收益法中如何確定報酬率的問題

收益法中如何確定報酬率的問題第1頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六

（一）報酬率（資本化率）對估價結(jié)果的影響假定一出租鋪面，建筑面積100平方米，月租金凈收益為100元/平方米。由于報酬率（資本化率）選取的不同，對該鋪面價值的影響如下：A．設(shè)定報酬率（資本化率）為3%，則該鋪面的價值為：100*100*12/3%=400（萬元）B．設(shè)定報酬率（資本化率）為12%，則該鋪面的價值為：100*100*12/12%=100（萬元）兩者價值相差了四倍。由此，我們知道，報酬率（資本化率）對房地產(chǎn)的價值影響很大；報酬率（資本化率）與房地產(chǎn)價值負相關(guān)，報酬率（資本化率）越高，房地產(chǎn)價值越小。第2頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六（二）對收益法的新認識

1、房地產(chǎn)估價規(guī)范對收益法的表述：“收益法（incomeapproach,incomecapitalizationapproach）預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的基本公式：式中：R—資本化率（%）

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2、2008年估價師考試教材，對收益法的表述：收益法，也稱為收益資本化法、收益還原法，簡要地說，是根據(jù)估價對象的預(yù)期未來收益來求取估價對象價值的方法；較具體地說，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)化為價值來求取估價對象價值的方法。根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報酬資本化法。

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直接資本化法（directcapitalization)是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將來來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。來來某一年的某種預(yù)期收益通常采用未來第一年的預(yù)期收益，預(yù)期收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率（R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率。利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式是：凈經(jīng)營收益（netoperatingincome，NOI)

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報酬資本化法(yieldcapitalization)是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（discountedcashflow。DCF)，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。報酬率（yieldrate，Y)也稱為回報率，收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率（IRR)同性質(zhì)的比率。假設(shè)報酬率長期保持不變，凈收益每年不變，則報酬資本化法的公式如下：報酬資本化法類似于估價規(guī)范中的收益法。第6頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六

（三）各種回報率1.投資回收與投資回報的區(qū)別投資回收（returnofcapital）是所投入資本的回收，即保本；投資回報（returnoncapital）是指所投入資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報不包含投資回收。2.各種回報率含義我們在估價過程中，經(jīng)常會使用幾個詞是“收益率”“資本化率”、“報酬率”、“折現(xiàn)率”、“還原利率”，覺得它們含義相近，常?；煸谝黄鹗褂谩Ｆ鋵?，它們是有區(qū)別的。所有各類型回報率可分為兩大類：收益率和折現(xiàn)率第7頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六

1）收益率（incomerate）：反映房地產(chǎn)某一年收益與其價值關(guān)系的回報率，包括綜合資本化率（RE)、抵押貸款資本化率（RM)；收益率也被稱為現(xiàn)金流量率。2）折現(xiàn)率（discountrate）：是將未來支出或收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的利息率。所有要將未來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為現(xiàn)值比率都是折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率(IRR)或綜合報酬率（Y0)，是要求將所有允許獲得的收益納入到計算范圍的折現(xiàn)率。3）報酬率（yieldrate，Y)：是用于某段時期內(nèi)有明確時間概念的資本報酬的回報率，通常以年復(fù)利百分比來表示。報酬率考慮所有房地產(chǎn)期望利益，包括投資結(jié)束時房地產(chǎn)出售凈所得。是一種特殊類型的折現(xiàn)率。各種報酬率（包括其他以同樣方式用于計算的回報率），主要有利息率、內(nèi)部收益率(IRR)、綜合報酬率（Y0)和所有者權(quán)益報酬率（YE).第8頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六4）內(nèi)部收益率（internalrateofreturn，IRR)：是所有權(quán)持有期間，已投入資本所能獲得的報酬率。投資的內(nèi)部收益率是投資的未來收益現(xiàn)值等于已投入資本額的報酬率。5）綜合報酬率（overallyieldrateY0)：是全部投資資本的回報率或內(nèi)部收益率，包括貸款和權(quán)益。綜合報酬率考慮在投資持有期內(nèi)所有凈收益好投資結(jié)束時凈轉(zhuǎn)售收益的變動。但它不考慮貸款融資的影響，甚至可以假設(shè)在無融資購買情況下計算出來的報酬率。它可用于折現(xiàn)扣除抵押貸款償還額前的現(xiàn)金流量。它也稱為房地產(chǎn)權(quán)益報酬率。6)綜合資本化率（overallcapitalizationrateRo)：是反映一宗房地產(chǎn)單一年度的凈運營收益與全部房地產(chǎn)價格或價值關(guān)系的收益率。它可用于將凈運營收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)總價值。綜合資本化率不是一種資本回報的回報率，也不是投資績效的完全衡量值。它可能大于、等于或小于投入資本的期望報酬率，這取決于收益和價值的預(yù)期變動。第9頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六7)房地產(chǎn)估價師考試教材中的報酬率（yieldrate，Y)是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。它是用來除以一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。8)房地產(chǎn)估價師考試教材中的資本化率（capitalizationrate，R),實際上是收益率的概念，是在直接資本化中采用，是一步就將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。它是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率（通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算），僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。第10頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六

