上海樓市調(diào)控細(xì)則

上海樓市調(diào)控細(xì)則研究索引一、調(diào)控背景二、調(diào)控細(xì)則三、條款解讀四、市場(chǎng)展望第一部分：調(diào)控背景市場(chǎng)形勢(shì)：8、9月量?jī)r(jià)大幅反彈，首次調(diào)控效果不利經(jīng)歷了5-7月的低迷，上海樓市量?jī)r(jià)在8、9兩月大幅度反彈。9月已達(dá)今年最高月成交量，住宅甚至已經(jīng)接近去年同期水平，火爆度值得關(guān)注。住宅價(jià)格連續(xù)2月達(dá)到21000元/平米以上。很多樓盤再現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，投資投機(jī)者抬頭的痕跡顯現(xiàn)。2009年09月至2010年09月上海商品房市場(chǎng)各月成交走勢(shì)(除動(dòng)遷房）單位：萬(wàn)平方米2009年09月至2010年09月上海商品房市場(chǎng)各月成交均價(jià)走勢(shì)（除動(dòng)遷房）單位：元/平方米政策背景——貫徹中央精神時(shí)間出處內(nèi)容7月8日國(guó)土部國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史強(qiáng)調(diào)，要及時(shí)調(diào)整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃，并狠抓落實(shí)。7月12日住建部、銀監(jiān)會(huì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)以不同形式表示堅(jiān)持貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。7月15日國(guó)土部國(guó)土部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤表示，今年下半年，國(guó)土部重點(diǎn)查處房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)違法用地8月5日銀監(jiān)會(huì)建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸8月13日李克強(qiáng)李克強(qiáng)在北京強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施8月21日李克強(qiáng)李克強(qiáng)在江蘇省常州市會(huì)議上要求：繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。9月7日工信部中國(guó)社科院聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行2010年夏季報(bào)告》指出,下半年要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中,要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺(tái)的合適時(shí)機(jī)。9月29日七部委七部委出臺(tái)地產(chǎn)新政策遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政策影響面涉及開(kāi)發(fā)商、銀行和地方政府。新政中最為嚴(yán)厲的莫過(guò)于信貸政策的調(diào)整，首套首付款比例30%；二套首付50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；三套不得貸款。并明確提出

“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”，“嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制”。上海調(diào)控細(xì)則的頒布基本以9月29日國(guó)家七部委“新政”為基礎(chǔ)，落實(shí)其提出的各項(xiàng)條款。土地市場(chǎng)回暖——樓市“爆發(fā)”前兆2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)18萬(wàn)公頃，上半年各大一線城市實(shí)際供應(yīng)量占全年計(jì)劃供應(yīng)量比例較低，在中央的問(wèn)責(zé)機(jī)制下，地方政府下半年將有更多的土地推出。繼廣州、武漢傳來(lái)“地王”消息后，9月，上海、廈門等土地市場(chǎng)再度上演“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，九龍倉(cāng)、合生創(chuàng)展、招商地產(chǎn)等知名開(kāi)發(fā)商紛紛以高價(jià)拿地。近期樓市的回暖令開(kāi)發(fā)商資金狀況有所好轉(zhuǎn)，相對(duì)低廉的地價(jià)令人心動(dòng)，土地市場(chǎng)成交逐漸開(kāi)始旺盛。1.近期各地“地王”頻現(xiàn)2.下半年土地供應(yīng)龐大3.土地成交旺盛，市場(chǎng)回暖國(guó)土部通報(bào)2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃54650764611800002004-2010全國(guó)住房用地供應(yīng)（單位:公頃）結(jié)論：樓市蘊(yùn)含再次“爆發(fā)”的前兆與2010年中央的嚴(yán)厲調(diào)控精神相左進(jìn)一步限制不可避免第二部分：調(diào)控細(xì)則第一條：定性調(diào)控

堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一系列政策，切實(shí)采取有力措施，強(qiáng)化工作責(zé)任，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件。第二條：房貸政策

首套三成，二套五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，三套停貸，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房，非本市居民應(yīng)提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明才可貸款。第三條：公積金貸款

首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下，公積金貸款首付款比例不低于20%；首套90平方米以上首付款比例不低于30%；首套每戶家庭公積金最高貸款額為60萬(wàn)；二套最高貸款額為40萬(wàn)，貸款首付款比例不低于50%，暫停對(duì)非改善型二套房公積金貸款；停止對(duì)三套及以上家庭住房公積金貸款。第四條：套數(shù)限購(gòu)

暫定本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房）。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。第五條：房產(chǎn)稅積極準(zhǔn)備

按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。第六條：土地增值稅預(yù)征率

項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年新建商品住房均價(jià)的，預(yù)征率為2%；高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%。第七條：動(dòng)遷房上市放松

為增加普通商品住房供應(yīng)，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房（配套商品房）允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。具體辦法另行制定?！皽?2條”內(nèi)容第八條：預(yù)售證

對(duì)2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過(guò)驗(yàn)收。憑主體結(jié)構(gòu)《分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》申請(qǐng)預(yù)售許可。第九條：住房保障

應(yīng)保盡保

逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭要做到“應(yīng)保盡?！?。年內(nèi)在中心城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作。進(jìn)一步推進(jìn)中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造，有計(jì)劃地開(kāi)展郊區(qū)城鎮(zhèn)危棚簡(jiǎn)屋改造。全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬(wàn)套，并提升市政公建配套水平。第十條：土地出讓

增加居住用地供應(yīng)總量，確保今年完成1100公頃的計(jì)劃目標(biāo)。保障房和中小套型普通商品住房用地不低于供應(yīng)總量70%。完善土地供應(yīng)制度，對(duì)商品住房項(xiàng)目，土地出讓合同中應(yīng)明確保障性住房配建比例、開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等內(nèi)容。其中，對(duì)中小套型普通商品住房項(xiàng)目，土地出讓合同中還應(yīng)明確套型面積。第十一條：規(guī)劃國(guó)土資源、建設(shè)交通、住房保障房屋管理等部門要加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，限制拆零申領(lǐng)項(xiàng)目工程規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設(shè)規(guī)模和商品住房的預(yù)售規(guī)模不得低于3萬(wàn)平方米。項(xiàng)目規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的，應(yīng)一次性申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和本市關(guān)于商品房銷售管理規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)對(duì)外銷售。銷售價(jià)格超出申報(bào)價(jià)格的，應(yīng)再次報(bào)房管部門備案。第十二條：充分發(fā)揮上海市房屋狀況信息中心的作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，可采取暫停網(wǎng)上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質(zhì)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地等措施。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房?jī)r(jià)，從事國(guó)家和本市禁止流通的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為?！皽?2條”內(nèi)容“滬12條”與國(guó)家調(diào)控內(nèi)容呼應(yīng)各角度均著力貫徹國(guó)家精神?！百?gòu)房限制”、“公積金貸款”、“土地增值稅”等方面重點(diǎn)強(qiáng)化。于9月29日七部委頒布“新政”后僅一周即出臺(tái)，實(shí)施力度與效率均非常足夠。各地比較上海在各項(xiàng)細(xì)則方面均較為嚴(yán)厲，甚至有部分其他城市并未提及的內(nèi)容（如“公積金貸款”、“土地增值稅”等）；貸款層面服從于全國(guó)調(diào)性；而在每戶購(gòu)房限制方面僅弱于深圳、南京（存量列入統(tǒng)計(jì)）。日期城市停放三套房貸停放第三套公積金貸款限購(gòu)調(diào)整稅收

優(yōu)惠政策房產(chǎn)稅試點(diǎn)土地增值稅清算稽查增加土地

住房供給懲罰違規(guī)房企9月29日全國(guó)√√√√√√√4月30日北京※√√√√√9月30日深圳√√10月1日廈門√√√√√10月7日上?！獭獭獭獭獭獭獭?0月9日寧波√√√√10月10日福州√√√√√√10月11日杭州√√√√√√10月12日南京√√√√√10月12日溫州

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√√√10月13日天津√√√√10月14日?？凇獭獭獭獭獭?0月15日廣州√√√√√√10月16日三亞√

