昆山華揚(yáng)家天下項(xiàng)目整合策劃方案

昆山華揚(yáng)項(xiàng)目整合策劃方案

蘇州金瑞行地產(chǎn)行銷機(jī)構(gòu)2007年1月

第一頁(yè)，共八十一頁(yè)。目錄

市場(chǎng)篇

一、

昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)概述二、

片區(qū)高層項(xiàng)目狀況三、消費(fèi)者調(diào)查

第二頁(yè)，共八十一頁(yè)。目錄

產(chǎn)品篇一、

項(xiàng)目概括二、

項(xiàng)目SWOT分析三、

預(yù)推產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、

產(chǎn)品特點(diǎn)與推廣目標(biāo)結(jié)合建議第三頁(yè)，共八十一頁(yè)。目錄

策略篇

一、

項(xiàng)目營(yíng)銷策略的目標(biāo)二、

市場(chǎng)消費(fèi)心理三、

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的確定四、

VI及秀稿展示五、市場(chǎng)推廣方案

第四頁(yè)，共八十一頁(yè)。市場(chǎng)篇

第五頁(yè)，共八十一頁(yè)。一、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

告別了剛剛結(jié)束的06年?？v觀昆山房產(chǎn)市場(chǎng)，很容易讓人想起五個(gè)字花無(wú)百日紅新政的實(shí)施，導(dǎo)致昆山房地產(chǎn)交易量在2006年整體上出現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的態(tài)勢(shì)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，2006年的房屋交易量除11月比去年同期略有上升外，其他月份的交易都比去年要低。

數(shù)據(jù)表明，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)較大的萎縮。炒房者原本指望將房源盡快出手套現(xiàn)，不過(guò)營(yíng)業(yè)稅卻令他們放棄了這一打算，轉(zhuǎn)而將手中房源出租。

第六頁(yè)，共八十一頁(yè)。據(jù)二手房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，2006年由售轉(zhuǎn)租的客戶量明顯增多，7、8月間平均增加了五成左右。

數(shù)據(jù)顯示，住宅的上市量也有所回落，主要是由于新政后市民的購(gòu)房信心不足，令開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度放緩所致。

數(shù)據(jù)顯示，與2005年相比，2006年昆山的房?jī)r(jià)雖然有小幅上漲（6%），但與前兩年房?jī)r(jià)飛漲的局面相比，漲幅已經(jīng)有所緩解。從總體上看，房?jī)r(jià)仍是穩(wěn)中有升。

除去鐵南等少數(shù)幾處房市過(guò)熱期時(shí)被高估了房?jī)r(jià)的區(qū)域房?jī)r(jià)略有調(diào)整外，其余地區(qū)如東區(qū)、西區(qū)、城北的房?jī)r(jià)都較為穩(wěn)定。這種狀況對(duì)城北區(qū)域的項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展和走向有很好的借鑒作用。

第七頁(yè)，共八十一頁(yè)。二、片區(qū)高層項(xiàng)目狀況

城北小高層、高層信息統(tǒng)計(jì)第八頁(yè)，共八十一頁(yè)。江南明珠苑—總圖說(shuō)明五期小高層共:16棟五期第一批498戶第九頁(yè)，共八十一頁(yè)。江南明珠苑—城北個(gè)案位置長(zhǎng)江北路與蕭林路交匯處產(chǎn)品多層+小高層+別墅+商鋪開發(fā)商昆山金威房產(chǎn)代理商中原(銷售顧問(wèn))占地面積26萬(wàn)m2建筑面積30萬(wàn)m2容積率1.2綠化率50%總棟數(shù)98棟(包含多層、別墅、小高層、商業(yè))總戶數(shù)2350戶，五期小高層976戶在售棟數(shù)五期16棟小高層在售戶數(shù)五期976戶開盤時(shí)間五期2004年10月交房時(shí)間五期：2006年7月物業(yè)公司博威物業(yè)物業(yè)費(fèi)用小高層：1.6元/m2.月價(jià)格區(qū)間3900-4680元m2銷售均價(jià)4400元/m2面積92m2114m2123m2130m2137m2140m2合計(jì)戶型2-2-12-2-13-2-13-2-23-2-23-2-2總價(jià)范圍40萬(wàn)50萬(wàn)54萬(wàn)57萬(wàn)60萬(wàn)62萬(wàn)40-62萬(wàn)銷售狀況截止到

