地產(chǎn)定位-江蘇-南通-九華天安逸品花園地塊調(diào)研定位建議報(bào)告

如皋九華R2020006地塊定位報(bào)告目錄CONTENT01地塊本體分析周邊配套分析區(qū)位交通利好支撐經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支撐02市場(chǎng)環(huán)境分析周邊土地市場(chǎng)分析周邊住宅市場(chǎng)分析典型項(xiàng)目分析03項(xiàng)目定位建議客戶定位戶型建議價(jià)值提升建議地塊本體分析周邊配套分析/區(qū)位交通利好支撐/經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支撐01PART如皋市九華小學(xué)如皋市九華初級(jí)中學(xué)如皋市九華鎮(zhèn)中心幼兒園大正購(gòu)物中心蘇果超市九華鎮(zhèn)衛(wèi)生院九華分院九華鎮(zhèn)政府教育配套1如皋市九華鎮(zhèn)中心幼兒園2如皋市九華小學(xué)3如皋市九華初級(jí)中學(xué)商業(yè)配套1大正購(gòu)物中心2蘇果超市政府配套1九華鎮(zhèn)政府醫(yī)療配套1九華鎮(zhèn)衛(wèi)生院九華分院煙滬線育賢路周邊配套分析地塊南側(cè)緊鄰煙滬線，東臨育賢路；周邊幼兒園、小學(xué)、初中滿足一站式教育；周邊商業(yè)配套有大正購(gòu)物中心、蘇果超市，大正購(gòu)物中心為九華鎮(zhèn)種類(lèi)最為齊全、價(jià)格優(yōu)惠的超市之一；周邊醫(yī)療配套一般。區(qū)位交通利好支撐九華鎮(zhèn)位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈南通近郊，鎮(zhèn)區(qū)東連南通市通州區(qū)，西接如皋港，新、老204國(guó)道眾橫交錯(cuò)，地塊距南通機(jī)場(chǎng)45分鐘車(chē)程，距建設(shè)中的滬通高鐵南通西站僅10分鐘車(chē)程，未來(lái)交通將帶來(lái)區(qū)域的發(fā)展紅利區(qū)位分析：九華鎮(zhèn)位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈南通近郊，如皋的南大門(mén)，是南通、如皋的重要結(jié)合部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。交通分析：滬通高鐵（在建中，預(yù)計(jì)2020年6月通車(chē)）南通西站距離九華僅10分鐘車(chē)程，距南通機(jī)場(chǎng)45分鐘車(chē)程，如泰運(yùn)河穿鎮(zhèn)而過(guò)，寧通高速、新老204國(guó)道眾橫交錯(cuò)，屬于交通樞紐重鎮(zhèn)。人口規(guī)模：全鎮(zhèn)轄5個(gè)社區(qū)和15個(gè)行政村，總面積75平方公里，常住人口近8萬(wàn)人。南通西站南通興東國(guó)際機(jī)場(chǎng)29km9km南通站滬通高鐵G204G204經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)：九華鎮(zhèn)作為南通市的“西客廳”、如皋市的“南大門(mén)”，素有“九城通衢，華耀江?！钡拿雷u(yù)。九華鎮(zhèn)黨委、政府審時(shí)度勢(shì)，適時(shí)確立了工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)發(fā)展思路。全鎮(zhèn)規(guī)模企業(yè)40多家，億元企業(yè)近10家。產(chǎn)業(yè)：如皋服裝第一重鎮(zhèn)、其中最有名的為南通三潤(rùn)服裝有限公司，星球石墨為龍頭的化工設(shè)備、以富仕液壓機(jī)為龍頭的機(jī)械、以鑫華金屬為龍頭的金屬熔煉三大產(chǎn)業(yè)異軍突起，為九華蓬勃發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)增添源源不斷的活力。