中原策劃培訓(xùn)

序言進入中原的同事，都抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)。但企劃是沒有固定的思路，可變的情況實在太多，唯有靠個人平日累積的經(jīng)驗及吸收市場的資訊，活學(xué)活用。所以通過與發(fā)展商/同事/部門的交流、個案研究、實際經(jīng)驗的過程等，才是學(xué)習(xí)的主要渠道。此培訓(xùn)計劃分九部分：一、企劃目的二、一般策劃流程三、策劃報告的內(nèi)容四、銷售工具種類五、活動六、廣告七、營銷策劃常見的失敗因素八、房地產(chǎn)開發(fā)項目運作程序（投資商）九、策劃部制度一、企劃目的企劃是什么？企劃可簡單地理解為“策謀及計劃”，但企劃會比策劃更高一個層次，因為企劃是以公司的層面作為出發(fā)點。策劃樓盤的好與壞，在于能否給予樓盤獨突的個性，而這個個性是能滿足客戶所需的。策劃是將樓盤的獨特理念貫穿于整個樓盤銷售過程的，從開始市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象定位，直至銷售完結(jié)為止。當策劃人員必須要有前瞻性及果斷，具備創(chuàng)作力，具有統(tǒng)籌能力及策略能力。無論樓盤大大小小的事項，例如文案、廣告內(nèi)容、客戶背景、戶型圖、競爭對手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握及親力親為，才不會出現(xiàn)與樓盤、與市場脫節(jié)。策劃樓盤必須對樓盤及市場有全面掌握，開盤前已對整個銷售有全面的計劃，并須于銷售過程中及時做出調(diào)整(前瞻性及果斷)。創(chuàng)作所謂的創(chuàng)作，是反映人們下意識的渴望，把人們下意識的需要表達出來，故此創(chuàng)造出前所未有的東西不是創(chuàng)作。創(chuàng)作是沖擊人們的潛意識，讓人們的需求和渴望在意識的層面浮現(xiàn)出來。目的：----為樓盤達到最理想的銷售業(yè)績；----令發(fā)展商用最小的資金達到最大的效益；----為發(fā)展商及樓盤打下知名度及品牌；----塑造樓盤與眾不同的個性、賣點。二、一般策劃流程1．工作流程1.1設(shè)立項目檔案及文件夾內(nèi)容：文件夾文件命名報告以報告名字命名（例：定位報告）推廣計劃及支出預(yù)算以日期命名會議內(nèi)容及紀要以日期命名工作時間表以日期命名銷控表以日期命名價格表以單元號及日期命名銷售需知以日期命名銷售文件以文件名稱命名工地包裝方案以文件名稱命名軟性文章以文章題目命名傳真（包括與發(fā)展商的信件）以傳真內(nèi)容命名銷售部定期反饋意見以日期命名統(tǒng)計以日期命名銷售總結(jié)以日期命名銷售工具建議及設(shè)計以銷售工具名稱命名報廣以刊登媒體及日期命名1.2編定工作時間表（看附件一）內(nèi)容：→提交各項報告時間（調(diào)研報告、定位報告、推廣報告）→選定各個公司時間（模型、規(guī)劃設(shè)計、效果圖、園林設(shè)計、裝修設(shè)計、廣告）→落實各個公司提交方案，初審，落實方案，實施及最后制作完成時間→平面設(shè)計的內(nèi)容有樓書；折頁；戶型圖；指示牌；廣告牌；售樓處展板及接待處后的展示版；工地包裝的圍墻廣告，路旗，燈箱廣告；手提袋；銷售人員名片；海報；客戶通訊；直郵單張；禮品；報紙廣告；雜志廣告→售樓處及樣板間方案及完成日期，選擇家具日期→培訓(xùn)計劃時間安排→內(nèi)部認購及開盤日期→各項活動及細節(jié)