管城區(qū)與經(jīng)開區(qū)調(diào)研報告

現(xiàn)在是1頁\一共有49頁\編輯于星期二管城區(qū)與經(jīng)開區(qū)調(diào)研報告TNT3組

2014年12月12日現(xiàn)在是2頁\一共有49頁\編輯于星期二研究思路區(qū)域規(guī)劃區(qū)域分析區(qū)域房地產(chǎn)市場個案分析區(qū)域總結(jié)現(xiàn)在是3頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域規(guī)劃管城經(jīng)開管城回族區(qū)位于河南省鄭州市老城區(qū)東南部，商城遺址所在地，鄭州少數(shù)民族相對集中的區(qū)域。京廣鐵路東西、隴海鐵路南北的交匯地帶，總面積143.43平方公里，城區(qū)面積32.60平方公里。鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是1993年在管城區(qū)東邊劃出來的，是河南省唯一的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。規(guī)劃范圍：隴海鐵路以南、機場高速以東、鄭民高速以北、萬三公路以西范圍，現(xiàn)規(guī)劃控制面積158.5平方公里?，F(xiàn)在是4頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域規(guī)劃區(qū)域分析區(qū)域房地產(chǎn)市場個案分析區(qū)域總結(jié)現(xiàn)在是5頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域分析—管城區(qū)老城區(qū)：與二七區(qū)、金水區(qū)相鄰；文化資源：古文化資源豐富，分布商城遺址、站馬屯遺址幾大古文化遺址；分析——地處老城區(qū)，發(fā)展成熟，生活配套相對完善；原著居民安土重遷，當?shù)貪撛诳蛻羧后w龐大；

挖掘區(qū)域獨有的文化價值，發(fā)展為區(qū)域競爭的優(yōu)勢?，F(xiàn)在是6頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域分析—管城區(qū)區(qū)域交通：東西向京廣鐵路，南北向隴海鐵路交匯處。區(qū)內(nèi)交通：“四縱四橫”立體交通體系，為區(qū)域整體發(fā)展奠定基礎(chǔ)分析——鄭州整體區(qū)域發(fā)展，老城區(qū)的改造發(fā)展已成定勢；

城市南部核心，位置優(yōu)越，是周邊各大區(qū)鏈接的樞紐，位置優(yōu)勢

日益突顯

現(xiàn)在是7頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域分析—經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)成立于1993年，作為河南省唯一的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是鄭州市對外開放的窗口和重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，外資企業(yè)、工業(yè)企業(yè)和出口加工企業(yè)的聚集地。分析——產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸成熟，大量企業(yè)和人口遷入，房產(chǎn)需求不斷提升；遠離市區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，是別墅、洋房產(chǎn)品的理想投入

地區(qū)

現(xiàn)在是8頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域規(guī)劃區(qū)域分析區(qū)域房地產(chǎn)市場個案分析區(qū)域總結(jié)現(xiàn)在是9頁\一共有49頁\編輯于星期二管城區(qū)陽光城軍誠紫東財富廣場正商新藍鉆七里香提方圓創(chuàng)世5期房地產(chǎn)均價方圓創(chuàng)世5期33000元/㎡正商藍海港灣12500元/㎡通利紫荊尚都12000元/㎡正商新藍鉆12000元/㎡萬科美景龍?zhí)?1000元/㎡永恒理想世界10500元/㎡正商佳仕閣9500元/㎡七里香提8900元/㎡美林河畔8700元/㎡陽光城8500元/㎡錦堂8400元/㎡正商華鉆8200元/㎡康橋悅島綠都紫荊華庭萬科美景龍?zhí)妹懒趾优险倘A鉆錦堂永恒理想世界現(xiàn)在是10頁\一共有49頁\編輯于星期二管城區(qū)2013年銷售預(yù)售情況分析——管城區(qū)2013年銷售面積總體呈穩(wěn)定狀態(tài)，在年底有一個銷售旺

季；

預(yù)售面積在5月份、10月份和12月份高漲；

總體來說，管城區(qū)2013年銷售預(yù)售面積起伏中小范圍提升，在11、12月份出現(xiàn)大幅度上升。現(xiàn)在是11頁\一共有49頁\編輯于星期二管城區(qū)2014年銷售預(yù)售情況分析——銷售預(yù)售面積在2~4月份之間較為穩(wěn)定，在4月份到7月份之間出現(xiàn)迅

猛發(fā)展，7月份到9月份有所回落，隨之又出現(xiàn)一個提升；2014年總體是一個大幅度提升的時間，說明管城區(qū)潛力巨大，開發(fā)

