河南省-鄭州市-滎陽(yáng)市-世茂海峽國(guó)際城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃競(jìng)標(biāo)提案

河南滎陽(yáng)世茂康體項(xiàng)目營(yíng)銷方案本輪樓市調(diào)控的主要時(shí)間點(diǎn)及脈絡(luò)2016年9-10月9天21城重啟樓市限購(gòu)限貸政策，以長(zhǎng)三角區(qū)域上海周邊的熱點(diǎn)二線城市（蘇州、合肥、廈門、南京）調(diào)控加碼較為嚴(yán)厲2017年3月房地產(chǎn)調(diào)控蔓延至東部三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的熱點(diǎn)三四線城市從廈門開始，開啟超過(guò)30個(gè)城市及地區(qū)的“限售”政策收緊：調(diào)控下沉至東部三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的熱點(diǎn)三四線城市和全國(guó)普通二線城市，限售第一階段2017年9-10月收緊：普通二線及熱點(diǎn)三四線城市進(jìn)入限售第二階段從2017年9月的重慶開始，近30個(gè)城市開啟“限售”政策第二階段，尤其是全國(guó)普通二線城市及熱點(diǎn)三四線城市2018年3-6月收緊：中央定調(diào)，部委巡視，熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加碼，新政層出不窮中西部、東北部熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控政策多部委聯(lián)合出臺(tái)措施整治房地產(chǎn)：住建部519政策、七部委開展房地產(chǎn)亂象治理行動(dòng)、國(guó)開行收緊棚改深圳試點(diǎn)探索長(zhǎng)效機(jī)制2018年12月-2019年2月2019年7月2月末開始，杭州、蘇州、西安等主要城市政策端不斷收緊上半年，住建部二輪巡視，點(diǎn)名超10所城市樓市過(guò)熱7月，保監(jiān)會(huì)對(duì)部分信托進(jìn)行約談，嚴(yán)格執(zhí)行“控增量”和“432要求”7月30日，政治局提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段2018下半年，尤其是4季度起，各地紛紛出臺(tái)以人才購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)按揭貸款上浮比例等微量寬松政策2019年初，合肥、南通、溫州等地限購(gòu)政策松動(dòng)收緊：熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼放松：微量寬松刺激、部分城市調(diào)控松動(dòng)2020年二季度部分核心城市政策調(diào)控，樓市調(diào)控政策以定向?qū)捤蔀橹?021年1季度核心城市調(diào)控政策將集中出臺(tái)樓市適度收緊樓市調(diào)控政策，抑制城市階段性市場(chǎng)過(guò)熱寬松：定向?qū)捤纱碳?，部分城市調(diào)控松動(dòng)2.4日，中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布《通告》，疫情期間公積金貸款三類人員異常還款不計(jì)逾期。2.19日央行再次明確：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”2.20日央行宣布降息10個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)利率為3.15%。4.28日政治局會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)化“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)；4.20日央行公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年前LPR為3.85%，5年前以上LPR為4.65%，LPR改革后最大降息；5月多地出臺(tái)“人才政策”，鼓勵(lì)學(xué)歷和技能型人才落戶，受疫情影響，全國(guó)各地先后出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的提振政策，涉及土地、預(yù)售條件、加大房地產(chǎn)金融支持、提升公積金支持力度等定向利好政策，但并未真正涉及“限購(gòu)、限貸、限簽”等核心政策，未來(lái)宏觀政策仍然是以”穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“為目標(biāo)。宏觀政策依然堅(jiān)持“房住不炒”宏觀政策鄭州市場(chǎng)限購(gòu)、限售、限貸等政策趨松，限價(jià)可突破、限簽已放開、土拍及預(yù)售條件均有所放松鄭州房產(chǎn)政策趨松序號(hào)政策疫情后有無(wú)調(diào)整目前政策要求1限購(gòu)無(wú)本市戶口限購(gòu)2套，單身的限購(gòu)2套；外市戶口限購(gòu)1套2限貸無(wú)二套房貸款首付為60％，首套房為30%3限售無(wú)2017年5月3日（含）之后購(gòu)買的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之日起不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓4限價(jià)無(wú)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平，目前已放開5限簽無(wú)2017年4月份，鄭州全面限制網(wǎng)簽，每個(gè)項(xiàng)目每天不得超過(guò)5套備案；目前已全部放開6精裝修政策無(wú)房企裝修成本可在稅前扣除7裝配式無(wú)成品住宅樣板套應(yīng)在取得預(yù)售許可證之前完成8資金監(jiān)管無(wú)我市商品房預(yù)售款采取商業(yè)銀行主體監(jiān)管，政府監(jiān)督執(zhí)行的監(jiān)管模式9土拍政策有疫情期間新出讓土地可按起始價(jià)的20%確定競(jìng)買保證金10競(jìng)自持及配建相關(guān)政策無(wú)采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)（裝配式建筑比例不少于10%）11商品房預(yù)售條件有高層出土5F以上，多層6F以下：出土2F;7F以下出土3F；疫情期間，預(yù)售取得條件為正負(fù)零12公積金無(wú)從2020年1月1日起，鄭首次使用公積金貸款購(gòu)買家庭首套住房的，最高公積金貸款金額為80萬(wàn)元，家庭第二次使用公積金貸款、購(gòu)買家庭第二套住房的，最高公積金貸款金額為60萬(wàn)元。13人才政策無(wú)鄭州市青年人才首次購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：博士每人10萬(wàn)元，碩士每人5萬(wàn)元，本科畢業(yè)生每人2萬(wàn)元。鄭州新房LPR銀行房貸利率（5年期以上LPR為4.65%）銀行6月首套房利率6月二套房利率基點(diǎn)利率基點(diǎn)利率招商銀行89個(gè)Bp5.64%113個(gè)Bp5.88%中信銀行89個(gè)Bp5.64%113個(gè)Bp5.88%鄭州銀行89個(gè)Bp5.64%113個(gè)Bp5.88%交通銀行133個(gè)Bp6.08%157個(gè)Bp6.32%建設(shè)銀行128個(gè)Bp6.03%152個(gè)Bp6.27%工商銀行103個(gè)Bp5.78%128個(gè)Bp6.03%農(nóng)業(yè)銀行128個(gè)Bp6.03%153個(gè)Bp6.28%郵政銀行113個(gè)Bp5.88%137.5個(gè)Bp6.13%中原銀行113個(gè)Bp5.88%137.5個(gè)Bp6.13%渤海銀行89個(gè)Bp5.64%113個(gè)Bp5.88%鄭州市場(chǎng)鄭州LPR標(biāo)準(zhǔn)利率持續(xù)下調(diào)，促進(jìn)市場(chǎng)回暖貸款利率下調(diào)帶來(lái)了減負(fù)效應(yīng)，購(gòu)房者房貸成本減少，刺激購(gòu)房需求釋放鄭州市場(chǎng)住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，庫(kù)存增加受疫情影響，庫(kù)存增加，量?jī)r(jià)齊跌，各房企為沖刺年度任務(wù)，下半年集中發(fā)力，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈鄭州市場(chǎng)開盤去化持續(xù)下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2020年開盤去化率僅33%，其中主城區(qū)開盤去化率降幅19%，近郊開盤去化率降幅64%鄭州市場(chǎng)分期分銷市場(chǎng)常態(tài)化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，客戶承付力有限，為進(jìn)一步挖掘客戶的購(gòu)房需求，近郊/四環(huán)沿線的樓盤進(jìn)一步延長(zhǎng)分期時(shí)長(zhǎng)(多為5年)，甚至出現(xiàn)0首付現(xiàn)象，分期力度進(jìn)一步加劇2020年上半年部分項(xiàng)目超長(zhǎng)分期情況梳理區(qū)域行政區(qū)環(huán)線項(xiàng)目名稱均價(jià)(元/㎡)首付比例分期方式分期時(shí)長(zhǎng)主城區(qū)中原區(qū)四環(huán)內(nèi)中晟元素公寓soho95005000網(wǎng)簽剩余5年10次5年管城區(qū)四環(huán)內(nèi)綠地花語(yǔ)城高層11000首付3萬(wàn)剩余5年10次5年金水區(qū)三環(huán)內(nèi)金水世紀(jì)城高層138001萬(wàn)網(wǎng)簽剩余5年10次5年四環(huán)內(nèi)明天香檳花園高層155001萬(wàn)訂房，5萬(wàn)網(wǎng)簽剩余5年10次5年二七區(qū)繞城內(nèi)亞星盛世環(huán)翠居高層125001萬(wàn)訂房，10萬(wàn)網(wǎng)簽兩房首付3年3次，三房及以上5年5次最長(zhǎng)5年四