龍湖紫都城一期外架拆除前總結(jié)

龍湖紫都城一期外架拆除前總結(jié)目錄1.0項(xiàng)目概述和建筑指標(biāo)

1.1項(xiàng)目各期交付時(shí)間

1.2總體管理思路1.3

制度的指導(dǎo)作用

停止點(diǎn)檢查制度樣板帶路與技術(shù)先行制度1.4需改進(jìn)和總結(jié)方面1.4.1開(kāi)發(fā)順序?qū)煌ê蛨?chǎng)地的影響1.4.2外墻滑架方案制約外墻磚進(jìn)度1.4.3地庫(kù)開(kāi)工節(jié)點(diǎn)滯后給場(chǎng)地布設(shè)和工程進(jìn)度造成困難1.4.4地庫(kù)主體結(jié)構(gòu)遺留部分成為影響整體交房的關(guān)鍵因素1.5

值得提倡方面1.5.1自上而下的流水段整改方案1.5.23.2倒逼機(jī)制對(duì)工程進(jìn)度作用1.5.33.3實(shí)測(cè)實(shí)量與分戶驗(yàn)收提前介入1.5.43.4施工界面與裝修做法梳理1.5.5配套工程提前施工避開(kāi)了世園會(huì)的影響1.5.6各部門(mén)的團(tuán)隊(duì)配合與補(bǔ)位意識(shí)1.5.7團(tuán)隊(duì)成員的持續(xù)戰(zhàn)斗力1.0項(xiàng)目概述和建筑指標(biāo)1.0紫都城項(xiàng)目概述——鳥(niǎo)瞰圖1#6#3#5#4#2#9#10#11#8#7#建筑指標(biāo)一覽表項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積68,915㎡建設(shè)用地面積68,511㎡建筑占地面積8,696㎡道路面積3,815㎡景觀面積56,000㎡建筑密度12.6%

容積率3.5

綠地率45%

車(chē)位數(shù)1634個(gè)地上車(chē)位476個(gè)地下車(chē)位1158個(gè)總建筑面積278,816㎡地上243,182㎡地下(不計(jì)容）35,634㎡地下車(chē)庫(kù)24,968㎡居住戶數(shù)3416戶住宅2243戶商業(yè)15戶車(chē)庫(kù)1,158戶1.1項(xiàng)目各期交付時(shí)間

11號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓6號(hào)樓3號(hào)樓1號(hào)樓2號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓地庫(kù)1地庫(kù)4地庫(kù)3地庫(kù)22012年5月交付（2.88萬(wàn)m2）2012年10月交付（12.57萬(wàn)m2）2012年12月交付（3.13萬(wàn)m2）2013年9月交付（8.8萬(wàn)m2）2011年8月份交付（6.9萬(wàn)m2）大豐曲江真境星悅薈曲江大道1.1紫都城各期交付時(shí)間1.2總體管理思路1.2、管理思路的梳理—給交房前的各項(xiàng)工作奠定了良好的基礎(chǔ)1、為了清晰管理思路，將整個(gè)一期交房前的各項(xiàng)工作分為“四面一線三重點(diǎn)”：

（1）“四面”是指：

A、住宅樓內(nèi)：地暖、公區(qū)精裝及其它掃尾工程；

B、住宅樓外：外墻磚、屋面、百葉窗等；

C、地下車(chē)庫(kù)內(nèi)：材料拆除與清運(yùn)、回填土、砌體、抹灰、刮白等；

D、室外：地庫(kù)防水與回填土、小市政、園林景觀等。（2）“一線”：消防工程（貫穿住宅樓與地庫(kù)）。（3）“三重點(diǎn)”：地庫(kù)剩余的主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備房（換熱站、配電站、水泵間）、中控室（消控室與監(jiān)控室）。

2、管理思路的指導(dǎo)作用：

（1）針對(duì)性排布了詳細(xì)的倒排計(jì)劃，責(zé)任明確，面對(duì)壓力，才不會(huì)方寸大亂；（2）便于配備資源，化解風(fēng)險(xiǎn)，使事態(tài)發(fā)展始終處于可控狀態(tài)。1.3

制度的指導(dǎo)作用

1.3.1制度的指導(dǎo)用作——停止點(diǎn)檢查制度1、有效解決了人員更換的移交風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目工程經(jīng)理更換頻繁，工程管理思路不統(tǒng)一，停止點(diǎn)檢查制度給項(xiàng)目理清了思路、規(guī)范了基本動(dòng)作。

