房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性

版權(quán)所有翻印必究咨詢熱線：400-678-3456環(huán)球網(wǎng)校學(xué)員專用資料第1頁(yè)/共1頁(yè)第六節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析【本節(jié)考點(diǎn)】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析概述【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析【本節(jié)內(nèi)容精講】【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析概述★★（一）不確定性和不確定性分析的概念通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境變化以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)的預(yù)測(cè)與認(rèn)識(shí)，分析項(xiàng)目各個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量的變化及其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，以估計(jì)項(xiàng)目對(duì)各種不確定因素變化的承受能力，進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可靠性。不確定性分析包括：盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)效益分析。敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析可用于財(cái)務(wù)效益分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析。（二）不確定性分析的意義(1)有助于投資決策的科學(xué)化。(2)有助于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。經(jīng)（三）房地產(chǎn)頂投資項(xiàng)目的主嗽要不確定因素爹(1滿)洪土地取得成本冠。敘(2御)名建筑安裝工程票費(fèi)等費(fèi)用。等(3紫)式租售價(jià)格。趟(4錄)作開(kāi)發(fā)周期。攪(5陶)扭融資成本。昌(6輛)耕空置率。宣(7貍)叢經(jīng)營(yíng)成本。繞(8泉)耗投資收益率。撒另外，房地產(chǎn)液開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可喝出售面積、房每地產(chǎn)置業(yè)投資摔項(xiàng)目的權(quán)益投去資比率等也是伶房地產(chǎn)投資的昏不確定因素。堆▲殊本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束杏【考點(diǎn)】荒房地產(chǎn)投資項(xiàng)瞎目盈虧平衡分千析低★★拖盈虧平衡分析乞的概念及基本袋原理毒通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)絨目產(chǎn)量、成本惠和利潤(rùn)關(guān)系的成分析，找出投場(chǎng)資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效林益在某一范圍驟內(nèi)的臨界值，聚這一分析就是臥盈虧平衡分析顏?？梢灶A(yù)測(cè)分墳析投資項(xiàng)目的弄保本點(diǎn)，還可傾以用來(lái)預(yù)測(cè)分何析在某一利潤(rùn)塌上的臨界點(diǎn)，點(diǎn)可以進(jìn)行單方滴案分析，也可閱以對(duì)多個(gè)方案材進(jìn)行比較。搭盈虧平衡分析潑分為：宮線性盈虧平衡虜分析和非線性貴盈虧平衡分析彎。對(duì)房地產(chǎn)投夕資項(xiàng)目，一般洽只進(jìn)行線性盈巡虧平衡分析。盈虧平衡分析的基本原理是盈虧平衡分析的基本原理是：利潤(rùn)=銷售收入—總成本—稅金總成本包括固定成本和變動(dòng)成本固定成本：一定時(shí)期一定產(chǎn)量范圍內(nèi)，不隨產(chǎn)量變化而變化的成本。變動(dòng)成本：成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比增減變動(dòng)關(guān)系的成本。鞏（二）線性盈員虧平衡分析方缺法勤1苗.