北京國美鵬潤時代廣場營銷策劃總體方案學習

目錄

一、

地塊分析1、商業(yè)價值分析2、影響因素3、商業(yè)價值的發(fā)現(xiàn)與提升以及開發(fā)思路二、

業(yè)態(tài)定位：商業(yè)總部專業(yè)（展會＋發(fā)布廳）1、市場定位2、形象與品牌定位3、功能定位4、業(yè)態(tài)組合與規(guī)模結(jié)構(gòu)5、6、可行性分析7、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃三、

投融資分析1、資金回收與回報預期2、銷售與租賃分析3、物業(yè)增值與退出模式1四、

建筑規(guī)劃設計建議1、建筑設計方案2、平面布局（過道、區(qū)域劃分（消防分區(qū)和經(jīng)營分區(qū)））、立柱間隔、消防和機房設備安置、門面朝向、荷載等。3、商業(yè)動線設計（水平和垂直）4、建筑連通性與實用性五、配套設計規(guī)劃建議1、商業(yè)市政配套：公交系統(tǒng)、人行天橋和涵道、公共綠地、紅綠燈、2、商業(yè)項目配套：出入口、停車位（地上地下或立體停車系統(tǒng)）、貨運通道和上卸貨平臺、垃圾處理區(qū)、中轉(zhuǎn)倉儲、銀行快遞快餐等獨立服務功能區(qū)。六、

招商策略1、招商對象（目標客群）2、市場預熱3、大客戶渠道招商4、多渠道戰(zhàn)略合作5、公眾推廣七、

經(jīng)營管理模式

統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一發(fā)展八、

拓展模式九、

結(jié)語2一、地塊分析

31、地塊總論述和商業(yè)開發(fā)價值分析：

4“城市角落”——北京市政府在解決南北均衡發(fā)展的問題上，可以看到的幾條思路：1）以危舊房改造和基礎設施建設為主要內(nèi)容的南城發(fā)展?強調(diào)以危舊房改造為突破口，加快以城區(qū)道路為主體的城市基礎設施建設，推動城區(qū)功能置換和舊城更新，以迅速地改變南城面貌?在各級政府的主導下，近幾年來南城的道路系統(tǒng)發(fā)生了巨大變化。2）以房地產(chǎn)經(jīng)濟主導的南城發(fā)展?伴隨著城市基礎設施的建設，大力發(fā)展南城的房地產(chǎn)經(jīng)濟，使房地產(chǎn)成為南城發(fā)展的重要動力?如在政府的大力推動下，不但前幾年出現(xiàn)了楓樺豪景、清芷園、九龍家園、戀日家園、珠江駿景等南城成功開發(fā)的房地產(chǎn)項目，同時，又陸續(xù)涌現(xiàn)了以鵬潤家園、順馳藍調(diào)、三環(huán)新城、萬年花城等大盤為代表的麗澤板塊，以及以星河城、戀日嘉園為代表的花鄉(xiāng)板塊，以及以日月星城為代表的西紅門板塊、以怡海花園為代表的科技園板塊等，開發(fā)逐步南移并形成規(guī)模?但誠如一些地產(chǎn)商所言，房地產(chǎn)市場的人氣是靠有消費力的群體來拉動的，如果沒有具有拉動性和競爭力的產(chǎn)業(yè)進入南城，就很難吸具有較高素質(zhì)和消費能力的人群，南城房地產(chǎn)的概念也就很難整體上建立起來?

563）文化產(chǎn)業(yè)主導的南城發(fā)展?以琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園、大柵欄古都風貌游覽區(qū)、牛街民族特色經(jīng)濟區(qū)等為代表發(fā)展具有南城特色的旅游文化業(yè)?

4）高科技主導的南城發(fā)展?以豐臺區(qū)的中關村科技園、宣武區(qū)的先農(nóng)壇醫(yī)學科技園為依托發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，帶動南城發(fā)展?尤其是以“總部基地”為主體的豐臺科技園區(qū)，開創(chuàng)了一個以總部經(jīng)濟為代表的新模式，取得了很大的成功，成為了全國各地爭相學習的模板。

7從豐臺區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和西南部延伸帶發(fā)展狀況來研究，未來的西南四環(huán)區(qū)域?qū)⑹浅薪游髂舷虼笈d和房山輻射與市內(nèi)互通，并已形成了以“總部經(jīng)濟”為核心的的次級城市商務中心，同時結(jié)合豐臺區(qū)大力發(fā)展現(xiàn)代物流項產(chǎn)業(yè)，以物流帶產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展。價值理應得到更大的提升。