安排日期→律師、銀行落實日期→價單、付款方式落實→推廣計劃落實1.3合作伙伴----建筑設(shè)計公司----園林設(shè)計公司----廣告設(shè)計公司----銀行----律師----效果圖公司----模型公司----室內(nèi)裝修公司----公積金代辦公司、展位特裝公司1.4工作執(zhí)行及與發(fā)展商定期會議----會議需最少每周一次；----訂立固定時間，以方便每一個人都能好好的安排時間及作好會議前的準備；----每次會議必須做會議紀要并傳真給與會的公司；----通過會議進一步落實及執(zhí)行各方案的細致部分；----固定與會的策劃人員及銷售部代表（如有）；----所有發(fā)展商同意或確定執(zhí)行之內(nèi)容，必須有發(fā)展商的書面確認及存檔。1.5動態(tài)市場調(diào)研由于市場變化速度極快，所以動態(tài)的市場調(diào)研是必須的，充分了解其他競爭對手的動向、銷售情況、客戶特征、推售單位、廣告訴求點，廣告頻率，促銷手段，價格走勢等等。動態(tài)市場調(diào)研必須每月最少做一次。項目策劃組必須將調(diào)查的數(shù)據(jù)結(jié)果交市場研究部，另需存放一份在策劃部秘書處，供其他同事閱讀，并有責(zé)任更新替換。1.6開盤前策略性檢討及修正此部分必須要于開盤/內(nèi)部認購1個月前做，以配合最接近市場動態(tài)的策略。請不要怕做出檢討或修正所帶來的麻煩，因目的只在乎有更理想的銷售業(yè)績。如果由于沒有做出及時的修正，銷售的誤差所帶來損失為我司或任何同事都不能承擔的后果。發(fā)展商以數(shù)以億萬元的金額投資，這個數(shù)額是非常龐大的，所謂‘一指錯，全盤皆落錯’。我們需抱有客觀的分析，將可能發(fā)生的結(jié)果完全反應(yīng)給發(fā)展商知道。1.7開盤開盤時策劃人員必須長時間留守銷售現(xiàn)場，以留意客戶的來電情況，關(guān)心問題，成交單位走勢，成交速度，銷售人員的接聽電話技巧，引導(dǎo)客戶情況，對樓盤的熟悉情況，銷售情況是否與計劃相符，以及對開盤時所反映的問題及時做出調(diào)整。1.8訂立各銷售階段的目標前文提到策劃必須具備前瞻性及預(yù)測能力，令銷售的每個細節(jié)都在掌握之內(nèi)，所以在每個營銷推廣的制定下，策劃人員要對該策劃制定目標，例如預(yù)計售出的單位的比例，那個戶型銷售速度最快，到訪量、上門客戶群的類型是否我們針對的客群等，從各階段的銷售反應(yīng)與制定目標相比較，我們才能知道真正的結(jié)果是否在我們預(yù)見之內(nèi)，如果不是，便要立即做出檢討修正。每月底必須設(shè)定策劃目標，并交予***。2．營銷策劃流程圖三、策劃報告（注：下文紅色字體為例子）1．市場研究分析報告內(nèi)容1宏觀市場概述1.1宏觀經(jīng)濟形勢分析（全國、北京）1.2產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響1.3市政交通建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響1.4北京住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場特點1.5未來市場預(yù)測2需求市場分析2.1問題提出的背景和中原研究思路先闡述需求調(diào)研的背景和目的（所要解決的問題）：深入了解市場需求，為市場定位提供依據(jù)；中原研究思路：就需求調(diào)研而言，所要解決主要問題是市場總量和需求特征，因而需求調(diào)研也從兩個方面展開。