經(jīng)濟評價指標與方法講義

第六章經(jīng)濟評價指標與方法第一節(jié)效益和費用識別投資、成本、銷售（出租）收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是構成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進行投資分析最重要的基礎數(shù)據(jù)。一、投資與成本（一）廣義投資與成本的概念1、投資（1）投資的分類冬廣義投資示資源（資金略、土地、人僚力、技術、等管理經(jīng)驗、怨其他資源）診→定某項計劃矛→初報酬蜘房地產(chǎn)投資貫（狹義投資縫）愚為實現(xiàn)某種宇預定的開發(fā)見、經(jīng)營目標照而惜預先么墊付的資金圾。（2）一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。（記住，一個是資產(chǎn)，一個是資金）朽工業(yè)生產(chǎn)投加資分類犬投入茫收回色固定資產(chǎn)投根資雷建造或購置張建筑物、構選筑物和機器叛設備等固定岸資產(chǎn)禽投入富→盾磨損和貶值敵→睜折舊形式計叔入成品成本仰→觸成品銷售誤→化貨幣有流動資金膨（蝦投產(chǎn)前墊付療）往1碼、投產(chǎn)后用遇于購買原材跟料、燃料動顛力、備品備負件、支付工肺資、其他費只用咐2峽、制品、半薄成品、制成寨品占用的周仁轉資金。反每一個案生產(chǎn)周期箭完成一次周牙轉，在整個微項目壽命周碎期參內始終被占皮用，直到航項目壽命周搜期匙末，以洞貨幣資金臥形式收回。2、成本（1）成本是人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。（2）成品和銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。（3）生產(chǎn)成本+銷售費用=產(chǎn)品的銷售成本（完全成本）值（4）影響末成本的因素奸：勺不同的氣生產(chǎn)才技術方案襯；屆不同的竭生產(chǎn)歷規(guī)模；旅不同的博生產(chǎn)廊組織形式層；苗不同的技術奧水平和管理阿水平竹；茄不同的此物資供應和逆產(chǎn)品銷售條艷件搜；翁不同的自然著環(huán)境襯。掠3、投資分究析與企業(yè)財均務會計中成睜本概念不完愿全相同，主眨要出別表現(xiàn)駛在：伴投資分析到企業(yè)財務會活計費影響因素騙不確定，數(shù)燃據(jù)風不一樣雅影響因素追確定、數(shù)據(jù)畏唯一盆多了朗機會成本美、逃沉沒成本筆、姥不可預見費興等活*兔我們把這些幕已經(jīng)發(fā)生不西可收回的支猶出，如時間究、金錢、精傘力等稱為“糾沉沒成本”錯（Sunk槳Cost術）。淘（二）房地陽產(chǎn)投資分析脾中的投資與雷成本恨（投資與成蓮本的特點：恢對于鐵“佩開發(fā)-銷售理”如模式下的房減地產(chǎn)開發(fā)項丑目而言，開威發(fā)商所投入掃的開發(fā)建設魚資金屬于服流動資金據(jù)。燒開發(fā)過程中污所形成的開飲發(fā)企業(yè)個固定資產(chǎn)票，大多數(shù)情氏況下巾很少纖甚至是克零永。焰房地產(chǎn)衛(wèi)置業(yè)投資徑或開發(fā)建設新完成后據(jù)出租組樓宇榜或自行經(jīng)營費，則與一般蛛的工業(yè)生產(chǎn)慣項目投資和諒成本的概念駐相同侮。長）挽1、犧開發(fā)項目的繪總投資：慎盜俗揉蒸苦件悼殊扇歌自適營：固釀定資產(chǎn)和其因他資產(chǎn)觸開發(fā)輪建設投資毛：完成開發(fā)尚所需投入的陳各項費用缸寧侄批餡瓶顆撒綠煙出租、出售腐：開發(fā)產(chǎn)品勁成本（賞轉菊經(jīng)營成本）富【滑開發(fā)建設投鞏資即后面所乒說的含項目開發(fā)總亞成本經(jīng)。生】醋經(jīng)營豪資金師：用于日常萌經(jīng)營的覽周轉礎資金弊。豬2、開發(fā)產(chǎn)含品成本：貢轉入含房地產(chǎn)傍產(chǎn)品雹的開發(fā)建設及投資哈，多種產(chǎn)品凝時，可合理廳分攤估算成辱本。澤3、弟經(jīng)營成本敢（將開發(fā)產(chǎn)蝶品成本按照撤有關財務和習會計制度結蕉轉的成本）混*值得注意融的地方尺土地轉讓成卻本、商品房鍵銷售成本、叼配套設施銷沖售成本、出改租經(jīng)營成本睜（憶對于分期收慰款的項目：亡房地產(chǎn)銷售健成本和出租稻經(jīng)營成本厚按銷售收入敏和出租收入暖的比率計算填）倍*（房地產(chǎn)乎開發(fā)產(chǎn)品銷腿售核算的科更目設置徹１、奪“師經(jīng)營收入襪”——容核算房地產(chǎn)巧企業(yè)對外轉鏟讓、銷售和責出租開發(fā)產(chǎn)韻品等取得的欺經(jīng)營收入?？客瑫r，按照禮“納土地轉讓收密入險”趣、子“題商品房銷售私收入匆”翠、怕“濤配套設施銷疤售收入勤”旗、急“閱代建工程結滾算收入腿”代、剛“始出租產(chǎn)品租露金收入誓”似等設置明細肝分類賬。訂2、蹈“閉經(jīng)營成本畜”——蒜核算企業(yè)對因外轉讓、銷餃售、結算和欣出租開發(fā)產(chǎn)農(nóng)品等應結轉刪的經(jīng)營成本按。同時，按膏經(jīng)營成本的樣種類，包括嚷“青土地轉讓成農(nóng)本拍”菌、伏“稱商品房銷售拉成本唉”邁、漿“夾配套設施銷綿售成本競”押、科“替代建結算成藝本槽”厲、融“箭出租產(chǎn)品經(jīng)潮營成本平”榮等設置明細叼賬。讓3、閥“焦其他業(yè)務收予入施”——駛核算主營業(yè)都務以外的其娃他業(yè)務收入別，包括商品柄房售后服務牽收入、材料廁銷售收入、灶無形資產(chǎn)轉黑讓收入、固雖定資產(chǎn)出租蹄收入。銷4、臺“捉其他業(yè)務支寄出盾”——此核算企業(yè)發(fā)肢生的與其他艘業(yè)務收入相涂關的成本、鋸費用、經(jīng)營在稅金及附加店等。）墾4、期間費丟用：管理費茫用、財務費竿用、經(jīng)營障（銷售）科費用。脫開發(fā)用于銷雕售：已在房河地產(chǎn)開發(fā)建味設投資中考而慮，不另行些計算；蹦開發(fā)用于出繪租或自營：協(xié)開發(fā)期間計慣入開發(fā)建設弓投資，經(jīng)營昂期間計入運切營費用。液（分別計算蓬）磚置業(yè)：計入仆運營費用。速1、出租收白入=房屋出茄租收入租金尿+土地出租狡收入租金軟2、自營收援入=營業(yè)收測入-營業(yè)成尾本-風險回述報物3、銷售收糖入=土地轉且讓收入+商烘品房銷售收婚入+配套設澇施銷售收入糠出租收入=寄房屋出租收服入租金+土殘地出租收入饒租金孝自營收入=最營業(yè)收入-遷營業(yè)成本-遷風險回報賀銷售收入=政土地轉讓收干入+商品房鑰銷售收入+棵配套設施銷賢售收入出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金拾二、經(jīng)營茫收入、利潤篩和稅金出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風險回報網(wǎng)（一）經(jīng)營鞠收入自營收入=營業(yè)收入-營業(yè)成本-風險回報斗1、經(jīng)營收喇入包括：銷斑售收入、出棟租收入和自舒營收入。銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入憂2、經(jīng)營收唉入比企業(yè)完令成的開發(fā)工倒作量（投資乳額）內更能反映庫房地產(chǎn)開發(fā)肺投資項目的繁真實進經(jīng)濟效果征。巡【容易考判歇斷】策經(jīng)營收入比架企業(yè)完成的求開發(fā)工作量盟（投資額）惱更能反映房吐地產(chǎn)開發(fā)投國資項目的真啞實經(jīng)濟效果纖1、企業(yè)進妨行房地產(chǎn)開愉發(fā)投資的最晴終目的是獲茂取開發(fā)或投濁資利潤杠2、經(jīng)營利根潤：房地產(chǎn)葛開發(fā)投資者蔬不論采用何孕種直接的房副地產(chǎn)投資模逐式，其銷售常收入扣除經(jīng)認營成本、期誘間費用和銷痛售稅金后的甩盈余部分。很3、經(jīng)營利潮潤的分配：研國家以稅收脾形式無償征傾收，作為財茶政收入。忘企業(yè)可分配千利潤、企業(yè)脆發(fā)展基金、薪職工獎勵及仿福利基金、運儲備基金。委4、校經(jīng)營利潤=跪經(jīng)營收入-棗經(jīng)營成本-時期間費用-堅經(jīng)營稅金及炮附加-土地桐增值稅違5、利潤總并額=經(jīng)營利妄潤+營業(yè)外排收支凈額飾稅后利潤=駱利潤總額-慌所得稅競可供分配利霉?jié)?稅后利物潤-（法定沾盈余公積金典+法定公益逐金+未分配及利潤）（二）利潤李1、尖企業(yè)進行房脆地產(chǎn)開發(fā)投苗資的勝最終目的暮是岸獲取開發(fā)或勻投資利潤希。吳2、拍經(jīng)營利潤：廚房地產(chǎn)開發(fā)晝投資者不論貢采用何種論直接的布房地產(chǎn)投資握模式，其銷藥售收入虜扣旨除經(jīng)營成本啞、期間費用近和銷售稅金懲后的盈余部鴉分。低3、經(jīng)營利棋潤的分配：坊（1）國家積：以稅收形鹽式無償征收陰，作為財政世收入。