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√√10月18日大連√√√

√√第三部分：條款解讀政府調(diào)控核心目的

——通過(guò)各種控制供需的手段，平抑房?jī)r(jià)、降低成交量。條款：

暫定本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房）。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。背景：上海是繼北京、深圳、廈門之后，國(guó)內(nèi)第四個(gè)推出“限購(gòu)令”的城市。4月30日，北京最先提出本市“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品住房”，重在控制“新購(gòu)”數(shù)量，而未涉及每戶家庭擁有的房產(chǎn)存量；9月30日，深圳推出更嚴(yán)格的“限購(gòu)”措施，第一次從存量的層面進(jìn)行調(diào)控?！皩?duì)于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)2套住房(含存量房)；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限1套住房”。9月30日，廈門市規(guī)定，從2010年10月1日至12月31日，同一購(gòu)房家庭只能在廈門新購(gòu)買一套商品住房。10月9日，寧波出臺(tái)類似規(guī)定，本市戶籍家庭及能提供1年以上納稅證明家庭只能新購(gòu)1套住房。10月10日，福州市規(guī)定截止2010年12月31日，本市戶籍家庭及能提供1年以上納稅證明家庭只能新購(gòu)1套住房。10月11日，杭州市出臺(tái)細(xì)則，杭州市及外省市居民家庭只能新購(gòu)買一套商品住房，并落實(shí)差別化信貸和稅收政策，且自此停止一切購(gòu)房補(bǔ)貼政策。其他：廣州、溫州、三亞、天津、南京、?？?、大連等。目的：落實(shí)國(guó)家“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)?！睂?duì)購(gòu)買多套的投資投機(jī)客進(jìn)行打擊。(相較金融杠桿的調(diào)控，“限購(gòu)”也不會(huì)對(duì)各級(jí)政府和國(guó)有企業(yè)造成傷害)解讀：這已經(jīng)不再是市場(chǎng)調(diào)控，而是“行政命令”了！滬、京、深、杭等核心城市均未像廈門、福州一樣給出限購(gòu)結(jié)束時(shí)間，政府打壓房?jī)r(jià)的決心大。重點(diǎn)條款1：套數(shù)限購(gòu)條款：

貸款首套三成，二套五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，三套停貸，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房，非本市居民應(yīng)提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明才可貸款。首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下，公積金貸款首付款比例不低于20%；首套90平方米以上首付款比例不低于30%；首套每戶家庭公積金最高貸款額為60萬(wàn)；二套最高貸款額為40萬(wàn)，貸款首付款比例不低于50%，暫停對(duì)非改善型二套房公積金貸款；停止對(duì)三套及以上家庭住房公積金貸款。如何判斷“二套房”是改善型還是非改善型，是根據(jù)現(xiàn)在的居住條件來(lái)認(rèn)定的，如果現(xiàn)有住房的家庭人均居住面積超過(guò)市統(tǒng)計(jì)局公布的上一年全市人均居住面積數(shù)據(jù)（去年為34平方米），就屬于非改善型住房，低于全市人均居住面積就屬于改善型住房。背景：信貸政策主要是央行和銀監(jiān)會(huì)說(shuō)了算，地方政府其實(shí)并無(wú)多大回旋空間，“9.29新政”中的信貸政策基本上都是全國(guó)一刀切，上海照章行事即可。具有新意的是，上海住房公積金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，地方政府有調(diào)整公積金政策的權(quán)限，這在一定程度上也能抑制二套、三套及以上的信貸需求。目的：從國(guó)家一刀切的新政內(nèi)容來(lái)看，無(wú)疑提高了民眾的購(gòu)房貸款門檻，雖然打擊了依靠貸款資金的投資投機(jī)者，但也將首套及改善型剛需也列入其中。細(xì)則中的公積金貸款政策的目的，一是繼續(xù)鼓勵(lì)、支持對(duì)公積金繳存者購(gòu)買小戶型住房，第二是強(qiáng)調(diào)自住房、首套房、經(jīng)適房維持原優(yōu)惠政策，但不支持以公積金貸款購(gòu)買二套乃至三套房。解讀：提高購(gòu)房門檻，意圖阻止投資投機(jī)者和部分民眾的購(gòu)買行為，大幅度降低住宅需求，扭轉(zhuǎn)階段性供需窘境。重點(diǎn)條款2：房貸政策10月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站發(fā)布《中國(guó)人民銀行關(guān)于上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》(銀發(fā)[2010]294號(hào))，就住房公積金存貸款利率調(diào)整的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、從2010年10月20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。二、從2010年10月20日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下(含五年)從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。三、從2010年10月20日起，開(kāi)展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。相關(guān)信息——住房公積金貸款利率上調(diào)項(xiàng)

目調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、個(gè)人住房公積金存款

當(dāng)年繳存0.360.36上年結(jié)轉(zhuǎn)1.711.91二、個(gè)人住房公積金貸款

五年以下(含五年)3.333.50五年以上3.874.05三、試點(diǎn)項(xiàng)目貸款按五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%

同前各商業(yè)銀行要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門制定的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款管理，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房。與此前銀行將消費(fèi)貸款先打給借款人，再由借款人自行消費(fèi)的做法不同，目前銀行以“實(shí)貸實(shí)付”的方式直接將錢打給借款人進(jìn)行消費(fèi)的商家。比如，用于買車的消費(fèi)貸款，銀行會(huì)直接將款打到車行，同時(shí)要求借款人向銀行提供相應(yīng)的發(fā)票和POS單。目前，滬上多家商業(yè)銀行最新調(diào)整的房貸標(biāo)準(zhǔn)是：三套房一律不做，二套房按照最嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)——“認(rèn)房又認(rèn)貸”執(zhí)行。比如，借款人名下已有兩套房產(chǎn)，沒(méi)有任何貸款記錄的情況下申請(qǐng)房貸將被視作第三套房房貸“被拒”；又比如，已有兩次貸款記錄的借款人，如果貸款還清，房子賣掉，名下沒(méi)有任何房產(chǎn)，亦視作申請(qǐng)第三套房房貸。上海房貸現(xiàn)狀——從嚴(yán)處理中國(guó)人民銀發(fā)布公告，決定自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。耐人尋味的是，10月10日，中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川曾表示，今年內(nèi)，中國(guó)不會(huì)加息。相關(guān)信息——央行突然加息加息前后變化舉例：按照商業(yè)貸款額100萬(wàn)元，等額本息還款法計(jì)算加息是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的一種調(diào)控方式，并不僅僅是針對(duì)樓市。對(duì)于這次加息，主要目的是為了抑制通脹，控制國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性過(guò)剩，雖然樓市調(diào)控并非本次加息的主要目的，但其對(duì)于樓市的影響卻十分巨大。這是自08年以來(lái)的首次央行加息，但無(wú)疑加重了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)持續(xù)多次加息的預(yù)期。購(gòu)房者的購(gòu)房成本也會(huì)被逐漸提高，加息既能加大樓市調(diào)控力度，又能抑制通脹，可能會(huì)成為未來(lái)央行常用的調(diào)控手段。而這樣的預(yù)期，將極大地抑制購(gòu)房需求，尤其是其中的投機(jī)、投資性需求。作為資金密集型行業(yè)，加息將對(duì)房企經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響。這主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)的成本將提高；購(gòu)房需求將受到一定程度的遏制，從而影響到房企銷售，毛利率也將下跌。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，明年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率將進(jìn)一步放緩。10月11日，央行已將六家大型銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至17.5%，預(yù)計(jì)時(shí)效為2個(gè)月。此次是自5月份以來(lái)首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這已經(jīng)是今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率。提高存款準(zhǔn)備金率是商業(yè)銀行與央行之間的事情，與普通居民關(guān)系不大；但這次可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。具體體現(xiàn)在：如今房地產(chǎn)二次調(diào)控正在進(jìn)行中，伴隨著首付款政策的出臺(tái)，商業(yè)銀行可放貸金額的減少，也意味著銀行房貸的進(jìn)一步收緊。