2007年01月

23日該案第五期共

976戶、售出

510戶、剩余

466戶、銷售率為

52%工程進(jìn)度現(xiàn)房調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第十頁(yè)，共八十一頁(yè)。巴比倫花園—總圖說(shuō)明藍(lán)色為二期：9棟剩下為一期：8棟二期9棟第十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。巴比倫花園—城北個(gè)案位置長(zhǎng)江北路與新浦路交匯處產(chǎn)品小高層、高層開發(fā)商和融集團(tuán)代理商新聚仁機(jī)構(gòu)占地面積6.7萬(wàn)m2建筑面積12萬(wàn)m2容積率1.8綠化率41%總棟數(shù)共17棟總戶數(shù)912戶在售棟數(shù)二期9棟在售戶數(shù)二期482戶開盤時(shí)間二期06年5月27日交房時(shí)間二期2007年12月物業(yè)公司上海采玲物業(yè)物業(yè)費(fèi)用小高層：1.5元/m2.月價(jià)格區(qū)間二期4000-5500元m2銷售均價(jià)二期4600元/m2面積87m2110m2124m2132m2146m2155m2166m2176m2合計(jì)戶型2-2-13-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23+1-2-23+1-2-2總價(jià)范圍40萬(wàn)51萬(wàn)57萬(wàn)61萬(wàn)67萬(wàn)71萬(wàn)76萬(wàn)81萬(wàn)40-81萬(wàn)銷售狀況截止到

2007年

01月

23日該案第二期共

482戶、售出

170戶、剩余

312戶、銷售率為

35%工程進(jìn)度封頂調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。城市之光—總圖說(shuō)明小高層10棟多層第十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。城市之光—城北個(gè)案位置北門路希望之城北面產(chǎn)品多層、小高層開發(fā)商昆山錦榮房產(chǎn)代理商金達(dá)利占地面積5萬(wàn)㎡建筑面積8萬(wàn)㎡容積率1.6綠化率40%總棟數(shù)17棟總戶數(shù)737戶在售棟數(shù)17棟在售戶數(shù)多層153戶小高層584戶開盤時(shí)間2006年10月28日交房時(shí)間2007年6月30日物業(yè)公司天合物業(yè)物業(yè)費(fèi)用多層0.8元/㎡.月小高層1.3元/㎡.月價(jià)格區(qū)間多層3750-4050元/㎡小高層3800-4300元/㎡銷售均價(jià)多層3850元/㎡小高層4050元/㎡面積多層小高層合計(jì)93m2113m297m2126m2133m2戶型2-2-12-2-22-2-13-2-23-2-2總價(jià)范圍36萬(wàn)44萬(wàn)39萬(wàn)51萬(wàn)54萬(wàn)多層36-44萬(wàn)小高層39-54萬(wàn)銷售狀況截止到

2007年

01月

23日該案共

737戶、售出

194戶、剩余

543戶、銷售率為

26%工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第十四頁(yè)，共八十一頁(yè)?？党恰倛D說(shuō)明三期高層未推三期高層3棟二期高層3棟一期多層19棟第十五頁(yè)，共八十一頁(yè)?？党恰潜眰€(gè)案位置蕭林路與市后街交匯產(chǎn)品多層、高層開發(fā)商金僑房產(chǎn)代理商金達(dá)利占地面積6.5萬(wàn)㎡建筑面積12萬(wàn)㎡容積率1.8綠化率42%總棟數(shù)26棟總戶數(shù)1013戶在售棟數(shù)6棟在售戶數(shù)二期高層216戶三期高層352戶開盤時(shí)間二期06年5月三期06年10月交房時(shí)間二期2007年5月30日三期2008年5月物業(yè)公司金僑物業(yè)物業(yè)費(fèi)用多層0.8元/㎡.月高層1.2元/㎡.月價(jià)格區(qū)間二期3850-5000元/㎡三期3880-4900元/㎡銷售均價(jià)二期4400元/㎡三期4350元/㎡面積二期高層三期高層合計(jì)116m2143m2100m2123m2戶型2-2-13-2-22-2-13-2-1總價(jià)范圍51.0萬(wàn)62.9萬(wàn)43.5萬(wàn)53.5萬(wàn)二期51-63萬(wàn)小高層44-54萬(wàn)銷售狀況截止到

