山東-青島-即墨區(qū)-中交-順河片區(qū)地塊產(chǎn)品建議報(bào)告

青島中交中央公元產(chǎn)品建議1、項(xiàng)目整體定位優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）城市中心區(qū)位置，地段優(yōu)勢(shì)明顯有河景資源及公園資源完善的生活、教育、醫(yī)療、商業(yè)配套；位于老城區(qū)，城市面貌破舊墨水河治理不利，環(huán)境較差地塊內(nèi)部道路較多，將地塊分散為多個(gè)小地塊，不利于統(tǒng)一規(guī)劃目前還有未搬遷住戶，可能影響工程進(jìn)度機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)即墨古城改造中心區(qū)域，未來區(qū)域整體面貌將得到極大改善隨著古城改造的大面積啟動(dòng)，區(qū)域價(jià)值將得到極大提升中心城區(qū)具有較大規(guī)模及品質(zhì)項(xiàng)目較少憑借大盤形象及城市地位，充分挖掘符合客戶剛需及改善需求的產(chǎn)品，在規(guī)劃和配套上展現(xiàn)強(qiáng)烈的品質(zhì)意向，滿足客戶需求；充分利用商業(yè)配套，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿形象利用產(chǎn)品品質(zhì)牽引中高端客戶；最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，全面超越區(qū)域在售項(xiàng)目，打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目；威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅古城改造啟動(dòng)，周邊將有大量的住宅、商業(yè)項(xiàng)目入市，未來區(qū)域競(jìng)爭將加劇城西板塊及城東板塊將分流大量客戶；項(xiàng)目將面臨區(qū)域內(nèi)外雙重競(jìng)爭走大盤開發(fā)，品質(zhì)路線，在建筑實(shí)體、規(guī)劃布局、產(chǎn)品挖掘、環(huán)境營造，配套實(shí)行等方面打造自身核心競(jìng)爭體系；做好產(chǎn)品和園林的打造，建立完善的項(xiàng)目自有體系；以人無我有，人有我優(yōu)的原則下超越同質(zhì)化競(jìng)爭的對(duì)手。內(nèi)部能力外部因素發(fā)揮大盤優(yōu)勢(shì)，完善自身產(chǎn)品體系，全面超越區(qū)域在售項(xiàng)目，樹立區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品SWOT分析核心價(jià)值梳理消費(fèi)者：他們買什么？項(xiàng)目：我們賣什么？城市中心區(qū)價(jià)值大盤形象完善配套、學(xué)區(qū)城市綜合體形象F（Features）A（Advantages）B（Benefit）132萬㎡大盤，住宅、商業(yè)、商務(wù)多業(yè)態(tài)組合即墨城市核心區(qū)區(qū)位周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化配套完善社區(qū)未來配套較豐富有河景資源、靠近公園132萬㎡，大盤形象中央園林公園即墨一中、即墨實(shí)驗(yàn)小學(xué)內(nèi)部特色商業(yè)、商務(wù)配套高品質(zhì)產(chǎn)品、城市綜合體形象建立關(guān)系我們強(qiáng)調(diào)1、區(qū)域價(jià)值（城市中心區(qū)，不可復(fù)制價(jià)值）2、完善配套（全景生活配套，滿足多樣需求）3、中央園林私家公園（河景資源、墨水河公園）4、項(xiàng)目價(jià)值（大盤、城市綜合體、高品質(zhì)）核心價(jià)值FAB模型城市中心始終稀缺核心價(jià)值一城市中心，始終稀缺，無法復(fù)制，擁有最強(qiáng)最廣泛吸引力的城市價(jià)值將在有開發(fā)基礎(chǔ)的項(xiàng)目上再次彰顯，其市場(chǎng)的頂端效應(yīng)再度放大；即墨人民醫(yī)院即墨一中寶龍城市廣場(chǎng)、利群、佳樂家文化中心、文化宮……核心價(jià)值二全景生活配套，釋放城市中心價(jià)值核心價(jià)值三尊享優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源與即墨一中為鄰距離即墨實(shí)驗(yàn)小學(xué)1公里公園生活水岸居所墨水河墨河公園核心價(jià)值四青島地區(qū)占地面積最大、功能最全的開放式休閑公園找尋失落的母親河,重塑濱河城市形象涵蓋多種業(yè)態(tài)，項(xiàng)目的綜合性和包容性強(qiáng)；132萬方，城市大盤，項(xiàng)目存在較大的生長空間?！L型城市規(guī)劃+完善城市系統(tǒng)——核心價(jià)值五百萬大盤綜合性包容性成長性項(xiàng)目整體定位——以小城帶大城，重塑城市中心價(jià)值自我生長的多功能城市中心新峰值給即墨更多完美可能………生活在2020預(yù)見完美城市這座城，將以百萬平米大盤之姿、多元體系、開放體系、健康體系、文化體系、活力體系、安全體系之勢(shì)，立足客戶需求與人文關(guān)懷，開創(chuàng)全新城市文明，引領(lǐng)即墨中心城區(qū)的崛起！多元集住宅+商業(yè)+寫字樓+公寓，多元復(fù)合的立體城市生活開放交流、共享社區(qū)資源；保證城市中人的進(jìn)入性中央公園，濱河公園、搭建鄰里之間的友誼橋梁健康中央公園、濱河公園，打造健康綠色長廊；醫(yī)療中心、健身會(huì)所，塑造健康生活方式；活力美食街、精品購物街、文化街，多元街區(qū)，活力生活；生長一個(gè)自我生長的社區(qū)一個(gè)有生命的社區(qū)小孩在成長，社區(qū)也在生長從小孩到老人都能在這個(gè)生長的社區(qū)中找到自己的樂趣項(xiàng)目案名建議中交·濱河國際城中交·萬象天城中交·中央公元商務(wù)物業(yè)住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)整體規(guī)劃及分期2、分物業(yè)類型定位及產(chǎn)品建議商業(yè)物業(yè)商業(yè)定位商業(yè)產(chǎn)品建議商業(yè)能級(jí)定位依據(jù)本案的匹配度，本案商業(yè)為區(qū)域購物中心條件本項(xiàng)目城市級(jí)商圈城市級(jí)商業(yè)體區(qū)域購物中心鄰里購物中心家庭購物中心主題購物中心專業(yè)市場(chǎng)美食娛樂中心功能中心區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)狀況較好經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)適用性廣適用性廣適用性廣中等經(jīng)濟(jì)水平適用性廣適用性廣中等以上經(jīng)濟(jì)水平適用性廣區(qū)域規(guī)劃處于區(qū)域中心城市中心或副中心區(qū)域中心區(qū)域中心周邊住宅較多周邊住宅較多適用性廣區(qū)域功能特色明顯適用性廣適用性廣人口結(jié)構(gòu) 