惱（2）企業(yè)添：釘可分配利潤乖、企業(yè)發(fā)展姐基金錘、職工獎勵宅及福利住基金譜、儲備取基金唐。兔4、經(jīng)營利敏潤計算公式鞋：餡經(jīng)營利潤=罵經(jīng)營收入他—族經(jīng)營成本壯—茄期間費用格—成經(jīng)營寬稅金拋及附加失—捉土地增值稅呀5、其他幾有個利潤概念式：呀（1）利潤健總額=經(jīng)營捆利潤+線營業(yè)外收支你凈額仿（2）稅后摧利潤=利潤洞總額歉—交所得稅違（3）填可供分配利罷潤=稅后利慨潤及—冒（法定盈余演公積金+法啦定公益金+壟未分配利潤哲）駐1、利潤總惱額=經(jīng)營利瑞潤+營業(yè)外各收支凈額砍2、稅后利愈潤=利潤總犬額-所得稅老3、可供分評配利潤=稅綿后利潤-（柿法定盈余公森積金+法定編公益金+未烈分配利潤）毅（三）稅金紡（強制、無蹦償、固定）申1、經(jīng)營稅位及附加：營否業(yè)稅=銷售翁（出租）收還入耗×貸稅率（5%紗）；城市維架護建設稅和脊教育費附加技為營業(yè)稅的嘗7%和3%坡。丙2、土地使鍛用稅：按土希地等級、用共途、面積征部收。賣房產(chǎn)笛稅:財產(chǎn)稅易，殊按原值或出劃租收入的一腿定比例收取治。烏以上筑兩個稅在企瞇業(yè)所得稅機之前授列支。播3、桐企業(yè)所得稅苦應納稅所得劫額＝每一年伶度的收入總暫額督—幣不征稅收入憲—倘免稅收入捆—站各項扣除百—獄允許彌補的介以前份年度虧損鄙所得稅應納評稅額＝便應納稅所得皮額康×就適用稅率（肅房地產(chǎn)企業(yè)莫為丹25%佳）段—范減免稅額劃—提抵免稅額介房地產(chǎn)開發(fā)池企業(yè)寇所得稅特殊賞規(guī)定的主要次內容：途（1）警預售收入西×水預計計稅毛市利率=當期牢毛利額拜當期應納稅句所得額＝鑄當期毛利額肚—緩期間費用鑒—故營業(yè)稅金及些附加供（待開發(fā)產(chǎn)臂品結算計稅榜成本后再進么行調整）恩（2）幼預計計稅毛吹利率：省、巖直轄市級別婆政府所在地床不低于嚇20叉%；董地級市不低搶于剪15知%，其他地洞區(qū)不低于掩10抹%。裹（3）勇開發(fā)完工后捆，患開發(fā)企業(yè)應監(jiān)根據(jù)收入的叉性質和銷售督方式喪，按照收入千確定的原則減，合理地將嚴預售收入確端認為實際銷攻售收入。食然后將實貫際銷售收入建按規(guī)定結字轉對應的計蹤稅成本，計冶算出實際銷小售收入的毛也利額。石實際銷售收咽入的毛利額器與預售收入具毛利額直接儲的差額，計鳴入完工年度穩(wěn)的應納稅所怨得額。棉（4）架稅務鑒定報錫告：媽（實際毛利網(wǎng)額和預售毛曬利額之間差脈異調整情況躍）窄開發(fā)項目的揮地理位置及切概況、占地壁面積、開發(fā)關用途、兆初始開發(fā)時悄間、完工時精間、絮可售面積及容已售面積、雜預售收入及雅其毛利額、耀實際銷售收軌入及其毛利工額、句開發(fā)成本及授其實際銷售糞成本。慕三、房地產(chǎn)雹投資經(jīng)濟效億果的表現(xiàn)形睜式圖（一）浮置業(yè)投資沫（1）器三種好主要表現(xiàn)：腹租金收益、播物業(yè)增值、昏股權增值。列租金：月租獵金收入強物業(yè)繁、服股權增值：進處置擱轉讓促或再融資行繭為中實現(xiàn)。棗（2）經(jīng)濟融效果受膽市場狀況偉和許物業(yè)特性希變化的影響恥。課（三種表現(xiàn)撥形式僅僅是肚一個模糊的榴期望，在沒祝有轉換為現(xiàn)冰金流量之前寧，點經(jīng)濟效果是喜無法定量描松述或量測的遭）占【判斷】笛（二）開發(fā)丑投資迅（1）主要柏表現(xiàn)：銷售反收入。艘（2）衡量女指標：促開發(fā)利潤、職成本利潤率礙、幼投資收益率兵。桶第二節(jié)經(jīng)政濟評價指標添一、投資回耳收與投資回別報艙（1）熄i/[(1約+賴i)^n-蹄1]督是投資者提公取京折舊的一種同方法：隆儲存基金法繡。得P鑼i為回報，侵pi/[桐(1+i)殿^n-1]稼為回收。剩（2）洗投資回收：過提取折舊的鮮方式獲得；濫投資回報：恭投資者所獲浮得的收益率寫或昏利息率濾。躁（注意）可（3）對于疏房地產(chǎn)開發(fā)久投資來說，條投資回收主充要是指開發(fā)急商所投入的否總開發(fā)成本鋪的回收丹，投資回報塌則主要表現(xiàn)擱在擇開發(fā)利潤版。翼二、經(jīng)濟評顧價指標體系超1、房地產(chǎn)售投資項目經(jīng)史濟評價的目獎的，是考察榴項目的椒盈利群能力和科清償頂能力。殊2、盈利能老力：醉分類論特點碑適用奇靜態(tài)指標氏不考慮資金向的時間價值勝，鳳直接列通過薄現(xiàn)金流量龜計算出來。出概略評價異動態(tài)指標尤考慮資金的稍時間價值，測將渣現(xiàn)金流量進納行等值化拒處理后計算果出來的。稻1、詳細可臂行性研究籌2、計算期旗較長考的項目蓬3域、清償能力腐：泛投資者隆重視、跟為項目提供牲融資的平金融機構宋更加重視評變價結果。奮4、開發(fā)投主資和置業(yè)投嘉資的援經(jīng)濟評價指伙標體系愉項目類型淋盈利能力彎清償能力折靜態(tài)鉛動態(tài)凡（一樣的）殿開發(fā)歡投資利潤率斧成本利潤率且銷售利潤率景靜態(tài)投資回喜收期鐮財務內部收輔益率統(tǒng)財務凈現(xiàn)值灌動態(tài)投資回拒收期顯借款償還期教資產(chǎn)負債率泉利息備付率凱置業(yè)忍投資利潤率園資本金利潤籃率、資本金春凈利潤率笨現(xiàn)金回報率嘴、投資回報椒率亮靜態(tài)投資回漿收期節(jié)財務內部收鷹益率豪財務凈現(xiàn)值駐動態(tài)投資回要收期芳借款償還期射資產(chǎn)負債率渡償債備付率順流動比率怠速動比率襲三、通貨膨燥脹的影響?zhàn)^1、在通貨與膨脹的情況缺下，投資者憂往往提高對乳名義投資回請報率睡的預期觀（記住，是塑回報率）壺，小因為貢投資者所希研望獲得的始判終是一個實磁際的投資回挪報率。半2、嚼從理論上來嬌講，全部期倚望投資回報蹈率弦應該包含所浴有壘預期通貨膨睬脹率的影響查。掉預期收益率顫隨著盤對通貨膨脹伏預測的變皮化而變化；娛當折現(xiàn)率敏不包含壓對通貨膨脹慨的補償時，編收入現(xiàn)金流狂的折現(xiàn)值才貧是一個前常數(shù)捎。飲3、房地產(chǎn)析投資分析人硬員進行投資蘆分析工作的蕩關鍵什是：伏模擬典型投妥資者對未來戲市場的預期菜，而沒必要翁花很多精力聞去尋找準確叼可靠的收益楚率和通貨膨忘脹率。獵4、通貨膨改脹和房地產(chǎn)磚增值當表現(xiàn)形式碧對錢的影響飲對折現(xiàn)率的筋影響括通貨膨脹郵資金、信用宣規(guī)模、總體壓價格水平上貿升覆一樣（一定集的貶值）駝導致折現(xiàn)率掛提高骨↑姿房地產(chǎn)增值餐由于需求超惱過供給，房勁地產(chǎn)價值上澆升。高一樣（一定蒼的貶值）盛不影響，除叨非與物業(yè)投感資有關的風振險因素發(fā)生講變化。話5、分析工痰作中，如何加消除通貨膨耐脹的影響：勤（1）允許他未來收入及守成本隨著通形貨膨脹分別負有所增加。供（2）如果愁現(xiàn)金流估算竹過程中沒有拌考慮通貨膨痰脹影響，則偉可在選擇折松現(xiàn)率時適當辟考慮鼻（適當用調低濱折現(xiàn)率）絞。露第三節(jié)動隔態(tài)盈利能力粱指標及其計妨算憲一、財務凈排現(xiàn)值灣1、概念：洋是指項目按莖行業(yè)的基準蛾收益率（M基ARR）或賴設定的目標棋收益率（i唉c）,課將項目計算訊期內各年的說凈現(xiàn)金流量稍這算到投資訊活動起始點軍的棉現(xiàn)值榮之和。豪2、項目計訴算期：亞（1）出售因：=開發(fā)期工+銷售期。梨（2）出租膝或自營：=塞開發(fā)期+經(jīng)龍營期優(yōu)（3）置業(yè)帽投資：=經(jīng)弄營準備期+絡經(jīng)營期碎計算期步開始時間繞結束時間林開發(fā)期偽購買土地使夏用權亞項目竣工驗籃收易銷售期秒正式銷售（標含預售）件銷售完畢測經(jīng)營期終預計出租經(jīng)澇營和自營的麻時間周期皆經(jīng)營準備期膽獲取物業(yè)所類有權（使用焦權）察出租經(jīng)營和促自營活動正留式開始悅3、基準收棍益率：最低氧投資報酬率前。遇minim被umac紗cepta竟bler被ateo適fret話urn分（MARR壞）維決定基準收專益率的因素照：胞資金成本蘭和孩項目風險盼二、財務內狗部收益率爬1、是評估怪項目盈利性派的嚷基本蔑指標賊。敗2、經(jīng)濟含變義：淺項目壽命期信內，合內部未收回花投資監(jiān)每年的凈收壇益孫，墊（未收回投庸資的年凈收備益。）同時胖意味著，忍項目壽命期事終了時，所員有投資可以府被花完全鑼收回。況3、內插法鬧的過程：先垮按目標收益始率或基準收易益率求的項崗目的財務凈囑現(xiàn)值，如為肅正在，鉗則采用更高據(jù)的折現(xiàn)率使波凈現(xiàn)值接近墊于零的正值津（i1）寒和負值棟（i2）喂各一個，最閣后用內插法點公式求出。獅4、i1和寧i2之差不阿應超過1%向-2%，否自則，折現(xiàn)率策i1、i2繼和凈現(xiàn)值之幻間不能近似乖于線性關系伐，從而使所回求的的內部貴收益率失真含。怠5、內部收揪益率表明了目項目投資所塘能支付的趟最高貸款利爺率罷。番6、求解F塑IRR的理煎論方程應有銅n個解。遺常規(guī)項目（步凈現(xiàn)金流量靠正負符號僅還有一次變化云）：有哭唯一惑的實數(shù)解。欲非常規(guī)項目傷（凈現(xiàn)金流京量正負符號終有多次變化凱）：有擔多像個實數(shù)解，地依據(jù)芒經(jīng)濟含義包，進行檢驗豬。鬼利用同一直乳線上的點斜噸率相等的原序理，即雁AB/BC集=AD/D躬E談用B=i1輪，E=i2鬼，C=FI忍RR，取E=NPV惡2，A=版NPV1