2007年

01月

23該案二期、三期共568戶售出140戶，銷售率25%工程進(jìn)度二期準(zhǔn)現(xiàn)房，三期施工至6F調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。梧桐廣場(chǎng)—總圖說(shuō)明多層小高層多層小高層第十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。梧桐廣場(chǎng)—基本資料位置蕭林路與柏廬路交匯處產(chǎn)品多層、小高層、商業(yè)開發(fā)商昆山市星火房產(chǎn)開發(fā)公司代理商昆山道名房產(chǎn)占地面積6萬(wàn)㎡建筑面積12萬(wàn)㎡容積率2綠化率40%總棟數(shù)一期6棟（多層4棟、小高層2棟）總戶數(shù)一期226戶（其中多層73戶，小高層90戶，商鋪63戶）在售棟數(shù)一期6棟在售戶數(shù)226戶開盤時(shí)間一期：2006年6月28日交房時(shí)間一期：2007年05月物業(yè)公司—物業(yè)費(fèi)用多層預(yù)計(jì)0.5元/㎡.月價(jià)格區(qū)間多層3598-3850元/㎡小高層3800-4100元/㎡銷售均價(jià)多層：3700元/㎡小高層：4000元/㎡建筑類型多層小高層合計(jì)面積109㎡

124、127㎡

109㎡119㎡123㎡140㎡戶型2-1-22-2-22-2-12-2-23-2-23-2-2總價(jià)范圍43萬(wàn)48萬(wàn)44萬(wàn)49萬(wàn)50萬(wàn)57萬(wàn)43-57萬(wàn)銷售狀況截止到

2007年

01月

23日，該案第一期共

226戶、多層售出

30戶、小高層售出

5戶、商業(yè)售出31戶，總銷售率：

27%工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。青城之戀—總圖說(shuō)明后續(xù)待開發(fā)二期小高層部分一期部分第十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。青城之戀—城北個(gè)案位置紫竹路與蕭林路交匯處向北200米產(chǎn)品多層+小高層+商業(yè)開發(fā)商昆山盛榮房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商金達(dá)利機(jī)構(gòu)占地面積21.2萬(wàn)㎡建筑面積36.3萬(wàn)㎡容積率1.7綠化率47%總棟數(shù)總規(guī)未定總戶數(shù)預(yù)計(jì)3000戶在售棟數(shù)二期8棟小高層在售戶數(shù)二期286戶開盤時(shí)間二期2005年7月交房時(shí)間二期：2006年6月、12月物業(yè)公司昆山天合物業(yè)物業(yè)費(fèi)用多層0.8元/㎡.月小高層1.2元/㎡.月價(jià)格區(qū)間二期3600-4500元/㎡銷售均價(jià)二期4000元/㎡面積114㎡123㎡128㎡132㎡134㎡145㎡合計(jì)戶型3-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23-2-2總價(jià)范圍46萬(wàn)49萬(wàn)51萬(wàn)53萬(wàn)54萬(wàn)58萬(wàn)46-58萬(wàn)銷售狀況截止到

200701

月

23日該案二期共

286戶、售出

266戶、剩余

20戶、銷售率為

93%工程進(jìn)度現(xiàn)房調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第二十頁(yè)，共八十一頁(yè)。自由都市—總圖說(shuō)明11月27日首推2棟07年1月7日推1棟第二十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。自由都市—城北個(gè)案位置新浦路與橫涇路交匯產(chǎn)品小高層、高層開發(fā)商蘇州建屋發(fā)展代理商上海新聯(lián)康占地面積9.3萬(wàn)㎡建筑面積20萬(wàn)㎡容積率2.15綠化率45.2%總棟數(shù)17棟(15棟高層)總戶數(shù)總規(guī)1900戶在售棟數(shù)一期首推2棟(6、7#樓)在售戶數(shù)LOFT100戶高層106戶開盤時(shí)間一期2006年12月3日交房時(shí)間2008年3月物業(yè)公司建屋物業(yè)物業(yè)費(fèi)用1.4元/㎡.月價(jià)格區(qū)間LOFT4290-4900元/㎡高層3217-3785元/㎡銷售均價(jià)高層3600元/㎡產(chǎn)品小高（LOFT）高層合計(jì)面積55m275m288-89m290-92m2113m2168m2房型1-1-11-1-12-2-12-2-13-2-14-2-2總價(jià)范圍24-2733-3732324160高層32-60萬(wàn)銷售狀況截止到2007年