居住/商人商務(wù)/住宅/游客等中高端消費(fèi)群體適用性廣適用性廣住宅人群住宅人群目的性人群目的性人群適用性廣適用性廣氛圍依賴商業(yè)氣氛強(qiáng)大小中小中小中中小目的性強(qiáng)中強(qiáng)強(qiáng)中中強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)位置狀況緊靠城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處/郊區(qū)/新區(qū)區(qū)域中心居民區(qū)適用性廣適用性廣適用性廣適用性廣 城鄉(xiāng)結(jié)合處/郊區(qū)/新區(qū)交通條件臨近河道主干道旁主干道旁/高速公路口主干道旁/高速公路口社區(qū)主干道旁主干道旁適用性廣適用性廣適用性廣 主干道旁/高速公路口商業(yè)體量13萬20-80萬10-40萬6-15萬2–5萬7－12萬4－10萬5－100萬3－10萬10－20萬商圈范圍—全城可覆蓋20公里可覆蓋15公里可覆蓋5公里可覆蓋8公里可覆蓋15公里輻射范圍看項(xiàng)目能級(jí)可覆蓋5公里可覆蓋20公里商業(yè)形式確定綜合考慮資金安全、回現(xiàn)速度、項(xiàng)目形象，建議本案商業(yè)形式為商業(yè)街區(qū)+中型超市功能類別收益方式資金需求對(duì)于項(xiàng)目可能貢獻(xiàn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度目標(biāo)契合度商業(yè)商場(chǎng)自行經(jīng)營/出租投資高，前期少量資金回籠穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但回收周期長市場(chǎng)競(jìng)爭壓力較大，新建大型MALL經(jīng)營較為慘淡商業(yè)街區(qū)銷售/出租投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，后期可能會(huì)影響社區(qū)形象市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高超市出租/自行經(jīng)營投資中等，資金回籠速度慢聚集人氣，為項(xiàng)目樹立良好形象市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高，能夠滿足社區(qū)人口的日常消費(fèi)需求商業(yè)功能定位生活+餐飲+休閑娛樂+精品購物項(xiàng)目根據(jù)其區(qū)域未來的發(fā)展,加之本社區(qū)消費(fèi)結(jié)構(gòu)特色,把項(xiàng)目功能定位為滿足日常生活快捷服務(wù)需要和部分目的性消費(fèi)的商業(yè)中心功能定位社區(qū)生活服務(wù)配套餐飲娛樂休閑文化、醫(yī)療配套時(shí)尚、精品購物商業(yè)定位城市商業(yè)集核多元主題街區(qū)消費(fèi)客群定位25-40歲的中青年客群，追求時(shí)尚客群范圍：項(xiàng)目周邊5公里區(qū)域社區(qū)居民，主力為環(huán)秀街道辦事處、通濟(jì)街道辦事處、開發(fā)區(qū)居民；客群組成：原居民以及新建項(xiàng)目引入新居民，新老居民交融；年齡特征：中、青年家庭，主力年齡段25-40歲，其中年輕客群較大，具備年輕化特征；消費(fèi)特征：一般以住區(qū)家庭為單位，年紀(jì)較輕，消費(fèi)檔次處于中端水平，具有較強(qiáng)的消費(fèi)觀念，有追求新事物和時(shí)尚的理念。對(duì)商業(yè)的需求，除了滿足基本的生活需要以外，對(duì)休閑、娛樂、健身等同樣具備一定消費(fèi)需求。商業(yè)客戶定位客戶類型：私營小業(yè)（50%）置業(yè)目的：改善現(xiàn)有的經(jīng)營環(huán)境，或者增開門店置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：地段、價(jià)格、人流量、商業(yè)氛圍重要客戶客戶來源：投資客（50%）置業(yè)目的：投資或者資產(chǎn)沉淀置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：地段、價(jià)格核心客戶本案商業(yè)以私營小業(yè)主、投資客為購買主力商業(yè)物業(yè)商業(yè)定位商業(yè)產(chǎn)品建議商業(yè)價(jià)值解析1、2、3、4、13＞7、8、9、10、12＞5、6、11

商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)五要素對(duì)外輻射度：輻射范圍和級(jí)別人流聚集度商業(yè)尺度：尺度和形狀進(jìn)入及昭示性沿街狀況：沿街方向和長度商業(yè)價(jià)值最高地塊為1、2、3、4、13號(hào)，臨近主干道，地塊進(jìn)入性、展示性均較好中價(jià)值區(qū)域中低價(jià)值區(qū)域高價(jià)值區(qū)域商業(yè)街建議商業(yè)街形式：建議采用“廣場(chǎng)+街區(qū)+多個(gè)主力店”的組織形式，大尺度休閑廣場(chǎng)、開放式主題商業(yè)街區(qū)主力店主力店主力店主力店商業(yè)街節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)商業(yè)街多個(gè)主力店分布于商業(yè)街各重要節(jié)點(diǎn)，形成人流聚集的中心，利于商業(yè)氛圍的形成商業(yè)街建議分主題規(guī)劃業(yè)態(tài)，休閑餐飲、精品購物、文化健身、社區(qū)配套，四核驅(qū)動(dòng)；重要節(jié)點(diǎn)以三層為主，其余以一層及二層為主商業(yè)業(yè)態(tài)建議原則：1、目的地型商業(yè)業(yè)態(tài)：主要包括餐飲休閑街、精品購物街，主要面向區(qū)域外客戶。