鳳凰國際可行性

鳳凰國際可行性分析一、項目概況鳳凰國際位于大同市中心區(qū)――城區(qū)西側(cè)的振華街，北至大同市教育學(xué)院，南至新開西二路，東至育才南街，與新世紀小區(qū)隔街相望。南北長226米，東西寬度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整個項目地塊基本呈一長方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標漂占地面積饒26101爸平方米吵總建筑面積肚14200豎0平方米朝住宅面積患11000誼0平方米持商業(yè)面積大7000平蛛方米慣會所面積淡3000平茅方米稠可銷售面積驗11700案0平方米綁配套公建含晌地下部分及凳地下車庫蹦22000央平方米倦容積率勒4.5移綠化面積廳10000皂平方米鑄綠化率該38%掏總戶數(shù)黎550-6獄00戶拆居住人口當2200湖戶均面積區(qū)190平方休米饞人均居住面孝積構(gòu)50平方米涉主力面積讓200平方隙米繳主力戶型擇三室兩廳二、投資分析概述1、投資分析的目的本案投資分析的目的是在對大同住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對項目的社會、經(jīng)濟效益進行評估，判斷項目經(jīng)濟上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟和社會效益。2、投資分析的依據(jù)市場調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標，如項目產(chǎn)品定位、價格、銷售計劃等；本項目的規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標；項目開發(fā)建設(shè)方案（項目開發(fā)周期，資金投入情況）；行業(yè)一般獲利能力；國家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標等資料；大同土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費標準。凡3嫁、投資分析蠻的條件和范筆圍唱條件：燙本報告按照翅全部資金來左源為自有資對金的情況進呢行計算，不成考慮自有資笨金的機會成夏本。喘范圍：餐本報告研究羨的范圍主要血側(cè)重于項目業(yè)的成本測算就和簡單財務(wù)盈效益指標等尚內(nèi)容。孔三、建設(shè)方慎案蔥1、方案設(shè)絨想總體設(shè)想個本項目的開召發(fā)建設(shè)應(yīng)充冬分考慮區(qū)域驚市場的特點釣及發(fā)展商自源身情況，汲被取其他項目鋒的成功經(jīng)驗負，以較高的須性能價格比止吸引客戶，獸樹立物業(yè)的嚼品牌形象。建設(shè)經(jīng)營期姜本項目開發(fā)氏建設(shè)經(jīng)營期媽為3年，即抓2004.江2年延—宿2007.漂2年。開發(fā)方案營本項目以滾喘動開發(fā)方式娘，就建設(shè)工期為懸24個月；柳銷售進度方斥案培于開工6個透月后（20策04年8月北）開始正式花銷售，銷售功周期為20梨-21個月柏，住宅結(jié)構(gòu)哨封頂前，完碼成銷售總住隨宅面積的3蜻5%（約身38500譜平方米搞），住宅交頭付使用時，醒完成銷售總殊住宅面積的桿40-45斬%（約44趨000圈-4950繭0平方米衡）。狹四、投資估蒜算宏1、土地成告本昂A、拆遷成蔽本講序號灶項目箏面積及造價倆1鐘教委回遷住杰戶面積騎8750平厲方米箭2魚教委其余住搏宅面積壘6250平腿方米謎3窯教委辦公樓小面積憂1000平酬方米密4斤教委商業(yè)面沈積安5000平參方米摔5腳可銷售價格欄23125漿000元糾6籌住宅麗15000辟M2位造價呢13500癥000元養(yǎng)7號辦公樓雞1000M壇2辨造價持10000收00元防8徹商業(yè)擋5000M快2咐造價厚60000覽00元懲9橋總經(jīng)濟造價怠26250廚00元螞B、土地成匙本分析張以地上建筑贊面積約愧12060墻0平方米支計算（其中溉住宅面積約自11000命0平方米感，會所面積航約生3000平折方米把，商業(yè)面積岸約趁7000平共方米漆，非配套公飯建若600平方訂米蔥），可銷售奔面積為葡11700替0平方米茂，土地成本升55000蔽000元，裳平均每平方戒米分攤地價笨470元。誦2、住宅建磚安成本（參網(wǎng)考北京方南液家園建安成巴本）滋方南家園工甜程概況：隆該工程為方訴南家園為兩錦棟塔式住宅沉樓，位于北聰京市豐臺區(qū)芒東鐵匠營橫統(tǒng)七條44號駕；受該項目平均愿售價600泥0元/平方判米；搏工程總建筑笑面積此54830著.92M膀2鈔；彈結(jié)構(gòu)形式為裝現(xiàn)澆剪力墻緩結(jié)構(gòu)納其中一棟住停宅樓為地下仇二層，地上喘23層，建籮筑面積詳27783亡.43M2業(yè)；。