重慶順意物業(yè)管理有限公司工程作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)

重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日第18頁(yè)共114頁(yè)目錄序號(hào)文件名稱(chēng)編碼頁(yè)碼一組織架構(gòu)組織架構(gòu)GC-014二部門(mén)職責(zé)GC-025-6三崗位說(shuō)明書(shū)GC-037-1401工程部主管崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-017-802工程部維修班長(zhǎng)/副班長(zhǎng)崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-02903工程部裝修管理員崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-031004工程部弱電維修員崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-041105工程部電梯管理員崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-051106工程部設(shè)備維修工崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-061307工程部綜合維修工崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-0714四管理制度GC-0415-2301配電房管理制度QW-GC-04-011502發(fā)電機(jī)房管理制度QW-GC-04-021603水泵房管理制度QW-GC-04-031704電梯機(jī)房管理制度QW-GC-04-041805值班管理制度QW-GC-04-0519-2006安全防火制度QW-GC-04-062107內(nèi)務(wù)管理制度QW-GC-04-0722-23五作業(yè)流程及規(guī)程GC-0524-7901柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0124-2602電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0227-3003給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0331-3404供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0435-3705弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0538-4406中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0645-4907工程部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-0750-52序號(hào)文件名稱(chēng)編碼頁(yè)碼08避雷系統(tǒng)保養(yǎng)QW-GC-05-085309低壓配電柜的保養(yǎng)QW-GC-05-0954-5510對(duì)講、報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-05-105611風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)QW-GC-05-115712干式變壓器的保養(yǎng)QW-GC-05-1258-5913水泵定期保養(yǎng)規(guī)程QW-GC-05-1360-6114車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-05-146215防盜監(jiān)視系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-05-1563-6416柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)規(guī)程QW-GC-05-1665-6717中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程QW-GC-05-1768-6918消防設(shè)施管理規(guī)定QW-GC-05-187019工程部工作標(biāo)準(zhǔn)QW-GC-05-1971-7220上門(mén)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-2073-7521供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-05-2176-7722電梯困人救援作業(yè)文件QW-GC-05-227823水池、水箱的清洗規(guī)程QW-GC-05-2379六質(zhì)量記錄（附表樣）GC-0680-8101電梯困人救人記錄QR-GC-06-018202設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄QR-GC-06-028303報(bào)廢設(shè)備、器件清單QR-GC-06-038404動(dòng)火申請(qǐng)表QR-GC-06-048505工作聯(lián)系函QR-GC-06-058606設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢單QR-GC-06-068707設(shè)備（機(jī)具）購(gòu)置申請(qǐng)表QR-GC-06-078808設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表QR-GC-06-088909設(shè)備維修記錄QR-GC-06-099010違章施工整改通知書(shū)QR-GC-06-1091序號(hào)文件名稱(chēng)編碼頁(yè)碼11兒童樂(lè)園和休閑健身設(shè)施日檢表QR-GC-06-119212安全整改意見(jiàn)QR-GC-06-129313計(jì)量器具統(tǒng)計(jì)表QR-GC-06-139414計(jì)量器具檢查計(jì)劃QR-GC-06-149515裝修房檢查表QR-GC-06-159616大修記錄表QR-GC-06-169717外委維修保養(yǎng)記錄表QR-GC-06-179818工程竣工驗(yàn)收證明QR-GC-06-189919設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單QR-GC-06-1910020設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期QR-GC-06-2010121電梯房巡查記錄表QR-GC-06-2110222安防系統(tǒng)故障處理登記表QR-GC-06-2210323定期安全檢查表QR-GC-06-2310424發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表QR-GC-06-2410525機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表QR-GC-06-2510626配電房巡查記錄表QR-GC-06-2610727設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表QR-GC-06-2710828水泵房巡查記錄表QR-GC-06-2810929水池、水箱清洗記錄表QR-GC-06-2911030整改通知登記表QR-GC-06-3011131維修值班記錄表QR-GC-06-3111232房屋維修綜合檢查表QR-GC-06-32113重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日組織架構(gòu)工程部主管工程部主管維修班長(zhǎng)/副班長(zhǎng)維修班長(zhǎng)/副班長(zhǎng)維修工維修工弱點(diǎn)維修工強(qiáng)電維修工維修工給排水維修工弱點(diǎn)維修工強(qiáng)電維修工維修工給排水維修工 電梯維修工裝修管理員電梯維修工裝修管理員重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日部門(mén)職責(zé)部門(mén)名稱(chēng)工程部部門(mén)編號(hào)編碼—GC所屬部門(mén)物業(yè)公司功能定位負(fù)責(zé)管理區(qū)設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)的職能，保證保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)一級(jí)職能二級(jí)職能三級(jí)職能設(shè)備管理設(shè)備工作1.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行巡視監(jiān)控.2.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中發(fā)生的異常情況的處理3.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施機(jī)房的管理設(shè)施維護(hù)1.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)2.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修3.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理前期介入1.負(fù)責(zé)對(duì)工程安裝的跟進(jìn)2負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議物業(yè)接管驗(yàn)收1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收2.負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺留問(wèn)題整改3.負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗(yàn)收物業(yè)交付1.負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收2.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問(wèn)題整改維修服務(wù)有償維修服務(wù)1.負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)定（確認(rèn)業(yè)主維修收費(fèi)項(xiàng)目相關(guān)事宜）2.負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作3.負(fù)責(zé)對(duì)有償服務(wù)項(xiàng)目的回訪共有部分的維修負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗(yàn)證工程遺留問(wèn)題的處理1.負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理2.負(fù)責(zé)對(duì)處理結(jié)果回訪的回訪、驗(yàn)證內(nèi)部管理安全管理1.負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理2.負(fù)責(zé)員工作業(yè)安全管理3.工作質(zhì)量管理4.負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)范的管理5.負(fù)責(zé)服務(wù)技能的管理6.負(fù)責(zé)維修工程質(zhì)量管理7.