在重要節(jié)點(diǎn)設(shè)置特色餐飲、品牌服裝店帶動(dòng)整條商街的發(fā)展。2、社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)：主要包括超市（3000㎡）、眼鏡店、花店、面包房、理發(fā)店、嬰幼兒服裝店、洗衣店、菜市場(chǎng)等生活必須配套。3、文化街：依托小學(xué)、中學(xué)，主要規(guī)劃文具店、圖書店、體育用品、早教機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)4、金融街：依托寫字樓、公寓，引入銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)餐飲、休閑精品服飾文化、醫(yī)療社區(qū)配套金融服務(wù)文化街精品購物街休閑街餐飲街社區(qū)配套街金融街一核二核三核四核商業(yè)街建議南順河街——餐飲、休閑主題：建議此條商業(yè)街采用獨(dú)立商街設(shè)計(jì)，餐飲類需預(yù)留煙道，社區(qū)底商不允許經(jīng)營針對(duì)人群：全市居民主力店品牌建議：商業(yè)街建議南順河街建筑風(fēng)格：建議采用西班牙建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)街區(qū)的風(fēng)情感，休閑性商業(yè)街建議營流路——精品購物街：以時(shí)尚服裝品牌為主，以社區(qū)底商為主，1-2層設(shè)計(jì)，局部三層建議引入海外名品服裝折扣店、私人定制服裝店等，增加和提高項(xiàng)目的整體調(diào)性：針對(duì)人群：全市居民商業(yè)街建議營流路建筑風(fēng)格：建議采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)街區(qū)的現(xiàn)代感、時(shí)尚感商業(yè)街建議信義街、窯頭前街——文體街：以文化體育用品、兒童服裝為主營業(yè)態(tài)針對(duì)人群：周邊居民及學(xué)校商業(yè)街建議信義街、窯頭前街建筑風(fēng)格：建議采用新古典主義建筑風(fēng)格，與住宅風(fēng)格基本一致，同時(shí)體現(xiàn)穩(wěn)重感商業(yè)街建議健民街、青石路——生活配套街：以超市、理發(fā)店、水果店、洗衣店等基本生活配套為主；建筑風(fēng)格也以新古典主義為主針對(duì)人群：周邊居民的配套性生活需求業(yè)態(tài)構(gòu)成：餐飲、糕點(diǎn)房、水果店、理發(fā)店、洗衣房、花店……..商業(yè)街建議文化路——金融街：以銀行、證券機(jī)構(gòu)、政府單位為主商業(yè)街建議文化路——金融街：：以法式風(fēng)格為主，體現(xiàn)高端、大氣，符合銀行等金融機(jī)構(gòu)要求商業(yè)街建議商業(yè)街面積建議：商鋪主力面積為50-100㎡；產(chǎn)品總價(jià)控制在200萬以內(nèi)通過市場(chǎng)論證，目前較受市場(chǎng)認(rèn)可的產(chǎn)品面積區(qū)間集中在20-100㎡，鑒于本案商業(yè)為居住商業(yè)中心—區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展屬性，建議主力面積分割為50-100㎡/套社區(qū)生活配套、文化用品娛樂休閑、健身SPA輕餐飲、精品店分割面積：50㎡以內(nèi)分割面積：100-300㎡分割面積：50-100㎡重要節(jié)點(diǎn)商業(yè)分割面積：300㎡-500㎡商業(yè)街建議街區(qū)結(jié)構(gòu)、尺度劃分：一層層高在4.5-5.5米，二層層高宜在3.9-4.2米商業(yè)層高：住宅底商一層層高宜為4.5~5.5m（為后期改造、增加夾層留出足夠的空間），二層層高宜在3.9~4.2m之間。根據(jù)項(xiàng)目情況的不同，底商層數(shù)宜選擇一層或兩層。5.1~5.5m4.5m3.9~4.2m商業(yè)街建議設(shè)計(jì)要點(diǎn)：預(yù)留煙道，利于餐飲行業(yè)的進(jìn)入；衛(wèi)生間位置設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)隱蔽排煙是餐飲等行業(yè)的必備條件，為了能夠吸引更多的業(yè)態(tài)進(jìn)入，前期設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮；同時(shí)還要根據(jù)條件決定是否給底商通天然氣和暖氣。進(jìn)水、排水、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：為了能夠讓商業(yè)后期能夠?yàn)楦S富的業(yè)態(tài)類型服務(wù)，同時(shí)提高商業(yè)的使用舒適度，底商內(nèi)應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)計(jì)上下水和衛(wèi)生間。同時(shí)為了把更好的一面展現(xiàn)出來，商鋪衛(wèi)生間的位置設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)隱蔽，如：樓梯的下面、最深處的角落里，既能夠方便業(yè)主，又不影響商業(yè)環(huán)境。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)在樓梯下面，較隱蔽商業(yè)街建議立面亮化：打造統(tǒng)一鮮明的形象，營造良好的街區(qū)氛圍；挑檐、雨蓬、鐵藝、壁燈、旗幟、招牌裝飾構(gòu)件的運(yùn)用沿街商業(yè)風(fēng)格統(tǒng)一鮮明，色彩鮮亮?xí)r尚，具廣告昭示性營造與眾不同的街區(qū)氛圍，凸現(xiàn)自身獨(dú)特品位及特色風(fēng)格，讓閑逛成為一種享受商業(yè)街建議休憩景觀：休憩景觀和商家自己的露天桌椅一同形成一道美麗的風(fēng)景商業(yè)街建議銷售方式：主力店前期采取統(tǒng)一招商管理，保證提升商業(yè)街人氣及氛圍；散鋪全部對(duì)外銷售，以實(shí)現(xiàn)資金快速回流。待到商業(yè)街運(yùn)營成熟后，再將主力店全部銷售，實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)原則：比市場(chǎng)主流面積區(qū)間和總價(jià)區(qū)間更小，促進(jìn)快速銷售，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)

