沁陽(yáng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(深圳眾合聯(lián)行)2013

沁陽(yáng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(深圳眾合聯(lián)行)2013沁陽(yáng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目本位分析沁陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沁陽(yáng)城市環(huán)境分析 項(xiàng)目定位建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沁陽(yáng)市城市環(huán)境分析城市發(fā)展規(guī)劃城市基本情況城市發(fā)展定位城市環(huán)境小結(jié)沁陽(yáng)市位于河南省西北部，不但是晉豫交通的重要門(mén)戶，而且地處亞歐大陸橋“鄭洛焦”金三角地帶，地理位置十分優(yōu)越。沁陽(yáng)市位于河南省西北部，東與博愛(ài)毗鄰，西同濟(jì)源市接壤，南與溫縣、孟州相連，北部與山西省晉城市交界。市區(qū)東南距省會(huì)鄭州128km，南距洛陽(yáng)市90km，東距焦作市36km。沁陽(yáng)市面積平方公里，轄3鄉(xiāng)6鎮(zhèn)9><#990099'>4個(gè)辦事處329個(gè)行政村，總?cè)丝诩s萬(wàn)，市區(qū)人口約20萬(wàn)。城市概況城市區(qū)位長(zhǎng)治、晉城、邢臺(tái)、邯鄲、臨汾、荷澤、聊城、沁陽(yáng)、焦作、新鄉(xiāng)、鶴壁、濮陽(yáng)、濟(jì)源地處中原腹地，是中部崛起的重要基地。是繼“長(zhǎng)三角”、“珠三角”、“京津翼”三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之后，于1985年中原13市聯(lián)合成立的又一龐大經(jīng)濟(jì)區(qū)域。目前該區(qū)域已形成冶金、煤炭、機(jī)械、化工、電力電子電器、汽摩配制造、紡織、建材、醫(yī)藥、煙草等工業(yè)體系。長(zhǎng)治市晉城市安陽(yáng)市鶴壁市濮陽(yáng)市焦作市新鄉(xiāng)市濟(jì)源市臨汾市城市概況城市地位沁陽(yáng)是中原城市群西北板塊的重要聯(lián)絡(luò)及支點(diǎn)。沁陽(yáng)市城市概況行政區(qū)劃沁陽(yáng)市總面積平方公里，是河南省重點(diǎn)城鎮(zhèn)化試點(diǎn)市、對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)縣市和首批擴(kuò)權(quán)縣市之一。沁陽(yáng)市總面積平方公里，轄<#990099'>4個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)，329個(gè)行政村，戶數(shù)萬(wàn)戶，人口<#990099'>4<#9萬(wàn)，共有漢、回、滿、朝鮮、壯、苗、土、侗、蒙古、土家族10個(gè)民族。是河南省重點(diǎn)城鎮(zhèn)化試點(diǎn)市、對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)縣市和首批擴(kuò)權(quán)縣市之一。具體管轄區(qū)域：覃懷街道、懷慶街道、太行街道、沁園街道、崇義鎮(zhèn)、西向鎮(zhèn)、西萬(wàn)鎮(zhèn)、柏香鎮(zhèn)、山王莊鎮(zhèn)、紫陵鎮(zhèn)、常平鄉(xiāng)、王召鄉(xiāng)、王曲鄉(xiāng)。沁陽(yáng)市交通條件優(yōu)越，境內(nèi)公路、鐵路縱橫交錯(cuò)，東鄰鄭（州）焦（作）晉（城）高速、西鄰207國(guó)道，焦-枝鐵路、侯-月鐵路、焦（作）克（井）公路（省道S306）、洛（陽(yáng)）常（平）公路（省道S238）、鄭（州）常（平）公路（省道S10<#990099'>4）、濟(jì)（源）溫（縣）公路（省道S312）呈網(wǎng)狀貫穿全境，市、鄉(xiāng)、村公路四通八達(dá)，交通十分便利。南距洛陽(yáng)市90公里東南距鄭州市128公里東距焦作市36公里城市概況城市交通城市對(duì)外交通便利，促進(jìn)商貿(mào)商業(yè)、文化、旅游等繁榮發(fā)展，同時(shí)隨著城市對(duì)內(nèi)道路規(guī)劃的實(shí)施建設(shè)，沁陽(yáng)市發(fā)展將進(jìn)一步提速，加速城市的擴(kuò)張發(fā)展與新城區(qū)的融合。城市概況人文歷史沁陽(yáng)歷史悠久，人文薈萃。夏為“覃懷”首邑，商屬京畿重地，周稱(chēng)“野王邑”，漢為“野王縣”，隋改“河內(nèi)縣”，明清兩代為“懷慶府”所在地，民國(guó)廢府改為“沁陽(yáng)縣”，1989年9月撤縣建市，歷為豫西北重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和商品集散地，是全國(guó)首批“千年古縣”、全國(guó)文化先進(jìn)市和全省歷史文化名城。境內(nèi)有天寧寺三圣塔、清真北大寺、朱載堉墓等國(guó)保單位3處，有嗩吶、懷梆、高抬火轎等國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)3個(gè)。有新石器時(shí)期仰韶文化捏掌遺址、龍山文化崇義遺址等古文化遺址23處。沁陽(yáng)歷史悠久，是全國(guó)首批“千年古縣”、全國(guó)文化先進(jìn)市和全省歷史文化名城。城市概況旅游資源沁陽(yáng)先后榮獲中國(guó)縣級(jí)城市旅游競(jìng)爭(zhēng)力20強(qiáng)、中國(guó)文化旅游大市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等稱(chēng)號(hào)。境內(nèi)有國(guó)家5A級(jí)景區(qū)、河南省十大景區(qū)之一神農(nóng)山、休閑度假勝地丹河峽谷、道教上清派祖庭二仙廟、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)黃花嶺等眾多風(fēng)景名勝區(qū)，其中神農(nóng)山風(fēng)景區(qū)面積96平方公里，由云陽(yáng)河、紫金頂、白松嶺、黑龍?zhí)兜?大景區(qū)136個(gè)景點(diǎn)組成，被評(píng)為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。