福建省-福州市-倉山區(qū)-大東海中央府項目營銷策劃提報方案

主張C位風(fēng)華謹(jǐn)呈：大東海大東海中央府營銷方案“鋼鐵俠”一枝獨(dú)秀大東海首獻(xiàn)倉山實(shí)業(yè)巨子大東海地產(chǎn)響應(yīng)政府號召回報家鄉(xiāng)大東海集團(tuán)是一家集鋼鐵、化工、船運(yùn)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)貿(mào)等業(yè)務(wù)于一體的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，旗下超過20余家企業(yè)，總固定資產(chǎn)430億元。大東海收購了長樂松下的幾家鋼企，這些鋼企貢獻(xiàn)了主力資金，在目前信貸收緊，品牌房企普遍現(xiàn)金流緊張的背景下，大東?，F(xiàn)金流充裕，這就是它在短期內(nèi)能在如狼似虎的福州房地產(chǎn)市場連續(xù)拿地及“縱橫捭闔”根本所在。福州“新晉”網(wǎng)紅房企十五子同輝深耕榕城大東海在大福州都市圈獨(dú)資及合資十五個項目，盤耀眼步入福建地產(chǎn)界和福州市民的視野倉山萬達(dá)、正祥萬達(dá)廣場（在建）、麥德龍、海通廣場、匯達(dá)廣場等咫尺繁華商業(yè)，靜享從容生活；中心之上暢享都市繁華師范大學(xué)、警察學(xué)院你、倉山實(shí)驗小學(xué)、倉山一小、麥頂小學(xué)、倉山小學(xué)等具有得天獨(dú)厚的人文資源學(xué)府集群文教中心多維立體交通便捷城市生活臨近則徐大道，連接二環(huán)、三環(huán)快速通道，距離1號線葫蘆陣地鐵口僅300米、濱?？炀€（在建）區(qū)域發(fā)展迅猛全國百強(qiáng)發(fā)展區(qū)福州整體規(guī)劃“東拓南進(jìn)”重點(diǎn)打造板塊，全國科技創(chuàng)新百強(qiáng)區(qū)、全國綠色發(fā)展百強(qiáng)區(qū)大牌云集升級板塊居住品質(zhì)世茂、福晟、融僑、濱海、萬科、融創(chuàng)品牌開發(fā)商等不斷激發(fā)產(chǎn)品的創(chuàng)作潛能，升級居住價值標(biāo)準(zhǔn)項目整體戰(zhàn)略定位PROJECTPLAN倉山核心·國際綜合社區(qū)PROJECTPLAN本案核心問題類住宅產(chǎn)品如何脫穎而出？冷靜思考明確市場暗藏機(jī)遇新冠疫情沖擊下，加速經(jīng)濟(jì)下行MARKETANALYSIS受新冠疫情影響，2020年1季度，中國實(shí)際GDP增速僅為-6.8%，作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的三大行業(yè)投資（基礎(chǔ)設(shè)施投資、制造業(yè)投資和房地產(chǎn)業(yè)投資）均出現(xiàn)大幅下跌，新冠疫情加速經(jīng)濟(jì)下行2010-2020年3月克強(qiáng)指數(shù)與實(shí)際GDP累計同比走勢%13121110987654%4035302520151050數(shù)據(jù)來源：同策研究院市場分析/宏觀經(jīng)濟(jì)市場分析/宏觀政策M(jìn)ARKETANALYSIS