2、避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)：停止點(diǎn)檢查制度對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段的基本管理行為和風(fēng)險(xiǎn)做了詳細(xì)指引，能夠?qū)こ藤|(zhì)量、驗(yàn)收、交房風(fēng)險(xiǎn)采取相關(guān)分析和預(yù)控，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

3、彌補(bǔ)管理人員素質(zhì)差異：《停止點(diǎn)檢查管理辦法》作為管理工具，明確了流程、責(zé)任人和節(jié)點(diǎn)，規(guī)范了管理動(dòng)作，同時(shí)也減少了項(xiàng)目部管理成員及施工單位因經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)歷等不同背景帶來(lái)的管理遺漏。

1.3.2制度的指導(dǎo)作用——技術(shù)先行與樣板帶路制度1、技術(shù)優(yōu)化方面：（1）車(chē)庫(kù)頂板排水方案優(yōu)化：結(jié)合重慶、成都公司和本地區(qū)實(shí)際情況，將濾水板優(yōu)化為排水暗溝和碎石濾水層，基本解決大面積車(chē)庫(kù)積水和排水不暢現(xiàn)象。（2）車(chē)庫(kù)基坑回填土：本地區(qū)為濕陷性黃土，回填區(qū)局部深度達(dá)7米，原設(shè)計(jì)為素土無(wú)法保證回填質(zhì)量，且容易造成管道拉裂漏水、道路沉陷等問(wèn)題。經(jīng)優(yōu)化改為2：8灰土回填，有效解決黃土的濕陷性問(wèn)題。2、樣板帶路與工序交底制度：樣板帶路可以建立標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量；對(duì)收尾階段各工序的梳理及交底，尤其是地暖、門(mén)窗、欄桿、陽(yáng)臺(tái)、公區(qū)裝修等，可以明確穿插施工時(shí)間，提高效率，便于成品保護(hù)。1.4需改進(jìn)和總結(jié)方面

需改進(jìn)方面—開(kāi)發(fā)順序?qū)煌ê蛨?chǎng)地的影響背景復(fù)盤(pán)：在08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，因拆遷和場(chǎng)地移交影響，一期1#、2#、4#、5#樓位于西側(cè)外圍，須最先開(kāi)工銷(xiāo)售，交房后對(duì)整個(gè)項(xiàng)目交通組織造成困難，園林景觀也被隔離，不緊湊。應(yīng)對(duì)措施：交房后及時(shí)（9月份）開(kāi)通2號(hào)通道，解決3#、8#、9#、6#、7#樓的施工道路問(wèn)題。反思：

1、開(kāi)發(fā)前期要高度重視銷(xiāo)售策略與開(kāi)發(fā)順序的綜合效益一致性。

2、充分認(rèn)識(shí)到啟動(dòng)會(huì)的重要性，站在工程角度透徹地想清楚20%關(guān)鍵性問(wèn)題，并提出對(duì)總圖、研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)的指導(dǎo)性意見(jiàn)。1#/34/22/-12#/34/-13#/29/30/-14#/34/-15#/34/-16#/34/-17#/34/-18#/34/34/-19#/34/34/-110#/34/34/-111#/25/-1運(yùn)營(yíng)分期：紫都城項(xiàng)目一組團(tuán)總承包施工單位（1#、2#樓）：陜西第三建筑工程公司總承包施工單位（4#、5#樓）：江蘇江都建設(shè)工程公司

②存在問(wèn)題：一期外墻腳手架為爬架，該方案一定程度上加快了主體結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度，但在工期極其緊張的裝飾裝修階段，外墻磚無(wú)法上下同時(shí)施工，給其它工序及交房造成一定壓力。應(yīng)對(duì)措施：及時(shí)從下而上搭設(shè)落地腳手架，確保外墻磚上下兩個(gè)作業(yè)面同時(shí)施工，加快外墻磚的施工進(jìn)度。帶來(lái)的負(fù)面影響是：落地腳手架不拆除，無(wú)法給園林景觀提交完整的工作面。啟示：紫都城3#、8#、9#、10#、11#樓預(yù)留懸挑腳手架所需的預(yù)留孔與預(yù)埋件，確保在后期敢搶工期時(shí)，能夠上下全面鋪開(kāi)施工，加快施工進(jìn)度。需改進(jìn)方面—外墻滑架方案制約外墻磚進(jìn)度1.4.3需改進(jìn)方面—地庫(kù)開(kāi)工節(jié)點(diǎn)滯后給場(chǎng)地布設(shè)和工程進(jìn)度造成困難背景復(fù)盤(pán)：由于澇池、場(chǎng)地交通、總體布置等原因，一期交房范圍內(nèi)的車(chē)庫(kù)開(kāi)工較晚，進(jìn)度緩慢，給住宅樓的裝飾裝修階段的現(xiàn)場(chǎng)交通與正常進(jìn)度（尤其是車(chē)庫(kù)內(nèi)的消防工程）帶來(lái)較大影響。應(yīng)對(duì)措施：2010年底，公司層面與兩家總包單位談定了地下車(chē)庫(kù)的搶工計(jì)劃，并設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)措施，確保車(chē)庫(kù)主體結(jié)構(gòu)在2011年春節(jié)前夕封頂，給春節(jié)后的防水、回填土等工程創(chuàng)造了條件。啟示：1、有高層住宅樓和大型集中車(chē)庫(kù)項(xiàng)目，要?jiǎng)?chuàng)造條件，盡早確保車(chē)庫(kù)封頂節(jié)點(diǎn)，有利于裝飾裝修階段的現(xiàn)場(chǎng)布置，為小市政與園林工程插入施工提供工作面。