豐富的旅游資源，助推沁陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展城市概況產(chǎn)業(yè)分布沁陽(yáng)市形成了以六大產(chǎn)業(yè)多點(diǎn)支撐的工業(yè)格局：太陽(yáng)能光伏材料為主的新能源產(chǎn)業(yè)玻璃鋼產(chǎn)業(yè)煤化工和氯堿為主的化工產(chǎn)業(yè)電動(dòng)車(chē)產(chǎn)業(yè)鋁及鋁深加工產(chǎn)業(yè)造紙機(jī)械及造紙產(chǎn)業(yè)沁陽(yáng)市形成以太陽(yáng)能光伏材料為主的新能源產(chǎn)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)多點(diǎn)支撐的工業(yè)經(jīng)濟(jì)格局，為沁陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。鋁及鋁深加工產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)造紙機(jī)械及造紙產(chǎn)業(yè)玻璃鋼產(chǎn)業(yè)玻璃鋼產(chǎn)業(yè)新能源產(chǎn)業(yè)電動(dòng)車(chē)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃城市基本情況城市環(huán)境小結(jié)沁陽(yáng)市城市環(huán)境分析城市發(fā)展定位近年來(lái)，沁陽(yáng)市GDP總量一直維持高速增長(zhǎng)，2011年GDP總量為億元，增長(zhǎng)率18.5%；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP水平近年來(lái)，沁陽(yáng)市GDP總量一直維持高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來(lái)源：沁陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，沁陽(yáng)市歷年三產(chǎn)比重中第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)比例較大。由此推出，沁陽(yáng)市是典型的工業(yè)化城市，第二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展不但是沁陽(yáng)市的核心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，而且必將大力推進(jìn)了沁陽(yáng)市城鎮(zhèn)化的建設(shè)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利基礎(chǔ)沁陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)發(fā)展以新興產(chǎn)業(yè)、密集型產(chǎn)業(yè)等多元產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，將帶動(dòng)沁陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)數(shù)據(jù)來(lái)源：沁陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均收入及支出人均可支配收入和可支配支出的數(shù)據(jù)顯示出沁陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，居民消費(fèi)習(xí)慣穩(wěn)定，城市經(jīng)濟(jì)的繁榮和消費(fèi)市場(chǎng)的穩(wěn)定為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，沁陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出近5年均呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；沁陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，居民消費(fèi)習(xí)慣穩(wěn)定，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源：沁陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境儲(chǔ)蓄及消費(fèi)分析沁陽(yáng)市居民儲(chǔ)蓄額呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，為投資提供了堅(jiān)實(shí)的后盾；社會(huì)消費(fèi)品零售總額的快速增長(zhǎng)呈現(xiàn)出穩(wěn)定的消費(fèi)意愿和實(shí)力，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的良好態(tài)勢(shì)為房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了有利環(huán)境。居民儲(chǔ)蓄總額逐年增加，增幅波動(dòng)較大，2010年城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄總額增長(zhǎng)率6.60%為近年增長(zhǎng)率最低，在2010年出現(xiàn)拐點(diǎn)后，2011年迅速增長(zhǎng)13.6%，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，經(jīng)濟(jì)水平較高，投資打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額連年攀升，自2009年消費(fèi)品零售總額增幅放緩趨穩(wěn)，顯示出居民穩(wěn)定的消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力。數(shù)據(jù)來(lái)源：沁陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境固定資產(chǎn)投資沁陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)增加，投資增速受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響自2008年開(kāi)始穩(wěn)步趨緩。