后疫情時代，兩會堅持“房住不炒”定位，因城施策風(fēng)向下調(diào)控空間松動福州五限政策維持已久，兩會重提“因城施策”房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)輕微松綁的趨勢將在2020年持續(xù)。七方面解讀《政府工作報告》，配合貨幣政策和消費(fèi)政策，拉動房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展動力。。福州現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策政策類型政策內(nèi)容限購政策五區(qū)戶籍：限購2套（144㎡及以下住宅產(chǎn)品）；非五區(qū)戶籍：限購1套（144㎡及以下住宅產(chǎn)品）；非五區(qū)戶籍須提供2年內(nèi)繳納滿1年社?；蚣{稅證明，不得補(bǔ)繳限貸政策首套房：五區(qū)戶籍，首付30%；非五區(qū)戶籍：首付40%；二套房：首付50%；閩侯房源不限戶籍，首付30%；限價政策五區(qū)首次申請價格備案按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型項目備案均價，同項目上、下批次備案價格必須“零增長”；精裝修價格不得超過4000元/㎡（未成文）；搖號政策落地，嚴(yán)格控制各項目價外加價，按備案價銷售；限售政策限售范圍：五區(qū)、閩侯、長樂、福清、閩清；五區(qū)戶口以家庭為單位名下唯一住宅的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)取得時間未滿2年可以出售；其余情況商品住宅不動產(chǎn)權(quán)證取得時間未滿2年均不可出售；福州經(jīng)濟(jì)適用房取證滿10年才能交易；落戶政策全面放開高校畢業(yè)生來榕落戶限制；作為Ⅰ型大城市將政府報告：弱化經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)；堅持“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不動搖；貨幣政策更加靈活；土地供地或?qū)⑦m度、有序；穩(wěn)就業(yè)、扶持企業(yè)頭等緊要；五大城市群仍是發(fā)展高地；老舊小區(qū)改造難以創(chuàng)造增量購房需求加大住房公積金支持力度；特征①：土地市場政策整體趨向?qū)捤蒑ARKETANALYSIS政策分類出臺該類政策代表城市政策內(nèi)容舉例緩解房企資金壓力1.減免土地相關(guān)費(fèi)用；降低保證金比例上海、杭州、濟(jì)南、青島、南昌、三亞等濟(jì)南：經(jīng)申請可延期繳納或減免部分房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅杭州：符合條件的建設(shè)用地使用權(quán)人可申請減免2個月土地年收益南昌：降低土地競買保證金比例2.土地出讓金順延/分期南通、?？凇⑷齺?、上海、蘇州、青島、濟(jì)南、天津、承德、西安、杭州等近百所城市西安：土地成交后，建設(shè)單位繳納50%的土地出讓金并簽訂承諾書后，可以預(yù)辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)杭州：按合同約定應(yīng)在2020年1月31日至2020年2月20日期間繳納土地出讓金的，經(jīng)受讓人申請，該期土地出讓金可順延21天繳納提高房企拿地積極性3.降低土地限制要求上海上海：部分地塊降低地塊自持比例要求；有效申請人數(shù)6人成為競價招標(biāo)和掛牌出讓的分界線，而此前的分界線為3人4.放寬預(yù)售條件蘇州、福州、沈陽、長春蘇州：取消土拍現(xiàn)房銷售要求其它5.鼓勵盤活存量用地上海、貴州省上海：鼓勵企業(yè)盤活存量資源投資興業(yè)。存量工業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。支持利用劃撥土地上的存量房產(chǎn)發(fā)展各類線上運(yùn)營的新業(yè)態(tài)新模式，土地用途和權(quán)利人、權(quán)利類型暫不變更數(shù)據(jù)來源：同策研究院市場分析/全國土地市場特征②：規(guī)則變化存在局部結(jié)構(gòu)性差異MARKETANALYSIS整體寬松背景下，城市土拍規(guī)則變化也呈現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性差異。部分城市為平抑市場熱度對熱點(diǎn)地塊出讓規(guī)則進(jìn)行定向收緊（如南通）；前期限制較嚴(yán)厲城市結(jié)構(gòu)性放松與優(yōu)化出讓規(guī)則（如上海）江蘇省南通市對主城地塊土拍規(guī)則定向收緊地塊信息此前土拍規(guī)則第一次調(diào)整最終調(diào)整網(wǎng)上交易報價分競買報崇川區(qū)R20001地塊價和限時競價兩階段，競買報價期間，每個競買人僅有一次報價機(jī)會，達(dá)到最高限價時，且不得超過一個加價幅價格高者得采取一次性報價，一口價最接近平度；限時競價期間，達(dá)到最高限價時，如仍有2均價者得家及以上單位，并要求崇川區(qū)R20002地塊繼續(xù)競買，改為現(xiàn)場搖號確定競得人，并鎖定后期住宅備案價格（雙限+搖號）上海土拍規(guī)則結(jié)構(gòu)性放松與優(yōu)化地塊信息調(diào)整后規(guī)則此前土拍規(guī)則1、松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號地塊2、松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號地塊取消自持比例要求要求≥15%的租賃自持取消保證金凍結(jié)20天要求保證金凍結(jié)20天有效申請人數(shù)≥6，競價招標(biāo)；有效申請人數(shù)＜6，掛牌出讓有效申請人數(shù)≥3，競價招標(biāo)；有效申請人數(shù)＜3，掛牌出讓前期限制較嚴(yán)厲城市結(jié)構(gòu)性放松與優(yōu)化出讓規(guī)則適當(dāng)降低房企拿地壓力并引入競爭機(jī)制熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊定向收緊出讓規(guī)則，平抑市場熱度，保證市場平穩(wěn)運(yùn)行數(shù)據(jù)來源：同策研究院市場分析/全國土地市場市場分析/土地市場MARKETANALYSIS土拍整體升溫明顯，掀起全市紅海浪潮2019年福州五區(qū)土地流拍率低，供求基本平衡。共計成交71幅，總占地4472畝，同比上漲85%，達(dá)到近年峰值。