市場(chǎng)環(huán)境分析周邊土地市場(chǎng)分析/周邊住宅市場(chǎng)分析/典型項(xiàng)目分析02PART周邊土地市場(chǎng)分析近三年來(lái)，九華鎮(zhèn)僅成交2宗地塊，均于2017年9月成交，同能級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)平潮鎮(zhèn)受高鐵新城利好影響，成交樓面價(jià)較高；五接鎮(zhèn)于19年成交兩宗大體量商住地塊，樓面價(jià)約2800元/㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)約10000元/㎡板塊編號(hào)地塊編號(hào)競(jìng)得方占地面積（萬(wàn)方）建筑面積（萬(wàn)方）容積率樓板價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目名稱(chēng)九華鎮(zhèn)1R2017112上海奕隆投資發(fā)展有限公司5.212.5(地上8.3+地下4.2）1.61782如意華府2R2017113泰州和旭置業(yè)4.516.771.51661美利臻樾平潮鎮(zhèn)3CR2017-023同仁置業(yè)2.6741.57680璟御豪庭4R2018-020信豐實(shí)業(yè)德誠(chéng)2.875.171.87167德誠(chéng)翠瓏灣五接鎮(zhèn)5CR2017-028綠地5.598.381.52100陽(yáng)光城麗景灣6CR2019-014碧桂園12.9527.852.152795-7CR2019-015萬(wàn)科18.2839.32.152800-134567九華鎮(zhèn)平潮鎮(zhèn)五接鎮(zhèn)2周邊住宅市場(chǎng)分析目前距離本案最近的如意華府，小高層均價(jià)7450元/㎡，聯(lián)排報(bào)價(jià)15000元/㎡，但由于限價(jià)，預(yù)計(jì)批示價(jià)格約11000-12000元/㎡；美利臻樾待售，洋房預(yù)計(jì)7500元/㎡，面積90-159㎡板塊項(xiàng)目名稱(chēng)容積率物業(yè)類(lèi)型售價(jià)戶型九華鎮(zhèn)如意華府1.6小高、聯(lián)排、雙拼小高7450聯(lián)排報(bào)價(jià)15000（具體價(jià)格以批示為準(zhǔn)）小高100、124、131、144聯(lián)排243、268雙拼268美利臻樾1.5洋房、聯(lián)排、雙拼洋房預(yù)計(jì)7500聯(lián)排預(yù)計(jì)15000（具體價(jià)格以批示為準(zhǔn)）洋房90-159別墅190-290珺臨大都會(huì)1.4小高7000（尾盤(pán)剩余僅140㎡）90-140平潮鎮(zhèn)璟御豪庭1.5小高、洋房、聯(lián)排小高14000聯(lián)排25000小高98、114、115洋房120、127聯(lián)排186德誠(chéng)翠瓏灣1.8小高、洋房精裝小高14500精裝洋房15500小高100、120洋房123、143五接鎮(zhèn)陽(yáng)光城麗景灣1.5小高小高9000小高75、95、115九華鎮(zhèn)平潮鎮(zhèn)五接鎮(zhèn)如意華府璟御豪庭德誠(chéng)翠瓏灣陽(yáng)光城麗景灣美利臻樾珺臨大都會(huì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局分析如意華府美利臻樾璟御豪庭德誠(chéng)翠瓏灣碧桂園萬(wàn)科金雅中央城涌鑫長(zhǎng)江府9km10km7km區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶型待本案上市時(shí)預(yù)計(jì)存量項(xiàng)目售價(jià)九華鎮(zhèn)如意華府小高100-144別墅243-2681.8萬(wàn)方小高7450別墅預(yù)計(jì)15000美利臻樾洋房90-159別墅190-2904萬(wàn)方洋房預(yù)計(jì)7500聯(lián)排預(yù)計(jì)15000五接鎮(zhèn)碧桂園項(xiàng)目95㎡、115㎡、140㎡（小面積占比高）24萬(wàn)方預(yù)計(jì)9500-10000萬(wàn)科項(xiàng)目75㎡（占比20%）95㎡（占比45%）120㎡（占比15%）36萬(wàn)方精裝預(yù)計(jì)10500如皋港金雅中央城小高88-12548萬(wàn)方6800-7000涌鑫長(zhǎng)江府高層94-122別墅270-40025萬(wàn)方7000平潮鎮(zhèn)德誠(chéng)翠瓏灣小高100-120洋房120-1430精裝小高