2011年，受?chē)?guó)家抗通脹的緊縮政策影響城市固定資產(chǎn)投資達(dá)到了億元，增長(zhǎng)率急劇下滑至5.9%。固定資產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)，顯示出沁陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。固定資產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)，刺激了經(jīng)濟(jì)繁榮，同時(shí)也顯示出該區(qū)域雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，強(qiáng)大的社會(huì)需求和經(jīng)濟(jì)的向好趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：沁陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃城市基本情況城市發(fā)展定位沁陽(yáng)市城市環(huán)境分析城市環(huán)境小結(jié)規(guī)劃城市用地發(fā)展方向?yàn)槲饕颇蠑U(kuò)，城市框架不斷拓展，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展形成利好因素。南擴(kuò)西移城市概況城市發(fā)展規(guī)劃城市整體發(fā)展方向“東控、南拓、西沿、北優(yōu)”。沁陽(yáng)中心城區(qū)總體規(guī)劃分為三部分；老城區(qū)、西部生活區(qū)和沁南新區(qū)，確定沁陽(yáng)遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)模為中心城區(qū)33平方公里，容納近30萬(wàn)人。西部生活區(qū)老城區(qū)沁南新區(qū)本案本案電動(dòng)車(chē)產(chǎn)業(yè)園區(qū)光伏光電產(chǎn)業(yè)園區(qū)居住區(qū)居住區(qū)現(xiàn)代物流區(qū)商業(yè)區(qū)行政中心商業(yè)區(qū)沁南新區(qū)規(guī)劃范圍位于沁陽(yáng)市城區(qū)南部，北至廣利總干渠，南至長(zhǎng)濟(jì)高速公路，西至西外環(huán)路以西500米，東至東外環(huán)路，規(guī)劃總用地面積約平方公里。沁南新區(qū)規(guī)劃為功能領(lǐng)航、配套完善、宜居宜業(yè)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化的城市新區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。定位為沁陽(yáng)市域行政、商務(wù)、體育中心的所在地；新型產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相融合的城市新區(qū)，重要的商貿(mào)流通與旅游服務(wù)基地。城市發(fā)展規(guī)劃沁南新區(qū)規(guī)劃沁南新區(qū)規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化的城市新區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，定位于沁陽(yáng)市域行政、商務(wù)、體育中心的所在地。高科技研發(fā)區(qū)本案城市發(fā)展規(guī)劃沁南新區(qū)規(guī)劃沁南新區(qū)規(guī)劃示意圖B地塊沁南新區(qū)規(guī)劃夜景效果圖城市發(fā)展規(guī)劃沁南新區(qū)規(guī)劃城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃城市基本情況城市發(fā)展定位沁陽(yáng)市城市環(huán)境分析城市環(huán)境小結(jié)2012年11月2日，由國(guó)家發(fā)改委將中原經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍基本確定后，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地圖》編制正式完成，標(biāo)志著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)正式成立。城市發(fā)展定位中原經(jīng)濟(jì)區(qū)圖形消費(fèi)力增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)招商引資產(chǎn)業(yè)發(fā)展收入增長(zhǎng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)利好政策——隨著建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)正式列入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，中央政府已給予高度重視，必將增加更多利好政策，增加知名企業(yè)投資進(jìn)駐的熱情，進(jìn)而帶動(dòng)片區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體是河南省，同時(shí)涵蓋晉東南、冀南、魯西北、皖西北、鄂北、蘇北等周邊地區(qū)鄭州市作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)定位的核心城市，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展與鄭州的發(fā)展是同步的、相互作用的。鄭州市承東啟-西、連南貫北，是中部重要交通樞紐城市，隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重大戰(zhàn)略的推進(jìn)，將會(huì)吸收更多的投資乃至人流引入。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的范圍涉及7省29城市河南?。亨嵵菔?，洛陽(yáng)市，新鄉(xiāng)市，南陽(yáng)市，許昌市，濟(jì)源市，焦作市，安陽(yáng)市，鶴壁市，濮陽(yáng)市，商丘市，漯河市，平頂山市，周口市，信陽(yáng)市，駐馬店市，開(kāi)封市，三門(mén)峽市湖北?。合宸泻颖笔。汉愂猩綎|?。汉蓾墒薪K?。盒熘菔猩轿魇。哼\(yùn)城市，晉城市，長(zhǎng)治市安徽?。喊霾菏?