負(fù)責(zé)員工勞動(dòng)紀(jì)律的管理培訓(xùn)管理1.負(fù)責(zé)本部門(mén)培訓(xùn)計(jì)劃的制定2.責(zé)入職員工的培訓(xùn)3.負(fù)責(zé)組織專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)成本控制1.負(fù)責(zé)提出控制本部門(mén)成本的具體方案負(fù)責(zé)執(zhí)行成本控制方案裝修管理1.負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類(lèi)保管2負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量記錄的保管3負(fù)責(zé)裝修方案的審理4.負(fù)責(zé)方案中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理5.負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理6.負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議7.裝修過(guò)程的管理8.負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過(guò)程中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制9.負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過(guò)程中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制業(yè)績(jī)考核1.負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定2.負(fù)責(zé)提出考評(píng)建議頒布日期二〇一三年五月一日重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日工程部主管崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱(chēng)工程部主管崗位編號(hào)GC-03-01所屬部門(mén)管理處直屬上級(jí)管理處主任職責(zé)：一、設(shè)備設(shè)施管理：1.1負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行管理;1.2設(shè)備維護(hù)管理；1.3負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的審定1.4負(fù)責(zé)外委設(shè)備的維護(hù)維修的跟進(jìn)二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理1.1負(fù)責(zé)物管前期介入對(duì)工程安裝的跟進(jìn)管理1.2負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議1.3負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收管理1.4負(fù)責(zé)對(duì)工程遺留問(wèn)題進(jìn)行整改（合同委托內(nèi)的項(xiàng)目）1.5負(fù)責(zé)物業(yè)交付中工程遺留問(wèn)題的整改跟進(jìn)1.6協(xié)同客戶中心共同完成物業(yè)交付驗(yàn)收工作三、維修服務(wù)3.1負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)的管理3.2負(fù)責(zé)對(duì)公共部分的維修管理3.3負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗(yàn)證3.4負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理四、裝修管理4.1負(fù)責(zé)裝修方案審定工作的監(jiān)督管理4.2負(fù)責(zé)裝修過(guò)程的管理4.3負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范審理工作的監(jiān)督管理五、內(nèi)部事務(wù)管理：5.1負(fù)責(zé)本部門(mén)培訓(xùn)計(jì)劃的制定5.2負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類(lèi)保管5.3負(fù)責(zé)本部門(mén)工作質(zhì)量管理及質(zhì)量記錄的保管任職要求1、45歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱(chēng)，具有1年以上高擋小區(qū)部門(mén)管理工作經(jīng)驗(yàn)。權(quán)限一、負(fù)責(zé)本部門(mén)員工工作業(yè)績(jī)的考核。二、對(duì)部門(mén)員工的招、解聘有建議權(quán)。三、負(fù)責(zé)本部門(mén)成本指標(biāo)的控制。四、對(duì)管理處員工的違紀(jì)、違規(guī)行為有建議處罰權(quán)五、經(jīng)管理處主任授權(quán)，負(fù)責(zé)管理處全面工作頒布日期二〇一三年五月一日重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日工程部班長(zhǎng)崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱(chēng)維修班長(zhǎng)/副班長(zhǎng)崗位編號(hào)GC-03-02所屬部門(mén)管理處直屬上級(jí)工程部主管職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃2.負(fù)責(zé)各項(xiàng)維修任務(wù)的實(shí)施管理3.負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗(yàn)證4.負(fù)責(zé)帶領(lǐng)本班人員對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理5.負(fù)責(zé)維修人員勞動(dòng)紀(jì)律及崗位責(zé)任制管理6.負(fù)責(zé)本班組設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理7.負(fù)責(zé)本班組工作質(zhì)量管理及業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)8.負(fù)責(zé)本班組設(shè)備的檢修記錄、技術(shù)檔案的建立和保管9.負(fù)責(zé)協(xié)助管理處組織專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)及綜合素質(zhì)培訓(xùn)10.負(fù)責(zé)本班組業(yè)績(jī)考評(píng)及考評(píng)結(jié)果的實(shí)施11.負(fù)責(zé)班組安全作業(yè)管理12.負(fù)責(zé)組織員工學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行13.完成上級(jí)交辦的其它工作14.維修副班長(zhǎng)負(fù)責(zé)協(xié)助班長(zhǎng)處理本班組日常事務(wù)15.維修副班長(zhǎng)負(fù)責(zé)在班長(zhǎng)不在時(shí)對(duì)各項(xiàng)維修任務(wù)的實(shí)施管理16.負(fù)責(zé)前期介入的工程方案計(jì)劃17.負(fù)責(zé)前期介入的工程實(shí)施管理18.負(fù)責(zé)前期介入工程交接、驗(yàn)收實(shí)施管理19.負(fù)責(zé)前期工程遺留問(wèn)題協(xié)調(diào)、處理、跟進(jìn)、回訪20.負(fù)責(zé)本班組設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理21.負(fù)責(zé)二次裝修方案的把關(guān)、審核22.負(fù)責(zé)二次裝修日常巡查的組織實(shí)施、管理23.負(fù)責(zé)二次裝修驗(yàn)收抽查、核實(shí)24.負(fù)責(zé)違規(guī)裝修整改的監(jiān)督實(shí)施、跟進(jìn)、復(fù)核任職要求1、具有中專(zhuān)以上文化，1、熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)。3、具有良好的思想品德和工作態(tài)度，有班組管理工作經(jīng)驗(yàn)。權(quán)限一、有權(quán)對(duì)本班的員工進(jìn)行考核二、有權(quán)安排本班員工的日常工作三、主管不在位時(shí)，有權(quán)對(duì)一般問(wèn)題進(jìn)行處理四、對(duì)本班員工的違紀(jì)、違規(guī)行為有直接處罰權(quán)五、對(duì)本班員工任免有建議權(quán)重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日工程部裝修管理員崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱(chēng)裝修管理員崗位編號(hào)GC-03-03所屬部門(mén)管理處直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)職責(zé)1.負(fù)責(zé)業(yè)主自裝修房的裝修方案及圖紙審定工作2.負(fù)責(zé)維護(hù)大樓整體結(jié)構(gòu)，確保裝修水、電、氣、排污系統(tǒng)的安裝符合規(guī)范3.負(fù)責(zé)自裝修過(guò)程中的監(jiān)理工作，對(duì)違反審定方案、違規(guī)操作堅(jiān)決制止4.負(fù)責(zé)裝修工程的驗(yàn)收，對(duì)不合格裝修提出書(shū)面意見(jiàn)及整改方案5.認(rèn)真作好工作記錄對(duì)違規(guī)操作提出處罰意見(jiàn)并監(jiān)督實(shí)施6.嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度7.自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)工作、提高服務(wù)質(zhì)量8.負(fù)責(zé)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作9.負(fù)責(zé)對(duì)空置房屋巡邏的實(shí)施、記錄、情況匯報(bào)任職要求1、具有高中以上文化，有兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)。1、具有一定的服務(wù)和溝通意識(shí)。3、了解土建、水、電、等裝修相關(guān)知識(shí)權(quán)限一、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主二次裝修的監(jiān)管工作；二、有權(quán)對(duì)一般違規(guī)裝修行為作出處理；三、對(duì)擅自施工的裝修單位有權(quán)要求其停工，并及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行溝通；頒布日期二〇一三年五月一日重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日工程部弱電維修員崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱(chēng)弱電維修員崗位編號(hào)GC-03-04所屬部門(mén)管理處直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)職責(zé)1.