面積區(qū)間：單層獨(dú)立銷售主流面積區(qū)間為30-60平米之間，兩層連體銷售面積區(qū)間為80-150平米之間總價(jià)：市場(chǎng)主流總價(jià)區(qū)間總價(jià)上100-200萬左右，本項(xiàng)目總價(jià)控制在200萬之內(nèi)市場(chǎng)主流銷售方式是直接銷售本項(xiàng)目的區(qū)位條件比較好，容易給投資者信心直接銷售方式可以避免返租等帶來的后續(xù)問題，符合開發(fā)商“短平快”的目標(biāo)對(duì)面積較大的主力店可采取先招商，待商業(yè)氛圍逐漸成熟后，再進(jìn)行銷售直接銷售為主的銷售方式1層單價(jià)較高，單獨(dú)銷售可以控制面積區(qū)間，從而控制總價(jià)也可以采取1-2層連賣或者1-3層連賣靈活的劃鋪方式面積/總價(jià)區(qū)間商務(wù)物業(yè)商務(wù)物業(yè)定位商務(wù)產(chǎn)品建議商務(wù)定位智慧空間自由多變—精品商務(wù)公寓商務(wù)客戶定位主力客戶為草創(chuàng)型企業(yè)及大型金融、保險(xiǎn)、證券公司；次主力為投資客戶客戶

特征

關(guān)注點(diǎn)面積需求銀行、政府機(jī)構(gòu)資金雄厚，對(duì)租金不敏感只租不買要求形象形象高檔市中心繁華地段、交通便利配套完善整層500-1000㎡大型金融、保險(xiǎn)、證券機(jī)構(gòu)資金實(shí)力雄厚要求形象對(duì)改善環(huán)境較急迫高性價(jià)比中高端寫字樓商務(wù)配套及智能化配套齊全戶型空間可變，能自由組合可24小時(shí)辦公300-1000㎡草創(chuàng)型企業(yè)處在發(fā)展階段，實(shí)力不強(qiáng)對(duì)租金和物管費(fèi)很敏感可換可不換，不急迫總價(jià)實(shí)用率高辦公和居住一體50-200㎡投資客即墨市私營業(yè)主企業(yè)中高層管理者政府官員地段升值潛力總價(jià)30-50㎡主力客戶次主力客戶補(bǔ)充客戶商務(wù)產(chǎn)品建議建設(shè)一棟商務(wù)公寓，單層面積800㎡，以40-60㎡小戶型產(chǎn)品為主面積(㎡)套數(shù)占比30-4020%40-5040%50-6035%60-705%合計(jì)100%底商商住公寓目前市場(chǎng)上銷售較好的公寓面積段在40-60㎡之間，建議本案商務(wù)公寓戶型配比如下：單層面積800㎡左右商務(wù)產(chǎn)品體系從產(chǎn)品布局、形象檔次、戶型及附加值、硬件配置、物業(yè)服務(wù)五方面構(gòu)建商務(wù)產(chǎn)品體系商辦產(chǎn)品KPI體系產(chǎn)品布局戶型及附加值硬件配置物業(yè)服務(wù)塔樓設(shè)計(jì)，40-60㎡小戶型低總價(jià)產(chǎn)品為主空間自有多變，可自由組合大堂、電梯等客戶敏感點(diǎn)品質(zhì)打造針對(duì)辦公、公寓提供先進(jìn)的物業(yè)增值服務(wù)形象檔次充分體現(xiàn)城市意象，打造區(qū)域形象標(biāo)桿超大尺度玻璃幕墻設(shè)計(jì)多層次生態(tài)體系隔層設(shè)置挑空，用于贈(zèng)送面積TAXI雨棚/獨(dú)立來訪停車場(chǎng)3.8米標(biāo)準(zhǔn)層高商務(wù)產(chǎn)品建議建設(shè)一棟商務(wù)公寓，單層面積800㎡，以40-60㎡小戶型產(chǎn)品為主底商商住公寓單棟塔樓設(shè)計(jì)，單層面積800㎡左右，總建筑面積2.6萬㎡外立面建議商辦產(chǎn)品立面形象應(yīng)該有力提升項(xiàng)目形象，現(xiàn)代時(shí)尚、特色突出、充分體現(xiàn)城市意象，打造區(qū)域地標(biāo)性建筑外立面建議外立面以大面積的玻璃幕墻、金屬線條，體現(xiàn)城市現(xiàn)代感，給人以高端品質(zhì)的形象感受建筑風(fēng)格

適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用建筑色彩；

玻璃幕墻，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感、商務(wù)感；

避免空調(diào)機(jī)位對(duì)立面的影響及大型機(jī)的處理，

在片區(qū)形象的領(lǐng)先生態(tài)體系提升物業(yè)的購買性價(jià)比，充分利用資源，健康生態(tài)的辦公環(huán)境生成，增加立面的變換，便于營銷概念的形成在每層設(shè)計(jì)可贈(zèng)送面積的入戶花園；滿足不同面積（整層，半層）單位購買的物業(yè)，性價(jià)比的提升；有氧健康生態(tài)辦公環(huán)境；資源的充分利用，自然通風(fēng)，采光；可在原有的創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)上，有所提升；設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、三明設(shè)計(jì)2、自然通風(fēng)采光3、空中花園戶型設(shè)計(jì)緊湊辦公空間，實(shí)用、經(jīng)濟(jì)，同時(shí)可以靈活組合立柱沿墻布置，中空無柱，體現(xiàn)空間感；設(shè)計(jì)寫字樓層高3.8m，為保證項(xiàng)目凈高達(dá)到3m，建議采用寬扁梁設(shè)計(jì)，并且考慮管道穿孔，預(yù)留管道孔；商業(yè)一層層高6m，二層4.5m增設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板在結(jié)構(gòu)的處理上，建議結(jié)構(gòu)方正，扁梁無柱；層高設(shè)計(jì)3.8米層高；梁中穿孔，預(yù)留管道孔沿墻體設(shè)置立柱預(yù)留管道孔地板網(wǎng)絡(luò)、弱電線路樓板入口設(shè)計(jì)寫字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求簡潔大氣便利性、融合性、安全私密性與商業(yè)入口一體化的大堂可以打TAXI的大堂設