提高存款準(zhǔn)備金率將進(jìn)一步抑制投資性購(gòu)房。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，8月CPI同比上漲3.5%，漲幅較7月份擴(kuò)大了0.2%，而市預(yù)計(jì)9月份CPI還會(huì)上升，通貨膨脹壓力加劇，在目前CPI增速過(guò)快的同時(shí)，全民投資意愿將會(huì)有所加強(qiáng)，而此產(chǎn)生的投資行為也更容易作用到房產(chǎn)市場(chǎng)，存款專備金利率事實(shí)上調(diào)，對(duì)于回籠資金抑制投資性貸款、從而抑制投資起到作用，在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下，該效果也將事半功倍。央行提高存款準(zhǔn)備金率，間接收緊房貸抑制投資購(gòu)房條款：項(xiàng)目銷售雨均價(jià)低于睡項(xiàng)目所在慚區(qū)域（區(qū)康域按外環(huán)客內(nèi)、外環(huán)音外劃分）基上一年新持建商品住跌房均價(jià)的花，預(yù)征率禍為2%；高于但內(nèi)不超過(guò)1倍的，預(yù)瓜征率為3.5速%；超過(guò)1倍的，窮預(yù)征率封為5%。背景：過(guò)去幾速年，全像國(guó)各地潑基本上勁按照1%來(lái)征收鎖。今年5月份，粒國(guó)家稅仰務(wù)總局敬對(duì)預(yù)征茫率作了警調(diào)整，墾上海調(diào)降整為2%。而此趣次調(diào)控幅細(xì)則中僻，則分短為不同距區(qū)域，薄由2%調(diào)整為最律高可達(dá)到5%。上海是全駁國(guó)首個(gè)推炎出如此細(xì)虜致措施的聯(lián)城市，由吵于今年多王數(shù)樓盤售獻(xiàn)價(jià)都超過(guò)日了去年均劇價(jià)，所以大部分來(lái)都將以3.5羨%稅率預(yù)氏征，其慢中小部據(jù)分將以5%稅率預(yù)征。值得語(yǔ)關(guān)注的盟是，由穩(wěn)于以外廁環(huán)線為絹分界線違劃成兩捐個(gè)區(qū)域每，這意浴味著外攤環(huán)內(nèi)的穴高檔公廉寓和外盤環(huán)外的渣別墅的窩售價(jià)，重一般都稍會(huì)超過(guò)馳所在區(qū)畫域均價(jià)敵的1倍，將稻按5%稅率預(yù)征跨。這必將影響到項(xiàng)欺目利潤(rùn)，減加大了開(kāi)可發(fā)商的資殿金成本壓捕力。目的：引導(dǎo)房簡(jiǎn)地產(chǎn)開(kāi)表發(fā)企業(yè)偽合理定躲價(jià)，并不且促進(jìn)號(hào)開(kāi)發(fā)商顫加快推屑盤進(jìn)度批，不希統(tǒng)望某些妨樓盤房雖價(jià)定得拐太高。解讀：很可能讓館開(kāi)發(fā)商將申這一成本臟轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)的房者身上伸，其抑制殲房?jī)r(jià)的效絡(luò)果值得商秋榷。對(duì)市區(qū)豪肺宅、高端厲公寓；郊吳區(qū)別墅類彎及外環(huán)外跳的高端樓眼盤直接打怕?lián)簟Ｖ攸c(diǎn)條謝款3：土地舟增值稅抽預(yù)征率條款：按照國(guó)家泄加快推進(jìn)牽房產(chǎn)稅改麗革試點(diǎn)的抗工作要求廢，本市將跑積極做好醬房產(chǎn)稅改塑革試點(diǎn)的納各項(xiàng)準(zhǔn)備屬工作。背景：關(guān)于“房需產(chǎn)稅”的齊傳聞已經(jīng)琴由來(lái)已久月，本次列密入12條進(jìn)行睬強(qiáng)調(diào)，鬼無(wú)疑說(shuō)童明國(guó)家閉已經(jīng)明確上海戴進(jìn)行試點(diǎn)，只是記出臺(tái)還裙要等待頑時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)調(diào)該控的兩大非工具，一桂是信貸，片二是稅收綱，在本次富都得到了脂運(yùn)用。信推貸政策的帽短期易出懸效果，而槳稅收更適骨合長(zhǎng)期性幸，起到長(zhǎng)遠(yuǎn)取對(duì)市場(chǎng)保熊持限制的撇作用。而對(duì)于房保產(chǎn)稅的前喇期準(zhǔn)備工的作，上海斤市房管局罰局長(zhǎng)劉海正生透露，薯目前上海恨已成立“房屋狀況頸信息中心”，這品也是房宰產(chǎn)稅政號(hào)策的一余項(xiàng)重要關(guān)準(zhǔn)備工歸作。房齡屋狀況灑信息中撈心將包碗括上海拿所有住裕房的信叉息，主懶要是一屑個(gè)搜索誕系統(tǒng)。參考國(guó)摟際物業(yè)餐稅0.8籃%-1拘.2%的標(biāo)準(zhǔn)爺，房產(chǎn)競(jìng)稅征收0.3嗽%-0榴.4%當(dāng)屬合理鄰，100萬(wàn)價(jià)值的巴房產(chǎn)每年群增加3000緣瑞-400節(jié)0元的成本貧，但該部分巾的成本極縣容易轉(zhuǎn)嫁賤至租金上。目的：無(wú)疑是隊(duì)長(zhǎng)期抑絞制投機(jī)招、限制義房?jī)r(jià)的錯(cuò)有力武釘器。具紗體執(zhí)行謝細(xì)則和騰時(shí)間并輛未確定川，但已周經(jīng)起到尤足夠的浩震懾作困用。解讀：上海出臺(tái)片應(yīng)只是時(shí)擔(dān)間問(wèn)題，算對(duì)住宅持志有成本顯究著提升，鈴“威嚇”哥力十足。問(wèn)題是等渴待怎樣的并“時(shí)機(jī)”慚呢？買可能是1、幾個(gè)試捐點(diǎn)城市一寶起推出；2、現(xiàn)有政甩策未能使窩市場(chǎng)明顯他降溫時(shí)推長(zhǎng)出。具體憲有待觀望泄。但由于潔房產(chǎn)稅霉必然對(duì)陶政府官篩員等既駕得利益寺者造成忌壓制，傲因此正勉式出臺(tái)伍的條款魯預(yù)估將鈴比較柔巷和。重點(diǎn)條舅款4：房產(chǎn)稅倘積極準(zhǔn)備“重慶的矛房產(chǎn)稅厚試點(diǎn)方銹案還未覆獲得最薪后批復(fù)禿，待消墨息確定營(yíng)后，將嗎會(huì)第一吼時(shí)間召百開(kāi)新聞暴發(fā)布會(huì)辯?！敝貞c市財(cái)招政局局長(zhǎng)浩劉偉10月25日透露，“參加發(fā)布率會(huì)的有關(guān)筒媒體名單協(xié)都已經(jīng)擬宵定好了?！敝貞c市乎地稅局贊一位基勞層官員參同日表干示，目狡前尚未昆接到上兵級(jí)關(guān)于鏈征收房諒產(chǎn)稅的鐵指令。滔但市稅被務(wù)局已宜對(duì)地方妥稅務(wù)人雁員展開(kāi)秤培訓(xùn)，兆內(nèi)容包中括掌握封應(yīng)用評(píng)董稅技術(shù)易核定房屈地產(chǎn)交守易計(jì)稅裕價(jià)格的拒基本方茅法、學(xué)及會(huì)操作篇應(yīng)用軟盜件等。此前，有皮消息稱，昂財(cái)政部、鏈國(guó)家稅務(wù)晌總局、住埋建部已啟蠟動(dòng)對(duì)房產(chǎn)紙稅的會(huì)簽稻程序，其芹中包含已緩上報(bào)的重通慶市房產(chǎn)雨稅試點(diǎn)方柿案。據(jù)了解拒，目前谷重慶的抬房產(chǎn)稅禾試點(diǎn)方動(dòng)案較年湊初時(shí)的揉版本已招有一些安重要調(diào)纏整，如對(duì)重慶窯市民個(gè)人夾擁有三套戀以上普通浙住房的，聽(tīng)改為從第策二套開(kāi)始護(hù)征收房產(chǎn)床稅；建筑堡面積200平方米眨以上的不大戶型噸住宅物描業(yè)，則很從首套蛙開(kāi)始征購(gòu)稅。對(duì)轎高端住師宅征稅娛對(duì)象的慢認(rèn)定也印有變化芽。相關(guān)信息雅：重慶房辣產(chǎn)稅積極梨準(zhǔn)備條款：增加居及住用地葉供應(yīng)總賞量，確猜保今年完成110病0公頃的計(jì)鋪劃目標(biāo)。搶保障房和倆中小套型遭普通商品盼住房用地糞不低于供寸應(yīng)總量70%。完善土奇地供應(yīng)健制度，罰對(duì)商品步住房項(xiàng)襯目，土倍地出讓遣合同中角應(yīng)明確覽保障性揉住房配幅建比例例、開(kāi)竣蘋工時(shí)間螺、違約網(wǎng)處罰條溫款等內(nèi)贊容。其侄中，對(duì)惑中小套夸型普通凡商品住更房項(xiàng)目澆，土地頭出讓合摔同中還冠應(yīng)明確盡套型面間積。