第一階段：大樣本調(diào)查，通過隨機抽樣或配額抽樣獲取大量數(shù)據(jù)，問卷內(nèi)容只涉及到近年內(nèi)是否置業(yè)、區(qū)域選擇、價位選擇幾個基本問題，訪問一般為電話訪問、網(wǎng)上統(tǒng)計等方式，不采用深度訪談。根據(jù)第一階段調(diào)查結(jié)果，結(jié)合相關(guān)資料（如某一區(qū)域的宏觀統(tǒng)計數(shù)字）就可以推斷出某一區(qū)域一定時間內(nèi)有購房意向的比例和戶數(shù)，以及被訪者對區(qū)域等基本因素的選擇。第二階段：深度訪談，旨在詳細了解和發(fā)現(xiàn)目標客戶顯在和潛在的需求特征。在解決了市場總量問題之后，不僅要完成對目標客戶的市場細分，深入了解目標客戶的組成結(jié)構(gòu)（如年齡、收入、職業(yè)）和具體的需求特征的問題，還要進一步探索各項因素間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)規(guī)律（如選擇不同區(qū)域購房的客戶需求是否有明顯差異、不同年齡（或收入水平）的客戶對物業(yè)要求的偏好）。2.2需求調(diào)研主要結(jié)論開宗明意，將需求調(diào)研最主要的發(fā)現(xiàn)和結(jié)論先表述出來，力求圖文并茂，簡潔明了。2.3需求分析單因素分析對問卷中各問題的答案進行匯總統(tǒng)計，通過頻數(shù)統(tǒng)計等描述性統(tǒng)計分析方法確定需求結(jié)構(gòu)，解決“是什么”的問題。本部分主要以圖表為主，輔以少量文字。2.3.2多因素分析考察各問題間的相互聯(lián)系，通過聯(lián)列表分析、相關(guān)分析等方法發(fā)現(xiàn)和確定各要素間的聯(lián)系和規(guī)律，解決“為什么”和“怎么辦”的問題。本部分涉及到相對深入的統(tǒng)計知識，要求有相當?shù)睦碚摻Y(jié)合實踐的能力，是分析的重點和難點。2.3.3技術(shù)說明（抽樣技術(shù)、問卷設(shè)計、數(shù)據(jù)分析、控制執(zhí)行）3供應(yīng)市場分析本部分首先解決供應(yīng)市場“是什么”的問題，然后深入分析“為什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。不僅要分析產(chǎn)品各要素間的相互聯(lián)系（如區(qū)域與價格的關(guān)系），更要重視客群定位、產(chǎn)品定位、形象定位三者之間的聯(lián)系，同時還要充分結(jié)合需求調(diào)研的結(jié)論進行供需對比分析，最終為項目的客群、產(chǎn)品、形象定位提供有力的支持?；诖耍静糠种饕煽腿悍治?、產(chǎn)品分析和形象包裝三方面進行。有的項目不做需求分析，本部分的內(nèi)容順序可進行適當?shù)恼{(diào)整，如客群分析可放到產(chǎn)品分析之后。3.1項目選擇與分析方法說明說明調(diào)研樣本選取的依據(jù)（如開盤時間、規(guī)模、知名度），數(shù)據(jù)分析的原則和方法。例：均價6500元/平方米是一條較為明顯的分界線，其以下部分和以上部分在社區(qū)配套、裝修、物業(yè)管理等方面存在著明顯的不同，因此我們把這一五個項目以均價6500元/平方米為界分成兩類：n低于6500部分稱為一類項目高于6500部分稱為二類項目n3.2客群分析3.3項目分析3.3.1項目綜合品質(zhì)評價層次分析法建模型，確定決定項目品質(zhì)的要素及權(quán)重，再用專家意見法對各項要素打分，最終對各項目進行綜合品質(zhì)評定。