，淮北市，阜陽(yáng)市中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心：鄭州，開(kāi)封、洛陽(yáng)、商丘、平頂山中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要聯(lián)絡(luò)點(diǎn)：邯鄲，安陽(yáng)，徐州，襄樊，焦作中原經(jīng)濟(jì)區(qū)網(wǎng)絡(luò)支點(diǎn)城市：洛陽(yáng)，安陽(yáng)，商丘，南陽(yáng)，焦作鄭州：綜合產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展食品工業(yè)，先進(jìn)制造業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，服裝產(chǎn)業(yè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)涵蓋7省29個(gè)城市，以鄭州、洛陽(yáng)等五個(gè)地市為核心區(qū)域，覆蓋區(qū)域廣闊，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃豐富，將河南省尤其鄭州市發(fā)展提升至重要地位。而沁陽(yáng)市臨近鄭州市和洛陽(yáng)市，能夠受到核心區(qū)域的第一輻射，提升城市地位。城市發(fā)展定位中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)人口土地面積28萬(wàn)平方公里,區(qū)域內(nèi)近億人口，占全國(guó)人口總量的11.83%。全區(qū)億畝耕地，占全國(guó)的1/10以上人口規(guī)劃——中原經(jīng)濟(jì)區(qū)人口約占全國(guó)人口的12%，耕地約占全國(guó)耕地面積的10%，規(guī)劃實(shí)施后將引入更多外來(lái)人口，并加快片區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)。城市發(fā)展定位中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)有人口近億，占全國(guó)總數(shù)的11.83%，規(guī)模龐大；在人口和城鎮(zhèn)化體系建設(shè)中，首先要強(qiáng)化鄭州市的龍頭帶動(dòng)作用，推進(jìn)鄭汴一體化，把鄭汴新區(qū)建設(shè)成為擁有800萬(wàn)～1000萬(wàn)人口的現(xiàn)代復(fù)合型城市。省域中心城市應(yīng)建設(shè)中心城市復(fù)合型新區(qū)，2020年，洛陽(yáng)城區(qū)人口達(dá)到350萬(wàn)以上，其他中心城市全部進(jìn)入大城市行列，基礎(chǔ)條件好的要成為特大城市。鄭州中心和洛陽(yáng)副中心城市發(fā)展及城鎮(zhèn)化的逐步提高，也將促進(jìn)臨近縣市的發(fā)展。城市發(fā)展定位中原經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃——中原經(jīng)濟(jì)區(qū)定位為中國(guó)交通樞紐和物流中心，以四個(gè)板塊和京廣、京九產(chǎn)業(yè)帶為主要增長(zhǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展各類(lèi)制造業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)等，其中西北板塊起著重要的交通樞紐及能源基地作用，也是城市發(fā)展的重要契機(jī)。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)分為豫中及西北板塊、北部板塊、東南板塊和豫西南板塊。豫中及西北板塊：定位于重要的綜合交通樞紐和商貿(mào)物流中心、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、重要的能源原材料基地，同時(shí)也是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的文化旅游、科技人才中心。北部板塊：戰(zhàn)略定位是鋼鐵與有色金屬的生產(chǎn)基地，能源、化工及裝備制造業(yè)生產(chǎn)基地。豫西南板塊：戰(zhàn)略定位是“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的實(shí)踐區(qū)、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化旅游區(qū)和西南地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心。東南板塊：戰(zhàn)略定位是糧食生產(chǎn)加工基地，農(nóng)村改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，農(nóng)業(yè)生態(tài)、觀光、文化旅游區(qū)。城市發(fā)展定位中原城市群中原城市群是以鄭州為中心，以洛陽(yáng)為副中心，開(kāi)封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源等地區(qū)性城市為節(jié)點(diǎn)構(gòu)成的緊密聯(lián)系圈。中原城市群以鄭州為中心、洛陽(yáng)為副中心，包括開(kāi)封、平頂山、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、漯河、濟(jì)源、汝州、新密、禹州、新鄭、偃師、滎陽(yáng)、登封、舞鋼、汝州、輝縣、衛(wèi)輝、沁陽(yáng)、孟州、長(zhǎng)葛等23個(gè)城市，3<#990099'>4個(gè)縣城，7><37<#990099'>4個(gè)建制鎮(zhèn)，土地面積萬(wàn)平方公里，人口3950萬(wàn)，分別占全省土地面積和總?cè)丝诘?5.3%和<#990099'>40.3%。中原城市群在中國(guó)15個(gè)城市群中綜合實(shí)力名列第7位，位列中國(guó)中西部第一位。中原城市群的形成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和提供了有力支撐。