2023年房地產(chǎn)估價(jià)師(開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理)?？碱}29

2023年開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)一、單選題1、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費(fèi)C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險(xiǎn)稅答案：A本題解析：收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括：①人員工資及辦公費(fèi)用；②保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）；③為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等）；④保險(xiǎn)費(fèi)；⑤增值稅及附加；⑥城鎮(zhèn)土地使用稅；⑦房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等。2、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。參見教材P177。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據(jù)貸款金額的計(jì)算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.73、開發(fā)商申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（）A.20%B.30%C.40%D.50%答案：D本題解析：本題考查的是開工申請(qǐng)與審批。關(guān)于資金落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的50%；工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不少于合同價(jià)的30%。參見教材P80。4、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工程標(biāo)底是由()來(lái)完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計(jì)部門D.建委答案：A本題解析：此題屬于熟悉范疇。編制房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工程標(biāo)底是由開發(fā)商來(lái)完成。5、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%答案：A本題解析：本題考查的是投資利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資×100%=650/（4500+500）=13%。P199。6、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.開發(fā)建設(shè)投資C.長(zhǎng)期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入答案：B本題解析：考點(diǎn):基本報(bào)表。選項(xiàng)B是流出項(xiàng)目，其它的是流入項(xiàng)目。7、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為（）。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托答案：C本題解析：本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟(jì)角度理解，投資是利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為。8、債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預(yù)售期房D.債券融資答案：D本題解析：因?yàn)樽杂匈Y金、企業(yè)資金、預(yù)售期房款都不屬于債務(wù)資金。9、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和()兩個(gè)部分。A.投資風(fēng)險(xiǎn)B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報(bào)答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。10、先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法答案：C本題解析：[解析]投資估算11、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過(guò)有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.100B.149C.232.3D.180答案：C本題解析：建筑物現(xiàn)值公式為：建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價(jià)格－建筑物折舊額。建筑物重置價(jià)格是指：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。所以，建筑物重置價(jià)格為：800×3000＝240（萬(wàn)）。建筑物折舊額＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×折舊率＝240×2%＝4.8（萬(wàn)元），所以建筑物現(xiàn)值為：240－4.8＝235.2（萬(wàn)元），C最接近。12、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個(gè)月B.2個(gè)月C.半年D.2年答案：D本題解析：吸納周期（APt）是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間（APt＝HSRt/AVt），單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，即1/50%＝2（年）。13、對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析答案：B本題解析：為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，也常常采用對(duì)有關(guān)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行量化結(jié)構(gòu)比例關(guān)系分析的方法。將房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，從總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度進(jìn)行解構(gòu)。其中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析是指從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。14、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系的描述，正確的是（）。A.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給是由空間市場(chǎng)決定的B.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分時(shí)間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價(jià)格不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定均衡狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變，這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時(shí)間上市場(chǎng)都處于一種不均衡狀態(tài)，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。參見教材P49。15、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其價(jià)值的是（）。A.住房可支付性指數(shù)B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.房?jī)r(jià)租金比D.量?jī)r(jià)彈性答案：C本題解析：A項(xiàng)，住房可支付性指數(shù)（HAI），是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI＜100，說(shuō)明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房。B項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是指反映房地產(chǎn)價(jià)格各期相對(duì)漲跌幅度的指數(shù)，可用于判斷短期價(jià)格活動(dòng)和長(zhǎng)期價(jià)格趨勢(shì)。C項(xiàng)，房?jī)r(jià)租金比是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值。D項(xiàng)，量?jī)r(jià)彈性是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。16、中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計(jì)。A.平均價(jià)格B.加權(quán)價(jià)格C.抽樣價(jià)格D.成交價(jià)格答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]市場(chǎng)交易指標(biāo)17、某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%答案：D本題解析：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（萬(wàn)元），則稅前現(xiàn)金回報(bào)率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。