14500精裝洋房15500璟御豪庭小高98-115洋房120-127聯(lián)排1860小高14000聯(lián)排25000競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)：九華鎮(zhèn)＞五接鎮(zhèn)＞如皋港>平潮鎮(zhèn)未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要集中于九華鎮(zhèn)美利臻樾，此外五接鎮(zhèn)碧桂園、萬(wàn)科兩大體量項(xiàng)目，會(huì)對(duì)本案的投資客戶有所分流未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局分析如意華府美利臻樾璟御豪庭德誠(chéng)翠瓏灣碧桂園萬(wàn)科金雅中央城涌鑫長(zhǎng)江府一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：九華鎮(zhèn)三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：如皋港（長(zhǎng)江鎮(zhèn)）二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：五接鎮(zhèn)四級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：平潮鎮(zhèn)9km10km7km一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：美利臻樾項(xiàng)目與本案位置較近，預(yù)計(jì)在本土客戶上有較大競(jìng)爭(zhēng)，如意華府以別墅為主，高層已經(jīng)是尾盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)不大；二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：五接鎮(zhèn)碧桂園、萬(wàn)科項(xiàng)目，均以小戶型為主，主打本地客戶及南通市區(qū)投資客戶，高架直達(dá)存在市區(qū)部分外溢及大量市區(qū)投資客戶，價(jià)格預(yù)計(jì)比本案略高，與本案構(gòu)成二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：如皋港在售項(xiàng)目（金雅中央城、涌鑫長(zhǎng)江府）等，如皋港配套成熟，產(chǎn)業(yè)較多，以板塊自住客戶及外地投資客戶為主，價(jià)格與本案相近，對(duì)本案外地投資客形成一定的分流；四級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：平潮鎮(zhèn)項(xiàng)目，由于高鐵西站帶動(dòng)，平潮價(jià)格已經(jīng)翻倍，與本案相差較大，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱。競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)：九華鎮(zhèn)＞五接鎮(zhèn)＞如皋港>平潮鎮(zhèn)主力參考項(xiàng)目——如意華府如意華府物業(yè)類(lèi)型小高、聯(lián)排、雙拼總建面/總戶數(shù)12.5（(地上8.3+地下4.2）/520容積率1.6戶型小高100、124、131、144聯(lián)排243、268雙拼268開(kāi)發(fā)商上海奕隆置業(yè)首開(kāi)時(shí)間2019.1項(xiàng)目?jī)r(jià)格首開(kāi)6880，最后一批7450聯(lián)排報(bào)價(jià)15000（具體價(jià)格以批示為準(zhǔn)）戶型配比物業(yè)類(lèi)型戶型套數(shù)占比去化期間月均流速小高1006012%35（少量）1246012%50（已售完）13112424%40（已售完）14418836%35（少量）別墅243408%-268489%-項(xiàng)目2019年1月首開(kāi)，5月首次加推，2019年10月二次加推，三次加推當(dāng)月銷(xiāo)售率均達(dá)85%以上，其中124、131平米去化較快。100㎡因戶型較差且單價(jià)較高流速較慢，144㎡因總價(jià)較高去化稍慢。