豐臺南部花鄉(xiāng)地區(qū)、西紅門地區(qū)以及大興黃村地區(qū)由于擁有土地的優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭強勁，大量連成一片的新建社區(qū)吸引著城市人口向南遷移，逐步形成人口密集組團，但由于社區(qū)商業(yè)的后滯性和局限性，需要一個連接城市與近郊組團的多功能商業(yè)次級中心。而從地理區(qū)位看，西南四環(huán)核心有總部經(jīng)濟拉動，向西北輻射麗澤商務區(qū)，兼顧萬年花城和豐益城市花園等大型社區(qū)，接駁麗澤客運中心和六里橋客運中心。向東北可以承接南苑與大紅門地區(qū)以服飾物流為特色的第五商圈，接駁改造擴建并將逐漸分流航線的南苑機場，并對北京首個大型居民住房改造社區(qū)馬家堡社區(qū)和草橋大量新建成熟社區(qū)人群具有便捷的可到達性。84）向北與北京最大的廣安門貨運站以及馬蓮道中央物流商務區(qū)遙相呼應，豐臺南站緊鄰項目所在位置，并與廣安門貨運站和北京南站相連形成編組，成為北京南部門戶的重要商流物流中轉(zhuǎn)節(jié)點。北京南站的擴建在2008年將以超過西站的規(guī)模和吞吐量，為南部區(qū)域的經(jīng)濟活躍起到重要的作用。而豐臺區(qū)已經(jīng)形成的京石路物流帶（包括王佐、長辛店、宛平、榆樹莊等地區(qū)建設的一個物流基地、一個綜合物流區(qū)和兩個專業(yè)物流區(qū)）、京開物流產(chǎn)業(yè)帶（包括新發(fā)地專業(yè)物流區(qū)、南苑綜合物流區(qū)、白盆窯專業(yè)物流區(qū)、玉泉營專業(yè)物流區(qū)）、四環(huán)和五環(huán)物流產(chǎn)業(yè)帶（包括岳各莊、大紅門、鵬潤與國際汽車博覽園等）。三個物流產(chǎn)業(yè)帶將大大拉動區(qū)內(nèi)的商業(yè)貿(mào)易、都市加工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、商務辦公寫字樓等各方面的發(fā)展，形成多方位的產(chǎn)業(yè)鏈接，形成多方位立體化發(fā)展，未來區(qū)域土地價值將得到大大的提升。5）四環(huán)全線貫通后，由于北京交通管制限制貨運車輛進出北京市三環(huán)以內(nèi)，四環(huán)成為了進出北京貨運車輛最主要的交通動脈，尤其京哈、京沈、京津塘、京開、京石高速均從南四環(huán)交匯，南四環(huán)成為主動脈為北京物流進出承擔重要功能。

6）已經(jīng)初具規(guī)模的北京國際汽車博覽中心，將現(xiàn)代汽車工業(yè)的各品牌旗艦吸引到項目的東側(cè)，為此區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展模式注入了更新的概念。

9麗澤商務區(qū)廣安門貨運樞紐馬蓮道現(xiàn)代物流中心草橋社區(qū)馬家堡社區(qū)木樨園商圈國際汽車博覽中心大紅門服飾物流基地西紅門社區(qū)花鄉(xiāng)社區(qū)總部基地大興黃村社區(qū)組團10結(jié)論：西南四環(huán)區(qū)域在以總部經(jīng)濟和現(xiàn)代物流經(jīng)濟以及中關村豐臺科技園的帶動下，城市角落被充分激活后，區(qū)域價值將會被重新審視。而仔細觀察后，可以很清晰地看出，未來以總部基地為核心的周邊，將會集結(jié)多業(yè)態(tài)的經(jīng)濟類型，包括：

機關總部、電子與信息等高科技研發(fā)中心、博覽展示、現(xiàn)代物流、貨運與客運樞紐、房地產(chǎn)大型社區(qū)、都市型加工工業(yè)、高等院校、休閑度假中心、主體旅游公園等。

而在此眾多經(jīng)濟集合中，具有聚合力、集中、有規(guī)模效應、符合現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營理念的大型商業(yè)體，將與這些經(jīng)濟集合產(chǎn)生良性互補、有效搭配，從而提升區(qū)域國際商務、休閑旅游觀光、商業(yè)、娛樂、展覽等各項功能。112、影響因素：

交通因素：

1）北京交通主要動脈是十字型加環(huán)線，即東西以長安街和南北以中軸路為主線，輔以二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)等環(huán)線形成的蜘蛛網(wǎng)式交通體系。西南四環(huán)區(qū)域作為城市角落，除了四環(huán)拐角緊鄰通過以外，缺乏從城市中心能直接穿越二、三、四環(huán)到達此區(qū)域的主干道，而圖中對比東北、東南交通體系，可以發(fā)現(xiàn)城市角落部分均擁有由三環(huán)發(fā)射狀向拐角延伸的道路系統(tǒng)，西北部中關村區(qū)域由于區(qū)域發(fā)展走向以正北延伸為主方向，故交通體系也擁有較好的到達性，西南四環(huán)拐角處相比以上三個區(qū)域，缺乏發(fā)射狀交通系統(tǒng)連接二、三環(huán)與城市中心對接，交通便捷性優(yōu)勢并不明顯。