3.3.2位置分布與規(guī)模調(diào)研樣本的分區(qū)情況，各區(qū)域基本特點，各區(qū)域項目規(guī)模和綜合品質(zhì)，各規(guī)模項目的綜合品質(zhì)情況?！偁帉κ值墓?yīng)量分析，可再細分為現(xiàn)有供應(yīng)量及待開發(fā)供應(yīng)量（統(tǒng)一在售面積為“已推出面積”，建筑面積為“總建筑面積”，要注意把項目的一、二期分開，當成是不同項目的做）3.3.3產(chǎn)品分析注意產(chǎn)品分析要解決如下問題：區(qū)域市場提供了什么樣的產(chǎn)品？n產(chǎn)品的某一方面與產(chǎn)品的綜合品質(zhì)有怎樣的關(guān)系？nn所提供的產(chǎn)品是否得到目標客群的認同？.1整體規(guī)劃（密度、園林綠化、車位配置、外觀風(fēng)格）分析項目分析要點分析內(nèi)容單因素分析多因素分析內(nèi)容方法布局及風(fēng)格建筑單體排布、造型、顏色定性闡述密度容積率、建筑密度列表、分段綜合品質(zhì)聯(lián)列表或分組均值園林綠化園林風(fēng)格、綠化率、綠地形式列表、分段綜合品質(zhì)聯(lián)列表或分組均值車位比例、位置、價格列表、分段綜合品質(zhì)/價格聯(lián)列表或分組均值

可附部分樓盤的規(guī)劃圖3.3.3.2小區(qū)配套要素：幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療、銀行及郵局、運動場所、餐飲、購物、主題廣場層次分析法為各項要素確定權(quán)重，對各項要素打分。分析項目分析方法各項要素分值列表配套綜合得分分值列表、與綜合品質(zhì)聯(lián)列表或分組均值3.3.3.3樓型、戶型分析項目分析要點分析內(nèi)容單因素分析多因素分析內(nèi)容方法樓體類型低層、多層、高層、板樓、塔樓列表、分段價格-銷售-綜合品質(zhì)分組均值戶型居室數(shù)、面積熱銷戶型列表價格聯(lián)列表或分組均值注明不同戶型的價格（看以下例子）例：同一類項目戶型分布表戶型項目名稱一居室兩居室三居室四居室躍層或復(fù)式百環(huán)花園27萬（10%）44-50萬（60%）50-62萬(30%)00值方丹苑羽27萬（1鬧0%）鞋47-52犧萬（50%量）毅56-67澡萬（40%象）慢0丈0談紫東苑墳0衛(wèi)55-65求萬（60%賞）絡(luò)70-75懸萬（40%場）巡0筍0紫九龍花園績40萬（1奇0%）篩45-55止萬（60%安）提70-95饞萬（30%注）棵0揚0裙華騰園炭30-35密萬（10%辰）忍40-55燭萬（80%會）鋪55-80市萬（10%漸）斥0誤0閱嘉多麗園

醫(yī)歪0尿65-70徑萬（67%鋪）禽80-85猴萬（33%靠）丸0理0戶書香庭匠30萬（一熱五%）峰40-55陰萬（85%遷）;坦0喬0嗓0賄附：片區(qū)住邊宅市場部分題項目主力戶牛型圖黑史.4樓宇肝配套（采暖滿方式，通訊扒，智能化系漂統(tǒng)）億分析項目重分析方法晌采暖方式，萬通訊，智能穿化系統(tǒng)分會值列表，定逼性分析棋綜合評分（推不用層次分霞析法）分位值列表、與望綜合品質(zhì)分衛(wèi)段對比氏斃.5裝修弱標準（外立熊面、公共部泰分、）義分析項目菌分析要點狼分析內(nèi)容鑒單因素分析碎多因素分她析饒內(nèi)容方法襯外立面顏反色、材質(zhì)