01月

23日該案一期共700戶，已推3棟住宅共

312戶、共售出215戶、剩余97戶，銷售率為69%工程進(jìn)度施工至十層，部分施工至七層調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第二十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。萬(wàn)方水岸—總圖說(shuō)明第二十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。萬(wàn)方水岸—城北個(gè)案位置市后街與蕭林路交匯處產(chǎn)品多層+小高層開發(fā)商昆山萬(wàn)方置業(yè)代理商上海新吉陽(yáng)占地面積12萬(wàn)㎡建筑面積20萬(wàn)㎡容積率1.6綠化率40.8%總棟數(shù)43棟（多層38棟，小高層5棟）總戶數(shù)1500戶在售棟數(shù)三期小高層5棟在售戶數(shù)三期小高層320戶開盤時(shí)間三期：2005年5月交房時(shí)間三期：2007年2月物業(yè)公司蘇州新康物業(yè)物業(yè)費(fèi)用多層0.75元/㎡月小高層1.25元/㎡月價(jià)格區(qū)間三期小高層：3200-4000元/㎡銷售均價(jià)三期小高層：3600元/㎡面積100㎡110㎡125㎡129㎡132㎡合計(jì)戶型2-2-12-2-13-2-13-2-13-2-2總價(jià)范圍36萬(wàn)40萬(wàn)45萬(wàn)46萬(wàn)48萬(wàn)36-48萬(wàn)銷售狀況截止到

