中海上海中海瀛臺地產(chǎn)項目廣告企劃方案PPT

中海瀛臺廣告企劃案第一頁，共七十三頁。市場篇第二頁，共七十三頁。解讀“區(qū)位”第三頁，共七十三頁?！靶靺R龍吳路”---植物園板塊2006年植物園板塊成交行情走勢圖第四頁，共七十三頁。主要樓盤成交面積比較圖第五頁，共七十三頁。主要樓盤成交價格比較圖第六頁，共七十三頁。區(qū)域產(chǎn)品價格水平10000-11000元/m2區(qū)域產(chǎn)品總價---150萬元以下本項目產(chǎn)品需要跳脫區(qū)域市場！第七頁，共七十三頁。解讀“濱江”第八頁，共七十三頁。陸家嘴濱江：國際都市感，高密度。典型案例：世茂濱江、盛大金磐北外灘濱江：外灘延伸段，市政規(guī)劃行為。典型案例：白金府邸、新外灘花園南外灘濱江：人文歷史，世博規(guī)劃。典型案例：金外灘花園、耀江花園濱江地產(chǎn)先例第九頁，共七十三頁。奢華享受?錦繡未來濱江兩岸是上海高端地產(chǎn)最集中的地區(qū)；濱江兩岸是上海城市發(fā)展最前沿的地方；上海濱江地產(chǎn)現(xiàn)象第十頁，共七十三頁。浦東--江景樓盤均價第十一頁，共七十三頁。浦東--江景樓盤均價第十二頁，共七十三頁。濱江樓盤共性—好地段、好位置、好景觀、好社區(qū)直接作用—樓盤價格提升直接體現(xiàn)—客戶層次提高第十三頁，共七十三頁。我們的問題第十四頁，共七十三頁。150萬300萬-500萬跳脫區(qū)域市場，產(chǎn)品價格提升我們的客戶在哪里？第十五頁，共七十三頁。靜安2006年上海300-500萬總價住宅重要成交區(qū)域第十六頁，共七十三頁。長寧2006年上海300-500萬總價住宅重要成交區(qū)域第十七頁，共七十三頁。徐匯2006年上海300-500萬總價住宅重要成交區(qū)域第十八頁，共七十三頁。300-500萬住宅上海中高端優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目代表！上海中高端住宅消費群體他們就是我們未來的客戶！第十九頁，共七十三頁。具備購買力的消費者為什么要選擇我們？他們需要什么樣的房子？他們需要什么樣的生活？我們能給他們什么？？第二十頁，共七十三頁。主力年齡段在35-50歲之間受過高等教育、具備相當文化基礎和人生歷練收入頗高的公司私營業(yè)主、高層管理人員等家庭年收入可觀、具備相當購買力來源區(qū)域以上海本地為主覆蓋全市、乃至輻射全國及港臺地區(qū)中海瀛臺客層定位通過對項目房地產(chǎn)市場分析，結(jié)合本項目，我們認為本案的目標客戶應該是：第二十一頁，共七十三頁。具備相當?shù)膶徝滥芰徒?jīng)濟實力享受生活，但拒絕喧囂眼光長遠更要精打細算目標客群心理描述第二十二頁，共七十三頁。目標客群現(xiàn)狀描述二次置業(yè)乃至多次置業(yè)為主。改善型、享受型的置業(yè)目的。具有相當經(jīng)濟實力，年齡偏大。對目前交通、配套等環(huán)節(jié)不敏感。更注重于生活品質(zhì)、生活環(huán)境。同時，他們極為需要身份上的認同感。第二十三頁，共七十三頁。他們可能來自任意一個角落有相當經(jīng)濟實力和人生修養(yǎng)他們厭倦了環(huán)境日漸惡化的城市中心需要得到身份和地位的認同需要尋求一個“真正”享受的居住家園目標客群形象素描第二十四頁，共七十三頁。目標客群購買動機？第二十五頁，共七十三頁。一個可以住的窩優(yōu)質(zhì)社區(qū)頂級豪宅安全、歸屬他們目前的需求范圍：舒適的生活空間和優(yōu)越的地理位置舒適彰現(xiàn)身份消費者對居所的心理需求高尚住宅極近奢華第二十六頁，共七十三頁。他們不只是買一套房子而是買一個高質(zhì)量的生活更是買一種身份他們買房子實際是買什么？第二十七頁，共七十三頁。沒有工作束縛的自由空間感覺自豪、有面子的地方擁有良好環(huán)境、能維持健康的地方有歸宿感和親切感的地方滿足個人獨特的生活方式與習慣他們的特別要求第二十八頁，共七十三頁?！笆婢徆ぷ鲏毫Α薄安畈欢嗟郊业穆飞暇湍芨杏X幸福起來”“空氣清新、環(huán)境好，房子之間不要太密”“安靜的地方，和人與活動區(qū)保持一定距離”“我的書房窗外就是美麗的黃浦江”“我住的是中海的房子”所以，給他們的應該是恢復身心健康的地方體現(xiàn)身份價值的地方第二十九頁，共七十三頁。我們能不能創(chuàng)造這樣一個地方……它不但有優(yōu)越的地理位置、健康的居住條件還有生態(tài)的高品質(zhì)生活更有那種中國人對家的歸宿感和自豪感！第三十頁，共七十三頁。我們的定位第三十一頁，共七十三頁。生態(tài)社區(qū)（絕對特質(zhì)）中高段自用客(目標對象)徐匯濱江(市場空缺)濱江·生態(tài)·豪宅定位圖解第三十二頁，共七十三頁。上海唯一