蠶，C點的謠NPV=0擺代入公式即垮可得到財務毛內部收益率越的計算公式偵：忘FIRR=雖i1+NP受V1/（N丈PV1+|逝NPV2|制）*（i2舞-i1）秒三、動態(tài)投頌資回收期掛1、概念：濤自投資起始笑點算起，繁累計凈現(xiàn)值底等于零或出的現(xiàn)正值的年烘份。絡2、公式：每Pb=（累辦計凈現(xiàn)值開帶始出現(xiàn)正值著期數(shù)消—帶1）+上期麥累計凈現(xiàn)值糖的絕對值/判當期凈現(xiàn)值順鵝上公式錯是以暢計算周期睛為單位的動得態(tài)投資回收昆期，應再把祥它換算成以翼年糠為單位的動忍態(tài)投資回收宿期。隱3、蓮該指標適合按的評價項目窮范圍：虛開發(fā)類個的出租經(jīng)營堵或自營項目逃；構置業(yè)連投資項目。彎（書本中提榜到的指標分汗類僅分到開戲發(fā)和置業(yè)，糠對于開發(fā)類港未明確細分廚，而此處卻代著重提到開觸發(fā)中的小類敲）脫4、幾個回禽收期的理解情：矛（1）基準通回收期：按井基準收益率澡計算，是行追業(yè)的允許的疼最長回收期贊。蹲（2）避企業(yè)的動態(tài)稍投資回收期超：懼按目標收益獵率計算，是餐企業(yè)的真實撒投資回收期齡。該回收期粒應低于行業(yè)硬的基準回收胸期，項目才揪具有可行性體。造****衫（3）悼（個人理解啟，不知道對艘不對創(chuàng)）談按財務內部麻收益率計算美出來的投資錫回收期：是溪企業(yè)允許的冊最長的回收貨期。停第四節(jié)靜勝態(tài)盈利能力仆指標及其計潔算磚一、成本利摟潤率與銷售免利潤率任（一）成本俗利潤率陸1、項目總位開發(fā)價值：棟（1）用于蘆銷售：=總反銷售收入箭—兇銷售稅費哭（2）用于室出租：=整晃個持有期內痕凈經(jīng)營收入竄和演凈轉售收入滲的現(xiàn)值累計舟之和。挪2、熊項目總開發(fā)修成本主：鍋（1）土地失費用拆（2）勘察毛設計和前期枝工程費學（3）作建安費用抖（4）基礎膏設施建設費牛（5）公共倆配套設施建尤設費竿（6）其他姿工程費渡（7）開發(fā)抄期間稅費基（8）管理統(tǒng)費用、銷售渴費用、財務監(jiān)費用笨（9）不可城預見費澤計算以上兩之個數(shù)據(jù)時，道可依據(jù)斯評估時候的價格水平辟進行估算，信因為大多數(shù)裹情況下，收蛾入與成本支耽出受市場價稅格水平變動誤的影響大致踐相同。求3、成本利詞潤率一般與臟目標利潤率雀進行比較悉，超過目標佛利潤率膊在經(jīng)濟上是果可接受的。溜目標吼利潤率成的高低：山市場競爭狀告況；項目開旗發(fā)經(jīng)營期長坐度丈；啄開發(fā)項目的膚物業(yè)類型；還貸款利率水抽平。泳4、抹成本利潤率細不等于年利峽潤率采。成本利潤混除以開發(fā)經(jīng)芬營期的年數(shù)雁，也不等于億年成本利潤偵率。形5、成本利盤潤率記=直嫌開發(fā)利潤獻/由項目總開發(fā)劍成本體=（項目總摧開發(fā)價值補—寬項目總開發(fā)品成本尖）丑/項目總開楚發(fā)成本毛=【（銷售口收入熱—富銷售稅費）腎—滾項目總開發(fā)暑成本】/項祖目總開發(fā)成疲本營6、爛成本利潤率夠：項目建成釀后出售或在碎建設過程中蟲就開始預售坦，這只是在燃房地產(chǎn)市場午上投資和使畢用需求旺盛態(tài)時的情況。矮在市場較為尺平穩(wěn)的條件宜下，開發(fā)商疾常常將開發(fā)慢建設完畢后混的項目出租骨經(jīng)營，此時抹項目就變?yōu)榉N開發(fā)商的長非期投資，由新于出租經(jīng)營礙的經(jīng)營期限異很長，計算石開發(fā)成本利伍潤率顯得意弱義不大，因喝為開發(fā)成本美利潤率沒有遷考慮經(jīng)營期筋限的因素。塔*（也就是膏說，成本利絕潤率僅適合凍在房地產(chǎn)市聚場上投資和穿使用需求旺權盛時的情況社。越在市場較為獎平穩(wěn)的條件介下，不適合儉算項目的成狼本利潤率）所7、用開發(fā)趁成本利潤率迅對開發(fā)項目嚴進行初步評警估時，一般井也不計算繳哪納所得稅后挑的成本利潤抓率情況。吐（二）銷售師利潤率展1、銷售收侵入：銷售開芳發(fā)產(chǎn)品過程弄中取得的全撿部價款，包重括現(xiàn)金、現(xiàn)停金等價物、烤其他經(jīng)濟利爆益。配2、銷售利間潤=開發(fā)利洪潤=歷總開發(fā)價值的（日銷售收入乞—尼銷售稅費現(xiàn)）勸—烤總開發(fā)成本視3、銷售利英潤率伶=銷售利潤仇（開發(fā)利潤鳥）/銷售收象入溜=【（銷售易收入吼—臺銷售稅費）榆—湯項目總開發(fā)羞成本】/銷釀售收入侄對于開發(fā)利樸潤水平偉較高絲的商品房開伶發(fā)項目，辦土地增值稅月已經(jīng)對開發(fā)啄成本利潤率潮或高銷售利潤指換標刑產(chǎn)生了實質親的影響。稻（三）評價廣方法：冊1、普通評豆價方法（直后接計算）有填兩個缺點：沉（1）成本武支出和經(jīng)營荒收入的時間健分布沒有彈需性（即在某壺點完全發(fā)生策，而不是一姥個時間段）程（2）未體灑現(xiàn)開發(fā)過程短中隱含的許武多不確定性橋因素。扶2、現(xiàn)金流鎮(zhèn)評估法：狂（1）覺可以克服普壺通評價方法耕的第一個確京定，即支出喉和收入時間榴無彈性的缺鉤點。殿（2）像經(jīng)過大量的蔽研究，人們縮發(fā)現(xiàn)，對于氧建安成本休，縮在工程生開始時鑄，舌其費用的鑼增長副是杯緩慢培的。液達到耐合同工期的襯60%涂時，增長達闖到瞎峰值如。速（3）適合蕩項目蜻居住小區(qū)綜粱合開發(fā)項目橫評估這類項畫目時，不需題作蠟任何假設，鄰就可較為客槐觀地得出評史估結論。渠商業(yè)區(qū)開發(fā)宅項目解工業(yè)開發(fā)項益目花新區(qū)開發(fā)和聚舊城改造項激目陵（4）該方擱法的精確性勻依賴于評估爪中姜所涉及的有仿關數(shù)據(jù)的準傘確性歐。亡二、投資利姿潤率紛（1）投資詢利潤率是年宮利潤率。念開發(fā)投資：妹年平均利潤惱額/項目總驗投資執(zhí)置業(yè)投資：舌經(jīng)營期內，浸正常年份的浙年利潤總額民（年平均利糖潤總額）/源項目總投資（2）銷售收入、出租收入和自營收入銷售收入、出租收入和自營收入迷利潤總額=東經(jīng)營收入延—嘉經(jīng)營成本壇—絮運營費用符—襖銷售稅金（將（將開發(fā)產(chǎn)品成本按照有關財務和會計制度結轉的成本）土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租經(jīng)營成本營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加判項目總投資剖=項目總開舍發(fā)成本+經(jīng)欲營資金（用淹于日常經(jīng)營緊的開周轉懸資金）悲三、資本金漿利潤率和資進本金凈利潤算率羞（1）資本凍金：投資者遙投入項目的美資本金或權誤益資本。越（2）資本蠶金利潤率=止年利潤/花資本金仁（3）資本已金凈利潤率萌=年稅后利漂潤/雨資本金擇四、靜態(tài)投糕資回收期詠即不折現(xiàn)，綢累計凈現(xiàn)金絡流量為正時級的期限。喇算法和動態(tài)目投資回收期沉相同，僅僅笨是累計的數(shù)尸字不需要折漫現(xiàn)而已。開五、現(xiàn)金回挺報率與投資汗回報率梳（每置業(yè)投資盈下利指標堂）熱（一）現(xiàn)金嶺回報率授（1）分子頑：凈經(jīng)營收鹽入痛—豐還本付息幟（2）分母續(xù)：初始現(xiàn)金狹投資（首付共款）玩（3）不同鬧于資本化率掏，資本化率臉未考慮還本纏付息的影響兄。擺（二）投資卵回報率擠（記住，是凱和資本金相目比）晃（1）不考稍慮物業(yè)增值濁：漿分子：鬼（凈經(jīng)營收黎入面—海還本付息）冤+還本付息復所獲得的物偉業(yè)權益增加術的價值納（每年還一匹點貸款，每姜年對獲得物編業(yè)多一份持陽有價值）姐分母：求權益資本（且資本金瓣）雜（2）考慮級物業(yè)增值：些分子加上物我業(yè)增值額。啊第五節(jié)清女償能力指標甘及其計算一、利息筍還本付息的慧方式：狹（1）一次惜性還本躁，禽利息照付。花（2）等額撫還本，利息反照付悠（3）等額侄還本付息匆（4）一次優(yōu)性償付唇（5）氣球麥法。任意償萌還，期末全她部還清。布二、借款償連還期政（1）開發(fā)抗經(jīng)營期內，廟可用作還款柿的畝利潤降、升折舊知、稈攤銷擠、其他等還款資金償還辜項目借款本藝息限所需要的時膽間。標（2）公式購：伶P迎d=（借款悼償還后開始詢出現(xiàn)盈余期劣數(shù)裳—促開始借款期茅數(shù)）班+（上期償花還借款額/成當期可用于弊還款的資金狀額）筆三、利息備當付率壓（1）利息仰備付率=稅景息前利潤/瓣當期應付利腐息費用。只稅息前利潤唱=臟利潤總額+榮計入總成本爺?shù)睦①M用懇（2）表示消使用項目利演潤償付利息輪的保障倍數(shù)焰，一般項目寄，應大于超2押（3）可以仔按年計算，盟也可以按整求個借款期計溉算喉四、償債備敲付率粱（1）償債按備付率=可仔用于還本付州息資金/當恒期還本付息菊資金錘可用于還本汪付息資金：李用于還款的皂折舊和攤銷崖+成本中列棕支的他利息棋費用+可用青于還款的銀利潤奸。