122）公共交通體系還不完整，公交線路中可以直接到達市中心各個區(qū)域的還不是很齊全，很多區(qū)域需要中轉(zhuǎn)換乘，造成便捷性差的現(xiàn)象。地鐵線已經(jīng)在規(guī)劃中調(diào)整到達項目周圍，未來可以作為人流達到最方便的方式，但規(guī)劃完成需要到2008年前后，作為商業(yè)項目對人流的需求，很難讓普通商家在這種情況下認同過長的培育期，故而商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合需要慎之又慎。

13商業(yè)氛圍和成熟度：

1）北京市商業(yè)格局歷來是“北重南輕”，北部居民擁有更大比例的高消費人群，并且在整個消費結(jié)構(gòu)中，北部商業(yè)營業(yè)額成分以中高檔零售為主，而南部商業(yè)營業(yè)額成分中更多以物流形式的批發(fā)交易額為主，包括服裝、糧油、建材等。

馬甸公主墳城鄉(xiāng)北辰亞運村當代雙安方莊中關村望京木樨園西單中友東單王府井燕莎CBD國貿(mào)賽特崇光SOGO新世界東直門西直門朝外藍島阜成門安定門14北京長安街以北消費者大多不習慣進入南部消費，過去能夠到達南部的極限區(qū)域是南部地鐵沿線西單、宣武門、崇文門和方莊一帶，其原因除了包括舊有的南城落后印象、外來人口密集造成的治安次序擔憂、商業(yè)氛圍不足以及商品檔次達不到需求以外，同時還包括穿越城市的交通狀況不理想和時間成本過大等因素。南部商業(yè)成熟度不夠，商業(yè)網(wǎng)點不夠密集，不能形成集聚效應從而降低了對北部人群的吸引力，同時，類似木樨園和大紅門一帶集中度高的商業(yè)區(qū)多以功能性很強的專業(yè)市場為主，而大型百貨或購物中心目前南部相對缺乏，也主要是由于消費力不足難以支撐大型零售商業(yè)的經(jīng)營。而從居民消費的習慣而言，南部消費力強的人群卻多已經(jīng)形成了趨向北部商業(yè)區(qū)消費的習慣。商業(yè)的馬太效應導致南部尤其是三環(huán)以南地區(qū)形成良好的普通零售企業(yè)生存的空間還需假以時日，而西南四環(huán)由于輻射形態(tài)的局限，更加需要有針對性的開發(fā)商業(yè)項目。

15人口素質(zhì)、消費習慣與消費能力。

西南四環(huán)及周邊居民，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)回遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、新購房遷入居民、流動外來人口等。

目前購置四環(huán)外西紅門、黃村、花鄉(xiāng)一帶的遷入戶基本上屬于收入和消費力相對其他區(qū)域偏下的工薪階層。年齡段均偏小，消費新潮能接受新鮮事物，但消費力有限，注重消費的性價比，多喜愛選擇小商品市場以及折扣商品消費。

本地區(qū)原駐居民由于多參與鄉(xiāng)里花卉、汽車配件、糧油批發(fā)、建材、餐飲等多種經(jīng)營，經(jīng)濟實力較強，其中草橋村曾一度成為北京市各鄉(xiāng)人均收入最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。但居民整體受教育程度偏低，對消費品味追求不足。

流動人口在這一地區(qū)所占比例是北京市各區(qū)中最大的，多以從事建筑裝修、服裝和副食糧油批發(fā)業(yè)、物流業(yè)、餐飲服務業(yè)、花卉與苗圃等行業(yè)有關的外來從業(yè)人員，人員素質(zhì)低、收入和消費力均處于相對低下水平，消費僅以維持生存為標準。

165）中關村豐臺園區(qū)聚集了大量的科技和高知識層次人群，本案周邊的住宅項目數(shù)量較多，且以中檔為主，售價合理，性價比高，吸引了市內(nèi)各個區(qū)域的人群。隨著豐臺科技園區(qū)的建設，區(qū)域內(nèi)將會有越來越多的高收入高素質(zhì)人群聚集到此區(qū)域。而其中員工有相當大的比例入住于望京區(qū)域。這給本區(qū)域帶來較多的高質(zhì)量消費人群。能夠帶來本地區(qū)一定數(shù)量的高消費群體，但調(diào)研發(fā)現(xiàn)消費取向主要集中在餐飲和娛樂、以及臨時性體驗式消費方式，大部分仍然習慣于進入城市中心成熟商業(yè)中心進行多元消費，其他居民在本地消費也多以日常生活必須品消費為主。

173、商業(yè)價值的發(fā)現(xiàn)與提升以及開發(fā)思路：

商業(yè)價值發(fā)現(xiàn)：

空白性：自麗澤橋延三環(huán)到方莊一帶，三環(huán)周邊和向南至四環(huán)、五環(huán)之間除大紅門地區(qū)存在部分專業(yè)市場以外，基本上沒有大型商業(yè)體，而南城居民對大型商業(yè)體的需求日趨旺盛。此區(qū)域適合提供一個能夠方便到達的解決購物、觀摩、休閑、娛樂的大型商業(yè)體，以彌補其商業(yè)設施落后和功能嚴重不足的缺失。市場存在一定空間。

