物業(yè)工程知識培訓

騰達物業(yè)工程知識培訓-基礎(chǔ)管理-運行管理-維修管理-安全管理-危機管理第一頁，共四十五頁。

物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備,大致包括以下：什么是物業(yè)設(shè)備建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風設(shè)備，人防設(shè)備等)；建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電梯防雷裝置等房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋清潔設(shè)備等第二頁，共四十五頁?；A(chǔ)管理

設(shè)備資料檔案管理標準化管理規(guī)章制度教育培訓、基礎(chǔ)教育工作物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：第三頁，共四十五頁。設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。

設(shè)備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等

設(shè)備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。基礎(chǔ)管理——設(shè)備資料檔案管理第四頁，共四十五頁。

技術(shù)標準。如各類設(shè)備的驗收標準，完好標準、維修等級標準等。管理標準。如報修程序，信息處理標準、服務(wù)規(guī)范及標準、考核與獎懲標準等。設(shè)備的標準化工作的基本功能有兩個方面：一是為設(shè)備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段；基礎(chǔ)管理

——標準化管理第五頁，共四十五頁。

生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程

管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度

責任制度：包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等基礎(chǔ)管理

——規(guī)章制度第六頁，共四十五頁。

對本企業(yè)員工的培訓與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等

對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育基礎(chǔ)管理——教育與培訓第七頁，共四十五頁。物業(yè)設(shè)備的運行管理是設(shè)備在日常運行和使用過程中的各項組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點和要求。有以下兩類：運行管理

設(shè)備運行的勞動組織設(shè)備運行管理制度第八頁，共四十五頁。

定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設(shè)備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運行組，水工電工組等。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞動效率。運行管理——設(shè)備運行的勞動組織第九頁，共四十五頁。

設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度崗位責任制度制度與交接班制度記錄與報表制度報告制度服務(wù)規(guī)范運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。運行管理——設(shè)備運行管理制度第十頁，共四十五頁。物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括：安全管理

加強安全教育與宣傳。設(shè)備安全管理措施落實設(shè)備合格證制度安全責任制度第十一頁，共四十五頁。

對操作人員要：培訓安全作業(yè)訓練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識，提高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。

安全管理——加強安全教育與宣傳第十二頁，共四十五頁。

對一些特殊或具有危險性的設(shè)備需設(shè)計和安裝必要的安全保護措施定期進行設(shè)備的安全檢查和性能測試制定設(shè)備的安全管理制度安全管理——設(shè)備安全管理措施第十三頁，共四十五頁。

落實國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。要求使用和維修人員持證上崗。安全管理——設(shè)備合格證制度第十四頁，共四十五頁。

主管領(lǐng)導負責安全管理工作，安全巡檢。在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責。形成一整套安全責任制度。

安全管理——安全責任制度第十五頁，共四十五頁。

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實行政府安全監(jiān)察制度按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗配合安全檢查，落實合格證制度形成一整套安全責任制度分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責任安全管理——特種設(shè)備第十六頁，共四十五頁。物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括：維修管理

設(shè)備的三級保養(yǎng)定期檢查計劃維修計劃修理的定額標準物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價第十七頁，共四十五頁。

日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。

一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。二級保養(yǎng)：對設(shè)備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。

維修管理——設(shè)備的三級保養(yǎng)第十八頁，共四十五頁。

設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設(shè)備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設(shè)備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時查明和消除設(shè)備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質(zhì)量。

維修管理——定期檢查第十九頁，共四十五頁。

房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容?！斗课萃険p等級評定標準》按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。維修管理——房屋安全檢查第二十頁，共四十五頁。維修管理——計劃維修

計劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預防性計劃維修工作的基本依據(jù)。第二十一頁，共四十五頁。維修管理——計劃維修設(shè)備故障曲線圖第二十二頁，共四十五頁。維修管理——計劃維修設(shè)備磨損曲線圖第二十三頁，共四十五頁。維修管理——計劃維修

零星維修工程：通常只要修復，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度。中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。大修工程：對設(shè)備定期的全面檢修。第二十四頁，共四十五頁。維修管理——計劃修理的定額標準

修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；

修理復雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復雜程度，計算修理工作量的假定單位。勞動量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。其它定額標準有了這些定額標準，就可以制定設(shè)備的修理計劃第二十五頁，共四十五頁。維修管理——物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價