城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃城市基本情況城市發(fā)展定位沁陽(yáng)市城市環(huán)境分析城市環(huán)境小結(jié)城市環(huán)境分析小結(jié)城市歷史文化厚重，旅游資源豐富，有力的提升了城市的對(duì)外形象和知名度以第二產(chǎn)業(yè)為主的多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)穩(wěn)步拉動(dòng)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人均收入水平的快速提高，奠定了沁陽(yáng)市在河南省的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市地位城市以“東控、南拓、西沿、北優(yōu)”為規(guī)劃方向，大力推進(jìn)沁南新區(qū)的發(fā)展和老城區(qū)的舊城改造，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)有利的機(jī)會(huì)隨著大中原經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略的強(qiáng)力推進(jìn)，強(qiáng)大的資金流、信息流、人流、物流的融合輻射將帶給沁陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新契機(jī)報(bào)告框架項(xiàng)目本位分析沁陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沁陽(yáng)城市環(huán)境分析 項(xiàng)目定位建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算沁陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)格局市場(chǎng)供應(yīng)及去化重點(diǎn)個(gè)案研究市場(chǎng)價(jià)格分析市場(chǎng)潛在供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)發(fā)展格局沁陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成兩大板塊，老城板塊、新區(qū)板塊，兩個(gè)區(qū)域特點(diǎn)區(qū)分明顯。老城板塊新區(qū)板塊新區(qū)板塊該區(qū)域?yàn)樘写蟮酪晕?，西環(huán)路以東區(qū)域。該區(qū)域是沁陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)區(qū)域，沁陽(yáng)市70%的項(xiàng)目集中分布在此區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域是未來(lái)政府規(guī)劃近期發(fā)展主要方向。主要代表項(xiàng)目有普羅旺世、錦繡江南、上林苑等。城區(qū)板塊該區(qū)域?yàn)樘写蟮酪詵|，南門(mén)街以西區(qū)域，覃懷路以北，北環(huán)路以南合為區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為舊城改造項(xiàng)目，商業(yè)價(jià)值大，居住環(huán)境相對(duì)差。主要代表項(xiàng)目有玫瑰公館、藍(lán)堡國(guó)際等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況沁陽(yáng)房地產(chǎn)目前在售項(xiàng)目相對(duì)集中，主要分布在新區(qū)板塊在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)項(xiàng)目概況沁陽(yáng)市在售項(xiàng)目信息一覽表調(diào)研在售項(xiàng)目9個(gè)，待售項(xiàng)目2個(gè)，新區(qū)體量大部分在20-30萬(wàn)㎡之間，容積率平均分布在2-3之間，均價(jià)3000-3<#990099'>400元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：眾合聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)價(jià)格分析——沁陽(yáng)樓盤(pán)均價(jià)集中在3000-3<#990099'>400元/平方米之間，市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距不明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)價(jià)格分析數(shù)據(jù)來(lái)源：眾合聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)及去化市場(chǎng)共推售約93萬(wàn)㎡體量，目前消化57%，目前市場(chǎng)剩余總量99萬(wàn)㎡，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。數(shù)據(jù)來(lái)源：眾合聯(lián)行數(shù)據(jù)庫(kù)太行大道覃懷路河內(nèi)路懷府路文化路團(tuán)結(jié)路建設(shè)路沁園路香港路<#990099'>4#60萬(wàn)/畝<#990099'>4#60萬(wàn)/畝3#60萬(wàn)/畝6#70萬(wàn)/畝7#92萬(wàn)/畝8#85萬(wàn)/畝9#209萬(wàn)/畝12#80萬(wàn)/畝11#70萬(wàn)/畝10#70萬(wàn)/畝1<#990099'>4#70萬(wàn)/畝13#70萬(wàn)/畝15#80萬(wàn)/畝16#76萬(wàn)/畝2012年土地市場(chǎng)供應(yīng)大多集中在新區(qū)板塊，未來(lái)新區(qū)潛在項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)潛在供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)潛在供應(yīng)2012年，沁陽(yáng)市總成交商住土地面積為3<#990099'>4.<#990099'>4萬(wàn)㎡，共16宗，預(yù)計(jì)未來(lái)潛在項(xiàng)目供應(yīng)面積為113萬(wàn)㎡.未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)戶型分析目前市場(chǎng)上項(xiàng)目產(chǎn)品排布集中在一梯兩戶與兩梯三戶為主，戶型兩房面積80-95㎡為主、三房面積120-130㎡為主。