環(huán)內(nèi)牛頓公館soho90003萬(wàn)網(wǎng)簽剩余5年20次5年近郊港區(qū)繞城外綠地香湖灣高層77001萬(wàn)訂房剩余5年10次5年新鄭繞城外浩創(chuàng)溪水灣高層82002萬(wàn)網(wǎng)簽剩余5年10次5年繞城外浩創(chuàng)城高層86003萬(wàn)網(wǎng)簽剩余5年10次5年繞城外紅星天悅高層80001萬(wàn)網(wǎng)簽剩余6年半10次6.5年繞城外坤達(dá)江山筑高層85002萬(wàn)網(wǎng)簽剩余5年10次5年繞城外紫荊半島高層88001萬(wàn)訂房剩余5年10次5年繞城外華南城紫荊名都高層8800首付2萬(wàn)剩余5年20次5年0首付典型案例——鴻翔鈺瓏府4月26日鴻翔鈺瓏府啟動(dòng)“0首付”政策，即0首付直接網(wǎng)簽，交房入住后再分兩年四次；優(yōu)惠政策：1、0首付訂房、僅繳納物業(yè)維修基金；2、首付分期：2020年6月交10%首付款，剩余20%首付交房后兩年四次；3、分銷：七顆星、貝殼，傭金4%(網(wǎng)簽100㎡以下成交獎(jiǎng)經(jīng)紀(jì)人3000元+商圈1000元+店?yáng)|1000元，網(wǎng)簽100㎡以上，成交獎(jiǎng)經(jīng)紀(jì)人4800元+商圈1600元+店?yáng)|1600元)；4、訂房前7000/10000元購(gòu)買會(huì)員卡可享受額外1%優(yōu)惠+7000/10000元總房款減免且享有一張相應(yīng)“鈺瓏生活匯”儲(chǔ)值卡用于以后抵扣物業(yè)費(fèi)或車位款；5、全民經(jīng)紀(jì)人：推薦成功享受2%傭金獎(jiǎng)勵(lì)；6、老業(yè)主推薦：減免1年物業(yè)費(fèi)。效果：據(jù)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)銷控盤點(diǎn)，推出255套，截止12點(diǎn)成交去化165套，成交均價(jià)7100-7500元/㎡。鄭州市場(chǎng)分期分銷市場(chǎng)常態(tài)化競(jìng)爭(zhēng)大鄭州范圍內(nèi)，分銷盛行，約79%為住宅產(chǎn)品在使用分銷，其中分銷主要集中于近郊及新興區(qū)域，近郊平均18個(gè)項(xiàng)目使用分銷，其中滎陽(yáng)25個(gè)項(xiàng)目、新鄭22個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)超平均水平備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)源于調(diào)研統(tǒng)計(jì)，范圍為大鄭州(主城+近郊)，涵蓋(住宅+商辦)，共統(tǒng)計(jì)215個(gè)項(xiàng)目。主城區(qū)平均12個(gè)項(xiàng)目使用分銷近郊平均18個(gè)項(xiàng)目使用分銷鄭州市場(chǎng)受市場(chǎng)影響，住宅降價(jià)幅度約10%房企通過(guò)打折降價(jià)/特價(jià)房的方式刺激客戶消費(fèi)，降價(jià)幅度在10%左右，建業(yè)橙園暴降2500元/㎡，降價(jià)23%當(dāng)前降價(jià)多集中于近郊，主城區(qū)多在四環(huán)沿線；降價(jià)時(shí)間節(jié)點(diǎn)多集中于節(jié)假日/重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)時(shí)期。2020年上半年部分項(xiàng)目降價(jià)/特價(jià)房情況梳理區(qū)域行政區(qū)環(huán)線項(xiàng)目名稱降價(jià)幅度降價(jià)方式均價(jià)(元/㎡)備注主城高新區(qū)四環(huán)內(nèi)東原閱城降價(jià)10%降價(jià)1500元/㎡13000(精裝)大面積產(chǎn)品特價(jià)銷售四環(huán)外美的翰悅府降價(jià)8%降價(jià)1000元/㎡11500(精裝)針對(duì)110㎡產(chǎn)品四環(huán)外金輝優(yōu)步花園降價(jià)8%降價(jià)1000元/㎡11500(精裝)推出20套特價(jià)房四環(huán)外萬(wàn)科城降價(jià)4%降價(jià)500元/㎡12000(精裝)針對(duì)個(gè)別樓層(頂?shù)讓?推出特價(jià)房四環(huán)外大正水晶森林降價(jià)8%降價(jià)1000元/㎡12000(毛坯)針對(duì)115㎡產(chǎn)品三環(huán)內(nèi)盛悅居降價(jià)20%降價(jià)3000元/㎡12000(精裝)——經(jīng)開區(qū)四環(huán)外綠都東瀾岸降價(jià)5%-11%降價(jià)500-1200元/㎡10000-10500(毛坯)端午節(jié)推出12套特價(jià)房金水區(qū)二環(huán)內(nèi)泉舜上城降價(jià)7%-13%降價(jià)1500-3500元/㎡16500-18500(毛坯)限時(shí)特價(jià)房(3.14)鄭東新區(qū)北龍湖正商豐華上境降價(jià)14%降價(jià)5000-8000元/㎡32000(毛坯)8折開盤，精裝改毛坯近郊中牟四環(huán)外建業(yè)橙園降價(jià)23%降價(jià)2500元/㎡8500(毛坯)打七折(3月份)四環(huán)外康橋香溪里降價(jià)6%降價(jià)600元/㎡9200(毛坯)清盤特惠特價(jià)房新鄭繞城外康橋那云溪降價(jià)6%降價(jià)500元/㎡8500(毛坯)315購(gòu)房節(jié)推出5套特價(jià)房繞城外雅居樂天域降價(jià)7%降價(jià)700元/㎡9200(毛坯)年中沖刺限時(shí)特價(jià)房繞城外浩創(chuàng)梧桐溪水灣降價(jià)11%降價(jià)900元/㎡7300(毛坯)端午節(jié)推出特價(jià)房港區(qū)繞城外中建濱水苑降價(jià)6%降價(jià)600元/㎡9000(精裝)推出6套特價(jià)房滎陽(yáng)繞城外碧桂園山河郡降價(jià)10%降價(jià)700元/㎡7700(毛坯)父親節(jié)推出10套特價(jià)房繞城外鄭西鑫苑名家降價(jià)5%降價(jià)400元/㎡6900(毛坯)端午節(jié)推出特價(jià)房繞城外禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華降價(jià)9%降價(jià)600元/㎡6200(毛坯)端午節(jié)推出4套特價(jià)房，均為頂?shù)讓永@城外清華大溪地降價(jià)4%降價(jià)400元/㎡8600(毛坯)五一推出特價(jià)房繞城外瀚宇天悅灣降價(jià)8%降價(jià)500元/㎡5800(毛坯)端午節(jié)推出特價(jià)房——宏觀市場(chǎng)小結(jié)——房地產(chǎn)市場(chǎng)依然堅(jiān)持“房住不炒”為了應(yīng)對(duì)2020年下半年?duì)I銷壓力預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段升級(jí)，加速搶奪客戶資源以價(jià)換量趨勢(shì)加強(qiáng)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源同策研策中心；商品住宅數(shù)據(jù)為扣除福利房、經(jīng)適房及以單價(jià)8000元/㎡以下低價(jià)交易商品房后數(shù)據(jù)。競(jìng)爭(zhēng)格局去化壓力加劇，市場(chǎng)以價(jià)換量滎陽(yáng)市場(chǎng)2020年上半年去化量下滑，去化流速下降為促進(jìn)銷售，項(xiàng)目以價(jià)換量促進(jìn)去化2018年上半年月均流速17.7萬(wàn)㎡2018年下半年月均流速19.4萬(wàn)㎡2019年上半年月均流速15.3萬(wàn)㎡2019年下半年月均流速14.2萬(wàn)㎡2020年上半年月均流速13.7萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)格局本案主力競(jìng)品為鄭州宜居健康城板塊，分布本案2KM范圍，分流競(jìng)品主要為中原西路與滎澤大道交匯周邊2KM范圍序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)格（萬(wàn)/㎡）1本案-2恒大養(yǎng)生谷7500—85003永豐樂境待定4禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華高層均價(jià)6800洋房均價(jià)80005西城雅苑待定6建業(yè)昌建公園里待定7金秋九里庭院待定8碧桂園龍城天悅80009鴻祥鈺瓏府750010清華大溪地8000~9000競(jìng)品分布項(xiàng)目基本情況悅來(lái)西路塔山路滎澤大道繞城高速西四環(huán)中原西路商隱路隴海西路213546789102KM主力競(jìng)品主力競(jìng)品：同區(qū)域同板塊本案2KM范圍，包括恒大養(yǎng)生谷、永豐樂境、禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華、西域雅苑、建業(yè)昌建公園里、金秋九里庭院，區(qū)域以品牌競(jìng)爭(zhēng)、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)為主序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)格（萬(wàn)/㎡）1本案-2恒大養(yǎng)生谷7500—85003永豐樂境待定4禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華高層均價(jià)6800洋房均價(jià)80005西城雅苑待定6建業(yè)昌建公園里待定7金秋九里庭院待定1234578主力競(jìng)品主力競(jìng)品，在售有限，預(yù)計(jì)今年三季度集中入市，下半年預(yù)計(jì)推售24-25萬(wàn)方上半年僅恒大養(yǎng)生谷、禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華在售，均采取低價(jià)+分銷+分期模式進(jìn)行銷售序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)格銷售政策分期政策渠道情況在售情況2020年下半年推售貨量2020年月均去化1本案--