負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)工作2.負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的檢修、安裝、調(diào)試工作3.負(fù)責(zé)協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)4.負(fù)責(zé)維修工作質(zhì)量確保設(shè)備設(shè)施維修合格5.負(fù)責(zé)完成臨時(shí)檢修工作和上級(jí)下達(dá)的其它任務(wù)6.負(fù)責(zé)完成維修工作記錄及零部件消耗記錄7.自覺(jué)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，做到安全生產(chǎn)8嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度9.自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、使用規(guī)范化服務(wù)語(yǔ)言、提高工作質(zhì)量任職要求1、具有高中以上文化。1、有良好的服務(wù)意識(shí)、合作意識(shí)。3、具有一定的弱電基礎(chǔ)，熱愛(ài)學(xué)習(xí)。權(quán)限一、有權(quán)對(duì)小區(qū)弱電系統(tǒng)進(jìn)行檢查。二、有權(quán)對(duì)小區(qū)弱電系統(tǒng)使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止。三、有權(quán)制止非工作人員進(jìn)入小區(qū)作業(yè)區(qū)域。頒布日期二〇一三年五月一日重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日工程部電梯管理員崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱(chēng)電梯維修工崗位編號(hào)GC-03-05所屬部門(mén)管理處直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)職責(zé)1.負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電梯的運(yùn)行及維護(hù)管理，確保其正常運(yùn)行2.負(fù)責(zé)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作3.堅(jiān)守崗位保障運(yùn)行，不得離崗、脫崗、串崗4.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行中發(fā)生的異常情況處理5.負(fù)責(zé)完成維修工作記錄及另部件消耗記錄6.自覺(jué)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，確保電梯安全運(yùn)行7.嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度8.自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、使用規(guī)范化服務(wù)語(yǔ)言、提高工作質(zhì)量9.完成上級(jí)交辦的其它工作任職要求1、具有特種作業(yè)上崗證。1、具有高中以上文化。3、有團(tuán)隊(duì)合做意識(shí)。權(quán)限一、有權(quán)對(duì)小區(qū)電梯系統(tǒng)進(jìn)行檢查二、有權(quán)對(duì)小區(qū)電梯使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止頒布日期二〇一三年五月一日重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日工程部設(shè)備維修工崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱(chēng)設(shè)備運(yùn)行工崗位編號(hào)GC-03-06所屬部門(mén)管理處直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、操作、維修2.負(fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行中發(fā)生的異常情況3.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)管理4.負(fù)責(zé)前期介入中相關(guān)設(shè)施設(shè)備的檢查驗(yàn)收工作5.參與物業(yè)的接管、驗(yàn)收與交付工作6.負(fù)責(zé)本班組設(shè)備的維護(hù)、操作記錄的填寫(xiě)7.負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備及機(jī)房的清潔衛(wèi)生8.協(xié)助部門(mén)建立設(shè)備技術(shù)檔案9.配合班組完成對(duì)客服務(wù)工作10.完成上級(jí)交辦的其它工作任職要求1、具有高中以上文化。1、熟悉小區(qū)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、操作。3具有良好的敬業(yè)精神。權(quán)限一、有權(quán)拒絕非工作人員進(jìn)入機(jī)房二、對(duì)設(shè)施、設(shè)備管理有建議權(quán)三、對(duì)本班班長(zhǎng)的產(chǎn)生有選舉權(quán)四、有權(quán)制止破壞設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境的行為頒布日期二〇一三年五月一日重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日工程部綜合維修工崗位說(shuō)明書(shū)崗位名稱(chēng)綜合維修工崗位編號(hào)GC-03-07所屬部門(mén)管理處直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)職責(zé)1.負(fù)責(zé)日常維修、保養(yǎng)的實(shí)施2.負(fù)責(zé)日常巡邏工作的實(shí)施、記錄3.負(fù)責(zé)協(xié)助其他專(zhuān)業(yè)維修工作的實(shí)施4.負(fù)責(zé)相關(guān)場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備的檢查工作5.負(fù)責(zé)操作記錄的填寫(xiě)6.協(xié)助完成對(duì)客服務(wù)工作7.完成上級(jí)交辦的其它工作任職要求1、具有高中以上文化。2、熟悉小區(qū)綜合維修知識(shí)、技能熟練。3、具有良好的敬業(yè)精神和服務(wù)意識(shí)。權(quán)限一、對(duì)相關(guān)場(chǎng)地整改方案有建議權(quán)二、對(duì)本班班長(zhǎng)的產(chǎn)生有選舉權(quán)三、有權(quán)制止對(duì)相關(guān)場(chǎng)地、設(shè)施違規(guī)使用的行為頒布日期二〇一三年五月一日重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。1.0負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。2.0配送電建立２４小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置每4小時(shí)巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)管理處、并通知分包方。3.0配電設(shè)備由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。低壓柜開(kāi)關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。4.0配電房、電表房計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表。5.0變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有計(jì)劃的向供電局報(bào)?；騿⒂?。冬季可報(bào)停部分變壓器，夏季供電高峰時(shí)，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。6.0須有專(zhuān)人對(duì)巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。7.0停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。8.0配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)管理處同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9.0配電房室溫不可超過(guò)40攝氏度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)關(guān)人員須經(jīng)管理處許可方可進(jìn)入。10.0加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日發(fā)電機(jī)房管理制度1.0非維修班人員須經(jīng)管理處同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門(mén)應(yīng)加鎖。2.0機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。3.0發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電。4.0配電房值班員必須熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專(zhuān)人值班。5.0每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。6.0發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備８小時(shí)滿負(fù)荷用油量。7.0發(fā)電機(jī)實(shí)行操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得操作。8.0機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。9.0機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。10.0發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開(kāi)關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、大廈/小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作將直接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1.0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由工程部負(fù)責(zé)使用管理，作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。2.0水管員須由持有“健康證”的人員擔(dān)任。3.0水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由維修班值班人員負(fù)責(zé)操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。