目前高層整體去化96%以上。九華鎮(zhèn)項(xiàng)目如意華府項(xiàng)目規(guī)劃6棟16F小高層，合計(jì)432套，88套雙拼、聯(lián)排別墅，容積率1.6，其中小高層戶型面積100-144㎡，131-144㎡占比較多，小高售價(jià)7450元/㎡，聯(lián)排待售，但關(guān)注客戶較少，客戶量不足。主力參考項(xiàng)目——如意華府如意華府100-124㎡戶型設(shè)計(jì)較為落后，131、144㎡戶型方正，南北通透，且多陽(yáng)臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較多；別墅均三層設(shè)計(jì)，地下有產(chǎn)權(quán)，贈(zèng)送花園小高100㎡-兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)小高124㎡-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)小高131㎡-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)小高144㎡-四房?jī)蓮d兩衛(wèi)雙拼地上268㎡-六房?jī)蓮d四衛(wèi)聯(lián)排地上243㎡-六房?jī)蓮d四衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)較為落后，僅兩開(kāi)間朝南南北通透、戶型尺度較大戶型方正、贈(zèng)送面積較多主力參考項(xiàng)目——如意華府項(xiàng)目客戶群體主要以九華鎮(zhèn)中高產(chǎn)階級(jí)為主，周邊居民和下屬村莊的人群為輔，少量九華工作外地客戶作為補(bǔ)充。項(xiàng)目客戶以九華鎮(zhèn)原住民客戶為主，多為改善型置業(yè)，具有一定的積蓄；其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及下屬村莊客戶，多為首次置業(yè)；因推廣力度有限，未啟動(dòng)渠道等方式，投資客戶占比較少。主力參考項(xiàng)目——陽(yáng)光城麗景灣陽(yáng)光城麗景灣物業(yè)類(lèi)型小高總建面/總戶數(shù)8.37/848容積率1.5戶型小高75、95、115開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光城/綠地/港龍首開(kāi)時(shí)間2018.5項(xiàng)目?jī)r(jià)格小高9000戶型配比物業(yè)類(lèi)型戶型套數(shù)占比小高7519823%9544653%11520424%陽(yáng)光城麗景灣項(xiàng)目規(guī)劃17棟11-15F小高層，合計(jì)848套，容積率1.5，小高層戶型面積75-115㎡，整體戶型偏小，其中95㎡占比較多，售價(jià)9000元/㎡左右。五接鎮(zhèn)項(xiàng)目主力參考項(xiàng)目——陽(yáng)光城麗景灣多陽(yáng)臺(tái)飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較多戶型緊湊，功能性較強(qiáng)小高75㎡-兩房?jī)蓮d一衛(wèi)小高95㎡-三房?jī)蓮d一衛(wèi)三開(kāi)間朝南，南北半通透雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較多小高115㎡-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三開(kāi)間朝南，客廳大面寬設(shè)計(jì)戶型方正，整體舒適型較強(qiáng)陽(yáng)光城麗景灣項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較優(yōu)，95、115㎡戶型設(shè)計(jì)方正，均做到南向三開(kāi)間，舒適型較強(qiáng)；75㎡兩開(kāi)間朝南設(shè)計(jì)，各戶型去化情況為95㎡去化率最高，去化最快。主力參考項(xiàng)目——陽(yáng)光城麗景灣項(xiàng)目客戶約5成來(lái)源于五接本地，自住為主，投資為輔；其次為鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)平潮鎮(zhèn)及崇川區(qū)因價(jià)格擠壓的自住型客戶及投資客戶；投資客戶中占比較多的為市區(qū)投資客戶，外地投資客戶較少?？