2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法高分題庫附答案

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法高分題庫附

精品答案

單選題（共80題）

1、在影響房地產(chǎn)價格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指（）。

A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)

B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)

C.全社會的家庭總?cè)丝跀?shù)

D.全社會或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)

【答案】B

2、“用寒遠(yuǎn)寒，用涼遠(yuǎn)涼”屬于

A.因時制宜

B.因地制宜

C.因人制宜

D.陰陽亡失

【答案】A

3、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。

A.效用最大而價格最低的

B.效用最小而價格最低

C.效用最大而價格最高的

D.效用最小而價格最高的

【答案】A

4、求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費(fèi)的具體方法不包括（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.造價分析法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】C

5、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面

積為600m2,建筑用地面積為1000m2,則建筑容積率為（）。

A.60

B.6

C.10

D.60%

【答案】B

6、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時，預(yù)期投資利潤率為

4.36%；在5?20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20?30層

時，每增高一層，投資利潤率下降0.14隊那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)

濟(jì)高度。

A.5

B.20

C.30

D.31

【答案】B

7、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

部分建筑面積為9m2,按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2,該套住宅按

建筑面積計算的價格為（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】C

8、其性收引的邪氣是

A.風(fēng)邪

B.寒邪

C.燥邪

D.暑邪

【答案】B

9、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45

萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?機(jī)采用等額還本利息照付方式按月

還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及

尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價格的

6強(qiáng)和4%,則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

【答案】A

10、估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價

格變化程度來確定，原則上不超過（）。

A.半年

B.一年

C.兩年

D.三年

【答案】B

11、具有貯藏精氣的作用

A.膽

B.小腸

C.大腸

D.胃

【答案】D

12、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則破裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結(jié)的

病邪是

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.燥

【答案】D

13、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)

30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30

年，報酬率為8隨該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00

【答案】C

14、如果先按原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的

價格，應(yīng)采用（）時的匯率進(jìn)行換算。

A.估價作業(yè)日期

B.成交日期

C.價值時點(diǎn)

D.市場狀況調(diào)整后

【答案】C

15、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。

A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D.估算投資利息和開發(fā)利潤

【答案】D

16、起于足踝下是

A.督脈

B.任脈

C.陰維脈

D.陰蹺脈

【答案】D

17、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。

A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C.估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證

D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明

【答案】D

18、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補(bǔ)償估價的

是（）。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.替代原則

D.謹(jǐn)慎原則

【答案】D

19、在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街

土地的臨街深度的（）。

A.簡單算術(shù)平均數(shù)

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

【答案】C

20、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。

A.上升

B.下降

C.保持相對穩(wěn)定

D.先上升后下降

【答案】A

21、已知一年期國債年利率為3.31%,貸款年利率為5.43%,投資風(fēng)險補(bǔ)償率為

2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%,缺乏流動性補(bǔ)償率為1.42%,投資帶來的優(yōu)

惠率為0.50%,利用累加法計算的報酬率為（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

【答案】A

22、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方

負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)

下的價格的5%和3%,則該宗房地產(chǎn)交易的正常負(fù)擔(dān)下的價格為（）萬元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

【答案】B

23、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含

有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八

成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】B

24、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路

20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8

元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（）元/m2。

A.98

B.102

C.108

D.116

【答案】A

25、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000

元/m2,成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9

月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5樂2.5樂0.5%、-1.5樂-2.5樂-

1.0樂1.5樂-1.5樂0o則該可比實例在2005年9月末的價格為（）元/m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

【答案】A

26、高熱后，皮膚干燥，或肌膚甲錯并有皮膚瘙癢的病機(jī)是

A.津停氣阻

B.氣隨液脫

C.津枯血燥

D.津虧血瘀

【答案】C

27、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。

A.所有權(quán)

B.典權(quán)

C.抵押權(quán)

D.地役權(quán)

【答案】A

28、夏季的主氣是

A.熱

B.暑

C.風(fēng)

D.火

【答案】B

29、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于

()O

A.自然折舊

B.物質(zhì)折舊

C.功能折舊

D.經(jīng)濟(jì)折舊

【答案】C

30、下列關(guān)于選取可比實例的說法中，有誤的一項是()。

A.可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)