投線性盈虧平衡躬分析的假設(shè)條的件泊①顆產(chǎn)量等于銷售臭量。荷②風(fēng)產(chǎn)量變化，單初位變動(dòng)成本不稍變。域③峰產(chǎn)量變化，產(chǎn)辜品售價(jià)不變。祥④集在所分析的產(chǎn)鋸量范圍內(nèi)，總貌固定成本保持萍不變。廚⑤賭按單一產(chǎn)品計(jì)序算娛。裙⑥顛所采用的數(shù)據(jù)曬均為正常年填份嫂(紡即達(dá)到設(shè)計(jì)能矛力生產(chǎn)歪期權(quán))抗的數(shù)據(jù)。才2搜.完盈虧平衡點(diǎn)的艘計(jì)算（1）圖解法截根據(jù)上述假定愛(ài)條件，投資項(xiàng)剛目的銷售收入感、成本費(fèi)用和哀產(chǎn)量之間存在鄰以下關(guān)系：括上式中躺，樂(lè)B鑄為銷售收入任；象P尼為產(chǎn)品單價(jià)駝；循Q樂(lè)為產(chǎn)量薦；桂C敞為總成本費(fèi)用稠；哪C編F屑為總固定成本愚；盜V駛為單位產(chǎn)品變炭動(dòng)成本。稱穩(wěn)B蜻、魚(yú)C站漫缺荒掙配享裂際觸浴盈閣利帽遲醬構(gòu)削零BEP飼周銹慰凱厚杜跌腔比虧戰(zhàn)損扇憶允國(guó)宮VQ膀擋鼻葵選肝絨魄C棄F冒眠餓固Q*埋莖頂協(xié)Q碼當(dāng)產(chǎn)量帖在柱0<Q<Q釘*唉范圍時(shí)脹，顫B巧曲線位隸于堂C棚曲線之下，此進(jìn)時(shí)處于虧損狀鹽態(tài)；當(dāng)產(chǎn)量弄在突Q>Q降*輕范圍時(shí)氧，責(zé)B盛曲線位銷于洋C偽曲線之上，此易時(shí)處于盈利狀桌態(tài)。因此顏，腸B刷曲線燥與背C獸曲線的交撒點(diǎn)厲BE切P桃對(duì)應(yīng)的產(chǎn)需量攪Q語(yǔ)*拋，就是盈虧平粉衡點(diǎn)產(chǎn)量。誘（收2迷）數(shù)學(xué)計(jì)算法冊(cè)銷售收盡入址=族總成本費(fèi)國(guó)用蒸+劍稅蕩金柿+氣利潤(rùn)欣設(shè)頃T舊為單位產(chǎn)品稅乘金若，斯R暑為利潤(rùn)，從B=C+T×長(zhǎng)Q+R任感磚欣鹽PQ=博C侵F庫(kù)+V×Q+諷T×Q+R幅(5-濫53)礦帖籌駕鍬抄①轟用產(chǎn)量表示的見(jiàn)盈虧平衡點(diǎn)嘴BEP(Q)山

:壯令式鷹（戶5-5墳3猶）拉中的利潤(rùn)膽R=起0嘗，則霸②腫用產(chǎn)品單價(jià)表茄示的盈虧平衡末點(diǎn)顏BEP(P藏)出：殿令式變（責(zé)5-5京3攀）籃中的利潤(rùn)北R=炮0性，則變③男用生產(chǎn)能力利牙用率表示的盈刺虧平衡點(diǎn)側(cè)BEP(%節(jié))什，盈虧平衡點(diǎn)絕銷售量角占正常銷售量彎比重。善④遠(yuǎn)用銷售額表示涉的盈虧平衡點(diǎn)假BEP(B)洞

夏：企⑤走用單位變動(dòng)成芹本表示的盈虧焦平衡點(diǎn)雁BEP(V)全

稈：佳小技巧：將待稿求設(shè)挑為頓X捎，整理公式即爸可。蛋該(皮四亂)占盈虧平衡的評(píng)坑價(jià)原則遇盈虧平衡點(diǎn)的寨值越低越集好精[BEP(畜V旋)它除霉外復(fù)]聰。熱1.逆盈虧平衡點(diǎn)的芹值低，說(shuō)明項(xiàng)艙目因抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)零，蜂說(shuō)明項(xiàng)目達(dá)到菊較低的年產(chǎn)量鴉就可保本。金2饅.畏盈虧平衡點(diǎn)的覽值低，說(shuō)明項(xiàng)次目能取得汁較好的經(jīng)濟(jì)效尾益繼。房3茅.伶盈虧平衡點(diǎn)的意值低，說(shuō)明項(xiàng)局目單位產(chǎn)品售視價(jià)高，單位產(chǎn)杯品成本低，顯抹然項(xiàng)目支盈利能力強(qiáng)宵。恒4夠.緣盈虧平衡點(diǎn)值慮低，說(shuō)明志項(xiàng)目生命力強(qiáng)仔，有較高的競(jìng)頑爭(zhēng)能力譽(yù)。盈虧平衡點(diǎn)匯低，在產(chǎn)品滯樣銷、競(jìng)爭(zhēng)激烈勞時(shí)，只要生產(chǎn)廢銷售相對(duì)較少究量的產(chǎn)品，就負(fù)能保本，使項(xiàng)丹目能生存下去予。社【乖例適】極竟島某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)晶企業(yè)花每講畝誤30湖0合萬(wàn)元取得鼓了偉10岸0愧畝居住用地的蹄建設(shè)用地使用拴權(quán)，容積率丑為幼1.假5薯。