豪饅我們就以方治南家園這棟脅樓為例，其等建安成本分亦析如下：軌方南家園5代#樓建安成賓本估算賢序號梅項目名稱緒單方造價（燦元）令1滾土建工程常672.5喜6犬2瞎裝飾工程戶413.1保5債3很電氣工程陽136.8告7桿4廳管道工程勇133.6憲7形5賀通風(fēng)工程緩8.13謙6古合計削1364.濾38泄注：此建安叼成本費用中壁不包括電梯松及安裝費。筆工程三材匯險總表威序號向工程名稱壤鋼材（t）診其中：鋼筋球木材（m刑3繼）澆水泥（t）嫩1卡土建工程籌1086.綢18津1860.納18往0.00咳4971.眾93雪2阿裝飾工程陶5.09漂5.04及0.39材1793.猶44賞3仇電氣工程勞8.97非1.50喇4強管道工程挎6.70菌6.70那5練通風(fēng)空調(diào)紗1.53津6比合計街1882.悟47漆1865.熔22融0.39吉6773.紡57說明：土建工程南土建工程內(nèi)糠容：使土建工程造拜價：皆序號此子目名稱馬人工費（元杏）脹材料費（元闊）圖合計當1搭土石方工程芽71457洞43632巷43632解2綠砌筑工程盾12540準44621微58202抬3句現(xiàn)場攪拌混庸凝土工程左37958席7蜂27426蘿63竄34048嚴63成4猴鋼筋工程釣32104錯4艘48450鹿02剛51743爽79斑5涉構(gòu)建工程智276扶88親3744瀉6螞其他工程鍛60573識0煤60573遵0藍7谷構(gòu)建制作安羞裝工程舌4023闖66219公71495鈴8辰屋面工程壩11222峽74374廟88253巷9旺防水工程暫51266員44168螺7位50068覺7育10撈非實體消耗矩量斷14530驚18瑞18495霸21球42366就38銹合計借23044拉34吊10713或609糕14766銜589亞綜合上述工揀程內(nèi)容后單副方造價為懇672.5雹6異元/平方季米。罷裝飾工程部刮分：鉛裝飾工程內(nèi)洲容：脖序號咬子目名稱袍1乖樓地面羽2南天棚誕3洗墻面瓦外墻裝修底演層為花崗巖任，貴中部以上使姜用涂料禮內(nèi)墻裝修取涂料譽4陸隔墻、隔斷含和保溫昆板式隔墻黨隔斷墻體截保溫保溫蜓墻面外輕乖內(nèi)保溫墻面嚇5該門窗：塑鋼版及鋁合金門臉窗，單層及串雙層玻璃。悲6霧欄桿、欄板爬、扶手珠7叮裝飾線條谷歐式裝飾線竄外掛檐口幟板平8臟建筑配件燒9使油漆但廁所隔墻血鋼板網(wǎng)通風(fēng)卵道箅子絹屋面出氣孔健排水溝、水忍泥面圍10住非實體消耗澇量舅裝飾工程造戚價：牢序號晃子目名稱棗人工費（元垂）幸材料費（元蕉）筋合計愁1音樓地面冒22846扛2蠢50338電6葵77574獸8古2鴉天棚皮21325括6割17766鉤0病40582善8涂3避墻面迷68921訊4弊13830婆51拿21629愧93咱4乓隔墻、隔斷假和保溫葡15111儉7志12113鬼41見14041壓33五5采門窗獅17989院2快31603名04澆34664伯88受6慨欄桿、欄板鉆、扶手劉15219西91526屆11094仰4磚7箭裝飾線條銀7842富16974典7功18528蛙2躺8堆建筑配件種3762蹦4294咐8299窩9時油漆土416匪505呆948紋10厘非實體消耗占量系44299棟0芝合計萍16410螞21蹲67688登33奉90306嶺71確綜合上述裝傲飾工程內(nèi)容午后單方造價痕為絨413.1叔5揮元/平方蠢米。啦電氣工程、晝管道工程、些通風(fēng)工程部且分：換電氣工程、富管道工程、鐘通風(fēng)工程內(nèi)天容：賴子目名稱宋電氣工程醫(yī)電氣部分蝶其他部分也管道工程（輸給排水、采話暖）妄雨水鮮排水話給水憂消防舍采暖長刷漆、保溫轎通風(fēng)工程斗薄鋼板通風(fēng)碑管道及附件聾調(diào)節(jié)閥摩風(fēng)口江消聲裝置滑設(shè)備及支架扇地下人防通李風(fēng)覆刷漆、保溫潔電氣工程、監(jiān)管道工程、它通風(fēng)工程造某價：鏈序號晨子目名稱掀人工費（元遞）剖材料費（元父）蜓合計禮1約電氣工程敬54614江0王22649彼58須28773寒44懶綜合上述電瞇氣工程內(nèi)容駕后單方造價維為詞136.8尼7泄元/平方牛米。卵2爐管道工程初46845惡6趨19741幕33糕25244緣37薪綜合上述管汗道工程內(nèi)容提后單方造價針為組133.6靈7奸元/平方姻米。恨3過通風(fēng)工程紋23347那13732兄5抄17049伯3歉綜合上述通盒風(fēng)工程內(nèi)容朝后單方造價貌為尋8.13址元/平方米屢。嚼鳳凰國際總怒建安成本估燕算灘項目絕面積饑單方造價?？傇靸r依住宅厚11000應(yīng)0妻1215喪13365賽0000具商業(yè)1紀3000聲900假27000產(chǎn)00沿商業(yè)2吧4000含1200軌48000投00蛋會所逢3000母2500確75000倡00亡車庫守20000盜1100扇22000申000愉合計私17065節(jié)0000說明：涼由于北京建睜筑材料和人些工費用普遍談高于大同地紡區(qū)10-1是5%，因此線，按照大同郊本地市場情美況，以方南齒家園的建安剪標準，鳳凰礙國際的建安哀單方造價約貴為1091勻-1160犬元；胖每棟樓配備尖兩部電梯，編共12部電臺梯，以每部乳50萬計，出共需600荷0000元攝，折合每平叛方米住宅建黃安成本增加纖55元；脫我們?nèi)∽≌瑖槅畏皆靸r較港高值116仔0+55元隊/平方米，娃以住宅總面刺積憑11000瘦0平方米哪計算，則住柱宅建安總造也價為1.3拼365億元踩；聲其他項目建傘安成本仍按多原來的計算費方式，合計飲總建安費用網(wǎng)為1.70蠻65億元?？?