的類似地區(qū)

B.可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般

不能作為可比實例

C.可比實例的成交價格是正常成交價格，或可修正的正常成交價格

D.選取可比實例的數(shù)量在實際中是越多越好，為后續(xù)進(jìn)行的比較修正工作帶來

方便

【答案】D

31、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物

重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6臨建筑物資本化

率為8機(jī)假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為

()萬元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】C

32、下列關(guān)于血熱的敘述不正確的是

A.表現(xiàn)為刺痛，痛有定處，得溫而不減

B.為血分有熱，血行加速的病理狀態(tài)

C.病因為邪熱人血或五志過極化火

D.病機(jī)主要以實為主

【答案】A

33、威廉?阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc—C—kc

(t)]中，N表示()。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】A

34、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是

A.督脈

B.任脈

C.帶脈

D.陰維脈

【答案】A

35、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了

A.陰陽互根

B.陰陽互用

C.陰陽對立制約

D.陰陽相互轉(zhuǎn)化

【答案】B

36、“主胞胎”的經(jīng)脈是

A.沖脈

B.任脈

C.督脈

D.帶脈

【答案】B

37、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本

原因是（）。

A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值

B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ

C.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致

D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值

【答案】D

38、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)

后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的（）的款額后，抵押權(quán)人方

可優(yōu)先受償。

A.稅金

B.拍賣費(fèi)用

C.土地使用權(quán)出讓金

D.土地使用成本

【答案】C

39、某商品住宅項目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利

息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120

萬元，投資利潤率為20%,則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】B

40、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.管理費(fèi)用

C.銷售稅費(fèi)

D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

【答案】C

41、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和

空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（）特

性。

A.不可移動

B.用途多樣

C.相互影響

D.易受限制

【答案】C

42、某估價機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時

點(diǎn)為2003年6月15Ho因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)

估的估價時點(diǎn)為（）。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.簽訂估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的某日

【答案】A

43、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便濾浸清，舌體胖，苔稍黃者，證屬

A.表熱里寒

B.上熱下寒

C.表寒里熱

D.上寒下熱

【答案】A

44、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。

A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)

生的值

D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為

開發(fā)完成后的價值

【答案】D

45、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可

能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般

的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低

【答案】C

46、在實際估價中，選?。ǎ?yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來

選取的。

A.估價時點(diǎn)

B.價值類型

C.估價機(jī)構(gòu)

D.估價依據(jù)

【答案】D

47、某宗估價對象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在

()O

A.50畝

B.210畝

C.40畝

D.300畝

【答案】A

48、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是()。

A.市場價格

B.評估價值

C.成交價格

D.理論價格

【答案】D

49、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲=1480+80i,乙類房

地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙=1500+60i,該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比

()O

A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)

B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)

C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同

D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比

【答案】A

50、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費(fèi)用為80萬

元，銷售費(fèi)用為25萬元，銷售稅費(fèi)為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤

為400萬元。則其投資利潤率為（）。

A.16.41%

B.16.53%

C.16.63%

D.16.81%

【答案】C

51、頭痛、項強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.火

【答案】C

52、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.預(yù)期原理

D.生產(chǎn)費(fèi)用價值論

【答案】C

53、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A.土地成本+建設(shè)成本

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

C.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用

D.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

【答案】D

54、關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是（）。

A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包

括對應(yīng)土地價值的資本的利息

B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃

稅費(fèi)等

D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用

【答案】D

55、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年為

9萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%,則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限

應(yīng)為（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37

【答案】C

56、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6隊為吸引

3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%

【答案】A

57、某宗工業(yè)用地面積為5000m2,容積率為1.0,樓面地價為800元/m2。若城

市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為&0,其中商業(yè)用途建筑面

積占40%,樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%,樓面地價為

1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價為（）萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