18、()越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個(gè)指標(biāo)又稱為償債能力比率。A.速動(dòng)比率B.資產(chǎn)負(fù)債率C.償債備付率D.流動(dòng)比率答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]清償能力指標(biāo)及其計(jì)算19、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為4000萬(wàn)元、1200萬(wàn)元、－800萬(wàn)元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為（）萬(wàn)元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00答案：A本題解析：各年凈現(xiàn)值期望值的計(jì)算公式為：式中，E（NCFt）為第t年凈現(xiàn)金流的期望值；Xrt為第t年第r種情況下的凈現(xiàn)金流；Prt為第t年第r種情況發(fā)生的概率，m為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數(shù)。本題中，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值＝4000×15%＋1200×60%＋（－800）×25%＝1120（萬(wàn)元）。20、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析答案：A本題解析：臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格，土地取得價(jià)格超過(guò)這一價(jià)格時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目將無(wú)法獲得足夠的收益。因此，最高土地價(jià)格分析屬于臨界點(diǎn)分析。21、張某以6000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個(gè)月一次性償還剩余全部貸款，則償還額應(yīng)為（）萬(wàn)元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87答案：C本題解析：已知現(xiàn)值P求年值A(chǔ)的計(jì)算公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，已知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P的計(jì)算公式為P＝A[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]。本題中，月利率＝7.8%/12＝0.65%，n＝15×12＝180。則按月等額還本付息每月應(yīng)還款金額為A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝6000×114×60%×[0.65%×（1＋0.65%）180]/[（1＋0.65%）180－1]＝3874.76（元）。若在第121期一次性償還，應(yīng)償還的金額為本期應(yīng)還金額與剩余59期（180－121＝59）應(yīng)還金額的現(xiàn)值之和。故償還額應(yīng)為：22、設(shè)損益表中的銷售利潤(rùn)為SP，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為BP，利潤(rùn)總額為TP，凈利潤(rùn)為NP，則以下關(guān)系中一定成立的為（）。A.SP＜TPB.TP＞BPC.BP＜NPD.TP＞NP答案：D本題解析：損益表是總括反映企業(yè)在某一會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果，提供該期間的收入、費(fèi)用、成本、利潤(rùn)或虧損等信息的會(huì)計(jì)報(bào)表。損益表的內(nèi)容包括銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤(rùn)及其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，以及投資收益、營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)外支出、所得稅和凈利潤(rùn)等項(xiàng)目。由“凈利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅”知，利潤(rùn)總額＞凈利潤(rùn)，即TP＞NP一定成立。23、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%答案：D本題解析：資本金利潤(rùn)率，指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。計(jì)算公式為：資本金利潤(rùn)率＝（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金）×100%。此題中，資本金利潤(rùn)率＝700÷2000×100%＝35.0%。24、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費(fèi)用答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括：購(gòu)買價(jià)格；權(quán)益投資比率；空置率；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見教材P216。25、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機(jī)抽樣C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣D.定額抽樣答案：D本題解析：概率抽樣包括：簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、整群抽樣；非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計(jì)抽樣、定額抽樣。26、下列不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法答案：D本題解析：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法包括：①領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法；②挑戰(zhàn)定價(jià)法；③隨行就市定價(jià)法。D項(xiàng)，價(jià)值定價(jià)法屬于購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法。27、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)答案：A本題解析：吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。28、結(jié)構(gòu)施工圖不是指導(dǎo)（）的依據(jù)。A.室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)B.編制預(yù)算C.施工組織設(shè)計(jì)D.施工進(jìn)度計(jì)劃答案：A本題解析：結(jié)構(gòu)施工圖主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求，是指導(dǎo)結(jié)構(gòu)施工、編制預(yù)算、施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃的依據(jù)。A項(xiàng)的依據(jù)是建筑平面圖。29、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法答案：D本題解析：本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。30、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎答案：B本題解析：酸棗仁的藥物組成：酸棗仁、甘草、知母、茯苓、川芎。31、在市場(chǎng)細(xì)分的（）階段中，市場(chǎng)營(yíng)銷人員要進(jìn)行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)、態(tài)度和行為。A.目標(biāo)確定B.調(diào)查C.分析D.歸納總結(jié)答案：B本題解析：市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的程序有以下步驟：①調(diào)查階段，市場(chǎng)營(yíng)銷人員要進(jìn)行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)、態(tài)度和行為；②分析階段，對(duì)收集的資料經(jīng)過(guò)分析找出差異性最大的細(xì)分市場(chǎng)；③歸納總結(jié)階段，市場(chǎng)營(yíng)銷人員根據(jù)消費(fèi)者的不同態(tài)度、行為、人口變量、心理變量和消費(fèi)習(xí)慣，可以歸納總結(jié)出各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的特征，并且可以用每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)最顯著的差異特征為每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)命名。32、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動(dòng)噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)答案：A本題解析：消火栓系統(tǒng)是最基本的消防給水系統(tǒng)，在多層或高層建筑物中已廣泛使用。