2、借鑒一期教訓(xùn)，已和施工單位書(shū)面約定了剩余車(chē)庫(kù)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)：中天段在4月15日前封頂，8#樓南側(cè)在4月底封頂，8#樓北側(cè)在6月底封頂。封頂后及時(shí)防水、回填，給市政與園林留足充裕時(shí)間和場(chǎng)地。1.4.4需改進(jìn)方面—地庫(kù)主體結(jié)構(gòu)遺留部分成為影響整體交房的關(guān)鍵因素背景復(fù)盤(pán)：1#樓北側(cè)地庫(kù)因受施工電梯影響，在施工電梯安裝和基坑支護(hù)階段未能采取有效措施，致使該段車(chē)庫(kù)坡道、通道主體結(jié)構(gòu)未能在春節(jié)前封頂。對(duì)1#樓施工場(chǎng)地布置、進(jìn)度及小市政施工帶來(lái)極大影響。應(yīng)對(duì)措施：春節(jié)后及時(shí)和基坑支護(hù)的設(shè)計(jì)、施工單位的專家研究討論邊坡支護(hù)方案，并咨詢集團(tuán)技術(shù)部黃總，在不拆除施工電梯的前提下對(duì)其加固，采用磚胎模的方式進(jìn)行車(chē)庫(kù)主體結(jié)構(gòu)施工。該段車(chē)庫(kù)可在4月20日封頂。啟示：1、在啟動(dòng)會(huì)和工程前期階段，要充分論證施工電梯、塔吊的布置，避免對(duì)后期工程造成影響。2、地庫(kù)的附屬結(jié)構(gòu)（尤其是車(chē)庫(kù)的坡道、通道等）應(yīng)和主體結(jié)構(gòu)一起竣工，否則會(huì)影響回填土、市政與園林工程施工。1.5

值得提倡方面1.5.1需提倡方面—自上而下的流水段整改方案背景：裝飾裝修階段住宅樓內(nèi)所剩工作量很大，對(duì)交房前的工程進(jìn)度、工序銜接、所需達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法有效掌控。困難：

1、實(shí)施過(guò)程中的抗性：從年前開(kāi)始推行，直至3月末第一流水段才全部整改完成。第一個(gè)流水段完成后，對(duì)后續(xù)工作起到重要指導(dǎo)意義。

2、工序銜接的無(wú)序：推行前期階段，對(duì)一些工序復(fù)雜部位的工序梳理不是很到位，各單位何時(shí)穿插施工不是很清楚，例如陽(yáng)臺(tái)的給排水管、推拉門(mén)、反坎、防水、保溫、外墻磚、欄桿、收口等。效果：

1、全面掌握了樓內(nèi)所剩工作量以及完成這些工作所需的時(shí)間、人力與物力等資源，及時(shí)和影響進(jìn)度的總分包單位一把手磋商解決方案，消除了相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、梳理清楚了各項(xiàng)工作的工序銜接，使得各個(gè)施工單位明確了工序穿插的時(shí)間、移交與反移交制度、標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)打亂仗。

3、對(duì)照銷(xiāo)售合同，完善了裝飾裝修做法，規(guī)避了交房風(fēng)險(xiǎn)。

1.5.2需提倡方面—3.2倒逼機(jī)制對(duì)工程進(jìn)度作用背景：集團(tuán)制定了完善的倒逼制度；紫都城一期地庫(kù)主體結(jié)構(gòu)和住宅樓裝飾裝修階段的工期緊張，給公區(qū)精裝修、小市政、園林、消防等工程帶來(lái)較大壓力。困難：