背景：大型居住獅社區(qū)土地雄儲(chǔ)備工作跳方面，上帶海目前已宜經(jīng)選址確粉定了23塊土地，屢面積105平方公里須，其中用莊于住宅建極設(shè)的40平方公精里，可聾建住宅8000萬(wàn)平方米繭。近期已紅啟動(dòng)13塊土地，萬(wàn)面積55平方公里村，其中用般于住宅建濤設(shè)的有20平方公里溝，可建住觀宅4000萬(wàn)平方米傲。這些土符地儲(chǔ)備主袋要用于?？v障性住房冬建設(shè)，除嚼了為今年狂保障房建萍設(shè)儲(chǔ)備土員地，更多為股“十二畏五”實(shí)數(shù)現(xiàn)目標(biāo)藝作前期崖工作。（其他燙背景：允江蘇10.1鑼1細(xì)則——今后出讓奔的所有住配宅用地的寧容積率指杜標(biāo)必須大宰于1，也就第是嚴(yán)禁損出讓別闖墅用地姻。）目的：迎合國(guó)土培部大幅提銷升住宅土壺地出讓的撐方針。解讀：作為最核尚心的供應(yīng)錯(cuò)層面政策叔，上海的濾土地出讓遵環(huán)節(jié)上半條年力度不渡夠，此次戒重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)磁并且制定伶遠(yuǎn)期規(guī)劃碑，是市府書向中央展齡現(xiàn)決心、椅下軍令狀章的表態(tài)?！跋拶?gòu)”只是短期采行政手段,且可以用巾取巧的方爆法規(guī)避,加大供應(yīng)家才是長(zhǎng)遠(yuǎn)朗之計(jì)。重點(diǎn)條巨款5：土地爸出讓條款：對(duì)2010年7月1日后取捆得《建筑工程筆施工許可膽證》的項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)龍到完成至碼主體結(jié)構(gòu)潤(rùn)封頂并通吹過(guò)驗(yàn)收。憑主運(yùn)體結(jié)構(gòu)《分項(xiàng)、分司部工程質(zhì)塵量驗(yàn)收證她明書》申請(qǐng)預(yù)稼售許可朽。加強(qiáng)項(xiàng)目手規(guī)劃、建岔設(shè)、預(yù)售遮許可管理，限制拆肚零申領(lǐng)項(xiàng)亭目工程規(guī)月劃、建設(shè)態(tài)、預(yù)售許裝可。《建設(shè)工黑程規(guī)劃惕許可證》、《建筑工程燦施工許可破證》的建設(shè)規(guī)悼模和商品聰住房的預(yù)膜售規(guī)模不得閉低于3萬(wàn)平方通米。項(xiàng)目孕規(guī)模小蒙于3萬(wàn)平方燙米的，存應(yīng)一次探性申領(lǐng)《建設(shè)工程圓規(guī)劃許可揀證》、《建筑工程貸施工許可真證》和《商品房宅預(yù)售許晨可證》。房地產(chǎn)某企業(yè)應(yīng)靜嚴(yán)格執(zhí)幟行國(guó)家辰和本市權(quán)關(guān)于商眠品房銷預(yù)售管理章規(guī)定，恢嚴(yán)格按序照申報(bào)戲價(jià)格明加碼標(biāo)價(jià)淺、一房覺(jué)一價(jià)對(duì)賺外銷售稈。銷售濱價(jià)格超奪出申報(bào)漢價(jià)格的蚊，應(yīng)再緒次報(bào)房權(quán)管部門竟備案。目的：提高商皆品住房戰(zhàn)的預(yù)售咐標(biāo)準(zhǔn)。2000年，上海斤曾經(jīng)對(duì)商超品住房預(yù)撈售標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)噴行了調(diào)整班，其中規(guī)咸定申請(qǐng)預(yù)掛售的標(biāo)準(zhǔn)酷為：多層并建筑要結(jié)臨構(gòu)封頂；浪高層建筑促的主體建省筑結(jié)構(gòu)要際完成2/3以上。窄此次再口次提高牙預(yù)售標(biāo)城準(zhǔn)，主伏要是為閑了保障挎購(gòu)房者籍的權(quán)益巾，加強(qiáng)尚對(duì)商品橡住房的途質(zhì)量監(jiān)宰管。解讀：此次提總高預(yù)售很標(biāo)準(zhǔn)后男，預(yù)計(jì)叉樓盤上灣市供應(yīng)抱時(shí)間將開(kāi)延遲兩漲三個(gè)月宣左右，暗不會(huì)產(chǎn)緩生大的販影響；但規(guī)劃、誕建設(shè)、預(yù)駕售許可規(guī)灶模不得低廳于3萬(wàn)平米，窄若嚴(yán)厲貫氧徹，將對(duì)朋樓盤銷售件環(huán)節(jié)獲利蔥造成較大票壓力，具她體實(shí)施有踢待觀察。重點(diǎn)條款6：加強(qiáng)規(guī)肝劃、建設(shè)遞、預(yù)售許伸可管理10月11日,一房地產(chǎn)翁的開(kāi)發(fā)商傅的營(yíng)銷總耍監(jiān)向《每日經(jīng)濟(jì)五新聞》記者透露,在國(guó)慶旋長(zhǎng)假前,上海市遞住房保掌障和房介屋管理中局曾組機(jī)織他們謊開(kāi)會(huì),不僅向他瓦們重申了臨一房一價(jià)世的規(guī)定,更要求新礙開(kāi)樓盤共只能下漆調(diào)售價(jià),不能漲價(jià)家。雖然上艘述消息張尚未獲斷得上海鉤市的住材房保障擠和房屋墳管理局舟對(duì)口媒碼體的相協(xié)關(guān)負(fù)責(zé)隸人證實(shí),但記者面在該局濃舉辦的恨網(wǎng)上房改地產(chǎn)上,卻看到執(zhí)于10月份以后研新上市的兔美岸棲庭截、新城西據(jù)尚海等樓測(cè)盤的網(wǎng)上假銷售表的漸“報(bào)價(jià)可憑浮動(dòng)范圍鐵”一欄均泄為負(fù)值。網(wǎng)上房冶地產(chǎn)預(yù)育告的將嘗于10月16日開(kāi)盤的西松江九亭結(jié)的某公寓好項(xiàng)目都明資確公布了立每一棟樓魂房?jī)r(jià)的最宣高和最低紛價(jià)格區(qū)間,并且在樓稍盤銷售表役的“報(bào)為價(jià)可浮動(dòng)螺范圍”一索欄中寫明送“-20唯%”。那可盯能意味浪著房?jī)r(jià)倉(cāng)將只能惜降價(jià),而不能眨上調(diào)。腸近期上株市的新早盤,絕大部分虹都是一房舟一價(jià),并且都難只規(guī)定劈燕了下調(diào)遼的比例,而沒(méi)有店可以上福調(diào)的價(jià)套格的幅鋼度范圍。根據(jù)15個(gè)國(guó)慶儀以后開(kāi)眉盤的樓額盤名單紅進(jìn)行調(diào)盆查后也黑發(fā)現(xiàn),除了那梅些早在脆今年10月以前已童獲得預(yù)售役許可證的疤樓盤外,新獲得蒙預(yù)售許仿可證的柄樓盤——如美岸棲長(zhǎng)庭、新城謠西尚海等,均只規(guī)滲定了樓桶盤下調(diào)匙價(jià)格的帶幅度,卻沒(méi)有可房誠(chéng)以上調(diào)售嘩價(jià)的比例爐。對(duì)此,新城西臨尚海的敲開(kāi)發(fā)商——江蘇新虎城地產(chǎn)謎的市場(chǎng)穿的營(yíng)銷挖部策劃粗經(jīng)理陳鏟雷證實(shí),在網(wǎng)上隨房地產(chǎn)述設(shè)定樓啟盤“報(bào)評(píng)價(jià)可浮撤動(dòng)范圍竊”為負(fù)災(zāi)值,是上海市科住房保障準(zhǔn)局方面的困決定。相關(guān)信辯息——控制房?jī)r(jià)茄上漲北京樓害市再出茅調(diào)控新尤規(guī)。10月25日，北京辭市住房和汽城鄉(xiāng)建設(shè)箏委員會(huì)等合三部委聯(lián)料合出臺(tái)《北京市拒商品房爆預(yù)售資追金監(jiān)督壁管理暫爽行辦法》（以下遮簡(jiǎn)稱辦憲法），規(guī)定商品當(dāng)房預(yù)售資費(fèi)金將存入萬(wàn)監(jiān)管專用倦賬戶，?，F(xiàn)證優(yōu)先用菠于工程建像設(shè)，嚴(yán)禁椅房地產(chǎn)企湖業(yè)直接收點(diǎn)存。自2010年12月1日起施行?！掇k法》明確要駐求，房膽地產(chǎn)開(kāi)占發(fā)企業(yè)勾應(yīng)按照芒一個(gè)預(yù)湊售許可三申請(qǐng)對(duì)剛應(yīng)一個(gè)刃賬戶的譜原則，駛在監(jiān)管籠銀行設(shè)毅立專用輛賬戶，抬并與監(jiān)封管銀行庭簽訂商葛品房預(yù)權(quán)售資金校監(jiān)管協(xié)韻議。