房地產(chǎn)企業(yè)主要成本費(fèi)類科目明細(xì)設(shè)置及分類一覽表

房地產(chǎn)企業(yè)主要成本費(fèi)類科目明細(xì)設(shè)置及分類一覽表一、管理費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：（1）職工薪酬：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬。（2）修理費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。（3）物料消耗：企業(yè)管理服務(wù)耗用材料、用品的費(fèi)用。（4）低值易耗品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）。（5）辦公費(fèi)：指開發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。（6）會(huì)議費(fèi)：是指企業(yè)召開各種會(huì)議的費(fèi)用支出，包括會(huì)議房租費(fèi)（含會(huì)議室租金）、伙食補(bǔ)助費(fèi)、交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)、文件印刷費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等。依據(jù)規(guī)定，會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。（7）聘請費(fèi)：企業(yè)聘請人員的獵頭費(fèi)、聘請廣告費(fèi)、聘請展位費(fèi)等。（8）差旅費(fèi)：指職工因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)、勞動(dòng)力招募費(fèi)等方面的費(fèi)用。依據(jù)規(guī)定，差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。（9）車輛運(yùn)用費(fèi)：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過橋過路費(fèi)、停車費(fèi)等。（10）固定資產(chǎn)運(yùn)用費(fèi)：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)修理費(fèi)等。（11）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備運(yùn)用費(fèi)等。（12）勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)：是指確因工作須要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或供應(yīng)工作服、手套、平安愛護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。（13）董事會(huì)費(fèi)：指企業(yè)董事會(huì)或最高權(quán)力機(jī)構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括成員津貼、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。（14）聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)：指企業(yè)聘請會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查賬、驗(yàn)資、資產(chǎn)評估、稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用。（15）詢問費(fèi)、顧問費(fèi)：是指企業(yè)向有關(guān)詢問機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營管理詢問時(shí)支付的費(fèi)用，包括聘請經(jīng)濟(jì)技術(shù)顧問、法律顧問等支付的費(fèi)用。（16）訴訟費(fèi)：指企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費(fèi)用。（17）業(yè)務(wù)款待費(fèi)：指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營的合理須要而支付的款待費(fèi)用，外資企業(yè)的“交際應(yīng)酬費(fèi)”也包括在內(nèi)。（18）稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車船運(yùn)用稅、土地運(yùn)用稅以及印花稅等。這里的土地運(yùn)用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)當(dāng)繳納的土地運(yùn)用稅，開發(fā)產(chǎn)品過程中應(yīng)當(dāng)繳納的土地運(yùn)用稅應(yīng)當(dāng)在“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。（19）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：是指企業(yè)運(yùn)用非專利技術(shù)而支付的費(fèi)用。（20）研發(fā)費(fèi)用：包括新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)整費(fèi)、原材料和半成品的試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國家安排的中間試驗(yàn)費(fèi)、探討機(jī)構(gòu)人員的工資、探討設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)探討有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)以及托付其他單位進(jìn)行科研試制的費(fèi)用。（21）無形資產(chǎn)推銷費(fèi)：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。（22）長期盼攤費(fèi)用攤銷：指企業(yè)對分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷（在不少于3年內(nèi)），包括開辦費(fèi)攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產(chǎn)大修理支出等。（23）排污費(fèi)：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費(fèi)用。（24）開辦費(fèi)：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括籌建期間人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)，以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益利息等支出。（25）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他管理費(fèi)用支出。二、銷售費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：（1）職工薪酬：是指銷售機(jī)構(gòu)人員的職工薪酬（含銷售提成等）。（2）修理費(fèi)：銷售機(jī)構(gòu)運(yùn)用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。（3）物料消耗：銷售機(jī)構(gòu)管理耗用材料、用品的費(fèi)用。