銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法 模版

銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范銀行（以下簡(jiǎn)稱“本行”）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)操作行為，防范用于抵押擔(dān)保的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在營(yíng)運(yùn)初期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù)《貸款通則》、《銀行流動(dòng)資金貸款管理辦法》、《銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》、《銀行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款管理辦法》和《銀行授信工作盡職管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指本行向借款人發(fā)放的，以其依法取得所有權(quán)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入以及借款人的其他營(yíng)業(yè)收入還本付息的貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理較為規(guī)范、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定、現(xiàn)金流量較為充裕、還款來源較為穩(wěn)定的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房，包括商場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、寫字樓、星級(jí)酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等物業(yè)形式。第三條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款按照《銀行流動(dòng)資金貸款管理辦法》、《銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》、《銀行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款管理辦法》等有關(guān)規(guī)章制度的要求開展經(jīng)營(yíng)和管理。第四條總行公司業(yè)務(wù)部是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款牽頭管理部門，并負(fù)責(zé)本辦法的制定和修改。第二章貸款要素第五條貸款對(duì)象。借款人必須是依法成立、獨(dú)立核算的法人主體，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況良好，具有還本付息能力，其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)已經(jīng)取得《房產(chǎn)所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，并已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)情況良好。同時(shí)，借款人對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)擁有全部產(chǎn)權(quán)，有獨(dú)立的處置權(quán)限。第六條貸款用途。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款可用于借款人經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)合法合規(guī)的資金需求，包括但不限于置換負(fù)債性資金需求、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)維護(hù)和升級(jí)改造資金需求、借款人其他經(jīng)營(yíng)資金需求，并依據(jù)用途劃分為流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)類貸款。第七條貸款額度。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的額度上限，原則上依據(jù)借款人的信用等級(jí)和抵押物價(jià)值確定。本行AAA級(jí)、AA級(jí)信用等級(jí)企業(yè)，以抵押物市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的60%計(jì)算最高抵押額度；AA-級(jí)、A級(jí)信用等級(jí)企業(yè)，以抵押物市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的50%計(jì)算最高抵押額度。對(duì)于用于置換負(fù)債性資金的貸款，可根據(jù)抵押物實(shí)際取得價(jià)的70%計(jì)算最高抵押額度。抵押物的價(jià)值應(yīng)由本行認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。第八條貸款期限。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限應(yīng)根據(jù)借款人的資金需求，參照本行相關(guān)的貸款管理辦法進(jìn)行測(cè)算，同時(shí)結(jié)合抵押物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入以及借款人的其他營(yíng)業(yè)收入確定最終貸款期限。流動(dòng)資金貸款期限不得超過3年（含），固定資產(chǎn)貸款期限不得超過10年（含），房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限不得超過5年（含）。第九條貸款利率。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款利率應(yīng)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率政策并結(jié)合本行相關(guān)規(guī)定，與借款人協(xié)商確定，并在借款合同和相關(guān)憑證中載明。在確定利率水平時(shí)，應(yīng)充分考慮借款人風(fēng)險(xiǎn)程度、綜合貢獻(xiàn)度和經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)要求等因素。第三章貸款條件和申請(qǐng)第十條貸款條件。(一)借款人須具備下列基本條件：具有本地法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；屬于房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)二級(jí)以上資質(zhì)等級(jí)證書，并辦理年檢手續(xù)；產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；信用等級(jí)在A以上（含），所有者權(quán)益在3000萬(wàn)元以上（含）；具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄；擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證，且不存在與該經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有關(guān)的任何債務(wù)糾紛；董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物；同意與本行簽訂財(cái)務(wù)監(jiān)管協(xié)議，承諾物業(yè)及綜合經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在本行辦理，接受本行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管。(二)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)須具備的基本條件：本行總行及分行管轄區(qū)域市區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥《房產(chǎn)所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)；地理位置優(yōu)越，物業(yè)原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)已使用期限原則上不超過10年，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)用地已使用年限原則上不超過10年；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，出租市場(chǎng)前景較好，連續(xù)3個(gè)月以上有較為穩(wěn)定的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入，測(cè)算在貸款期內(nèi)現(xiàn)金流能夠按期歸還貸款本息；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或呈上升趨勢(shì)。第十一條貸款申請(qǐng)。