蛻魜?lái)源以五接、平潮鎮(zhèn)及南通為主，自住型客戶占比約5成，另有5成為投資客，因?yàn)殡x高鐵西站近，同時(shí)長(zhǎng)江路高架直達(dá)五接，從項(xiàng)目至萬(wàn)達(dá)僅15分鐘，因此南通區(qū)域投資客戶較多。主力參考項(xiàng)目——金雅中央城陽(yáng)光城麗景灣物業(yè)類(lèi)型高層為主總建面/總戶數(shù)70/4000容積率2.0戶型88、100、115、125開(kāi)發(fā)商金雅佳田首開(kāi)時(shí)間2018.8項(xiàng)目?jī)r(jià)格7000左右戶型配比物業(yè)類(lèi)型戶型套數(shù)占比高層（一期）8823630%10028836%1159612%12517222%規(guī)劃為70萬(wàn)方的城市綜合體(涵蓋居住、商業(yè)、商務(wù)、酒店、金領(lǐng)公寓等)，主力產(chǎn)品戶型為88-125㎡，目前開(kāi)發(fā)約三分之一，分批開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售價(jià)格約7000元/㎡。長(zhǎng)江鎮(zhèn)項(xiàng)目主力參考項(xiàng)目——金雅中央城金雅中央城項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較老舊，長(zhǎng)進(jìn)深短面寬，南向房間較少，戶型整體面積設(shè)計(jì)較小，以88-125㎡為主，隨著品牌開(kāi)發(fā)商中梁、中駿、中南等進(jìn)入如皋港，戶型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱。入戶花園可改造房間南向房間較少，呈狹長(zhǎng)型客廳、餐廳空間較大南北不通透中間套，北入戶客廳連接南向大陽(yáng)臺(tái)88㎡-兩房?jī)蓮d一衛(wèi)邊套戶型，客廳朝東（西）雙臥朝南，主臥帶衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間位置較不合理客廳朝南，兩房朝南衛(wèi)浴系統(tǒng)干濕分離南北雙陽(yáng)臺(tái)采光通風(fēng)較好100㎡-2+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)115㎡-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)125㎡-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)主力參考項(xiàng)目——金雅中央城長(zhǎng)江鎮(zhèn)相對(duì)發(fā)展較早，城市界面、相關(guān)配套較成熟；投資客戶中，上海蘇州等外地客戶比南通本地投資客戶高；整體投資客戶占比約39%。客戶來(lái)源以長(zhǎng)江鎮(zhèn)為核心區(qū)域，蘇州上海等地投資客戶較多；客戶需求以小戶型相對(duì)集中，存在約39%的投資型客戶。主力參考項(xiàng)目——德誠(chéng)翠瓏灣德誠(chéng)翠瓏灣物業(yè)類(lèi)型小高、洋房總建面/總戶數(shù)5.17/446容積率1.8戶型小高100、120洋房123、143開(kāi)發(fā)商德誠(chéng)首開(kāi)時(shí)間2019.3項(xiàng)目?jī)r(jià)格精裝小高14500精裝洋房15500戶型配比物業(yè)類(lèi)型戶型套數(shù)占比洋房1235612%1438418%小高10015834%12017036%德誠(chéng)翠瓏灣項(xiàng)目規(guī)劃5棟15/17F小高層，合計(jì)328套，140套7F洋房，容積率1.8，其中小高層戶型面積100-120㎡，洋房123-143㎡，100-120㎡占比較多，小高精裝14500元/㎡，洋房精裝15500元/㎡平潮鎮(zhèn)項(xiàng)目主力參考項(xiàng)目——德誠(chéng)翠瓏灣德誠(chéng)翠瓏灣項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較優(yōu)，100㎡戶型設(shè)計(jì)方正，功能區(qū)劃分合理，均做到南向雙陽(yáng)臺(tái)，大戶型143㎡四開(kāi)間朝南設(shè)計(jì)，但由于單、總價(jià)較高，流速相較小戶型較緩。