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫與商業(yè)停車完全區(qū)隔入戶大堂9米挑高、開敞空間體現(xiàn)商務(wù)辦公場(chǎng)所的品質(zhì)感，建立項(xiàng)目高端形象大堂為寫字樓項(xiàng)目檔次的重要指標(biāo)，要保證足夠的層高，給人以開敞、莊重、富麗堂皇的感覺大堂的柱子要盡量少，形成開敞的空間感受車行大堂車行大堂體現(xiàn)商務(wù)產(chǎn)品的人性化設(shè)計(jì)，體現(xiàn)尊貴舒適感，提升商務(wù)公寓的品質(zhì)形象感在寫字樓外部公共空間，配合外立面風(fēng)格，設(shè)臵寬敞的門廳入口，展示豪華、高檔形象入口處設(shè)臵外挑雨篷，風(fēng)雨無阻，倍顯舒適尊貴寫字樓入口門前停車，無需過長步行距離即可進(jìn)入大堂電梯設(shè)計(jì)空間開敞、設(shè)備齊全的電梯轎廂，以及液晶屏配置，營造舒適的公共空間感受和檔次感防指紋磨砂不銹鋼轎廂面板帶俯視角度真彩液晶屏磨砂不銹鋼電梯門扶手電梯內(nèi)可裝設(shè)帶俯視角度的真彩液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息內(nèi)裝材質(zhì)盡量避免大面積采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，避免指紋留痕，易于后期管理和清潔電梯內(nèi)設(shè)臵空調(diào)及音樂系統(tǒng)轎廂內(nèi)設(shè)臵扶手，方便客戶使用，同時(shí)對(duì)轎廂墻面形成保護(hù)公共空間多功能會(huì)議室、屋頂花園，營造共享商務(wù)空間設(shè)有可供200人使用的多功能會(huì)議室，并配有視頻會(huì)議設(shè)備有多媒體的培訓(xùn)室供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會(huì)議室屋頂花園商務(wù)生態(tài)花園物業(yè)管理引入品牌物管公司做項(xiàng)目物業(yè)顧問，提升項(xiàng)目形象和價(jià)值服務(wù)模塊：公司的服務(wù)內(nèi)容分為傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)模塊、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營模塊、設(shè)施管理模塊三大模塊；服務(wù)內(nèi)容：24小時(shí)保潔/安防報(bào)紙/郵件收遞轎車/賓部服務(wù)短期保姆服務(wù)代繳水電留言服務(wù)物業(yè)托管運(yùn)營…住宅物業(yè)住宅物業(yè)定位住宅產(chǎn)品建議住宅定位城市公園里的水岸生活住宅客戶訪談訪談人物：李先生（意向客戶，尚未購買）基本情況：27歲，普通上班職員，即墨本地人工作區(qū)域：即墨中心區(qū)置業(yè)目的與需求：首次置業(yè)，用作婚房，需求套二-套三小戶型產(chǎn)品，性價(jià)比高Q：為什么考慮在城區(qū)買房子呢？A：這里配套趨于成熟，周邊居住環(huán)境也較好，配套區(qū)域完善。Q：為什么考慮買墨河佳苑呢？A：價(jià)格還算合適，最主要在城區(qū)中心位置，干啥都方便。無論是自主還是以后買了別的房子把這個(gè)租出去都不擔(dān)心地段。年齡：李先生，27歲左右職業(yè)：建筑工程家庭結(jié)構(gòu)：目前單身購房數(shù)量：首次置業(yè)需求戶型：90㎡左右兩房或三房產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：地段、配套訪談人物：孫女士（購買客戶）基本情況：35歲，個(gè)體戶，即墨本地人工作區(qū)域：即墨批發(fā)市場(chǎng)置業(yè)目的與需求：改善居住環(huán)境，性價(jià)比高Q：為什么考慮在城區(qū)買房子呢？A：這里商業(yè)配套比較全，生活比較方便，比較有城市感。Q：為什么買寶龍城市廣場(chǎng)呢？A：130的戶型比較適合改善居住，可以和老人一起住，寶龍的價(jià)格也不貴，不到5000，總價(jià)不高，可以接受，市中心的位置，將來肯定還有升值的空間。年齡：孫女士，35歲左右職業(yè)：個(gè)體戶家庭結(jié)構(gòu)：三口之間購房數(shù)量：二次置業(yè)需求戶型：129㎡三房產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：城市中心位置、配套墨河嘉苑客戶寶龍客戶城區(qū)中心/配套齊全/便捷度高住宅客戶訪談品牌、品質(zhì)/工作就近/區(qū)域潛力訪談人物：張先生（已購買）基本情況：25歲，從事軟件開發(fā)，濰坊人居住區(qū)域：即墨東部Q：為什么考慮在即墨東部買房子呢？A：在藍(lán)色新區(qū)工作，在這兒買離工作地方近Q：為什么買萬科東郡呢？A：萬科的品牌很信得過，朋友買的四季花城，感覺物業(yè)很貼心，價(jià)格相對(duì)來說還可以，性價(jià)比比較高，而且現(xiàn)在整個(gè)城市向東發(fā)展，以后這個(gè)地段的發(fā)展?jié)摿€是不錯(cuò)的。年齡：張先生，25歲左右職業(yè)：軟件開發(fā)家庭結(jié)構(gòu)：目前單身購房數(shù)量：首次置業(yè)需求戶型：80-90㎡兩房產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：品牌、工作便利、發(fā)展?jié)摿δ挲g：傅先生，55歲左右職業(yè)：保險(xiǎn)業(yè)購房數(shù)量：多次置業(yè)需求戶型：90㎡三房產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：品牌、升值潛力、社區(qū)環(huán)境、品質(zhì)萬科東郡傅峰，從事保險(xiǎn)業(yè)多年，較關(guān)注東部新城的升值潛力，目前有多處房產(chǎn)，認(rèn)可東部新城的地理位置，正在和周邊的市場(chǎng)進(jìn)行比較，關(guān)注開盤價(jià)格,目前不是急需購房，考慮到后期的升值潛力考慮90㎡戶型；認(rèn)可麗山國際品牌，是即墨目前最好的項(xiàng)目，品質(zhì)比較好。麗山國際三期住宅客戶訪談教育資源/社區(qū)品質(zhì)訪談人物：段先生（已購買）基本情況：31歲，從事服裝個(gè)體經(jīng)營，即墨本地人，第二個(gè)孩子3歲。