消火栓箱安裝在建筑物中經(jīng)常有人通過(guò)、明顯和使用方便之處，消火栓箱中裝有消防龍頭、水龍帶、水槍等器材。33、某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬(wàn)元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬(wàn)元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59答案：A本題解析：A=100×9%(1+9%)15/[(1+9%)15-1]萬(wàn)元=12.41萬(wàn)元，(12.41-100×9%)萬(wàn)元=3.41萬(wàn)元34、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大B.貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低答案：B本題解析：暫無(wú)解析35、按照地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的主要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見的是按照（）劃分。A.城市內(nèi)某個(gè)區(qū)域B.省或自治區(qū)所轄地域C.城市D.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。36、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，一手房（增量）市場(chǎng)壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)，二手房（存量）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷。參見教材P37。37、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。38、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購(gòu)物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。物殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可得房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。39、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足以彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤(rùn)B.所得稅后利潤(rùn)C(jī).應(yīng)分配利潤(rùn)D.未分配利潤(rùn)答案：A本題解析：開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項(xiàng)目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實(shí)現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例預(yù)征收所得稅。40、房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括()。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.或然損失風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.政策風(fēng)險(xiǎn)答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資分析方面的內(nèi)容。41、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是（）。A.專家調(diào)查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法答案：B本題解析：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過(guò)程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有：①專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）；②故障樹分析法；③幕景分析法；④篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。B項(xiàng)，蒙特卡洛模擬法屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法。42、甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小答案：B本題解析：可以用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來(lái)表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小，一般來(lái)說(shuō)，比值越小，單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)也就越??；反之，比值越大，單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)就越大。本題中，2009年甲物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為100萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為9.1%；2009年乙物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為200萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為18.2%。因此，可以推斷物業(yè)乙的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)甲的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)。43、開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率表明了（）。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比答案：A本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。44、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是（）。A.將現(xiàn)金存入銀行B.購(gòu)進(jìn)一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購(gòu)買設(shè)備D.以銀行存款償還銀行借款答案：D本題解析：A項(xiàng)，引起資產(chǎn)增加、負(fù)債不變；B項(xiàng)，引起負(fù)債增加、資產(chǎn)增加；C項(xiàng)，引起資產(chǎn)不變、負(fù)債不變。45、對(duì)收集的資料進(jìn)行分析找出差異性最大的細(xì)分市場(chǎng)，是在進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的（）。A.調(diào)查階段B.資料整理階段C.分析階段D.綜合歸納階段答案：C本題解析：市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的程序有以下步驟：①調(diào)查階段；②分析階段；③歸納總結(jié)階段。其中，在分析階段，是對(duì)收集的資料經(jīng)過(guò)分析找出差異性最大的細(xì)分市場(chǎng)。46、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬(wàn)元、未償還貸款利息為300萬(wàn)元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬(wàn)元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬(wàn)元。A.896B.910C.1050D.1099答案：A本題解析：按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)＋本年借款額/2）×貸款利率則本題中，當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息＝（10000＋300＋5000/2）×7%＝896（萬(wàn)元）。47、下列不屬于利率的影響因素的是（）。A.平均利潤(rùn)率B.借貸資本的供求關(guān)系C.通貨膨脹率和預(yù)期通貨膨脹率D.內(nèi)部收益率答案：D本題解析：利率的影響因素，主要包括以下六個(gè)方面：①平均利潤(rùn)率；②借貸資本的供求關(guān)系；③貨幣政策；④國(guó)際利率水平；⑤通貨膨脹率和預(yù)期通貨膨脹率；⑥匯率。48、2011年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%答案：D本題解析：考點(diǎn):供給指標(biāo)?？罩寐剩娇罩昧?存量＝750/5000＝15%。49、（）反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者心理指數(shù)答案：C本題解析：住房市場(chǎng)指數(shù)（HMI）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期（好、一般、差）以及開發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買者數(shù)量預(yù)期（高、平均、低）的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。50、對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。選項(xiàng)D還必須滿足效益相同的條件。參見教材P210。51、增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項(xiàng)目所得的金額，允許扣除項(xiàng)目不包括（）。