土地成交直接轉(zhuǎn)化為市場潛在存量，截止2020年5月，全市在售/待售項目合計突破200個，從目前來看，今年的土拍供地量不亞于2019年。2020年5月福州樓市地圖未開盤未開盤已開盤市場分析/普通住宅商品房市場MARKETANALYSIS疫情影響漸弱，二季度供需逐步復(fù)蘇2020年第一季度樓市受疫情影響嚴(yán)重，購房需求被迫延后。3月疫情影響逐漸減弱，樓市緩慢復(fù)蘇，市場熱度逐階回溫，周度成交逐步回歸平穩(wěn)狀態(tài)，成交均價受成交結(jié)構(gòu)影響浮動。福州五區(qū)第一季度商住市場同比下滑32.5%，倉山區(qū)同比僅下降9.1%，可見倉山區(qū)市場狀態(tài)穩(wěn)定健康，抗壓性強(qiáng)。。2019一季度成交69.6萬㎡2020一季度成交46.9萬㎡同比↓32.5%2019一季度成交17.5萬㎡2019一季度成交15.9萬㎡同比↓9.1%復(fù)蘇市場分析/普通住宅商品房市場MARKETANALYSIS成交結(jié)構(gòu)上，主力流速偏向中小面積段，80-90㎡需求突出五區(qū)商品住宅主力面積段為70-120㎡區(qū)間，涵蓋主流三至四房，其中80-90㎡需求凸顯，標(biāo)準(zhǔn)三房產(chǎn)品流速最高。倉山區(qū)商品住宅面積結(jié)構(gòu)與五區(qū)相似，主力面積段為80-90㎡，次主力面積段為100-110㎡，整體流速依然偏向中小面積。主力面積段為70-120㎡連續(xù)區(qū)間，其中80-90㎡需求突出主力面積段為80-90㎡、100-120㎡非連續(xù)區(qū)間，其中80-90㎡需求突出小面積市場分析/商住類產(chǎn)品市場MARKETANALYSIS疫情影響明顯，復(fù)蘇相對滯后，5月起供求齊漲2020年第一季度樓市受疫情影響嚴(yán)重，成交幾乎腰斬；5月疫情影響逐漸減弱，供求齊漲，成交均價受成交結(jié)構(gòu)影響浮動。倉山區(qū)商住類產(chǎn)品基本處于去庫存階段，加之疫情影響，成交未有明顯起色，量價低迷；5月起，略有回升。市場分析/商住類產(chǎn)品市場MARKETANALYSIS成交結(jié)構(gòu)上，主力面積段為30-60㎡小面積低總價產(chǎn)品五區(qū)商住主力面積段為30-60㎡區(qū)間，，其中40-50㎡需求凸顯，大面積商住產(chǎn)品較少。倉山區(qū)商住面積結(jié)構(gòu)與五區(qū)相似，主力面積段為30-60㎡，整體流速偏向中小面積商住。主力面積段為30-60㎡連續(xù)區(qū)間，其中40-50㎡需求突出主力面積段為30-60㎡連續(xù)區(qū)間，其中40-50㎡需求突出市場分析/典型特征①M(fèi)ARKETANALYSIS剛需主導(dǎo)市場，價格敏感度凸顯截止到2020年5月多項目開盤，去化效果兩極分化明顯。熱銷項目分為開發(fā)商讓利與政府控價兩類，根本原因指向性價比。疫情對于經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)，當(dāng)前市場價格敏感度較去年更高。開發(fā)商為回籠資金積極降價，意圖以價換量；非剛需購房客持幣觀望，剛需客緊抓機(jī)會下場置業(yè)，現(xiàn)階段市場明顯受到剛需主導(dǎo)。項目名稱開盤當(dāng)日去化萬科金域國際90%融創(chuàng)未來海100%中海觀瀾府91%萬科金域國際73%世茂云潮31%國貿(mào)九溪原94%濱海首府46%楊橋新苑11%禹洲金輝里34%榕城江上圖35%陽光城檀境23%表：2020年第一季度福州開盤情況原因分析：精裝備案價3.55萬元/㎡，折后均價3.4萬元/㎡，開盤直降1500元/㎡。111122344萬科金域國際國貿(mào)九溪原融創(chuàng)未來海中海觀瀾府2020年第一季度熱銷項目2020年第一季度熱銷項目2020年第一季度熱銷項目2020年第一季度熱銷項目2020年第一季度熱銷項目原因分析：融創(chuàng)、中海、國貿(mào)均為閩侯南通/南嶼板塊項目，故并列分析1.南嶼/南通板塊限價嚴(yán)格，開盤前對外報價高于實(shí)際開盤價格，開盤價格性價比較高；2.南嶼/南通板塊首付不限購，且首付僅需2成，門檻較低，利于承載剛需購房需求。商住類產(chǎn)品，低于住宅價格25%以上，去化表現(xiàn)良好選取福州五區(qū)內(nèi)，同時具有住宅和SOHO兩種物業(yè)類型的項目作為研究對象。同時，根據(jù)實(shí)際成交價格進(jìn)行價格修正，以此進(jìn)行研究。近兩年，同項目內(nèi)住宅：SOHO的價格比，基本維持在1：0.8，低于平均值的項目，SOHO相對去化良好。MARKETANALYSIS同個項目內(nèi)不同物業(yè)類型價格對比（網(wǎng)簽價格）項目名稱2019年2020年住宅均價（元/㎡）SOHO均價（元/㎡）系數(shù)對比住宅均價（元/㎡）SOHO均價（元/㎡）系數(shù)對比萬科金域國際---35628317831:0.8榕心映月31666304491：0.9628848288881：1泰禾福州1.320340230141:1.13中庚香開連天27900301971:1.0828034361221:1.2市場分析/典型特征②同個項目內(nèi)不同物業(yè)類型價格對比（情報成交價格）項目名稱2019年2020年住宅均價（元/㎡）SOHO均價（元/㎡）系數(shù)對比住宅均價（元/㎡）SOHO均價（元/㎡）系數(shù)對比萬科金域國際---35628265001:0.74榕心映月31666240001：0.7528848240001：0.83泰禾福州灣25500210001:0.8225500210001:0.82中庚香開連天27900250001:0.8928034245001:0.87合計平均系數(shù)1：0.821：0.81備注：由于SOHO產(chǎn)品屬于商業(yè)性質(zhì)，備案價格不受限，開發(fā)商一般采取高價備案，實(shí)際成交均有折扣；住宅產(chǎn)品由于存在加外精裝款等原因，普遍存在實(shí)際成交價高于備案價。因此，進(jìn)行價格修正，掌握真實(shí)價格對比情況。