4.0消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。5.0生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開(kāi)關(guān)每月檢查一次。6.0消防泵每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢查。無(wú)條件啟動(dòng)的消防水泵（有過(guò)壓危險(xiǎn)或開(kāi)噴系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行盤(pán)車(chē)，每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。7.0泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整。8.0地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品到市政府有關(guān)部門(mén)檢驗(yàn)，水質(zhì)必須合格。水箱入孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。9.0水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。10.0水管員按規(guī)定定期取水送區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交管理處存檔。11.0各級(jí)水表須每月定時(shí)抄表，水管員須對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助工程部作好水量平衡測(cè)試。12.0嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日電梯機(jī)房管理制度電梯機(jī)房應(yīng)配備足夠的滅火設(shè)施。非電梯管理人員未經(jīng)管理處的批準(zhǔn)不得隨意進(jìn)入電梯機(jī)房。電梯設(shè)備的操作、維護(hù)由取得了特種設(shè)備作業(yè)證的專(zhuān)職人員進(jìn)行，無(wú)特種作業(yè)證的維修人員嚴(yán)禁對(duì)電梯進(jìn)行操作、維護(hù)。4.0用電梯前應(yīng)將電梯運(yùn)行數(shù)次，確認(rèn)無(wú)異常現(xiàn)象后方可投入運(yùn)行。5.0經(jīng)常保持轎箱、層門(mén)及乘客可見(jiàn)部分的清潔。6.0機(jī)房和井道嚴(yán)禁堆放雜物，機(jī)房溫度一般應(yīng)在－5~40°C范圍內(nèi)，相對(duì)濕度≤85%（在15°C）。廳門(mén)開(kāi)啟鑰匙（三角鑰匙）由專(zhuān)人保管，使有關(guān)人員熟知其使用方法。每年依照有關(guān)部門(mén)規(guī)定，主動(dòng)提出年檢。電梯停用一段時(shí)間后，必須先進(jìn)行檢查和試運(yùn)行后方可正式投入使用。發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用，待修復(fù)后并仔細(xì)檢查后方可使用。積極配合電梯維保單位作好強(qiáng)制性的維保工作。重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日值班管理制度1.0目的對(duì)值班人員的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，保持運(yùn)行值班的連續(xù)性，明確各種特殊情況的匯報(bào)和責(zé)任人。2.0適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部員工3.0管理內(nèi)容3.1值班人員崗位職責(zé)3.1.1值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運(yùn)行情況，并做好《維修值班記錄》或?qū)I(yè)值班記錄。密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。值班人員接到《派工單》時(shí)應(yīng)及時(shí)安排維修。交接班規(guī)定3.2.1接班人員必須做到：——查看上一班記錄，聽(tīng)取上一班值班人員的設(shè)備運(yùn)行介紹。——檢查用具、工具，并在交接班記錄本上簽名?！樵O(shè)備運(yùn)行狀況。下列任何情況都不得進(jìn)行交接班：——上一班運(yùn)行情況未交代清楚。——接班人員醉酒而主管未安排其它接班人員。——主要設(shè)備的故障未處理完。交班人員工作——在《維修值班記錄》上填寫(xiě)設(shè)備異常和事故處理情況及上級(jí)指示?！骱弥蛋嗍摇⒃O(shè)備的清潔工作。——向接班人員逐項(xiàng)交接班中使用過(guò)的各處記錄，并會(huì)同接班人員巡查運(yùn)行設(shè)備。接班人員工作——認(rèn)真聽(tīng)取交接人員的交待，并進(jìn)行主要的檢查和巡視，掌握運(yùn)行情況，了解正在進(jìn)行的檢修情況，查閱各種工作票，查閱各種記錄本?！獧z查設(shè)備鑰匙、工具柜、檢查值班室及設(shè)備的清潔情況。——巡查中發(fā)生疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)向交班人員查問(wèn)清楚。3.2.5交班人員辦清交班手續(xù),接班人員檢查完畢后,接班人員應(yīng)在《維修值班記錄》上簽字。3.3各種特殊情況的匯報(bào)和知曉人3.3.1下列情況應(yīng)立即報(bào)告工程主管或?qū)I(yè)責(zé)任人。——設(shè)備因故需要臨時(shí)停止運(yùn)行、影響運(yùn)行或停水、停電的?！\(yùn)行設(shè)備出現(xiàn)故障但不影響運(yùn)行或不造成停水、停電的?！\(yùn)行人員短時(shí)間暫離崗位?！影?、換班、補(bǔ)休、病假。3.3.2下列情況必須報(bào)告管理處主任。——重點(diǎn)設(shè)備需進(jìn)行停機(jī)檢修。——系統(tǒng)運(yùn)行方式改變?！匾O(shè)備的主要零部件更換?！こ讨鞴懿?、事、休假。4.0相關(guān)記錄維修值班記錄表》4.1《派工單》4.3《協(xié)調(diào)單》重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日安全防火制度目的加強(qiáng)安全防火意識(shí)并規(guī)范其行為。適用范圍物業(yè)公司各管理處所轄區(qū)域。管理內(nèi)容3.1全體物業(yè)工程維修人員必須加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺(jué)遵守執(zhí)行國(guó)家的安全法規(guī)。全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺(jué)遵守執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》。未經(jīng)物業(yè)工程部主管批準(zhǔn)，外來(lái)人員（參觀、訪問(wèn)、施工）禁止進(jìn)入監(jiān)控中心、配電室、電梯機(jī)房等工作要地。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須控制在規(guī)定的時(shí)間及范圍之內(nèi)。各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人必須每?jī)蓚€(gè)月對(duì)所屬范圍進(jìn)行安全檢查并在《定期安全檢查》表上如實(shí)記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)發(fā)出《安全整改意見(jiàn)》責(zé)成其進(jìn)行整改。工程主管在安排工作時(shí)必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實(shí)的安全作業(yè)防范措施。各重要房間鑰匙不得隨意配置，機(jī)房、工作房及工具間無(wú)人時(shí)，門(mén)窗必須鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。重要的工具、材料要專(zhuān)人保管，領(lǐng)用時(shí)作好登記。維修工作中使用易燃材料時(shí)應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理，并采取相應(yīng)的防火滅火措施。在配電房、電梯機(jī)房動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須辦理《動(dòng)火申請(qǐng)》后方可進(jìn)行施工，施工前排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方可離開(kāi)作業(yè)場(chǎng)所。任何人員都不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管。所有-物業(yè)工程維修人員須加強(qiáng)消防、防火意識(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須及時(shí)報(bào)告，并采取正確滅火措施撲滅火災(zāi)。相關(guān)記錄《動(dòng)火申請(qǐng)》《定期安全檢查表》4.3《安全整改意見(jiàn)》重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日內(nèi)務(wù)管理制度內(nèi)務(wù)管理辦法采用公司“5S管理”制度，目的在于對(duì)每位工程員工的日常行為進(jìn)行規(guī)范，使其事事養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，而達(dá)到整個(gè)小組的工作效率與質(zhì)量得以提高，同時(shí)形成小組與每位員工自身潔譽(yù)的形象。1.0內(nèi)務(wù)條例1.1每天最后一個(gè)離開(kāi)值班室的員工，應(yīng)關(guān)閉室內(nèi)所有電器開(kāi)關(guān)及門(mén)窗；1.2在無(wú)人情況下，辦公桌上除整齊擺放機(jī)和值班記錄本外，不得擺放其它物品；1.3員工使用桌椅、工程工具、材料、鑰匙后，應(yīng)立即歸位，不得隨意擺放；1.4各種資料應(yīng)作明確的標(biāo)識(shí)，便于查找，員工借閱后，應(yīng)在當(dāng)天內(nèi)按手續(xù)歸還到位；1.5員工使用的桌椅、工程工具等設(shè)施，應(yīng)確保其正常性，如發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)立即報(bào)知當(dāng)日值班組長(zhǎng)處理，并作好記錄；1.6小組內(nèi)禁止吸煙，如欲吸煙者，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到吸煙區(qū)域吸煙；1.7小組內(nèi)的機(jī)、桌、椅、地面、白板、開(kāi)關(guān)等物品，每天應(yīng)保持清潔（由班組排班輪流負(fù)責(zé)）；1.8公司下發(fā)的公告、文件、通知、周刊等公知性的報(bào)章，各位員工應(yīng)在張貼之日起三天內(nèi)簽閱完畢；1.9各位員工在下班前，應(yīng)在值班記錄本上詳細(xì)作好當(dāng)日的工作記錄及時(shí)間；1.10各位員工的工作牌、工裝應(yīng)保持干凈、整潔；1.11小組內(nèi)的垃圾桶或簍，每天應(yīng)及時(shí)清理掉；1.12夜間值班人員在次日離開(kāi)值班室時(shí)，床上用品應(yīng)折疊整齊，除床和床上用品外，不得擺放其它物品，休息室的門(mén)應(yīng)鎖閉；1.13員工的對(duì)講機(jī)每天下班后，應(yīng)統(tǒng)一處于關(guān)閉狀態(tài)放在資料室內(nèi)充電、領(lǐng)??