L型廚房，超寬操作臺(tái)衛(wèi)浴系統(tǒng)，干濕分離南向三開(kāi)間獨(dú)立衛(wèi)浴，U型廚房嵌入式衣櫥闊景雙陽(yáng)臺(tái)，私屬陽(yáng)光花園小高100㎡-三房?jī)蓮d一衛(wèi)L型廚房，便捷動(dòng)線入戶花園7.1m超大面寬雙陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立衛(wèi)浴，U型廚房衛(wèi)浴系統(tǒng)干濕分離14.5m超大面寬南向四開(kāi)間小高120㎡-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)小高123㎡-三房?jī)蓮d兩衛(wèi)小高143㎡-四房?jī)蓮d兩衛(wèi)廚房狹長(zhǎng)，客戶接受度低主力參考項(xiàng)目——德誠(chéng)翠瓏灣項(xiàng)目客戶以平潮鎮(zhèn)自住型客戶為主，多為改善型自住，部分平潮當(dāng)?shù)氐耐顿Y型客戶；其次為周邊其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)的自住、投資型客戶；存在部分南通市區(qū)及港閘投資型客戶；整體投資客戶占比約30%?？蛻魜?lái)源以平潮鎮(zhèn)為核心區(qū)域，五接平東等周邊城鎮(zhèn)等為重要區(qū)域；客戶需求以小高相對(duì)集中，存在約30%的投資型客戶主力參考項(xiàng)目——借鑒及規(guī)避點(diǎn)總結(jié)九華鎮(zhèn)項(xiàng)目如意華府別墅、臻樾洋房+別墅庫(kù)存較大，對(duì)本案未來(lái)有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)，特別是在本地客戶上競(jìng)爭(zhēng)較大，因此建議本案產(chǎn)品進(jìn)行差異化打造。五接鎮(zhèn)項(xiàng)目五接鎮(zhèn)未來(lái)供應(yīng)量較大，碧桂園、萬(wàn)科等項(xiàng)目戶型配比以中小戶型為主，與本案在南通市區(qū)投資客戶上有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但本案更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。如皋港項(xiàng)目如皋港項(xiàng)目較多，價(jià)格與本案相近，由于離南通市區(qū)較遠(yuǎn)，更多的競(jìng)爭(zhēng)在上海、蘇州等外地客戶上，因此需要多打通外地客戶的渠道。平潮鎮(zhèn)項(xiàng)目德誠(chéng)翠瓏灣項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)優(yōu)越，可借鑒，但存在部分大戶型，因單、總價(jià)較高，去化較慢，本案因適當(dāng)減少超大戶型占比。項(xiàng)目定位建議客戶定位/戶型建議/價(jià)值提升建議03PART現(xiàn)有客戶基礎(chǔ)屬性名稱(chēng)常住人口周邊部分村莊二甲村4073馬橋村4125郭李村5432馮莊村5091顏橋村5000……合計(jì)19131人部分大型企業(yè)南通東佳服飾有限公司100南通三潤(rùn)服裝有限公司650南通三榮實(shí)業(yè)有限公司450南通佳服時(shí)裝有限公司500南通華邦裝飾工程有限公司85南通偉越電器有限公司158江蘇鼎杰鋼業(yè)有限公司262……合計(jì)6000人項(xiàng)目周邊3km范圍內(nèi)，村莊常住人口近2萬(wàn)人，周邊大型服裝、電子機(jī)械類(lèi)企業(yè)較多，存在大量的廠企員工，項(xiàng)目周邊客戶基礎(chǔ)較為充實(shí)。