同等大面積產(chǎn)品，商住類月均流速遠(yuǎn)低于住宅類產(chǎn)品MARKETANALYSIS序號項目名稱成交套數(shù)銷售周期月均流速均價（元/㎡）備注1祥浦苑740324524059該項目于19年8月開盤至19年10月去化率達(dá)到95%2中庚香海灣59467811706統(tǒng)計于19年5月開始統(tǒng)計至19年10月去化率達(dá)95%3中發(fā)印象外灘37293925158統(tǒng)計于19年5月開始統(tǒng)計至20年1月去化率達(dá)95%4三盛國際公園香緹時光33973821191統(tǒng)計于19年5月開始統(tǒng)計至19年11月去化率達(dá)95%5萬科金域國際27755535791該項目于20年2月開盤至今6名城紫金軒25372119946統(tǒng)計于19年5月開始統(tǒng)計至19年11月去化率達(dá)95%7建發(fā)央著242131927704數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%8禹洲金輝里237131830411數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%9瑯岐山語城226131711910數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%10榕心映月21637029411該項目于19年12月開盤至20年2月去化率達(dá)到95%平均月流速60套近一年100到140㎡住宅產(chǎn)品成交套數(shù)top10序號項目名稱成交套數(shù)銷售周期月均流速均價（元/㎡）備注1恒力博納廣場3813330856數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%2萬科云城3113219027數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%3三盛濱江國際2713245922數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%4世茂云上鼓嶺2513232886數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至20年4月達(dá)到去化率95%5富力中心1212139868數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至20年5月達(dá)到去化率95%6東二環(huán)泰禾城市廣場二期9130.638798數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%7臺江商都匯9130.628999數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今達(dá)到去化率95%8華潤萬象城三期7130.528312數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%9觀海國際廣場5130.514342數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至今未達(dá)到去化率95%10福州海峽水產(chǎn)品交易中心及商務(wù)配套43131490數(shù)據(jù)于19年5月開始統(tǒng)計至19年8月達(dá)到去化率95%平均月流速1.5套近一年100到140㎡商住產(chǎn)品成交套數(shù)top10市場分析/典型特征③市場分析/區(qū)域競爭環(huán)境MARKETANALYSIS板塊能級：對比周邊片區(qū)，郭宅片區(qū)區(qū)域優(yōu)勢一般項目所在郭宅區(qū)域與三叉街區(qū)域交匯處，臨近二環(huán)整體交通便利，周邊配套暫缺，擴(kuò)建中，當(dāng)前片區(qū)改善屬性較強(qiáng)。周邊區(qū)域新增項目眾多，布局密集，本案入市時將不可避免地面對競品引起的客戶分流，紅海突圍壓力較大。板塊競爭層級：三叉街片區(qū)＞郭宅片區(qū)＞江南CBD片區(qū)。郭宅片區(qū)三叉街片區(qū)江南CBD片區(qū)地鐵1號線濱?？炀€地鐵9號線對比維度三叉街郭宅江南CBD區(qū)域規(guī)劃老倉山傳統(tǒng)居住區(qū)，生活氛圍良好，臨近江濱，舒適宜居依托區(qū)域古建改造，靠近機(jī)場，噪音污染較嚴(yán)重閩江南岸金融集聚區(qū)，當(dāng)前規(guī)劃未落地，展示較弱配套等級配套成熟齊全，滿足生活所需，醫(yī)療/商業(yè)/教育等配套均為倉山區(qū)頭部地位現(xiàn)有配套暫缺，配套依賴三叉街片區(qū)現(xiàn)有配套暫缺，未來依靠政府規(guī)劃落地與品牌開發(fā)商聯(lián)手打造自然資源西側(cè)煙臺山公園，南側(cè)毗鄰高蓋山公園臨近高蓋山公園，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃古建群落景觀江景資源，花海公園建筑業(yè)態(tài)限高區(qū)，小高層/疊拼為主，改善屬性較強(qiáng)限高區(qū)，小高層/疊拼為主，改善屬性較強(qiáng)限高相對寬松，高層搭配小高層，面積段較小，偏重剛需交通線路三地鐵交匯，靠近二環(huán)路，交通便捷兩地鐵線分叉而過，距離稍遠(yuǎn)，但臨近二環(huán)，整體交通較便利軌道交通均距離較遠(yuǎn)，交通便利性相對較弱主要項目中駿世界城/濱海首府/融僑則徐道壹號/福晟云樾東升融創(chuàng)福州府/國貿(mào)三山原/大東海瑞景園禹洲璽灣/世茂云境/凱佳江南里/建總領(lǐng)筑大東海瑞景園市場分析/區(qū)域競爭環(huán)境MARKETANALYSIS新興板塊包圍，新盤層出不窮以同總價段以及同面積段的選取原則，本案主要競爭來自于三叉街片區(qū)，郭宅、江南CBD作為次主力競爭區(qū)也會形成客戶分流。時間：周邊項目預(yù)計二季度集中供應(yīng)，以當(dāng)前流速估算，本案入市時幾乎所有項目都處在銷售周期，正值競爭紅海?？臻g：競品環(huán)繞式包圍，可售競爭存量高達(dá)86.2萬㎡，其中核心競爭區(qū)域郭宅可售存量為27萬㎡。中駿世界城福晟云樾東升融僑則徐道壹號濱海首府建總領(lǐng)筑凱佳江南里禹洲璽灣世茂云境大東海瑞景園融創(chuàng)福州府國貿(mào)三山原區(qū)域項目名稱產(chǎn)品面積(㎡)可售貨量(萬㎡)2019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2三叉街中駿世界城90-14021.0濱海首府95-1325.8融僑則徐道壹號90-1437.5福晟云樾東升125-1481.8郭宅融創(chuàng)福州府89-12416.1國貿(mào)三山原88-11010.9大東海瑞景園90-1302.1江南CBD禹洲璽灣89-1207.0世茂云境772.7凱佳江南里79-1284.9建總領(lǐng)筑75-1268.5本案入市時間核心競品解讀MARKETANALYSIS國貿(mào)·三山原：超百畝品質(zhì)大盤|凝練“原”系生活大境|-項目規(guī)劃：占地面積125.86畝。其中須建設(shè)可建住宅建筑總面積30%的安置型商品住房，22棟高層、6棟疊拼。