；1.14當(dāng)日上班員工必須參加晨會(huì)，特殊者需得到組長(zhǎng)同意后方可不參加；1.15員工各自的報(bào)事單處理完畢后，應(yīng)及時(shí)交組長(zhǎng)審閱后，在報(bào)事登記表（電子文檔）上銷(xiāo)號(hào)歸檔；1.16在日常工作中，員工對(duì)講機(jī)在連續(xù)呼叫五聲內(nèi)，應(yīng)立即回答（“盲區(qū)”除外，但需組長(zhǎng)或主管核實(shí)）；1.17小組的公用，員工禁打與工作無(wú)關(guān)的，非本公司人員禁止使用該；1.18本組各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人及資料員、組長(zhǎng)的計(jì)劃、總結(jié)、排班表應(yīng)在每月13日前通過(guò)主管核閱后，自行按序張貼在“員工考核欄”上；1.19員工只能在小組指定區(qū)域內(nèi)換裝，換裝時(shí)不得隨意進(jìn)出，且員工的著裝應(yīng)隨時(shí)保持整潔。1.20員工的工具應(yīng)隨時(shí)保持齊全，組長(zhǎng)或主管每季度進(jìn)行一次檢查；對(duì)存在有不齊的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足。2.0違規(guī)處理辦法：執(zhí)行人為組長(zhǎng)或其授權(quán)人，如存在問(wèn)題而未執(zhí)行，其責(zé)任由組長(zhǎng)或其授權(quán)人承擔(dān)；2.1凡違反上述條例者，將被執(zhí)行人在“員工考核欄”上貼“●”，每月內(nèi)“●”達(dá)三個(gè)以上（含三個(gè)）者按不合格處理，四個(gè)以上（含四個(gè)）者按警告處理，以此類(lèi)推；2.2月末員工的考評(píng)也將參照?qǐng)?zhí)行；2.3上述條例如與公司的相關(guān)管理規(guī)定相抵觸時(shí)，則以公司的規(guī)定為準(zhǔn)。重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機(jī)各項(xiàng)性能良好，保證柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。職責(zé)工程部負(fù)責(zé)審核柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查《設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃》計(jì)劃執(zhí)行情況。專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督按《設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃》執(zhí)行。維修組負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的日常維修保養(yǎng)。程序要點(diǎn)柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定每年的11月15日之前，由專(zhuān)業(yè)工程師組織柴油發(fā)電機(jī)維修人員一起研究、制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃填入《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》并上報(bào)公司審批后形成《設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃》。制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的原則：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；預(yù)計(jì)費(fèi)用；備品、備件計(jì)劃。柴油發(fā)電機(jī)附件的維修保養(yǎng)，由工程部維修組負(fù)責(zé)，其余維修保養(yǎng)由外委完成，維修保養(yǎng)應(yīng)按柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)注意可拆零件的相對(duì)位置及其順序（必要時(shí)應(yīng)作記號(hào)），不可拆零的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，并掌握好重新裝回時(shí)的用力力度（用扭力板手）4.3.2空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次：空氣濾清器顯示器；當(dāng)顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時(shí)表明空氣濾清器已達(dá)到使用限度，應(yīng)立即進(jìn)行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù)位；空氣濾清器：——松開(kāi)鐵環(huán)，拆下儲(chǔ)塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯；——濾芯不太臟時(shí)，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴咀不可太接近濾芯；——如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購(gòu)買(mǎi)的專(zhuān)用清潔液清洗，完后用電熱風(fēng)筒吹干（注意不能過(guò)熱）；——清洗完畢，應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)光點(diǎn)則表明濾芯已空孔，此時(shí)則應(yīng)更換同型號(hào)的濾芯；——如果沒(méi)有光點(diǎn)出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時(shí)則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次：用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；檢查電池液位是否在極板上15mm左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置；檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃油。4.3.4皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行100小時(shí)進(jìn)行一次：檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應(yīng)及時(shí)更換；在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下11mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行100小時(shí)進(jìn)行一次；外部清潔：——用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風(fēng)扇方向噴射（如從反方向噴射只會(huì)把污物逼進(jìn)中心位置），使用此方法時(shí)，要用膠布擋住柴油發(fā)電機(jī)；——如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水中約10分鐘，然后用熱水清洗。內(nèi)部除垢:——把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開(kāi)并封口；——向散熱器中倒入45℃的4%的酸溶液，過(guò)15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器；——如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次；——除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上；——所以工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請(qǐng)外委修補(bǔ)；——如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應(yīng)重新灌滿清水并加入防銹劑。4.3.6潤(rùn)滑機(jī)油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行100小時(shí)進(jìn)行一次：?jiǎn)?dòng)柴油發(fā)電機(jī)，讓其運(yùn)行15分鐘；當(dāng)柴油高熱時(shí)，從油底殼螺塞排出機(jī)油，排完后用110NM（用扭力扳手旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號(hào)新的與機(jī)內(nèi)相同的機(jī)油，渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號(hào)機(jī)油；拆除兩個(gè)粗機(jī)油濾清器，換兩個(gè)新的機(jī)油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿新鮮的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油（粗機(jī)油濾清器從代理商處購(gòu)得）；更換精濾清器濾芯（從代理商處購(gòu)得），添加新的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油。柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行100小時(shí)應(yīng)進(jìn)行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行600小時(shí)進(jìn)行一次：清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤(rùn)滑油；清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過(guò)新裝時(shí)的1/1則應(yīng)及時(shí)更換；檢查傳動(dòng)裝置是否靈活，啟動(dòng)電機(jī)齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請(qǐng)外委維修。發(fā)電機(jī)控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進(jìn)行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對(duì)于生銹或過(guò)熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)的拆機(jī)維修或調(diào)整應(yīng)由經(jīng)理填寫(xiě)《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)單》，經(jīng)管理處主任同意、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由外委單位完成。對(duì)于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由柴油機(jī)維保員將記錄整理交工程部經(jīng)理簽字存檔，長(zhǎng)期保存。5.0記錄5.1《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表》5.2《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好。