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析建筑風(fēng)格分析目前市場(chǎng)上項(xiàng)目產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)多為小高層，現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格為主。沁陽(yáng)市場(chǎng)客戶以政府公務(wù)員、私企業(yè)主等高端客戶，事業(yè)單位人員及周邊產(chǎn)業(yè)職工等工薪階層，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶構(gòu)成。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)客戶分析銷(xiāo)售情況：分三期開(kāi)發(fā)，一期前期咨詢中。產(chǎn)品形態(tài)：小高層、高層。戶型鑒賞：主力戶型為105-129㎡的三房。重點(diǎn)個(gè)案研究玫瑰公館3室2廳2衛(wèi)（105.<#990099'>49㎡）1戶型方正實(shí)用，功能劃分合理。2客廳、臥室向南，日照充足，雙層中空玻璃。3明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)好。3室2廳2衛(wèi)（126.85㎡）1入戶花園設(shè)計(jì)，功能多樣。2客廳、臥室?guī)Т竺娣e觀景陽(yáng)臺(tái)，雙層中空玻璃。3戶型整體采光通風(fēng)良好。重點(diǎn)個(gè)案研究戶型分析營(yíng)銷(xiāo)推廣：①媒體策略通過(guò)報(bào)廣、戶外、道旗等媒體的立體轟炸，全面擴(kuò)大了項(xiàng)目的客戶范圍，為最終的銷(xiāo)售創(chuàng)造了客戶基礎(chǔ)。②推廣主題在玫瑰城，回家宛如度假，利用超值的地段優(yōu)勢(shì)，有效的鎖定了置業(yè)群和投資客戶群。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：①戶型創(chuàng)新，贏得市場(chǎng)先機(jī)首創(chuàng)入戶花園的戶型，且合理的面積控制，將戶型的實(shí)用性發(fā)揮到極致。②全程教育，均質(zhì)圈層，配套與地段完美結(jié)合；③地中海風(fēng)情風(fēng)格設(shè)計(jì)，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售情況：分三期開(kāi)發(fā)，目前銷(xiāo)售第二期。綜合評(píng)價(jià)：采用地中海設(shè)計(jì)風(fēng)格，產(chǎn)品豐富。重點(diǎn)個(gè)案研究普羅旺世戶型分析：全明采光，南北通透，室內(nèi)干濕、動(dòng)靜分區(qū)明確，功能完備帶有寬大陽(yáng)臺(tái)。125㎡三室兩廳兩衛(wèi)120㎡三室兩廳兩衛(wèi)重點(diǎn)個(gè)案研究戶型分析項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：①地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力較大雄踞主干道太行路，生活配套完善，升值潛力巨大。②戶型設(shè)計(jì)合理主要以100-120平米的三房為主，戶型實(shí)用性較強(qiáng)③沁陽(yáng)首創(chuàng)7層帶電梯洋房設(shè)計(jì)，地中海人文景觀社區(qū)。營(yíng)銷(xiāo)推廣：①注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)②大充分利用現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告攔截競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶資源；攔截了周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶群。重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售情況：分三期開(kāi)發(fā)，目前銷(xiāo)售第三期。綜合評(píng)價(jià)：地理位置略顯靠西，新古典主義，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩。重點(diǎn)個(gè)案研究錦繡江南3室2廳1衛(wèi)（120.<#990099'>49㎡）1戶型設(shè)計(jì)合理，功能劃分合理。2客廳、臥室向南，帶景觀陽(yáng)臺(tái)，品味獨(dú)特。3明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)好。3室2廳1衛(wèi)（13<#990099'>4.90㎡）1動(dòng)靜分區(qū)，私密空間和公共區(qū)域相互獨(dú)立。2南北通透，主臥帶衛(wèi)生間。3主臥帶走入式衣柜，居住舒適。重點(diǎn)個(gè)案研究戶型分析項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：①新古典主義，完美內(nèi)部景觀，吸引客戶關(guān)注；②戶型面積適中，具備居住和投資的雙重功能；③處在城市房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)升值潛力較大。營(yíng)銷(xiāo)推廣：①小媒體傳播，道旗鎖定目標(biāo)客戶群。戶外廣告以及配合現(xiàn)場(chǎng)包裝贏得了客戶的認(rèn)可。重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)銷(xiāo)售情況：分兩期開(kāi)發(fā)，目前銷(xiāo)售第一期已銷(xiāo)售70%房源。綜合評(píng)價(jià)：地理位置略顯靠西，周邊教育配套齊全，但其它配套不足，新古典主義，戶型設(shè)計(jì)有部分小戶型，做以投資。重點(diǎn)個(gè)案研究上林苑首批推出房源據(jù)整塊地北部與西部沿線，緊鄰懷府路，地塊居住價(jià)值一般。首批房源，做足性價(jià)比。提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的口碑。目前在售首批房源銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率達(dá)到70%。10#11#為后期加推房源樓棟首批推出房源據(jù)整塊地北部與西部沿線，緊鄰懷府路，地塊居住價(jià)值一般。首批房源，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的口碑。