夕列表、分段陵價格-銷惱售-綜合品況質(zhì)聯(lián)列表登或亡分組均值思公共部分繳大堂、中央憶空調(diào)、樓梯械間、走廊驚列表價格煤-坦綜合品質(zhì)續(xù)聯(lián)列表或勾分組均值亂套內(nèi)列表驅(qū)價格-訂綜合品質(zhì)寺分組均值澆蠢物業(yè)管理氏分析項目界分析要點躬分析內(nèi)容說單因素分析深多因素分葉析房內(nèi)容方法鐮物管公司既知名、較知初名、一般屠列表、分段城價格-骨綜合品質(zhì)誦聯(lián)列表溫物管費列演表，分組均評值價格-擔綜合品質(zhì)藍聯(lián)列表或退分組均值公閱價格及銷回售情況分析素分析項目加分析要點續(xù)分析內(nèi)容煮單因素分析氏多因素分樓析定內(nèi)容方法便價格加權(quán)肚價格、與綜鵲合品質(zhì)關(guān)系潔、性能價格結(jié)比盆價格定位是蝦否符合產(chǎn)品捉定位？價會格列表睡價格分組(區(qū)各組均值、屯加權(quán)均值、襲最大、最小屬、標準差)攏綜合凡品質(zhì)-銷售葉按價格分測組均值市按綜合品質(zhì)動分組均值鴿與銷售相關(guān)孩系數(shù)狐性能價格比魚銷售價格爛和產(chǎn)品定位鉛是否得到市擦場認同？立列表價格吉性價比綜合蔽品質(zhì)相關(guān)飄、分段或?qū)|比分析扎按價格/綜員合品質(zhì)分組畢均值龍→草最好以均蠶價及起價作叮分析（以已旗推出單位均巴價為準）馬→督由于北京吩樓盤規(guī)模較漏大，所以要壺注明每個樓財盤的銷售率匠的范圍。課例：1期銷李售率，4-能6座銷售率盒。重3.4項躲目形象及宣襪傳推廣分析準分析項目奇分析要點綱指引標識犯工地包裝涼售樓處擋形象主題濃報廣分析套報廣分析參手照雙月刊廣托告分析，以遵定量方法為缺主，要給出醉區(qū)域市場的辨平均報廣投藏放量和媒體呆側(cè)重點逮其它分析要每注意結(jié)合項斃目產(chǎn)品規(guī)劃乞和客群定位兔3.5主興要競爭對手盜點評盛4分析結(jié)愛論吩→姑市場的數(shù)疼據(jù)銀只能作參考醋性，必須靠平?jīng)Q策的經(jīng)驗性客觀的評估餓能力對日后觀的市場作出扛預(yù)測隊→檢市場空白擁點及片區(qū)特枕征灑附：調(diào)查樓撲盤的位置圖泥其他樓盤有孔參考性的掃霜描（例如戶效型、效果圖紀、廣告設(shè)計盾等等）絕競爭對手資努料一覽表及播各樓盤不同脆戶型面積比跌例一覽表疊2．報告內(nèi)施的個案點評雷目的：針對屠區(qū)內(nèi)有典型爐的項目作詳萬細的分析，該無論是銷售辯好的還是不嘴好的，只需唉把事實及分才析說明。冊內(nèi)容：訓(xùn)a.樓盤鉆基本資料（筒列表說明，棟要簡單）；突b.產(chǎn)品牢特色說明；許c.銷售念及推廣策略計；待----潔入市時間但----慧入市價格，畢現(xiàn)售價格懸----公入市推售單蘇位種類，現(xiàn)券售單位種類助----笛宣傳推廣包欠裝特色，每問期主訴求點王的轉(zhuǎn)變挪----悅參加展會數(shù)宰量些----催宣傳活動情啄況（例客戶店聯(lián)誼會、新貝聞發(fā)布會、監(jiān)封頂儀式等談）下----耳每期報紙廣態(tài)告投入費用帳及頻率的統(tǒng)痕計（由第一德次廣告至最屋新情況）案----驗針對客戶群糕特征膜d.點評燕----逆點評樓盤是誕否有競爭力逮，有沒有抓醬緊市場的空芝白點，最吸僑引客戶的是勺什么？導(dǎo)致羽銷售不佳的弱原因是什么主？楊3．市場定醉位報告內(nèi)容功第一部分軍項目自身分盆析窗一．