消當期還本付隊息：貸款本技金+計入成霧本的利息。秩（2）也是閥個保障倍數(shù)龜，應大于等茂于忽1.2皆。該指標對谷出租經(jīng)營和喪自營的投資摘項目拴非常重要嚼。壤五、資產(chǎn)負末債率藏（1）資產(chǎn)較負債率=負削債/資產(chǎn)朱（2）秀表示：總資風產(chǎn)中有多大毒比例是通過憶借債來籌集簽的，屬于銳長期闖償債能力指岸標。河六、流動比熊率必（1）塊流動比率翻=流動資產(chǎn)蔬/流動負債哭。條（2）比率叢越高，債權檢越安全，又嶼稱償債能力睡比率。接（3）國際疫上，銀行一局般要求該比離率在暑200%笨以上，稱之停為螞“體銀行家比率爪”斧或短“經(jīng)二比一比率次”窯。予（4）對于拌房地產(chǎn)開發(fā)汗企業(yè)，20漲0%不是最變理想的流動繪比率，房地監(jiān)產(chǎn)的流動比多率相對較低爐。命七、速動比雄率散（1）速動隙比率=（流設動資產(chǎn)總額敘—即存貨）/流床動負債總額駝（2）屬于葛短期償債能輝力指標，一飼般而言，房陷地產(chǎn)企業(yè)的北存貨占流動偵資產(chǎn)的大部才分，其速動氧比率較低，圈一般達到1信00%險**救五六七：資瞇產(chǎn)負債率、恰流動比率、顯速動比率，燒通常結合企僻業(yè)的資產(chǎn)負秧債表進行計芬算。首但贈大型綜合性黎開發(fā)越企業(yè)，通常于不需要針對習具體的項目版編制資產(chǎn)負擺債表，盞也就倚很少計算輛項目的這三匠個指標。摧第六節(jié)房辱地產(chǎn)投資方邪案經(jīng)濟飛比零選鍛一、方案經(jīng)外濟巨比堆選及其作用評1、貸概念：遵循喘規(guī)則、選用騎方法，在各銷種可能的開痕發(fā)投資方案就中尋求甚合理的外經(jīng)濟窯和罪技術哭方案的行為全過程。2、類型：仇（1）互斥叢：互不相容蜓，只能選擇站一個。頌（2）獨立陶：引方案至于自于己的可行性帆有關。統(tǒng)（3）相關孔：魯某一方案的頓采用呼會對其他方嫌案的現(xiàn)金流賠量帶來一定湖的影響。鍛常見的方案屠比選，是答互斥著（或是可轉處化為互斥關潮系的）脆方案曬比陪選塘。3、作用旨是項目防可行性研究箱與決策谷工作的重要諷內容。損4、決策準車則吧（1）什備選方案差匹異原則測：雹最核心段、或最基礎質的準則。絮（2）最低東可接受收益揪率原則覺：吳最低可接受娛收益率定的土太高，會損攜失好的投資著機會；祥定的過低，源可能給企業(yè)芝帶來巨大經(jīng)殿濟損失。碑規(guī)律：高于北銀行存款利京率或國債投蒼資收益率，國高于虛資本成本陷。被（3）不行法動原則廚不選擇任何跪項目，保持膠其資金隨時戀投資到畜財務內部收抵益率>梢最低可耗接受收益率炭的投資項抓目中去。偶不選擇實際顧上也是一種字方案，該方節(jié)案的財務內也部收益率潛等于案基準收益率抬，凈現(xiàn)值和姓等額年值質均為零綁。瞇二、方案經(jīng)疊濟厭比父選定量分析啟方法童方法名稱獅計算公式縱如何判定東適用范圍未凈現(xiàn)值法步FNPV（上按最低可接同受收益率計升算）寇1、先FN斜PV最大值觀為優(yōu)選方案挨。尿2、若所有物方案都小于扒0，則選擇蓮不行動方案喪。膽開發(fā)經(jīng)營期性相同，項目悄資金無約束暫開發(fā)經(jīng)營期薄不同竊，圣通過最小公炎倍數(shù)和研究馳期法進行調躍整，然后必張選。頸差額投資內另部收益率法居兩方案凈現(xiàn)拆金流量差額嚼的現(xiàn)值和等爽于零時的折礎現(xiàn)率（嬌△茶IRR）配△桿IRR您≥菊MARR（射IC），選業(yè)投資大的方期案。反之，槐選投資小的跪方案。庫（多個方案預，先排序，造再兩兩比選乘）套等額年值法寧將每年的凈賠現(xiàn)值換算為類年值（AW售），（算法俘類似已知P勢求A）赤等額年值最壯大的方案為貸優(yōu)選方案（橫每年獲取的陵收獲最大）慣開發(fā)經(jīng)營期儲不同舌,可直接用兆費用現(xiàn)值法趟算費用（投液入額桂—涼回收額）的傷現(xiàn)值和疼費用現(xiàn)值小喇的方案為優(yōu)承選方案弓效益堵相同線或基本相同旨等額年費用骨法鋒算出了總的召年費用現(xiàn)值呢和，推算每遮年的等額年前費用斗等額年費用朽小的方案為會優(yōu)選方案睛其他方法折利潤總額、尋投資利潤率旬等靜態(tài)指標背開發(fā)經(jīng)營期獻較曬短圖的僚出售型惕項目瞞三、方案經(jīng)邪濟涼比劃選方法的選疲擇司遵循瘡“脊費用和震效益薄擠計算口徑列對應歇一致疏”爭的原則。炭第七章風框險分析與決退策圍第一節(jié)決懷策的概念與臥方法營一、決策的例概念的（一）決策伶及其特征乳1、決策的菌簡單定義：關從兩個以上方的備選方案弦中選擇一個疏的過程。包蝕括：識別機罩會、診斷問漸題、確定目格標、擬定方喪案、選擇方聰案、實施方等案、監(jiān)督與難評估等決策口過程。姻2、決策的澆分類雙按額層次歇分犬按燕性質姐分會按茄參與的人數(shù)敲分煉戰(zhàn)略型決策楚確定型決策快個人決策隔管理型決策確風險型決策倡群體決策儉業(yè)務型決策泰不確定型決屆策傘【注意點】咳房地產(chǎn)決策屑屬于風險型紹和不確定型未的群體管理躁決策。（上折面紅色部分論）返3、決策的柿4個基本特倒征：（目標敞、手段、選駱擇、后果可鏟估計）撞（1）決策綠是為了達到所一個預定的挖目標石（2）決策芹是在某種條禁件下尋求跌優(yōu)化目標管和達到少優(yōu)化目標俗的手段蝶（3）決策暑是在若干個凈有價值的竿方案中控選擇陷一個作為行執(zhí)動方案。大（4）準備捐實施的某個紋方案可能出皂現(xiàn)幾種后果胃是決可以預測萄或估計的。隱（易考）頌（二）決策董的原則和評其價標準醉1、六項原元則：傲6大原則半說明頃滿意原則快決策遵循的皮是滿意原則徒而不是最優(yōu)澇原則戰(zhàn)系統(tǒng)原則載把對象看成仁一個系統(tǒng)，線并以此系統(tǒng)促的整體目標導為核心，追炸求整體優(yōu)化服目的。擾信息原則民強調信息是跡決策的貞基礎鳥預測原則設通過科學的晃預測，對未露來事件進行冒描述分析，闖為決策提供茄科學依據(jù)和躺準則。招比較選優(yōu)原惡則棍在各種可能喉的備選方案待中，選擇最吧能滿足決策緊者目標的方河案隆反饋原則鬼將先期決策成執(zhí)行過程中鞋的經(jīng)驗，及態(tài)時反饋應用志于后續(xù)決策寺活動中。陪2、四大評雕價標準：（荷評價決策的憶有效性程度低）保（1）決策愁的混質量或合理肅性喜（2）決策國的京可接受脆性景（3）決策魔的紛時效蹦性游（4）決策提的環(huán)經(jīng)濟難性提（三）決策蒙理論離區(qū)別方式釋當代決策理外論（有機結談合以下兩大死決策理論分炒支）漿古典決策理偏論市行為決策理料論肥決策因素敲從壁經(jīng)濟貞角度來看待患決策問題，嗽決策的目的元為組織獲取酒最大的歇經(jīng)濟裳利益。（忽哈視了非經(jīng)濟哭因素的作用勢）秀考慮了人或胸組織的瓣經(jīng)濟撒因素。棒還考慮了械動機歪因素、篇情感仿因素、危經(jīng)驗磁因素、白其他筐因素。板決策者侵完全理性茂的貸決策環(huán)境的續(xù)穩(wěn)定與否是菠可以被改變蒸的侍。惰人是改有限理性奸的，介于完衣全理性和非概理性之間。設在識別和發(fā)是現(xiàn)問題中容悟易受呼知覺上的偏駕差太（把問題的拆部分信息當捉做認知對象郵）的影響；象對未來的判穿斷，墻直覺班運用往往覽多于邏輯娘分析。膀信息情報邁充分了解信裂息情報，可此以做成完成巖組織目標的把最佳決策艱即使充分了箏解和掌握有申關決策環(huán)境貫的信息情報抖（也只可能革做到盡量了編解各種備選晝方案的情況施，而不可能拖做到全部了津解），轟決策者選擇強的理性是贈相對的踢?；昕紤]點市考慮最多的洗是經(jīng)濟利益奪。鋤風險型決策互中，對待風燙險的劣態(tài)度納起著更為重內要的作用；副決策者往往怨厭惡風險，丑傾向于選擇儲風險較小的疲方案撈，盡管風險切大的方案可歲能帶來可觀飄收益。唯決策結果吼最佳決策奶往往只追求午滿意春結果，而截不荷尋求虹最佳喂方案。薯二、決策的叫方法仁按性質分的蒙決策類型精未來事件的造發(fā)生與否舍未來事件發(fā)票生的概率歸主要特征付決策方法普確定型決策長確定窯無概率漸具有拜反復讀、京經(jīng)常焰的特點；層又稱為程序滿化決策擋線性規(guī)劃等碗運籌學宅方法；侍借助計算機躁決策挺風險型決策畝確定夸概率已知牙存在不以決狂策者意志為暈轉移的多種講未來事件的瞞各自然狀態(tài)悔，且可判斷欠自然狀態(tài)的甩概率；蕩備選方案的子在不同自然異狀態(tài)下的損鐮益值可以計喊算消最大可能法缸期望值法晝決策樹法習不確定型決糠策緒不確定碰不確定紙沒有先例、速沒有固定程表序；傘依靠決策者噸的個人經(jīng)驗秤、分析判斷堆能力和創(chuàng)造康能力。剝小中取大法樓大中取大法會最大最小后談悔值法繭三、房地產(chǎn)對投資決策伯1、核心：石準確欠估算衡投資番收益唱、瓜分析扔投資面臨的筐風險飲，并在權衡愧收益和風險創(chuàng)的基礎上吸做出野投資段決策偵。廈2、三個階玉段：濁（1）策略上階段：你界定拐可竿接受的寺收益和風險溝（2）分析卷階段：矛衡量利可奉能的閃收益和風險服（3）決策委階段：薯評估壘各種山收益與風險重。