根據(jù)市姻場(chǎng)調(diào)研，前期暢費(fèi)用匠為吼40授0昏萬(wàn)元，建筑安注裝工程費(fèi)罰為檔160貿(mào)0憶元揚(yáng)／鉗m鉆2也，基礎(chǔ)設(shè)施建截設(shè)費(fèi)里為練90辣0習(xí)萬(wàn)元，公共配房套設(shè)施建設(shè)費(fèi)型為結(jié)62鑼0鐵萬(wàn)元，管理費(fèi)鴉用參為型16懷0凱萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)捆用圖為轎30暗0譽(yù)萬(wàn)元，銷售稅肢費(fèi)為銷售收入炊的貴5.行5形％，商品住宅筋售價(jià)鉆為擦650狐0氏元威／息m悲2迎。求該項(xiàng)目的住保本開(kāi)發(fā)面積鋒、保本銷售單腦價(jià)和實(shí)咳現(xiàn)青800屢0相萬(wàn)元利潤(rùn)的開(kāi)添發(fā)面積。液【解】昌據(jù)題意分析，棍在該項(xiàng)目的仁成本費(fèi)用構(gòu)成歷中，除建筑安鋪裝工程費(fèi)和銷棋售稅費(fèi)外，其以余所有費(fèi)用都縱可看成是該項(xiàng)點(diǎn)目的固定成本坐費(fèi)用?？?1草)圍該項(xiàng)目的計(jì)劃衣開(kāi)發(fā)面積為滴：喝Q=100×例666.67傅×1.5=1君00000(拼m辭2觀)鵝(2眾)宰該項(xiàng)目的總固籍定成本為銳：崗晨C何F贏=300×畜100+40刃0+900+聰620+16孕0+300=稱32380評(píng)(內(nèi)萬(wàn)描元傻)駐(3嶺)柿該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)順?shù)N售單價(jià)為混：諸P=650胳0屆元修／版m頂2溉(4穩(wěn))寶該項(xiàng)目的單位狹產(chǎn)品變動(dòng)成本淘為所：屈V=160陽(yáng)0集元風(fēng)／宇m姨2佳(5)博夾該項(xiàng)目的單位憑稅金為乞：今T=P×5.渠5%=357艦.5走(閃元杰)遭(6傾)貪求保本開(kāi)發(fā)面訂積：催BEP(Q)戒=蜓C仗F樣/(P-V-桃T)=323燙800000臺(tái)/(6500陡-1600-例6500丹×5.5%)面=71283斯(m帥2鍛)濃(7劑)享求保本銷售單家價(jià)：耳BEP(P)儲(chǔ)=惑C評(píng)F燥/Q+V帶+T=323繭800000于/10000長(zhǎng)0+1600寶+拍BEP(P)延×5.5%別BEP(P)含=4838/靈(1-5.5靠%)=511版9.6取元黎／屆m著2隨(8艙)驟求實(shí)勤現(xiàn)定800學(xué)0么萬(wàn)元利潤(rùn)的開(kāi)宿發(fā)面積：宮令開(kāi)發(fā)利逆潤(rùn)邀800議0坊萬(wàn)，沈Q=(承C皺F因+R)/(田P-V-T)壁=(3280阻0000+8宏000000頓0)/(65巡00-160袖0-6500費(fèi)×5.5%)茄=88894準(zhǔn)(m光2筆)杏【例題蠻：咸201當(dāng)2艦?zāi)陠芜x】下列三線性盈虧平衡純表達(dá)式中，用泊產(chǎn)品單價(jià)表示弟盈虧平衡點(diǎn)的樸是印(虛)扁。陽(yáng)A眠．裕BEP(Q)絹=CF/(石P-V-T)莖B駐．累BEP(B)威=P×CF涌/(P-V-書T)戀注長(zhǎng)夢(mèng)牌智泊C絹．點(diǎn)BEP(P)好=CF/昂Q+V+T患滋D弄．秀BEP(V)刻=P-T-錘CF/Q【答案】C畢【解析頌】扮A帖．用產(chǎn)量表示所的盈虧平衡約點(diǎn)河BEP(Q)患=CF/(席P-V-T)完B撈．用銷售額表晃示的盈虧平衡撞點(diǎn)脆BEP(B)巧=P×CF厘/(P-V-究T)須較缺猴橡哪譜C婦．用產(chǎn)品單價(jià)稼表示的盈虧平岔衡底點(diǎn)替BEP(P)途=CF/半Q+V+T奏補(bǔ)D堆．用單位變動(dòng)駕成本表示的盈土虧平衡茂點(diǎn)巴BEP(V)澡=P-T-蚊CF/Q作【例題脆：茄201話2圣年單選】對(duì)房雜地產(chǎn)投資項(xiàng)目暗進(jìn)行線性盈虧套平衡分析時(shí)，活應(yīng)把總成本分婚解緣為災(zāi)(申)縣兩部分。話A扔．固定成本和束變動(dòng)成本禍B閃．會(huì)計(jì)成本和顛經(jīng)濟(jì)成本昂C番．顯性成本和黨隱性成本個(gè)D判．私人成本和次社會(huì)成本【答案】A名【解析】把總洲成本分為固定翁成本和變動(dòng)成志本。止▲懷本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束瘋【考點(diǎn)】睜房地產(chǎn)投資項(xiàng)莖目敏感性分析貪★★桑（一）敏感性政分析的含義和迎作用腹1少．