A.土地使用權(quán)的費(fèi)用B.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本C.土地所有權(quán)的費(fèi)用D.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用答案：C本題解析：增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項(xiàng)目所得的金額，允許扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用、土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本、土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。52、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)m2，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)m2。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬(wàn)m2。A.500B.700C.800D.1000答案：A本題解析：房屋新開工面積是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。則該城市2010年商品住房新開工面積為：1000－300－200=500（萬(wàn)m2）。53、（）不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.風(fēng)險(xiǎn)分析D.保本點(diǎn)分析答案：C本題解析：不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。54、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為4000萬(wàn)元、1200萬(wàn)元、－800萬(wàn)元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為（）萬(wàn)元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00答案：A本題解析：各年凈現(xiàn)值期望值的計(jì)算公式為：式中，E（NCFt）為第t年凈現(xiàn)金流的期望值；Xrt為第t年第r種情況下的凈現(xiàn)金流；Prt為第t年第r種情況發(fā)生的概率，m為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數(shù)。本題中，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值＝4000×15%＋1200×60%＋（－800）×25%＝1120（萬(wàn)元）。55、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權(quán)開始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步開發(fā)投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。56、（）是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。A.市場(chǎng)定位B.市場(chǎng)調(diào)查C.市場(chǎng)細(xì)分D.市場(chǎng)選擇答案：B本題解析：充分掌握市場(chǎng)信息，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者只有收集掌握全面和可靠的信息，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)目前和未來(lái)發(fā)展變化的方向、趨勢(shì)和程度，才能發(fā)現(xiàn)合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、市場(chǎng)威脅和預(yù)見營(yíng)銷中可能產(chǎn)生的問(wèn)題，從而調(diào)整企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷決策，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化，使企業(yè)能更好地生存和發(fā)展。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。57、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：D本題解析：資產(chǎn)負(fù)債率是指反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其表達(dá)式為：資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)）×100%，本案例中，代入數(shù)據(jù)可得：資產(chǎn)負(fù)債率＝3000÷5000×100%＝60%。58、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。59、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬(wàn)元、未償還貸款利息為300萬(wàn)元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬(wàn)元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬(wàn)元。A.896B.910C.1050D.1099答案：A本題解析：本題考查的是利息。當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年貸款額/2）×貸款利率=（10000+300+5000/2）×7%=896（萬(wàn)元）。60、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當(dāng)歸D.生姜答案：D本題解析：溫脾湯組成：附子、大黃、芒硝、當(dāng)歸、干姜、人參，甘草。61、投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策答案：B本題解析：初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。62、根據(jù)建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等級(jí)是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等答案：D本題解析：建筑物按其重要性和使用要求分成五等，分別為特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑的建筑物重要性為丙等。63、納入儲(chǔ)備的土地前期開發(fā)、保護(hù)、管理和臨時(shí)利用，以及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)由（）負(fù)責(zé)實(shí)施。A.開發(fā)商B.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)C.建筑商D.土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)答案：B本題解析：土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是由市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。64、我國(guó)對(duì)外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率。我國(guó)對(duì)外籌資成本是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分比。參見教材P151。65、將短期借款視為現(xiàn)金流入的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計(jì)劃與資金籌措表答案：B本題解析：資本金現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流入項(xiàng)包括：①銷售收入；②租金收入；③自營(yíng)收入；④凈轉(zhuǎn)售收入；⑤其他收入；⑥長(zhǎng)期借款；⑦短期借款；⑧回收固定資產(chǎn)余值；⑨回收經(jīng)營(yíng)資金。因此，資本金現(xiàn)金流量表將短期借款視為現(xiàn)金流入。66、依代理委托方的不同對(duì)物業(yè)代理進(jìn)行分類時(shí)，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理答案：A本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式有幾種分類方式：①聯(lián)合代理與獨(dú)家代理，對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作。②買方代理、賣方代理和雙重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。③首席代理和分代理，對(duì)于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開發(fā)商或業(yè)主也可以委托一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目的首席代理，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代理工作?？偞碓偃ノ蟹执?，負(fù)責(zé)物業(yè)某些部分的代理工作。67、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動(dòng)噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)答案：A本題解析：消火栓系統(tǒng)是最基本的消防給水系統(tǒng)，在多層或高層建筑物中已廣泛使用。