扭3、房地產(chǎn)品投資策略類賞型科（1）期望瘡收益率高低償無風險策略槍<收益型策搬略<核心策禾略<高收益辟型策略<增助值型策略<衣機會型策略鴨最低：無風維險策略；即最高：機會眼型策略；曉【注意】高棒收益策略不泥是最高的收優(yōu)益，主要指框投資沒有等鵲級的CMB兇S、夾層債旨務。（2個看生疏的概念遼），排在機西會型和增值倦型投資策略緣之后。叉*邁CMBS干（商業(yè)房地哭產(chǎn)抵押貸款耕支持證券）桐是指商業(yè)地背產(chǎn)公司的債培權銀行以原捧有的商業(yè)抵口押貸款為資伴本，發(fā)行證雀券。考夾層資本（壓Mezza北nine氣Capit茂al）是收破益和風險介朋于企業(yè)債務妨資本和股權磚資本之間的揪資本形態(tài)，杯本質是長期漆無擔保的債制權類風險資紹本。候當企業(yè)進行源破產(chǎn)清算時何，優(yōu)先債務寒提供者首先漫得到清償，休其次是夾層導資本提供者桐，最后是公帽司的股東。味因此，對投恒資者來說，籃夾層資本的困風險介于優(yōu)拾先債務和股主本之間。獵（2）帶周“他租蹦”候字內容的投困資策略有4章種：建收益型策略殺：幸凈租冠金，所有費炎用由租戶承收擔的鈴出租性鑄房地產(chǎn)（*反收益型的反錦而是出租性遺房地產(chǎn)）怠核心策和略：被整袍體陽出租帆或多租客緞收益性廈房地產(chǎn)撇增值型策略要：研部懇分庫出租侮，低于市場粉租金需要更燙新改造心收益性噴房地產(chǎn)灑（部分出租解的增值型策罰略期望收益高率要騰高于勉整體出租的行核心策略的登期望收益率拔）倘機會型策略仿：徹待租謠收益性慎房地產(chǎn)（房近地產(chǎn)開發(fā)、仰不良資產(chǎn)）惱第二節(jié)融房地產(chǎn)投資悶項目的不確憂定性分析送房地產(chǎn)投資祝項目不確定兩性分析，是師分析不確定陵性因素對項較目可能造成洋的影響，并射進而分析可題能出現(xiàn)的風桂險。鏟不確定性分餅析是房地產(chǎn)囑投資項目財畝務評價的告重要組成拖部分，對項川目的漿投資決策成慧敗竟有著重要的漫影響。窮一、房地產(chǎn)弄開發(fā)投資項夸目的主要不揉確定性因素址（一）土地醬費用看1、土地費朋用組成：土糠地出讓金、錫城市建設配咬套費、土地狗開發(fā)費用。種2、大城市孝中心區(qū)，土模地費用占總貍開發(fā)成本的卻50-60敗%，城市郊撥區(qū)，占30嗽%左右。壟（二）建筑員安裝工程費報發(fā)生變化的上原因：柳1、估算的常建安費用與助標價（開發(fā)寶商從承包商儲處得到的一毯個可以接受痛的合理價格查）時間相差幸半年到一年丸的時間，這凱期間可能會謝由于建筑材私料或勞動力違價格水平的靠變化而變化炸。天2、開工后噸，由于建筑陡材料和人工渾費用發(fā)生變袍化，也會導密致建安費用慘的改變。權【注意】如姐果是固定總厚價合同，則開變動風險由粘承包商負擔羅，對開發(fā)商徐基本無影響用。否則，開羞發(fā)商要承擔努增加額。替（三）租售壁價格便1、項目評添估中，通過續(xù)比較修正得找到。這種比肥較程不考慮通貨祝膨脹因素疫、租金和售令價在開發(fā)期切間的增減，允而僅以膨“亭今天資”頁的租金和售與價水平估算竭。凱2、同類物幫業(yè)供求關系索的變化、開煙發(fā)過程中的粒社會、經(jīng)濟情、政治和環(huán)積境的變化，譽都會對租售熔價格產(chǎn)生影忘響，而這些通影響很難事豎先定量描述描。勒（四）開發(fā)金期和租售期博1、開發(fā)期螞包括準備期駝和建造期扯準備期：征看地拆遷安置結補償、規(guī)劃帆方案設計審加批、市政基借礎設施的申榮請、招標勁建造期：一家般滲能夠遵較為應準確辯地歲估計兩，但某些特燦殊因素的影處響，也可能硬會引起工期膊延長。聞（1）建造閃期延長的原嚷因：（7個咱原因）撥某項建筑材惹料或設備短痰缺惡劣氣候監(jiān)政治經(jīng)濟形映勢發(fā)生突變夾勞資糾紛引餡起工人罷工碧基礎開挖中迫發(fā)現(xiàn)重要文鵲物耳未預料到的勁特殊地質條挑件山承包去合同形式選燈擇不當摧導致承包商洪有意拖延工受期砌（2）建造蝕期延長的影圣響：鐵一方面承擔俗更多的貸款很利息戀另一方面要劑承擔總費用偉上漲的風險籍2、租售期耳（出租期或尤出售期）：杠（1）影響侄因素：（1抗個總+2個叢市場因素+些2個房地產(chǎn)煮因素）值宏觀社會經(jīng)弓濟狀況、盯市場供求狀煙況、市場競階爭狀況、朱預期未來房陵地產(chǎn)價格變啦化趨勢、房披地產(chǎn)項目類纏型。赤（2）例子桃：猶房地產(chǎn)項目參類型影響：川中低價位經(jīng)螺濟適用房周翼期性低于托高檔商品住懼宅項目。仰互踩陷截住宅項目嗚善須茅低于政碗商用羨項目。冰市場供求狀賀況、預期價猶格：過量供輕應稍→荒預期價格下眾降捧→休周期延長叫販棋格下供應應較少誠→策預期價格上才漲歉→暑周期縮短炊（五）容積市率及有關設紫計參數(shù)性1、項目評早估階段，不酬一定能拿到壯政府規(guī)劃批吸文。本2、即使有孔了批文，確錄定可分攤和扣不可分攤部第分、可出租切面積比例的房參數(shù)只能大涌致估算。箭（六）資本霉化率封1、資本化膏率確定分方中法：若干項甩目的實際歇凈租金商收入與售價姿的比值，取衣其平均值。解2、風險原幸因：項目選郵擇多樣性；既參照項目與失評估項目的音差異。撤（七）貸款破利率：趟利率的影響系，王決定了言開發(fā)商利用戶財務杠桿的侍有效性。緒（八）資本濾金與借貸資蓄金所占比例擁。忽二、房地產(chǎn)鍵置業(yè)投資項均目的主要不繩確定性因素違（一）購買昂價格：軟購買價格是強房地產(chǎn)置業(yè)蚊投資項目的徒初始資本投烏資數(shù)額，揚其確定，應至該以們房地產(chǎn)估價泥師估算酬的擬購買房認地產(chǎn)資產(chǎn)的碼公開市場價率值折為物基礎上。（容易忽酷略）求（二）權益培投資比率：膏權益資本（最資本金）占才初始資本投風資額的比例名。宋權益投資比匙率導低或，意味著投餡資者使用了過高盈的財務杠桿銀，風險和風卵險報酬相應杯增加，權益默投資收益率蛾提高收。黨（三）空置婆率：返相關影響因恩素：宏觀社恢會經(jīng)濟環(huán)境鋪、市場供求靜關系、租戶風支付租金的故能力。缸（四）運營瓣費用演可以通過和扛物業(yè)公司簽宗署長期合約果來減少物業(yè)刺維護管理費略用，但不能叢排除通貨膨倍脹因素的影誼響。令舊有物業(yè)的展大修理費用騾和設備更新盼費用、房地烤產(chǎn)稅會發(fā)生知變化。幸三批、不確定性妄因素很的相互作用往1、各因素瑞的相互作用肥形式：獨立走、相互同步叛或不同步。吊2、房地產(chǎn)亞開發(fā)投資過舅程中，總收霉入和總費用桌的變化并不恐同步。膏第三節(jié)盈留虧平衡分析袍一、盈虧平貼衡分析的基鋸本原理貨1、盈虧平裂衡分析就是編要找出項目俱方案的盈虧浴平衡點軋2、基本方舞法：答建立彼成本與產(chǎn)量狡、耳銷售收入與務銷量舞之間的函數(shù)堪關系。省通過對這兩賽個函數(shù)及其周圖形的分析暢，找出平衡尿點。3、分類：爛（1）線性卷盈虧平衡分漁析：產(chǎn)銷量協(xié)的變化笛不影響搜市場銷售價冶格和生產(chǎn)成島本時。悲（實際工作翻中最常用）橡（2）非線孟性盈虧平衡茄分析：存在舅壟斷撓競爭因素時與，產(chǎn)銷量的查變化會導致辱市場銷售價笛格和生產(chǎn)成庸本的變化。息4、基本公劃式：（必考晌點）都年銷售收入另方程：B=帶P療×籮Q治年總成本費鐮用方程：C縣=Cf＋C悲v闊×丙Q貪Cf：總固技定成本反Cv：單位悠變動成本（塞類似于建安稠單價）夜P：銷售器單價渾（1）單位念變動成本：安Cv=（C贈-Cf）/田Q元（2）盈虧怪平衡產(chǎn)量：偵Q*=Cf側/（Q-C方v）匠（3）盈虧督平衡價格：燥P*=Cv膛+Cf/Q悅（4）盈虧掩平衡單位產(chǎn)珍品變動成本強Cv*=P害-Cf/Q選*只有一種露均衡量，不向會同時存在柏兩個均衡量善。柔以上計算公臭式，實際只呀要牢記一個慶公式就可以盒了：燭P認×馳Q=Cf+衡Cv所×笑Q避即B=C暮5、（線性數(shù)）盈虧平衡章分析圖提產(chǎn)銷量超過怕平衡點Q*爽，則盈利。如反之，則虧互損。穿二、房地產(chǎn)才開發(fā)項目盈庫虧平衡分析絞平衡點的設悟置汪平衡點歷表達方式組臨界點分析羅達到允許的結最低經(jīng)濟效肉益騙指標的極限路值隙都以風險因錘素的臨界值墾組合顯示項順目的風險程雷度津保本點分析山達到利潤為痰0征的極限值午單個風險因皆素臨界值計毛算：欲列表法北、圖解法酷多個風險因漫素臨界值組蟲合計算：肢列表法聾（一）最低贈租售價格宮1、記租金和售價久，是房地產(chǎn)帥項目中讀最主要么的不確定性格因素，能夠泡實現(xiàn)預定的織租售價格，牌通常是房地窯產(chǎn)開發(fā)投資短項目成敗的忠關鍵宴。拒2、最低租村售價格與預寄期的租售價頸格差距越大胸，說明項目爹的抗風險能趨力越強。眾（離忍耐底高線當然越遠偏越好）瘋（二）最低煤租售數(shù)量挖1、最低銷把售量和最低怒出租率，也求是房地產(chǎn)項見目娘最主要劃的不確定因妥素，通常是焰開發(fā)投資項蹲目成敗的耽關鍵將。咐2、差距越激大，抗風險矮能力越強。置（上面的兩鞭點，容易出梢多選題）鮮（三）最高笨土地取得價魔格：腸（四）最高管工程費用:亦差距越大，亮抗風險能力績越強。添（五）最高后購買價格悉（六）最高察運營費用比鈔率遭三、房地產(chǎn)診開發(fā)項目盈攤虧平衡分析疼示例18%26.518%26.518%62%18%62%析個人對書本慢上214頁府的（二）臨充界點分析的夏理解，不知道道對不對？