、其他費漸用倒序號社項目盜費用（元）茂1洞人防設(shè)備辟30000備00胞2設(shè)配套薄20300守000貓3贏費率中10000水000圾3銷外網(wǎng)害55000翠00繞4格不可預(yù)見費肚20000亦00指5咽綠化費羅25000豪00仙6臉管理費用飯30000徹00信7判教育投資圓40000撤00稠8霜銀行利息悠15000舊000跪9玩廣告艷50000臟00括10嚇策劃遺64000愈0籃11租水增容+液舌化氣銜14000飯00齊12展房管局登記勉費五20000挎0宋13編合計友72540鴨000竄4、總成本變造價箏項目葵費用僚土地成本嘗55000摔000掙建安成本線17065片0000回其他脫72540死000塊合計噸29819椅0000榴5、可銷售宜面積（住宅匙及商業(yè)）建指筑平米造價可銷售面積總投資額=建筑平米造價船可銷售面積總投資額=建筑平米造價帥鳳凰國際建變筑平米造價村為：117000117000298190000=2548.63薪五、高檔住所宅價格分析所1、大同房蒜地產(chǎn)市場發(fā)遼展步伐加快真，住宅價格回每年以15勺%-20%補的速度增長欣，而且需求螺旺盛；拒2、預(yù)計未灶來幾年，隨顛著城市改造娛與經(jīng)濟發(fā)展珠，城市中心訓(xùn)區(qū)地價與房囑價會有更大窯幅度的提升擴；孟3、以目前票市區(qū)內(nèi)多層毀宅價格最高孟價2100蝶元計算，預(yù)克計未來兩年氣價格可達到傾2500-息2600元激；蓮4、豪宅產(chǎn)末品附加值與壁普通住宅不冶可同日而語錘，產(chǎn)品品質(zhì)殊與物業(yè)形象址極其高檔，照因此，以每喇平方米高出絞普通多層住陳宅800-援1000元情的價格銷售茅豪宅項目，誓市場前景比訊較樂觀。情5、鳳凰國接際為大同市辭第一個超高皂層豪宅項目桃，其規(guī)模與松檔次均高于因現(xiàn)有其他住聰宅項目，以賢物業(yè)自身建屠筑成本以及樂未來幾年大充同房地產(chǎn)市撤場發(fā)展來看驚，我們認為覆本項目平均量售價300絨0-325蹤0/平方米案最為合理。雄六、利潤分背析污1、利潤分丈析說明灘本項目利潤招分析是通過鴉對北京市房評地產(chǎn)同類型濤項目的投資嘴調(diào)查，并參衰照大同地區(qū)事目前住宅工包程的費用水倒平和市政府節(jié)有關(guān)管理部匆門的收費標蛾準價格水平土的基礎(chǔ)上做賠出的。煩本項目開發(fā)稱建設(shè)的住宅橫全部采取出弓售經(jīng)營方式消，其投資回網(wǎng)報分析按照僻開發(fā)項目全昂部出售做出駐。脂2、利潤統(tǒng)恒計表暴總投資額裝29819秧0000元層總銷售額有38931夏0000元精營業(yè)稅（5肺.6%）糠21801發(fā)360元頂銷售傭金(除3%)言11679握300元向毛收入梢57639鵲340元絲所得稅(3芬3%)修19020隔982元緞純收入爛38618脊358元陷投資回報隆12.95拴%說明：謎在土地成本搜、各項稅費悄固定的情況殖下，我們只致能通過節(jié)約求建安費用降頓低成本，以籍獲取更多的取利潤；糕本項目總投熔資額為2.母9819億仇元，銷售率貸達到100蹄%，總銷售袋額為3.8寶931億元壤，以開發(fā)周絕期3年計算遣，項目毛利涂潤為0.5皮764億元輝；服扣除33%填的所得稅，肌凈利潤可達虎到0.38脊62億元，待投資回報率魚為12.9財5%。壘七、項目分蘆析沉1、產(chǎn)品定撓位質(zhì)A、產(chǎn)品定閘位、設(shè)計、淘概念空間大立。司產(chǎn)品定位：捎高層、高密梳度、高容積準、高檔住宅獻項目；浸規(guī)劃與建筑辱設(shè)計特色：叨戶型大、豪睜華、歐陸風(fēng)押情；備產(chǎn)品概念：獄國際化豪宅便概念，國際則社區(qū)，居住疲文化先進性村、生活舒適眠性。謠B、市場稀雨缺性與唯一也性曉目前大同市妨場缺少真正則意義的豪宅他項目；稠城市建設(shè)需炕要標志性住濱宅項目；柴富有人群需攏要高品質(zhì)居談住生活，心廉理上樂于期刪待極具特色玻的豪宅項目甩；誠針對本項目培建筑規(guī)劃和腐定位，我們齡認為，本項圖目在一定時肅間內(nèi)具有唯法一性和不可高模仿性。俯C、捎項目目前實檢際情況和開乏發(fā)條件賀項目尚處圖炕紙設(shè)計階段兄，建筑方案煎仍在修改細膊化當中，估書計需時至少舊1個月才能惜基本完成；慕在辦理相關(guān)膀法律文件方維面，建筑方規(guī)案報批修改燭，申請開工缺許可證等均貫需要一些時啦間（此部分冤在建筑方案樂落實以后可苦與其他工作唱同步進行）燦；沿目前土地并曲未拆遷，樂廳觀估計需要代1個月，希仙望在200將4年5月能仍順利開工；膽包括銷售中切心和樣板間鋤在內(nèi)的地盤浮包裝工作必棄須在歷4犧月同時開工漢，施工時間娘需要2個月伍；北由于市場競促爭激烈，建自議發(fā)展商在桶項目銷售前攔至少要有2軋個月的宣傳穩(wěn)鋪墊工作，紙以便市場充續(xù)分了解項目返情況，同時毯有利于將聲的勢造大；漫銷售策略和輸銷售工具是慨項目開售的薄必備條件，絡(luò)銷售工具的啦制作可在建野筑方案基本涼確定時立即遮開始，估計貓需時3個月超；偷其他相關(guān)工罷作視重要程特度依次在公廢開發(fā)售前陸顫續(xù)完成。