（4）低值易耗品攤銷：銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員運(yùn)用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）。（5）辦公費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)。（6）差旅費(fèi)：銷售人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等（7）車輛運(yùn)用費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)運(yùn)用車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過橋過路費(fèi)、停車費(fèi)等。（8）固定資產(chǎn)運(yùn)用費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)運(yùn)用固定資產(chǎn)等折舊費(fèi)、維護(hù)修理費(fèi)等。（9）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指銷售機(jī)構(gòu)用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備運(yùn)用費(fèi)等。（10）勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)：是指確因工作須要為銷售人員配備或供應(yīng)工作服、手套、平安愛護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。（11）展覽費(fèi):為銷售商品房而參與房交會(huì)等開支的展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、場地布置費(fèi)、制作費(fèi)等。（12）廣告費(fèi):指銷售部門為銷售商品房對外宣揚(yáng)所產(chǎn)生的全部廣告費(fèi)用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等發(fā)布的廣告費(fèi)用。依據(jù)規(guī)定，列支廣告費(fèi)應(yīng)同時(shí)符合下列條件：a、廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的特地機(jī)構(gòu)制作的；b、已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；c、通過肯定的媒體傳播。（13）業(yè)務(wù)宣揚(yáng)費(fèi)：指銷售部門為銷售商品房對外宣揚(yáng)發(fā)生的宣揚(yáng)費(fèi)用，如：廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)（車站廣告、路牌廣告）、現(xiàn)場包裝費(fèi)（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動(dòng)費(fèi)（場租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場所布置費(fèi)）宣揚(yáng)資料及禮品費(fèi)（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費(fèi)等。（14）銷售代理費(fèi)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務(wù)外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷售傭金、銷售代理費(fèi)、銷售策劃費(fèi)等。依據(jù)規(guī)定，銷售傭金應(yīng)當(dāng)符合下列條件的，可計(jì)入銷售費(fèi)用：a有合法真實(shí)憑證；b支付的對象必需是獨(dú)立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個(gè)人(支付對象不含本企業(yè)雇員)；c支付給個(gè)人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過服務(wù)金額的5％。（15）合同交易費(fèi)：指銷售過程中發(fā)生交易費(fèi)用，包括交易服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)（備案費(fèi)）、合同工本費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。（16）商品房修理、看護(hù)費(fèi)：商品房在銷售過程中發(fā)生的修理費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。值得留意的是開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的修理費(fèi)，應(yīng)先沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)用。。（17）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他銷售費(fèi)用支出。三、財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清晰“財(cái)務(wù)費(fèi)用―利息支出”與“開發(fā)間接費(fèi)用―利息支出”的界限。一般說來財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：（1）利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，假如有利息收入應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項(xiàng)。依據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準(zhǔn)予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于依據(jù)金融企業(yè)同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。（2）匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因運(yùn)用外國貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負(fù)數(shù)”反映。（3）金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)：企業(yè)支付給金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)手續(xù)費(fèi)（支票、匯票、匯兌等手續(xù)費(fèi)）pos機(jī)刷卡費(fèi)等、票據(jù)工本費(fèi)等。（4）現(xiàn)金折扣費(fèi)用：依據(jù)銷售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費(fèi)用。（5）股票發(fā)行費(fèi)：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。（6）票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出。（7）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他籌融資費(fèi)用支出。應(yīng)當(dāng)說明的是，籌融資過程中發(fā)生的評估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)等，不應(yīng)當(dāng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支。