-產(chǎn)品規(guī)劃：平層戶型88-93㎡平層產(chǎn)品，均為2梯4戶設(shè)置。110㎡大平層，均為1梯2戶設(shè)置，產(chǎn)品疊拼產(chǎn)品待推。

-推售信息：2020年6月中旬待開盤。-競爭啟示：國貿(mào)·三山原與本案僅一路之隔，項目精裝修，主推88㎡產(chǎn)品。品質(zhì)精裝標(biāo)準(zhǔn)，一線品牌護(hù)航，全面升級高端智能硬件配置，打造回歸生活本原的美好居所，與本案住宅類產(chǎn)品競爭關(guān)系較強(qiáng)。核心競品解讀MARKETANALYSIS融創(chuàng)福州府：引領(lǐng)時代的設(shè)計感|精研優(yōu)化的功能性|歷久彌新的生命力|

-項目規(guī)劃：占地面積211畝畝。項目位于南二環(huán)，建筑面積約82-139㎡三至四房，其中須建設(shè)可建住宅建筑總面積40%的安置型商品住房。

-產(chǎn)品規(guī)劃：平層戶型82-139㎡三至四房產(chǎn)品，整體戶型較為方正，動靜分區(qū)明確。

-推售信息：2020年6月中旬待開盤。-競爭啟示：融創(chuàng)福州府與本案僅一路之隔，綠地率約30%，建面約82-139精裝平層及毛坯疊院產(chǎn)品，主推大型品質(zhì)住區(qū)，與本案住宅類產(chǎn)品競爭關(guān)系較強(qiáng)。核心競品解讀MARKETANALYSISA、B兩地塊分區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代風(fēng)格外立面SOHO玻璃外墻面單元大堂立面東南亞風(fēng)格園林融僑則徐道壹號：現(xiàn)代風(fēng)|名房企|低安置|藝術(shù)住宅-項目規(guī)劃：占地面積71畝，配建30%安置型商品房，可售面積約7.5萬㎡，規(guī)劃10棟高層住宅與1棟SOHO。

-產(chǎn)品規(guī)劃：平層90/110/130/143㎡三至四房；SOHO產(chǎn)品待定。其中90/110㎡戶型與130/143㎡戶型分區(qū)而設(shè)，小面積產(chǎn)品與安置房同區(qū)，大面積產(chǎn)品單獨(dú)設(shè)置，意為提高改善產(chǎn)品品質(zhì)感，降低安置房抗性。

-推售信息：2020年3月啟動蓄客中，預(yù)計5月開盤。-競爭啟示：融僑則徐道壹號主推現(xiàn)代風(fēng)格高層產(chǎn)品，兼有SOHO產(chǎn)品。開發(fā)商為盡可能減弱大面積產(chǎn)品對安置房的心理抗性，將小面積產(chǎn)品與安置房同區(qū)規(guī)劃，降低小面積產(chǎn)品競爭力，拔升大面積產(chǎn)品品質(zhì)感。融僑在倉山區(qū)的品牌號召力依然不能小視。次級競品解讀MARKETANALYSIS售樓部入口-中式拱橋新中式風(fēng)格建筑新中式園林規(guī)劃項目距離江南CBD較近-項目規(guī)劃：占地面積198畝，配建80%安置型商品房，可售面積約5.8萬㎡，商品住宅集中排布，規(guī)劃6棟高層住宅與7棟疊拼。