2007年

01月

23日該案第三期小高層共

320戶、售出

144戶、剩余

176戶、銷售率為

45%工程進(jìn)度現(xiàn)房調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第二十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。君臨天下—總圖說(shuō)明一期4棟第二十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。君臨天下—城北個(gè)案位置長(zhǎng)江北路與金浦路交匯處產(chǎn)品小高層（10、12、15層）開發(fā)商昆山君臨天下房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商華基占地面積4萬(wàn)㎡建筑面積10萬(wàn)㎡容積率2.5綠化率40%總棟數(shù)共7棟總戶數(shù)700多戶在售棟數(shù)一期4棟在售戶數(shù)一期400戶開盤時(shí)間一期：2005年5月底交房時(shí)間一期：2006年12月物業(yè)公司君臨天下物業(yè)物業(yè)費(fèi)用1.45元/㎡.月價(jià)格區(qū)間一期：3550-4300元/㎡銷售均價(jià)一期：3700元/㎡面積101㎡104㎡110㎡112㎡148㎡167㎡189㎡合計(jì)戶型2-2-12-2-12-2-12-2-13-2-23-2-24-2-2總價(jià)范圍37.4萬(wàn)38.5萬(wàn)40.7萬(wàn)414萬(wàn)54.8萬(wàn)61.8萬(wàn)69.9萬(wàn)37.4-69.9萬(wàn)銷售狀況截止到2007年01月23日一期共400余戶，已售出280戶，剩余120戶，銷售率70%工程進(jìn)度現(xiàn)房一期4棟調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第二十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。紐約之星—總圖說(shuō)明第二十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。紐約之星—城北個(gè)案位置北門路與蕭林路交匯處產(chǎn)品酒店式公寓+商業(yè)開發(fā)商昆山中仁地產(chǎn)代理商蘇州百利達(dá)占地面積0.53萬(wàn)㎡建筑面積6.5萬(wàn)㎡容積率5.8綠化率30%總棟數(shù)1棟總戶數(shù)348戶在售棟數(shù)1棟在售戶數(shù)348戶開盤時(shí)間2005年10月（年初預(yù)約）交房時(shí)間2007年6月物業(yè)公司臺(tái)灣千翔物業(yè)物業(yè)費(fèi)用2.0元/㎡月價(jià)格區(qū)間4900-6100元/㎡銷售均價(jià)5600元/㎡戶型EGFIKAJHCB合計(jì)面積42.642.6-6744.552.551.9-61.753.8-58.761.566.066.578.5總價(jià)范圍24萬(wàn)24-38萬(wàn)25萬(wàn)29萬(wàn)29-35萬(wàn)30-33萬(wàn)34萬(wàn)37萬(wàn)37萬(wàn)44萬(wàn)24-44萬(wàn)銷售狀況截止到2007年01月23日該案共348戶，售出313戶，剩余35戶，銷售率為90%工程進(jìn)度外立面調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第二十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。東輝緣—總圖說(shuō)明三期第二十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。東輝緣—多層、小高層位置長(zhǎng)江北路與339省道交匯處產(chǎn)品多層、小高層、高層開發(fā)商?hào)|輝房產(chǎn)代理商自銷占地面積7萬(wàn)㎡建筑面積14萬(wàn)㎡容積率2綠化率40%總棟數(shù)19棟（一期5棟多層,二期8棟多層,三期4棟小高層+2棟高層）總戶數(shù)1000戶（一期170戶,二期280戶,三期550戶）在售棟數(shù)三期：6棟（小高層4棟、高層2棟）在售戶數(shù)三期：550戶開盤時(shí)間三期：2005-5-15交房時(shí)間三期：2006-8-28物業(yè)公司東安物業(yè)物業(yè)費(fèi)用多層：0.8元/m2、高層小高層：1.5元/m2價(jià)格區(qū)間三期：3088-4200元/㎡銷售均價(jià)三期：3600元/㎡面積105㎡113㎡122㎡126㎡132㎡147㎡合計(jì)戶型2-2-22-2-22-2-23-2-23-2-23-2-2總價(jià)范圍37.8萬(wàn)40.7萬(wàn)43.9萬(wàn)45.4萬(wàn)47.5萬(wàn)52.9萬(wàn)37.8—52.9萬(wàn)銷售狀況截止到2007年01月23日該案三期共550戶，已售出504戶，剩余46戶，銷售率92%工程進(jìn)度現(xiàn)房調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第三十頁(yè)，共八十一頁(yè)。陽(yáng)光世紀(jì)花園—總圖說(shuō)明第三十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。陽(yáng)光世紀(jì)花園—城北個(gè)案位置長(zhǎng)江北路與昆太路交匯處產(chǎn)品多層+小高層開發(fā)商昆山陽(yáng)光房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商自銷占地面積四期：4.5萬(wàn)m2建筑面積四期：8萬(wàn)m2容積率1.8綠化率40%總棟數(shù)四期：7棟總戶數(shù)四期：418戶在售棟數(shù)7棟在售戶數(shù)418戶開盤時(shí)間四期：2005年10月1日交房時(shí)間四期：2006年12月物業(yè)公司金陽(yáng)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用小高層：1.5元/m2月價(jià)格區(qū)間四期小高層：3800-4200元/m2銷售均價(jià)四期小高層：3900元/m2面積102m2104m2109m2131m2133m2138m2139m2140m2合計(jì)戶型2-2-12-2-12-2-13-2-23-2-23-2-23-2-23-2-2總價(jià)范圍39.8萬(wàn)40.6萬(wàn)42.5萬(wàn)51.1萬(wàn)51.9萬(wàn)53.8萬(wàn)54.2萬(wàn)54.6萬(wàn)39.8-54.6萬(wàn)銷售狀況截止到2007年01月23日該案四期共418戶，已售出188戶，剩余230戶，銷售率為45%工程進(jìn)度現(xiàn)房調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第三十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。青春驛站—總規(guī)圖第三十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。青春驛站—小高層位置長(zhǎng)江北路與339省道交匯處西100米產(chǎn)品小高層開發(fā)商昆山金聯(lián)海置業(yè)公司代理商自銷占地面積1.2萬(wàn)㎡建筑面積2.7萬(wàn)㎡容積率2.2綠化率40%總棟數(shù)3棟總戶數(shù)328戶在售棟數(shù)3棟在售戶數(shù)328戶開盤時(shí)間2006-7-30交房時(shí)間2007年12月物業(yè)公司南通華光物業(yè)物業(yè)費(fèi)用1.1元/㎡價(jià)格區(qū)間2958-3650元/㎡銷售均價(jià)3300元/㎡面積57-58㎡63㎡71-73㎡81㎡82㎡109㎡114㎡合計(jì)戶型1-1-11-1-12-1-12-2-12-2-13-2-23-2-2總價(jià)范圍18.8萬(wàn)20.8萬(wàn)24.1萬(wàn)26.7萬(wàn)27.1萬(wàn)36.0萬(wàn)37.6萬(wàn)18.8—37.6萬(wàn)銷售狀況截止到2007年01月23日該案共328戶，已售出145戶,剩余183戶，銷售率44%工程進(jìn)度主體工程已完工調(diào)研時(shí)間：

2007年01月23日第三十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。三、消費(fèi)者調(diào)查：

（1）

購(gòu)房因素關(guān)心程度及樓盤特色喜好分析

價(jià)格占各要素之首，有38%的人認(rèn)為這最重要。其次為交通、地段、居住環(huán)境，分別占28%、25%、11%。在對(duì)所喜歡的樓盤特色的問(wèn)題上。

購(gòu)房因素關(guān)心程度第三十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。（2）

對(duì)住房配套要求

在小區(qū)配套設(shè)施的問(wèn)題上，業(yè)主對(duì)菜場(chǎng)、超市（商場(chǎng)）、學(xué)校都比較重視，且重視程度比較接近，分別占29%、28%、25%，其次為醫(yī)院，占10%。

對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的重視程度第三十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。（３）