敏感性分析載的含義膚敏感性分析：蠻是指預(yù)測(cè)項(xiàng)目籍主要不確定因述素的變化對(duì)項(xiàng)膝目評(píng)價(jià)指縱標(biāo)慚(素如加FIR盒R隸、救FNP膜V坡等牙)境的影響，從中鞭找出敏感因素液，分析評(píng)價(jià)指棗標(biāo)對(duì)該因素的奉敏感程度，并碗分析該因素達(dá)突到臨界值時(shí)項(xiàng)丟目的承受能力聲。盈2評(píng)．敏感性分析橫的作用纖①慮可以使決策者蛇了解不確定因偏素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)效益指標(biāo)的影初響，從而磨提高決策的準(zhǔn)晴確性和科學(xué)性敏。距②估可以啟發(fā)經(jīng)濟(jì)位評(píng)價(jià)人員對(duì)那祖些較為敏感的矮因素重新進(jìn)行鍵分析研究，以救提高預(yù)測(cè)的可襯靠性病?；á垭U(xiǎn)可以研究各種節(jié)不確定因素變但動(dòng)對(duì)投資項(xiàng)目貌經(jīng)濟(jì)效果的影跳響范圍和程度份，喇了解投資項(xiàng)目冶的風(fēng)險(xiǎn)根源和癥風(fēng)險(xiǎn)大小枯。最④竟可以篩選出若端干較為敏感的收因素，集中力尤量對(duì)它們進(jìn)行惠研究，盡量刃降低其不確定遭性，進(jìn)而減少乓投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)撥。鹿⑤掌可以判定不確叮定因素在什么始范圍內(nèi)變化能勾使投資項(xiàng)目的吸經(jīng)濟(jì)效益情況畏最好或最差等疫這類最樂(lè)觀和然最悲觀的邊界糠條件或邊界數(shù)形值。繼敏感性分析的栽方法顆有單因素敏感迎性分析和多因悄素敏感性分析科兩種。偉敏感性分析既浙可用于對(duì)靜態(tài)條經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分牧析，也可用于蘭對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指狼標(biāo)的分析。咽（三）單因素跟敏感性分析方委法擺①匆確定用于敏感繼性分析的財(cái)務(wù)信評(píng)價(jià)指標(biāo)；聚②聞選擇需要分析抬的不確定因素轉(zhuǎn)；曾③跪逐個(gè)分析所選臉擇的不確定因探素的波動(dòng)程度言及其對(duì)分析指相標(biāo)可能帶來(lái)的燒增減變化情況吵；適④頸確定敏感性因糟素；雖⑤績(jī)進(jìn)一步分析。笨【梨例叫】玩續(xù)某人擬儉花鬼30歸0萄萬(wàn)元購(gòu)買一商戀業(yè)店鋪出租。工購(gòu)買后持傅有萄1飾0先年，修第植1液0樣年末將其轉(zhuǎn)讓抹。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)占研得知，購(gòu)買干該店鋪后矛第置2郊年可租出，每宰年初一次性收挺取年租金，年適租金收入貨為趣8羞0傍萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)個(gè)成本圍為搭2今0河萬(wàn)元，掙第蒼1英0側(cè)年末轉(zhuǎn)讓的凈燒收入瓣為旅38藥0濕萬(wàn)元。若投資怠者要求的音目標(biāo)收益率刮為港1頑0必％，試對(duì)該投狡資方案進(jìn)行經(jīng)呢濟(jì)評(píng)價(jià)和敏感屈性分析。柄【解】臭砍1營(yíng)．對(duì)該投資方虎案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)亦價(jià)數(shù)根據(jù)題意繪制帥該投資方案的遣現(xiàn)金流量圖。淡心埋蹲迷恐幫380痰璃讀80-20咬=60詞0針12及34傅56尋78姻91侄0300環(huán)計(jì)算該投資方凍案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)仆值延為棄FNPV廉0摩=192.0濾5汽（萬(wàn)元炕）掌>史0粱，所以該投資慧方案是可行的驟。禮2降.所對(duì)投資方案進(jìn)喊行敏感性分析況（密1挑）選取評(píng)價(jià)指膽標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)副值。陶（略2執(zhí)）選取不確定棍性因素并設(shè)定腎其變動(dòng)幅度。警選取投資額、而年租金收入、催年經(jīng)營(yíng)成本為優(yōu)不確定因素，物并令他們?cè)诔跏幨贾档幕A(chǔ)上蜂按休±10艦%刺和舒±20沖%遞的幅度變化。矮（敞3羨）逐一計(jì)算各弓不確定因素變銳化導(dǎo)致得財(cái)務(wù)飯凈現(xiàn)值變化，趣并將結(jié)果列成檔敏感性分析表借。（見(jiàn)下表）紹。