適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。職責(zé)工程部負(fù)責(zé)審核電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并協(xié)助管理處檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情況。工程部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織制定電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并具體組織、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。外委的電梯公司負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。管理處負(fù)責(zé)各有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。程序要點(diǎn)電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定每年的11月15日之前，由工程部專(zhuān)業(yè)工程師組織電梯公司一起研究、制定電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并填入《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》后上報(bào)公司審批后形成《設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃》。制定電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表的原則是：a)電梯使用的頻度；b)電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）；c)合理時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；c)預(yù)計(jì)費(fèi)用。電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃》進(jìn)行。電梯維修保養(yǎng)安全操作維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作a)在電梯基站門(mén)口處放置“檢修停用”標(biāo)牌；b)關(guān)好廳門(mén)，不能關(guān)廳門(mén)時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道：c)有人在轎頂上做檢修工作時(shí)，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門(mén)。檢修過(guò)程中的安全注意事項(xiàng)：a)給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時(shí)必須停閉電梯：b)人在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒；c)人在轎頂上準(zhǔn)備開(kāi)動(dòng)電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí),必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開(kāi)電梯時(shí),要交代和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn)開(kāi)動(dòng)電梯；d)禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；e)檢修電器部件時(shí)就盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作和難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人，必備的工具的材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行；f)使用的手燈必須采用護(hù)罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手電筒；g)嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門(mén)上坎之間進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的檢修操作；h)底坑深度超過(guò)1.5m的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進(jìn)入坑底后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開(kāi)關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開(kāi)關(guān)斷開(kāi)；i)應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時(shí)作業(yè)，必須同時(shí)作業(yè)時(shí)，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽；j)檢修未完，檢修人員需暫離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到：——關(guān)閉所有廳門(mén)，暫時(shí)關(guān)上不的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該廳門(mén)口懸掛“危險(xiǎn)、切勿靠近”警告牌，并派人看守；——切斷電梯總電源關(guān)開(kāi)；——排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。k)檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到：——將所有開(kāi)關(guān)恢復(fù)到原狀態(tài)，檢查工具、材料有無(wú)遺落在設(shè)備上；——清點(diǎn)工具、材料、打掃工作現(xiàn)場(chǎng)，摘除懸掛的告示牌；——送電試運(yùn)行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改；——通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。外委的電梯公司負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理也由由外委完成。每月對(duì)電梯各部位進(jìn)行兩次檢查、清潔、潤(rùn)滑（著重對(duì)各安全裝置效能檢查，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。檢查曳引電動(dòng)機(jī)、減速箱有無(wú)異常響聲，如有則應(yīng)對(duì)曳引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤(rùn)滑油，對(duì)減速箱加入蝸輪桿潤(rùn)滑油。檢查曳引電動(dòng)機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無(wú)損傷，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動(dòng)機(jī)、減速箱地腳螺栓有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊。檢查制動(dòng)器電磁鐵與軸間是否潤(rùn)滑良好、動(dòng)作是否靈活無(wú)阻礙，否則應(yīng)加潤(rùn)滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無(wú)松動(dòng)，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。制動(dòng)器溫升不超過(guò)60℃。門(mén)機(jī)直流電動(dòng)機(jī)碳刷磨損如果超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/3時(shí)則應(yīng)更換。限速器旋轉(zhuǎn)銷(xiāo)軸處應(yīng)加潤(rùn)滑油，限速器輪、張緊輪槽應(yīng)無(wú)明顯磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無(wú)油污；限速夾繩鉗口處應(yīng)無(wú)油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。檢查張緊裝置動(dòng)作是否正常，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整；檢查限位開(kāi)關(guān)是否處于正常位置，如未在正常位置則應(yīng)扳回。檢查安全鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否靈活無(wú)卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)處加潤(rùn)滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為1~4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無(wú)油污。清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常響聲，觸點(diǎn)有無(wú)打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修，整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無(wú)松動(dòng)、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號(hào)是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換。檢查機(jī)械選層器鋼帶有無(wú)斷齒、開(kāi)裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活無(wú)阻滯，如阻滯則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；檢查電氣觸頭或開(kāi)關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。清除轎門(mén)、各廳門(mén)導(dǎo)軌的灰塵、油污。檢查各廳門(mén)門(mén)鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門(mén)鎖轉(zhuǎn)動(dòng)部門(mén)應(yīng)注放潤(rùn)滑油；檢查操縱按鈕、開(kāi)關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更換。檢查自動(dòng)門(mén)傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門(mén)機(jī)皮帶有無(wú)損傷，開(kāi)關(guān)門(mén)動(dòng)作是否靈活可靠，轎廂門(mén)限位開(kāi)關(guān)、減速開(kāi)關(guān)、門(mén)鎖接點(diǎn)、電阻器等有無(wú)損壞。