對(duì)面積的要求

就面積而言，95平米左右需求最大，占39%。其次為80—90平方，占25%。

第三十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。產(chǎn)品篇

第三十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。一、項(xiàng)目概況１、用地概述

小區(qū)規(guī)劃用地位于昆山市北郊華茂路北側(cè)，長(zhǎng)江北路西側(cè)。規(guī)劃用地面積91476.5M2，建筑總占地面積16529.64M2，小區(qū)總建筑面積196684.28M2，其中地上部分總建筑面積179442.86M2，地下部分總建筑面積17241.42M2。住宅部分由單身公寓和高層住宅組成，并通過(guò)商業(yè)街將兩部分有機(jī)的結(jié)合成為一個(gè)功能齊全、布局合理、極富生活情趣的新型現(xiàn)代化智能小區(qū)。

第三十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。第四十頁(yè)，共八十一頁(yè)。２、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

第四十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。第四十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。３、一期推出戶型：

第四十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。二、項(xiàng)目SWOT分析1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1.1產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)合理，符合當(dāng)前市場(chǎng)需求。1.2小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套日漸完善，區(qū)域環(huán)境的改善給未來(lái)客戶提供了便捷的生活條件，增強(qiáng)了置業(yè)者購(gòu)買的信心。1.3項(xiàng)目周圍廠區(qū)環(huán)繞，區(qū)域客戶有一定保障。

第四十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。2.項(xiàng)目劣勢(shì)

2.1同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。2.2距離市區(qū)較遠(yuǎn)，非自駕出行有一定困難。2.3周邊配套設(shè)施尚不完善,前期銷售存在一定阻點(diǎn)。

第四十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。3.機(jī)會(huì)點(diǎn)

3.1精裝修小戶型通常在市場(chǎng)會(huì)引起投資者的關(guān)注。3.2該項(xiàng)目處于城鄉(xiāng)結(jié)合處，周市的發(fā)展以及新的北部文化生活中心的形成勢(shì)必會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)利好因素。3.3片區(qū)人口的不斷增加會(huì)給項(xiàng)目的商業(yè)帶來(lái)客源，會(huì)增加市民對(duì)此區(qū)域新建項(xiàng)目的認(rèn)同。

第四十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。4.風(fēng)險(xiǎn)

4.1從目前昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，任何產(chǎn)品幾乎都有大量的同質(zhì)產(chǎn)品存在，本項(xiàng)目在未來(lái)會(huì)面臨更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。4.2如果項(xiàng)目的規(guī)劃和操作手法沒(méi)有提高和創(chuàng)新的話，未來(lái)銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。4.3房地產(chǎn)相關(guān)政策和昆山經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的影響。

第四十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。

5.綜合分析

從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。

第四十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。三、預(yù)推產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

585套40㎡左右的復(fù)式小房將是項(xiàng)目最初推廣的重點(diǎn)。４５—５５㎡小戶公寓目前的狀況

第四十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。結(jié)論

市場(chǎng)放量很大，各價(jià)格段的房源都有大量囤積，客戶可選擇產(chǎn)品范圍較廣。

第五十頁(yè)，共八十一頁(yè)。四、產(chǎn)品特點(diǎn)與推廣目標(biāo)結(jié)合建議1.功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目自身挖掘出來(lái)賣點(diǎn)，在整合營(yíng)銷中體現(xiàn)持久性（復(fù)式小戶空間利用）；2.非功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn)，在營(yíng)銷的各階段體現(xiàn)出階段性（人文社區(qū)、情感關(guān)懷）；3.賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)（小戶復(fù)式的訴求方向）；4.逆向思維與反向思維：能夠跳出區(qū)域談區(qū)域，跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)（弱化區(qū)域位置的不利影響）；5.策略的整合性：將賣點(diǎn)貫穿整個(gè)營(yíng)銷全過(guò)程，確定了賣點(diǎn)以后推出系統(tǒng)的整合方案（節(jié)點(diǎn)）。

第五十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。策略篇

第五十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。一、項(xiàng)目營(yíng)銷策略的目標(biāo)

1.項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成

1.1短期銷售必須成功，順利渡過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。1.2總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。

第五十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。二、市場(chǎng)消費(fèi)心理小戶型公寓的性格特征：