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2恒大養(yǎng)生谷7500—8500首付延期，全款客戶可延期兩年付清6.8萬(wàn)，1年4次2年8次自拓+分銷洋房/高層預(yù)計(jì)12.7萬(wàn)方188套3永豐樂境待定0元入會(huì)享2000元優(yōu)惠政策待定無(wú)洋房/高層

預(yù)計(jì)3萬(wàn)方洋房為主-

4禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華高層均價(jià)6800洋房均價(jià)8000總房款優(yōu)惠3%

5%，2年4次貝殼、58、房友洋房/高層在售1#、7#預(yù)計(jì)4-5萬(wàn)方41套5西城雅苑——

未開始認(rèn)籌待定暫無(wú)高層

預(yù)計(jì)3-4萬(wàn)方-

6建業(yè)昌建公園里8000預(yù)存5000享10000元總房款優(yōu)惠-純自銷小高層預(yù)計(jì)5.5萬(wàn)方-7金秋九里庭院

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-未確定-主力競(jìng)品區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)集中在90-130㎡三房產(chǎn)品表現(xiàn)偏剛需剛改，客戶重疊405060708090100110120130140恒大養(yǎng)生谷永豐樂境禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華西城雅苑建業(yè)昌建公園里96-14395-12589-12594-12494-143同類型產(chǎn)品集中區(qū)本案89-127主力競(jìng)品主力競(jìng)品分布在區(qū)域2KM范圍內(nèi)，外部?jī)r(jià)值相同競(jìng)品多以內(nèi)部?jī)r(jià)值做為核心突破點(diǎn)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比因子本案恒大養(yǎng)生谷永豐樂境禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華西域雅苑建業(yè)昌建公園里建筑規(guī)模14（住宅）4423

1614.717

本案產(chǎn)品規(guī)模不具備明顯優(yōu)勢(shì)，但住宅+商業(yè)配套規(guī)劃，內(nèi)部配套完善項(xiàng)目區(qū)位康體西路與滎澤西路交口處滎澤大道與悅來(lái)西路交叉口

宜居健康城滎澤東一路與健康大道

鄭上新區(qū)宜居健康城板塊

織機(jī)路與健康北一路交匯處東南角

隴海西路與京城路交會(huì)處向北1千米緊鄰滎澤大道，位于健康宜居城核心地段軌道交通-21號(hào)線21號(hào)線

21號(hào)線—

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區(qū)域內(nèi)10號(hào)線、21號(hào)線雙軌交，滎澤大道規(guī)劃21號(hào)線物業(yè)類型高層+洋房高層+洋房小高層+洋房高層+洋房高層+洋房高層+洋房區(qū)域產(chǎn)品規(guī)劃相近，均采用高層+洋房規(guī)劃開發(fā)商鄭州世福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄭州恒澤通健康置業(yè)有限公司

河南永豐樂健實(shí)業(yè)有限公司

鄭州禹博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

滎陽(yáng)市雅恒置業(yè)有限公司

鄭州中科億霖置業(yè)有限公司區(qū)域呈現(xiàn)品牌競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)物業(yè)公司——金碧物業(yè)樂活物業(yè)禹洲物業(yè)雅居樂物業(yè)建業(yè)物業(yè)是否精裝-是否否否否配套三院一校、擁享地鐵10號(hào)線、21號(hào)線、鄭西高鐵、生命谷公園、京襄城遺址生態(tài)公園三院一校、擁享地鐵10號(hào)線、21號(hào)線、鄭西高鐵、生命谷公園、京襄城遺址生態(tài)公園三院一校、擁享地鐵10號(hào)線、21號(hào)線、鄭西高鐵、生命谷公園、京襄城遺址生態(tài)公園

交通臨近地鐵10號(hào)線，商隱路站。中小學(xué)滎陽(yáng)第九小學(xué)、豫龍鎮(zhèn)第二小學(xué)、西一小學(xué)、豫龍鎮(zhèn)第三小學(xué)、滎陽(yáng)一中、滎陽(yáng)二中、豫龍鎮(zhèn)初級(jí)中學(xué)、商隱路小學(xué)、西一中學(xué)、綜合商場(chǎng)建業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、正上豪布斯卡、華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)、泓凱購(gòu)物廣場(chǎng)臨近地鐵10號(hào)線商隱路站（在建）、21號(hào)線（規(guī)劃）；公交：鄭州公交12路清華大溪地站中小學(xué)四院一校集中建設(shè)，鄭西一中、滎澤路學(xué)校（已招標(biāo)），京城高中（在建）其他公園：生命谷市政公園、京襄城遺址公園、索河濕地公園、小區(qū)內(nèi)部配套幼兒園生態(tài)宜居、一河八公園、三院一校、鄭西一中、京城高中毗鄰、鄭鐵西站區(qū)域相近，外部配套規(guī)劃價(jià)值相近主力戶型89-11596-14389-13089-12594-12594-130產(chǎn)品面積相近，規(guī)劃相近主力競(jìng)品｜典型案例—恒大養(yǎng)生谷主打賣點(diǎn)：世界500強(qiáng)，恒大康養(yǎng)配套及物業(yè)開發(fā)商鄭州恒澤通健康置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址滎澤大道與悅來(lái)西路交叉口占地面積43986m2總建面156110.58m2容積率1.81綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)4158面積范圍96-143建筑形態(tài)住宅+商業(yè)建筑風(fēng)格花園洋房幾梯幾戶1T3、2T4樓層洋房、小高層車位配比1:1.5交房標(biāo)準(zhǔn)精裝物業(yè)費(fèi)2.3-3.5元/m2/月電梯品牌無(wú)標(biāo)準(zhǔn)層高2.9物業(yè)管理金碧物業(yè)項(xiàng)目概況：恒大養(yǎng)生谷由鄭州恒澤通健康置業(yè)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于滎澤大道與悅來(lái)西路交叉口項(xiàng)目賣點(diǎn)∶世界500強(qiáng)，恒大一級(jí)資質(zhì)金碧物業(yè)在售分析∶2019年月均去化35套，2020年1-6月月均去化188套，受疫情影響3月啟動(dòng)75-85折促銷，3-6月月均去化256套。月均去化∶188套主打賣點(diǎn)：建筑、景觀規(guī)劃及產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)商河南永豐樂健實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地址宜居健康城滎澤東一路與健康大道占地面積122（一期）總建面14容積率1.99綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)1348面積范圍95-125建筑形態(tài)住宅建筑風(fēng)格花園洋房幾梯幾戶高層2T4洋房1T2樓層小高層、高層車位配比1:1.07交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費(fèi)—電梯品牌—標(biāo)準(zhǔn)層高2.9物業(yè)管理樂活物業(yè)項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目由河南永豐樂健實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于宜居健康城滎澤東一路與健康大道項(xiàng)目賣點(diǎn)∶主打規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，打造高端品質(zhì)，以低密、建筑規(guī)劃為主的產(chǎn)品品質(zhì)銷售分析：原計(jì)劃2020年3月首開，后高層產(chǎn)品調(diào)整，預(yù)計(jì)10月推售洋房主力競(jìng)品｜典型案例—永豐樂境分流競(jìng)品：主要以中原西路與滎澤大道交匯項(xiàng)目為主，開發(fā)周期較長(zhǎng)，客戶基數(shù)較大序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)格（萬(wàn)/㎡）1本案-2碧桂園龍城天悅80003鴻祥鈺瓏府75004清華大溪地8000~90001234分流競(jìng)品序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)格銷售政策分期政策渠道情況在售情況2020年下半年推售貨量2020年月均去化1本案--

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2碧桂園龍城天悅8000暫無(wú)無(wú)自銷在售（2）地塊，（30）號(hào)樓面積區(qū)間（125-138）無(wú)253鴻祥鈺瓏府7500--首付一萬(wàn)，剩余五年十次自銷、房友在售18-21-23-25面積144、15-17面積140無(wú)304清華大溪地8000~9000⒉銷售政策:1元抵8萬(wàn)房款優(yōu)惠、5000夜市房款優(yōu)惠券、付款方式(首付分期1%，正常首付2%，一次性3%）、買車位優(yōu)惠房款2%、自然訪1%首付五萬(wàn)，剩余三年六次自拓+分銷（貝殼、58）在售（11、12號(hào)院）地塊，(很多樓棟）號(hào)樓面積區(qū)間（78~145)無(wú)38分流競(jìng)品｜銷售分析直接競(jìng)品項(xiàng)目體量較大，整體建設(shè)相對(duì)成熟，緊鄰中原西路在售充足，開放周期較長(zhǎng)，單盤月均去化25-40套/月左右項(xiàng)目名稱分期政策渠道情況建業(yè)昌建公園里無(wú)純自銷永豐樂境待定無(wú)禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華5%，2年四次貝殼、58、房友恒大養(yǎng)生谷首付延期，全款客戶可延期兩年付清首付6.8萬(wàn)起，1年4次或2年8次渠道傭金4.5%