忍第四節(jié)敏厲感性分析單一、敏感性壞分析的概念閉1、概念：肌找出敏感性彈因素，分析猛測算其影響庭程度和敏感盟性程度，判搜斷項目的風遣險承受能力閉。驅2、敏感性翅分析的目的唇：根（1）分析焰敏感性因素評變動原因，陡為下一步進腐行蹄不確定性分仙析武提供依據(jù)更。候（2）研究蒜因素變動爬引起項目隊經(jīng)濟效益值咬變動的范剩圍或極限值頭，炮分析末項目承擔核風險能力礎。扶（3）比較懂多方案敏感輸性大小，廟選擇局不杯敏感的投資昂方案巴。炎3、分類：摩依據(jù)不確定妖性因素碌每次變動數(shù)昆目的多少閥，分為擇單因素距和娛多因素皆敏感性分潮析。丸二、敏感性施分析的步驟牢1、確定用原于敏感性分傅析的財務評舍價指標。黑（出通常為內部卵收益率裳、必要時可怪選財務凈現(xiàn)奔值、開發(fā)利晚潤）耽2、確定不雄確定性因素辯可能的變動蛾范圍。（采員用列表的方劈法表示變動痕范圍）刑3、計算不概確定性因素央變動時，評桂價指標的相玉應變動值。叢4、通過評莊價指標的相凳應變動情況慚，找出較為口敏感的不確商定性因素，置做出進一步歌的分析。突（采用敏感球性分析表對鐵多個不確定枝性因素進行鏡比較）黃三、單因素個和多因素敏漸感性分析睛1、單因素國敏感性分析梢是敏感性分快析的姻最基本送的方法。度2、多因素膜敏感性分析賽也有很高的臥實用價值。股假定同時變亭動的幾個因躲素時相互獨蟻立的，且各條因素發(fā)生變固化的概率相器同。袖四、敏感性構分析的燕“怕三項預測值通”救法杯1、鹽“帖三項預測值盲”善分析法是也多因素敏感句性分析方法磨中的一種。欣2、殿“從三項琴”企是指：量最樂觀區(qū)預測值、恢最可能遙預測值、辜最悲觀豆預測值。甘敏感性分析疏是一種動態(tài)價不確定分析堵，夜不能確定高各不確定性距因素發(fā)生一賓定幅度變動斗的肚概率痕。您第五節(jié)風桌險分析愈一、風險分忙析的界定促1、不確定商分析中的盈浩虧平衡分析光和敏感性分匙析，是在風耀險因素發(fā)生換概率未知條幣件下的抗風述險分析，它緊不能代替風驢險分析。胸2、風險分辣析常用的比斬較成熟的方百法是：誓概率分析法賭。幫3、風險分賺析的對象：夜可判斷其罷變動可能性套的風險因胖素。寸二、風險分訪析的一般過紛程和方法并風險辨識舟→拜風險估計瀉→堆分析評價叔（一）風險爺辨識1、方法：?。?）專家寸調查法（專孤家個人判斷埋法、頭腦風哈暴法、德爾劃菲法）車（2）故障命樹分析法炒（3）幕景芒分析法祝（4）篩選炭—渣監(jiān)測遠—舞診斷技術胖*葬采用頭腦風酒暴法組織群裁體決策時，茫要集中有關抬專家召開專娃題會議，主骨持者以明確流的方式向所證有參與者闡環(huán)明問題，說捉明會議的規(guī)騙則，盡力創(chuàng)犬造在融洽輕份松的會議氣周氛。一般不秋發(fā)表意見，橋以免影響會亞議的自由氣失氛。由專家城們“自由”摔提出盡可能篩多的方案。筋*沫故障樹分析水是對既定的糧生產(chǎn)系統(tǒng)或鏟作業(yè)中可能所出現(xiàn)的事故鑼條件及可能供導致的災害榨后果，按工眨藝流程、先族后次序和因功果關系繪成隆程序方框圖舌，表示導致郊災害、傷害泳事故的各種瓜因素間的邏益輯關系。它趁由輸入符號仍或關系符號印組成，用以臉分析系統(tǒng)的恐安全問題或桌系統(tǒng)的運行達功能問題，疤為判明災害呢、傷害的發(fā)立生途徑及事狠故因素之間音的關系，故含障樹分析法都提供了一種壇最形象、最齊簡潔的表達途形式。邁幕景分析法峰（Scen遇arios惰Anal劣ysis）錄是一種能識是別關鍵因素民及其影響的垂方法。一個綁幕景就是一場項事業(yè)或組控織未來某種汪狀態(tài)的描述查，可以在計績算機上計算舊和顯示，也副可用圖表曲莊線等簡述。文它研究當某鉤種因素變化管時，整體情浙況怎樣？有霧什么危險發(fā)報生？像一幕勺幕場景一樣歌，供人們比璃較研究。銳（二）風險激估計和評價坊常用方法共1、調查和池專家打分法摘：適用于項危目決策驕前期呈。頸2、解析方把法：對現(xiàn)金肅流進行概率彈估計。暮（適合解決乒一些店簡單長的風險問題騰，只有1個野或少數(shù)因素被，不多于2是-3個。）曠3、蒙特卡盆洛模擬法：眼已知概率情狡況下，隨機身抽樣。用數(shù)駕學的方法模旨擬實際概率握過程，然后鑰加以統(tǒng)計處碼理。（適合證若干個變動誼因素，每個松因素又有多根種甚至無限夢多種取值。頓）腸（解析方法登和蒙特卡洛障模擬法都采列用了概率分熄析）莖三、概率分眼析的步驟與饅概率確定的伐方法唐（一）步驟鉛：第1、列出不銷確定性因素卷2、選擇要踐分析的財務帳評價指標愛3、確定不劫確定性因素挪發(fā)生的概率賢4、計算規(guī)盛定概率條件振下的評價指罪標的騰累積概率殿，并確定臨坊界點發(fā)生的溝概率。翻（二）概率株的確定方法春1、閱確定綱各因素發(fā)生拜變化的譽概率踢是風險分析咸的伐第一步趨，也是十分串關鍵的一步箱?！咀⒁狻坑?、概率分寸為客觀概率鍵和主觀概率替。援四、概率分恢析中的期望浮值法貨（一）期望音值法的步驟巨（1）選用專凈現(xiàn)值作為拋分析對象，舊并分析選定燦與之有關的牌主要不確定太性因素。鏟（2）采用妻窮舉互斥原銹則，確定各捏不確定因素庫可能發(fā)生的不狀態(tài)和變化噸范圍。粉（3）分別暖估算各不確呼定性因素的例概率。糧譯概率為主觀禿概率。論（4）分別框計算各可能夾發(fā)生情況下摘的凈現(xiàn)值。巨（5）計算把各年凈現(xiàn)值尊標準差、整粱個項目壽命或周期凈現(xiàn)值差的標準差。形仔細理解上湖面這個例題膜：脂δ右1=【（2巨2-18）厘^2*0.燙2+（18舞-18）^毒2*0.2察+（14-黃18）^2艘*0.2】嚇^0.5=摩2.53晨δ驗2=【（2孕8-22）嘩^2*0.扭2+（22獎-22）^痰2*0.2棋+（16-雀22）^2貍*0.2】爺^0.5=襯3.286旅δ困=(2.5帽3^2)/房1.1+(機3.286教^2)/1桶.1^2=舅3.84芬V=3.8婆4/9.5軌4=40.鏡25%訓（6）計算巷凈現(xiàn)值大于還等于零時的侄累積概率。街累積概率值啦越大，項目羊所承擔的風底險就越小。爺聯(lián)合概率0它.06=0耕.3*0.勉2黑凈現(xiàn)值大于伯零的聯(lián)合概皆率：魂0.1+0臉.25+0鉛.05+0治.04+0夾.04+0拾.1+0.朽02=0.龜6窯五、蒙特卡里洛模擬法連1、步驟喇：療（1）分析浴每一可變因艱素的可能變棵化范圍及其宴概率分布。助（2）通過魂模擬試驗，救隨機選取各池隨機變量的緊值，并使選妖擇的隨機值炎符合各自的刷概率分布。記（3）反復固重復以上步沉驟，進行多墓次模擬試驗餅，即可求出夏開發(fā)項目各擁項效益指標那的概率分布起或其他特征襪值。澤2、蒙特卡知洛模擬法的杠要點：正（1）研準確估計所各因素的變奪化緒范圍慈。撇（2）旦準確估計垃各因素變化暫的灌概率挨。3、特點：防有些學者認陪為理論上完忌善，但是實飄用性不強，滴但從國外近還十年房地產(chǎn)浴評估發(fā)展情罵況來看，由正于計算機的煌大量使用和州在房地產(chǎn)開炭發(fā)項目的大隱量研究，實符際評估中運醋用蒙特卡洛隔模擬法技術脾已雷相當普遍婆?！究沙雠型磾囝}】畜第六節(jié)房前地產(chǎn)投資決碌策中的實物泛期權方法彩一、傳統(tǒng)投扮資決策方法眾的局限性發(fā)1、運用財圍務評價方法跪進行投資決呆策，一般隱刪含2種假設腦：膜（1）投資缺可逆性獎。（通過現(xiàn)伍金流入收回怨投資，出售殃資產(chǎn)收回投驟資）提—琴投資可以收性回。善（2）不考智慮濫延期投資世對項目預期樓收益的影響圈。息（只判斷凈錘現(xiàn)金流量，澇大于0，立鑰即投資，小公于0，拒絕唐投資。）叼2、傳統(tǒng)的花方法，容易脆造成房地產(chǎn)涂投資價值的塊低估投，主要表現(xiàn)稿在：騰（1）忽視扔了投資項目醉中的柔性價涉值。（環(huán)境駁不斷變化，步要求適時調罰整）棒（2）忽視傅了投資機會慢的選擇。（球只決策項目推行還是不行獎？沒有考慮暫項目可延期罰性和由此可撤能產(chǎn)生的價削值變化。）圾（3）忽視練了房地產(chǎn)項膏目的收益成簽長。（只是策將凈現(xiàn)值是趁否大于0或誦是否高于目賠標收益率作雅為準則）。李（因為有的頓項目在短期肥內不能盈利孫，但從長遠戀發(fā)展的角度帽來決策，企遭業(yè)獲得未來坦成長的機會包）技二、房地產(chǎn)券投資決策的職期權性質統(tǒng)1、在不確菠定的市場環(huán)昂境里，房地釀產(chǎn)投資往往焰是不可逆和母可延期的。撒2、房地產(chǎn)階投資具有不夸可逆性，因爽為：納（1）形態(tài)娃位置的相對拴固定。（2沫）交易稅費王較高。生3、房地產(chǎn)況投資又具有償可延期性，心這是由蠅房地產(chǎn)市場斤的特性摸所閑決定綱的。吧4、可延期嬌性產(chǎn)生的原帳因：市場信桃息的不確定殿性會隨著時陵間的推移發(fā)產(chǎn)生變化，甚蜘至消除。載5、延期投怪資的好處：萌（1）可能戀規(guī)避風險，蜜避免不利條指件下的損失霸。（2）保鑰持了未來獲避利的機會。伸6、期權價抵格：獲取光延期投資森權利所投入疏的人力、財內力、物力、欄技術。羞7、執(zhí)行期狂權：在有利吃的投資機會射下進一步投換資。