當(dāng)投資額增艦加軍10祝%雅時(shí)，初始投資勇變謹(jǐn)為昏300+30答=33隆0孔萬(wàn)元，其他不債變，計(jì)算相應(yīng)零的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)很值戲=162.0塌5仔萬(wàn)元。腎當(dāng)年租金減渡少燥10藏%部時(shí)，年租金變太為賠80-8=7衣2兔萬(wàn)元，筐年凈收益變屋為鉤72-20=奔5碰2忘萬(wàn)元。相應(yīng)的紀(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)紗值蟲(chóng)=145.9北8溪萬(wàn)元。磁相應(yīng)計(jì)算其他和不確定因素變騾化導(dǎo)致財(cái)務(wù)凈臥現(xiàn)值，并匯總刮于下表。版單因素變化導(dǎo)愉致的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)灶值變廢化綢宣會(huì)單位：萬(wàn)元覽變化幅度抬變化因擴(kuò)嶺-2革0飄％覽-1凍0慶％精0利1亦0傭％卸2按0鳥(niǎo)％家平員均晴+各1本％砌平寶均畜-桿1購(gòu)％來(lái)投資額愁252.05窩222.05總192.05嘴162.05表132.05臺(tái)-1.5辣6輪％崖1.5因6幟％楚年租金收入縮99.91惠145.98勝192.05坐238.12闖284.20訊2.4火0飛％廢-2.4斧0開(kāi)％拐年經(jīng)營(yíng)成本岔215.07氣203.57截192.05蠅180.53疤169.01洲-0.掠6殲％啟0.擴(kuò)6蹈％廚(4影)罪計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)卻值對(duì)各不確定霞因素的敏感度銀系數(shù)。沈敏感度系誦數(shù)宏=尋項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)踏變化的百分率匪與不確定因素愿變化的百分率滲之比。注經(jīng)計(jì)算，對(duì)投請(qǐng)資的敏感系質(zhì)數(shù)雞=-1.56燃對(duì)年租金的敏應(yīng)感系首數(shù)砍=2.4紹對(duì)年經(jīng)營(yíng)成本辰的敏感系欠數(shù)餃=-0.6膠財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)剪租金收入最敏柔感，其次是投境資額，最后是炎年經(jīng)營(yíng)成本。糖年租金收入每勢(shì)下駐降睜1書%扔，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值毒下花降挑2.4昨%訊。消（同5性）臨界點(diǎn)分析園。竟要使原方案的遞財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為廚零，實(shí)際上就嫁是使原方案財(cái)順務(wù)凈現(xiàn)值下降但幅度凈為鞠100塘%屬。因?yàn)槟曜饨饑?yán)收入下場(chǎng)降瘋1臥%昨，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值角下驗(yàn)降音2.4競(jìng)%壯，所以當(dāng)年租是金收入下降麻（乎100/2.紛4艇）糠/100×1務(wù)00%=41仿.67蒙%腦時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)禽值為零。造當(dāng)投資額增加寇（困100/1.挪5芒6棄）笑/100×1蟻00%=64租.10校%譽(yù)時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)主值為零。意當(dāng)年經(jīng)營(yíng)成本福增加竹（戰(zhàn)100/0.錯(cuò)6/100×狐100%=1綿66.67鑄%填時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)輛值為零。刷▲井本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束堪【考點(diǎn)】跪房地產(chǎn)投資項(xiàng)欺目風(fēng)險(xiǎn)分析磨★★★慕（一）房地產(chǎn)秒投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)窗分析概述虹1蜂.術(shù)房地產(chǎn)投資風(fēng)批險(xiǎn)的含義：尋從事房地產(chǎn)投悟資而造成的不奸利結(jié)果和損失墻的可能性大小認(rèn)，這種不利結(jié)刪果和損失包括佳所投入資本的耀損失和預(yù)期收拾益未達(dá)到的損姜失。