需求性：總部經(jīng)濟帶來高消費人群的遷入，房地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)聚集了大量的消費需求，舊有的消費習慣形成主要是由于本地商業(yè)設施和可選擇性單一造成，所以存在機會在此區(qū)域提供有需求的大型商業(yè)體，鎖住本地消費的同時，進而逐步吸引附近人流前來消費。

可塑性：消除劣勢、強化優(yōu)勢、整合資源，追求創(chuàng)新。這是本項目策劃中最核心主題。商業(yè)地緣和缺乏商業(yè)積淀是本項目的劣勢，但市場擁有潛在的空白點是擁有的優(yōu)勢，在能夠有效整合資源的情況下，通過商業(yè)創(chuàng)新，能夠使項目取得可預見的成功，故價值發(fā)現(xiàn)的可塑性強。

18如何進行地塊商業(yè)價值的提升：

形成商業(yè)聚合。準確的商業(yè)開發(fā)定位和尋找與周邊環(huán)境的關聯(lián)性，通過周邊已經(jīng)形成的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)涵，將提升地塊商業(yè)價值。而目前項目周邊的核心內(nèi)涵就是“總部經(jīng)濟”和“京南門戶現(xiàn)代物流樞紐”。擴大“總部經(jīng)濟”的外延、增加綜合性商業(yè)功能、加快專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集聚，向園區(qū)化、功能化、宜居化、城市化等方向發(fā)展，帶動人口的遷移和商業(yè)配套的形成，進而帶動地塊商業(yè)價值的提升。

總部經(jīng)濟京南門戶現(xiàn)代物流基地19商業(yè)價值的開發(fā)思路：

提供地區(qū)商業(yè)大型配套功能。提供綜合性強但突出專業(yè)化的商業(yè)組合。

提供低投入、高產(chǎn)出的獲利模式，通過商業(yè)經(jīng)營價值的體現(xiàn)獲得經(jīng)營者的認知，產(chǎn)生投資和經(jīng)營的吸引力，從而激活區(qū)域商業(yè)多方位多形態(tài)發(fā)展。

20二、項目定位

21商業(yè)總體定位：

體驗式品牌旗艦展示中心·生活館

國美置業(yè)通過多年大型家電連鎖批發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗，以及渠道構(gòu)建的積累，已經(jīng)形成了一個強勢的商業(yè)品牌效應，在商業(yè)運營上，屢有驚人手筆。而整合和嫁接商業(yè)流通品牌的市場推廣以及專注家用消費品領域等經(jīng)營傳統(tǒng)，均有利于面對生活、突出品牌形象，在這個區(qū)域?qū)⒂兄诶瓌油鈦硐M者和消化本地消費力。

222.1市場定位：

品牌體驗總部——500強

在擁有“總部經(jīng)濟”內(nèi)涵和比鄰“國際汽車博覽中心”的商圈，在擁有國美消費品牌的整合能力狀況下，理應借勢促商。拋棄“總部”概念和消費品強勢品牌概念，都是商業(yè)運作上的巨大損失。同時，低層面的市場定位將依賴于已存在的人流，而無法吸引人流，對區(qū)域商業(yè)搞活的貢獻也將大大減弱。一旦按照市場定位，形成中國商業(yè)品牌500強進駐的態(tài)勢，勢必影響更多時尚元素和消費元素追隨，從而豐富區(qū)域商業(yè)多元化形態(tài)，形成聚合力。232）時尚生活品牌旗艦展示中心；

國際化大都市的北京，時尚是一張牌，文化是一張網(wǎng)，網(wǎng)羅了來自世界各地向往炎黃歷史的人，但走遍北京街頭，除了耳熟能詳?shù)膰H大牌，卻突然發(fā)現(xiàn)走失了自我。制造大國卻象小媳婦一樣羞羞答答地把自己精密的手工活藏在簡陋的大棚下。當夏蒙和杰尼亞牽手的時候，我們才有了一些自信，中國的制造本應有王堂宮燕，只是我們習慣了低調(diào)，忘卻了張揚。鵬潤打造一個品牌張揚和包容的場所，接納國內(nèi)外時尚生活品牌齊聚同一平臺，將北京乃至全國“總部”概念策源地向時尚生活品牌延伸，讓北京的、中國的、國際的時尚元素旗艦在此對話，讓全世界通過這個窗口了解實力中國、魅力制造。

旗艦展示中心將突出“500強”的概念，每個旗艦展示中心均可以按照廠商的要求自由分割成為500㎡左右的單位。6米的層高將充分發(fā)揮廠商的設計理念和藝術創(chuàng)意，或為LOFT雙層錯位空間，或為巴洛克式和簡約式，但恢弘的氣魄彰顯的是廠商的實力和文化品味。