懷府路一期二期1108765<#990099'>432131<#990099'>415161112重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目規(guī)劃及推售戶型面積：3+1室2廳2衛(wèi)（135.㎡）優(yōu)勢(shì)：動(dòng)靜分區(qū)，南北通透，客廳帶觀景陽(yáng)臺(tái)、主臥獨(dú)立衛(wèi)生間。戶型面積：3室2廳2衛(wèi)（128㎡）優(yōu)勢(shì)：動(dòng)靜分區(qū)，入戶帶花園南北通透，主臥帶衛(wèi)生間，客廳帶觀景陽(yáng)臺(tái)，重點(diǎn)個(gè)案研究戶型分析項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：①新古典主義，完美內(nèi)部景觀，吸引客戶關(guān)注；②戶型面積適中，具備居住和投資的雙重功能；③處在城市房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)升值潛力較大。營(yíng)銷(xiāo)推廣：①小媒體傳播，道旗鎖定目標(biāo)客戶群。戶外廣告以及配合現(xiàn)場(chǎng)包裝贏得了客戶的認(rèn)可。重點(diǎn)個(gè)案研究項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)重點(diǎn)個(gè)案研究外立面展示重點(diǎn)個(gè)案研究外立面展示沁陽(yáng)樓盤(pán)均價(jià)集中在3000-3300元/平方米之間，主流面積區(qū)間100-130平米之間，并以多層和小高層的建筑為主，市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距不明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)沁陽(yáng)市場(chǎng)客戶以政府公務(wù)員、私企業(yè)主等高端客戶，事業(yè)單位人員及周邊產(chǎn)業(yè)職工等工薪階層，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶構(gòu)成。報(bào)告框架項(xiàng)目本位分析沁陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沁陽(yáng)城市環(huán)境分析 項(xiàng)目定位建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊分析項(xiàng)目本位分析地塊SWOT分析項(xiàng)目本位分析地塊分析項(xiàng)目分別位于河內(nèi)路與八一路交匯處，太行大道與屹峰大道交匯處西北角及沿兩條主干道交匯處西約500米處位置，目前項(xiàng)目地塊為軍隊(duì)用地，地塊均有建筑物需要拆遷。地塊B現(xiàn)狀地塊B現(xiàn)狀地塊A現(xiàn)狀地塊A現(xiàn)狀A(yù)2A1B1B2B2鑒于地塊之間距離較遠(yuǎn)，并且所屬片區(qū)屬性不同，故將地塊A1和A2組合并為地塊A；地塊B1、B2、B3組合并為地塊B,以下將針對(duì)兩個(gè)地塊分別作價(jià)值分析項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目本位分析四至分析北：村莊南：燈塔街區(qū)居委會(huì)西：居民區(qū)東：村莊地塊AA地塊項(xiàng)目本位分析四至分析北：錦繡江南南：沁陽(yáng)市車(chē)管所西：焦作工貿(mào)職業(yè)學(xué)院東：懷府建材城地塊BB地塊項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目交通解讀項(xiàng)目處于城市主干道河內(nèi)路和八一路交叉口，交通位置優(yōu)越；主干道的交通優(yōu)勢(shì)提升了項(xiàng)目的自身配套價(jià)值，有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目緊鄰城市主干道河內(nèi)路，交通位置優(yōu)越；為項(xiàng)目的交通配套提供了有利支撐，有利于項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)推售。地塊A河內(nèi)路八一路A地塊項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目交通解讀項(xiàng)目處于城市主干道太行大道與屹峰大道交叉口，周邊交通配套優(yōu)勢(shì)異常明顯；同時(shí)隨著項(xiàng)目西側(cè)香港街的后期往南延伸，發(fā)達(dá)的交通體系將會(huì)促進(jìn)新老城區(qū)的快速融合，為項(xiàng)目未來(lái)的升值奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目位于太行大道與屹峰大道交匯處，交通優(yōu)越；隨著香港街的后期往南延伸，優(yōu)越的交通優(yōu)勢(shì)促進(jìn)了老城區(qū)和新城區(qū)的融合，良好的通達(dá)性為項(xiàng)目未來(lái)的升值奠定了基礎(chǔ)。地塊B香港街太行大道屹峰大道B地塊項(xiàng)目本位分析配套分析區(qū)域生活配套非常完善，河內(nèi)路和八一路上分布小商店，基本滿足生活配套，尤其是豐富的教育配套資源，提升了項(xiàng)目自身的價(jià)值及競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)：八一路和河內(nèi)路臨街商業(yè)，基本滿足生活配套行政：沁陽(yáng)市政府學(xué)校：沁陽(yáng)市二中、沁陽(yáng)市一中、沁陽(yáng)市三小等醫(yī)院：聯(lián)盟醫(yī)院八一路臨街商業(yè)沁陽(yáng)市二中中學(xué)小學(xué)小學(xué)商場(chǎng)政府學(xué)校地塊A聯(lián)盟醫(yī)院A地塊項(xiàng)目本位分析配套分析區(qū)域商業(yè)配套相對(duì)匱乏，僅有太行大道上分布部分商業(yè)；地塊周邊休閑配套及教育配套優(yōu)勢(shì)較為明顯，后期項(xiàng)目可以重視自身商業(yè)配套的打造。