對舊村改造稅收征管的調研報告

對舊村改造稅收征管的調研報告近年來，隨著城市規(guī)劃建設的推動，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，社會主義新農村建設步伐不斷加快，舊村改造已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要形式。為了徹底摸清全市舊村改造的開發(fā)運營模式和稅收管理現(xiàn)狀，xx市地稅局文昌征收分局支配專人深化街道辦事處、相關村（居）委會及職能部門，進行了全面調查，并就如何規(guī)范稅收征管提出建議。一、舊村改造的現(xiàn)狀舊村改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于農村集體土地，按自然條件和經(jīng)濟條件在有關政府部門的指導下對村民集體居住房屋、配套設施等按預定規(guī)劃進行改造新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。自國家停止福利分房制度、實行住房商品化以來，居民主要依靠商品化房屋以解決住房須要，導致城市化發(fā)展速度和城市房價攀升并存。由于通過招、拍、掛和協(xié)議轉讓土地面積的增多，使得城中村和市郊村的土地越來越少，有力推動了農村特殊是具有地域和資源優(yōu)勢的村莊舊村改造的速度，由于房屋價格低廉，可以使村集體、村民和居民通過灰色地帶享受房價上漲和土地增值的特殊利益，村民通過舊村改造獲得了較大的福利。以文昌分局轄區(qū)為例，所轄33個自然村有40%進行了舊村改造，城中村改造率高達60%，城中村入住率達80%以上，市郊及較偏僻的村入住率不高甚至無人入住。二、舊村改造的形式舊村改造主要分為由房地產(chǎn)開發(fā)公司進行統(tǒng)一開發(fā)和所在村（居）委會自行滾動開發(fā)兩種形式。依據(jù)房屋安排方案的不同，大體分為以下五種類型。（一）村（居）委會負責規(guī)劃、拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)。wWW.ybASk.m由于規(guī)劃區(qū)域屬于黃金地段，一般由所在村（居）委會依據(jù)城市規(guī)劃提出申請，由有關職能部門審批后，政府以劃撥的形式供應土地，村（居）委會負責落實前期拆遷和后期安置，交由房地產(chǎn)開發(fā)公司進行統(tǒng)一開發(fā)，樓房建成后，除安置拆遷戶外，其余全部對外銷售。建設項目主要包括住宅樓和沿街商業(yè)設施等，對內安置綜合考慮舊村改造項目所處位置、村居委會集體經(jīng)濟基礎、當期市場銷售價格等多種因素，確定回遷安置方案。大多實行按舊房占地面積折算新居面積，超面積補差，不足面積退款的方法。回遷戶不發(fā)房產(chǎn)證和土地運用證，對外銷售發(fā)放房產(chǎn)證和土地運用證。以某村委會為例，舊村改造由本村的房地產(chǎn)開發(fā)公司承建，首批于2003年建成后，確定了兩個回遷方案：一是拆遷戶按舊房占地面積1平方米1020元作價，干脆以現(xiàn)金償付，拆遷戶自行確定是否購買安置住房；二是拆遷戶按舊房占地面積1平方米折算為樓房建筑面積0.85平方米,超標準的面積按市場價格補差。（二）村（居）委會以宅基地的名義規(guī)劃，借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質開發(fā)。由于城市規(guī)劃建設緣由，部分村（居）委會由于宅基地規(guī)劃面積不足，為滿意村民的居住需求，由村委會統(tǒng)一擇地規(guī)劃施工，建成后安排給本村村民，剩余部分進行對外銷售，所獲收益歸集體全部。以某居委會為例，該村于2003年開工建設了70套住房，建筑面積7000平方米。村居委會賜予每個村民補償1.5萬元，折算為樓房相當于每人按實惠價供應24.53平方米樓房，超實惠面積按市場價購買的安排方案。村民購買47套后，其余23套全部由房地產(chǎn)公司代理銷售。由于對外銷售房屋為“小產(chǎn)權房”，且當時銷售環(huán)節(jié)許諾給外銷戶辦理兩證，目前該村在繳納違法占地罰款和補繳土地出讓金后，正協(xié)調有關部門補辦房產(chǎn)證、土地運用證。（三）村（居）委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃，村民自行建立住宅，出售轉讓不受限制。以某村委會為例，2002年該村以劃撥宅基地的名義擇址新建，按一處老房安排一處宅基地的標準，依據(jù)村居委會統(tǒng)一規(guī)劃要求，每戶占地面積179.28平方米，每戶上交村委8000元后（其中3000元由村委會負責修路和水電的鋪設），由村民自行建立二層樓，新建房一律不辦理兩證。