58、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/m2,首付款為20%,余款

半年末一次性支付，月利率為0.6機(jī)當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格平

均每月比上月上漲現(xiàn)，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59：1,9月30日

為6.46：1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，不正確的是（）。

A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2

B.該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元/m2

C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2

D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每

月比上月上漲幅度大于1%

【答案】D

59、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相

當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.設(shè)備折舊

【答案】A

60、“治痰先治氣”是的（）具體應(yīng)用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津

【答案】A

61、假設(shè)開發(fā)法是以（）為理論依據(jù)的。

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.預(yù)期原理

D.未來趨勢原理

【答案】C

62、痙厥、抽搐、皮膚干燥、肌膚甲錯，并有皮膚瘙癢或落屑等癥狀體現(xiàn)的病

機(jī)是

A.血燥生風(fēng)

B.血虛生風(fēng)

C.陰虛風(fēng)動

D.熱極生風(fēng)

【答案】A

63、肢體麻木或運(yùn)動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲

錯，是指

A.氣不攝血

B.氣血兩虛

C.氣血不榮經(jīng)脈

D.氣隨血脫

【答案】C

64、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵

押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。

A.370

B.385

C.420

D.550

【答案】B

65、房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及

房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采?。ǎ┑姆椒?。

A.實物分割

B.拍賣分割

C.折價分割

D.變賣分割

【答案】A

66、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然

增值的是（）。

A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加

B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

【答案】D

67、某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2,土地價格1500

元/m2,用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2,市場上該類房地

產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。

A.2400元/m2

B.1200元/m2

C.1000元/m2

D.1500元/m2

【答案】B

68、投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值（）該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為

（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

A.小于

B.大于

C.小于或等于

D.大于或等于

【答案】D

69、現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其

（）O

A.市場價值

B.花費(fèi)的成本

C.效用

D.投資價值

【答案】C

70、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2,交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。

已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價

格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價格最接近于（）元

/m2o

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】D

71、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值

D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤

【答案】C

72、某套住宅建筑面積為100m2,可使用面積為80m2,分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為

10%,墓內(nèi)建筑面積下的價格為2600元/m2,該套住宅建筑面積下的價格為

()元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】C

73、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時

補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使

用期限屆滿時建筑物的殘余價值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘

值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為()。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

【答案】B

74、下列哪項不是氣隨液脫的形成原因

A.高熱

B.大汗

C.嚴(yán)重吐瀉

D.大量失血

【答案】D

75、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付

40%,余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8肌家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將

該交易實日作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價

為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】B

76、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）

的比率。

A.同價值

B.同收益

C.同性質(zhì)

D.同類型

【答案】C

77、“驚則氣亂”，則

A.精神萎靡，氣短乏力

B.心無所倚.神無所歸.慮無所定

C.精神不集中，甚則失神狂亂

D.心悸，驚恐不安

【答案】B

78、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格

而上下波動。

A.成交價格

B.市場價格

C.投資價格

D.理論價格

【答案】A

79、在實際估價中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是（）。

A.是否完成竣工驗收

B.是否完成內(nèi)外裝修

C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂

D.是否已安裝了門窗

【答案】A

80、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明

確界定。

A.實物狀況

B.基本狀況

C.權(quán)屬狀況

D.區(qū)位狀況

【答案】B

多選題(共40題)

1、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為

()O

A.開發(fā)期+經(jīng)營期

B.開發(fā)期+運(yùn)營期

C.開發(fā)期+經(jīng)營期一前期一建造期

D.開發(fā)期+運(yùn)營期一前期一建造期

E.前期+建造期+經(jīng)營期

【答案】AB

2、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有()。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

【答案】CD

3、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有()o

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建成本相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

【答案】CD

4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值

【答案】AD

5、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）o

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建成本相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

【答案】CD

6、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權(quán)出租

D.動產(chǎn)租賃

E.不動產(chǎn)租賃

【答案】ABC

7、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】AC

8、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一

期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

B.指數(shù)修勻法是以上一期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下

一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

C.計算公式為：Vi+l=Vi+a（Pi-Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期

的預(yù)測值；Vi+1為第i+1期的預(yù)測值；a為修勻常數(shù)，OWaWl）

D.運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵，是確定修勻常數(shù)的值

E.指數(shù)修勻法是計算得出實際值的一種方法

【答案】ACD

9、關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有（）。

A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定

C.選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取

D.估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進(jìn)行選擇

E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或

反復(fù)