較2壓.竹房地產(chǎn)投資風(fēng)楊險(xiǎn)的特征壽(1湖)復(fù)客觀性。揀房地產(chǎn)投資風(fēng)不險(xiǎn)是客觀存在討的，不以人的修意志為轉(zhuǎn)移。域(咱2啦)洪不確定性。咱風(fēng)險(xiǎn)的主要特眼征是不確定性行，也就是難以花預(yù)知。茅雖然知道某種踩風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)發(fā)生汽的概率，但未亭來(lái)什么時(shí)候發(fā)粗生，這種難以睜預(yù)測(cè)的特性造槳成了房地產(chǎn)風(fēng)華險(xiǎn)的不確定性鍵。混(3俯)混潛在性撐。并非風(fēng)險(xiǎn)不光可認(rèn)識(shí)，人們腔可以根據(jù)以往菌資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)箭分析做出判斷稅。肢(4碼)創(chuàng)損益雙重性。橫(5壽)傻可測(cè)性。嗚(6冠)孕相關(guān)性。鼻同一風(fēng)險(xiǎn)事件驗(yàn)對(duì)不同的投資釀?wù)邥?huì)產(chǎn)生不同便的風(fēng)險(xiǎn)；同一飲投資者由于其意決策或采用的狗策略不同，會(huì)自面臨不同的風(fēng)自險(xiǎn)結(jié)果。輝3刊.浙房地產(chǎn)投資項(xiàng)草目風(fēng)險(xiǎn)分析的扔含義和內(nèi)容覺(jué)房地產(chǎn)投資項(xiàng)折目風(fēng)險(xiǎn)分析：鄉(xiāng)是在房地產(chǎn)投按資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)起價(jià)和不確定性縮分析的基礎(chǔ)上歐，進(jìn)一步綜合爆分析識(shí)別房地只產(chǎn)投資項(xiàng)目在腥將來(lái)建設(shè)和運(yùn)赤營(yíng)過(guò)程中潛在率的主要風(fēng)險(xiǎn)因受素，揭示風(fēng)險(xiǎn)貞來(lái)源，判別風(fēng)活險(xiǎn)程度，提出盆規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)妻策，降低風(fēng)險(xiǎn)般損失。斑房地產(chǎn)投資項(xiàng)悶?zāi)匡L(fēng)險(xiǎn)分析包新括：燈風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)巡險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)稅評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)劃對(duì)攏四個(gè)環(huán)節(jié)?；危ǘ┓康禺a(chǎn)累投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別乎1眾.預(yù)房地產(chǎn)投資風(fēng)檢險(xiǎn)識(shí)別的目的無(wú)為房地產(chǎn)投資宜風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)盛險(xiǎn)評(píng)價(jià)奠定基宣礎(chǔ)；為選擇最繩佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)孩方案提供依據(jù)讓。蠅2澤.肢房地產(chǎn)投資風(fēng)繼險(xiǎn)識(shí)別的特浴點(diǎn)植:襖系統(tǒng)性、連續(xù)擦性和制度性英。舞3茄.摧房地產(chǎn)投資風(fēng)攝險(xiǎn)的類型：系蘇統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、非系匆統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。吩房地產(chǎn)投資的稱系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（對(duì)份所有項(xiàng)目產(chǎn)生誕影響、無(wú)法避澡免或消除）：暮(1扯)帝通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)夾：通也稱為購(gòu)買力欣風(fēng)險(xiǎn)。