消火栓箱安裝在建筑物中經(jīng)常有人通過(guò)、明顯和使用方便之處，消火栓箱中裝有消防龍頭、水龍帶、水槍等器材。68、下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營(yíng)成本”的是（）。A.購(gòu)買-更新改造-出售B.購(gòu)買-持有出租-出售C.開發(fā)-持有出租-出售D.購(gòu)買-更新改造-出租-出售答案：A本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開發(fā)-銷售”“開發(fā)-持有出租-出售”“購(gòu)買-持有出租-出售”“購(gòu)買-更新改造-出售”“購(gòu)買-更新改造-出租-出售”等基本模式。對(duì)于某一具體房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目而言，其經(jīng)營(yíng)模式或?yàn)樯鲜瞿Ｊ降囊环N，或?yàn)樯鲜鰞煞N或兩種以上模式的組合。其中，“購(gòu)買-更新改造-出售”業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本（含購(gòu)買價(jià)格和購(gòu)買稅費(fèi)）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)。69、潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)答案：B本題解析：市場(chǎng)規(guī)模就是特定商品的潛在購(gòu)買者數(shù)量。潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：①興趣；②收入；③途徑。因此，在估計(jì)某種產(chǎn)品的消費(fèi)者市場(chǎng)時(shí)，首先需要判斷對(duì)該產(chǎn)品有潛在興趣的人數(shù)。70、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)答案：A本題解析：吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。71、土地一般不會(huì)毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種（）。A.長(zhǎng)期投資B.短期投資C.風(fēng)險(xiǎn)投資D.金融投資答案：A本題解析：AB兩項(xiàng)，按投資期限或投資回收期長(zhǎng)短，可將投資分為短期投資和長(zhǎng)期投資。短期投資是指預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資。長(zhǎng)期投資是指投資期限在一年以上的投資。土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。CD兩項(xiàng)，金融投資是指投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，包括風(fēng)險(xiǎn)投資、彩票投資。72、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個(gè)管理有序、高效率的辦公環(huán)境答案：B本題解析：物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容；對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除進(jìn)行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。73、下列不屬于房地產(chǎn)商用物業(yè)市場(chǎng)的是（）。A.寫字樓市場(chǎng)B.零售商場(chǎng)或店鋪C.休閑旅游設(shè)施市場(chǎng)D.倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)答案：D本題解析：按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)，具體包括：①居住物業(yè)市場(chǎng)，包括普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等；②商用物業(yè)市場(chǎng)，包括寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等；③工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，包括標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)等；④特殊物業(yè)市場(chǎng)；⑤土地市場(chǎng)等。D項(xiàng)，倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)屬于工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。74、（）業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本（含購(gòu)買價(jià)格和購(gòu)買稅費(fèi)）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購(gòu)買—持有出租—出售D.購(gòu)買—更新改造—出售答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本含購(gòu)買價(jià)格和購(gòu)買稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。75、下列各項(xiàng)中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的是（）。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目B.廉租住房項(xiàng)目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地答案：D本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，主要包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、開發(fā)區(qū)或科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。76、關(guān)于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目B.該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間C.該預(yù)算不需為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間D.該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來(lái)一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來(lái)的有關(guān)估計(jì)，對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)會(huì)答案：C本題解析：C項(xiàng)，預(yù)算中要為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間。當(dāng)某些額外費(fèi)用支出與預(yù)算中預(yù)計(jì)的相關(guān)費(fèi)用支出不相匹配時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要對(duì)其他預(yù)期的費(fèi)用支出進(jìn)行分析，看是否可以從其他預(yù)算費(fèi)用中挪用一部分來(lái)支付與季節(jié)相關(guān)的額外費(fèi)用支出的部分或全部，否則就要?jiǎng)佑么笮藁稹?7、土地面積量算是在（）的基礎(chǔ)上進(jìn)行。A.野外測(cè)量B.實(shí)地測(cè)量C.實(shí)有圖紙D.非權(quán)屬調(diào)查答案：A本題解析：土地面積量算是地籍測(cè)量的重要內(nèi)容，通過(guò)土地面積量算可以取得各級(jí)行政單位、權(quán)屬單位的土地總面積和分類土地面積的數(shù)據(jù)資料。土地面積量算在權(quán)屬調(diào)查和野外測(cè)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行。依據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)、邊長(zhǎng)等解析數(shù)據(jù)和地籍原圖，選擇適宜的方法求算面積。78、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據(jù)。A.會(huì)計(jì)法B.會(huì)計(jì)規(guī)則C.會(huì)計(jì)規(guī)程D.會(huì)計(jì)恒等式答案：D本題解析：借貸記賬法特點(diǎn)可以歸納如下：①以“借”“貸”作為記賬符號(hào)?！敖琛北硎举Y產(chǎn)（費(fèi)用）的增加或負(fù)債、權(quán)益（收入、利潤(rùn)）的減少；“貸”表示資產(chǎn)（費(fèi)用）的減少或負(fù)債、權(quán)益（收入、利潤(rùn)）的增加。②以會(huì)計(jì)恒等式作為記賬理論依據(jù)。即以“資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益”為記賬依據(jù)。③以“有借必有貸，借貸必相等”為其記賬規(guī)則。79、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性答案：A本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易形成地域性的壟斷。80、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C.對(duì)原材料的檢驗(yàn)D.控制工程變更答案：D本題解析：考點(diǎn):質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：（1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)；（2）對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)；（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；（4）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。