置業(yè)目的與需求：改善置業(yè)Q：為什么考慮在這兒買房子呢？A：二十八中不錯(cuò)，在這兒離學(xué)校近，以后孩子上學(xué)方便。Q：為什么買高迪墨香郡呢？A：整體小區(qū)品質(zhì)還不錯(cuò)，看上去挺上檔次的，而且是二十八中劃片的，雖然有點(diǎn)貴，但是為了孩子多花點(diǎn)錢也值得年齡：段先生，31歲左右職業(yè)：私營業(yè)主家庭結(jié)構(gòu)：三口之家購房數(shù)量：首次置業(yè)需求戶型：105㎡三房產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：學(xué)區(qū)、小區(qū)品質(zhì)高迪墨香郡住宅客戶訪談價(jià)格較低訪談人物：王女士（已購買）基本情況：24歲，普通職工臨沂人，在即墨工作4年置業(yè)目的與需求：婚房Q：為什么買觀瀾國際呢？A：主要是價(jià)格比較便宜，我和老公能湊夠首付，其它區(qū)域都太貴了，位置雖然有點(diǎn)偏年齡：王女士，25歲左右職業(yè)：普通職工家庭結(jié)構(gòu)：單身購房數(shù)量：首次置業(yè)需求戶型：80平米兩房產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格觀瀾國際客戶訴求差異A類客群：地緣置業(yè)；就近原則，包括就近企業(yè)員工以及社區(qū)村落原住民B類客群：環(huán)境+交通；認(rèn)可周邊區(qū)域環(huán)境，甚至近郊置業(yè)，但是對(duì)道路通達(dá)性要求較高C類客群：地段+配套吸引：對(duì)社區(qū)內(nèi)配套及周邊大配套關(guān)注度較高客群D類客群：品牌+品質(zhì)：品牌認(rèn)可度較高，選擇項(xiàng)目主要考慮具有品牌及口碑影響力項(xiàng)目F類客群：價(jià)格導(dǎo)向：用最低的價(jià)格購置房產(chǎn)居住E類客群：教育吸引：孩子教育為選房第一訴求，教育配套為最核心置業(yè)關(guān)注本案目標(biāo)客群根據(jù)客戶需求差異，將客戶氛圍六大類，本案將重點(diǎn)吸引A、C、D、E類普通剛需品質(zhì)剛需初中級(jí)改善非自住型需求高級(jí)改善藍(lán)領(lǐng)及中低端白領(lǐng)客群，家庭月收入6000元以下高官、高管、大型私營業(yè)主；目的以投資、資產(chǎn)保值為主，即墨市擁有多套房產(chǎn)企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)及中型私營業(yè)主，家庭月收入10000元以上，區(qū)域（泛）公務(wù)員工資收入較低，但隱性收入較高，個(gè)人收入多超過6000白領(lǐng)客群及私營小業(yè)主，家庭月收入6000-10000元；除此之外，部分低收入客群，以父母出資為主，亦具備購房條件萬科東郡寶龍城市廣場(chǎng)天一仁和郡麗山國際高迪墨香郡、墨河嘉苑本案目標(biāo)客群客戶層級(jí)差異觀瀾國際根據(jù)客戶承受能力差異，將客戶分為四大等級(jí)，本案重點(diǎn)以吸引品質(zhì)剛需及初中級(jí)改善客群住宅客戶定位客戶職業(yè)：個(gè)體戶、企業(yè)白領(lǐng)、泛公務(wù)員群體區(qū)域來源：即墨市區(qū)、即墨批發(fā)市場(chǎng)、小商品城等商業(yè)密集區(qū)域置業(yè)目的：品質(zhì)剛需+改善需求置業(yè)訴求點(diǎn)：地段、價(jià)格、品質(zhì)、配套、教育重要客戶偶得客戶品質(zhì)剛需+初中級(jí)改善為本案的主力客群核心客戶客戶職業(yè)：私營業(yè)主，企業(yè)中高層管理者區(qū)域來源：周邊中大型企業(yè)置業(yè)目的：改善需求、投資置業(yè)訴求點(diǎn)：地段、品質(zhì)、配套、升值潛力區(qū)域來源：外地客戶置業(yè)目的：投資置業(yè)訴求點(diǎn)：地段、升值潛力、價(jià)格客戶地圖青威路青煙一級(jí)路城陽以北華山一路文化路泰山一路黃河三路嵩山二路即墨服裝城\外貿(mào)城即墨中心商業(yè)個(gè)體戶及私營小業(yè)主：即墨中心商業(yè)區(qū)+即墨服裝城、外貿(mào)城、小商品城等即墨小商品城：2900戶即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)：6000戶即墨外貿(mào)城：300戶即墨布匹市場(chǎng)：356戶客戶地圖公務(wù)員及泛公務(wù)員群體：即墨政府機(jī)構(gòu)、各大醫(yī)院、學(xué)校、銀行等市北醫(yī)院濟(jì)康醫(yī)院即墨當(dāng)代婦產(chǎn)醫(yī)院即墨市政府即墨一中即墨市電大人民醫(yī)院即墨市實(shí)驗(yàn)中學(xué)即墨市第三醫(yī)院稅務(wù)局檢察院民政局住宅產(chǎn)品定位面積(㎡)戶型供應(yīng)占比66一室二廳一衛(wèi)13.8%78二室二廳一衛(wèi)1.2%90-99二室二廳一衛(wèi)51.4%110-119三室二廳一衛(wèi)29.2%123-127三室二廳二衛(wèi)1.4%131-138三室二廳二衛(wèi)2.9%154三室二廳二衛(wèi)0.2%合計(jì)100%面積(㎡)戶型供應(yīng)占比68-69一室二廳一衛(wèi)0.4%69-80二室二廳一衛(wèi)3.1%84-93二室二廳一衛(wèi)59.3%94-99二室二廳一衛(wèi)14.9%93-97三室二廳一衛(wèi)1.5%115-116三室二廳一衛(wèi)0.1%127-132三室二廳二衛(wèi)20.7%合計(jì)100%面積戶型供應(yīng)占比83-100㎡二室二廳30.9%100-110㎡三室二廳26.9%115-130㎡19.7%131-140㎡16.5%117-204㎡閣樓5.9%合計(jì)100.0%84-100㎡兩房占比在50-73%之間；100-120㎡三房占比在25%-30%左右墨河嘉苑萬科東郡墨香郡住宅產(chǎn)品建議面積(㎡)戶型套數(shù)占比80-90兩房20%90-100兩房40%105-115三房25%120-144三房15%合計(jì)100%基于市場(chǎng)分析，80-100㎡兩房為市場(chǎng)供應(yīng)及成交的主力，105-115㎡三房產(chǎn)品為次主力產(chǎn)品，建議本案戶型配比如下：本案以80-100㎡兩房為主力供應(yīng)，占比60%[小高層]主力戶型集中在105-115㎡三房；120-144㎡三房[高層]主力戶型集中在80-90㎡的兩房及90-100㎡兩房；說明：戶型排布應(yīng)符合景觀價(jià)值均衡原則，小高層、大戶型產(chǎn)品應(yīng)沿河規(guī)劃；僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際進(jìn)程作適當(dāng)調(diào)整。