241）新數(shù)碼電子體驗中心；

數(shù)碼科技產(chǎn)品代表著科技與生活結(jié)合的前沿趨勢，國內(nèi)外數(shù)碼科技產(chǎn)品薈萃一堂，給人們一種生活前瞻的體驗，同時它又是新生代表達自己生活理念的一個符號，包括數(shù)字化生活的通訊、遠程遙控、移動辦公和娛樂，人工智能化、光電一體化等，這是對未來充滿信心的年輕人世界，是特例獨行城市暴走族的嘗試空間。它的未來簇擁者不但是南部區(qū)域的居民，很可能將以獨特的體驗概念吸引北京市各區(qū)的居民前來觀摩和消費，同時也是整個京津冀經(jīng)濟帶甚至全國數(shù)碼市場的風向標。

253）服飾文化消費品運營中心；

服飾文化是國際時尚之都的源泉，縱觀紐約、巴黎、東京、米蘭、倫敦，無不以時尚服飾品牌締造著時尚與商業(yè)王國，時尚都市產(chǎn)業(yè)也為它們帶來了富可敵國的財富。這些城市無不象磁石一樣吸引著世界各地的時尚大師們，紛紛將商業(yè)帝國的運營首腦設在這些地方。究其原因，這些城市每年一度的國際時裝發(fā)布盛會，領導著全球的時尚風潮、吸引著全球的矚目。

年年3月桃花開，每年的北京CHIC都是國內(nèi)服飾行業(yè)歡聚的地方，北京國際服裝博覽會已經(jīng)成為亞洲最大規(guī)模的盛事，每年參展商來自意大利、法國、美國、韓國、香港、臺灣以及國內(nèi)幾十個地區(qū)的服裝行業(yè)翹楚，參展客戶超過60萬。對于服飾品牌企業(yè)來說，北京是中國的米蘭、誰不希望自己成為中國的“三宅一生”呢？，中國的服飾企業(yè)還停留在工廠生產(chǎn)的概念中。其實，國外有NIKE，中國有美特斯·邦威，虛擬化的經(jīng)營，已經(jīng)讓那些根本沒有自己的工廠，卻懂得通向市場經(jīng)營平臺的服裝boss們，花小錢辦大事，就像亞里斯多得所說的一樣：用一個支點，翹起了整個地球。

鵬潤時代廣場的服飾文化消費品運營中心，即給那些心中有生意杠桿的經(jīng)營者們，提供了一個支點。在這里體現(xiàn)的是“物以類聚、人以群分”的內(nèi)在法則。國內(nèi)唯一一個品牌500強進駐運營的高端窗口，能夠躋身與此，就能夠充分證明商家的身份和門第。264）概念生活家居體驗館；

南四環(huán)作為家居生活類商業(yè)項目，是專業(yè)人士非常認同的適合業(yè)態(tài)，但縱觀南部三環(huán)到四環(huán)的區(qū)域內(nèi)，可以看到紅星美凱龍、B&Q，蘭景麗家、城外誠、居然之家、東方家園、美克美家等等，如何家居將已經(jīng)不是普通的量的重復，而是質(zhì)的飛躍。

鵬潤概念家居世界，將是第一個揭開北京新生活體驗的超前理念的經(jīng)營模式，讓消費者在這里感觀體驗時尚與文化品味結(jié)合的生活精品，將藝術生活化和生活藝術化。

●居然之家集美家居建材市場●藍景麗家●●環(huán)三環(huán)家具城●愛家家居●伊利諾依●藍景麗家百安居●●宜家家居●中糧廣場●曲美家居●十里河家居建材市場●曲美家居愛家家居●●百安居●正時家居●東方家園●東方家園●東方家園●東方家園●上地建材城好美家家居●紅星美凱龍●碧溪家居廣場●●居然之家●戀日家居建材市場●城外誠家居建材●居然之家●家和家美●怡和家居建材金五星家居建材●●熊貓環(huán)島家居建材●東三環(huán)世界家具匯展中心275)國際商業(yè)貿(mào)易服務中心；

去CBD、還是王府井、西單，或者“總部中心”，這是一個問題！

去王府井、西單雖然有陳列但終究是賣場，去批發(fā)市場雖然可以洽談貿(mào)易但畢竟形象低檔。國際商業(yè)貿(mào)易服務必須擁有必要的商品陳列，同時又便于與客商進行貿(mào)易談判，包括需要先進智能化的周邊辦公設備，快速暢通的互聯(lián)網(wǎng)寬帶實現(xiàn)全球即時溝通，快遞、物流、海關、工商稅務，一站式管家服務，才是品牌經(jīng)營的貿(mào)易商需求的服務模式。鵬潤時代廣場將是北京第一個擁有商務貿(mào)易服務中心的多功能商業(yè)體。在滿足本地消費的同時，也更好的幫助經(jīng)營者實現(xiàn)遠程和異地交易，甚至國際間貿(mào)易往來。286)中國消費商品研發(fā)基地與博覽中心；