81、估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率答案：D本題解析：對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：①購(gòu)買價(jià)格；②權(quán)益投資比率；③租金水平；④空置率；⑤運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；⑥有效面積系數(shù)；⑦貸款利率等。其中空置率的變化與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)。82、（）的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)答案：A本題解析：按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為：①居住物業(yè)投資；②商用物業(yè)投資；③工業(yè)物業(yè)投資；④酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資；⑤特殊物業(yè)投資。其中，居住物業(yè)是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括政策性住房和商品住房。居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住房出售給購(gòu)買者，而購(gòu)買者大都是以滿足自用為目的，也有少量購(gòu)買者將所購(gòu)買的住房作為投資，出租給租戶使用。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。83、對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價(jià)B.建造成本C.貸款利率D.資本化率答案：D本題解析：敏感性分析通過(guò)研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)變化最大的是資本化率降低時(shí)的情況，所以最敏感的因素應(yīng)是資本化率。84、從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上是一種（）契約。A.權(quán)利B.義務(wù)C.信用D.債務(wù)答案：A本題解析：從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上為一權(quán)利契約，投資人支付權(quán)利金購(gòu)得權(quán)證后，有權(quán)于某一特定期間或到期日，按約定的價(jià)格（行使價(jià)），認(rèn)購(gòu)或估出一定數(shù)量的標(biāo)的資產(chǎn)。權(quán)證的交易實(shí)屬一種期權(quán)的買賣。85、假設(shè)將兩居室每套價(jià)格提高5萬(wàn)元，會(huì)減少多少購(gòu)買者，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查答案：C本題解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成三類：①試探性調(diào)查，是指通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法；②描述性調(diào)查，是指明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費(fèi)60萬(wàn)元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，是指檢驗(yàn)因果關(guān)系，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。86、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為（）。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托答案：C本題解析：本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟(jì)角度理解，投資是利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為。87、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（）。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性答案：C本題解析：由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。88、開發(fā)商取得（）后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。工程竣工驗(yàn)收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國(guó)家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.設(shè)計(jì)方案審批D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》答案：D本題解析：開發(fā)商需持《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》、《規(guī)劃意見書（選址）》及附圖復(fù)印件、《設(shè)計(jì)方案審查意見》及附圖復(fù)印件、國(guó)土資源行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件、有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位按照《規(guī)劃意見書（選址）》或《設(shè)計(jì)方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖、《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書》，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查工作，通過(guò)審查后，簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。開發(fā)商取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。工程竣工驗(yàn)收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國(guó)家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。89、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.進(jìn)度控制C.合同管理D.成本控制答案：B本題解析：本題考查的是進(jìn)度控制。制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有兩種，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法），另一種是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。參見教材P83。90、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20%D.不滿足目標(biāo)收益率要求答案：C本題解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)利性的基本指標(biāo)。凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系圖示如圖6-1所示。圖6-1凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系本題中，根據(jù)內(nèi)部收益率的定義結(jié)合凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系的圖示，采用該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率計(jì)算凈現(xiàn)值應(yīng)等于0，而采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元＞0，因此該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率應(yīng)大于20%。91、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測(cè)B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場(chǎng)建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。選項(xiàng)ABD均屬于需求分析。P139。92、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價(jià)/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流答案：B本題解析：類比法是通過(guò)選擇同類上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股價(jià)/每股收益）、市凈率（P/B，即股價(jià)/每股凈資產(chǎn)），再結(jié)合擬上市公司或資產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股收益、每股凈資產(chǎn)來(lái)確定擬上市公司價(jià)值，一般都采用預(yù)測(cè)的指標(biāo)。市盈率法的適用具有許多局限性，例如要求擬上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，不能出現(xiàn)虧損等，而市凈率法則沒(méi)有這些問(wèn)題，但同樣也有缺陷，主要是過(guò)分依賴公司賬面價(jià)值而不是最新的市場(chǎng)價(jià)值。