脹2、客群市扒場辱A、餡大同市貧富朱分化現(xiàn)象突請出，社會經(jīng)醉濟環(huán)境不斷慢造就新的富貞有人群，成挽為社會人群翁的金字塔塔鳳尖的部分；朋B、桑富有人群對側(cè)居住品質(zhì)需障求不斷提高叮，現(xiàn)有住宅璃品質(zhì)不能滿澡足要求，出其現(xiàn)高檔住宅斑的市場需求尸；龜C齡、最富有人逃群需要城市誰豪宅，雖然以豪宅市場客曠群少，但卻撤有很大的市換場需求。輔3、風(fēng)險分羅析昆A、價格風(fēng)拍險受對于鳳凰國汁際來說，最程大的風(fēng)險就捧來自于幣建筑規(guī)劃成克本過高導(dǎo)致常銷售價格過表高。根據(jù)我叼們的成本核踏算，每平米覺的綜合成本滅為2500踩多，要達到薪15%的利器潤率，我們除的住宅平均衡售價應(yīng)達到辯3000元雄以上，這對途于目前平均俗售價為18輸00元的市奴場來講，價綱格顯然是比體較高的。分汗降低價格風(fēng)聚險，在項目膛土地成本、烈各項稅費固汁定的情況下刪，在保證項醒目品質(zhì)的前元提下，只有注通過降低建梯安成本造價橋，避免不必這要的浪費，惡增加市場競長爭力，以獲零得最大的利馬潤空間；另劍一方面，在悅營銷上，我含們要通過運車用各種營銷暫手段與價格飾策略，在未電來激烈的市駝場競爭中戰(zhàn)顯勝對手，占將領(lǐng)市場。們B、競爭嚷風(fēng)險起我們的項目區(qū)基本定位是傭大同的豪宅魯，是住宅的踐高端產(chǎn)品，芬相對于消費亞市場的金字慮塔，其購買除客戶是極其蓬有限的，相親同、相似產(chǎn)僚品出現(xiàn)是市歐場運做的必亦然結(jié)果，互我們知道，淋現(xiàn)在已同時壽有好幾個開會發(fā)商準備開皆發(fā)高層住宅罪項目，只因治擔(dān)心風(fēng)險，永遲遲不敢有臣所動作，他廈們一旦看到肚我們出現(xiàn)好歐的銷售情況拳，便會將項居目立即上馬康，這樣顯然從會增加我們生的壓力。親如何控制好捕項目自身的譯競爭范圍很堂重要，把握慧先機、遇見繩市場競爭的桃可能性，前滿進規(guī)避風(fēng)險昌，避免在產(chǎn)年品上不可改繳變的劣勢，鈔及時進行市億場反饋及產(chǎn)促品的調(diào)整，恥不斷創(chuàng)新，紐提高服務(wù)。猛因此，我們躲也是在跟時角間賽跑，避捎免正面沖突迫與競爭、爭蜂取更多的時崖間、搶占有驅(qū)限的市場是毅我們的最重挑要的面對競逝爭的手段。紋后來者要想畢取得好的成裝績，自然要挑付出加倍的扎努力和代價鋪。刃C、工期風(fēng)欣險填我們從項目今開工到房屋圣交用大概要助持續(xù)兩年的擠時間，工期扒較長，影響枕到銷售時間鼓響應(yīng)較長，支市場可變因多素和不可預(yù)糕見的因素都鵝非常多，我俱們要做好打征“麻持久戰(zhàn)棟”細的準備，并正達到銷售的事可持續(xù)性，無是我們所要搬面臨的大問鉆題，只有進恰行準確的市立場預(yù)測、超送前的產(chǎn)品規(guī)掙劃、豐富多誘彩的推廣手衫段以及即使補進行產(chǎn)品調(diào)死整，才能是香我們的項目芬在較長銷售露時間中、激涼烈的市場競飄爭中始終立養(yǎng)于不敗之地境。挑D、品質(zhì)風(fēng)采險輩標在未來的銷樣售過程中，紋無論我們推周出多么新穎感的宣傳廣告誠，采取多么躺眼花繚亂的惰銷售手段，散告訴人們我米們的項目如楚何好，如何詢高檔，但如廳果沒有極高應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)，名都不足以支益撐如此高的曬價位。囑一位著名的晚經(jīng)濟學(xué)家說莊過：沒有賣每不出去的價誕格，只有賣獸不出去的產(chǎn)挨品。就是說盼，商品的價謊格并不是最香重要的，重霞要的是產(chǎn)品閑的品質(zhì)是否霸能真正滿足雖消費者。因且此，產(chǎn)品品撓質(zhì)的塑造是出項目成功與揀否的根本，噸是整個項目宅獲取收益的夫最重要的前捐提條件。拌超拿高層豪宅產(chǎn)酬品無論對于喉開發(fā)商、建圓筑設(shè)計方、下承建部門，勿還是當?shù)匾?guī)燃劃管理、土仇地管理等政耗府部門都缺近乏一定的開透發(fā)經(jīng)驗與管央理經(jīng)驗，因況此在產(chǎn)品品其質(zhì)的塑造上腿有一定的風(fēng)兼險性。因此泛，我們要引撕進和學(xué)習(xí)外遠來先進的建奮筑設(shè)計理念暫和施工管理溜方式，比如想選用選擇信漏譽良好，技播術(shù)水平過硬愉、經(jīng)驗豐富幻的施工單位抬承建；聘請?zhí)斠?guī)劃設(shè)計方我面的專家學(xué)詠者為顧問，療協(xié)助我們的我建筑設(shè)計人寬員；嚴格把浸好物業(yè)質(zhì)量而關(guān)，聘用把絹關(guān)嚴格的施顯工監(jiān)理公司玻進行監(jiān)理；書由著名的園板林設(shè)計與施纖工公司進行般園林綠化等屠。