*是一種完善配套的精致小戶型，不僅能完全滿足客戶生活上的各種需要，也能滿足客戶的精神需求。

*是一種詩(shī)意的生活方式，代表了自由、獨(dú)立、文化……

*是一種個(gè)性化的存在，處處體現(xiàn)匠心獨(dú)運(yùn)的藝術(shù)品味與人文關(guān)懷。

第五十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。主要客戶群的性格特征：追求生活的品質(zhì)，既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受。要求個(gè)性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。感情豐富，愛憎分明是此類人最大特點(diǎn)。希望被重視和認(rèn)同，喜歡參與和表現(xiàn)。對(duì)生活充滿浪漫美好的想像，愿意為自己所追求的生活不斷努力。第五十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。三、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的確定：

第五十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。三、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的確定主題方向：充滿熱情自由獨(dú)立個(gè)性鮮明

我們的產(chǎn)品是一種完善配套的精致小戶型，不僅能完全滿足客戶生活上的各種需要，也能滿足客戶的精神需求。*是一種詩(shī)意的生活方式，代表了自由、獨(dú)立、文化……*是一種個(gè)性化的存在，處處體現(xiàn)匠心獨(dú)運(yùn)的藝術(shù)品味與人文關(guān)懷。第五十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。四、VI及秀稿展示

項(xiàng)目名暫定為：

LOGO家天下

SLOGAN有種夢(mèng)想叫做家

第五十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。復(fù)式小戶型推廣名：

LOGO空想家

SLOGANT空間想象家

第五十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。VI內(nèi)涵衍生

空想家生活8大標(biāo)準(zhǔn)：

1、都市的－－一定是在具備國(guó)際化水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市里；2、年輕的－－有大量同類，是都市年輕一代的精神樂(lè)園；3、核心的－－一定是在集中生活圈，工作享受兩不誤；4、小尺度－－一定是小戶型的，把私密生活保持在私密空間；5、陽(yáng)光的－－房子一定是陽(yáng)光充足的戶型，最大限度地享受日光；6、主干道－－位于城市主干道，有社區(qū)班車，時(shí)間不會(huì)浪費(fèi)在等待上；7、便利的－－社區(qū)內(nèi)有完善的生活配套，享受成為理所當(dāng)然；8、共享的－－有一個(gè)內(nèi)容豐富的公共空間，體會(huì)參與和分享的快樂(lè)。

第六十頁(yè)，共八十一頁(yè)。五、市場(chǎng)推廣方案

策略一尋找目標(biāo)客戶群，引發(fā)目標(biāo)客戶群注意，同時(shí)推廣項(xiàng)目品牌形象，博取目標(biāo)客戶群好感

1、尋找“十佳空間想象設(shè)計(jì)師”活動(dòng)和昆山市裝飾協(xié)會(huì)合辦昆山首屆“十佳空間想象設(shè)計(jì)師”活動(dòng)，評(píng)選出的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)師作品將在未來(lái)的樣板房裝修中出現(xiàn)，同時(shí)可在門戶網(wǎng)站向目標(biāo)客戶群征集最富想像力的設(shè)計(jì)圖，入選者獲購(gòu)房?jī)?yōu)惠或現(xiàn)金獎(jiǎng)賞或禮品饋贈(zèng)。2、同學(xué)會(huì)以“同學(xué)會(huì)”的形式最大范圍的接觸目標(biāo)客戶群，為目標(biāo)客戶群提供部分經(jīng)費(fèi)和活動(dòng)支持，活動(dòng)過(guò)程和音像資料均在門戶網(wǎng)站上發(fā)布，獲得其他目標(biāo)客戶的關(guān)注和認(rèn)同。第六十一頁(yè)，共八十一頁(yè)。3、走進(jìn)社區(qū)成熟操作模式4、走進(jìn)廠礦成熟操作模式5、走進(jìn)賣場(chǎng)成熟操作模式6、走進(jìn)娛樂(lè)場(chǎng)所7、走進(jìn)銀行、移動(dòng)聯(lián)通交費(fèi)中心第六十二頁(yè)，共八十一頁(yè)。8、情感論壇以一個(gè)虛擬“空想家”住戶的角色，在門戶網(wǎng)站進(jìn)行“為了一種生活，成為空想的主人”故事連載，以煽情、浪漫、富于鼓動(dòng)性的文字全方面描述作為一名“空想家”住戶的詩(shī)意生活，引發(fā)其他客戶群的購(gòu)買欲望。9、鑒于我們目標(biāo)客戶群對(duì)FLASH動(dòng)漫的愛好，可以制作精美的題為“空想是一種潮流”的FLASH動(dòng)漫，以圖文并茂的形式，通過(guò)虛擬人物與虛擬圖景的介紹，體現(xiàn)幸福生活＝自由＋財(cái)富＋經(jīng)過(guò)思考這一核心概念，向客戶展示購(gòu)買“空想家”的生活價(jià)值與現(xiàn)實(shí)價(jià)值所在。第六十三頁(yè)，共八十一頁(yè)。策略二本項(xiàng)目作為高檔居住樓盤，地段發(fā)展前景及社區(qū)品質(zhì)、生活方式將是宣傳之重點(diǎn)。