因此對(duì)于那些流動(dòng)資產(chǎn)比例高的公司如銀行、保險(xiǎn)公司比較適用此方法。93、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，（）涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題之一。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境答案：B本題解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。其中，政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外事投資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題之一。94、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無(wú)縫鋼管答案：A本題解析：給水管道的布置的總要求是管線力求簡(jiǎn)短、經(jīng)濟(jì)、便于安裝維修。常用的給水管道材料有：①焊接鋼管，常用于非生活用水或一般工業(yè)給水管道；②鍍鋅鋼管，用于生活飲用水或?qū)λ|(zhì)有一定要求的工業(yè)用水管道；③無(wú)縫鋼管，用于工作壓力可達(dá)1.6MPa以上的高壓水管，具有耐腐蝕、價(jià)格低的優(yōu)點(diǎn)；④鋁塑管，是目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道材料，其優(yōu)點(diǎn)是安裝方便。95、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法答案：B本題解析：價(jià)值定價(jià)法是指確定的價(jià)格對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，代表著“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價(jià)廉”。價(jià)值定價(jià)法不僅是制定的產(chǎn)品價(jià)格比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低，而且是對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)的重新設(shè)計(jì)，造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)也能使公司成為真正的低成本開發(fā)商，做到“薄利多銷”或“中利多銷”。96、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%。嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實(shí)、合法、有效。97、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2017年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2018年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2017年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2018年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無(wú)法判斷答案：B本題解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。物業(yè)甲的價(jià)值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物業(yè)乙的價(jià)值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000；甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200；甲、乙物業(yè)價(jià)值的期望值相同，則標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小，甲的標(biāo)準(zhǔn)差小。P233。98、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類參數(shù)）99、關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積答案：C本題解析：房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。100、商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%答案：B本題解析：本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。101、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）。A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)杠桿比率答案：A本題解析：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：①時(shí)間類參數(shù)；②融資相關(guān)參數(shù)；③收益相關(guān)指標(biāo)；④評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。其中，收益相關(guān)指標(biāo)包括：①出租率或空置率；②運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛收入比率。102、某項(xiàng)目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92答案：D本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。該項(xiàng)目各年年初的累計(jì)凈現(xiàn)值分別為：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。103、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查答案：B本題解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成三類：①試探性調(diào)查，是指通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法；②描述性調(diào)查，是指明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費(fèi)60萬(wàn)元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，是指檢驗(yàn)因果關(guān)系，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。104、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實(shí)際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%答案：D本題解析：實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。本題，該抵押貸款的實(shí)際年利率i＝（1＋0.625%）12－1＝7.76%。105、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是()。A.流動(dòng)性好B.高現(xiàn)金匯報(bào)C.市場(chǎng)價(jià)值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹答案：C本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特征。106、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04答案：B本題解析：系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β，是代表某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的參考指標(biāo)。由公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]知：12%＝3.5%＋βj（15%－3.5%），故βj＝0.74。107、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2017年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2017年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無(wú)法判斷答案：B本題解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。物業(yè)甲的價(jià)值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物業(yè)乙的價(jià)值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000。甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200。甲、乙物業(yè)價(jià)值的期望值相同，則標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小，甲的標(biāo)準(zhǔn)差小。參見教材P233。108、下列各項(xiàng)中，不屬于私募股權(quán)投資特點(diǎn)的是（）。A.投資期限較長(zhǎng)B.資金來(lái)源廣泛C.流動(dòng)性好D.絕少涉及公開市場(chǎng)的操作答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。