商品房預(yù)旅售時(shí)，購(gòu)濕房人應(yīng)當(dāng)檔將購(gòu)房款靜直接存入酬專用賬戶巾，房地產(chǎn)掘開(kāi)發(fā)企業(yè)允不得直接不收存預(yù)售灑資金，由淹監(jiān)管銀行嘩對(duì)其中用猾于項(xiàng)目工倡程建設(shè)的由資金實(shí)行坡重點(diǎn)監(jiān)管畝，并由區(qū)豎縣住房城源鄉(xiāng)建設(shè)主牲管部門對(duì)沃商品房預(yù)榨售資金進(jìn)執(zhí)入專用賬斬戶情況進(jìn)還行監(jiān)督，翁并對(duì)工程術(shù)進(jìn)度進(jìn)行秘實(shí)地核查曲。針對(duì)項(xiàng)矮目建設(shè)漏進(jìn)度情栽況，《辦法》要求，房權(quán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)哪企業(yè)應(yīng)當(dāng)燈根據(jù)項(xiàng)目秀建設(shè)方案阿及施工進(jìn)探度編制預(yù)固售項(xiàng)目用棕款計(jì)劃。用款計(jì)售劃應(yīng)按預(yù)照地下豈結(jié)構(gòu)完懷成、結(jié)鳴構(gòu)封頂切、竣工刪驗(yàn)收、肢完成初殿始登記螺并達(dá)到堪購(gòu)房人撤可單方周辦理轉(zhuǎn)器移登記壤的條件公等四個(gè)藍(lán)環(huán)節(jié)設(shè)朝置資金囑使用節(jié)便點(diǎn)，并合理勻確定每個(gè)挎節(jié)點(diǎn)的用縫款額度。這意味著份，對(duì)于商預(yù)品房預(yù)售醫(yī)款，開(kāi)發(fā)散商再不能“想用就用”，須按監(jiān)血管協(xié)議來(lái)蹄提取。據(jù)北京退市統(tǒng)計(jì)雨局統(tǒng)計(jì)申數(shù)據(jù)顯賞示，今匆年前三無(wú)季度，喂北京房映地產(chǎn)開(kāi)欄發(fā)項(xiàng)目牽本年到散位資金3938毯.8億元，賢比上年倡同期下曠降0.1%。其中肝，金融群貸款為973胖.9億元，棉下降39.遇2%；自籌資季金為1256尋.7億元，坦同比增渴長(zhǎng)1.1倍；定腎金及預(yù)拋收款為102送0.7億元，距下降5%。其中，定金及預(yù)貞收款占比寒高達(dá)25.呼9%，是開(kāi)剩發(fā)商的上主要資通金來(lái)源燙之一。在開(kāi)發(fā)商拖已經(jīng)被收勺緊貸款的懼背景下，達(dá)預(yù)售資金待受到監(jiān)管皇對(duì)不少房賺企的現(xiàn)金務(wù)流和新開(kāi)宴工項(xiàng)目的行影響將是征致命的，姓預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)寶商會(huì)通過(guò)陪降價(jià)以求恨快速銷售肉回款，保溪證足夠資聽(tīng)金竣工；量其次，對(duì)者于同時(shí)在蒙多個(gè)城市鞋開(kāi)發(fā)多個(gè)封項(xiàng)目的中花小開(kāi)發(fā)商谷來(lái)說(shuō)，資警金鏈斷裂任的風(fēng)險(xiǎn)將音明顯加大喂；另外，走一些開(kāi)發(fā)季商通常會(huì)培將部分預(yù)附售款用于獻(xiàn)增加土地臭庫(kù)存，政訓(xùn)策收緊很浙可能使得榜這部分開(kāi)驅(qū)發(fā)商在土敘地市場(chǎng)收悼縮腳步；壘最后，政逐策將加速濃現(xiàn)有項(xiàng)目醫(yī)的開(kāi)發(fā)，炮短期內(nèi)市拍場(chǎng)可能增版加供應(yīng)。相關(guān)信息——北京12月起將塊嚴(yán)禁開(kāi)幣發(fā)商直壞接收存延商品房墊預(yù)售款全國(guó)29個(gè)大城蝴市中共杰有564個(gè)普通猴商品住跟宅項(xiàng)目她計(jì)劃于11月開(kāi)盤，棋較10月計(jì)劃開(kāi)些盤量降31.寄3%，10月，29個(gè)城市商掩品住宅項(xiàng)療目計(jì)劃開(kāi)意盤821個(gè)。其中錘，包括廣循州、成都陪、長(zhǎng)春在疼內(nèi)的七個(gè)批城市11月計(jì)劃帶開(kāi)盤量飯環(huán)比10月降50%以上，拳貴陽(yáng)降武幅最大桑，達(dá)到77.3鉆%；另有北匪京、深圳配、廣州、嚴(yán)杭州、武夾漢等17個(gè)城市悠的商品傭住宅項(xiàng)搖目計(jì)劃疏開(kāi)盤量胸均有不籍同程度艙的降低速。僅有婦上海、育東莞、她福州三辭個(gè)城市頌住宅項(xiàng)冊(cè)目計(jì)劃葬開(kāi)盤量怪較10月有所上刪漲；海南托、昆明兩滑城市11月計(jì)劃刷開(kāi)盤數(shù)板量與10月持平。相關(guān)信息——全國(guó)24城市11月計(jì)劃開(kāi)頃盤量大降華京深廣杰降約五成全國(guó)部分城市10月、11月計(jì)劃開(kāi)盤數(shù)比較城市11月計(jì)劃開(kāi)盤10月計(jì)劃開(kāi)盤量環(huán)比備注北京2445下降46.7%已頒布限購(gòu)令上海8272上升13.9%已頒布限購(gòu)令廣州2761下降55.7%已頒布限購(gòu)令天津2640下降35%已頒布限購(gòu)令深圳1323下降43.5%已頒布限購(gòu)令南京4460下降26.7%已頒布限購(gòu)令杭州1630下降46.7%已頒布限購(gòu)令大連67下降14.3%已頒布限購(gòu)令福州1412上升16.7%已頒布限購(gòu)令三亞1119下降42.1%已頒布限購(gòu)令條款：為增加普指通商品住遍房供應(yīng)，煮被動(dòng)遷居紫民家庭獲妄配的動(dòng)遷安占置房（滴配套商胡品房）河允許上運(yùn)市交易向期限，郊由取得夜房地產(chǎn)扛權(quán)證滿5年調(diào)整為秀滿3年。具體爹辦法另守行制定侍。背景：近年來(lái)，督由于動(dòng)遷逼家庭的居捕住面積大敗大提高，肢特別是外慶環(huán)線周邊發(fā)地區(qū)的動(dòng)扇遷安置房黑，不少動(dòng)捧遷家庭都逼有兩三套宜房子，導(dǎo)胃致有一些欺空置房。饅而受到5年后才能岔上市交易斥的限制，靈這批房源長(zhǎng)有一定的紅沉淀。據(jù)統(tǒng)計(jì)納，目前來(lái)本市仍黑在動(dòng)遷撈居民手葡中的滿3年的動(dòng)遷俊安置房共麗有13.6萬(wàn)套，娛面積為120膝0余萬(wàn)平芬方米。獵如果其斷中空置資房在10%雹-20謊%，那么也洗將增加不交少房源。目的：可向市場(chǎng)械增加中小夾戶型普通篩商品住房櫻的房源。壇這批房源溫的提前上斥市交易，羽會(huì)緩解區(qū)辯域供應(yīng)壓曠力。解讀：與加大土坡地供應(yīng)同福為供應(yīng)層拔面政策，代但總量不遺大且有局像限性，效注果相對(duì)有紡限。而且過(guò)仍往已有夜不少動(dòng)浴遷房私倆下提前孟協(xié)議售目出。條款7：動(dòng)遷房廚上市放松條款：逐步放寬廢廉租住房洞準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)豈，對(duì)符合仗條件的申崖請(qǐng)家庭要辜做到“應(yīng)賴保盡?！避垺Ｄ陜?nèi)在疑中心城區(qū)史和有條件桐的郊區(qū)全耽面實(shí)施經(jīng)士濟(jì)適用住呈房申請(qǐng)供皆應(yīng)工作。竭進(jìn)一步推吐進(jìn)中心城雜區(qū)二級(jí)舊癥里以下房懂屋改造，勤有計(jì)劃地怎開(kāi)展郊區(qū)槐城鎮(zhèn)危棚睬簡(jiǎn)屋改造要。全力推釣進(jìn)以保障水性住房為紅主的大型秤居住社區(qū)這建設(shè)，今后5年新增保豎障性住房100萬(wàn)套，并提而升市政且公建配低套水平注。目的：上海保丑障性住贊宅建設(shè)柜規(guī)?？坝Q全國(guó)受最大，按上海08-2憲012住房建設(shè)士規(guī)劃，新團(tuán)建30萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)登適用房、30萬(wàn)套配戒套商品紡房。而博“十二身五”期傻間將增嗽至100萬(wàn)套，尤菜其是廉租杠房和公租厲房的新建時(shí)規(guī)模將有獅明顯增加稈。解讀：主要解決山買不起商第品房的中勢(shì)、下收入及階層住房俱需求，保恨障底層老許百姓居住料要求。目的在于境解決該層菠次的民怨召，于商品境房市場(chǎng)直晌接影響較掀小。條款8：保障國(guó)性住房條款：距9月29日財(cái)政部壇、國(guó)家稅勻務(wù)總局、薯住房和城張鄉(xiāng)建設(shè)部癢聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整鋸房地產(chǎn)交銅易環(huán)節(jié)契留稅個(gè)人所令得稅優(yōu)惠輕政策的通西知》。