西城雅苑待認(rèn)籌

待定鴻祥鈺瓏府首付1萬(wàn)，剩余五年十次房友政策分析｜分期&渠道受市場(chǎng)分期、渠道常態(tài)化影響，直接競(jìng)品均支持分期政策、啟動(dòng)渠道，其中區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目恒大養(yǎng)生谷采用低首付+分期+分銷+拓客，整體力度最大，業(yè)績(jī)、價(jià)格均有較高保障價(jià)格平臺(tái)直接競(jìng)品價(jià)格6800-7800/㎡；中原西路沿線分流競(jìng)品7500-8500元/㎡去化速度直接競(jìng)品正常平銷去化約30-40套直接競(jìng)品僅2個(gè)項(xiàng)目在售，利用促銷可實(shí)現(xiàn)月均去化150套分流項(xiàng)目月均去化25-40套2020年貨量在售有限，下半年三季度末集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)直接競(jìng)品下半年推售25萬(wàn)方競(jìng)品市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)背景：政策趨松·紅海市場(chǎng)·競(jìng)爭(zhēng)加劇營(yíng)銷任務(wù)：2020年3個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約1.57億目標(biāo)項(xiàng)目背景&目標(biāo)理解面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境&區(qū)域現(xiàn)狀，本案該如何突破現(xiàn)實(shí)營(yíng)銷困局知價(jià)值項(xiàng)目既有價(jià)值梳理：客觀研判本案外部及內(nèi)部?jī)r(jià)值點(diǎn)壹雙區(qū)交匯滎陽(yáng)片區(qū)/中原新區(qū)鄭州大西區(qū)雙區(qū)交匯處滎陽(yáng)片區(qū)高新區(qū)中原新區(qū)常西湖新區(qū)主城區(qū)本案宜居健康城位于宜居健康城核心區(qū)共享三所三甲醫(yī)療資源宜居健康城起步區(qū)五環(huán)線繞城高速中原西路本案中原路滎澤大道鄭州市骨科醫(yī)院鄭州市婦幼保健醫(yī)院鄭州市人民醫(yī)院宜居健康城起步區(qū)已基本建成兩橫四縱兩橫：中原路/隴海路四縱：滎澤/繞城/四環(huán)/三環(huán)中原西路繞城高速西四環(huán)西三環(huán)滎澤大道隴海路鄭上路本案主城區(qū)雙核道路城市雙核心主干道20分鐘直達(dá)市中心中原西路隴海路鄭上路科學(xué)大道連霍高速繞城高速西四環(huán)西三環(huán)市政府本案雙地鐵口10/21號(hào)地鐵&緊鄰雙地鐵口可換乘主城區(qū)1/5/14號(hào)線中原西路繞城高速西四環(huán)西三環(huán)高鐵西站本案西站南廣場(chǎng)地鐵21號(hào)線地鐵10號(hào)線地鐵5號(hào)線地鐵1號(hào)線地鐵換乘點(diǎn)10號(hào)線：預(yù)計(jì)2021年通車5號(hào)線：已通車1號(hào)線：已通車21號(hào)線：待定地鐵14號(hào)線地鐵換乘點(diǎn)奧體中心14號(hào)線：待定生態(tài)宜居京襄城遺址生態(tài)園/劉禹錫公園生命谷市政公園行政服務(wù)滎陽(yáng)市行政服務(wù)中心城市新區(qū)核心發(fā)展區(qū)域配套資源交通資源強(qiáng)勢(shì)/基礎(chǔ)配套缺失商業(yè)相對(duì)匱乏/缺乏明星配套李商隱公園鄭州一中市政50米綠化帶公園高鐵西站商業(yè)技師學(xué)院滎陽(yáng)二中中國(guó)工商銀行中國(guó)銀行三甲醫(yī)院滎陽(yáng)婦幼保健院鄭州市人民醫(yī)院鄭州市骨科醫(yī)院世茂+福晟雙品牌雙保障雙品牌運(yùn)營(yíng)89/112稀缺小高層115/127稀缺小面積洋房精工產(chǎn)品匠造高能配套56畝商業(yè)用地規(guī)劃完善區(qū)域配套資源品牌物業(yè)品牌物業(yè)酒店式服務(wù)24小時(shí)安保巡邏/360度家政內(nèi)部產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)值亮點(diǎn)突出外部?jī)r(jià)值兌現(xiàn)階段，但共有=沒有『區(qū)域價(jià)值逐步兌現(xiàn)，發(fā)展?jié)摿^大，但區(qū)域價(jià)值共享，共有=沒有』『未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品+服務(wù)有望形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力』識(shí)客戶熟識(shí)客戶：核心在于本案客群屬性的研判與需求的挖掘貳投資退場(chǎng)，改善收縮，剛需自住為主因受政策及市場(chǎng)因素影響，區(qū)域客戶逐步以全市投資型客戶轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂鑴偢目腿喝型顿Y客戶地緣自住客戶傳統(tǒng)銷售時(shí)期時(shí)期背景：滎陽(yáng)起步發(fā)展階段，配套不完善，價(jià)格較低，地緣客戶為主，市區(qū)客戶關(guān)注的較低，以滎陽(yáng)本土客戶為主；客戶情況：主要以地緣自住客戶為主，占比60%；市場(chǎng)上行時(shí)期時(shí)期背景：市場(chǎng)上行階段，區(qū)域形成價(jià)值洼地，熱度迅速上升，投資客戶激增，價(jià)格漲幅明顯；客戶情況：價(jià)格上漲，域外投資客戶增加，約占60%；地緣自住客戶受市區(qū)客戶擠壓，成交占比下降市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)期時(shí)期背景：市場(chǎng)逐步平穩(wěn)，區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)，價(jià)格瓶頸呈下降趨勢(shì)，客戶觀望情緒重，分銷盛行；客戶情況：客戶以市區(qū)外溢客戶為主，主要集中在中原區(qū)&二七區(qū)，地緣客戶成交占比穩(wěn)定；市區(qū)剛需/投資客戶地緣自住客戶市區(qū)外溢&地緣為主，高新區(qū)&其他補(bǔ)充主要以市區(qū)外溢客戶及地緣客戶為主，市區(qū)客戶以中原區(qū)&二七為重點(diǎn)，年齡31-45歲，個(gè)體戶/寫字樓/社區(qū)客群客戶年齡集中31-40歲，以個(gè)體戶、職場(chǎng)員工及住宅社區(qū)客群為主。追求品質(zhì)客戶非常注重品質(zhì)，追求品質(zhì)生活，渴望舒適健康的生活方式，對(duì)生活品質(zhì)有一定追求；注重戶型客戶注重戶型，希望有一個(gè)舒適的戶型和良好的生活空間，偏好采光通風(fēng)兼?zhèn)浯竺鎸拺粜?；崇尚品牌相信品牌的力量，認(rèn)為品牌代表著質(zhì)量的可靠和安心，對(duì)品牌有一定的追求；主要關(guān)注點(diǎn)關(guān)注配套客戶上有老、下有小，關(guān)注教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等問(wèn)題，對(duì)社區(qū)配套有一定要求；緊抓地緣&中原、拓展二七、搶奪外溢地緣&中原區(qū)占比60%，二七區(qū)比20%，市區(qū)外溢&地市補(bǔ)充地緣客戶客群：地市個(gè)體戶、進(jìn)城村鎮(zhèn)客戶占比：30%置業(yè)目的：品質(zhì)剛需&剛改用來(lái)自己住，改善居住環(huán)境關(guān)注點(diǎn)：品牌、品質(zhì)、均價(jià)、環(huán)境、配套中原區(qū)客戶客群：中原區(qū)小個(gè)體戶、工作在滎陽(yáng)的上班族占比：30%

置業(yè)目的：主城均價(jià)高，被迫外溢，以及追求生活品質(zhì)關(guān)注點(diǎn)：均價(jià)、交通、配套、環(huán)境、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χ邊^(qū)客戶客群：個(gè)體戶、打工者占比：20%置業(yè)目的：主動(dòng)外溢，尋找性價(jià)比較高的房子關(guān)注點(diǎn)：均價(jià)、交通、地鐵中原西路繞城高速西四環(huán)西三環(huán)滎澤大道隴海路鄭上路本案主城區(qū)地緣客戶30%中原區(qū)30%二七20%

南向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群剛改追求品質(zhì)、剛需地緣定居剛改：個(gè)體戶、企事業(yè)單位員工等；剛需：滎陽(yáng)周邊工作、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及地市客戶等CONTENTS一類客戶：剛改型客戶追求生活品質(zhì)個(gè)體戶企事業(yè)單位員工地緣改善客戶CONTENTS二類客戶：剛需型客戶地緣性客戶區(qū)域內(nèi)有一定積蓄并計(jì)劃長(zhǎng)期定居的員工周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及地市客戶不盲從的城市中堅(jiān)【本案目標(biāo)客群形象標(biāo)簽】顛覆既有客戶需求格局紅海格局中脫穎而出CustomerCharacteristics文化自覺獨(dú)立審美精神富足