1、

廣告分視覺(jué)準(zhǔn)備期、市場(chǎng)預(yù)熱期、開盤攻擊期、強(qiáng)銷攻擊期、持續(xù)銷售期和清盤銷售期六個(gè)階段推廣，廣告力度主要積中在開盤后至強(qiáng)銷期，后期針對(duì)目標(biāo)客戶采取活動(dòng)促進(jìn)銷售。2、廣告內(nèi)容根據(jù)宣傳以工程進(jìn)度與銷售情況靈活作以適當(dāng)調(diào)整。第六十四頁(yè)，共八十一頁(yè)。３、推廣通路

第六十五頁(yè)，共八十一頁(yè)。策略三階段性推廣

第一階段：視覺(jué)準(zhǔn)備期

推廣通路：logo、工地包裝、軟性推廣、戶外廣告

推廣目的：塑造本案高端品牌形象，制造市場(chǎng)對(duì)以小戶型為主的新生態(tài)情感社區(qū)的高度關(guān)注；在城市整體規(guī)劃的高度上，引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知；引發(fā)目標(biāo)客源、媒體及業(yè)界廣泛關(guān)注；立體媒體組合應(yīng)用。

第六十六頁(yè)，共八十一頁(yè)。1、軟性推廣：

利用城市發(fā)展的重大機(jī)遇，建立市場(chǎng)對(duì)土地及項(xiàng)目的信心。

2、戶外推廣：引發(fā)全民關(guān)注。

位置：市中心核心位置內(nèi)容：小復(fù)式

大空間

自由空間獨(dú)立時(shí)代外型：大氣，國(guó)際現(xiàn)代感，視覺(jué)沖擊力與震撼力強(qiáng)。第六十七頁(yè)，共八十一頁(yè)。第二階段：市場(chǎng)預(yù)熱期

推廣目的：

塑造項(xiàng)目核心價(jià)值及情感人文社區(qū)的獨(dú)特形象，以氣勢(shì)區(qū)隔市場(chǎng)，盛大亮相。新客戶的開發(fā)積累，及引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注。

推廣通路：DM、戶外、網(wǎng)絡(luò)

第六十八頁(yè)，共八十一頁(yè)。1、DM策略：

作為本案第一本DM，土地營(yíng)銷推廣及項(xiàng)目定位、形象等都將通過(guò)DM系統(tǒng)傳播，同時(shí)也是初期鎖定目標(biāo)群的營(yíng)銷工具，初步確立土地及項(xiàng)目形象與客群的信息有效溝通渠道，確立市場(chǎng)對(duì)本案的信心及興趣，建立初步的項(xiàng)

2、外接待中心策略：

售樓現(xiàn)場(chǎng)的布置：發(fā)揮售樓處現(xiàn)場(chǎng)的力量，宣傳包裝的個(gè)性，為消費(fèi)者營(yíng)造良好印象。風(fēng)格：先鋒的、現(xiàn)代的、風(fēng)尚的。主要設(shè)備：音響、樓體模型、戶型模型、展板、家具、項(xiàng)目資料、咨詢臺(tái)

3、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略：

1）建立本案網(wǎng)上（網(wǎng)站）行銷系統(tǒng)2）開通QQ在線咨詢3）城市\(zhòng)土地價(jià)值\項(xiàng)目形象\全面包裝4）獨(dú)特物業(yè)類型的情感人文社區(qū)5）最優(yōu)化滿足客戶需要的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。6）建筑、景觀、配套(會(huì)所)物管等深度解讀

第六十九頁(yè)，共八十一頁(yè)。第三階段：開盤攻擊期

推廣目的：

最大化聚集人氣、盛大公開、強(qiáng)勢(shì)放量，為順利進(jìn)入強(qiáng)銷階段奠定基礎(chǔ)?？蛻羯疃韧诰?、迅速開發(fā)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷模式。推廣通路：

A、市區(qū)售樓處現(xiàn)場(chǎng)接待中心

工作內(nèi)容：項(xiàng)目展示、開盤公告、認(rèn)購(gòu)登記媒體配合：資料派發(fā)、報(bào)紙、戶外廣告投放