生態(tài)型濱江豪宅打破消費者對于上海濱江豪宅的常規(guī)認識突出產(chǎn)品唯一性和品質(zhì)感點明產(chǎn)品的環(huán)境和形態(tài)，拔高產(chǎn)品檔次產(chǎn)品定位第三十三頁，共七十三頁。價值要素建筑中海瀛臺風水江景未來生態(tài)品牌第三十四頁，共七十三頁。徐匯首個真正直面江景是成功的起點，生態(tài)環(huán)境的補充才是完整的品質(zhì)生活。與其他單純強調(diào)豪宅形象的個案相比，如同大家紳士之于市井暴發(fā)，喚起人心中種種對美好的情感，為他們營造一個更自豪的品質(zhì)家園。我們相信第三十五頁，共七十三頁。如果你追求居住品質(zhì)。。。如果你貪戀風景。。。如果你兩者都割舍不下，請來中海瀛臺；第三十六頁，共七十三頁。推廣篇第三十七頁，共七十三頁。CBD濱江居住區(qū)陸家嘴老城廂濱江居住區(qū)南外灘老城廂濱江居住區(qū)北外灘尋找差異點中海瀛臺第三十八頁，共七十三頁。生態(tài)型濱江浦東浦西不乏濱江社區(qū)，本項目側(cè)重于濱江的生態(tài)性，外部環(huán)境（植物園、濕地公園）與內(nèi)部環(huán)境（低容積、高綠化）共同營造了無可取代的濱江地位。推廣切入點一（大環(huán)境）第三十九頁，共七十三頁。推廣切入點二（未來性）徐匯也有濱江在徐匯這一傳統(tǒng)高尚居住區(qū)中的臨江住宅，是本項目重量級的賣點之一，未來濱江規(guī)劃的前瞻性提供了極大的價格支撐。第四十頁，共七十三頁。推廣切入點三（品牌物業(yè)）中海就是高端物業(yè)的代名詞基于多年開發(fā)高品質(zhì)住宅的經(jīng)驗，開發(fā)商品牌已形成的高端附加值也是在廣告訴求中需要大力宣傳的重點。第四十一頁，共七十三頁。品質(zhì)感：傳遞一種品質(zhì)生活的理念，以精美大氣的畫面營造非尊即貴的效果稀缺性：純生態(tài)低密度的濱江豪宅是有別其他濱江產(chǎn)品最大的賣點價值感：以清晰的產(chǎn)品賣點訴求告訴客戶本案所具備的無可比擬的優(yōu)勢唯一性：浦西唯一的擁有600米江岸線的臨江豪宅廣告表現(xiàn)策略第四十二頁，共七十三頁。第一步