擁有獨(dú)特的價(jià)值觀追求精神與物質(zhì)的雙重享受【在繁華間尋找心靈歸屬】客戶關(guān)鍵詞：不缺房，但缺好房子客戶背景：他們年齡在35-50歲，有自己穩(wěn)定的工作與事業(yè)；具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有更高的生活品質(zhì)追求；不缺房子，但想要擁有一定品質(zhì)與良好物業(yè)管理的社區(qū)；客戶訴求：注重房屋的品質(zhì)及細(xì)節(jié)，對(duì)采光極為關(guān)注；對(duì)于品牌、社區(qū)品質(zhì)與環(huán)境、物業(yè)服務(wù)，完善的配套設(shè)施有一定需求，如商業(yè)、娛樂、休息，可以體檢；追求有品位更健康的生活方式。生活條件富裕，好面子，重形式，有品位，有情懷，懂生活客戶描摹》地緣業(yè)主客戶描摹》中原新貴穩(wěn)扎穩(wěn)打，精耕自作，高學(xué)歷，不盲從，喜歡簡(jiǎn)單，看重品質(zhì)客戶關(guān)鍵詞：有素養(yǎng)、有品位、有追求客戶背景：他們年齡在26-35歲，高學(xué)歷，工作穩(wěn)定，事業(yè)上升期；單位在鄭西，為了方便工作，需要一個(gè)便捷居所；客戶訴求：他們希望房子不僅僅是落地鄭州的居住地，更是身份的象征；一直想要擁有良好社區(qū)環(huán)境的高品質(zhì)住區(qū)，希望社區(qū)有能夠健身的場(chǎng)所，環(huán)形跑道或者會(huì)所健身房；要有好的物業(yè)服務(wù)，能夠提供更多人性化的貼心服務(wù)；要有便捷的交通條件，方便上下班，不希望浪費(fèi)太多的交通時(shí)間；關(guān)注總價(jià)及付款方式，綜合總價(jià)進(jìn)行取舍?？蛻裘枘　返鼐夁M(jìn)階客戶關(guān)鍵詞：品質(zhì)剛改、圈層、進(jìn)階力爭(zhēng)上游的奮進(jìn)者，肯吃苦，有韌勁，有思想，有見解，追求自我價(jià)值認(rèn)同客戶背景：他們年齡在30-40歲，“老”鄭漂，新“土著”；長(zhǎng)期在滎陽(yáng)或中原區(qū)工作或生活，對(duì)目前的區(qū)域環(huán)境不太滿意，渴望尋求更好的生活環(huán)境及居住體驗(yàn)；客戶訴求：購(gòu)房是生活品質(zhì)的進(jìn)階，更是圈層的進(jìn)階；關(guān)注社區(qū)的整體環(huán)境；同時(shí)關(guān)注戶型舒適度，通風(fēng)采光效果要好，喜歡通廳陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，顯得大氣寬敞。準(zhǔn)定位項(xiàng)目定位：項(xiàng)目核心價(jià)值輸出與形象定位導(dǎo)出叁定位思考010203區(qū)位地段——大鄭西健康宜居城現(xiàn)代醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)學(xué)高等教育、健康干預(yù)和管理、康復(fù)養(yǎng)生、養(yǎng)老護(hù)老、中醫(yī)休閑觀光和生物醫(yī)藥研發(fā)為核心建設(shè)的高端現(xiàn)代化醫(yī)療服務(wù)業(yè)新區(qū)交通——鄭州西站雙地鐵三快一速一路鄭州西站/10&21號(hào)線/隴海高架、西三環(huán)&四環(huán)、繞城高速、中原西路醫(yī)療——三院一校婦幼保健院/人民醫(yī)院/骨科醫(yī)院/衛(wèi)校生態(tài)——三園環(huán)伺京襄城遺址生態(tài)園/劉禹錫公園/生命谷市政公園定位思考010203住宅規(guī)劃建筑面積14萬(wàn)方體量1容積率2.5容積率2小高層89/112㎡洋房115/127㎡面積3規(guī)劃50畝商業(yè)地塊配套4核心觀點(diǎn)輸出：小體量住宅+大體量商業(yè)，重配套提溢價(jià)；稀缺小面積產(chǎn)品，同類型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)；本體定位思考010203市場(chǎng)供銷區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈，下半年10項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品稀缺小面積產(chǎn)品，控總價(jià)快速突破市場(chǎng)，搶奪客戶資源結(jié)構(gòu)小高層小戶型剛需產(chǎn)品跑量，洋房小面積產(chǎn)品具備較強(qiáng)溢價(jià)能力項(xiàng)目定位鄭州西·地鐵旁·健康生活家地段價(jià)值深化健康宜居價(jià)值提煉，未來(lái)生活概念營(yíng)造【項(xiàng)目整體定位

】地鐵價(jià)值強(qiáng)化肆慧營(yíng)銷營(yíng)銷思路：項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn)界定與營(yíng)銷策略導(dǎo)出節(jié)奏安排2020年2021年2022年核心操盤策略樹立形象，價(jià)值輸出品牌為核心，利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)搶奪資源價(jià)值深化，價(jià)格成長(zhǎng)自身價(jià)值兌現(xiàn)，堅(jiān)定信心收官溢價(jià)，去庫(kù)存強(qiáng)化稀缺性，溢價(jià)銷售市場(chǎng)形勢(shì)上半年受疫情影響低迷下半年受市場(chǎng)供求影響，競(jìng)爭(zhēng)加劇市場(chǎng)供應(yīng)加劇區(qū)域分流加劇整體市場(chǎng)平穩(wěn)現(xiàn)房溢價(jià)銷售客戶構(gòu)成剛需為主品質(zhì)剛需+剛改剛改為主產(chǎn)品主力小高層及115洋房產(chǎn)品為主補(bǔ)充127㎡洋房小高層+12㎡洋房產(chǎn)品為主少量115㎡洋房尾貨去化營(yíng)銷策略針對(duì)市場(chǎng)洋房供應(yīng)不足搶開小面積洋房產(chǎn)品，熱銷入市小高層平銷入市，快速跑量沖刺目標(biāo)價(jià)格回收，利用推售策略多頻小幅漲價(jià)，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)尾貨產(chǎn)品價(jià)格拉升，增加總銷利用產(chǎn)品及樓層差促銷清盤2020年入市搶開，保任務(wù)，2021年價(jià)值兌現(xiàn)，穩(wěn)步溢價(jià)2022年尾盤去化，實(shí)現(xiàn)清盤操盤思路營(yíng)銷策略紅海市場(chǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)加劇，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)，解決四大核心問(wèn)題2KM范圍10個(gè)項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)，分流嚴(yán)峻2年時(shí)間實(shí)現(xiàn)清盤，住宅+商業(yè)紅海任務(wù)分銷+分期，導(dǎo)客難度大，降價(jià)促銷，溢價(jià)難度大策略營(yíng)銷難點(diǎn)成交恒大精裝降價(jià)促銷，去化較好，但正常銷售期內(nèi)，月均去化30-40套4營(yíng)銷策略營(yíng)銷機(jī)遇3健康城板塊，配套規(guī)劃豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美