-產(chǎn)品規(guī)劃：平層戶型95-120㎡三至四房；復(fù)式戶型117-133㎡四房三廳；疊墅戶型136-137㎡，含地下室、露臺贈送。

-推售信息：2020年3月28日首開，主推高層產(chǎn)品，平層折扣價2.97萬元/㎡，復(fù)式折扣價3.36萬元/㎡，蓄客270組，開盤去化75套。蓄客周期約半年，開盤去化效果一般。-競爭啟示：濱海首府主推新中式改善產(chǎn)品，核心賣點(diǎn)為高贈送率（通過偷取復(fù)式上層過道上空面積）復(fù)式產(chǎn)品，此外通過高低配規(guī)劃疊拼別墅，提高社區(qū)品質(zhì)形成溢價。開發(fā)商品牌號召力不足，溢價難以得到市場認(rèn)可，開盤去化有限。濱海首府：新中式|多產(chǎn)品|高贈送|墅級社區(qū)次級競品解讀MARKETANALYSIS福晟云樾東升：高端產(chǎn)品系|昔日地王|智慧豪宅-項目規(guī)劃：占地面積95畝，為2016年倉山地王。其中可售住宅地塊占地約30畝，總建3.12萬㎡，規(guī)劃6棟小高層，4棟疊拼別墅。

-產(chǎn)品規(guī)劃：平層戶型125-148㎡大平層產(chǎn)品，均為2梯2戶設(shè)置。別墅產(chǎn)品待推。

-推售信息：2019年9月首開，推售10#/11#兩棟，當(dāng)日去化94%接近售罄；2019年12月加推9#，當(dāng)日去化80%；2020年2月再度加推7#，此次去化較緩，目前可售余房剩余5套。2020年5月29日，推售8#，項目社區(qū)品質(zhì)佳，而此次推量小，去化率較高。-競爭啟示：項目整體定位改善，均為125㎡以上大面積產(chǎn)品。福晟以最高端的產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)，在三叉街中軸處打造智慧豪宅，通過獨(dú)立地塊設(shè)置降低安置房抗性。其高層剩余貨量有限，與本案競爭關(guān)系較弱。市場小結(jié)MARKETANALYSIS挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存投資預(yù)期降低，搶奪住宅客戶存在機(jī)會宏觀政策利好，剛需市場，價格為王特征明顯板塊競爭激烈，差異化產(chǎn)品，突出重圍整體市場回溫，商住市場回溫相對滯后開門迎客誰來買單聚焦客戶客群分布置業(yè)目的老倉山客群以地緣客群為主，其次為城南板塊進(jìn)城客群，八縣及臺江客群占少量比列區(qū)域內(nèi)剛需及改善客群皆有需求；【客戶定位】老倉山客群索引①RETURNONINVESTMENT老倉山存在大量老舊社區(qū)，這類客群擁有換房需求，且經(jīng)過第二輪財富積累，具備較強(qiáng)的購買力此類客群多為個體戶和生意人，擁有改善換房的需求【客戶定位】老倉山客群索引②RETURNONINVESTMENT倉山區(qū)近三年有大量棚改啟動，拆遷客群具有地緣情節(jié)，且具備較強(qiáng)需求和購買力區(qū)域拆遷客群貨幣補(bǔ)償下調(diào)及其消費(fèi)習(xí)慣保守，購房需求偏剛需首改區(qū)域拆遷客群貨幣補(bǔ)償額度有限，加上其消費(fèi)習(xí)慣更多選擇剛需型、高性價比項目，或選擇安置型商品房【客戶定位】老倉山客群索引③RETURNONINVESTMENT項目緊鄰倉山文教區(qū)，教職工是區(qū)域重要購房客群，區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位也是本案客群的組成部分教師、公務(wù)員和醫(yī)生等企事業(yè)單位員工是區(qū)域重要購房客群成交客戶主要從事的職業(yè)以個體戶為主，個體戶成交156套占比35%，主要關(guān)注100平以上的戶型，個體戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對不錯，占比高，收入穩(wěn)定，多以改善和投資為主/其次是公司職工79套占比18%，公務(wù)員成交56套占比13%，上班族事業(yè)單位為次主要置業(yè)，客戶群體還是以剛需自住為主，項目首期主要針對上班族的剛需客群師大文教區(qū)事業(yè)單位醫(yī)院醫(yī)院【客戶定位】老倉山客群索引④RETURNONINVESTMENT項目位于地鐵濱?？炀€以及一號線沿線，可輻射全福州，將吸引鼓樓、臺江及八縣等客群前往置業(yè)；老倉山位處福州城市龍脈上有多條地鐵通過，可吸引地鐵沿線人群八縣客群進(jìn)入主城橋頭堡【客戶定位】老倉山客群索引⑤RETURNONINVESTMENT客戶區(qū)域：老倉山板塊客戶主要以地緣性客戶為主，城南、鼓臺及八縣進(jìn)城客為輔客戶構(gòu)成：客戶主要以個體戶、企業(yè)高管、拆遷戶、教師、醫(yī)生、事業(yè)單位等置業(yè)目的：剛需及改善客戶均占據(jù)主力地位，投資客群相對較少購房邏輯：地緣客對老倉山有獨(dú)特的地緣情節(jié)，不愿意離開這片區(qū)域，同時又有換房需求；其他區(qū)域客戶由于倉山區(qū)域生活的便利性，以及未來的發(fā)展前來置業(yè)。購房邏輯：此類客群具有一定經(jīng)濟(jì)能力，工作區(qū)域在老倉山范圍，有購置婚房或者改善住房的需求。購房邏輯：此類客群具有一定價格承受能力，首置或者首改，多以換房達(dá)成提高生活質(zhì)量的目的，對居住品質(zhì)要求較高，投資客群看重片區(qū)發(fā)展，作為資產(chǎn)配置。老倉山客戶特征RETURNONINVESTMENT深挖老倉山地緣客群，重點(diǎn)輻射城南及鼓臺客群，爭取其他區(qū)縣客群補(bǔ)充客戶重要客戶核心客戶老倉山地緣客為主城南板塊入城及鼓臺客群為輔八縣及外地等入城客群老倉山地緣客群為主，含老舊社區(qū)剛需及改善換房客群，教師公務(wù)員等企事業(yè)單位、個體戶、生意人等；置業(yè)目的：剛需，首改，子女婚房等城南板塊入城客群，涵蓋拆遷戶及較強(qiáng)個體戶私營業(yè)主；鼓臺改善及投資客群；置業(yè)目的：改善居住，資產(chǎn)配置八縣進(jìn)入主城橋頭堡及外地看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿腿?；置業(yè)目的：進(jìn)城及落戶、子女教育等問題占比60-70%占比20-30%占比5-10%全盤客戶定位RETURNONINVESTMENT他們已經(jīng)是行業(yè)領(lǐng)袖或者正在成為行業(yè)領(lǐng)袖隨著他們財富的積累，他們擁有了追求更加舒適生活的資本社交中，他們不隨意變化圈子，不隨意表達(dá)態(tài)度他們注重家庭安全、生活的舒適性，自信，講排場以及彰顯身份的象征私營老板，地緣改善需求客戶描摹RETURNONINVESTMENT他們是周邊的拆遷居民不舍離開曾經(jīng)住了幾十年的房子對周邊區(qū)域有著強(qiáng)烈的安全感地位意識強(qiáng)烈，保守而且實(shí)用主義十分渴望拆遷改善居住條件，提高生活品質(zhì)相信本案人文情懷與物業(yè)服務(wù)一定會打動他們的拆遷客戶，地緣情節(jié)客戶描摹RETURNONINVESTMENT他們即使工作到深夜也不必?fù)?dān)心回家的路太遠(yuǎn)他們是社會上的中堅力量，企業(yè)中的骨干有穩(wěn)定的收入和高消費(fèi)支出消費(fèi)力比較強(qiáng)，有比較厚實(shí)的積蓄生活中是一個耐不住枯燥的人喜歡享受生活而不是被生活奴役他們對于交通便捷、生活休閑配套完善非常關(guān)注金領(lǐng)階層，品質(zhì)改善客戶描摹RETURNONINVESTMENT項目客戶定位：他們是業(yè)界精英，他們是城市的中堅力量私企業(yè)主、個體戶、企業(yè)高管、公務(wù)員、事業(yè)單位，事業(yè)穩(wěn)健上升他們是購房群體中的上層客戶他們是各自行業(yè)內(nèi)的翹楚人物剛需客戶因優(yōu)點(diǎn)而選擇改善客戶因缺點(diǎn)而放棄