重塑地段推廣策略第四十三頁，共七十三頁。徐匯南濱江區(qū)位描述如果說2006年以前濱江居住概念屬于浦東陸家嘴、屬于虹口北外灘、屬于黃浦南外灘那么從2007年起濱江居住概念還將屬于徐匯南濱江第四十四頁，共七十三頁。第四十五頁，共七十三頁。第四十六頁，共七十三頁。第四十七頁，共七十三頁。第二步

重新定義濱江豪宅廣告策略第四十八頁，共七十三頁。絕對濱江生態(tài)豪宅廣告定位語徐匯全濱江稀缺生態(tài)領(lǐng)地，南望浦東濕地公園，北靠上海植物園600米灣岸線，零距離親水，彌足珍貴俯瞰無遮景致33萬㎡一線江景瑰寶寓所，凝聚當今世界最為先進的抗噪科技、照明科技、節(jié)能科技曠世珍藏濱江唯一1.48低容積高綠化的豪門之地，2007中海地產(chǎn)榮譽問世第四十九頁，共七十三頁。第五十頁，共七十三頁。第五十一頁，共七十三頁。第五十二頁，共七十三頁。第五十三頁，共七十三頁。第五十四頁，共七十三頁。第三步

解析新形態(tài)的濱江概念

樹立獨特的價值感廣告策略第五十五頁，共七十三頁。純生態(tài)第一關(guān)鍵詞生態(tài)是本案的獨特賣點，根據(jù)華涇板塊的規(guī)劃，這里將重點發(fā)展生態(tài)和文化旅游，加之上海植物園和浦江對岸的濕地公園，生態(tài)濱江是其他濱江項目所不具備的。第五十六頁，共七十三頁。第五十七頁，共七十三頁。低密度第二關(guān)鍵詞對于高層建筑社區(qū)或者多高層建筑混合的社區(qū)容積率多在2以上，而本案1.48的容積率是多高層混合社區(qū)一個非常大的亮點，對講求生活品質(zhì)的高端人士而言會成為很重要的購買理由。第五十八頁，共七十三頁。第五十九頁，共七十三頁。寬視野第三關(guān)鍵詞本案地塊呈狹長型，東面臨江，灣岸線達600米，也就是沿江面600米，是非常難得的天然優(yōu)勢，從而造就了6公里的視野寬度。第六十頁，共七十三頁。第六十一頁，共七十三頁。零距離第四關(guān)鍵詞住宅與江岸之間是80米寬的濱江大道和觀景步道，同時親水性也可理解為江岸第一排。第六十二頁，共七十三頁。第六十三頁，共七十三頁。第四步

解析濱江豪宅的品質(zhì)基準廣告策略第六十四頁，共七十三頁。中海造第一關(guān)鍵詞中海就是高端物業(yè)的代名詞第六十五頁，共七十三頁。第六十六頁，共七十三頁。豪宅尺度第二關(guān)鍵詞150㎡左右三房和210㎡左右四房，戶型面積合理，功能配比舒適。第六十七頁，共七十三頁。第六十八頁，共七十三頁。自然第三關(guān)鍵詞近10萬平米磅礴綠化，珍藏壯闊自然，兼有八大特色景區(qū)，與外部的江景相呼應，形成怡然生態(tài)的居住環(huán)境。第六十九頁，共七十三頁。第七十頁，共七十三頁?？萍嫉谒年P(guān)鍵詞有關(guān)項目的科技含量也是購房者比較關(guān)注的部分，以抗噪科技、照明科技、節(jié)能科技等先進技術(shù)為廣告點，訴求豪宅的新基準。第七十一頁，共七十三頁。第七十二頁，共七十三頁。內(nèi)容總結(jié)中海瀛臺。典型案例：金外灘花園、耀江花園。奢華享受?錦繡未來。濱江樓盤共性—好地段、好位置、好景觀、好社區(qū)。300萬-500萬。二次置業(yè)乃至多次置業(yè)為主。點明產(chǎn)品的環(huán)境和形態(tài)，拔高產(chǎn)品檔次