滑我們要在項門目前期規(guī)劃轟與設(shè)計過程駁中，杜絕一蘿切可能存在印的缺陷；在朗建筑材料選創(chuàng)定與合作單斧位的選擇上坡，嚴格篩選呈，事無巨細車，要落實于汗文字，減少牲不可遇見因填素；在建筑鞭過程中，在性保證品質(zhì)的斜前提下，嚴廉格控制建安習(xí)成本，節(jié)約婚開支；在銷述售過程中，那根據(jù)市場反們饋情況，及昏時進行產(chǎn)品擁調(diào)整，將產(chǎn)民品品質(zhì)所帶星來的風(fēng)險降勵到最小。寒總之，在項佳目開發(fā)與銷斃售過程中，垃是具演有一定市場頁風(fēng)險，這些喂風(fēng)險通過我兵們成功的操德作是完全可溫以避免的，癢它取決于產(chǎn)禮品品質(zhì)和銷面售推廣手段迎，我們對其嚷開發(fā)的前景列持有樂觀的棗態(tài)度?？钒?、成功執(zhí)翁行分析狠1、產(chǎn)品品異質(zhì)援A、建筑風(fēng)誕格弓仍建議采用程原有建筑風(fēng)扒格建議，采騾用歐陸風(fēng)格層的新古典主躬義建筑；坑減少整個樓涌體在建筑裝刑飾上的部分稠，只在建筑聰?shù)牡鬃糠稚踹M行部分修煎飾，如雕花錘、廊柱、券誠拱等，在建盾筑中部和頂產(chǎn)部仍采用仿淋石漆涂料，旦以節(jié)約成本狼。城B、建筑形裁式蜻采用蝶型塔仁樓或板塔結(jié)姿合的建筑形贈式，追求采憑光的均好性販，最大限度嗽地擴大每戶拆的采光時間堡。加大南向明窗戶及陽臺掩面積，單向緣外窗使用雙鴿層綠色玻璃扔，外部有陽強臺的窗戶使擋用單層玻璃農(nóng)即可。范C、戶型設(shè)傍計坑由于項目自皇身的品質(zhì)定讓位和高層塔閉樓使用率較露低的特點，階建議將本項擺目主力戶型占設(shè)計為20它0理-220平狐方米冒的三室兩廳梨兩衛(wèi)和三室嫁兩廳三衛(wèi)，春此類戶型面霉積占項目住引宅總面積的亦50%；孫室內(nèi)功能設(shè)謠計中增加客姓廳、主臥、顯衛(wèi)生間的面帝積與功能（哀如在主臥室復(fù)中設(shè)計出6充-7平方米羅的步入式衣肢帽間，在入廢口設(shè)計3葵-5平方米完的玄關(guān)等）添；否在主臥和次爸主臥中顧設(shè)計飄窗以躲突出項目的愉檔次感；農(nóng)200平方購米以上的戶盒型中設(shè)計多皆功能室和工粗人房，面積吼以8-10工平方米為宜欄。（具體詳吩見附件《鳳旺凰國際戶型漫面積建議表巾》）傍D、建筑材叉料及設(shè)備選碌擇陽建議選擇質(zhì)澤量優(yōu)良、價告格合理的合唇資品牌的產(chǎn)劇品，同時注朝意環(huán)保建材陡的選擇，具逆體建議如下次：外墻已由于大同氣罩候較冷，建傭筑外部及內(nèi)吧部墻體必須榨使用保溫材醋料；服注重樓體外閑力面效果，科五層以下使零用石材，并蛙進行部分歐淺式建筑藝術(shù)納修飾；泡五層以上部峰分使用仿石其漆涂料，一剛方面節(jié)約建揪筑成本，另銀一方面比較射安全，便于而粉刷和維修廟，同時也可者縮短建設(shè)工什期；策天際線的歐構(gòu)式裝飾效果縱，注意樓體衛(wèi)夜間燈光效五果的使用；門窗乒弧型陽臺及送飄窗設(shè)計，寄外部使用歐兼式鐵藝雕花崖欄桿裝飾；茶高檔鋁合金蓬門窗，平開糠或推拉門，惕部分窗戶使憲用雙層玻璃詞；霸三防或四防飾安全戶門，靠合資品牌，學(xué)配門鏡；雅高級五金件濟；、閉門器姜等；勞鋼入口大堂清住宅入口及杜大堂的設(shè)計屠（住宅大堂剪150平方坑米付左右為宜，礎(chǔ)大理石或花薯崗巖地面、眼墻面裝飾，榆擺放雕塑小豆品和小型噴遍泉，開辟紋50平方米躬休息區(qū)，設(shè)從5-10人涼坐椅，入口宣處安排門童遵一名為住戶濃服務(wù)兼保安念之職。羞電梯及電梯敬間賊電梯間鋪設(shè)熄高級墻面磚軍和地面磚，國電梯選用合傭資品牌產(chǎn)品維，高速、靜當音。樓梯間旨水泥地面，駕墻面為涂料訓(xùn)，樓梯兩側(cè)禽安裝扶手，劫轉(zhuǎn)角處設(shè)腳拜燈和聲控頂辭燈。室內(nèi)裝修陪均民為毛坯房，稠廚房、衛(wèi)生技間做防水處理理。乖注：鳳凰國括際按此裝修淡標準建設(shè)，耀每平方米裝謀修費用約為纏550-6蘇00元。董E、智能化阿系統(tǒng)飽蓋參考北京某巷高檔小區(qū)的混智能化系統(tǒng)綁，我們在本葡項目中進行椅取舍：療綜合布線系紀統(tǒng)壽智能小區(qū)以莫結(jié)構(gòu)化綜合概布線系統(tǒng)為固基礎(chǔ)，以五乞類雙絞線或橫光纖作為傳養(yǎng)輸?shù)慕橘|(zhì)，穗將各樓宇連秀接起來，開曬成建筑群的豪子系統(tǒng)。每啞座樓分管理落間使整個智勒能化小區(qū)更燙便于管理，舊維護及升級被靈活、方便嶄。智能化小饑區(qū)可根據(jù)用就戶使用的需皺求在水平區(qū)釋子系統(tǒng)分別誓采用五類系餃統(tǒng)或全五類搭系統(tǒng)，使小昏區(qū)可支持速盜率達墾100Mb去/s寺的應(yīng)用。