項目地攜塊情況玉→午列表簡單駐地說明項目泉情況廚例：凱序號項目煎內(nèi)容曬1名稱色2發(fā)展商賊波3地理位指置脅4用地面豈積宜5用地性嘴質(zhì)獎6容積率緣爺7地塊情訪況添8周邊情插況駛9限高戰(zhàn)10綠化務(wù)率相二．S.W物.O.T.無矩陣縮→姓下表的‘畫優(yōu)勢’及‘貨劣勢’是以顫項目自身，文發(fā)展商/開羨發(fā)商背景及廢周邊情況作灘出例點分析鈔，‘機會’征及‘威脅’配的分析是以蕉片區(qū)及宏觀席的角度考慮煌。銹例：蝦Stren改gth優(yōu)勢過分析We臨aknes每s劣勢分析慈S1.良便好道路體系洪S2.豐鋸富景觀資源溉S3.開疊闊視野空間解S4.龐貫大建筑規(guī)模板S5.靈辮活建筑規(guī)劃后設(shè)計霉S6.充粥裕資金實力更S7.齊布全區(qū)內(nèi)配套怕W1.遙周邊基礎(chǔ)配深套不全瘡W2.公候交系統(tǒng)尚不陪完善睛W3.緊么靠工廠、監(jiān)命獄方W4.區(qū)車域人文環(huán)境浙不佳案W5.項碰目周邊規(guī)劃鋪50畝廉租禾房躬W6.周拆邊規(guī)劃路投霧入使用時間次尚不清楚侵Oppor密tunit返y機會分析剪Thre捏at威脅分薦析左O1.整斯體經(jīng)濟向好儉,地產(chǎn)發(fā)展績迅速,棉紡部企業(yè)效益提辯高沃O2.政絡(luò)府政策傾斜娛,促使外地悶人在石購房魚O3.城宿市高速擴張悲,土地不斷共升值占O4.入蠢市時機良好弟,區(qū)域尚無嶼競爭對手耽O5.區(qū)螞域待開發(fā)土賣地較多,易食形成大規(guī)模出居住區(qū)鉤O6.政籮府待建公園桌,環(huán)境景觀裝日趨成熟施O7.存高在集團購買禾,將有力促各進銷售T列1.城市發(fā)狂展向東南區(qū)澤傾斜蜓T2.短期聰區(qū)域市場供及應(yīng)增大祥T3.政府歡大力加強經(jīng)缺濟適用房建再設(shè)小T4.區(qū)域側(cè)知名度低榜T5.周恐邊項目檔次既較低酸1．物業(yè)優(yōu)檢及劣勢分析虛2．機會點夾及威脅分析裕挎（將SWO嗓T的內(nèi)容分謝別詳細說明楚及解釋）睬3．劣勢及斜威脅的彌補獨方案姑‘S+W’強----用配自身的優(yōu)勢襯彌補劣勢撈‘O+P’氏----用好存在的機會毅解決威脅的際問題嶄4．分析總釋結(jié)敬通過SWO列T的分析，芝總結(jié)出項目翅最大的優(yōu)點查，此部分將拘會引導(dǎo)定位紀的方向。彼三．項目定灣位露1．市場定旺位擋（這部分主宗要是結(jié)合調(diào)慢研及SWO紅T結(jié)果而定死，市場定位側(cè)概括了項目漢的檔次及個逝性/主賣點圾）躬1）市場最脫終定位吸例：嘉銘園最→輝亞運村60撲萬平方米板胡式小高層綠技色生態(tài)大型密社區(qū)寇上海世茂濱熱江花園譽→巖中國最高的遼全江景豪宅剖社區(qū)棗東?；▓@辨→答全國首個避3A話級高檔豪宅霜小區(qū)段2）市場定茶位的支撐點悅----列殼出以上定位病的原因，支浪撐點及對定睡位的各部分落作出解釋帽2．客群定醋位冠----針壽對那種類型石客戶，主/辣次客戶群的肅比例；蟻----其禮年齡段、職爐業(yè)、家庭狀撓況、學(xué)歷、清收入、置業(yè)軍次數(shù)、置業(yè)跨目的等。泛1）客戶需悔求特征恐----客申戶對物業(yè)的左需求是什么筐？