人等參與的活動(dòng)，另外還可以邀請(qǐng)知名人士來(lái)康樂(lè)園休閑會(huì)所休療度假，或與其它著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)締結(jié)“友好娛樂(lè)休閑區(qū)”關(guān)系。（三）廣告策劃當(dāng)前最為常見(jiàn)的宣傳形式，主要包括電視、廣播、報(bào)紙、雜志四種，可以各取其長(zhǎng)，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行取舍，必要時(shí)可實(shí)行其它一些輔助手段。在娛樂(lè)休閑形象推廣的導(dǎo)入階段，廣告目標(biāo)以告知為主，以觸發(fā)旅游者的體驗(yàn)需求；在成長(zhǎng)階段，廣告目標(biāo)變?yōu)閯駥?dǎo)型，極力宣傳對(duì)老年人有意義的重要活動(dòng)，說(shuō)服老年前來(lái)娛樂(lè)休閑會(huì)所，同時(shí)抵御競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)；在成熟階段，廣告目標(biāo)為提醒型，促使意欲老年人產(chǎn)生實(shí)際體驗(yàn)行為，并刺激老顧客產(chǎn)生重復(fù)體驗(yàn)娛樂(lè)休閑的欲望。（四）銷售促進(jìn)在特定的時(shí)間與空間內(nèi)，通過(guò)采取一系列的促銷措施和手段，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行刺激與激勵(lì)，以實(shí)現(xiàn)立即消費(fèi)。給老年人贈(zèng)送紀(jì)念品、宣傳品、風(fēng)情畫(huà)冊(cè)、陰陽(yáng)保健品、實(shí)物禮品，提供折扣優(yōu)惠、抽獎(jiǎng)等各種方式。旅行社批量折扣、傭金折扣、特許經(jīng)銷，舉辦各種書(shū)法繪畫(huà)比賽、吸取大賽等，將其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人招來(lái)，使他們了解康樂(lè)園休閑會(huì)所，并聯(lián)合進(jìn)行市場(chǎng)推廣（五）網(wǎng)絡(luò)銷售因特網(wǎng)是營(yíng)銷的新型手段，在因特網(wǎng)上進(jìn)行促銷活動(dòng)，其成本低于康樂(lè)園常規(guī)的促銷手段，網(wǎng)上娛樂(lè)休閑促銷活動(dòng)沒(méi)有時(shí)間限制，隨時(shí)都可以接受用戶訪問(wèn)，因此要完善康樂(lè)園網(wǎng)頁(yè)，發(fā)送電子刊物進(jìn)行宣傳，并利用電子郵件進(jìn)行娛樂(lè)休閑體驗(yàn)的反饋調(diào)查，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。（六）其它利用某些相對(duì)于娛樂(lè)休閑中立或無(wú)關(guān)的信息，間接加強(qiáng)老年人對(duì)康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的感官體驗(yàn)。如設(shè)計(jì)發(fā)行畫(huà)冊(cè)、明信片、掛歷、郵票；出版有關(guān)康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的書(shū)籍；創(chuàng)作推廣地方音樂(lè)及歌曲等。第六章風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范第一節(jié)投資預(yù)算一、估算依據(jù)1、依據(jù)西安市房?jī)r(jià)水平及西安市所規(guī)定的租用房?jī)r(jià)；2、依據(jù)本項(xiàng)目所需各種設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格的報(bào)價(jià)資料；3、按國(guó)家和西安市制定的、目前正在執(zhí)行的各類行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4、根據(jù)所要投資建設(shè)康樂(lè)園老年休閑會(huì)所的設(shè)計(jì)規(guī)格與標(biāo)準(zhǔn)；5、根據(jù)西安市勞動(dòng)部門(mén)制定從事此職業(yè)人員的工資水平。二、估算說(shuō)明本估算的編制范圍主要包括房租、餐廳和各類娛樂(lè)場(chǎng)所的裝修、客房?jī)?nèi)裝修費(fèi)用、各類場(chǎng)所內(nèi)設(shè)備費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、會(huì)所開(kāi)業(yè)費(fèi)用、維修基金以及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。三、建筑設(shè)施（一）主要配置建筑本項(xiàng)目主要配置建筑有：娛樂(lè)休閑區(qū)、餐飲區(qū)、客房區(qū)、辦公區(qū)等多功能性建筑?？傮w規(guī)劃為三個(gè)主要功能區(qū)。表4-1主要配置建筑表工程項(xiàng)目占地規(guī)模說(shuō)明1、娛樂(lè)休閑區(qū)250m2一層綜合娛樂(lè)休閑2、餐飲區(qū)190m2一層綜合營(yíng)養(yǎng)美食區(qū)3、客房區(qū)325m2老人休息室4、辦公區(qū)30m2辦公室和會(huì)議室5、庭院50m2環(huán)境綠化區(qū)合計(jì)895m21、娛樂(lè)休閑區(qū)（1）暫定名稱:康樂(lè)休閑中心（2）規(guī)劃面積：250平方米（3）建設(shè)內(nèi)容：由健身房、書(shū)法繪畫(huà)室、棋牌室，體操舞蹈中心四部分組成。其中，康樂(lè)中心健身房（120平方米）、書(shū)法繪畫(huà)室（30平方米）、棋牌室（30平方米）、體操舞蹈中心（70平方米）。