要求門(mén)刀距廳門(mén)地坎5~8mm，運(yùn)行中門(mén)刀不能碰門(mén)轱轆，門(mén)刀與門(mén)轱轆間隙為3MM，廳門(mén)不能從外面用手扒開(kāi)。對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑油，保證轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如，安全觸板動(dòng)作靈敏可靠。檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為1/3油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無(wú)開(kāi)裂、膨脹，如開(kāi)裂、膨脹則應(yīng)列換。檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門(mén)和轎門(mén)機(jī)電聯(lián)鎖、油壓緩沖器復(fù)位開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、安全鉗天關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、終端限位安全裝置是否動(dòng)作可靠，對(duì)不符合要求的調(diào)整或更換，對(duì)傳動(dòng)部位應(yīng)加潤(rùn)滑油。清除對(duì)重架、對(duì)重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。檢查曳引鋼絲張力是否一致，繩有無(wú)伸長(zhǎng)，如伸長(zhǎng)則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。曳引輪繩槽應(yīng)清潔無(wú)油污。檢查導(dǎo)軌連接板、壓道螺栓是否緊固，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。做好中間接盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。每年對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行曲一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試，此項(xiàng)目工作于每年6月底以前完成。每?jī)赡陮?duì)減速箱更換一次新的蝸輪桿油。檢查制動(dòng)片磨損情況，如磨損厚度超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/1時(shí)則應(yīng)更換。清潔限速輪、張緊輪并加潤(rùn)滑油。張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm，超過(guò)規(guī)定的應(yīng)予以截繩。檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙（正常值1~4mm），試驗(yàn)安全鉗動(dòng)作是否靈敏可靠，如滿足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。清潔機(jī)械選層器，對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，損霈的元器件應(yīng)予以更換。清潔廳門(mén)吊門(mén)輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門(mén)輪、地腳滑塊，調(diào)整好門(mén)機(jī)速度。調(diào)整廳門(mén)吊門(mén)位置、門(mén)鎖位置，緊固各部螺栓，門(mén)刀與層門(mén)地坎、門(mén)鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5~8MM。緊固對(duì)重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈，運(yùn)行應(yīng)無(wú)撞擊聲。加緩沖器油，作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí)，復(fù)位開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作準(zhǔn)確，傳動(dòng)部分應(yīng)靈活。對(duì)終端限位開(kāi)關(guān)做越程試驗(yàn)，其越程距離為上下端站廳門(mén)地坎以遠(yuǎn)50~~70mm。對(duì)終端極限開(kāi)頭做越程試驗(yàn)，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150~100mm。檢查動(dòng)力部分絕緣電阻應(yīng)在其0.15MΩ以上，電氣設(shè)備的金屬外殼對(duì)應(yīng)在4MΩ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作正常，如果不行則應(yīng)更換。外委的電梯公司應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《電梯維修保養(yǎng)表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的當(dāng)天之內(nèi)整理后交管理處工程部負(fù)責(zé)人簽字存檔，保存期為長(zhǎng)期。電梯停用管理電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時(shí)，應(yīng)提前14小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后11小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。記錄5.1《電梯維修保養(yǎng)表》重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。職責(zé)工程部負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。工程部維修人員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，并詳細(xì)記錄在相關(guān)記錄表中。管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。程序要點(diǎn)給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定。每年的11月15日之前，由專(zhuān)業(yè)工程師組織相關(guān)人員研究、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃填入《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》并上報(bào)公司審批并編制形成《設(shè)施設(shè)備年度維保計(jì)劃》。制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的原則：a)給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；c)合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b)備品、備件計(jì)劃；c)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d)預(yù)計(jì)費(fèi)用。水泵房管理員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《設(shè)備維保年度計(jì)劃》進(jìn)行。水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。每年的4月、10月份對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.3.1電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：a)用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0．5M以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；b)檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；c)檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；d)清潔電動(dòng)機(jī)外殼；e)檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。4.3.2水泵維修保養(yǎng)：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；b)轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；c)檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根，是機(jī)械密封的，應(yīng)檢查或更換機(jī)械密封圈。d)清潔水泵外表；e)如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。4.3.3檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。4.3.4檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊?？刂乒窬S修保養(yǎng)。每年的5月、11月應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外表，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。交流接觸器維修保養(yǎng)：清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；清潔鐵芯上的油污及臟物；檢查復(fù)位彈簧情況；擰緊所有緊固件。自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應(yīng)更換；檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ、否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦試。中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：a)檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；b)檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。4.10遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：a)檢查表內(nèi)是否有積水、如有則應(yīng)干燥處理；b)檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；c)偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)閘閥維修保養(yǎng)：a)檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；b)檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩；c)對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；d)對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。