南通東佳服飾有限公司二甲村小莊村郭李村南通金三角石墨制造有限公司馮莊村馬橋村龔壩村王高岸村五星村南通碩泰機(jī)械有限公司南通海源針織服飾有限公司南通三潤(rùn)服裝有限公司南通沃得工具有限公司南通華邦裝飾工程有限公司九華村四圩村顏橋村何王村南通中南鼓風(fēng)機(jī)有限公司南通朗普紡織材料有限公司南通三榮實(shí)業(yè)有限公司南通佳服時(shí)裝有限公司南通九天船艇制造有限公司如皋市華聯(lián)罐頭食品機(jī)械有限公司如皋市萬(wàn)達(dá)金屬構(gòu)件有限責(zé)任公司南通超威機(jī)械鈑金有限公司南通利泰化工設(shè)備有限公司江蘇順達(dá)工程科技有限公司黃港村曹埭村楊園村如皋巖達(dá)機(jī)械工業(yè)有限公司江蘇時(shí)瑞新材料科技有限公司南通恒盛鋼結(jié)構(gòu)有限公司江蘇鼎杰鋼業(yè)有限公司南通偉越電器有限公司南通愛(ài)可普環(huán)保設(shè)備有限公司近區(qū)域人口1km3km潛力客戶基礎(chǔ)未來(lái)九華規(guī)劃完善，將啟動(dòng)搬遷安置計(jì)劃，鎮(zhèn)區(qū)未來(lái)商品住宅存在一定量的客戶需求；隨著北沿江高鐵、滬通鐵路等各項(xiàng)交通利好及加速建設(shè)，未來(lái)將帶來(lái)九華鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，從而帶來(lái)新落戶人群的增多，帶來(lái)一定量的首置客戶2019年6月，在九華鎮(zhèn)土地推介會(huì)上，九華鎮(zhèn)黨委書(shū)記丁山燕表示：在未來(lái)三年內(nèi)，為策應(yīng)交通工程建設(shè)和城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，九華鎮(zhèn)將會(huì)啟動(dòng)搬遷安置550多戶，其中交通工程涉及270多戶、工業(yè)園區(qū)搬遷220多戶。滬通鐵路長(zhǎng)江大橋、鹽通高鐵、通皋大道、南通地鐵網(wǎng)線的加快建設(shè)，高鐵站口第一鎮(zhèn)---如皋市九華鎮(zhèn)，僅8分鐘就能到達(dá)長(zhǎng)江北翼的綜合交通樞紐南通西站，只需30分鐘高鐵直達(dá)上海虹橋，地鐵一號(hào)線直通南通城區(qū)。南部工業(yè)片區(qū)規(guī)劃完善。項(xiàng)目客戶預(yù)判一級(jí)客戶二級(jí)客戶三級(jí)客戶來(lái)源：新上海、新蘇州、新南通等客戶描述：小孩上學(xué)+落戶+投資需求：他們是大城市的外來(lái)者，因落戶、學(xué)區(qū)、價(jià)格等因素考慮在周邊城鎮(zhèn)購(gòu)房，看中未來(lái)發(fā)展、看中地區(qū)與所在城市的關(guān)聯(lián)性、交通便利性等價(jià)值取向：落戶上學(xué)、教育資源、交通路網(wǎng)置業(yè)特征：注重單總價(jià)、贈(zèng)送面積購(gòu)房需求：高層小戶型三級(jí)客戶群（占比20%）來(lái)源：九華鎮(zhèn)、下原鎮(zhèn)及下屬村莊客戶、平潮外溢客戶描述：教師、私營(yíng)業(yè)主、鎮(zhèn)上企業(yè)中層管理者、公務(wù)員、醫(yī)生等需求：自住型置業(yè)為主價(jià)值取向：考慮區(qū)位和環(huán)境，重視小區(qū)環(huán)境置業(yè)特征：注重生活，注重面子購(gòu)房需求：高層、小高層中大戶型為主一級(jí)客戶群（占比55%）來(lái)源：周邊、南通市區(qū)投資客描述：看中價(jià)格和交通，投資為主需求：投資為主、部分考慮養(yǎng)老價(jià)值取向：考慮交通、區(qū)位、未來(lái)發(fā)展、品質(zhì)置業(yè)特征：注重升值空間、注重單、總價(jià)購(gòu)房需求：高層、小高層中小戶型為主二級(jí)客戶群（占比25%）從本案自身體量約14萬(wàn)方和周邊競(jìng)品來(lái)看，九華當(dāng)?shù)乜蛻魺o(wú)法完全滿足本案客戶容量，因此本案需要更多的投資客戶。根據(jù)競(jìng)品的投資客戶，我們預(yù)判本案的投資客戶來(lái)自：南通市區(qū)、上海、蘇州、昆山等區(qū)域。