當義烏有了小商品“義博會”之后，它讓中國的小商品走出了國門，全球矚目，交易紅火。當寧波在打造了一個會展搭臺、經(jīng)貿(mào)唱戲的“服博會”之后，短短的幾年間，已經(jīng)培育出雅戈爾、杉杉、報喜鳥、莊吉、夏蒙等占據(jù)國內(nèi)服裝行業(yè)前排交椅的強勢品牌。服飾產(chǎn)業(yè)的交易額已經(jīng)位列國內(nèi)十大服裝博覽會前三甲。北京擁有首都獨一無二的地緣優(yōu)勢，國內(nèi)幾乎所有新聞傳播機構(gòu)的總部和國際新聞機構(gòu)分社、所有“國”字頭部委與行業(yè)協(xié)會、所有國外使館和商務辦事機構(gòu)、最集中的時尚設計人才、最權威的高等學府和培訓機構(gòu)，北京有理由擁有一個系統(tǒng)化的時尚產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)成北京都市產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，而不僅僅靠每年短短的幾天國際展覽館里匆匆忙忙的完成年度露臉任務。它理應是一個365天的創(chuàng)意研發(fā)、去不間歇地與新藝術思潮撞擊，快速進入面對客戶的展示窗口，快速形成量產(chǎn)和經(jīng)濟回報的鏈接過程。而這一切都將由鵬潤時代廣場搭建一個集合研發(fā)設計工作室、多功能發(fā)布與展示平臺、商務洽談與合作的會晤中心、藝術格調(diào)濃厚的新產(chǎn)品展覽廳、多渠道國內(nèi)外加盟代理中心。所以有理由預見，這里的未來將是一個國內(nèi)最集中的設計師品牌的走廊和新品牌孵化器。

鵬潤集合的這些商業(yè)形態(tài)，都將圍繞“總部”概念，但又對總部時尚化、生活化、多元化、平民化；輔助以搭配周邊的中小品牌專賣窗口，從而打造北京第一個比肩香港中環(huán)“總部經(jīng)濟”以商業(yè)批發(fā)貿(mào)易為主要經(jīng)濟實體的跨國總部商圈。

292.2形象與品牌定位：

旗艦、時尚、原創(chuàng)；中國消費品制造王國的品牌塑造孵化器、生活新元素體驗消費的物流港；

302.3功能定位：

廠商店頭平價直銷、體驗消費、形象展示和新品發(fā)布、加盟招商、商務辦公、會議招待、貿(mào)易批發(fā)、會展博覽、論壇研討；北京作為首都，擁有全國最頂尖和權威的設計研發(fā)、文化傳播、貿(mào)易洽談、國際研討機構(gòu)，在服務上具有得天獨厚的優(yōu)勢；

功能性強、綜合度高、專業(yè)化程度高的商業(yè)體，不但能夠滿足普通的體驗式消費需求，同時能夠帶來更多的邊界效益和聚客功能，不僅存活率高，并且未來商業(yè)價值提升潛力強勁，例如798工廠、國貿(mào)中心、東方廣場等。

312.4業(yè)態(tài)組合與規(guī)模結(jié)構(gòu)：

數(shù)碼科技體驗中心——20000㎡

展覽展示功能廳——10000㎡～20000㎡

廠商品牌旗艦直銷中心——500×500㎡＝250000㎡（自由分割）

生活購物賣場——30000㎡

特色商業(yè)街和平價店鋪——15000×10㎡＝150000㎡（自由分割）

商務寫字樓與酒店——70000㎡32332.5經(jīng)營特色：BtoB+BtoC=BBC展示與批發(fā)為主、批零兼營、廠商直營、折扣銷售34當“阿里巴巴”的互聯(lián)網(wǎng)交易模式已經(jīng)挑戰(zhàn)傳統(tǒng)超市沃爾瑪?shù)臅r候，我們已經(jīng)不能小覷互聯(lián)網(wǎng)的e化商機，以及全球無限互聯(lián)市場的巨大潛力。今年3月國美電器正式開通了網(wǎng)上國美電器商城，這只是國美商業(yè)運作邁向互聯(lián)網(wǎng)的第一步。鵬潤集團銳意開拓網(wǎng)絡商機，在提供傳統(tǒng)商貿(mào)服務的同時，利用商業(yè)流通領域多年的優(yōu)勢和積累以及國美電器網(wǎng)上商城的經(jīng)驗，專注打服務營銷牌，將同時鑄造一個和傳統(tǒng)形式并駕齊驅(qū)的互聯(lián)網(wǎng)商城，把每一個商家的店鋪都開到互聯(lián)網(wǎng)展示給全球任何一個角落的客戶面前，逐步由內(nèi)貿(mào)引導外貿(mào)，由“有線”商業(yè)變“無線”商業(yè)。

吸引廠商進駐，廠商實力可增加初期市場培育期的穩(wěn)定性，以零售養(yǎng)店，以批發(fā)貿(mào)易獲利，以形象發(fā)布提高品牌價值，以商務會展開拓外向型市場；形成面向國內(nèi)、開拓國際的雙軌發(fā)展的總部商業(yè)形態(tài)，提升豐臺地區(qū)商業(yè)經(jīng)營層次和競爭實力。