商業(yè)：僅有沿太行大道的部分商業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，生活配套相對(duì)比較缺乏學(xué)校：沁陽(yáng)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、沁陽(yáng)市第一中學(xué)、護(hù)城學(xué)校等醫(yī)院：沁陽(yáng)市婦幼保健醫(yī)院休閑：朱載堉音樂(lè)廳廣場(chǎng)、濱河公園濱河公園地塊B沁陽(yáng)一中實(shí)驗(yàn)中學(xué)護(hù)城學(xué)校婦幼醫(yī)院音樂(lè)廳廣場(chǎng)濱河公園懷府建材城懷府建材城B地塊項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析地塊A南鄰河內(nèi)路，交通通達(dá)及昭示性最好，價(jià)值最高，而穿過(guò)地塊的八一路為狹窄小路，商業(yè)價(jià)值次之，地塊的東、西、北側(cè)均緊鄰居民區(qū)，商業(yè)價(jià)值最低。商業(yè)價(jià)值高低A地塊項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析地塊B東鄰太行大道，屹峰大道從地塊中穿過(guò)，西鄰香港街主干道，交通通達(dá)及昭示性均彰顯出無(wú)可比擬的優(yōu)越性，因此臨主干道的商業(yè)價(jià)值最高。商業(yè)價(jià)值高低B地塊項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目住宅價(jià)值分析居住價(jià)值低高地塊A緊鄰河內(nèi)中路主干道和八一路，易受城市交通噪音影響，居住價(jià)值相對(duì)較低。A地塊項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目住宅價(jià)值分析居住價(jià)值低高地塊B緊鄰太行大道、屹峰大道及香港街，臨近城市干道，因此，鄰近主干道住宅受噪音影響較大，居住價(jià)值較低，地塊中緊鄰濱河公園的住宅景觀視野較好、日照風(fēng)向較佳，居住價(jià)值則相對(duì)較高。B地塊結(jié)合影響各地塊價(jià)值的相關(guān)要素進(jìn)行比較，得出各個(gè)地塊的價(jià)值層次：土地價(jià)值排序：A(2)＞A(1)B(1)＞B(2)=B(3)項(xiàng)目本位分析地塊價(jià)值判斷項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目地塊分析地塊SWOT分析項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目SWOT分析地塊AS-0:利用項(xiàng)目片區(qū)目前競(jìng)爭(zhēng)較少的態(tài)勢(shì)和舊城改造的政策引導(dǎo)，充分發(fā)揮項(xiàng)目通達(dá)性好的特點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的昭示性，快速推售產(chǎn)品入市。S-T:利用項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的教育配套來(lái)打造學(xué)區(qū)房概念，弱化因?yàn)槠瑓^(qū)非城市發(fā)展主方向所帶來(lái)的客戶區(qū)域抵觸感W-0:抓住城市城區(qū)改造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)劃符合市場(chǎng)主流需求的高性價(jià)比產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售。W-T:項(xiàng)目采取客戶細(xì)分，針對(duì)客戶需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品，引導(dǎo)客戶需求，從而盡量減少因自身地塊劣勢(shì)和外部威脅多造成的影響。項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目SWOT分析A組團(tuán)項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目SWOT分析地塊BS-T:利用項(xiàng)目特有的優(yōu)質(zhì)景觀配套來(lái)打造高端產(chǎn)品，與片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避項(xiàng)目所在片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀W-0:深度挖掘片區(qū)價(jià)值，抓住片區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)，采取組團(tuán)開(kāi)發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)，規(guī)避地塊散碎的劣勢(shì)W-T:項(xiàng)目采取客戶細(xì)分，產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，引導(dǎo)客戶需求從而盡量減少因自身地塊劣勢(shì)和外部威脅多造成的影響。B組團(tuán)項(xiàng)目本位分析項(xiàng)目SWOT分析S-0:項(xiàng)目自身通達(dá)性好，并且是城市未來(lái)發(fā)展方向，抓住區(qū)域規(guī)劃發(fā)展機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升。項(xiàng)目本位分析沁陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沁陽(yáng)城市環(huán)境分析 項(xiàng)目定位建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議物業(yè)組合建議形象建議風(fēng)格建議開(kāi)發(fā)策略考慮因素項(xiàng)目定位建議開(kāi)發(fā)建議發(fā)展策略兩個(gè)地塊交通均較為便利B組團(tuán)位于濱河景觀帶，景觀資源較好B組團(tuán)位于沁陽(yáng)市沁南新區(qū)，未來(lái)升值潛力較大規(guī)劃增值 特色景觀空間精致環(huán)境小品產(chǎn)品增值產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)質(zhì)景觀高品質(zhì)附加值配套深挖區(qū)域價(jià)值建立增值體系項(xiàng)目定位建議開(kāi)發(fā)建議通過(guò)深度挖掘區(qū)域價(jià)值，依靠產(chǎn)品規(guī)劃、創(chuàng)新抓住區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的大量市場(chǎng)