品牌產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)稀缺小面積產(chǎn)品，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)資源世茂+福晟品牌保障回顧本案價(jià)值，項(xiàng)目3大核心優(yōu)勢(shì)，為本案營(yíng)銷機(jī)遇強(qiáng)化產(chǎn)品稀缺屬性，配置價(jià)值再提升渠道為王，重地緣、挖掘市區(qū)，利用分銷增加客戶基數(shù)，團(tuán)購(gòu)補(bǔ)充資源價(jià)值獲客政策支持，降低置業(yè)門檻，增加客群范圍支持策略思考成交市場(chǎng)稀缺供應(yīng)，控節(jié)奏、強(qiáng)化展示面，提升轉(zhuǎn)化率4營(yíng)銷策略基于對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的策略思考外部?jī)r(jià)值宜居健康城生態(tài)、健康、宜居內(nèi)部?jī)r(jià)值與環(huán)境共生的系統(tǒng)公園綠色生活的典范規(guī)劃價(jià)值生態(tài)價(jià)值配套價(jià)值交通價(jià)值景觀價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值物業(yè)價(jià)值雙區(qū)價(jià)值宜居健康城三園環(huán)伺高能級(jí)康養(yǎng)配套兩橫四縱地鐵口未來(lái)規(guī)劃中央核心景觀規(guī)劃立體遠(yuǎn)離景觀品牌幼兒園社區(qū)服務(wù)稀缺低密產(chǎn)品規(guī)劃高品質(zhì)規(guī)劃品牌物業(yè)既有價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值潛在價(jià)值配套價(jià)值三院一校稀缺小面積產(chǎn)品價(jià)值深挖，產(chǎn)品價(jià)值強(qiáng)化品牌價(jià)值雙品牌實(shí)力雙核心城市干道滎陽(yáng)新區(qū)配套價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值提升建筑規(guī)劃：現(xiàn)代建筑風(fēng)格，低密規(guī)劃、優(yōu)選建材，采用雙夾膠中空玻璃，節(jié)能、降噪；注重住宅外立面表現(xiàn)，呈現(xiàn)更高的品質(zhì)1建筑設(shè)計(jì)高調(diào)的建筑設(shè)計(jì)，呈現(xiàn)更高的品質(zhì)產(chǎn)品價(jià)值提升優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃：戶型方正、短進(jìn)深、大開間，3室朝南，采光通風(fēng)良好、戶戶有贈(zèng)送，居住舒適2優(yōu)秀的戶型優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃，讓居住更近舒適產(chǎn)品價(jià)值提升全齡段戶型設(shè)計(jì)：魔變空間，讓居住更近舒適，讓產(chǎn)品與家庭一起成長(zhǎng)3全齡段設(shè)計(jì)全齡段戶型設(shè)計(jì)，讓產(chǎn)品和家庭一起成長(zhǎng)產(chǎn)品價(jià)值提升公共空間“創(chuàng)造品質(zhì)體驗(yàn)社區(qū)”：酒店式首層精裝入戶大堂，歸家體驗(yàn)從此刻開始。4精裝大堂典雅首層入戶大堂，只為尊重回家的心產(chǎn)品價(jià)值提升地下車庫(kù)“完美主義的地下空間”：清晰動(dòng)線、安全規(guī)則、尊崇品質(zhì)（顏色分區(qū)、柱網(wǎng)指引、電梯指示系統(tǒng)、出入口動(dòng)線規(guī)劃、地下人車分流系統(tǒng)）5精裝車庫(kù)精裝地下車庫(kù)，一種生活品質(zhì)及身份的象征產(chǎn)品價(jià)值提升互動(dòng)化景觀理念：兒童區(qū)的混齡交通設(shè)計(jì)、家長(zhǎng)看護(hù)所的家長(zhǎng)交流、老人活動(dòng)區(qū)交流設(shè)計(jì)、萌寵樂園、景觀會(huì)客廳6景觀互動(dòng)全齡化、互動(dòng)化的功能景觀布局分齡化景觀互動(dòng)區(qū)家庭互動(dòng)空間萌寵樂園景觀會(huì)客廳產(chǎn)品價(jià)值提升互動(dòng)化社區(qū)理念：小區(qū)內(nèi)部設(shè)置四點(diǎn)半課堂、老年活動(dòng)中心、玩具屋等功能性會(huì)所，增進(jìn)鄰里關(guān)系互動(dòng)7社區(qū)互動(dòng)會(huì)所：四點(diǎn)半課堂、老年活動(dòng)中心、玩具屋老年活動(dòng)中心兒童分享屋四點(diǎn)半課堂媽媽興趣班產(chǎn)品價(jià)值提升互動(dòng)化社區(qū)理念：小區(qū)內(nèi)部設(shè)置四點(diǎn)半課堂、老年活動(dòng)中心、托老所、健身房等功能性會(huì)所，互動(dòng)性社區(qū)成為可能8物業(yè)互動(dòng)做有溫度的物業(yè)，像家人一樣對(duì)待業(yè)主產(chǎn)品價(jià)值提升社區(qū)人性化規(guī)劃細(xì)節(jié)：推車存放處、腳踏式分類垃圾箱、寵物便紙箱等人性化細(xì)節(jié)處理9規(guī)劃細(xì)節(jié)社區(qū)人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，打造便民舒適生活腳踏式分類垃圾箱推車存放處寵物便紙箱產(chǎn)品價(jià)值提升防PM2.5空氣過(guò)濾器：換氣系統(tǒng)中配備，可以在換氣的同時(shí)阻隔室外細(xì)微顆粒物；高捕集率的新型空氣過(guò)濾器可捕集細(xì)顆粒物中90%以上的1.0-2.0微米顆粒物，55%的0.3微米顆粒物10新風(fēng)除霾防PM2.5空氣過(guò)濾器，讓霧霾止步于窗外產(chǎn)品價(jià)值提升全屋凈水系統(tǒng)："好水才是好生活"，生活的品質(zhì)已與日常用水的好壞密不可分11凈水系統(tǒng)全屋凈水系統(tǒng)，呵護(hù)全家健康產(chǎn)品價(jià)值提升社區(qū)健身設(shè)施配套：健身房（會(huì)所）、森氧運(yùn)動(dòng)跑道、健身器材12健身配套健身房、森氧運(yùn)動(dòng)跑道、健身器材產(chǎn)品價(jià)值提升規(guī)劃先行：商業(yè)地塊規(guī)劃先行，增加產(chǎn)品配套價(jià)值，增強(qiáng)項(xiàng)目溢價(jià)能力13配套加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃先行，完善配套，提升溢價(jià)獲客策略序號(hào)項(xiàng)目名稱價(jià)格銷售政策分期政策渠道情況在售情況2020年下半年推售貨量2020年月均去化1本案--

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2恒大養(yǎng)生谷7500—8500首付延期，全款客戶可延期兩年付清6.8萬(wàn)，1年4次2年8次自拓+分銷洋房/高層預(yù)計(jì)12.7萬(wàn)方188套3永豐樂境待定0元入會(huì)享2000元優(yōu)惠政策待定無(wú)洋房/高層

預(yù)計(jì)3萬(wàn)方洋房為主-

4禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華高層均價(jià)6800洋房均價(jià)8000總房款優(yōu)惠3%

5%，2年4次貝殼、58、房友洋房/高層在售1#、7#預(yù)計(jì)4-5萬(wàn)方41套5西城雅苑——

未開始認(rèn)籌待定暫無(wú)高層

預(yù)計(jì)3-4萬(wàn)方-

6建業(yè)昌建公園里8000預(yù)存5000享10000元總房款優(yōu)惠-純自銷小高層預(yù)計(jì)5.5萬(wàn)方-7金秋九里庭院

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-未確定-渠道為王，陣地?cái)r截為主，重地緣、挖掘中原&二七客戶資源，啟動(dòng)分銷，擴(kuò)大客群基數(shù)，利用團(tuán)購(gòu)補(bǔ)充客戶資源，配合活動(dòng)做人氣，吸引客戶到訪，同時(shí)增強(qiáng)客戶轉(zhuǎn)化率，促進(jìn)銷售；團(tuán)購(gòu)&內(nèi)購(gòu)營(yíng)銷鎖客營(yíng)銷體驗(yàn)客戶維系利用團(tuán)購(gòu)&內(nèi)購(gòu)等形式，擴(kuò)大客戶基數(shù)，提前鎖客三級(jí)蓄客，降低客戶流失，提升客戶意向；一級(jí)入會(huì)，二級(jí)定存，三級(jí)認(rèn)籌利用售樓部、示范區(qū)、樣板間等，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)展示，提升項(xiàng)目營(yíng)銷體驗(yàn)利用圈層，重客戶維系，提升客戶口碑，增強(qiáng)客戶粘性銷售策略合理利用團(tuán)購(gòu)、營(yíng)銷鎖客等手段，提升客戶意向、鎖定客戶，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)展示、銷售體驗(yàn)強(qiáng)化、客戶關(guān)系增強(qiáng)等方式，提升客戶轉(zhuǎn)化率政策支持分銷沖刺價(jià)格策略針對(duì)區(qū)域特性，啟動(dòng)首付分期政策，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大客群范圍啟動(dòng)分銷，提升銷售氛圍，擴(kuò)大客戶基數(shù)合理搭配產(chǎn)品，低開高走，通過(guò)靈活的銷售政策，促進(jìn)項(xiàng)目去化通過(guò)推售策略、價(jià)格策略，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品搭配，低開高走，實(shí)現(xiàn)首開熱銷，保障項(xiàng)目去化；銷售期內(nèi)，通過(guò)靈活的銷售政策及分期政策，擴(kuò)大客群范圍，促銷項(xiàng)目去化銷售策略陸強(qiáng)執(zhí)行營(yíng)銷執(zhí)行：2020年?duì)I銷執(zhí)行計(jì)劃貨源盤點(diǎn)樓棟產(chǎn)品樓層單元T戶比戶型套數(shù)面積總套數(shù)總面積1#洋房7F31T21154248304248302#洋房7F31T21154248304248303#洋房7F31T21154248304248305#小高層18F12T4112343808686834893430266#洋房8F31T21274860964860967#小高層18F12T4112353920696946893430268#小高層18F12T4112364032727236893632049#洋房8F31T212748609648609610#小高層18F12T41123539207171248936320411#小高層18F23T6112364032108104408972640812#小高層18F23T6112364032108104408972640813#小高層18F23T611234380810298608968605215#小高層18F23T611234380810298608968605216#小高層18F23T6112343808102986089686052