352.6可行性分析：鹿王羊絨、依文服飾入駐總部基地進行實例教育

依文企業(yè)的總裁夏華女士曾經(jīng)在《總部基地快報》上說道：

“引領中國服裝真正走向世界成為依文的一個理想。顯然，任何一個行業(yè)的企業(yè)家如果沒有社會責任感，沒有胸懷，那么這家企業(yè)就難以做大”……夏華將目光投向世界的時候，同樣將這樣的目光投向了總部基地。理想與實力的完美結(jié)合，這就是夏華眼里的總部基地。……依文的理想不僅僅是拓展國內(nèi)市場，而是世界。十年的依文，在其發(fā)展歷程經(jīng)歷了三大步的跳躍，最后一跳，選擇了總部基地，這里將成為擔負著中國服裝走向世界重任的依文騰飛的舞臺?！罱K走進總部基地，就是希望能夠在依文的國際化道路上，有實力作伴。

節(jié)選自《總部基地快報》36372.7戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃：

加快大商貿(mào)輻射功能形成，爭創(chuàng)北京國際時尚之都；

促進北京都市型特色加工業(yè)發(fā)展，帶動南部向天津以城市產(chǎn)業(yè)帶相連，形成都市群落，并有效發(fā)揮北京環(huán)渤海灣經(jīng)濟龍頭的帶動作用，消除北京快速發(fā)展、周邊經(jīng)濟發(fā)展受制約的現(xiàn)狀；

現(xiàn)代物流中心需要現(xiàn)代商業(yè)流通業(yè)的促進，才能上下流產(chǎn)業(yè)鏈緊密相連，沒有產(chǎn)業(yè)基地，就難以形成大商貿(mào)；沒有大商貿(mào)，就難以形成良性的物流業(yè)發(fā)展和附加值高的會展博覽業(yè)的成長；而作為北京市經(jīng)濟發(fā)展的模式來講，以大商貿(mào)帶動上游都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而為北京周邊城市提供互動性經(jīng)濟發(fā)展關系；同時向下游帶動現(xiàn)代物流業(yè)和會展業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮天津港、首都空港優(yōu)勢；并促進會展業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、傳媒業(yè)、交通運輸業(yè)、通訊業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

38三、投融資分析

393.1資金回收與回報預期：

成熟的商業(yè)開發(fā)模式中，多以整體物業(yè)持有，整租或者分租的形式獲得受益，一般商業(yè)物業(yè)開發(fā)的投資回報周期應該在15年左右，在內(nèi)地由于市場的原因，可在10年－15年之間完全回收投資屬于正常狀況。403.2銷售與租賃分析：

以租賃為主，少量部分獨立經(jīng)營區(qū)域銷售，租售結(jié)合；

41四、建筑規(guī)劃設計建議

424.1、建筑設計方案：

43A地塊建筑設計采用中央天井建筑形式，四周形成合圍，減少臨街鋪面，降低了商鋪價值；地面沒有人流疏散場地，無法形成人流聚場（示例：新世界中心和搜秀城的對比）

十字路口處為商業(yè)價值最高的區(qū)域，獨立分割進行銷售，應采取LOFT設計，以捆綁二、三層售出，并提高商業(yè)價值。

其他（展覽場館等）。

44

會展功能是提升商業(yè)項目品牌的最有效和快速的途徑，北京市會展經(jīng)濟過去一直與上海和廣州處于同一水平，但由于今年上海對會展經(jīng)濟的重視，使會展業(yè)得到了長足的發(fā)展。同時，也通過會展經(jīng)濟帶動了當?shù)氐钠渌I域的快速發(fā)展。國際上對會展業(yè)對經(jīng)濟的帶動比例為1：9，即會展業(yè)每帶來1元錢的效益，同時能為配套經(jīng)濟帶來9元的效益?？梢钥吹綍箤钴S經(jīng)濟的有利影響。例如北京國際汽車博覽會，在博覽會自身創(chuàng)造1億元經(jīng)濟效益的同時，為社會間接創(chuàng)造了10億元的經(jīng)濟效益，其商業(yè)放大效應尤其顯著。北京會展業(yè)處于以國展、北展、農(nóng)展館和國貿(mào)展覽館為主的現(xiàn)狀，展覽場館嚴重供不應求，大型展覽需要提前一年預定場館。而小型展覽尤其為中小企業(yè)或者時尚機構(gòu)提供的中小型展覽場地以及配套服務設施，幾乎是空白。作為個性化、小型化、企業(yè)化、經(jīng)?；枨蟮臅r尚生活領域的展覽，首先無法滿足現(xiàn)有大型展覽場館的要求，并且由于排期緊張無法取得展館檔期。同時北京目前在經(jīng)營的商業(yè)流通項目，均由于對短期利益的追逐和周邊環(huán)境以及建筑設計結(jié)構(gòu)的限制，放棄了對會展設施的建設和經(jīng)營。從長遠角度來看得不償失，另一方面也為本項目開發(fā)這個領域的商機提供了市場空白和有利條件。故展覽場館應得到保留，建議面積在8000㎡－15000㎡之間，基本上可以滿足各種業(yè)態(tài)的大部分商業(yè)展覽活動的要求。