四、開發(fā)成本下設(shè)開發(fā)間接費(fèi)用等六個(gè)二級科目1、開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清晰開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的界限。一般說來開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項(xiàng)目：（1）職工薪酬：內(nèi)部核算單位（如項(xiàng)目管理部等，下同）管理服務(wù)人員的職工薪酬。（2）修理費(fèi)：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費(fèi)用。（3）物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費(fèi)用。（4）低值易耗品攤銷：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費(fèi)（含一次性耗用與多次攤銷）（5）辦公費(fèi)：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報(bào)、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。（6）差旅費(fèi)：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤差補(bǔ)助費(fèi)等。（7）車輛運(yùn)用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位運(yùn)用車輛的油燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、過橋過路費(fèi)、停車費(fèi)等。（8）固定資產(chǎn)運(yùn)用費(fèi)：指內(nèi)部核算單位運(yùn)用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、維護(hù)修理費(fèi)等。（9）房租及物管費(fèi)水電費(fèi)：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備運(yùn)用費(fèi)等。（10）勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)：是指確因工作須要為指內(nèi)部核算單位人員配備或供應(yīng)工作服、手套、平安愛護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。（11）周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)運(yùn)用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。（12）利息支出：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。（13）土地運(yùn)用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中，開發(fā)項(xiàng)目占用土地，依據(jù)規(guī)定繳納的土地運(yùn)用稅。（14）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)用。（15）房屋修理基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)規(guī)定，向政府部門繳納的房屋修理基金。代收業(yè)主的修理基金，不能計(jì)入該項(xiàng)目。（16）工程預(yù)決算編制及審查費(fèi)：為編制、審查開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用。（17）前期物業(yè)管理費(fèi)：依據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費(fèi)、開辦費(fèi)等。（18）其他費(fèi)用：指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。2、開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，（1）土地征用費(fèi)（土地出讓金）（2）耕地占用稅（3）勞動(dòng)力安置費(fèi)（4）有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯ㄇ嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)）（5）安置動(dòng)遷用房支出等（6）政府代收費(fèi)用[（建制鎮(zhèn)）市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)]3、開發(fā)成本—前期工程費(fèi)指企業(yè)在前期打算階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，（1）規(guī)劃、（2）設(shè)計(jì)、（3）項(xiàng)目可行性探討、（4）水文、地質(zhì)勘察、（5）測繪費(fèi)用（6）三（七）通一同等支出（7）政府代收費(fèi)用（供電工程貼費(fèi)）（8）其他（擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)詢問費(fèi)等）4、開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)（1）基礎(chǔ)工程：土石方工程費(fèi)、樁基工程費(fèi)、護(hù)壁（護(hù)坡）工程費(fèi)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基詢問費(fèi)等（2）主體工程：土結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）（3）安裝工程：①電氣（強(qiáng)電）費(fèi)；②電訊（弱電）費(fèi)、工程內(nèi)的通訊費(fèi)、保安監(jiān)視費(fèi)、有線電視費(fèi)；③給排水工程（主體內(nèi)）費(fèi)；④電梯安裝及調(diào)試費(fèi)（4）甲供材料（5）裝飾裝潢（6）政府代收費(fèi)用（發(fā)展新型墻體材料專頂用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金）5、開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指建立各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝等費(fèi)用，（1）道路工程發(fā)生的支出（2）供水工程發(fā)生的支出（3）供電工程發(fā)生的支出（4）供氣工程發(fā)生的支出（5）排污工程發(fā)生的支出（6）排洪工程發(fā)生的支出（7）通訊工程發(fā)生的支出（8）照明工程發(fā)生的支出（9）環(huán)衛(wèi)工程發(fā)生的支出（10）綠化等工程發(fā)生的支出（11）政府代收費(fèi)用（人防經(jīng)費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、煤氣建設(shè)費(fèi)、教化地方附加費(fèi)）（12）其他（小區(qū)四周設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等）6、開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出（1）鍋爐房、水塔、（2）公共廁所（3）自行車棚（4）無償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等支出一、房地產(chǎn)開發(fā)商都須要繳納哪些稅