商對管城區(qū)的開發(fā)熱情非常高漲，管城區(qū)未來發(fā)展前途不可限量現(xiàn)在是12頁\一共有49頁\編輯于星期二管城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場小結(jié)1、管城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)整體是一個發(fā)展的態(tài)勢，特別是在2014年下半年銷售預(yù)售面積出現(xiàn)大幅度提升。管城區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢日益突顯，未來發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖浚?、地域大部分房地產(chǎn)均價保持在8000元/㎡~13000元/㎡，主要推出的產(chǎn)品為70㎡~90㎡之間的剛需戶型?，F(xiàn)在是13頁\一共有49頁\編輯于星期二經(jīng)開區(qū)在售項目價格（元/㎡）長盛廣場6500財富天階6800宏光合園7500興華七二廣場8000金沙湖高爾夫觀邸8600閱山公館8900伊頓上郡9000富田九鼎世家9800富田財富廣場9800恒大綠洲10500綠地海珀蘭軒12000亞泰時代廣場18000——區(qū)域在售項目分布現(xiàn)在是14頁\一共有49頁\編輯于星期二經(jīng)開區(qū)小結(jié)分析——區(qū)域房地產(chǎn)均價在6000元/㎡~18000元/㎡之間，差價較大，主要是由

物業(yè)類型的不同導致的；

主要以高層80㎡~90㎡的兩房和120㎡~130㎡三房為主，部分低密度

項目在售且產(chǎn)品多為200㎡以上現(xiàn)在是15頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域規(guī)劃區(qū)域分析區(qū)域房地產(chǎn)市場個案分析區(qū)域總結(jié)現(xiàn)在是16頁\一共有49頁\編輯于星期二陽光城項目概況項目分析產(chǎn)品分析推廣策略分析項目總結(jié)研究思路現(xiàn)在是17頁\一共有49頁\編輯于星期二項目概況項目地址：中州大道航海路口南300米開發(fā)商：鄭州鼎盛置業(yè)有限公司項目規(guī)模：占地面積2000畝，總建筑面積300萬平方（1、2期1200畝）物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、寫字樓容積率：一期3.12、二期2.7綠化率：30%銷售均價：8600元/㎡樓盤特色：濱河、低密度、雙氣大盤交房時間：一期已交房，二期2017年（2014年4月開盤）商圈：航海東路商圈公交：B15、B16、B17、Y812、129路、307路、323路、38路、46路、518路、727路、86路地鐵：四號線、五號線交匯處（規(guī)劃中）現(xiàn)在是18頁\一共有49頁\編輯于星期二教育：貝斯特外語學校（小學、幼兒園）、騰飛路小學、管城區(qū)第二實驗小學、港灣路小學、福斯特幼兒園、啟元小學，鄭州63中、新11中、39中；

醫(yī)院：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有醫(yī)療衛(wèi)生站，項目周邊有鄭州市一院、鄭州市一院社區(qū)服務(wù)中心（航海路中州大道）、鄭州市三院等；

休閑：世紀歡樂園、中原福塔、航海體育場、航海廣場、七里河濱河公園等；

商業(yè)：大商新瑪特、丹尼斯、嘉茂購物中心等。

小區(qū)內(nèi)部配套：規(guī)劃有十所學校，5所幼兒園、3所中學、2所小學，基本為每期1所幼兒園的教育配備。配套現(xiàn)在是19頁\一共有49頁\編輯于星期二項目分析五號線機場高速四號線中州大道一期二期三期航海東路商圈航海東路分析：1、項目處于中心城區(qū)、鄭東新區(qū)、航空港經(jīng)濟區(qū)、龍湖宜居區(qū)四區(qū)交匯處跟隨城市化步伐，發(fā)展?jié)摿Υ?、交通工具多樣，方便出行3、配套完善4、地鐵配套處于規(guī)劃中，作為項目優(yōu)勢無法具體呈現(xiàn)5、周邊正在開發(fā)建設(shè)，灰塵大，噪音污染嚴重。現(xiàn)在是20頁\一共有49頁\編輯于星期二產(chǎn)品分析一期共14棟樓，全為高層，目前已售罄；二期分為八號院和九號院兩地塊組成，