止回閥維修保養(yǎng)：a)檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b)檢查止回閥彈簧力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；c)檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。浮球閥維修保養(yǎng)：a)檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；b)檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)較直；c)檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。液位控制器維修保養(yǎng)：a)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b)清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；c)檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；d)緊固所以螺母。潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0．15M以上，否則應(yīng)拆開(kāi)潛水泵或排污泵對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）4.9維修人員員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》、內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由工程部領(lǐng)班整理后交工程部主管簽名認(rèn)可后存檔，保存期為長(zhǎng)期。4.10停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知管理處，應(yīng)由管理處提前14小時(shí)通知有關(guān)用戶。記錄《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表》《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)》重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A修改狀態(tài)：A/0生效日期：2013年5月1日維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好。適用范圍適用于管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。職責(zé)3.1公司工程部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)審核供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。3.2工程部負(fù)責(zé)組織編制供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督、實(shí)施年度維保計(jì)劃。維修人員負(fù)責(zé)對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停電的情況。程序要點(diǎn)供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定每年的１２月１５日前，由專(zhuān)業(yè)工程師組織研究、制定供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃填入《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》并上報(bào)公司審批后形成《設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃》。供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃制定的原則：a)供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；c)合理時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；b)備品、備件計(jì)劃；c)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；d)預(yù)計(jì)費(fèi)用。對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，按供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由工程部經(jīng)理按年度維保計(jì)劃制定的頻次外委供電局實(shí)施。外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由值班電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由值班電工負(fù)責(zé)。低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的４月、１０月份對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)刀開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：檢查安裝螺栓是否緊固如松馳則擰緊；檢查刀開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；檢查刀開(kāi)關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過(guò)熱痕跡，如有應(yīng)進(jìn)行調(diào)整、修理或更換；用500V搖表測(cè)量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ，則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。熔斷器維修保養(yǎng)：a)新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；b)檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。交流接觸器維修保養(yǎng)：a)清除接觸器面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢；b)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；c)清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；d)清潔鐵芯表面的油污及臟物；e)擰緊所有緊固件。自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：a)用500V搖表測(cè)表絕緣電阻應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；b)外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。電容器維修保養(yǎng)：a)清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；b)檢查電容有無(wú)膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；c)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；熱繼電器維修保養(yǎng)：a)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；b)檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。斷路器（自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)）維修保養(yǎng)：用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MQ，否則應(yīng)烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆料，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；斷路器（自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)）在閉合和斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零件應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象；在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面；各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤(rùn)滑油；檢查手動(dòng)（3次）、電動(dòng)（3次）閉合與斷開(kāi)是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；檢查接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；j)檢查接頭處有無(wú)松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。二次回路維修保養(yǎng)：a)號(hào)碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新號(hào)碼管；b)接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。主回路維修保養(yǎng)：a)標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；b)接頭處是否有過(guò)熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；c)母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。變配室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》內(nèi)，變配電室電工每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理成冊(cè)后交工程部存檔，保存期為長(zhǎng)期。停電管理。供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需要停電時(shí)，由經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)安排相關(guān)部門(mén)提前14小時(shí)通知有關(guān)住戶。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電11小時(shí)內(nèi)向有關(guān)住戶作出解釋。記錄5.1《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表》5.1《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》相關(guān)支持文件6.1《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》重慶順意物業(yè)管理有限公司質(zhì)量體系文件文件編號(hào)：QM-GC-2013版本號(hào)：A