1.契稅

建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。

2.營業(yè)稅

自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計(jì)繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5％稅率計(jì)繳營業(yè)稅。

3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教化費(fèi)附加

在繳納營業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教化費(fèi)附加。城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，詳細(xì)是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。

4.城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅

房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用國有土地，以運(yùn)用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定的適用稅額計(jì)繳。

年應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額

土地運(yùn)用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建立的商品房，自房屋運(yùn)用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅。

5.房產(chǎn)稅

以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。

應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)余值×（1－10％～30％）×1.2％

房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。依據(jù)國稅發(fā)[2003]89號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立的商品房在售出之前不征收房產(chǎn)稅；但售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已運(yùn)用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建立的商品房，自房屋運(yùn)用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

6.車船運(yùn)用稅

以擁有自用的應(yīng)稅車船適用的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、年稅額分別計(jì)稅。車船運(yùn)用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛運(yùn)用稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅人所在地，對單位是指經(jīng)營所在地，對個(gè)人是指居處所在地。

7.土地增值稅

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。

計(jì)算公式：

土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有：（一）取得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地交易環(huán)節(jié)的土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

企業(yè)建立一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免納土地增值稅。

納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

8.印花稅

書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、依據(jù)規(guī)定計(jì)繳印花稅。

9.企業(yè)所得稅

應(yīng)納企業(yè)所得稅額＝（收入總額－稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率

稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。

10.個(gè)人所得稅

個(gè)人獨(dú)資或合資企業(yè)，按個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得的應(yīng)稅稅目，計(jì)繳個(gè)人所得稅。

應(yīng)納稅額＝（全年收入總額－成本費(fèi)用以及損失）×適用稅率－速算扣除數(shù)

個(gè)體工商戶的經(jīng)營所得應(yīng)納的個(gè)人所得稅，按年計(jì)算，分月預(yù)繳，由納稅人在次月7日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后3個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。

二、地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用明細(xì)

1.征地、拆遷階段

地形勘測費(fèi)；征用土地補(bǔ)償費(fèi)；附著物補(bǔ)償費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）；林地補(bǔ)償費(fèi)；森林植被復(fù)原費(fèi)；林地同意運(yùn)用砍伐費(fèi)；運(yùn)用林地評估費(fèi)；耕地占用稅；耕地開墾費(fèi)；新菜地、魚塘開發(fā)建設(shè)基金；村民社?；穑徽鞯毓芾碣M(fèi)；征地查勘測量費(fèi)；拆遷管理費(fèi)；臨遷補(bǔ)助費(fèi)；城市增容費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)階段；土地手續(xù)階段；用地預(yù)審附圖費(fèi)；土地勘測費(fèi)；摘牌交易服務(wù)費(fèi)；土地運(yùn)用權(quán)出讓金（地價(jià)）；土地運(yùn)用權(quán)出讓合同契稅；土地閑置費(fèi)；地質(zhì)災(zāi)難評估費(fèi)；購買地形圖費(fèi)；套圖費(fèi)用。

2.總規(guī)階段

交通評估費(fèi)；調(diào)規(guī)可行性探討費(fèi)；公示公證費(fèi)；公示牌制作費(fèi)；專業(yè)報(bào)建；環(huán)境評價(jià)詢問費(fèi)；人防易地建設(shè)費(fèi)；規(guī)劃報(bào)建；放線測量費(fèi)；公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）；市政設(shè)施配套費(fèi)；設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招投標(biāo)；招投標(biāo)評標(biāo)費(fèi)；場地運(yùn)用費(fèi)；交易服務(wù)費(fèi)；初步設(shè)計(jì)審查；審查費(fèi)用；專家費(fèi)；會(huì)議費(fèi)；施工許可證；施工圖審查費(fèi)；工程定額編制費(fèi)；質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安監(jiān)費(fèi)；勞保金；散裝水泥基金；印花稅；新型墻體材料基金；農(nóng)夫工社會(huì)工商保險(xiǎn)；預(yù)售證；門牌號碼制作費(fèi)；郵箱制作費(fèi)；樓盤名、路名登報(bào)費(fèi)；制作路牌費(fèi)；面積測繪費(fèi)；規(guī)劃驗(yàn)收階段；驗(yàn)線費(fèi)；公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）；公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）；違章懲罰；大確權(quán)；房屋測繪費(fèi)；確權(quán)查冊費(fèi)；補(bǔ)交出讓金；房地產(chǎn)銷售交易階段；印花稅；繳交稅費(fèi)；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)；其他費(fèi)用；

工商注冊費(fèi)；工商年檢費(fèi)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用組成

對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

（一）開發(fā)成本共有八項(xiàng)：

1.土地運(yùn)用權(quán)出讓金

國家以土地全部者身份，將肯定年限內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)有償出讓給土地運(yùn)用者。土地運(yùn)用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、四周環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，依據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、運(yùn)用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

（1）土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施修理分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人運(yùn)用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它事實(shí)上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括：

（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性探討所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的肯定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可依據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

（2）“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以依據(jù)實(shí)際工作量，參