9號院共12棟樓，由高層、小高層組成，分別為18層、28層、31層、32層，目前已售罄；；二期8號院共24棟樓，由“6+1”退臺洋房、小高層、高層組成，現(xiàn)在正銷售14號樓和25號樓?，F(xiàn)在是21頁\一共有49頁\編輯于星期二法式園林風格布局對稱。同時規(guī)劃有“濱河、坡地、水景、庭院、廣場、街景、雕塑、樹陣”八大園林景觀。建筑為Artdeco風格。立面材料為石材，局部為涂料。且以薄板建筑為主?，F(xiàn)在是22頁\一共有49頁\編輯于星期二暗衛(wèi)戶型分析：1、采用全明設(shè)計2、三戶型客廳和主臥全部為朝南設(shè)計3、南北通透、干濕分離4、設(shè)計有陽臺和飄窗現(xiàn)在是23頁\一共有49頁\編輯于星期二推廣營銷策略開發(fā)周期較長，2010年項目開始銷售，截止到目前為止共推出了一期和二期產(chǎn)品，一期已交房,一期第一次開盤是在2011年12月份；二期現(xiàn)在處于平銷期，最近的一次開盤是在今年的4月份?！澜缧露紩?，陽光新生活活動推廣：首付30%優(yōu)惠2個點，一次性付清優(yōu)惠5個點?，F(xiàn)在是24頁\一共有49頁\編輯于星期二平銷期戶外廣告911網(wǎng)站（規(guī)劃中）老帶新現(xiàn)狀現(xiàn)在是25頁\一共有49頁\編輯于星期二開放商資金周轉(zhuǎn)寬松，不急于項目的開發(fā)銷售，等待大潮流的房價上漲，銷售周期長，現(xiàn)在售樓部客戶主要是以老帶新為主，很少舉辦暖場活動。現(xiàn)在是26頁\一共有49頁\編輯于星期二戶外廣告戶外廣告多分布在項目周邊現(xiàn)在是27頁\一共有49頁\編輯于星期二項目導視系統(tǒng)現(xiàn)在是28頁\一共有49頁\編輯于星期二推廣營銷分析：1、項目龐大，開發(fā)商對于資金回流要求不太迫切，開發(fā)銷售周期長，導致廣告需要長期投入，成本大；所以現(xiàn)在項目很少舉辦暖場活動，戶外也少有廣告，以控制成本；2、現(xiàn)在處于二期銷售的平銷期，動作少；小結(jié)現(xiàn)在是29頁\一共有49頁\編輯于星期二項目總結(jié)優(yōu)勢：1、入得安寧，出的繁華；2、周邊配套完善；3、所處區(qū)域為開發(fā)重建階段，未來潛力大。劣勢：1、臨近主干道、高架橋，噪音污染嚴重；2、周邊處于開發(fā)建設(shè)階段，污染嚴重；3、物業(yè)管理混亂，一期入住客戶造成負面影響。行業(yè)思考：1、開發(fā)周期長，需要階段性廣告投入；2、一些必要的活動還是要有的，這樣才能保持消費者的視線；3、小區(qū)物業(yè)是直接關(guān)系到產(chǎn)品名聲的，物業(yè)做的好能夠產(chǎn)生大

量的回頭客現(xiàn)在是30頁\一共有49頁\編輯于星期二萬科·美景龍?zhí)矛F(xiàn)在是31頁\一共有49頁\編輯于星期二萬科·美景龍?zhí)庙椖扛艣r項目分析產(chǎn)品分析推廣策略分析項目總結(jié)研究思路現(xiàn)在是32頁\一共有49頁\編輯于星期二項目概況項目名稱：鄭州萬科美景龍?zhí)瞄_放商：河南美景鴻城置業(yè)有限公司投資商：鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司/河南省

美景集團有限公司項目地址：中州大道和航海路的交叉口代理公司：世聯(lián)/泰辰整合推廣：圖登廣告綠化率：30%占地面積：65000㎡建筑面積：338000㎡容積率：4.2物業(yè)管理：萬科物業(yè)目前均價：11000元/㎡裝修狀況：全裝修車位配比：1:0.52現(xiàn)在是33頁\一共有49頁\編輯于星期二項目分析教育資源：啟元國際小學，十一中分校，六十三中，貝斯特外國語小學，經(jīng)

濟開發(fā)區(qū)實驗小學，六十五中，3F私屬幼兒園（小區(qū)內(nèi)部）

金融配套：中國建設(shè)銀行，中國工商銀行，中國郵政，中國農(nóng)業(yè)銀行，中國

興業(yè)銀行，中國廣東發(fā)展銀行，鄭州商業(yè)銀行開發(fā)區(qū)支行。

醫(yī)療方面：管城區(qū)中醫(yī)院，管城中醫(yī)骨傷病醫(yī)院，惠安手外科醫(yī)院。生活休閑：洲際酒店，七里河濱河公園，千畝永久城市綠地，中原福塔，

世紀歡樂園，鴕鳥園，鄭州大河國際飯店。交通狀況：地鐵：5號線（規(guī)劃中）；

公交：86、727、35、59、46、B15、B17、215、253、261、

568、B16商業(yè)：大商，丹尼斯，麥德龍，居然之家，東方家居廣場，紅星美凱龍。

小區(qū)內(nèi)部配套：規(guī)劃了近7萬平米的mall城市生活廣場。配套現(xiàn)在是34頁\一共有49頁\編輯于星期二分析1、中州大道、航海路兩大主干道與機場高速路環(huán)繞周圍，交通便利，但是周邊