10241052821024105282本案規(guī)劃5棟洋房和9棟高層，可售房源1024套，面積10.5萬(wàn)m2，其中小高層802套，面積7.86萬(wàn)m2，套數(shù)占比75%,洋房222套，面積2.27萬(wàn)m2，套數(shù)占比25%；營(yíng)銷目標(biāo)世茂福晟聯(lián)手再戰(zhàn)，品牌再升級(jí)，項(xiàng)目入市快速發(fā)聲2020年?duì)I銷目標(biāo)，簽約1.51億，回款0.91億營(yíng)銷目標(biāo)品牌目標(biāo)同期多個(gè)新項(xiàng)目入市，突破市場(chǎng)容量限制，實(shí)現(xiàn)競(jìng)品突圍2020年控價(jià)跑量保任務(wù)，2021年穩(wěn)步溢價(jià)體利潤(rùn)，2022年整盤清盤，實(shí)現(xiàn)住宅總銷9.24億運(yùn)營(yíng)目標(biāo)市場(chǎng)突破010402032020年?duì)I銷策略重點(diǎn)二：利用節(jié)點(diǎn)、活動(dòng)快速起勢(shì)，強(qiáng)化銷售體驗(yàn)，樹立形象，明確市場(chǎng)地位重點(diǎn)三：線上重品牌、線下重導(dǎo)客，圍繞地段、品牌、產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值輸出，實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破重點(diǎn)四：重地緣，挖中原、輻射二七，同時(shí)利用分銷，搶奪市場(chǎng)客戶利用展廳開放、售樓部開放等事件營(yíng)銷快速實(shí)現(xiàn)品牌立勢(shì)，提升銷售體驗(yàn)，明確市場(chǎng)地位利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)，線上重品牌，以雙品牌為核心，通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃，圍繞產(chǎn)品稀缺屬性及產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行優(yōu)勢(shì)放大，凸顯自身價(jià)值，提升客戶預(yù)期，線下重導(dǎo)客，圍繞主力客群、導(dǎo)客路徑進(jìn)行針對(duì)投放，明確價(jià)值輸出點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破地緣客戶重圈層，常規(guī)渠道非常手段，重執(zhí)行提升獲客量，以分銷、大客戶圈層、競(jìng)品攔截、經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)介為核心，同時(shí)分銷沖量、集中爆破，搶奪市場(chǎng)客戶。重點(diǎn)一：營(yíng)銷前置，利用營(yíng)銷手段維持客戶粘性，多次洗客，提升客戶轉(zhuǎn)化營(yíng)銷前置，提前蓄客，同時(shí)利用營(yíng)銷手段提升客戶粘性，降低客戶流失，配合多次洗客，提升客戶轉(zhuǎn)化率銷售策略市場(chǎng)成交量下降，在售項(xiàng)目多采取平銷加推模式，同時(shí)區(qū)域內(nèi)在售有限（洋房稀缺、高層充足）、潛在供應(yīng)巨大，為降低客戶流失、快速搶奪市場(chǎng)客戶資源，本案推售策略：快速入市，啟動(dòng)銷售，搶奪市場(chǎng)份額利用小面積洋房引爆市場(chǎng)，小高層平銷加推加速去化洋房搶開入市，啟動(dòng)銷售，引爆市場(chǎng)小高層后續(xù)平銷加推，降低客戶流失，快速去化沖業(yè)績(jī)；控節(jié)奏，短蓄平推，脈沖式刺激市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力產(chǎn)品搭配推售，豐富產(chǎn)品層次，獲得最大產(chǎn)品流速；推售策略主入口主入口產(chǎn)品等級(jí)判斷標(biāo)準(zhǔn)樓棟一類主景觀軸上，無(wú)干擾洋房6#、9#小高層10#、11#二類次景觀帶，干擾因素較小，或資源優(yōu)勢(shì)明顯洋房3#小高層5#、11#、15#、16#三類小區(qū)四周，外圍干擾因素較弱洋房1#小高層7#、8#、12#四類小區(qū)四周，干擾因素較大或臨街小高層13#12356789101115121316商業(yè)&噪音干擾市政景觀道路干擾道路干擾依據(jù)道路干擾及景觀資源優(yōu)勢(shì)將產(chǎn)品劃分為四個(gè)等級(jí)推售原則：1、南側(cè)洋房搶開，低價(jià)入市啟動(dòng)銷售，引爆市場(chǎng)；2、平銷加推小高層，降低客戶流失，快速跑量去化；3、合理搭配產(chǎn)品，保障全盤均好去化，穩(wěn)步溢價(jià)；定價(jià)策略評(píng)估細(xì)分因素權(quán)重直接競(jìng)品分流競(jìng)品本項(xiàng)目恒大養(yǎng)生谷禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華碧桂園龍城天悅鴻祥鈺瓏府清華大溪地開發(fā)商品牌0.1120951209090100社區(qū)規(guī)模0.1120100110100120100物業(yè)形態(tài)0.05951009595100100地面交通0.0510095100100110100軌道交通0.11009010095120100景觀資源0.19590909090100生活配套0.1100100110110120100物業(yè)管理0.11101001109095100居住環(huán)境0.1510095909590100產(chǎn)品品質(zhì)0.15100100959090100合計(jì)1104.2596.5101.595101100近期報(bào)價(jià)（在售及預(yù)計(jì)售價(jià)、報(bào)價(jià)，以毛坯價(jià)格核算）7,8006,8008,0007,5008,500

權(quán)重值74827047788278958416

項(xiàng)目參考權(quán)重占比50%30%10%5%5%

加權(quán)平均值37412114788395421

建議單價(jià)7459通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算，本案小高層現(xiàn)階段靜態(tài)均價(jià)7459元/m2為保障入市引爆，建議本案小高層入市均價(jià)7500元/m2，后期穩(wěn)步溢價(jià)定價(jià)策略評(píng)估細(xì)分因素權(quán)重直接競(jìng)品分流競(jìng)品本項(xiàng)目恒大養(yǎng)生谷禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華碧桂園龍城天悅鴻祥鈺瓏府清華大溪地開發(fā)商品牌0.1120951209090100社區(qū)規(guī)模0.1120100110100120100物業(yè)形態(tài)0.05951009595100100地面交通0.0510095100100110100軌道交通0.11009010095120100景觀資源0.19590909090100生活配套0.1100100110110120100物業(yè)管理0.11101001109095100居住環(huán)境0.1510095909590100產(chǎn)品品質(zhì)0.15100100959090100合計(jì)1104.2596.5101.595101100近期報(bào)價(jià)（在售及預(yù)計(jì)售價(jià)、報(bào)價(jià)，以毛坯價(jià)格核算）7,8006,8008,0007,5008,500

權(quán)重值93008600900086009600

項(xiàng)目參考權(quán)重占比30%50%10%5%5%

加權(quán)平均值27904300900430480

建議單價(jià)8900通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算，本案洋房現(xiàn)階段靜態(tài)均價(jià)8900元/m2為保障入市引爆，建議本案洋房入市均價(jià)8700元/m2銷售&回款計(jì)劃核心節(jié)點(diǎn)10月11月12月合計(jì)10月首推10月加推加推加推洋房小高層洋房小高層小高層樓棟1號(hào)6號(hào)1單元7#2#8#13#推售套數(shù)4216694272102343推售面積48302032694648307236986035734推售均價(jià)87009000750088007600755049150推售總銷420210001828800052095000425040005499360074443000284344600銷售套數(shù)25648213651187銷售面積2898812.84862.224153618493019536銷售總銷25212600731520036466500212520002749680037221500154964600合計(jì)套數(shù)795751187合計(jì)面積85736033493019536合計(jì)總銷689943004874880037221500154964600回款20698290560212202220553898925048根據(jù)產(chǎn)品分布，利用推售實(shí)現(xiàn)低價(jià)入市，10月首開1#、6#東單元洋房，順勢(shì)加推7#小高層，11加推洋房2#、小高層8#，12月加推小高層13#，實(shí)現(xiàn)全年推售343套，面積3.57萬(wàn)m2，銷售目標(biāo)187套，去化面積1.95萬(wàn)m2，銷售金額1.54億，實(shí)現(xiàn)回款0.98億銷售&回款計(jì)劃小高層控價(jià)跑量保任務(wù)，洋房樹標(biāo)桿溢價(jià)做利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)全年銷售均價(jià)7932元/m2首開必火，保障全年目標(biāo)；利用洋房產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)步溢價(jià)，保利潤(rùn)，小高層合理控價(jià)實(shí)現(xiàn)跑量，搶占市場(chǎng)份額；8月9月10月11月12月1月洋房小高層首開目標(biāo)均價(jià)8765全年目標(biāo)均價(jià)8779首開目標(biāo)均價(jià)7500全年目標(biāo)均價(jià)7545利用洋房入市，實(shí)現(xiàn)銷售前置，通過(guò)推售及價(jià)格策略，低開高走，搶奪市場(chǎng)客戶資源目標(biāo)分解2020年目標(biāo)：187套首開目標(biāo)：79套認(rèn)籌目標(biāo)：1648組首開目標(biāo)：237組到訪目標(biāo)：4488組首開目標(biāo)：1896組轉(zhuǎn)籌比3:1到訪轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)8:1推廣策略思考如何快速建立品牌影響力，利用品牌促進(jìn)項(xiàng)目銷售？區(qū)域競(jìng)品林立，品牌云集，表現(xiàn)成熟，本案如何推廣入市，通過(guò)差異化推廣，快速釋放市場(chǎng)聲音？針對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，通過(guò)怎樣的推廣形式，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的高效傳播？區(qū)域市場(chǎng)客戶有限，如何實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)快速蓄客，保障項(xiàng)目首開引爆？通過(guò)怎樣的包裝，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從而促進(jìn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率提升？強(qiáng)展示拉形象，標(biāo)桿占位產(chǎn)品價(jià)值輸出，擴(kuò)大客戶基數(shù)線上重品牌，線下重導(dǎo)客利用品牌優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)展示拉升項(xiàng)目形象，形成城市級(jí)占位；利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，2020年主打性價(jià)比，擴(kuò)大客戶基數(shù)；線上重品牌，增強(qiáng)品牌影響力，線下重導(dǎo)客，提升客戶到訪量；推廣策略破繭成蝶-營(yíng)銷推廣四部曲-蓄勢(shì)8月破繭9月成蝶10-11月反哺12月樹品牌、拉形象高占位強(qiáng)展示、圈客戶價(jià)值兌現(xiàn)造熱度、搶市場(chǎng)促成交價(jià)值升華、老帶新保任務(wù)以品質(zhì)，致人生寬景人生·正當(dāng)時(shí)鄭西盛世?大城榮耀鄭西當(dāng)紅