通知中撓規(guī)定“對(duì)明個(gè)人購(gòu)買努普通住房捷，且該住削房屬于家?jiàn)Z庭（成員違范圍包括跑購(gòu)房人、太配偶以及愧未成年子胃女，下同危）唯一住衛(wèi)房的，減順半征收契衫稅。對(duì)個(gè)跪人購(gòu)買90平方米及敬以下普通芹住房，且悟該住房屬們于家庭唯覺(jué)一住房的合，按1%稅率征收扒契稅”。目的：此次契稅海調(diào)控受到南影響為二霉次購(gòu)房的魂人群（140以下的二譜套房被加虜倍了契稅）。因此右，可以說(shuō)陜此次調(diào)控化的目的依雄然是抑制砌二次購(gòu)房只行為。條款：刮契稅（炭全國(guó)）第四部分哭：市場(chǎng)展幸望一、四月愁首輪調(diào)控縱、效果僅蒸維持了3-4個(gè)月；本輪應(yīng)為街整個(gè)調(diào)控裹周期中的不中間節(jié)點(diǎn)，力求加濁強(qiáng)成效；“房產(chǎn)夫稅”的君正式頒睜布將達(dá)慮到本輪飲調(diào)控的腹終點(diǎn)。二、居民艘購(gòu)房信心愛(ài)受挫，短香期內(nèi)價(jià)跌量縮岔不可避免(半年左參右)，無(wú)法延談續(xù)8、9月成交熱末潮。三、剛需儉購(gòu)房者首怎套壓力基膊本不變，主要打擊磚多套置業(yè)蛋及異地投聞資。市場(chǎng)短貴期發(fā)展恨評(píng)估換界選答舉年臨誼近政績(jī)很葵重要！面臨中央洲壓力價(jià)跌量膜縮必須旺達(dá)成！一、由上于調(diào)控苗主要打方擊多套貢住宅置竄業(yè)及異雜地投資俗住宅；商鋪及束辦公產(chǎn)蛛權(quán)產(chǎn)品累并未受英到調(diào)控迷，反而億成為投暈資契機(jī)臉，可能導(dǎo)中致熱錢散涌入抬踢升行情。二、房雷價(jià)短期明下降將篇導(dǎo)致各蓬方信心悅受挫，畝但土地屯市場(chǎng)反釋而迎來(lái)賽契機(jī)，例上海乃泥至全國(guó)大批供貸地、且壯相對(duì)低麥廉的價(jià)兄格為具備貧資金實(shí)央力的開(kāi)絡(luò)發(fā)商提賺供了良鄙好的購(gòu)匙置時(shí)機(jī)折。安全仇的“跑值量”也狐不失為彼低迷期夜的理性卷開(kāi)發(fā)策趙略。市場(chǎng)短期償契機(jī)住宅價(jià)桐跌量縮消費(fèi)信心厲受挫辦公商澡業(yè)未受蹦打擊土地價(jià)席格優(yōu)惠一、供不應(yīng)求寧才會(huì)導(dǎo)致獄限購(gòu),城市發(fā)展氣及國(guó)民經(jīng)界濟(jì)躍升都聾預(yù)示著房佛地產(chǎn)的充類分空間。洋因此對(duì)于牲遠(yuǎn)期上海重樓市發(fā)展懂，各層面汽需求度我盟們依然看袍好，短期團(tuán)量縮無(wú)法碧改變長(zhǎng)期森趨勢(shì)。二、本次堂調(diào)控的大東多數(shù)細(xì)則孕都關(guān)乎“執(zhí)行力”！不鞋少都是等以前提餃及多次葬仍然“蝴再犯”嶄的。短擊期必然嚴(yán)嚴(yán)格，礙但遠(yuǎn)期覺(jué)監(jiān)管機(jī)重構(gòu)的態(tài)輛度成為爺變數(shù)。俯而條款因執(zhí)行直諷接影響祖到買房哪者的資金通路！三、同妹樣重要垂的變數(shù)識(shí)來(lái)自于像“房產(chǎn)篩稅”，暖其頒布揉時(shí)間、妹嚴(yán)厲程攪度均將路直接影堆響樓市久走向。葡若對(duì)于拆“多套嫂、大面句積住宅葵持有稅巨收”過(guò)番嚴(yán)則可搖能導(dǎo)致憑二手市其場(chǎng)大量敢拋盤，橫樓價(jià)走憂低。但由于掏這毫無(wú)粒疑問(wèn)也浙將“觸誦及”到禾大量政紐奉府中的堅(jiān)既得利擱益者，庫(kù)因此預(yù)甚估其正榨式條款社力度將較為柔和霜，隱而不握宣意在“者威嚇”。市場(chǎng)遠(yuǎn)期鏡發(fā)展評(píng)估2、執(zhí)行桌力3、房產(chǎn)稅關(guān)鍵詞——1、需求尸旺問(wèn)題各級(jí)產(chǎn)開(kāi)品抗壓紅能力、條恢復(fù)速姨度分別缺如何？上海住臟宅市場(chǎng)高、中、涼低端短期億均受影響高、中液、低端絲式遠(yuǎn)期均動(dòng)依然看逃好90平米以下葡，低價(jià)小健戶型：外環(huán)周效邊及以方外的該旺產(chǎn)品將順成為供魄應(yīng)主力螺，由于堡直接面涉對(duì)首套勤剛需，嶄“土地夜增值稅餓”“房堡產(chǎn)稅”打“貸款旱限制”龍對(duì)其基浩本都不籃構(gòu)成威援脅，雖脖然競(jìng)爭(zhēng)請(qǐng)較激烈喪，但將順呈現(xiàn)供需兩連旺的局面，何受到政策真保護(hù)。90平米以上視，外環(huán)改根善型公寓蕉：由于限購(gòu)捐一套“新粘房”的政鍛策，該類煎產(chǎn)品將成亮為較有實(shí)忘力的剛需蠅買房者“一步到位”的選擇血。因此同謠樣值得看方好其發(fā)展超。豪宅級(jí)公潛寓、別墅蹦：由于豪賭宅本身雪的獨(dú)特蛋性，以鎮(zhèn)上海這毫樣的國(guó)劇內(nèi)一線蘆城市級(jí)偉別，其勝依然是具備足苦夠消化輝力的，各種飾稅收、貸鍛款限制對(duì)茅于豪宅客炒戶來(lái)說(shuō)也遷問(wèn)題不大框，寸土寸信金的豪宅呢產(chǎn)品也許得隨大勢(shì)短述期低迷，歪但恢復(fù)應(yīng)單很快（新奮江灣的仁泛恒怡庭、崗閔行星河仗灣熱銷）中環(huán)內(nèi)常取規(guī)公寓產(chǎn)遙品：較高的單沾價(jià)及總價(jià)寒，以及上艙升的購(gòu)房炮門檻（買惡該區(qū)域的悉多為二套定房）讓該番區(qū)域住宅豈面臨成交減吩緩的壓徹力，若出臺(tái)快較嚴(yán)厲的尾“房產(chǎn)稅”則將后進(jìn)一步疑加劇供銅大于求哈的趨勢(shì)呆，因此南復(fù)蘇速業(yè)度較緩糖慢。改善型桶別墅：該產(chǎn)品趟受到“土地增隆值稅”的影響罩最為直接酬，也可能印會(huì)受到“房產(chǎn)稅”的影啞響，同辭時(shí)貸款及為首付門檻大幅危提升，都湖對(duì)其不利壟。近年拿醫(yī)地的開(kāi)發(fā)蓬商將面臨懂獲利的壓塘力，而消藝費(fèi)者具備滲足夠的選佩擇空間及蜘時(shí)間，恢公復(fù)速度將炸比較慢。各類型愧產(chǎn)品中伍短期發(fā)惑展評(píng)估100弱0萬(wàn)元以云上物業(yè)200萬(wàn)—10據(jù)00萬(wàn)元200萬(wàn)元以下丘物業(yè)恢復(fù)快影響小復(fù)蘇慢一、營(yíng)參銷層面蓬的應(yīng)變蹤蝶首當(dāng)其翠沖，已古開(kāi)盤或煮即將開(kāi)花盤的項(xiàng)罪目需要湊打出營(yíng)銷組映合拳來(lái)爭(zhēng)奪鹿市場(chǎng)。攪分期付疫款、銷林售道具璃擴(kuò)充改地善等等慣措施應(yīng)兇及時(shí)跟脫進(jìn)。二、住宅哪產(chǎn)品設(shè)計(jì)亦將越來(lái)越為首套糠置業(yè)的掙剛需客股戶考慮，成為售市場(chǎng)大駁勢(shì)，在律這一層禾面上的孔對(duì)比、釣競(jìng)爭(zhēng)將滋比較激佳烈。開(kāi)發(fā)商鮮應(yīng)變市場(chǎng)階陵段性低穗迷，我板們要做畜什么？例——營(yíng)銷組讀合拳：績(jī)舉行各咽類活動(dòng)拿吸引客準(zhǔn)源、提應(yīng)高產(chǎn)品填性價(jià)比鍬（家電那、裝修姿、面積索附贈(zèng)）叛、銷售現(xiàn)道具樣憤板房樣噴板段支搞持等；應(yīng)對(duì)客戶忍觀望：提紹供分期付鉆款解決方舉案或幫助解客戶抵押推原有房產(chǎn)窩（首付不敲足）、同懶意按揭延面后（貸款且問(wèn)題）、鑼交房回購(gòu)欣或降價(jià)補(bǔ)宿貼方案（附客戶對(duì)房院價(jià)下滑的僵擔(dān)心）。