只為追求更好一點(diǎn)毋庸置疑項目價值體系策略RETURNONINVESTMENT差異決定價值商業(yè)：主題+業(yè)態(tài)+情景差異化為區(qū)域帶來全新的商業(yè)體驗，從業(yè)態(tài)組合到全新品牌引入，帶來全新的感受住宅：精裝+景觀+生活方式與周邊競品在交房標(biāo)準(zhǔn)上形成差異，以高品質(zhì)精裝實(shí)現(xiàn)溢價價值，在景觀上獨(dú)樹一幟，結(jié)合商業(yè)打造全新的生活方式SOHO：精裝+全配套+地鐵充分發(fā)揮小面積優(yōu)勢，結(jié)合周邊配套落地，為SOHO賦能，同時放大地鐵優(yōu)勢商業(yè)主題構(gòu)建RETURNONINVESTMENT倉山中軸核心區(qū)，“潮酷”新玩場結(jié)合項目周邊人群聚集的特點(diǎn)，打造“娛樂終點(diǎn)站”，主打餐飲、娛樂、休閑等概念，輔以網(wǎng)紅小店、主題餐廳、休閑吧等多種元素于一身住宅價值體系搭建RETURNONINVESTMENT高性價比品質(zhì)精裝交付，精裝報價2000元/㎡精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)建議裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡約主材品牌整體櫥柜、衛(wèi)浴潔具、地磚、強(qiáng)化地板指定品牌、如科勒、TOTO、圣像、馬可波羅、方太、歐派等收納系統(tǒng)包含玄關(guān)、客廳、廚房、衛(wèi)生間、主臥、收納系統(tǒng)、讓所有居家物品都能井然有序智能化一件控制，燈光主題自由切換，客廳窗簾自動打開；三星智能門鎖距離7厘米可自動喚醒：指紋、密碼、刷卡、鑰匙等四種開啟方式；廚房三件套藍(lán)牙控制；洗手間配備可自動開啟、冬季智能加溫馬桶；配置“高儀特時達(dá)”技術(shù)的恒溫水龍頭，時刻按照設(shè)置水溫出水，面對水壓驟變，可在瞬間（0.3秒）做出反應(yīng)；小米智能家居一體化系統(tǒng)住宅價值體系搭建RETURNONINVESTMENT構(gòu)建TED健康社區(qū)，園林景觀植入IP模塊，倡導(dǎo)全新社區(qū)生活方式愛社交通過對主流客戶興趣愛好的調(diào)研，賦予社區(qū)中景觀構(gòu)筑物的功能，并配置與之相應(yīng)的功能配套，景觀構(gòu)筑物不再是社區(qū)中的擺設(shè)，而是有著相同興趣愛好的鄰居們交流切磋的寶地愛健康健康是愛的根基，也是實(shí)現(xiàn)愛的更重要方式，因此，“愛健康”維度下打造健康跑道模塊、景觀漫步道模塊和康樂健體模塊，滿足社區(qū)不同年齡段的健康需求愛陪伴通過對社區(qū)兒童的玩耍遠(yuǎn)不止于滑梯秋千蹺蹺板這些器械類的活動，通過對全年齡段不同兒童的需求結(jié)合，打造屬于兒童游玩的不同景觀社區(qū)，全方位陪伴兒童成長RETURNONINVESTMENT黑科技加持，社區(qū)智能化—打造4D物聯(lián)智慧生態(tài)，嵌入小米生態(tài)鏈的住宅通過多重安防系統(tǒng)，掌上APP、WIFI全覆蓋等配套實(shí)現(xiàn)與周邊眾創(chuàng)空間、教育、醫(yī)療資源等聯(lián)動服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)安全、便捷、無線、智能的系統(tǒng)目標(biāo)，打造真正意義上的智能化社區(qū)，并通過智能通訊系統(tǒng)、智能健康中心、智能停車系統(tǒng)、掌上商務(wù)APP和集約化企業(yè)扶持平臺等系統(tǒng)打造4D生態(tài)社區(qū)，社區(qū)內(nèi)配合智能系統(tǒng)，根據(jù)天氣調(diào)節(jié)燈光、音樂等；屋內(nèi)設(shè)置智能操作臺，客戶全方位體驗智能科技化；住宅價值體系搭建物業(yè)價值體系搭建RETURNONINVESTMENT人性服務(wù)，空間“大提升”，利用公共區(qū)域打造“輕服務(wù)”空間1、設(shè)置會客廳：業(yè)主可以在會客室內(nèi)見客、聚餐等，提前預(yù)約，空間私密2、設(shè)置公共餐廳：業(yè)主下班不用做飯，直接餐廳解決晚餐；3、免費(fèi)維修：根據(jù)戶型大小贈送免費(fèi)維修政策公寓價值體系搭建RETURNONINVESTMENT引進(jìn)實(shí)力短租運(yùn)營商或者酒店托管運(yùn)營商，多種投資收益渠道任選小豬短租是國內(nèi)依托于分享經(jīng)濟(jì)，為用戶提供短租住宿服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，是中國房屋分享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的代表企業(yè)，目前擁有超過80萬間房源，分布在全球超過700座城市及目的地；愛彼迎是一個旅行房屋租賃社區(qū)，用戶可通過網(wǎng)絡(luò)或者手機(jī)應(yīng)用程序發(fā)布、搜索度假房屋租賃信息并完成在線預(yù)定程序。其社區(qū)平臺在191個國家、65000個城市為旅行者們提供以百萬計的獨(dú)特入住選擇，不管是公寓、別墅、城堡還是樹屋。愛彼迎被時代周刊稱為“住房中的Ebay”。公寓價值體系搭建RETURNONINVESTMENTSOHO大面寬產(chǎn)品設(shè)計，投資自主皆宜結(jié)合福州市場公寓產(chǎn)品的特征，建議做大面寬soho產(chǎn)品，可滿足基本自住需求，同時能實(shí)現(xiàn)雙鑰匙公寓的功能，結(jié)合長短租或酒店運(yùn)營機(jī)構(gòu)的引入，將大幅提升投資回報率。形象定位大東海讓城市重新想象【健康+2.0全新健康生活體系】，讓生活更美好以健康智慧賦能產(chǎn)品硬核，以現(xiàn)代簡約彰顯文化自信受眾為王的攻堅戰(zhàn)！營銷一舉引爆如何讓受眾知道本案、了解本案、并最終擁有本案？2020年營銷目標(biāo)9個億，如何實(shí)現(xiàn)？營銷思考RETURNONINVESTMENTRETURNONINVESTMENT既定事實(shí)：本案客戶群體物理屬性的限制客觀市場：面對未來巨大供應(yīng)量提高項目“存在感”并且保證目標(biāo)客戶不被分流推廣&活動策略流量思維，明確IP，合二為一先樹品牌·強(qiáng)化認(rèn)知，再秀產(chǎn)品·強(qiáng)化銷售本案推廣策略項目8月營銷中心開放，10月項目首次開盤時間節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)戶外媒體12月項目首開營銷主題線上：公眾號、朋友圈廣告、自媒體營銷電梯看板、公交車、候車亭、戶外LED大牌、網(wǎng)絡(luò)等線下：項目聯(lián)動、外展、巡展等蓄客全面鋪開展廳開放營銷中心開放“府開倉山一城仰望”品牌啟示期產(chǎn)品+蓄客期開盤強(qiáng)銷期樣板房開放后期加推后期加推活動策略外展點(diǎn)開放活動、營銷中心開放活動、樣板房開放活動、明星演唱會、開盤活動、暖場活動7月6月8月9月10月11月明星演唱會“實(shí)業(yè)巨子情系榕城”“繁華盛開禮獻(xiàn)榕城”營銷總綱RETURNONINVESTMENT先立品牌銷售節(jié)點(diǎn)：項目形象入市，話題炒作，展廳開放；主推廣語：實(shí)業(yè)巨子情系榕城推廣訴求：通過系列的話題炒作，助力項目品牌高形象落地；推廣通路：戶外/圍墻/網(wǎng)絡(luò)/報廣/微信等公共媒體；活動：話題炒作活動、展點(diǎn)開放活動、品牌媒體行。第一階段：項目形象期（6月中旬-8月）品牌入市實(shí)業(yè)巨子與榕城一見如故——懸念炒作系列活動第一階段：與福州敘舊活動詳情：以“神秘大咖與福州敘舊”為話題在同一天同時攻占商圈、地鐵、公交站等高人流量地帶的LED大屏廣告，同時微信朋友圈同步擴(kuò)散，迅速在城中掀起一番熱議，引發(fā)大眾的好奇與猜想。品牌入市實(shí)業(yè)巨子與榕城一見如故——懸念炒作系列活動第二階段：與福州一見如故臺江萬達(dá)、東街口東百、東二環(huán)泰禾等福州標(biāo)志性廣場設(shè)置巨型酒瓶，揭曉懸念；活動詳情：各大網(wǎng)絡(luò)媒體、報紙、絎架等媒體資源等配合發(fā)布“實(shí)業(yè)巨子大東海，與福州一見如故”話題；微信朋友圈同步擴(kuò)散。初至福州，與福州一見如故；至此與福州聊聊過去、談?wù)勎磥?！品牌入市第三階段：獻(xiàn)給福州的城市禮遇一本書：《保羅福塞爾-格調(diào)》代表大東海品質(zhì)能力的匠心考究一瓶酒：定制版酪悅（香檳）代表大東海獻(xiàn)給福州的最上等禮遇公關(guān)媒體、企業(yè)主、政府官員等行業(yè)領(lǐng)袖，借勢名人效應(yīng)擴(kuò)散項目知名度，增強(qiáng)影響力，實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵客戶拓展?；踊顒樱壕€上轉(zhuǎn)發(fā)H5與客戶互動，讓客戶寫下與福州的過去與未來，即有機(jī)會獲得城市禮遇一份；實(shí)業(yè)巨子與榕城一見如故——懸念炒作系列活動展廳開放活動內(nèi)容：活動當(dāng)天在展廳設(shè)置一面“城市對白墻”，將前期H5互動中客戶的對城市的期許打印在對白墻上，從而與客戶產(chǎn)生共鳴；目的：此次營銷事件，通過與城市對話，制造活動懸念，同時通過展廳開放互動及體驗讓來賓感受活動細(xì)節(jié)，從而體現(xiàn)大東海品牌、項目的無限實(shí)力，讓受眾對【大東海中央府】充滿熾熱的期待展廳地點(diǎn)：東街口東百以世界級禮遇致敬榕城知己媒體傳播途徑微信定投大V推廣電臺廣播自媒體推廣針對福州的客戶，投放百萬量微信定投，強(qiáng)勢信息釋放；福州地產(chǎn)資訊、福州房產(chǎn)、樓市大偵探等大V號做微信軟文推廣，進(jìn)行話題炒作；福州電臺商務(wù)交通頻道、福建電臺都市生活頻道、福建交通廣播等電臺投放；建立本案微信公眾號置業(yè)顧問廣宣業(yè)內(nèi)各大微信群轟炸通過線上推廣的重拳組合，推進(jìn)項目品牌活動的順利進(jìn)行，擴(kuò)大品牌的知名度與影響力。再秀產(chǎn)品第二階段：產(chǎn)品+造勢期（8月-9月底）銷售節(jié)點(diǎn)：營銷中心開放，樣板房開放，明星演唱會，認(rèn)籌主推廣語：