特惠感恩城市/工地展廳開放9月熱點(diǎn)類造勢(shì)：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)10月售樓部開放/盛大開盤10-11月體系類資源導(dǎo)客活動(dòng)：衣、食、住、行12月年底沖刺/業(yè)主家宴/老帶新兌現(xiàn)線上渠道：戶外/地鐵燈箱/廣播/電梯框架（中原區(qū)&二七區(qū)）/商業(yè)道閘/公交候車廳/導(dǎo)視牌/道旗/圍擋/自媒體渠道線下渠道：城市展廳/巡展點(diǎn)/同策資源/精準(zhǔn)拓客/派單/競(jìng)品攔截/call客/分銷/二手房/全民經(jīng)紀(jì)人/大客戶/團(tuán)購(gòu)/老帶新推廣策略雙展廳設(shè)計(jì)，攔截區(qū)域客戶，提前鎖客，實(shí)現(xiàn)銷售前置城市/工地展廳作為前期推廣客戶收口，攔截區(qū)域客戶，挖掘市區(qū)客戶，提前鎖客實(shí)現(xiàn)銷售前置推廣策略｜配合動(dòng)作推廣策略｜配合動(dòng)作產(chǎn)品強(qiáng)化，打造現(xiàn)代美學(xué)營(yíng)銷中心，提升銷售體驗(yàn)強(qiáng)化銷售動(dòng)線，增加銷售體驗(yàn)，刺激客戶購(gòu)買欲望，形成一擊即中區(qū)域客戶特點(diǎn)：地緣、外溢客戶為主，投資推出、改善收縮，剛需為主，同期9個(gè)項(xiàng)目蓄客，客戶分流加劇，在市場(chǎng)客戶不足情況下，重大客戶圈層，擴(kuò)大客戶基數(shù)，同時(shí)深挖中原區(qū)、二七區(qū)客戶，攔截區(qū)域競(jìng)品。大客戶圈層為主，全渠道鋪排，分銷沖刺大客戶為主，同時(shí)開展競(jìng)品攔截、區(qū)域精拓等動(dòng)作，擴(kuò)展客戶；通過(guò)圈層活動(dòng)，利用禮品、活動(dòng)吸引客戶到訪，增加現(xiàn)場(chǎng)氛圍；根據(jù)營(yíng)銷鋪排，引入分銷，舉辦千人分銷大會(huì)，快速爆破客戶策略渠道策略做透滎陽(yáng)、挖掘中原區(qū)、拓展二七區(qū)大客戶圈層為主，全渠道鋪排，分銷沖刺開展全渠道拓展，增加客戶基數(shù)；做透地緣：通過(guò)大客戶圈層，配合區(qū)域精拓、核心商圈拓客，做透滎陽(yáng)；挖掘中原區(qū)：利用企業(yè)圈層，配合企事業(yè)單位推薦，深挖中原區(qū)；拓展二七區(qū)：通過(guò)核心道路攔截，企業(yè)推薦，拓展二七區(qū)資源；同時(shí)通過(guò)CALL客、獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人、競(jìng)品攔截、分銷等形式，開展全渠道拓展；推售節(jié)點(diǎn)主題推廣渠道業(yè)務(wù)動(dòng)作策劃動(dòng)作核心活動(dòng)階段籌備期/品牌期集中蓄客期強(qiáng)銷期年終沖刺以品質(zhì)致人生寬景人生正當(dāng)時(shí)鄭西盛世?大城榮耀鄭西當(dāng)紅特惠感恩線上渠道：戶外/地鐵燈箱/廣播/電梯框架（中原區(qū)&二七區(qū)）/商業(yè)道閘/公交候車廳/導(dǎo)視牌/道旗/圍擋/自媒體渠道線下渠道：城市展廳/巡展點(diǎn)/同策資源/精準(zhǔn)拓客/派單/競(jìng)品攔截/call客/分銷/二手房/全民經(jīng)紀(jì)人/大客戶/團(tuán)購(gòu)/老帶新團(tuán)隊(duì)組建，系統(tǒng)培訓(xùn)前期市場(chǎng)摸排，渠道摸排外展點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)，前期資源積累團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，啟動(dòng)蓄客大客戶/團(tuán)購(gòu)洽談CALL客/派單/競(jìng)品攔截緊抓域內(nèi)，打擊競(jìng)品驗(yàn)資/認(rèn)籌，客戶攔截客戶梳理，盛大開盤首開之后，加推新品，進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)與組合，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升性價(jià)比；針對(duì)大客戶制定特殊政策，加快產(chǎn)品去化；全力回款。前期物料準(zhǔn)備/銷講撰寫/活動(dòng)準(zhǔn)備全年?duì)I銷執(zhí)行方案/月度執(zhí)行方案開盤活動(dòng)方案/渠道鋪排計(jì)劃市場(chǎng)跟蹤監(jiān)控，入市物料籌備，產(chǎn)品宣講會(huì)，銷售物料準(zhǔn)備，外部資源對(duì)接，核心活動(dòng)執(zhí)行樓盤價(jià)格表，客戶情況梳理，開盤方案細(xì)則，開盤情況分析月度方案撰寫，后續(xù)開盤方案，暖場(chǎng)活動(dòng)方案客戶資料梳理，老帶新方案制定，清盤方案撰寫，車位方案撰寫，回款計(jì)劃制定主線全盤營(yíng)銷以“強(qiáng)轉(zhuǎn)化”為核心，先品牌/后產(chǎn)品/重渠道/搶節(jié)點(diǎn)/快回款時(shí)間軸線城市/工地展廳開放9月熱點(diǎn)類造勢(shì)：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)10月售樓部開放/盛大開盤10-11月體系類資源導(dǎo)客活動(dòng)：衣、食、住、行12月年底沖刺/業(yè)主家宴/老帶新兌現(xiàn)1月9月10月11月8月9月中旬產(chǎn)品發(fā)布會(huì)啟動(dòng)定存10中旬首開推售127套開盤79套11月加推推售114套去化57套8月中旬營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)8月中下旬城市展廳進(jìn)場(chǎng)10月中上旬售樓部開放正式認(rèn)籌8月底城市展廳開放工地展廳開放0元入會(huì)12月12月加推推售102套去化51套營(yíng)銷執(zhí)行大綱推廣執(zhí)行推售節(jié)點(diǎn)階段籌備期/品牌期集中蓄客期強(qiáng)銷期時(shí)間軸線策略品牌輸出，建立品牌形象明確市場(chǎng)占位，產(chǎn)品信息釋放項(xiàng)目輸出，拔高項(xiàng)目調(diào)性全城發(fā)聲價(jià)值輸出，產(chǎn)品力兌現(xiàn)強(qiáng)力蓄客訴求樹品牌、拉形象確定項(xiàng)目占位線上發(fā)聲，線下拓客增基數(shù)、推項(xiàng)目強(qiáng)展示、圈客戶兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值推廣組合1、線上網(wǎng)絡(luò)媒體為主：公眾號(hào)/大V（東哥探盤）/抖音/安居客/房天下/搜狐/騰訊（軟文）/今日頭條/騰訊新聞2、線下：陣地圍擋/道閘線下：經(jīng)開區(qū)社區(qū)巡展/派單/大客戶/異業(yè)聯(lián)盟1、線上：自媒體大V（房東俱樂部）、鄭州樓市、抖音2、線下：導(dǎo)視牌、陣地廣告、戶外、道閘1、線上：大V（鄭州樓市，配合鄭州潮生活、鄭州吃貨等生活類）、朋友圈、安居客/房天下、抖音2、戶外、陣地、電梯框架、道閘、候車廳、道旗、地鐵燈箱線下：經(jīng)紀(jì)人/分銷/精拓/同行轉(zhuǎn)介/地市聯(lián)動(dòng)/圈層熱銷炒作，持續(xù)加推搶奪市場(chǎng)客戶造熱度、搶市場(chǎng)全