設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟比較后，確定更新方案。物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟性活動。因此對購置目的要進行反復研究。保證購置項目技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。設(shè)備的經(jīng)濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。第二十六頁，共四十五頁。四大目標查明危機原因減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應(yīng)

制止危機繼續(xù)存在工程危機管理第二十七頁，共四十五頁。重點鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動，分清責任、權(quán)限配合政府部門之行動善用資源知人善任小心媒體之處理控制群眾情緒工程危機管理人命之價值遠大于其他第二十八頁，共四十五頁。

硬件

軟件-設(shè)計 –制度-維修 –監(jiān)察-更改 –經(jīng)驗-突發(fā) –效率(反應(yīng))工程危機管理——危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因第二十九頁，共四十五頁。法規(guī)供應(yīng)突發(fā)工程危機管理——外辦影響產(chǎn)生的危機第三十頁，共四十五頁。--物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）--每天都有所準備--消除物業(yè)設(shè)計的危險性--完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作--嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）--配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度--加強培訓，加強效率（案例討論，演習）--經(jīng)常演習，加強宣傳--急需品的準備，備用物件、零件。工程危機管理——預防危機發(fā)生之措施

第三十一頁，共四十五頁。

確認位置----電梯編號、樓層;通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動----乘客人數(shù)、照明、通風情況;安撫乘客，注意傷病;技工：盡快救人;密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理/保安：注意等待人群（疏導），安排臨時指導員盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助查究原因，盡快修復改善;詳盡報告,注意事項：考慮設(shè)備之價值;工程危機管理——危機處理電梯困人第三十二頁，共四十五頁。應(yīng)變準備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）預防措施保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護地下室保護電梯保證去水道暢通工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）第三十三頁，共四十五頁。工作程序密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災害均非突發(fā)性)派遣專責人員報告情況配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護/攜帶財物)事后安排清潔及設(shè)備復位(小心安全)詳盡報告(拍照記錄)向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內(nèi)申報索賠)工程危機管理——危機處理自然災害（水浸、洪水、暴雨）第三十四頁，共四十五頁。確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點在電器、電梯及通訊設(shè)備等）關(guān)閉/切斷水源防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）進行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠如有需要，跟進用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復等）設(shè)備損壞——漏水工程危機管理——危機處理第三十五頁，共四十五頁。確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）檢查原因備用發(fā)電機/應(yīng)急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強保安，加派巡邏恢復供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備損壞——停電工程危機管理——危機處理第三十六頁，共四十五頁。留意政府有關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施正常檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用) 加固容易被吹走的戶外物品收回可移動之戶外物品檢查下水道暢通關(guān)好窗戶，并加保護關(guān)好防風閘門通知客戶當值人員，做好加班準備適時做戶外檢查

風災——之前準備工程危機管理——危機處理第三十七頁，共四十五頁。應(yīng)急設(shè)備：手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機、地拖物業(yè)準備：保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示安排膳食小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗亭值班）風災——之前準備工程危機管理——危機處理第三十八頁，共四十五頁。

檢查損毀情況執(zhí)行清理工作協(xié)助客戶恢復檢修受損設(shè)備詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠風災過后工程危機管理——危機處理第三十九頁，共四十五頁。

派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情盡快報告現(xiàn)場情況確實誤報，盡快消防控制復位調(diào)查誤報原因消防控制中心當值負責人填寫有關(guān)報告如有需要，安排進行維修誤報火警工程危機管理——危機處理第四十頁，共四十五頁。

確認火警后，盡快評估是否報消防部門確認所有消防系統(tǒng)正確運作，關(guān)閉空調(diào)機組考慮是否執(zhí)行緊急疏散計劃（封鎖大廈，許可人士除外）派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進行滅火切斷火場電源關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）協(xié)助消防員滅火火警過后，清理場地詳盡報告，照相如有需要，向保險公司索賠分析起火原因，追究責任人，教育群眾火警處理程序工程危機管理——危機處理第四十一頁，共四十五頁。

如證實氣體泄漏，必須報警急救準備，緊急復蘇法現(xiàn)場查證是否屬實切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為關(guān)掉手機、傳呼機、對講機等無論是否屬實，在現(xiàn)場打