府開倉山一城仰望推廣訴求：項目形象強(qiáng)化，突出核心價值+產(chǎn)品訴求；推廣通路：戶外/網(wǎng)絡(luò)/報廣/微信等公共媒體；活動：營銷中心開放，樣板房開放，明星演唱會、暖場活動。營銷中心開放“與先機(jī)共舞”大疆無人機(jī)音樂會活動目的：通過聲光電的結(jié)合，集中引爆開放活動，形成口碑傳播，第一輪的營銷造勢，吸引市場關(guān)注及客戶眼球。造勢街訪談《那些年錯過的機(jī)會》話題動作：CBD、商業(yè)街、動車站、地鐵口等街頭訪問，聊聊《那些年我錯過的機(jī)會》，對當(dāng)下后悔當(dāng)年沒買房，10年前房價等社會話題釋放，側(cè)重機(jī)會來臨時，把握先機(jī)。無人機(jī)音樂會動作：活動當(dāng)天無人機(jī)與音樂會結(jié)合，通過聲光電演繹對位客群標(biāo)簽的領(lǐng)先生活方式，展現(xiàn)繁華多樣的生活體驗。蓄勢引爆營銷中心開放動作：1、營銷中心開放，項目領(lǐng)先一步價值釋放；樣板房開放風(fēng)華綻放幸福升級——智能家電0元砍活動建議：結(jié)合當(dāng)下新媒體網(wǎng)絡(luò)的盛行，樣板房開放建議以線上直播+線下家電拍賣的噱頭組合進(jìn)行。樣板房開放當(dāng)天，所有的認(rèn)籌客戶可以參與“智能家電0元砍”的活動，認(rèn)籌客戶通過轉(zhuǎn)發(fā)砍價小程序給88位親朋好友互動，或者推薦3名好友認(rèn)籌，即可0元獲得智能家電；活動時間：2020年9月初活動宣傳：提前準(zhǔn)備好前中后期的推廣軟文讓各大主流媒體、自媒體等進(jìn)行轉(zhuǎn)發(fā)宣傳，拔升品牌形象，維持項目熱度；群星演唱會信筑中央府哲享品質(zhì)家活動建議：邀請情歌王子張信哲空降福州，為福州的市民帶來一場前所未有的視聽盛宴，在開盤之前將項目的人氣引爆，成為全城的熱點(diǎn)；活動時間：2020年9月中旬活動宣傳：提前準(zhǔn)備好前中后期的推廣軟文讓各大主流媒體、自媒體等進(jìn)行轉(zhuǎn)發(fā)宣傳，拔升品牌形象，維持項目熱度；系列暖場活動緊扣目前客戶關(guān)注的“領(lǐng)先”“健康”等生活主旨，定制系列性主題活動，體現(xiàn)項目調(diào)性；[生活范系列][時尚范系列][人氣類暖場]時尚世界匯哈雷機(jī)車展200個國家的啤酒節(jié)新都會生活同城讀書會城市音樂派對周末俱樂部手工體驗日野獸派花藝秀系列暖場活動時尚范生活范人氣類《領(lǐng)先的速度與激情》——哈雷機(jī)車展聯(lián)手體現(xiàn)速度與激情的哈雷機(jī)車，與客戶一起探尋領(lǐng)先的秘密?！痘ㄋ囷L(fēng)尚》——野獸派花藝體驗跨界野獸派花藝，在項目營銷中心舉辦體驗活動。系列暖場活動國際范生活范人氣類《與書會友》——同城讀書會與書店、讀書協(xié)會合作，舉辦同城讀書會，朗讀者，傳遞向上生活態(tài)度?！蹲铎乓魳凤L(fēng)》——城市音樂派對以電音等音樂秀帶動案場氛圍，提升周末營銷中心人氣。系列暖場活動時尚范生活范人氣類《向往的生活》——主題手工體驗系列以輕食、尤克里里、皮具等手作體驗日，傳遞健康時尚生活態(tài)度?！妒澜缙【瓶駳g嘉年華》——來自全世界的200多種啤酒來自世界的200多種啤酒，每種啤酒搭配不同的瓶子，搭配美味，舉辦一場美食的盛宴。媒體傳播途徑結(jié)合項目對展示效果較好的戶外進(jìn)行投放，釋放項目形象，線上線下同時出擊，短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)“全覆蓋、強(qiáng)曝光”。位置：臺江萬達(dá)對面原動力奧迪4S店大牌投放時間：9月中下旬戶外大牌建議位置：福州中亭街廣告牌投放時間：9月中下旬位置：項目周邊3公里內(nèi)社區(qū)桁架、燈箱、道閘等投放時間：9月底公交線路：51路、126路、47路、109路、10路、328路等投放時間：9月底社區(qū)桁架及公交車身建議強(qiáng)化銷冠第三階段：開盤熱銷期（10月-12月底）銷售節(jié)點(diǎn)：項目開盤+續(xù)銷主推廣語：繁華盛開禮獻(xiàn)榕城推廣訴求：熱銷價值；推廣通路：戶外/網(wǎng)絡(luò)/報廣/微信等公共媒體；活動：開盤活動，業(yè)主答謝宴。開盤活動大東海奇跡正在蔓延千人爭搶，紅動福州（熱銷話題炒作）現(xiàn)象級爆款臻品，同步加推（新品加推）網(wǎng)絡(luò)媒體，知名大V，媒體喉舌發(fā)聲，引發(fā)市場高關(guān)注產(chǎn)生共鳴;大東海中央府燃沸全城業(yè)主答謝宴實(shí)業(yè)巨子大東海不負(fù)榕城厚愛活動內(nèi)容：年底為業(yè)主量身打造一場感恩回饋活動，讓業(yè)主在優(yōu)美的環(huán)境中體驗味蕾狂歡，傳達(dá)大東海品牌將會在福州“引領(lǐng)優(yōu)質(zhì)生活”的信念，鼓勵業(yè)主參與項目老帶新活動?；顒拥攸c(diǎn)：營銷中心/五星酒店邀約人群：成交客戶活動時間：2020年12月渠道策略|暴力拓客拓客之戰(zhàn)RETURNONINVESTMENT五大戰(zhàn)線全力沖刺9億目標(biāo)1.地推以老倉山為