目前共建成二層樓241戶（本村有戶口172戶，戶口遷走分宅基地69戶），部分住房已經(jīng)對外轉讓。（四）村（居）委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃，集中建立，出售轉讓不受限制。以某村委會為例，2019年以劃撥宅基地的名義擇址規(guī)劃，統(tǒng)一施工。建成后，對須要安排宅基地的村民收取成本價，統(tǒng)一抓鬮，確定住房位置。新建房不辦理兩證。目前已建戶型為3間的二層樓57戶，每戶占地183平方米，收費8.7萬元；已建戶型為2間的二層樓8戶，每戶占地127平方米，收費7.1萬元，部分住房已經(jīng)對外銷售。（五）村（居）委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃，集中建立，出售轉讓嚴格限制。以某居委會為例，該村以劃撥宅基地的名義擇址規(guī)劃，統(tǒng)一建房后安排給村民，每平方米賜予肯定的實惠政策，不辦理兩證，以按1800元/平方米收取樓房押金，三年內不得轉賣，否則按2100元/平方米收取房款。三、舊村改造稅收管理中存在的問題凡舊村改造過程中規(guī)劃建設占用土地通過招、拍、掛方式取得，以政府為主體進行改造開發(fā)，在稅收管理方面不存在問題，以其他方式取得規(guī)劃建設用地的，存在問題較多。(一)規(guī)避國家法律法規(guī)，追求利益最大化。近年來，黨中心、國務院連續(xù)下發(fā)嚴格土地管理、加強土地調控的政策文件，三令五申農村住宅用地只能安排給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農夫住宅或“小產(chǎn)權房”；單位和個人不得非法租用、占用農夫集體全部土地搞房地產(chǎn)開發(fā)；農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過規(guī)定標準；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。不少村（居）委會在舊村改造前，一般都會對國家有關村鎮(zhèn)規(guī)劃建設的法律法規(guī)進行系統(tǒng)探討，針對土地監(jiān)管和懲處上的漏洞，借鑒接近村莊的勝利模式，認為村（居）委會作為基層群眾自治組織，以規(guī)劃宅基地名義開發(fā)房地產(chǎn)是為百姓辦事、為集體牟利，加上國家上下提倡建立和諧社會和社會主義新農村建設，即使違法違規(guī)占地建設，國家有關行政執(zhí)法部門也不會大規(guī)模拆毀，無非就是“先乘車、后補票”或者干脆就是“乘車不補票”，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序,也給稅收管理造成困難。

（二）實際調查取證難，稅收征收阻力大。依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及相關規(guī)范性文件規(guī)定，村（居）委會無論是以規(guī)劃宅基地名義還是以其他形式建立的房地產(chǎn)，對本村（居）委會以外的人員銷售取得的收入，應當依據(jù)“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅等相關稅費。由于稅負較高，對于稅務部門的調查詢證，無論是村（居）委會主任還是會計人員，一般都推委扯皮，加之近幾年來村（居）委會換屆選舉、人事更迭等緣由，一些涉稅開發(fā)銷售的立項、審批、建設、安排方案等基礎資料難以核實，個別村（居）委會甚至對調查工作實行消極抵制的看法，以種種借口拒不供應資料。而以劃宅基地名義分房的村民，數(shù)量多、身份雜，不愿供應甚至有意隱瞞轉賣事實，給征管工作造成阻力。（三）基礎設施建設形式多樣，建筑業(yè)稅收大量流失。村級財務人員由于素養(yǎng)差異和財務核算基礎薄弱，缺乏索要發(fā)票意識，對舊村改造涉及舊房拆遷以及規(guī)劃宅基地范圍內修建道路等工程項目的單位或個人，多實行白條或工資表的形式結算拆遷工程款；缺乏協(xié)稅護稅意識，宅基地土建工程一般由村（居）委會或村（居）民自行選定個體建筑隊伍施工，施工方和建設方開票和索票意識較差，且村（居）委會常常以房抵頂工程款項，造成建筑業(yè)稅收的流失。（四）“小產(chǎn)權房”管理不力，難以應收盡收。日前，國家有關部門發(fā)布新規(guī)，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農夫住宅或“小產(chǎn)權房”，單位和個人不得非法租用、占用農夫集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。