附：201漫0上海土舅地市場(chǎng)婦情況土地名稱出讓時(shí)間區(qū)域受讓方土地屬性成交總價(jià)(萬(wàn)元)溢價(jià)率龍興路R19-1號(hào)地塊2010-02-26松江上海房地產(chǎn)、中華住宅262400172松江區(qū)廣富林2-4號(hào)地塊2010-02-26松江招商、上海朗達(dá)住宅171600191龍興路R19-2號(hào)地塊2010-02-26松江龍湖地產(chǎn)住宅159506173嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)百安路以西、恒榮路以南2010-02-26嘉定萊蒙寶山居住110500360朱涇鎮(zhèn)城南E1（A、D）地塊2010-02-25金山浙江國(guó)瑞商住16889182楓涇鎮(zhèn)I1地塊(南塊)2010-02-25金山中冶置業(yè)居住40319117徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)B4-01地塊2010-02-11青浦仁恒楊浦住宅382000431重固鎮(zhèn)趙重公路東2010-02-11青浦萬(wàn)科住宅商業(yè)80010129閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊2010-02-11閘北深圳華僑城綜合70200049新場(chǎng)旅游綜合區(qū)C4地塊2010-02-10南匯萬(wàn)科住宅89300233臨港新城中心區(qū)一期C2街坊C2-142010-02-05南匯海港新城住宅84320185大型居住社區(qū)泗涇基地B地2010-02-05松江上海新凱住宅242650臨港新城中心區(qū)建設(shè)區(qū)C2街坊C2-04和C2-05地塊2010-02-04南匯海港新城住宅79680171臨港新城中心區(qū)一期C2街坊C2-102010-02-04南匯海港新城住宅66788178金山衛(wèi)鎮(zhèn)學(xué)府路以東（北塊）2010-01-21金山上海綠地綜合75200222盈浦街道漕盈路東側(cè)地塊（F-2-2,F-1-2,F-1-6)2010-01-21青浦新城萬(wàn)嘉住宅商業(yè)120188109淞南鎮(zhèn)長(zhǎng)江西路南側(cè)388號(hào)地塊2010-01-20寶山保利置業(yè)住宅商業(yè)6180063嘉定區(qū)外岡老鎮(zhèn)政府地塊2010-01-20嘉定財(cái)富興園置業(yè)商住6490172環(huán)城路二號(hào)地塊2010-01-20嘉定上海同濟(jì)商住75018141朱家角鎮(zhèn)B7、B8地塊2010-01-07青浦上海古北商業(yè)住宅132000147朱家角鎮(zhèn)B3、B4地塊2010-01-07青浦嘉華住宅商業(yè)101440154華新鎮(zhèn)新府中路西側(cè)地塊2010-01-06青浦農(nóng)工商、海博商住混合185600293嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊2010-01-06嘉定上海寶華居住241860336嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15地塊2010-01-06嘉定保利佳綜合729920.2盈浦街道漕盈路東側(cè)地塊（F-2-2,F-1-2,F-1-6)2010-01-21青浦新城萬(wàn)嘉住宅商業(yè)120188109淞南鎮(zhèn)長(zhǎng)江西路南側(cè)388號(hào)地塊2010-01-20寶山保利置業(yè)住宅商業(yè)6180063嘉定區(qū)外岡老鎮(zhèn)政府地塊2010-01-20嘉定財(cái)富興園置業(yè)商住6490172環(huán)城路二號(hào)地塊2010-01-20嘉定上海同濟(jì)商住75018141朱家角鎮(zhèn)B7、B8地塊2010-01-07青浦上海古北商業(yè)住宅132000147土地名稱出讓時(shí)間區(qū)域受讓方土地屬性成交總價(jià)(萬(wàn)元)溢價(jià)率金山新城區(qū)A22地塊2010-8-19金山華堅(jiān)控股住宅2280049臨空?qǐng)@區(qū)15號(hào)地塊2010-8-13長(zhǎng)寧上海SOHO商辦1561720臨空?qǐng)@區(qū)10-1號(hào)地塊2010-8-13長(zhǎng)寧廣州展翔物業(yè)商辦4760037呂巷鎮(zhèn)朱呂公路以北，榮昌路以東地塊2010-8-13金山上海帥嘉房產(chǎn)住宅;930069金匯鎮(zhèn)泰東港以西、人民港以北地塊2010-8-13奉賢上海亞綠實(shí)業(yè)住宅;26580松江區(qū)大學(xué)城商務(wù)廣場(chǎng)S1號(hào)地塊2010-8-12松江余彩眉、李國(guó)祥、李力商辦;830043松江區(qū)大學(xué)城商務(wù)廣場(chǎng)S2、S3號(hào)地塊2010-8-12松江上海復(fù)華城市建設(shè)商辦;121700靜安常德路771地塊2010-8-12靜安錦迪城市建設(shè)商辦;106000寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)F1-6地塊2010-8-4寶山北京遠(yuǎn)乾置業(yè)住宅;13773031寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)F1-4地塊2010-8-4寶山北京遠(yuǎn)乾置業(yè)住宅;5225024浦東外高橋保稅區(qū)C1-03A地塊2010-7-26浦東上海潤(rùn)寶置業(yè)商業(yè)67270閘北區(qū)蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊2010-7-23閘北華僑城置地商辦179100149閘北區(qū)456街坊2010-7-21閘北上海中星住宅;1579000廣富林2-8號(hào)地塊2010-9-17松江上海寶龍商服2020017.8羅涇港配套產(chǎn)業(yè)園飛躍路南側(cè)地塊2010-7-16寶山華輝國(guó)際物流商辦57100寶山區(qū)高境鎮(zhèn)共和新路東側(cè)地塊2010-7-16寶山大連萬(wàn)達(dá)商辦12050087閘北區(qū)313街坊（電氣成套廠）地塊2010-7-16閘北大寧資產(chǎn)商辦1001900閘北區(qū)279街坊（鋼琴?gòu)S）地塊2010-7-16閘北上海天祥住宅;5630062徐匯區(qū)濱江C單元188N-Q-1地塊2010-7-2徐匯上海隧道股份商辦928000工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)地塊2010-06-23青浦旭輝集團(tuán)住宅72600136嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)E02-1地塊2010-05-26嘉定寧波寧興和新中源聯(lián)合住宅69438170新江灣城C4地塊2010-05-07楊浦上海城投置地綜合1108330浦江鎮(zhèn)中心河以南A-1、2號(hào)地塊2010-05-07閔行陸家嘴,張楊商業(yè)聯(lián)合住宅152800172浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號(hào)地塊2010-05-07閔行上海保利綜合142622128浦江鎮(zhèn)中心河以南A-3號(hào)地塊2010-05-07閔行上海保利綜合118288177莘莊鎮(zhèn)222號(hào)(莘莊地鐵上蓋)地塊2010-04-29閔行綠地集團(tuán)住宅34000024佘山江秋中心村三期配套商品房2010-04-02松江佘山集鎮(zhèn)住宅16520--楊浦區(qū)五角場(chǎng)街道311街坊地塊2010-03-05楊浦泰隆、上海楊浦綜合1263810龍興路R19-1號(hào)地塊2010-02-26松江上海房地產(chǎn)、中華企業(yè)住宅262400172佘山江秋中心村三期配套商品房2010-04-02松江佘山集鎮(zhèn)住宅16520--楊浦區(qū)五角場(chǎng)街道311街坊地塊2010-03-05楊浦泰隆、上海楊浦綜合1263810土地名稱出讓時(shí)間區(qū)域受讓方土地屬性成交總價(jià)(萬(wàn)元)容積率溢價(jià)率24街坊地塊2010-10-14長(zhǎng)寧上海春秋國(guó)旅商辦21,0642.50機(jī)場(chǎng)二期(北塊)D－4、D－5－1、D-132010-10-14浦東綠地商服15,9491.383航頭中心鎮(zhèn)A1儲(chǔ)備地塊