備(2還)粱市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)拍(3嫁)鵝周期風(fēng)險(xiǎn)洲(4度)喂變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)艇(5有)骨利率風(fēng)險(xiǎn)醉(6薄)攪政策風(fēng)險(xiǎn)盾(7伙)辜政治風(fēng)險(xiǎn)行(8叨)爬或然損失風(fēng)險(xiǎn)賣：捎如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)闖或其他偶然發(fā)騎生的自然災(zāi)害但對(duì)房地產(chǎn)投資然者造成的損失耐。修房地產(chǎn)投資的雜非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（傳對(duì)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)將生影響、可以寫避免或消除）拳：景(1飼)丹收益現(xiàn)金流風(fēng)撇險(xiǎn)：安房地產(chǎn)投資項(xiàng)竟目的實(shí)際收益套現(xiàn)金流未達(dá)到乎預(yù)期目標(biāo)要求豐的風(fēng)險(xiǎn)。高(2獄)黨資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)君。資本價(jià)值在部很大程度上取脅決于預(yù)期收益曬現(xiàn)金流和可能登的未來(lái)經(jīng)營(yíng)成封本水平。衡(3薪)參比較風(fēng)險(xiǎn)愚：也稱為機(jī)會(huì)衰成本風(fēng)險(xiǎn)，是求指投資者將資總金投入房地產(chǎn)鴉項(xiàng)目后，失去舒了其他投資機(jī)計(jì)會(huì)，同時(shí)也失此去了相應(yīng)的可浪能收益時(shí)，給脅投資者帶來(lái)的認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)。紐(4姐)忙時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：幕房地產(chǎn)投資中橡與時(shí)間和時(shí)機(jī)系選擇因素相關(guān)燒的風(fēng)險(xiǎn)。致(5乏)霧持有期風(fēng)險(xiǎn)：拾與房地產(chǎn)投資驟持有時(shí)間相關(guān)漸的風(fēng)險(xiǎn)。斜置業(yè)投資的實(shí)漁際收益和預(yù)期膝收益之間的差碎異是隨著持有期期的延長(zhǎng)而加怒大的。鄰4援.牛房地產(chǎn)投資風(fēng)錯(cuò)險(xiǎn)識(shí)別主要方褲法：?jiǎn)柧碚{(diào)查棵法、專家調(diào)查務(wù)法和情景分析鑼法。宜（三）房地產(chǎn)能投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)案及評(píng)價(jià)睡1背.牧房地產(chǎn)投資風(fēng)音險(xiǎn)估計(jì)暫房地產(chǎn)投資風(fēng)秘險(xiǎn)估計(jì)是侵在房地產(chǎn)投資拆風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基史礎(chǔ)上，通過(guò)定泥量分析的方法垮測(cè)度風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生菊的可能性及其加對(duì)項(xiàng)目的影響櫻程度。恒（盒1犯）房地產(chǎn)投資紙風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與概莊率滑風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)分為然主觀概率估計(jì)越和客觀概率估悲計(jì)。舒在房地產(chǎn)投資可項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)紹和可行性研究礙階段，風(fēng)險(xiǎn)估遣計(jì)是主觀概率仙估計(jì)。錯(cuò)通常采用主觀浙概率進(jìn)行預(yù)測(cè)優(yōu)的方法有兩種房：晴①填當(dāng)預(yù)測(cè)對(duì)象僅凍有一個(gè)可能發(fā)桌生的事件時(shí)，奮直接進(jìn)行主觀固概率預(yù)測(cè)。派式中梯；濤P籌為某事件的主揚(yáng)觀概率預(yù)測(cè)值神；陪P脖i匙為文第企i緊個(gè)預(yù)測(cè)人員對(duì)綁該事件的主觀怨概率預(yù)測(cè)值癥；駕n寄為參加預(yù)測(cè)的蛾人數(shù)；贊【例】某房地鼠產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)逗其開(kāi)發(fā)的商品旅房住宅在未來(lái)程年銷售量超西過(guò)階1累0藍(lán)萬(wàn)平方米的可濫能性預(yù)測(cè)，共幻請(qǐng)燭了累8爆位有經(jīng)驗(yàn)的市叛場(chǎng)營(yíng)銷人員參秩與預(yù)測(cè)，其主淹觀估計(jì)值分別令為刮2/命3梯，療3/濁4頂，興2/槍3升，宵3/饅5呀，中2/晉5墊，利3/5躬.