住宅物業(yè)住宅物業(yè)定位住宅產(chǎn)品建議住宅價(jià)值解析住宅價(jià)值評(píng)價(jià)五要素鄰里區(qū)位：地塊間的關(guān)聯(lián)景觀與配套資源外部環(huán)境影響：噪音、環(huán)境地塊尺度：地塊大小和形狀昭示與進(jìn)入高價(jià)值區(qū)域中價(jià)值區(qū)域中低價(jià)值區(qū)域7、8、9、10、12＞5、6、11＞1、2、3、4、137、8、9、10、12四地塊居住價(jià)值最高，景觀資源優(yōu)良，噪音污染較少建筑風(fēng)格建議白色、金色、黃色是歐式風(fēng)格中常見的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來明亮、大方，使整個(gè)空間給人以開放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促。保留一些新古典建筑風(fēng)格元素，在橫線條上保留一些角線。頂面上采用拱形弧線造型，體現(xiàn)兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代。現(xiàn)代新古典風(fēng)格：保留材質(zhì)、色彩的大致風(fēng)格，將浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代建筑外立面1-3層采用大理石鋪裝，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)感。3層以上采用仿石漆，既節(jié)約成本，又體現(xiàn)項(xiàng)目的中高端品質(zhì)。外立面材質(zhì)：1-3層采用大理石，3層以上采用仿石漆，體現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)園林景觀建議三心、兩帶多組團(tuán)規(guī)劃，水景以中心水景及小型點(diǎn)水為主，打造項(xiàng)目整個(gè)景觀體系中央公園社區(qū)服務(wù)中心濱河公園三心：以中央公園、社區(qū)服務(wù)中心、濱河公園形成三大核心，形成項(xiàng)目最大亮點(diǎn)兩帶：沿信義街、南順河街打造兩條景觀大道，形成項(xiàng)目的中心景觀軸，體現(xiàn)大盤氣勢(shì)多組團(tuán)：每個(gè)組團(tuán)形成一個(gè)中心景觀，滿足不同組團(tuán)客戶需求水景：可配合中央公園做大型水景，考慮后期維護(hù)成本較高，其余以點(diǎn)水為主濱河跑道園林景觀建議外沿及中心景觀大道：氣派、領(lǐng)域感十足的“私家路”內(nèi)沿：藝術(shù)雕塑長廊、幾何花園作為過渡“藝術(shù)長廊”“幾何花園”銀杏大道垂柳大道紅楓大道“私家大道”信義街南順河街青石路園林景觀建議公園與廣場(chǎng)結(jié)合，給住戶提供一個(gè)駐足、交流、休閑的公共空間中央公園濱河公園濱河公園中央公園入口濱河跑道園林景觀建議法式、普羅旺斯、現(xiàn)代三大園林風(fēng)格組團(tuán)，法式組團(tuán)體現(xiàn)尊貴氣質(zhì)，普羅旺斯組團(tuán)體現(xiàn)休閑、浪漫風(fēng)情中央公園法式皇家園林組團(tuán)普羅旺斯組團(tuán)現(xiàn)代風(fēng)格組團(tuán)園林景觀建議道路鋪裝——參與性硬質(zhì)鋪裝體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，增進(jìn)交流空間社區(qū)慢跑道細(xì)節(jié)建議：慢跑道結(jié)合休憩設(shè)施設(shè)計(jì)，提供交流空間；鋪裝形式多樣化，既可避免慢跑道過于單調(diào)，又使其成為景觀的一部分。園林景觀建議休憩空間座椅雕塑導(dǎo)示牌社區(qū)標(biāo)識(shí)園林景觀建議園林意向——小品標(biāo)識(shí)：現(xiàn)代的、簡潔的、偏抽象的、幽默的、色彩明亮的戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)高層、小高層控制面積和總價(jià)——必須做到創(chuàng)新元素全明，南北通透，凸窗，大陽臺(tái)——基本要求緊湊兩房控制在80-90平左右；舒適兩房控制在90-100平左右；三房面積在100-120平左右戶型創(chuàng)新元素的運(yùn)用戶型面積戶型舒適基本層面入戶花園陽臺(tái)倒凸窗空中花園戶型借鑒80-90平兩房戶型示意，通過多個(gè)陽臺(tái)、多個(gè)飄窗設(shè)計(jì)等增加附加值中南世紀(jì)城：85㎡左右二房萬科城：83㎡左右二房新規(guī)范規(guī)定：陽臺(tái)無論封閉與否均按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積陽臺(tái)進(jìn)深不應(yīng)超過1.8米，超過1.8米的部分按全面積計(jì)算建筑面積小于120㎡的戶型，陽臺(tái)數(shù)量超過2個(gè)的，超出部分計(jì)算全面積；建筑面積大于120㎡戶型，陽臺(tái)數(shù)量超過3個(gè)的，超出部分計(jì)算全面積房間內(nèi)不應(yīng)隨意分隔陽臺(tái)，對(duì)于有悖正常使用功能、明顯偷漏面積指標(biāo)的，一律按全面積計(jì)算戶型借鑒90-95平米創(chuàng)新2+1戶型，將入戶花園、陽臺(tái)部位改為獨(dú)立功能間，提升房屋使用率百合花園：90㎡2+1陽臺(tái)改造為房間新規(guī)范規(guī)定：房屋內(nèi)標(biāo)注的封閉式的陽臺(tái)、空中花園、入戶花園等建筑空間，無論其名稱如何，進(jìn)深超過1.8米的，均視為非陽臺(tái)建筑空間，計(jì)算全部建筑面積；進(jìn)深不足1.8米的及開敞式的均按陽臺(tái)計(jì)算詳解：常見的附加值贈(zèng)送方式之“空中花園、入戶花園”可算作陽臺(tái)的另一種形式，進(jìn)深不超過1.8米，可改造成單獨(dú)功能間，同時(shí)贈(zèng)送一半面積95㎡兩室兩廳一衛(wèi)陽臺(tái)改造為房間戶型借鑒100-110平三房戶型，通過入戶花園多個(gè)陽臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)等增加附加值110㎡三室兩廳兩衛(wèi)入戶花園陽臺(tái)飄窗飄窗飄窗108㎡三室兩廳一衛(wèi)陽臺(tái)入戶大堂雙層挑空入戶大堂，品質(zhì)精裝修設(shè)計(jì)室內(nèi)大堂尺度：室內(nèi)大堂20平米左右，尺度建議主體3m，局部雙層通高6m。