2010-10-14南匯金地，天津穩(wěn)富商住228,6001.2-1.6328祝橋新鎮(zhèn)商業(yè)儲(chǔ)備地塊2010-10-14南匯上海世和置業(yè)商業(yè)（商服）15,1002.5176.6朝暉路一號(hào)地塊2010-10-14松江綠地住宅;辦公9,4301.8（住宅）2.5（辦公）0.5林湖路一號(hào)地塊2010-10-14松江上海華僑城商業(yè)（商服）46,1000.52長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東2010-09-29普陀雅戈?duì)栔脴I(yè)住宅3393002.4773.3長(zhǎng)風(fēng)9號(hào)西2010-09-29普陀國(guó)盛投資住宅3040002.559.2長(zhǎng)風(fēng)11號(hào)西北地塊2010-09-29普陀PeakStar住宅2060002.1745.5莘莊鎮(zhèn)222號(hào)地塊2010-09-29閔行城開(kāi)（集團(tuán)）新鴻基綜合用地

270000/0金山新城區(qū)E25地塊2010-09-29金山中先國(guó)際住宅1558882.5135羅涇鎮(zhèn)羅寧路東側(cè)地塊（B1-2、B1-3）

2010-09-01寶山上海東鼎投資商辦13,7601.2-2.00祥和路2號(hào)地塊

2010-09-01

松江晉程控股住宅99200135.1影佳路一號(hào)地塊

2010-09-01松江上海同潤(rùn)投資綜合用地15,8000.7（住宅）1.8（商業(yè)）0唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-14地塊2010-09-29浦東仁恒楊浦住宅2897501.4126.6黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊2010-9-8浦東九龍倉(cāng)旗下卓光控股住宅4828002.541.3三林集鎮(zhèn)A14－1地塊2010-9-8浦東合生創(chuàng)展住宅1451111.772.4大團(tuán)高級(jí)中學(xué)西側(cè)儲(chǔ)備地塊2010-9-8浦東上海同潤(rùn)住宅406001.5100浦東新區(qū)ES2單元14-1地塊2010-9-8浦東上海合景商辦1150003.00廣富林2-7號(hào)地塊2010-9-8松江松江大學(xué)城商服142000.9361.4廣富林2-5號(hào)地塊2010-8-31松江上海合生住宅1246000.8131祥和路2號(hào)地塊2010-8-3