因現(xiàn)場(chǎng)條件限制：地庫(kù)主體結(jié)構(gòu)、回填土進(jìn)度與質(zhì)量、外架拆除、施工場(chǎng)地等因素影響，無(wú)法一一如期為公區(qū)精裝修、市政、園林、消防工程提交作業(yè)面。利好：

1、有利于制定交房前各個(gè)分項(xiàng)分部工程的倒排計(jì)劃與施工界面。

2、有利于發(fā)現(xiàn)暴露問(wèn)題，及時(shí)采取措施，解決影響后續(xù)工序的制約條件。

3、有利于盡早為市政、園林與消防工程提交作業(yè)面：市政工程已進(jìn)場(chǎng)施工，園林可于4月15日進(jìn)場(chǎng)施工；消防作業(yè)面已于4月5日移交消防單位。介入背景：1、一期于8月30日交房，但至2月底，仍有大量室內(nèi)抹灰、刮白、地暖、門(mén)窗、公區(qū)精裝及室外車(chē)庫(kù)頂板防水、回填土等未完工程；2、為了減少分5月10日正式分戶戶驗(yàn)收時(shí)暴露大量質(zhì)量問(wèn)題，避免返工，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；3、面對(duì)巨大壓力，物業(yè)公司抽調(diào)人員，及時(shí)前介、補(bǔ)位，推動(dòng)了整個(gè)施工進(jìn)度。措施：1、抽調(diào)人員，及時(shí)召開(kāi)分戶驗(yàn)收啟動(dòng)會(huì)，提前進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量與分戶驗(yàn)收工作；2、每晚組織項(xiàng)目部、物業(yè)、監(jiān)理、總分包單位召開(kāi)流水段整改會(huì)議，通報(bào)當(dāng)日完成工作，協(xié)調(diào)總分包工序，安排第二天工作。效果：1、梳理清楚了一期剩余工程量，也使各個(gè)單位清晰了龍湖的交房標(biāo)準(zhǔn)；2、截止4月10日，2、4號(hào)樓第三流水段（23層以上）、5號(hào)樓第二流水段（27層以上）、1#樓第一流水段（31層以上）整改完成并達(dá)到分戶驗(yàn)收條件。1.5.3需提倡方面—3.3實(shí)測(cè)實(shí)量與分戶驗(yàn)收提前介入1.5.4需提倡方面—3.4施工界面與裝修做法梳理背景：1、裝飾裝修階段工序復(fù)雜，施工單位多，穿插施工頻繁，相互制約相互影響，成品保護(hù)難度大，工效低；2、施工圖與銷(xiāo)售合同、龍湖物業(yè)要求交房標(biāo)準(zhǔn)存在差異。措施：1、將銷(xiāo)售合同附圖、附件與施工圖、交房樣板詳細(xì)對(duì)比，擬定統(tǒng)一的總分包工作界面與做法標(biāo)準(zhǔn)。2、多次召開(kāi)設(shè)備用房、物業(yè)用房、客服中心裝修標(biāo)準(zhǔn)專題會(huì)，及時(shí)調(diào)整施工。

利好：

1、有利于理順總分包施工界面，便于工程質(zhì)量管理與進(jìn)度管理；

2、有利于統(tǒng)一交付標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)避交房報(bào)事風(fēng)險(xiǎn)；

3、有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)未明確的材料與分項(xiàng)工程，避免漏項(xiàng)。1.5.5需提倡方面—配套工程提前施工避開(kāi)了世園會(huì)的影響背景：因世園會(huì)在4月28日開(kāi)幕，所有占道手續(xù)在4月10日起將停止審批（除特殊情況），市政配套工程的接口施工難度非常大。措施：1、提前預(yù)控，積極辦理相關(guān)市政配套工程的審批手續(xù)與占道手續(xù)。2、克服場(chǎng)地狹小以及環(huán)保、執(zhí)法等部門(mén)輪番檢查等困難，搶在4月15日前將自來(lái)水、弱電、天然氣、雨污水等配套工程的接口全部施工完成。

利好：

1、有利于避開(kāi)世園會(huì)期間相關(guān)手續(xù)無(wú)法辦理，配套工程接口難易施工的困境；

2、有利于推進(jìn)各配套工程的進(jìn)展，進(jìn)而帶動(dòng)一期其它分部分項(xiàng)工程的進(jìn)度。

一期交房前搶工階段：1、其它部門(mén)（研發(fā)、客服、造采、物業(yè)等）對(duì)一期交房的高度重視與支持：研發(fā)及時(shí)提供技術(shù)方案（例如地庫(kù)劃線、石材封樣等）；客服推動(dòng)了