9）報酬率與資本化率的關(guān)系在凈收益每年不變但收益期限為有限年的情況下，兩者關(guān)系：

在凈收益每年不變且收益期限為無限年的情況下，兩者關(guān)系：

10）還原利率：是地產(chǎn)估價所使用的回報率，有綜合還原率、土地還原率、建筑物還原率。第11頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六（四）回報率的確定方法

不論是收益率（資本化率）還是報酬率，將收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價值的回報率，應(yīng)該是能夠吸引投資資本的以市場為指針的年回報率。回報率受以下因素影響：1）風險程度2）對未來通貨膨脹的市場期望3）替代投資的預(yù)期回報率4）過去可比房地產(chǎn)的回報率5）抵押貸款的可供量6）當前的稅收法律。收益資本化法中的回報率是一種未來比率，不是歷史比率，對市場風險和購買力變化的認知顯得非常重要。第12頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六1.報酬率的求取方法估價規(guī)范給出了三種方法：①市場提取法；②安全利率加風險調(diào)整值法；③復(fù)合投資收益率法；④投資收益率排序插入法?？荚嚱滩娜∠藦?fù)合投資收益率法，將安全利率加風險調(diào)整值法改進為累加法。累加法（bulit-upmethod)是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。公式：報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率第13頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六

1）市場提取法注意事項此法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，一般計算分為有限年期和無限年限。無限年限報酬率的計算比較簡單有限年期還原率計算較為復(fù)雜，可用試錯法結(jié)合線性內(nèi)插法求取。

值得注意的是，運用市場提取法求取報酬利率時，所選取的市場實例必須是要與待估房地產(chǎn)相類似的實例，即要求是同一供需圈近期發(fā)生的，在用途、結(jié)構(gòu)、功能、權(quán)益等方面是相同或相似的實例。另外，為了避免偶然性所帶來的誤差，需要抽取多宗類似的房地產(chǎn)，并求其凈收益與價格之比的算術(shù)平均值或加權(quán)平均值作為待估房地產(chǎn)的報酬率。第14頁，共16頁，2023年，2月20日，星期六2）累加法注意事項現(xiàn)實中不存在完全無風險的投資，所以，通常選取同一時期相對無風險的報酬率去代替無風險報酬率。我國經(jīng)常使用一年定期銀行的存款利率為安全利率。在安全利率之上加各種劣于產(chǎn)生安全利率的補償，投資風險、管理負擔、缺乏流動性，求得投資者要求的回報率再減去投資帶來的優(yōu)惠，便可得出房地產(chǎn)的報酬率。

累加法的不足之處是：其一，安全利率的選擇缺乏一定的準則；其二，在我國存、貸款的利率經(jīng)常發(fā)生變化，這給房地產(chǎn)的價格帶來一定的影響；其三，影響投資因素的加數(shù)大小的確定帶有一定的主觀成分，并且房地產(chǎn)市場的實際風險水平大小通常是很難確定的，加上不同地區(qū)、不同類型、同一個房地產(chǎn)的不同權(quán)益，實際得到的風險利率是有所不同的，因而結(jié)果也就存在著差別。

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3）行業(yè)基準收益率加物價指數(shù)調(diào)整法的應(yīng)用以這種方法確定房地產(chǎn)的報酬率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來看待。假設(shè)以P價格（資金凈流出量）投資一房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n則：

FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P

式中，F(xiàn)NPV為財務(wù)凈現(xiàn)值，R為折現(xiàn)率。

令FNPV=0，則：

R=FIRR（財務(wù)內(nèi)部收益率）當