在睡智能化小區(qū)爛中每個家庭宮均應(yīng)配備多蔑個信息出口華，以滿足每榆個家庭內(nèi)部錦的語音、計脊算機網(wǎng)絡(luò)、淘INTER蝴NET野專線以及小培區(qū)物業(yè)管理擺等多項功能弟。麗計算機網(wǎng)絡(luò)股系統(tǒng)巡小區(qū)局域網(wǎng)鑄與劈INTER日NET蒜要實現(xiàn)互聯(lián)蛾，使每一個六住戶均可通比過局域網(wǎng)訪例問斑INTER持NET寸，可為每一寸個用戶提供滾電子郵件（預(yù)Emai掛）服務(wù)和辟Web財代理訪問。斥目前，與拳INTER端NET聲互聯(lián)有如下劫幾種方式：會DDN中專線散培它的傳輸速謎率是鬧64K芳-2M鋪不等，它按隙速率等級劃夏分價格，如圍按包月算，筍不高于范64K遞的每月費用淚為金1棕萬元，不高扎于葉128K樓的為刪2監(jiān)萬多元，與功其它連接方夸式相比價格盼偏高。辦可視對講及服門禁智能系嘴統(tǒng)泛可視對講系銹統(tǒng)是集小區(qū)宗門禁、住宅仁管理、緊急邊報警于一體比的綜合管理健系統(tǒng)?？梢曌ラT禁系統(tǒng)主跟要由門口可柴視主機、管都理中收、室留內(nèi)分機三部流分組成，可兆實現(xiàn)訪客、別管理中心、痕住戶三方通侄話。浪室外機采用料帶攝像頭的漸訪客對講主由機，訪客來典訪時，可通芝過管理中收短確認且與住汗戶通話，經(jīng)方住戶許可后土方可進入樓舌內(nèi)。同時系戰(zhàn)統(tǒng)帶有緊急蛾警按鈕，若黑有意外發(fā)生浴，管理中心雜將立刻準確農(nóng)得知哪間住隸戶有緊急情翻況，給住戶錦以最大的安墨全保證。同唇時，可視對刃講系統(tǒng)還應(yīng)淚具備住戶與菊管理中心通征訊功能、住吐戶間通訊功疲能，且住戶分間通話具有線保密功能，瓦第三個住戶固及管理中心惠不可能實現(xiàn)巷監(jiān)聽。住戶炕出入憑借剪IC蘆卡可自由通勺過門禁。撞自動抄收系蠟統(tǒng)偷根據(jù)國家建核設(shè)部提出的糊小康住宅小汽區(qū)規(guī)劃要求包，今后要對辣新建和改建內(nèi)的住宅統(tǒng)一辣規(guī)劃，逐步供衽水、電、容氣三表出戶氧統(tǒng)一管理，鄉(xiāng)實現(xiàn)微機自衛(wèi)動檢測、計尊量收費。住蒸宅耗能自動迫抄收系統(tǒng)，車將計算機技纖術(shù)與數(shù)字通攏訊技術(shù)完美埋結(jié)合，該系眠統(tǒng)徹底改變四了傳統(tǒng)的居心民住宅水、集電、煤氣等賴生活能耗逐篩月入戶驗表洗收費方式，申解決了城市閣住宅耗能管門理的離散性走和耗能數(shù)據(jù)美人工處理的促煩瑣過程，茶從而節(jié)約了竭大量人力，校且避免了入把戶驗表對居奪民生活的干醬擾。類水、電、煤常氣的自動抄怒表計費也是敢物業(yè)管理的隙一個重要組片成部分，實皂行電腦網(wǎng)絡(luò)偵管理下的水諷電煤氣的自郵動抄表計費垂可以減少中削間環(huán)節(jié)，解騙決入戶抄表恥的低效率、甜干擾性和不曬安全因素，父提高工作效配益。在智能涼小區(qū)中，設(shè)孩置于住戶的暮自動水、電蟻、煤氣表與貫數(shù)據(jù)采樣器匯通過接入家鴿庭配線中心隙，家庭配線穴中心通過垂基直主干與小胳區(qū)管理電腦肯連接，這樣認小區(qū)中心管絨理電腦能定探期、自動采近集小區(qū)內(nèi)各種住戶家中的玩水表、電表飯及煤氣表讀漢數(shù)并進行計炮費，定期與贏各專業(yè)公司慢進行數(shù)據(jù)交凳換結(jié)算、銀爬行自動劃賬虜?？鹬芙鐖缶捌髦醒氡O(jiān)控系奇統(tǒng)露周界報警探末測器主要考弦慮設(shè)在小區(qū)禿周界住戶入休戶門窗處，毯防止不法分論子非法侵入攻小區(qū)及住戶學(xué)家中，若有慕該類狀況發(fā)曉生，物業(yè)中能心或住戶會孔及時得到預(yù)寨警，及時防頃范處理。在股主要公共場歷所（臺公寓滔大堂、電梯榨、停車場等笑）設(shè)有攝像蒸控探頭，可扛以采集視頻決資料，物業(yè)波中心對公共陳場所進行監(jiān)教控，以保障遣住戶安全。湊泊車管理及誦消費一卡通潛系統(tǒng)焦封閉式管理唐的現(xiàn)代化住臥宅區(qū)一般設(shè)脆有大型集中調(diào)停車場（地龜上或地下）他需要在每一佳入口處安裝說自動?xùn)艡跈C撇，要求地出感入口進行智螞能管理，對挎持卡人進行賄識別。發(fā)生教車輛進出后亮，要把有關(guān)診信息記錄備舍案。同時小戚區(qū)具備自己芳的消費設(shè)施庭需要與停車稍場系統(tǒng)實現(xiàn)柏“增一卡通州”功式的統(tǒng)一管解理。憑借這扛張智能卡，臺用戶進出停瞧車場無須下倉車，自動感前應(yīng)器在鑒別扔用戶身份后俯自動打開道隱閘，系統(tǒng)自膊動記錄用戶敵進入時間。汁憑借這張智置能卡，用戶桶可以不帶分嫌文，隨心所菠欲的使用小跪區(qū)內(nèi)所有的奮消費和需用究現(xiàn)金結(jié)算的取服務(wù)，在小慘區(qū)內(nèi)做到無氧現(xiàn)金消費。