【答案】ABD

10、某估價機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告

有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為

20年。在未來20年內(nèi)估價機(jī)構(gòu)對此估價報告（）。

A.均要負(fù)法律責(zé)任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進(jìn)行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進(jìn)行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失

效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，

則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估

【答案】ABD

11、在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項目分為（）。

A.物質(zhì)缺乏項目

B.物質(zhì)落后項目

C.物質(zhì)過剩項目

D.可修復(fù)項目

E.不可修復(fù)項目

【答案】D

12、比較法估價中，對可比實例成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D.地役權(quán)設(shè)立情況

E.利用方式限制情況

【答案】ACD

13、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括

（）O

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費(fèi)用

E.銷售稅金

【答案】ABCD

14、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營費(fèi)用

D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運(yùn)營費(fèi)用

E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金

【答案】A

15、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產(chǎn)價值量大

【答案】ABCD

16、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進(jìn)行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點(diǎn)原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹(jǐn)慎原則

【答案】ABC

17、市場法估價中需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵

C.統(tǒng)一付款方式

D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價

【答案】BCD

18、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率

等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】AD

19、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的

房地產(chǎn)來估價的有。。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】BC

20、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價

工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】ABCD

21、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

22、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】ABCD

23、關(guān)于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】AD

24、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】A

25、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。

A.重建成本

B.重置成本

C.置換成本

D.估算重建成本

E.估算重置成本

【答案】AB

26、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】BD

27、下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權(quán)益中受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況。

A.地役權(quán)

B.租賃權(quán)

C.土地用途

D.建筑高度

E.相鄰關(guān)系

【答案】CD

28、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率

等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】AD

29、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】AC

30、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。

A.法律

B.法規(guī)

C.合同

D.口頭約定

E.規(guī)章

【答案】ABC

31、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的

有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】BC

32、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是（）。

A.銷售費(fèi)用

B.投資利息

C.開發(fā)利潤

D.銷售稅費(fèi)

E.后續(xù)的開發(fā)成本

【答案】BC

33、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的

房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財產(chǎn)的購置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】ABC

34、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價

值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（），。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設(shè)計的缺陷

D.人們消費(fèi)觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】CD

35、反映一般物價變動的指標(biāo)有（）。

A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率

B.農(nóng)村居民人均純收入增長率

C.居民消費(fèi)價格指數(shù)

D.生產(chǎn)資料價格指數(shù)

E.居民可支配收入指數(shù)

【答案】CD

36、下列關(guān)于交付估價報告的說法中，正確的有（）。

A.交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序

B.估價報告需經(jīng)內(nèi)部機(jī)構(gòu)審核

C.估價報告只能由委托人簽收

D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收

E.估價報告交給委托人后，房地產(chǎn)估價程序即已結(jié)束

【答案】ABD

37、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速

度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】AB

38、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】AD

39、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點(diǎn)的重新購建成本

C.重新購建成本是實際發(fā)生的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格

【答案】BD

40、下列選項中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有

（）O

A.房地產(chǎn)使用管制

B.異議登記

C.設(shè)立了抵押權(quán)

D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)

E.被人民法院查封

【答案】AB

大題（共15題）

一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，

選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下

表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分

的價值=112萬元―3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下

的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）=109.065萬/（1一

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元

港幣+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為

基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

二、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000口2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70機(jī)根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%?請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

—20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-51

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-51=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8虹

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

四、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為896。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

五、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70九根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20臨平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的896,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為896,建筑

物報酬率為10%o請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7義（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-53

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1—1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8機(jī)

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

七、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25臨根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5機(jī)方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5隊居住用地樓面

地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價=4500)<26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(萬元)

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5幅批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5虬方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2版補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1V1=126O6.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價=4500X26400-1500X12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

九、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6強(qiáng)(貸款期間貸款利率不變)，每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8機(jī)請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買)。(10分)

【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一己抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一(已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))一

其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/YX[1-1/(1+Y)

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—(455.08/0.5)=4917.12(萬元)

一十、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種

可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取

得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為

每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，

該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3

元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年

持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1V1=126O6.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價=4500X26400-1500X12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

一十一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備