姥三、實物期育權方法與房丟地產(chǎn)投資決螞策騰（一）關于貿實物期權方春法及適用范道圍揪1、分類：魚等待投資型趟、成長型、孩放棄型、柔晴性、學習型慨（結合股市縱：短釋線、長捎線、ST股照、基金翼、創(chuàng)業(yè)板）泥2、主要觀誓點：織（1）不確掉定性增加可黨以帶來更高杏的價值。精（2）時間鉆和不確定性閑通過寧“僵資產(chǎn)價值波苦動率性”藍指標來直接落影響期權定妨價。個（3）資產(chǎn)企價值波動率旗：增長率的桐不確定性范寶圍。柄（4）在不們確定條件下靜，不確定的慈范圍隨著時淹間的增加而始增長。紋3、適用范謊圍：偏重于勒解決投資決甚策中的一些朱灰色丸問題。足（1）需要楊決策，但沒詠有其他方法綱決策時袋（2）不確盈定性很大時砍（3）投資蝦機會價值由流未來增長期漲權的可能性姜決定扣時；贏（4）不確欄定性較大，憶進行方案比仿選時，對讓靈活投資方窩案翅進行評價時咬（5）需要羨進行項目修貞正或中間戰(zhàn)傻略調整時。板（二）一般課過程：鴿1、構建應注用框架：將拿實際的投資證決策問題通邀過分析轉化原為規(guī)范的期萌權問題。版2、完成期蠟權定價：選喇擇合理模型澇計算，完成熱定價。蓬（1）六個著變量：篩標的資產(chǎn)的碑現(xiàn)值旺標的資產(chǎn)的瓶波動率駐資產(chǎn)的現(xiàn)金徹流或持有斯收益率吹無風險收益押率期限騙價值漏損（軟分紅）臂（2）二種外模型：二叉樹碗布萊克-舒虛爾斯方程嘉3、檢查結盞果和再設計嗓：為提高投罵資決策的價傘值。演完成前兩步像→謊檢查初始結呀果車→桿確定是否擴嚇大備選投耳資方法的碗數(shù)目州（三）常見反的期權問題老1、等待型晌期權：確定知合理的開發(fā)雅時機。單2、放棄型唱期權：決定昨是否放棄投順資機會或項龍目。青3、成長型罵期權：決定唯是否開發(fā)一無些成長型項詢目。（分期總開發(fā)的項目指，首期開發(fā)頌難產(chǎn)生理想刺收益，但項委目后期投資謹收益較大）敬四、實物期鍋權方法的實爪際應用勢1、簽署預憐購合同，相冤當于持有一粗份購買期權翻?？?、執(zhí)行價偽格大于當前巡市場價格，金說明企業(yè)將祖持有的是一狠個歐式看漲煉期權。棕3、用布萊倆克-舒爾斯口方程算出的向C是期權價眾格，將該價上格和企業(yè)的陪支付的定金賞相比，若大恭于定金，則昏說明該合同減可以簽署。蠻五、應用實追物期權方法廚決策時需注跡意的問題貓1、注意實柏物期權方法亦與傳統(tǒng)方法館的結合：腹（1）在產(chǎn)不存在則期權、存在由期權但河不確定性很受小鉛的市場環(huán)配境下，鞠傳統(tǒng)方法此效果較好。車（2）我國喊目前大多以肺傳統(tǒng)砍方法為主，夸該方法簡單臂、便于理解固和計算。影2、實際運倆用中的一些援假設條件：站需要跨“納磨合鋒”遭，適當調整指和推測。棋3、局限性堂：（1）需番要具備較高頌的數(shù)學和期回權理論基礎天（2）房胃地產(chǎn)期權比賺其他期權更垂為復雜盆（3）對期燒限較飯長糠、以搬非交易夏資產(chǎn)為標的脹的期權估價導有一定局限植性，會產(chǎn)生尖較大估計誤軋差。晚第八章房鄭地產(chǎn)開發(fā)項為目可行性研煙究傭第一節(jié)可沙行性研究概遇述余一、可行性建研究的含義澇和目的蟻1、概念：若是在項目投柄資決策禿前始，分析論證遼項目目標實焦現(xiàn)可能性的礦科學方法。2、內容：員（1）對浴項目有縱關的社會、政經(jīng)濟和技術寬情況正蹦進行研訊究；樂（2）對妖擬定的臂各種可能的鞏建設釣方案舅和技術南方案折進行洪分析比較論員證；麻（3）對彈項目的訂經(jīng)濟、社會角、環(huán)境它效益竿嫌圣進行預測芽和評價。超在上面基礎誼上，綜合研拌究項目的：美技術頁先進性和適協(xié)用性經(jīng)濟合理性燙建設后的可能性和獨可行性說由此確定項勾目是否應該們投資和如何秩投資等翼結論性城意見。毅3、根本目紹的：（較少館失誤、提高見效益）勞減少或避免延投資決策的執(zhí)失誤，提高托項目開發(fā)建夢設的經(jīng)濟、衡社會和環(huán)境舍效益。掠4、要想使唉項目達到預暑期的經(jīng)濟效舅果，首先必透須做好可行捆性研究工作抄。擇二、可行性恥研究的作用育1、申請項響目核準的依莫據(jù)責（1）20屋04年下半輕年開始，推好行企業(yè)投資貨項目裹核準號制。羞（2）項目說核準逢批復文件，敢是辦理土地貨使用、資源付利用、城市割規(guī)劃、安全佩生產(chǎn)、設備柳進口和減免固稅確認手續(xù)玉的奪依據(jù)咳。綱2、項目投辟資決策的依顛據(jù)煮3、籌集建孩設資金的依演據(jù)虎蘋銀行等金融怒機構都可把懂可行性研究悉報告作為項急目申請貸款膊的脹先決兼條件。捆4、開發(fā)商芹與有關部門葬簽訂協(xié)議、與合同的依據(jù)內。臘納有關技術引餅進和建筑設影備進口，獨必須在偉可行性研究址報告審查則批準后乎，才能據(jù)此桑同國外廠商銳正式簽約。愧5、下階段比規(guī)劃設計工桶作的依據(jù)喪【判斷】可息行性研究報嬌告批準后，膀規(guī)劃設計工譽作就梳可據(jù)此進行燭，型不必倦另作方案比莊較選擇和重始新論證。塞三、可行性狐研究的依據(jù)腎四個國御（法律、規(guī)波劃、政策、推參數(shù)）舞國蓋家相關法律勝法規(guī)區(qū)國拘民經(jīng)濟和社竭會發(fā)展規(guī)劃岸、城市規(guī)劃立、土地利用果總體規(guī)劃、蓮行業(yè)發(fā)展規(guī)腸劃式國咸家宏觀調控知政策、產(chǎn)業(yè)腹政策、行業(yè)忠準入政策勁國鉛家所規(guī)定的眾經(jīng)濟參數(shù)和加指標瞞四個部門汗規(guī)劃答：出具的規(guī)停劃意見董土地賞：出讓合同患、土地使用搭證、用地預幅審意見足環(huán)保罰：環(huán)境影響抹評價的審批搞意見快交通葡：交通影響淹評價的意見盆2個基礎竭有關虧工程技術柏方面的標準踐、規(guī)范、指腸標、要求等賊資料酷自然、地理傘、氣象、水蹤文地質、經(jīng)施濟、社會等疤基礎各資料揉1個項目穩(wěn)項目確備選碰方案的土地頭利用條件、滅規(guī)劃設計條闖件、備選規(guī)糧劃設計方案方四、可行性鋼研究的的工反作階段補分為四個工惰作階段、每鏡個階段的內淺容逐步辯由淺到深佳。休（一）投資筐機會研究1、分類：候鄙菊伶廟地鴿區(qū)研究剝（1）一般澆投資機會研芝究部撈門研究宗多慎袋熔指明具犬體的投資方菌向。殘財魯策嘗以托利用資源為置基礎的研究犁（2）特定砌項目的投資圖機會研究：存選擇確定項于目的投資機心遇，將項目牢意向變?yōu)楦胖t略的投資建演議，使投資歪者可據(jù)以決背策。疾2、主要內紐容：地區(qū)情師況、經(jīng)濟政汗策、資源條南件、勞動力紙狀況、社會腐條件、地理精環(huán)境、國內心外市場情況壇、項目建成奏后對社會的針影響。攝3、精度和賠費用：鎮(zhèn)（1）精度妖±盟30%塵（2）費用溜：占總投資奮的0.2%事—旬0.8%沸（二）初步聲可行性研究噴：嫂1、主要解排決的問題：攜（1）分析震上一步的結剩論，在詳細揭資料的基礎敏上做出是否罩投資的決定商。釋（2）是否柿有進行詳細匆可行性研究照的必要。稈（3）有哪鬼些關鍵問題恰需要進行輔池助研究民（輔助研究篩：對項目的絲一個或幾個扎重要方面進箱行單獨研究幣，用作初步寄可行性研究話和詳細可行鐮性研究的匠先決腔條件，或竹用以支持抱這兩項研究扒）穗2、粗略審唐查內容：撿市場需求與叫供應、建筑針材料與供應益、滅項目所在地灑區(qū)的社會經(jīng)謠濟情況、項賭目地址及其瞧周圍環(huán)境、達項目規(guī)劃設隙計方案、項惹目進度、項膨目銷售收入蔬與投資估算接、項目財務盾分析。（基侄本涵蓋了整覽個可行性研換究的內容）世3、精度與嘗費用：拔（1）精度搖：誤±哥20%滑（2）費用棕：0.25短%娘—芝1.5%琴（三）詳細片可行性研究鼻1、詳細可榮行性研究竭即爭通常所說的?？尚行匝芯肯?。護2、詳細可鏡行性研究是障項目投資決辟策的部基礎弓，是在分析污項目技術、死經(jīng)濟可行性消后做出投資飄與否決策的黨關鍵步驟最。冶3、精度與飯費用：靜（1）精度填：偶±班10%（噴2）費用：揮小型項目1每%蘇—躍3%；大型孔項目0.2酷%企—水1%抽（四）項目扯評估與決策難1、項目決富策，通常包詠括國家投資巷管理部門組襯織的疤項目核準評貴估旋和企業(yè)歌內部到投資決策人勾員的箭評估憑。溫2、項目核博準評估的工護作重點：脫（1）審查頸項目是否具結備相應的開統(tǒng)發(fā)建設條件誼（2）還需殼要符合以下芽要求：（可臺結合可行性怒研究的依據(jù)溝來記憶）黑①②③妻：前三國抵④幅（規(guī)劃）況⑤汪（土地、環(huán)辣保）：前三腫部特⑥俘符合自然文煙化遺產(chǎn)、文繞物保護的有襖關政策，主典要產(chǎn)品對國暖內未形成壟賺斷，未影響撕國家和本市洪經(jīng)濟安全。偉⑦麻符合社會公廳眾利益，未報對周邊的公框眾利益產(chǎn)生狐重大不利影轟響。御3、企業(yè)內比部評估工作鐘：審查項目嶼的經(jīng)濟可行災性。共第二節(jié)可裝行性研究的粥內容與步驟狐一、可行性男研究的內容存（一）項目陪概況由（1）項目自名稱、開發(fā)炭建設單位菊（2）項目賢的地理位置手；翻（3）項目董所在地周圍浮的環(huán)境狀況葬：主要從考工業(yè)生、渣商業(yè)錯及盆相關行業(yè)憶現(xiàn)狀及其發(fā)疲展?jié)摿?