454.2平面布局（過道、區(qū)域劃分（消防分區(qū)和經(jīng)營分區(qū)））、立柱間隔、消防和機房設備安置、門面朝向、荷載等。

主通道不宜過寬。按照工程設計，項目主通道為12m，由于最終定位不以零售業(yè)態(tài)為主，故12m通道第一浪費大量的實用面積，而給客戶造成的印象是承受過多公攤，是既不經(jīng)濟也不實惠的。第二，從消費者體能極限考慮，往來道路兩側(cè)商鋪，需要行走過長的距離，造成停留時間極限縮短，不利于商業(yè)的經(jīng)營。建議主通道小于8m，大于3.5米。否則將人為造成兩側(cè)商鋪只能做單側(cè)人流的生意。

主通道只有一條，類似于機場商場兩側(cè)，但由于項目不以通行為主，故只有一個主通道會降低其他通道商鋪價值，不但不經(jīng)濟，也會容易造成商業(yè)死角。故建議將單主通道改為雙通道。

經(jīng)營分區(qū)在本項目中無法實現(xiàn)通道分區(qū)，故需要采取塊狀分區(qū)?？v向通道和廣場可以很好地實現(xiàn)塊狀分區(qū)，但需要注意消防分區(qū)和經(jīng)營分區(qū)的關系。同時，尤其考慮設備機房和消防栓的安置，保證減少對商鋪分割面的阻擋。

1)

立柱間隔，正常商業(yè)立柱間隔較為合理的是8m－8.4m，是有利于商鋪分割的間距，并且也是建筑成本最經(jīng)濟的一種設計。著重提出立柱與墻體部分的間隔，應考慮商業(yè)分割的特點，應在5m左右為宜。46商鋪分割的門面朝向，可以采取兩種方式：全部朝向輔通道。主通道門面朝向主通道，輔通道門面朝向輔通道，但商鋪價格將有差別。其商鋪價值差別系數(shù)可按照下列表格中計算：

主通道輔通道無通道主通道1.8－2.01.51.1－1.3輔通道1.51.1－1.31.0無通道1.1－1.31.00.647f）商業(yè)項目荷載設計一般著重考慮地下一層、地下二層和頂層。B1、B2多為超市和大賣場主力店入駐的層面，其荷載有各主力店自身的衡量標準。國內(nèi)超市和普通超市的荷載在400㎏/㎡－800㎏/㎡之間，而倉儲式賣場、五金家居、圖書、食品生鮮的荷載超過1000㎏/㎡。所以工程對荷載的設計需根據(jù)擬引進的商業(yè)業(yè)態(tài)進行調(diào)整。

48注意此處立柱間隔主通道過寬室內(nèi)廣場位置不科學49實用面積浪費，功能性不強過道向一側(cè)移動，可以解決兩個問題：1、增加實用面積；2、利于過道和鋪面分割。504.3商業(yè)動線設計（水平和垂直）

水平動線：項目的兩個分區(qū)A部分為環(huán)形動線，為商業(yè)中最佳動線設計。但環(huán)形動線設計過于簡單，一條動線不足以到達所以的經(jīng)營面，本項目的橫向?qū)挾瓤梢杂袃煞N分割建議：

a、雙環(huán)形縱向動線。穿越所有經(jīng)營分區(qū)，使人流可以順暢到達每一個經(jīng)營分區(qū)，減少經(jīng)營分區(qū)的人流差別。雙動線可以解決邊鋪的經(jīng)營和人流問題，解決商鋪存在的邊角問題。

b、單環(huán)形縱向動線。以島式分割經(jīng)營鋪面，形成人流在某個經(jīng)營區(qū)內(nèi)的自由穿梭，而整體縱向主動線由于通道清晰，而不會影響流動引導的導向。

2）垂直動線：從項目的樓層規(guī)劃圖中未見上下扶梯設備，如果后期未設計，將會大大影響商業(yè)垂直交通的便利和人流上落的習慣。對中間樓層的經(jīng)營會產(chǎn)生巨大影響。3）垂直升降梯位置設計不合理。

51

垂直交通動線采用混合功能，將會造成經(jīng)營上的問題：1、地下轎車和貨車停車混在一起，停車間距將擴大，造成停車面積浪費；2、貨物和人流動線速率不一樣，會影響人流動線順暢；3、專業(yè)市場要求直達性強，貨物和客戶直達目的的不統(tǒng)一，造成直達性消失；4、上下貨區(qū)域不集中，造成經(jīng)營中工作效率低下，未來會成為很大的弊病。建議：客貨分流。設未來高樓層可以單獨運行的人客專用電梯。主入口設人客專用電梯。貨用升降電梯集中區(qū)域（一個區(qū)或者一條邊）。

524.4建筑連通性與實用性：53地下連通的可能性？商業(yè)經(jīng)營上優(yōu)于地上連通。54五、配套設計規(guī)劃建議

555.1商業(yè)市政配套：

公交系統(tǒng)：

561)項目