貓當然購物開郊銷會一分不忌少地人用戶評卡上扣除，鳴卡上金額用崇盡，還可繼善續(xù)增加，如恐若丟失，可趕以掛失，避飄免損失。旁有線電視分進配系統(tǒng)怕電纜電視系孫統(tǒng)（咱CATV專）上當今現(xiàn)帝代化住宅樓杯接收電視節(jié)敢目的最普遍遙方法。隨著平通訊技術(shù)的麗迅速發(fā)展，糕CATV而系統(tǒng)不但可酬以接受電視格塔發(fā)射的電駁視節(jié)目，還蹦可以通過衛(wèi)堡星地面站接鐵收衛(wèi)星電視盈節(jié)目，可考放慮光纖接入健接疏地方有太線電視節(jié)目漁。利用這套封設(shè)備還可以列實現(xiàn)宴VOD逗點播等多項產(chǎn)功能。肉CATV園系統(tǒng)不僅可叢以改善電視銷節(jié)目接收效促果，還可以籍提供各種信驗息傳播、電名視教學(xué)、娛打樂等多項服鼠務(wù)，隨著物碼質(zhì)生活水平早的不斷提高掀，符CATV特系統(tǒng)已成為序人們生活必現(xiàn)不可少的重足要組成部分濕。F、會所右古會所是高檔鹿社區(qū)的生活索配套的一部灶分，是住宅用項目開發(fā)上桂檔次的重要濟表現(xiàn)。而且跟，本項目將記是大同市第雜一個擁有社斗區(qū)會所的住犬宅項目，它襪也是本項目廟最大的賣點噸，所以會所釋的建設(shè)是必眾不可少、極刪其重要的。肅會呢所的設(shè)計風(fēng)廊格應(yīng)與整個蘆社區(qū)規(guī)劃風(fēng)輪格和諧統(tǒng)一秧，建議會所墾采用歐陸風(fēng)踢情的新古典召主義建筑設(shè)劃計，在建筑財外觀上充分弦體現(xiàn)氣派、你高雅，能夠傘充分顯示使蒜用人身份與猾地位。滿足敗高層次人群在追求高品位瓜享受的居住概心理。脅考慮到會所嚷的建設(shè)成本鋪和日后的經(jīng)畢營，我們建拖議適當縮小英會所面積（泡2500霉-3000惠平方米梁），將會所嘗服務(wù)項目進最行調(diào)整，如選減少某些活雪動設(shè)施面積匯，取消大型扎酒樓和餐廳菠等，但原則剃上不應(yīng)降低冶檔次。招G、園林真聘請專業(yè)的液園林公司進烘行本項目的偵園林設(shè)計與填建設(shè)，與整訂個社區(qū)建筑液風(fēng)格相呼應(yīng)懂，園林也要蹈采用新古典弊主義的風(fēng)格壤設(shè)計，具體互建議參考我喂公司提供的喚《總體規(guī)劃炕補充報告卻》。項2、價格策絕略停A、定價原或則驗保證銷售率傳原則臺我們說過，腦高檔項目在津大同來講是預(yù)有一定的消插費市場的，侄大同的富有滋人群所擁有球的財富并不識比全國任何濤一個大中城熄市低，他們誤在北京、上材海等城市買言得起價格超耐過100萬雪元的房子，隆3000-懼3250元容只相當于北妙京經(jīng)濟適用潑房的價格，新但相對于平定均售價在1氏600-1施800元的甜大同的房地問產(chǎn)住宅市場區(qū)，每平方米宵3000多猜元的價格顯繼然是過高了蠟。價格過高異，超出人們顛心理承受力章，勢必影響屈到項目銷售戒；價格過低究，又會損害攻我們自身的誤經(jīng)濟利益。伐無論定價過賢高或過低，須都會造成項醋目的開發(fā)風(fēng)輕險?；谋ＷC利潤原券則鼓我們要實現(xiàn)察核算出準確犧的開發(fā)成本洲和建筑周期襯，嚴格控制喬項目開發(fā)建挺設(shè)的各項費恢用，避免不紋必要的浪費葡，只有這樣濕，才能保證灘項目的利潤臘最大化。囑拉開不同工膽期、不同戶活型、不同朝殘向單位差價稠的原則澡根據(jù)不同的織工期和銷售犬階段，制定霞不同的房屋煩價格，采取粘不同的促銷樹手段；久在建筑設(shè)計葛時，制造少棉部分豪宅中狡的豪宅，在強定價上拉開翠差距，提高短項目平均價論格；嗽拉開不同戶鍬型、不同朝隔向、暢銷與慨滯銷單位的填差價；族在推廣過程掠中，以起價邊和均價同時庭入市，避免忽差價過大，殖給客戶造成族欺騙的感覺朱。尖在不同的銷阻售情況下進缸行不同的價激格調(diào)整原則屑1.銷售匹情況良好宴價格普遍調(diào)浸升父但不宜一時干調(diào)升過高，饅可以通過縮港短每一價格慣時間，頻繁障調(diào)價，一方駁面可以促進俗尚處猶豫階豬段的客戶迅扛速做出決定喇，另一方面鬧也可以增加照利潤，使開憤發(fā)商獲得巨賠大的收益。缺價格選擇性倘調(diào)升呆對于暢銷戶深型，加大調(diào)摔升力度，對鴉于滯銷或銷每售情況不好槽的戶型，保得持價格不便鏈或進行略微校的調(diào)整。押2.銷售違情況不好士不可進行直勿接降價，這軟樣會對項目考形象造成較奶為不利的影罵響，直接降常價不適合高疾檔項目；填可以采取增帖加優(yōu)惠折扣秤或贈送精裝申修、贈送家沉具、家電的乞促銷手段進止行變相的降揚價，以促進差房屋的順利薯銷售。糕B、影響價鎖格因素拾同一樓層中測不同單位對掏價格的影響拴因素：除按項目現(xiàn)有涂的規(guī)劃圖及箱市場接受情稈況考慮，我神公司建議其唯影響因素及瘦所占比例如碎下：祝影響因素大所占比例映朝向誘30%保戶型格局夜15%位景觀符30%裝噪音奸10%獻不同樓層對泳單位價格的墻影響因素：僅不同樓體類橡型，樓層的真高低差異所崖產(chǎn)生的價差疲也不同，我孟公司建議如鉗下：翼建筑類型旁樓層差價（輕元/平方米體）罪塔樓袖15漆板樓詠10狼（建議在實追際銷售過程疼中，取消4湯、13、1圍4、24樓午層，房號也眾響應(yīng)轉(zhuǎn)入上醉一樓層房號跨，如4層1蒼號房變?yōu)?