高架橋經(jīng)過，噪音污染嚴重，成為客戶顧慮的問題；2、鄭東新區(qū)與老城區(qū)的交界處，位于鄭州中軸線的核心區(qū)位，樞紐位置潛

力無限；3、周邊配套成熟，但是現(xiàn)在處于開發(fā)重建階段，環(huán)境質(zhì)量較差；4、政策要求，以高層為主?，F(xiàn)在是35頁\一共有49頁\編輯于星期二產(chǎn)品分析萬科美景龍?zhí)梅謨善陂_發(fā)，全部為高層，整個項目沒有4號樓，一期為1號樓~9號樓，二期為10號樓~15號樓，其中12號樓為兩梯六戶是正在推的產(chǎn)品，1~7號樓33層，8~14號樓31層，樓王為7號樓商業(yè)占地4萬方，自持?，F(xiàn)在是36頁\一共有49頁\編輯于星期二歐式建筑風格，外立面為干掛石材新亞洲主義景觀設(shè)計現(xiàn)在是37頁\一共有49頁\編輯于星期二大家看好萬科，并不只是因為選址及配套，更多的是看重萬科房屋及裝修的品質(zhì)，主力戶型以80㎡和89㎡剛需戶型為主，戶型整體設(shè)計較為合理，充分利用空間，為客戶爭取最大利益。剛需戶型，設(shè)計較為緊湊，均有陽臺和飄窗，達到贈送面積的目的?，F(xiàn)在是38頁\一共有49頁\編輯于星期二推廣策略分析萬科——溫暖一座城活動推廣：1、免費申請會員優(yōu)惠2%2、與搜房網(wǎng)合作優(yōu)惠1%客源分析：中州大道沿線及輻射到管城區(qū)和鄭東新區(qū)的企事業(yè)單位員工及中州大道附近專業(yè)市場商戶等，精裝房，多以改善性客戶為主項目定位：輕奢華宅現(xiàn)在是39頁\一共有49頁\編輯于星期二戶外廣告分布廣泛，在項目周邊有大量廣告牌存在現(xiàn)在是40頁\一共有49頁\編輯于星期二項目總結(jié)S優(yōu)勢：1、萬科大品牌，精裝修，質(zhì)量有保證；2、公園生活，十七里河、十八里河環(huán)繞，，約有1800畝市政

綠地；3、萬科物業(yè)管理專業(yè)細致全面，客戶入住放心。W劣勢：1、挨著福塔、鬧市，噪音問題不可避免；2、同區(qū)域內(nèi)價格稍高；3、周邊市政建設(shè)，環(huán)境較差。行業(yè)思考：1、充分利用萬科的品牌優(yōu)勢，加大品牌宣傳；2、周邊大量戶外廣告吸引客戶3、一個售樓處兩個項目，給客戶的第一印象不好?，F(xiàn)在是41頁\一共有49頁\編輯于星期二金沙湖高爾夫觀邸

物業(yè)類別：

住宅、STREEMALL街區(qū)商業(yè)項目特色

：低密居所,水景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑類別：

板塔結(jié)合低層高層開盤時間：

預(yù)計2014年12月20日四期高層開盤

物業(yè)公司：

河南金牌物業(yè)服務(wù)有限公司開發(fā)商

：河南和諧置業(yè)有限公司裝修狀況：

毛坯

均價：8600元/平方米

容積率：

2.77綠化率：35%占地面積：168094㎡建筑面積：729124㎡規(guī)劃戶數(shù)：4735戶客源分析：部分為剛需客戶，

項目總體定位高端

面向再次改善型客戶現(xiàn)在是42頁\一共有49頁\編輯于星期二推廣營銷1.12月6日啟動認籌，認籌優(yōu)惠10000元抵30000元，截止12

月20日開盤當天2.12月13/14日進行活動簽注，釋放優(yōu)惠5000元3.認籌護照最高優(yōu)惠25000元現(xiàn)在是43頁\一共有49頁\編輯于星期二戶外廣告節(jié)點活動現(xiàn)在是44頁\一共有49頁\編輯于星期二綠地海珀蘭軒項目名稱：綠地海珀蘭軒開放商：河南老街坊置業(yè)有限公司物業(yè)地址：鄭州市南三環(huán)與機場快速路交匯處物業(yè)類型：住宅、商業(yè)占地面積：6.7萬方建筑面積：30萬方容積率：2.99綠化率：31%均價：12000元/㎡體量：住宅12棟30層商業(yè)1棟兩層建筑風格：新古典主義外立面：四層一下采用泰然石材，以上采用多彩石與鋁板相結(jié)合現(xiàn)在是45頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域規(guī)劃區(qū)域分析區(qū)域房地產(chǎn)市場個案分析區(qū)域總結(jié)現(xiàn)在是46頁\一共有49頁\編輯于星期二區(qū)域總結(jié)規(guī)劃特征：1、以高層剛