私募股權(quán)投資的特點(diǎn)包括：（1）資金募集和使用絕少涉及公開市場(chǎng)的操作，一般無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)；（2）多采取權(quán)益型投資方式和普通股、可轉(zhuǎn)讓優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債工具形式，絕少涉及債券投資；（3）一般投資于私有公司即非上市公司；（4）比較偏向于已形成一定規(guī)模和產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)；（5）投資期限較長(zhǎng)；（6）流動(dòng)性差；（7）資金來(lái)源廣泛；（8）PE投資機(jī)構(gòu)多采取有限合伙制；（9）投資退出渠道多樣化。109、復(fù)元活血湯的病位是A.脅下B.頭面C.小腹D.少腹答案：A本題解析：復(fù)元活血湯的主治：跌打損傷，瘀血阻滯證。脅肋瘀腫，痛不可忍，病變部位脅下。110、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%答案：A本題解析：資本資產(chǎn)定價(jià)模型公式為：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）表示在同一時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率；Rf表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率；E（Rm）表示在同一時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)整體平均收益率；βj表示資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（相關(guān)系數(shù)）。則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率為：E（Rj）＝9%＋0.23×（15%－9%）＝10.38%。111、對(duì)于相同的兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇答案：D本題解析：考點(diǎn):靜態(tài)投資回收期。由于動(dòng)態(tài)的有折現(xiàn)，所以動(dòng)態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期。112、（）是指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品規(guī)定的活勞動(dòng)消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。A.機(jī)械消耗定額B.勞動(dòng)消耗定額C.材料消耗定額D.施工定額答案：B本題解析：勞動(dòng)消耗定額是指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品規(guī)定的活勞動(dòng)消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。勞動(dòng)定額的主要表現(xiàn)形式是時(shí)間定額，即完成一定的合格產(chǎn)品規(guī)定的勞動(dòng)消耗時(shí)間數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，勞動(dòng)定額的另一表現(xiàn)形式是產(chǎn)量定額，也就是在單位時(shí)間內(nèi)完成合格產(chǎn)品的數(shù)量。時(shí)間定額和產(chǎn)量定額互為倒數(shù)關(guān)系。113、某投資者購(gòu)買一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％答案：B本題解析：實(shí)際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關(guān)系式為：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是：Rr=［（1+12.0%）/（1+5.5%）］－1=6.16%。114、開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的()。A.20%B.30%C.40%D.50%答案：D本題解析：暫無(wú)解析115、如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法答案：B本題解析：本題考查的是制定租售方案。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法。參見教材P99。116、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實(shí)D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力答案：B本題解析：保和丸主治食滯胃脘熱。脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆或大便厚膩。重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長(zhǎng)于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫．消食健胃，長(zhǎng)于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長(zhǎng)于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉：連翹味苦微寒，既可散結(jié)以助消積，又可清解食積所生之熱，均為佐藥。配伍特點(diǎn)：諸藥配伍，使食積得化，胃氣得和，熱清濕去，則諸癥自除。117、房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)人員提供咨詢服務(wù)，其中可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問(wèn)題等工作的工程師不包括（）。A.造價(jià)工程師B.結(jié)構(gòu)工程師C.建筑設(shè)備工程師D.電氣工程師答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)中需要結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖通風(fēng)、給排水、強(qiáng)電弱電系統(tǒng)等的設(shè)計(jì)工作外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問(wèn)題等工作。118、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項(xiàng)目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項(xiàng)工程B.單位工程C.分部工程D.分項(xiàng)工程答案：B本題解析：?jiǎn)挝还こ淌枪こ添?xiàng)目的組成部分。它是指具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖和相應(yīng)的概（預(yù)）算書，能夠單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。如：土建工程、電氣安裝工程、工業(yè)管道工程、暖衛(wèi)工程、通風(fēng)工程等。分部工程是單位工程的組成部分，是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來(lái)的中間產(chǎn)品（如土石方工程、樓地面工程等）。分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分，是指通過(guò)簡(jiǎn)單施工過(guò)程就能生產(chǎn)出來(lái)并可利用某種計(jì)量單位計(jì)算的最基本的中間產(chǎn)品。119、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（）。A.長(zhǎng)期投資B.中長(zhǎng)期投資C.中短期投資D.置業(yè)投資答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。120、（）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)答案：C本題解析：考點(diǎn):房屋開發(fā)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。121、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)首先用于（）。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅答案：A本題解析：本題考查的是基本報(bào)表。稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。參見教材P271。122、某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬(wàn)元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬(wàn)元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59答案：A本題解析：A=100×9%(1+9%)15/[(1+9%)15-1]萬(wàn)元=12.41萬(wàn)元，(12.41-100×9%)萬(wàn)元=3.41萬(wàn)元123、下列選項(xiàng)中，（）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。A.開發(fā)工作量B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)C(jī).經(jīng)營(yíng)收入D.投資數(shù)額答案：C本題解析：營(yíng)業(yè)收入又稱經(jīng)營(yíng)收入，是指向社會(huì)出售、出租開發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。營(yíng)業(yè)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算