、項殺目建設的時址機和自然環(huán)她境等方面說萌明項目建設撇的必要性和猾可行性。宋（4）項目青的性質及主樸要特點婆（5）項目冊開發(fā)建設的鳥社會、經(jīng)濟圈意義己（6）將可行性研究舅工作的目的丟、依據(jù)和范民圍活（二）開發(fā)蘆項目的現(xiàn)狀賢調查及拆遷身安置方案的墊制定臘（1）土地觀調查仔（2）人口殃調查押（3）建筑精物調查枕（4）經(jīng)營款企業(yè)、個人變調查評（5）管線撐調查岔（6）地上延地下物調查品（7）制定煌拆遷計劃朵（8）制定距安置方案雙（三）市場斜分析和建設瞎規(guī)模的確定筑（1）市場彩供給分析與燃預測以（2）市場代需求現(xiàn)狀分縮析及預測勸（3）市場升交易數(shù)量及鞏價格分析及冶預測螞（4）服務債對象分析逗（5）租售幕計劃制定紋（6）項目港建設規(guī)模的哲確定壤（四）規(guī)劃訪設計方案的滾選擇騎（1）市政撞規(guī)劃方案的滿選擇。臟【注意】大綱型商業(yè)房地卵產(chǎn)開發(fā)項目納重點貝要規(guī)劃安排糠好簡交通組織飄和荒共享空間則等。虹（2）項目娃構成及平面全布置工（3）建筑閣規(guī)劃方案選勺擇午（五）資源跨供給分析捷【注意】建改筑材料的需傲要量、（特苦別要注意的狀是）施工力領量的組織計肚劃。繩其余均有龜“夜供應燒”抵字樣血（六）環(huán)境脫影響評價賓記住三個詞膛：環(huán)境、生少態(tài)、污染良（七）項目爭開發(fā)組織機邪構和管理費適用的研究雁【注意】估餡算年管理費失用支出匆（八）開發(fā)中建設計劃的萄編制：（僅緣有2個計劃忍而已）殖（1）前期釋開發(fā)計劃擔（2）工程源建設計劃頌（3）建設靠場地的布置哪（4）施工坊隊伍的選擇遞（九）項目脊經(jīng)濟及社會釋效益分析雪4個估算：樓總屯投資到（開發(fā)建設饒投資+經(jīng)營疫資金）土、開發(fā)慎成本退、銷售土成本慕和經(jīng)營朋成本袍、纖收入造3個評價：顏財務評價、元國民經(jīng)濟缸評價、環(huán)境瓣效益社會效問益綜合效益漸評價芽1個分析：益風險分析挺1個確定：例投資來源和鉆籌措方式的痛確定津（十）結論博及建議搖（1）論述富項目的可行罵性，推薦最筑佳方案翁（2）存在顛的問題及相拜應的建議堡二、可行性輛研究的步驟婚（一）接受惠委托著（二）調查增研究：貝市場調查：蛋市場的供給哄量和需求量株、價格、競獎爭能力遺資源調查：顫位置、交通芽、基礎設施墊、化解、水壩文地質、氣俱象等方面柔（三）方案長選擇和優(yōu)化?。壕嘌芯空撟C項殘目在而技術上它的可行性，腦進一步確定勁項目規(guī)模、驕構成和開發(fā)挎進度。沖（四）財務狹評價和綜合切評價協(xié)研究論證項蜻目在刃經(jīng)濟上近的合理性和瞇盈利能力，劉進一步提出咱資金籌措建臺議和項目實猜施總進度計側劃。緣（五）編制果可行性研究旅報告他推薦姥一個以上魯?shù)目尚蟹桨笜尯蛯嵤┯媱濌P第三節(jié)房片地產(chǎn)開發(fā)項骨目策劃與基根礎參數(shù)選擇竹可行性研究狹中至定量興分析的怪基礎巷：篩1、項目策浩劃僻2、構造可眉供評價比較毯的開發(fā)經(jīng)營志方案窄3、選擇相晉關基礎參數(shù)德一、房地產(chǎn)冬開發(fā)項目策腹劃活策劃有6個宋方面的內容公：（一）區(qū)位忘1、地域的良分析與選擇查：馳戰(zhàn)略性景選擇，宏觀限區(qū)位條件的幼分析與選擇海。武2、具體地舞點的分析與翻選擇：項目臨坐落地點和誤周圍環(huán)境、吉基礎設施條偵件的分析與惡選擇刺（二）開發(fā)膊內容和規(guī)模拆1、按照最聾高最佳使用紀原則，選擇秧最佳用途和屋最合適的開談發(fā)規(guī)模。恰2、【注意機】還可以考南慮將生地（辣毛地）開發(fā)難成為熟地后鄰租售的情況備。（土地開仔發(fā)的形式）勾（三）開發(fā)歉時機：考慮狗開發(fā)完成后辮的市場前景英，灑倒推勝出開始建設導的時機。嗽（四）合作清方式：從爬分散風險躬的角度出發(fā)創(chuàng)，選擇熱獨資旋、栗合資重、大合作基、騙委托村開發(fā)委等合作方式楚。頭（五）融資詢方式與資金挪結構倒1、確定各宇方在項目資答本金中所占懸的份額共2、安排資軟金籌措桂（六）產(chǎn)品園經(jīng)營方式主要考慮：歪1、近期利箭益和長遠利些益的兼顧招2、資金壓逐力河3、自身的津經(jīng)營能力職4、市場的倚接受程度餐二、構造評吳價方案演需要明確的掩內容：（構漠造2失—漿4個基本評騙價方案）盆1、分期：悶是否分期、易如何分期愁2、物業(yè)類摘型：擬建的史物業(yè)類型、索不同物業(yè)類故型的比例關伐系扣3、規(guī)模和據(jù)檔次井4、合作方里式與合作條賴件海5、擬投入它的資本金和圓及其在總投它資中的比例聽6、經(jīng)營方吐式：租售與芒自營的選擇測及所占比例赤三、選擇基槳礎參數(shù)昨1、球時間類火參數(shù)：**綿期值2、省融資相關參起數(shù)勝（1）貸款榨利率謠（2）資本覆金比例和財堵務杠桿比率僑（3）預售滿收入用于后屆續(xù)開發(fā)建設望投資的比例魂3、括收益相關指域標征：園（1）出租碗率（2）坑空置率（挑3）經(jīng)營成密本占毛租金燦的比例購4、奏評價標準類煉指標廢基準收益率完、目標成本濤利潤率、目訓標投資利潤晴率、目標投姨資回報率賣第四節(jié)房鉛地產(chǎn)開發(fā)項靜目投資與收閘入估算節(jié)一、投資估怕算昌（一）土地紀費用匹1、征地拆艷遷費碌2、出讓地位價款：銹（1）耐熟地：土地悼出讓金、征伍地拆遷費、逮基礎設施建推設費特（2）毛地川：土地出讓遮金、城市建棍設配套費鉛3、土地轉柏讓費翠4、土地租拌用費暴5、土地投眉資折價：土妄地作價入股設（二）勘察愁設計和前期鼠工程費輕1、規(guī)劃、保設計費：木建安費揮的3%堵2、可行性疏研究費：質總投資罷的1%-3軍%鑼郊旦葵友注意他杰們計算基數(shù)插不一樣固3、水文地碗質勘探費：改工作量計算其，銷設計概算麥的0.5%驗4、三通一炒平的土地開流發(fā)工程費：微地上建筑物是拆除子費用（僅僅露是拆除費用草）、場地平輩整和水電路周費用古（三）房屋團開發(fā)費費用組成：糖1、建筑安萄裝費：含多兵個單項工程悄時，分別估詢算。鞋2、基礎設大施建設費：余建筑物獵2米秤外，項目紅搏線內的各種才管線、道路葛工程的建設共費用。2米2米嗎3、公共配廁套設施建設侵費：非營利句性略居住小區(qū)內座：居委會、付派出所、托招兒所、幼兒桂園、公共廁柔所、停車場計算方法：醬1、單元估綁算法：單元頂?shù)木C合投資插×已單元數(shù)囑2、單位指洽標估算法：介單位工程量買投資瓣×孟工程量概3、工程量姜近似匡算法觀：匡算工程裝量，配上概哀預算定額，居近似計算項忙目投資。扔4、概算指壤標法：綜合關的建筑面積予、體積計算董整個工程費逃用?？钢苯淤M=每針平方米建筑紛造價指標腫×佩建筑面積能主要材料消費耗量=每平井方米材料消茂耗量指標淹×艷建筑面積銷5、概預算運定額法民6、類似工均程經(jīng)驗估算值（四）其他姐工程費抖（臨時、工迷程相關）璃1、臨時用鞭地費、臨時省建設費益2、工程造幕價咨詢費、桐工程質量監(jiān)砌督費、工程引監(jiān)理費、工昆程保險費、拘施工執(zhí)照費闊、竣工圖編目制費清3、特別注邊意的是兩個逃特別費用容闖易混淆：總釘承包管理費斯、合同公證渣費。罵（五）開發(fā)由期間稅費債1、稅只有窗一種：固定鄙資產(chǎn)投資方行向調節(jié)稅（頌現(xiàn)暫停征收紫）帥2、其余的宿和開發(fā)程度妨有一定關系廢：類（1）供水僵、排水：市濟政支管線分傷攤忍（2）通訊殃：電話初裝業(yè)費款（3）通電饅：供電貼費咬、用電權費內4、四個其孩他費用：分幫散建設市政謠公用設施建福設費、綠化仿建設費、建情材發(fā)展基金冷、人防工程食費玩（六）管理賊費用形1、項目最淋多，值得注凱意的是理“獸壞賬損失括”跳。民2、按項目票總投資的3須%-5%估崇算，若同時寄開發(fā)多個項墨目，應該在躍各個項目間繁分攤。串（七）銷售齡費用狼1、銷售人奸員：工資、敏獎金、福利沖、差旅產(chǎn)2、銷售機籍構：折舊費懂、修理費、寸物料消耗費罩、廣告宣傳狠費、代理費贈、銷售服務坦費、銷售許筐可證申領費肝（八）財務隔費用堪1、主要為吊利息便2、金融機冬構手續(xù)費、鴿融資代理費犁、絮承諾費坑、外匯匯兌他凈損失、其沙他財務費用銹3、其他融殼資費用載（九）不可謎預見費湯以上嘴八項費用之掌和牽的3%-7助%?？?（十）如掉果用于出租河或自營，則押有運營費用僑：超二、資金使掃用計劃響1、依據(jù)遼可能的建設首進度和臂將會發(fā)生的來實際付款時蓋間和金額，峽編制資金使全用計劃表。習2、計算期澤單位：年、粗半年、季度耗、月卷3、應考慮燭的方面：饑（1）各種鷹投資款項的厚付款特點凳（2）考慮投預收款、欠貿付款、預付配定金、按工奪程進度付款色三、收入估恰算與資金籌座措警（一）收入扎估算懂估算房地產(chǎn)護開發(fā)項目的由收入，首先獸要制定切實橡可行的租售是計劃。梯租售計劃的食內容：物業(yè)蓄類型、時間霜和數(shù)量、租蘆售價格、租描售收入及收胡款方式。角1、租售方梅案境對于具體項惑目，此時必垃須要明確的斯內容：（租方售方案只有待2條很長的萬內容）緞（1）出租把面積和出售說面積的積數(shù)量昨及其與建筑誤物的妖對應關系招。宅（2）在整涌個