而在此之前，尚無法律法規(guī)對“小產(chǎn)權房”是合法還是非法作出界定。同時，對于農村集體建設用地的流轉方式始終沒有明確規(guī)定。該局認為稅收管理意義上的“小產(chǎn)權房”界定至少包括兩個要素：一是占用土地性質為農村集體全部制；二是城鎮(zhèn)居民通過購買村（居）委會開發(fā)或村（居）民轉讓方式取得土地運用權及住房的行為為非法行為。另外，城鎮(zhèn)居民通過各種變通方式取得的農村集體全部制房屋產(chǎn)證、土地運用證的，也應當認定為“小產(chǎn)權房”。目前，依據(jù)實質重于形式的原則，依據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細則的有關規(guī)定，對部分已經(jīng)能夠明確界定“小產(chǎn)權房”銷售的村（居）委會進行了征收管理，但是由于不能辦理產(chǎn)權證書，普遍存在拖欠房款的問題，另外部分對外銷售的“小產(chǎn)權房”不能精確界定，實際工作中難以征收到位。（五）監(jiān)管弱化和政策不明，稅收管理難以到位。稅務機關受傳統(tǒng)觀念影響，認為農村劃分宅基地屬于免稅事項，缺乏對實際運作中涉稅事項加強管理的醒悟相識，缺乏對舊村改造中發(fā)生應稅行為規(guī)范管理的調查探討，實際稅收管理工作相對弱化。另外，因為現(xiàn)行稅收政策不明確，造成稅收征管措施無法落實。例如對于“小產(chǎn)權房”的征稅依據(jù)，除營業(yè)稅暫行條例及其實施細則有關規(guī)定外，目前沒有相應的規(guī)范性文件明確。再比如舊村改造中的拆遷安置稅收政策問題，依據(jù)國稅函549號文件明確規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。目前各省市執(zhí)行狀況不一樣，省內目前尚沒有明確政策，基層征收管理人員難以把握。四、加強舊村改造稅收管理的建議（一）加強稅務登記管理，納入正常申報征收。稅務登記是稅收管理的前提和基礎。要嚴格征管法及其實施細則以及稅務登記管理方法的要求，結合村（居）委會應稅項目較多的實際，剛好辦理稅務登記，同時對于舊村改造中零散建筑工程項目較多的實際，剛好辦理扣繳登記，變更以往按年查賬、一次征收的模式，實行按月申報、動態(tài)監(jiān)控的方法，確保實現(xiàn)稅款剛好足額入庫。（二）強化稅法宣揚，提高納稅意識。要增加稅法宣揚的針對性，深化開展稅法宣揚進村（居）委會、進社區(qū)活動，結合村（居）委會財務人員辦稅過程中常見問題以及舊村改造過程中涉稅問題，舉辦專題輔導班具體講解，充溢財務人員的稅收學問。同時，要借助村（居）委會這個宣揚平臺，進行多形式、常?；男麚P，將稅法、土地和房產(chǎn)管理等法律法規(guī)有機結合進行宣揚，促使村（居）民增加索要發(fā)票和產(chǎn)權愛護意識，增加依法納稅意識，避開村（居）民因不懂法而擔當法律風險，為稅收征收管理打好基礎。（三）實行區(qū)分對待，明確稅收政策。實施舊村改造，既是經(jīng)濟發(fā)展和城市化建設的必需,也是適應社會主義新農村建設、構建和諧社會的須要。從舊村改造的開發(fā)動機和受益對象看，一方面要解決農夫住房問題，受益者是農（居）民；另一方面要通過舊村改造運營土地資源、發(fā)展集體經(jīng)濟和擴大福利積累，受益者是村（居）委會和農（居）民。因此，建議盡快出臺舊村改造的稅收政策，對具體涉稅行為應區(qū)分對待：將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營業(yè)稅，但對安置過程中向村民收取超面積部分的價款，可按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；向非拆遷戶出售商品房，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（四）依托綜合治稅，實現(xiàn)源頭控管。舊村改造作為一項系統(tǒng)的社會工程，要加強涉稅管理，必需依靠地方黨委政府的有力支持，加強與城市規(guī)劃建設局、國土資源管理局、房管局、財政局、各街道辦事處鄉(xiāng)建辦以及村（居）委會等部門的協(xié)作協(xié)作。一方面要深化社會綜合治稅工作機制，完善舊村改造稅源監(jiān)控網(wǎng)絡，完善涉稅信息的收集整理和定期交換，剛好掌控“第一手”資料，為后續(xù)管理打好基礎。另一方面要親密關注國家對于“小產(chǎn)權房”的限制政策，一旦政策松動，要剛好提請地方黨委政府，主動加強與土地、房管部門的協(xié)作，在辦證環(huán)節(jié)落實“以票控稅”，剛好進行稅款的追征。另外，對于土地管理部門對部分已經(jīng)規(guī)劃多年無產(chǎn)權的