借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款時(shí)，應(yīng)提供以下資料：借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供開發(fā)資質(zhì)登記證書；借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；借款人貸款卡和資信證明材料；借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的決議；經(jīng)會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近3年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近1個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格證明材料、產(chǎn)權(quán)證書；借款人對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議、合同；根據(jù)申請(qǐng)貸款資金用途的不同，分別按照《銀行流動(dòng)資金貸款管理辦法》、《銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《銀行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款管理辦法》等規(guī)章制度的要求提供所需的申貸資料；本行要求提供的其他證明文件和材料。借款人申報(bào)貸款用于置換負(fù)債性資金時(shí)，還應(yīng)提供原貸款相對(duì)應(yīng)的資料。第四章貸款的調(diào)查和評(píng)估第十二條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款根據(jù)借款人的申請(qǐng)用途，分別比照《銀行流動(dòng)資金貸款管理辦法》、《銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《銀行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款管理辦法》的有關(guān)規(guī)定開展貸款調(diào)查和評(píng)估。第十三條對(duì)于抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，應(yīng)著重調(diào)查以下方面：物業(yè)的權(quán)屬情況；物業(yè)的債權(quán)債務(wù)狀況；物業(yè)出租情況的真實(shí)性和穩(wěn)定性；物業(yè)所處的周邊環(huán)境、目標(biāo)客戶群、物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、租賃前景；物業(yè)租金提供的現(xiàn)金流量能否償還每期還款等。第五章?lián)７绞降谑臈l經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格，取得《房產(chǎn)所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，并投入正常運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作抵押擔(dān)保。本行認(rèn)為必要的前提下，也可以根據(jù)實(shí)際情況，要求借款人追加其他本行認(rèn)可的擔(dān)保。第十五條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的抵押擔(dān)保，必須依法在房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，本行為第一抵押權(quán)人。第十六條用于置換他行貸款的，應(yīng)與借款人明確約定抵押物在他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為本行貸款抵押權(quán)，同時(shí)，應(yīng)要求借款人提供本行認(rèn)可的、抵押權(quán)設(shè)定前的階段性擔(dān)保。第六章貸款的審批、發(fā)放和支用第十七條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的審批，應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人具體的貸款申請(qǐng)用途，分別參照《銀行流動(dòng)資金貸款管理辦法》、《銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《銀行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款管理辦法》等有關(guān)制度規(guī)定的審批流程執(zhí)行。第十八條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款發(fā)放前，必須對(duì)抵押物辦理綜合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不低于主合同借款本息，保險(xiǎn)期限不短于貸款期限加借款期限屆滿之日起六個(gè)月，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，并在保險(xiǎn)單上注明保險(xiǎn)期限內(nèi)本行為第一收益人。第十九條借款人每次使用貸款資金時(shí)，應(yīng)向經(jīng)辦行提供與借款用途有關(guān)的證明材料及支付憑證，客戶經(jīng)理審核并確保證明材料與支付憑證相關(guān)要素和約定用途一致無誤的情況下，實(shí)施對(duì)外付款。第二十條貸款用于歸還其他金融機(jī)構(gòu)借款的，本行的支付方式僅限于使用貸記憑證，不得使用支票等其他結(jié)算憑證。第七章貸款償還第二十一條還款來源。包括但不限于抵押物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，借款人的其他營(yíng)業(yè)收入或合法資金來源也可用于償還本行貸款。第二十二條還款方式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款應(yīng)當(dāng)測(cè)算借款人的綜合經(jīng)營(yíng)收入，并根據(jù)綜合收入制訂合理的還款計(jì)劃。一年期以上的中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款必須采用分期還款的償還方式，原則上采用等額本金的方式，按月或按季償還貸款本息。具體的還款計(jì)劃應(yīng)在借款合同中載明。借款合同中還應(yīng)進(jìn)一步明確，若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形時(shí)，經(jīng)辦行應(yīng)與借款人協(xié)商變更借款合同關(guān)于貸款額度、期限、利率、還款計(jì)劃等內(nèi)容。協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款等措施。第二十三條對(duì)于借款人按照合同約定正常還款兩年以上的貸款額度，若借款人出現(xiàn)新的資金需求，可在借款人有效綜合授信總額內(nèi)循環(huán)使用。第八章財(cái)務(wù)監(jiān)管第二十四條貸款發(fā)放前，經(jīng)辦行應(yīng)與借款人簽訂《經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款財(cái)務(wù)監(jiān)管協(xié)議》（格式見附件），約定貸款資金使用、經(jīng)營(yíng)收入回籠和營(yíng)業(yè)支出等方面的監(jiān)管內(nèi)容，以及貸款人、借款人其他方面的權(quán)利義務(wù)，確保資金封閉運(yùn)行。第二十五條借款人應(yīng)當(dāng)在經(jīng)辦行開立兩個(gè)結(jié)算專戶：貸款發(fā)放專戶用于核算貸款資金的發(fā)放和使用；資金監(jiān)管專戶用于核算經(jīng)營(yíng)性收入款項(xiàng)的回籠和貸款的還本付息。經(jīng)辦行應(yīng)對(duì)借款人專戶實(shí)行收支兩條線管理，建立收入、支出明細(xì)臺(tái)賬，實(shí)時(shí)監(jiān)控借款人的資金流轉(zhuǎn)。第二十六條借款人的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入應(yīng)全部存入在經(jīng)辦行開立的資金監(jiān)管專戶，經(jīng)營(yíng)收入在約定金額的范圍內(nèi)專項(xiàng)用于還本付息，不得用于其他支出，也不得劃入借款人在他行的賬戶。除留足每期還本付息金額外，剩余資金經(jīng)經(jīng)辦行審核批準(zhǔn)后可允許借款人使用。第二十七條借款人的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入不足以還本付息的，借款人應(yīng)承諾將其他收入存入資金監(jiān)管專戶，補(bǔ)足每期的還本付息金額。第二十八條借款人逃避本行資金監(jiān)管的，本行有權(quán)視其為違約行為。第九章貸后管理第二十九條經(jīng)辦行應(yīng)定期對(duì)借款人實(shí)施貸后跟蹤監(jiān)測(cè)，了解和分析借款人的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)變化情況，并形成跟蹤監(jiān)測(cè)報(bào)告。第三十條經(jīng)辦行應(yīng)及時(shí)掌握抵押物業(yè)的出租狀況，準(zhǔn)確估算借款人的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，動(dòng)態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時(shí)，須經(jīng)本行同意并相應(yīng)歸還本行貸款。第三十