局部挑出雙層通高入戶大堂局部挑出雙層通高,高度6米,營造出具有尊貴感的星級(jí)入戶大堂;內(nèi)部尺度與標(biāo)準(zhǔn)層層高一致,為3米.地下車庫——陽光生態(tài)車庫地下車庫頂部部分鏤空，或局部使用玻璃窗，引入綠色景觀,有美化效果;自然采光，環(huán)保節(jié)能。地下車庫陽光車庫：部分鏤空或使用玻璃窗，自然采光，引入綠色，打造陽光車庫，減少燈光資源使用，環(huán)保節(jié)能。整體規(guī)劃原則基本原則不同物業(yè)類型分區(qū)明確，且注意各部分之間的聯(lián)系與區(qū)隔：本項(xiàng)目地塊較為分散，物業(yè)類型較多，在規(guī)劃角度要注意不同地塊及功能的分區(qū)，同時(shí)保持一定關(guān)聯(lián)性，尤其是住宅與公建部分的聯(lián)系。價(jià)值最大化：地塊臨近主干道位置要布置商業(yè)，將商業(yè)價(jià)值發(fā)揮到最大。同時(shí)住宅保持相對(duì)私密性：住宅應(yīng)保證相對(duì)純粹與私密性，同時(shí)處理好與其他物業(yè)間的聯(lián)系，以綜合體的復(fù)合價(jià)值實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品價(jià)值的提升。充分利用周邊資源，提升產(chǎn)品價(jià)值：地塊北側(cè)及東側(cè)臨近墨水河，景觀資源較好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)要做到景觀資源最大化。一、整體規(guī)劃：由于本項(xiàng)目地塊較為分散，根據(jù)資源條件，分組團(tuán)規(guī)劃二、形象打造：整體形象體現(xiàn)城市感，樹立形象地標(biāo)三、城市化氛圍營造：通過DIS系統(tǒng)營造項(xiàng)目城市化，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)設(shè)計(jì)要點(diǎn)道路規(guī)劃原則整個(gè)社區(qū)形成三級(jí)道路系統(tǒng)，組織流暢，在滿足交通功能的同時(shí)，又能使項(xiàng)目價(jià)值最大化中央公園對(duì)外交通道路社區(qū)主干道社區(qū)次干道社區(qū)交通組織采用人車分流的模式，人行通道結(jié)合景觀道路形成景觀步行大道，直通社區(qū)中央公園，形成項(xiàng)目最大賣點(diǎn)。車行通道分為兩級(jí)，對(duì)外交通道路與社區(qū)主干道，滿足出車通行。整個(gè)交通組織流暢，在滿足項(xiàng)目交通功能的同時(shí)，又能使項(xiàng)目價(jià)值最大化。濱河公園整體規(guī)劃布局依據(jù)地塊容積率限制、地塊排布、自然資源價(jià)值最大化等原則做物業(yè)類型的分布初判經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)商品用房面積79.97萬㎡其中：住宅63.63㎡社區(qū)底商10.2㎡商務(wù)公寓2.6萬㎡中小學(xué)1.05萬㎡幼兒園0.54萬㎡高層住宅+底商商務(wù)公寓學(xué)校整體功能分區(qū)打造五大功能區(qū)，各功能組團(tuán)相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)全方位立體城市功能驅(qū)動(dòng)因素：超市+社區(qū)底商功能：滿足居民的日常生活所需驅(qū)動(dòng)因素：醫(yī)療中心+健身+SPA功能：滿足社區(qū)居民的休閑、健身、娛樂需求，提高社區(qū)居民的生活素質(zhì)驅(qū)動(dòng)因素：商務(wù)公寓+商業(yè)功能：體現(xiàn)城市形象驅(qū)動(dòng)因素：風(fēng)情餐飲街+精品購物街功能：目的地型消費(fèi)，導(dǎo)入?yún)^(qū)域外商業(yè)人流驅(qū)動(dòng)因素：幼兒園+小學(xué)+文化街功能：滿足社區(qū)客戶的文化需求休閑、健康區(qū)教育居住區(qū)生活功能區(qū)風(fēng)情商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)基于本案整體定位及商業(yè)、商務(wù)、住宅各物業(yè)類型的定位及產(chǎn)品建議，構(gòu)建本案的社區(qū)發(fā)展體系自我生長的多功能城市中心新峰值多元開放健康活力安全多元業(yè)態(tài)多樣生活共生互動(dòng)開放性、共享性、可持續(xù)性中央公園健身空間綠色科技風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，時(shí)尚購物體驗(yàn)人車分流慢行系統(tǒng)安防系統(tǒng)文化一站式教育配套，優(yōu)勢(shì)學(xué)區(qū)開放文化安全健康社區(qū)發(fā)展體系塑造在地多元居住類高層商業(yè)類小高層商務(wù)類……主力店超市商業(yè)街……公寓寫字樓……本項(xiàng)目，通過物業(yè)種類的集合，造就城市復(fù)合體的概念，實(shí)現(xiàn)立體化城市系統(tǒng)，完善的宜商宜居宜游宜創(chuàng)業(yè)的體系活力社區(qū)發(fā)展體系塑造社區(qū)空間的開放開放社區(qū)內(nèi)建立中央公園、濱河公園。提供居民活動(dòng)場(chǎng)所，開放社區(qū)資源，實(shí)現(xiàn)共享，在這里你不會(huì)有被束縛的感覺，居民感受的更多的是社區(qū)的溫馨、舒適。社區(qū)交流空間圖書館，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)交流共享開放文化安全健康在地多元活力社區(qū)發(fā)展體系塑造社區(qū)空間的開放社區(qū)交流空間圖書館，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)開放交流共享社區(qū)內(nèi)建立社區(qū)會(huì)所，為