項(xiàng)目戶型建議2016-2017港閘區(qū)住宅（不含別墅）成交結(jié)構(gòu)面積段成交套數(shù)(套)占比80(含)至90265311.5%90(含)至100430718.7%100(含)至110266511.6%110(含)至120419018.2%120(含)至130427118.6%130(含)至14015896.9%140(含)至15020699.0%150(含)至1604922.1%160(含)至1805882.6%180(含)至2001100.5%200(含)以上430.2%2018-2019港閘區(qū)住宅（不含別墅）成交結(jié)構(gòu)面積段成交套數(shù)(套)占比80(含)至904753.3%90(含)至100171412.0%100(含)至1108556.0%110(含)至120282219.8%120(含)至130260018.3%130(含)至140193313.6%140(含)至150262718.5%150(含)至1604643.3%160(含)至1805634.0%180(含)至2001180.8%200(含)以上590.4%結(jié)合類(lèi)似區(qū)域港閘區(qū)來(lái)看，剛需及投資客戶主力需求為90-130㎡，建議本案采取類(lèi)似面積段，以確保跑量*注：因如皋九華鎮(zhèn)暫無(wú)數(shù)據(jù)，故參考距離較近的南通市區(qū)板塊——港閘區(qū)住宅成交面積段2017年以前，港閘區(qū)主力成交面積段集中在90-130㎡，客戶主力需求為剛需、少量投資；近年來(lái)改善客戶激增，主力成交面積段擴(kuò)大，主力客戶均為改善需求。針對(duì)剛需及投資型客戶主力面積段集中在90-130㎡建筑面積（㎡）產(chǎn)品線（房/廳/衛(wèi)）戶型套數(shù)占比定位邏輯953/2/132%小戶型熱銷(xiāo)面積段，控制在100㎡以下，主要針對(duì)外地投資客戶考慮買(mǎi)房落戶、子女教育及部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的剛需型客戶1103/2/224%地緣性客戶，主要針對(duì)剛改型自住客戶及孩子上學(xué)需求，控總價(jià)1253/2/228%功能性改善客戶，二孩家庭客戶，三代人同時(shí)居住型客戶1404/2/216%四開(kāi)間朝南，大面寬，終極改善客戶項(xiàng)目戶型建議：中鐵時(shí)光漫城-95㎡恒大林語(yǔ)郡-110㎡碧桂園林肯公園——140㎡本案容積率1.6~2.0，為保證容積率，建議以高層產(chǎn)品為主，適當(dāng)可增加少量小高層產(chǎn)品，高層小戶型針對(duì)客群為投資及剛需，大戶型針對(duì)功能性改善及終極改善客戶，但需要控制總價(jià)及面積。招商海門(mén)國(guó)際-125㎡客戶身份置業(yè)目的客戶構(gòu)成/主要置業(yè)年齡段/置業(yè)次數(shù)置業(yè)關(guān)注意向面積段九華及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民改善私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位工作人員，35-50歲，3-4口之家，多為2次置業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶，地緣性較強(qiáng)，2-多口之家，具有一定的資金品質(zhì)戶型舒適度110-140㎡九華鎮(zhèn)廠企員工（落戶新九華人）剛需工廠工人，25-35歲，1-3口之家，多為首次置業(yè)價(jià)格配套戶型90-110㎡原九華籍經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)客戶改善投資九華籍，目前在市區(qū)或外地做生意，置業(yè)養(yǎng)老，40歲以上，多次置業(yè)九華籍，25-40歲，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看好家鄉(xiāng)發(fā)展，投資型置業(yè)戶型配套總價(jià)養(yǎng)老：120-140㎡投資：100㎡以下平潮鎮(zhèn)價(jià)格外溢客戶剛需戶籍及工作地在平潮，20-35歲，平潮住宅價(jià)格較高，資金有限，多為首次置業(yè)戶型價(jià)格配套90-120㎡南通市區(qū)投資客戶投資投資客戶，25-45歲，多為2次及以上置業(yè)單總價(jià)配套未來(lái)發(fā)展90-110㎡上海、蘇州等周邊城市投資客戶投資投資客戶，25-45歲，多為2次及以上置業(yè)單總價(jià)配套未來(lái)發(fā)展90-110㎡項(xiàng)目客戶對(duì)位自住型客戶以九華鎮(zhèn)原住民改善及拆遷客群為主，需求面積110-140㎡；其次為原九華籍的養(yǎng)老改善型客群或投資型客群，改善客群需求面積120-140㎡；投資客戶以南通市區(qū)、環(huán)滬城市為主，投資客群需求面積90-110㎡。