弱則該房地產(chǎn)開(kāi)穩(wěn)發(fā)企業(yè)來(lái)年商攀品房住宅銷售俱量超倦過(guò)堵1叼0顫萬(wàn)平方米的主欣觀概率為：崗P君=周（笛2/3+3/疏4+2/3+擾3/5+2/胞5+3/奉5粥）耍/8=0.5債7姓菊即托57鐵%慕的把握程度。跡②喊當(dāng)預(yù)測(cè)對(duì)象有誘多個(gè)可能發(fā)生愛(ài)的事件時(shí)；常同用概率密度函紋數(shù)和累計(jì)概率嗚分布函數(shù)來(lái)描美述主觀概率。磚（坊2肥）房地產(chǎn)投資夸風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度粉①康期望值。襖期望值是隨機(jī)前變量可能值的靜加權(quán)平均數(shù)②標(biāo)準(zhǔn)差押標(biāo)準(zhǔn)差大，意塵味著評(píng)價(jià)指標(biāo)方各可能取值偏魂離期望值的離至散程度大，概廟率分布密度程歲度低，評(píng)價(jià)指以標(biāo)的不確定性嚷程度大，項(xiàng)目責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)大；反炊之，標(biāo)準(zhǔn)差小足，意味著項(xiàng)目揉的風(fēng)險(xiǎn)小。標(biāo)森準(zhǔn)差的計(jì)算公阿式為：峰【稅例垂】軟設(shè)有兩個(gè)投資粘方案，其年平言均利潤(rùn)可能值飽及其發(fā)生的概汽率見(jiàn)下表，試罪進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策滔分析。單位：萬(wàn)元玻i嫩市場(chǎng)需求擁發(fā)生概糞率趟P僵i緣年紐平均鳴利臥潤(rùn)只X繳i外方肉案面I呢方航案?jìng)}Ⅱ果1抓大進(jìn)0挺．侵25睜70狀30掛2凡中厚0掃．桌50各8跪7懲3選小抗0拌．可25右-50聲-10僻【解】廈漫土①享求出兩投資方仁案的利潤(rùn)期望盈值誰(shuí)方浸案則1貴利潤(rùn)期望嘆值環(huán)E熄1扣=70×0.上25+8×0姜.5-50×鉆0.25=9治.婦0蟻萬(wàn)元部方僻案寶2影利潤(rùn)期望值嫁E柏2網(wǎng)=30×0.堅(jiān)25+7×0尤.5-10×絞0.25=8慎.圍5號(hào)萬(wàn)元浩方躺案相1向利潤(rùn)期望值大盟于方佩案鏟2餡利潤(rùn)期望值，鼓似乎應(yīng)選方使案亦1缺，但進(jìn)一步計(jì)找算標(biāo)準(zhǔn)差發(fā)現(xiàn)尺方啊案飯1隙并非上策。駱套入公式計(jì)算農(nóng)，方查案證1王利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)稀差祝=42.4碧4城萬(wàn)元；方秒案量2映利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)漂差喬=14.2壩2鄙萬(wàn)元。如顯然，標(biāo)準(zhǔn)由差釘1竿比標(biāo)準(zhǔn)梯差東2喬大得多，即方湯案安I將的風(fēng)險(xiǎn)比方嚴(yán)案初Ⅱ虹大得多，而兩竊個(gè)方案的利潤(rùn)皂期望值又很接友近，因此應(yīng)選嶄擇方賓案飯Ⅱ凱。喇需要特別注意腥的是：狹用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)測(cè)答度和比較兩個(gè)姿以上投資方案條的風(fēng)險(xiǎn)大小，繞要求這些方案些的評(píng)價(jià)指標(biāo)期牧望值相同或相幻近，阻當(dāng)它們的評(píng)價(jià)倚指標(biāo)期望值不出相同也不相近咽時(shí)，則要用變例異系數(shù)來(lái)測(cè)度野和比較風(fēng)險(xiǎn)的銳大小。③變異系數(shù)應(yīng)變異系數(shù)也稱圍為投資風(fēng)險(xiǎn)度競(jìng)，等于標(biāo)準(zhǔn)差繼與期望值之陶比鈴.徒變異系數(shù)的計(jì)別算公式為：仁V類為變異系數(shù)。發(fā)變異系數(shù)越大削，方案的風(fēng)險(xiǎn)窯也越大；反之財(cái)，方案的風(fēng)險(xiǎn)張?jiān)叫?。?禍.翻房地產(chǎn)投資風(fēng)憑險(xiǎn)評(píng)價(jià)侄(