型層1號，1廉3層1號變陡為15層1搬號，14層壯1號變?yōu)?賓6層1號；梨將6、8、煮9等這類吉要利樓層或房叫號適當加價兼。）鞏不同樓體類捉型對單位價輸格的影響因個素：盤樓體類型自江身也是影響啞因素，敝司姑針對本項目監(jiān)建議如下：帆建筑類型琴建筑類型評展分數(shù)近塔樓牢0分擋板樓俗1分聲C、價格調(diào)師整建議投根據(jù)項目的用成本核算和繳利潤核算，按本項目的成牛交均價為3閘121元每友平方米。嬸泥項目整體均蝕價及各階段和價格調(diào)整建月議派價格盤升具捷體方案如下發(fā)：它銷售率精提價情平均單價它0-10%鏡0訴2800吊10-20般%側(cè)80慨2880效20-30敲%擋100火2980狡30-40算%繞100述3080匙40-50悅%懂100浙3180倚50-60買%闖100聾3280養(yǎng)60-70兆%援80攀3360圈70-80辛%比50乏3410飾合計欄610餃3121說明：李銷售率每上對升10%，煩價格隨即上催調(diào)50-1抄00元，共病進行8次調(diào)沸價，以銷售某周期20-翠21個月計閣算，開盤價變與結(jié)案價格股差為610毒元，即20縫%。司銷售率達到曬10幼%在前，即開盤辱均價為2毅800元回/方平方米（內(nèi)假部認購起價蔑2480/星M2，最高防價3180找/M2，樓慣層、朝向最痛高差價21調(diào).43%）雀；辛銷售率達到倒10-20抬%跑，每平米提水價80元，瘋均價為2刊880元撓/查平方米；課銷售率達到答20-30匯%掙，每平米提樂價100元材，達到2刻980元贏/獲平方米；林銷售率達到笨30-40蹦%孔，每平米提咬價100元滾，達到3千080元桂/強平方米；襪銷售率達到犁4勾0形-50艱%寧，每平米提升價100元災(zāi)，達到現(xiàn)腎3180元架/助平方米；期銷售率達到槐5睜0蹤-60缸%獎，每平米提賤價100元倚，達到裹有3280元促/雹平方米；幻銷售率達到另6砍0拍-70迷%丈，每平米提蝶價80元，架達到閃已3360元狂/耐平方米；只銷售率達到鏡7士0包-80鳳%否，每平米提袖價50元，亞達到鳴梳3410元佛/貌平方米；捆全盤均價：酬3121慰元/平方米暗。巖注：遷此方案之調(diào)裂價周期以本賢項目主力戶才型銷售進度節(jié)作為依據(jù)；怖同時，可根淺據(jù)工程進度奇及銷售情況湯，對提價幅公度及周期進吩行進一步細暖化調(diào)整；此土外，應(yīng)考慮無不同戶型在王銷售速度上瑞的差異，分恐別調(diào)整提價菊幅度，避免恢“迫一刀切卻”趴的作法。殘3、各階段宋推廣策略社銷售前期厘——娘市場預(yù)熱期稀與開盤期濱在這個階段錯，要通過高厲頻率、大規(guī)另模的宣傳攻槐勢，形成項拖目高品質(zhì)、椒高素質(zhì)的物狠業(yè)形象，使毅客戶產(chǎn)生極鑄高的期待和剝興趣，并從起心理上認同燙我們的產(chǎn)品境品質(zhì)與高于下其他項目3繁0%的價格紫，認為我們掃的項目確實構(gòu)物有所值。娘有了市場和怕消費者的認齒可，我們就季可以在內(nèi)部誤認購期和開四盤期進行極甩其優(yōu)惠的價風(fēng)格銷售策略組，回報首批他購房客戶，校迅速打開市芹場、占領(lǐng)市豪場。襲在這個階段礙，我們的定揀價不可過高員，這個階段列的銷售目的債并不是賺取乓多大的商業(yè)沒利潤，而是期能夠迅速打仙開市場，確悉定市場地位股。集銷售中期邊——漏市場熱銷期澇和持續(xù)期埋真正的銷售責(zé)黃金期，在寧這個階段，鑄項目已經(jīng)具崗有一定的知油名度，項目期工程進展順朋利，銷售硬尊件、軟件逐盾步到位，在軟這個階段要郵保持大的銷蕉售勢能，換五取資金回籠甚的速度，同缸時要提高定映價，以獲取虧巨大的利潤杜率，但價格猜的調(diào)整一定兼要經(jīng)過深思荷熟慮，更不傾可因前期良隸好的銷售情低況而頭腦發(fā)悉熱，任意漲銷價，價格的維調(diào)整猶如爬銹山，上山容虹易下山難，侮漲價容易降辰價難。航銷售后期俊——冤尾房期相在這個階段盼，銷售勢能凈逐漸減弱，蹈可挑選房屋該逐漸減少，兼但房屋已成爆為現(xiàn)房，購像買房屋不存起在任何風(fēng)險血，通過良好摔的社會口碑觀、到位的售扶后服務(wù)和物忽業(yè)服務(wù)，客抹戶的購買信也心是最強的泊。對于剩余潮不同戶型進恐行價格的調(diào)談?wù)N售情腎況好的樓層闊、戶型可以三繼續(xù)漲價，惡而銷售情況劃不好的戶型右則采取一定顧的促銷手段樣進行銷售。際4、銷售進攏度與銷售率怪A、銷售統(tǒng)賊計總表（以劫住宅面積1膨1萬平方米千計算）犧類型騙面積購（萬平方米濱）他銷售周期（民月）黑銷售率撤（%）支回收資金復(fù)（億）勁期房住宅件7.7-8志.8纖20-21籮70-80潔2.403著-2.74逢6南商業(yè)減0.7再100蠟0.28凍車庫朽