2、餐飲區(qū)（1）暫定名稱：營(yíng)養(yǎng)美食域（2）規(guī)劃面積：190平方米（3）建設(shè)內(nèi)容：大廳、廚房、作料房等設(shè)施。3、客房區(qū)（1）暫定名稱：溫馨之室（2）規(guī)劃面積：325平方米（3）建設(shè)內(nèi)容：老人休息室4、辦公區(qū)（1）暫定名稱：辦公中心（2）規(guī)劃面積；35平方米（3）建設(shè)內(nèi)容；領(lǐng)導(dǎo)辦公室和會(huì)議室5、庭院區(qū)①規(guī)劃面積：50平方米②建設(shè)內(nèi)容：建自然風(fēng)格的小型花園，其中有各種花草植被等。（二）主要設(shè)施分布1、綜合區(qū)設(shè)施表4-2綜合樓設(shè)施分布一覽表樓層設(shè)施面積（平方米）L1大堂（含大堂吧）20L2辦公區(qū)域30L2住宿325L1健身房120L1書(shū)法繪畫(huà)室30L1棋牌室30L1體操舞蹈中心70L1餐廳190L1庭院50四、投資構(gòu)成本項(xiàng)目投資構(gòu)成參見(jiàn)投資估算表（估算數(shù)據(jù)保留到小數(shù)點(diǎn)后位）。表4-5項(xiàng)目投資估算總表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)備注1土地租用費(fèi)859207160元/月2水電費(fèi)144601元/度，3.1元/噸3硬件設(shè)備電視2160027臺(tái)，800元/臺(tái)風(fēng)扇162027臺(tái)，60元/臺(tái)廚房用具3000文藝器材320消防器材4506個(gè)，75元/個(gè)其他45004綠化125025元/平米5室內(nèi)裝修202106開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)15440第一年銷售收入的1%8管理費(fèi)用3000一至五的2%9營(yíng)業(yè)費(fèi)用1000營(yíng)業(yè)執(zhí)照10員工營(yíng)養(yǎng)師2500普通員工9900900元/人11人廚師1400培訓(xùn)員1500一月十節(jié)課，150元/課時(shí)12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用10000投資總計(jì)費(fèi)用197860五、資金籌措和使用安排本項(xiàng)目建設(shè)期一年。其中，總投資分為11.9萬(wàn)和7.9萬(wàn)元兩部分。其中11.9萬(wàn)通過(guò)銀行貸款來(lái)支付，7.9萬(wàn)由各個(gè)股東出資來(lái)支付。第二節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)析一、財(cái)務(wù)評(píng)析依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版，2021年）；2、西安市老齡人口增長(zhǎng)速度的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料；3、參加本項(xiàng)目的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料；4、西安市相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與資料；5、調(diào)研所獲得其他數(shù)據(jù)和資料。二、老年休閑會(huì)所年?duì)I業(yè)收入測(cè)算計(jì)算基期：以2021年為起點(diǎn)，以5年為基準(zhǔn)，做營(yíng)業(yè)收入測(cè)算。營(yíng)業(yè)時(shí)間以一年350天計(jì)算。（一）各單項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入1、客房總收入表5-1客房總收入表單（單位：元）年份平均房?jī)r(jià)入住率日收入年收入20219240%920 32202120219260%1380483000202110065%1625568750202110070%1750612500202110880%2160756000（注：2021年考慮經(jīng)濟(jì)各方面的因素，房?jī)r(jià)偏高，出租率偏高）2、餐飲總收入（1）餐廳預(yù)算150人同時(shí)用餐，預(yù)計(jì)人均消費(fèi)20元，預(yù)計(jì)每天消費(fèi)人數(shù)達(dá)到150人左右。年?duì)I業(yè)收入為：20×150×350=1050000元餐飲年收入按5%逐年遞增，則：2021年餐飲總收入為：1102500元；2021年餐飲總收入為：1157625元；2021年餐飲總收入為：1215506.25元；2021年餐飲總收入為：1276281.56元。3、娛樂(lè)休閑中心收入（1）健身房收入按30人次計(jì)算，每人按5元計(jì)，則：年收入為：30×5×350=52500元（2）書(shū)法繪畫(huà)室按20人次計(jì)算，每人按5元計(jì)，則：年收入為：20×5×350=35000元（3）棋牌室按30人次計(jì)算，每人按3元計(jì)，則：年收入為：30×3×350=31500元（4）體操舞蹈中心按30人次計(jì)算，每人按6元計(jì)，則：年收入為：30×6×350=52500元（5）2021年娛樂(lè)休閑中心總收入52500+3500+31500+52500=171500元康樂(lè)中心收入按年5%逐年遞增，則：2021年康樂(lè)年總收入為：174125元；2021年康樂(lè)年總收入為：182831.25元；2021年康樂(lè)年總收入為:191927.81元；2021年康樂(lè)年總收入為：202171.45元。（二）年?duì)I業(yè)總收入表5-2年?duì)I業(yè)總收入表單（單位：萬(wàn)元