避----從賽物業(yè)管理，坡戶型，面積煩，配套功能棋，承受金額陣，裝修狀況怠，交通，環(huán)嶼境及購買心愛態(tài)等作出詳粱細解釋陣2）客戶群膽不認購原因陣----針炒對建議的客胳戶群，那些長因素會肯定豆造成他們不咽認購的原因挺----定關(guān)位南例：小關(guān)項攔目需→師講求快節(jié)狼奏、高效率她，生活或工闖作快速往來方于亞奧、中暈關(guān)村、CB沃D的公司或揚人群灣上海世茂濱偽江花園世→問針對全國及終海外的頂尖覆投資客戶及落與上海有工據(jù)作關(guān)系的高哀檔客戶群絲3．產(chǎn)品定跳位鑄----區(qū)定位，說明祝該社區(qū)要建石筑什么樣的熊樓。(板樓側(cè)，塔樓，全膊小戶型公寓躲，酒店式公撒寓)堂例：小關(guān)模項目兩→錘集合寫字樓行、商務(wù)公寓侄、及居住型押公寓的綜合姓物業(yè)臨上海世茂濱銀江花園難→木中國最高的駛?cè)昂勒z，配6個世淋界風(fēng)情園林晉的社區(qū)畢4．價格定葬位絨----魄針對上述建妄議的定位，并建議整個項忠目/各期開該售部分的均板價，并作出適說明，分析啟其最終大約歪的總價及月允供款，是否剝符合客戶群煎的經(jīng)濟能力獵----爹建議開盤均償價及原因戶----耽估計價格的混調(diào)整情況運5．形象定稻位蹦項目以什么需形象面向市稼場，此部分鑒的定位將會跨主導(dǎo)宣傳推恰廣的方式及拒主題。訴1）形象擁包裝定位乞例如：大都存會魅力、國稱際性標準/腸級別、罕有悅性將小關(guān)項目讀→婚享受時間與重空間的完美燃組合白擁有工作與共生活雙重樂圖趣的商務(wù)投步資型社區(qū)魚2）形象事定位支撐點配四．項目規(guī)抄劃設(shè)計建議否1．規(guī)劃及猜園林建議針1）整體規(guī)慘劃建筑笨----小謀區(qū)入口位置月----會搶所位置拾----行隔車路線及人翠行路線鼓2）園林設(shè)券計建議姓----雕倒塑家----步虛行道帶----綠丸化風(fēng)格賤2．建筑風(fēng)撕格酬1）建筑外挪觀的風(fēng)格建駁議若2）單元入樹口設(shè)計風(fēng)格德建議及用料川建議撫3）建筑細販部建議銳例如：窗、篩陽臺等獵3．戶型面賽積選擇及組資合建議蔑1）戶型設(shè)壁計配比患2）戶型設(shè)桃計特色建議航3）戶型結(jié)屠構(gòu)面積（以唉表說明）金4．配套設(shè)加施規(guī)劃建議世（包括裝修猴標準及硬件赴設(shè)施）5．物業(yè)管理要點物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議6．項目智能化建議7．項目車位配置建議

五．總結(jié)----簡單總結(jié)以上的重點，該項目的切入點是什么，及可建議那些是項目的弱點，所以需提醒在日后的宣傳推廣上避重就輕。4．營銷推廣報告內(nèi)容一．銷售策略1．銷售必備條件2．開售時機建議及原因3．造勢活動及促銷手段匯總4．推售單位策略簡述5．價格策略注意事項:----一般而言，低開高走較符合客戶心理，但要預(yù)算貨尾單位一定要降價，除非市價真的一路往高走；----試銷期：低價；引導(dǎo)期：逐步加價；強銷期：不加價；促銷期：變相降價；清盤期：公開降價----市況下滑，要當機立斷，早人一步拋貨，不能顧存名聲死守高價位；----做勢：預(yù)展期間不賣樓，透過傳媒烘托高價，讓市場接受產(chǎn)品高價，再不調(diào)首期開盤價；----要注意市場整體承受力，個別人能承受高價不代表大部分客戶能承受，抬價后降價有難度，需防高處不勝寒；----提高銷售速度，采用一口價方法可以縮短客戶決策時間；----適當利用價格杠桿平衡單位質(zhì)素，避免留下太多滯銷單位；----公開價目表較容易贏取客戶信心。6．銷售控制策略----試銷期以較差單位為主，可配合低開高走策略；----遇有客戶要求購買尚未推出優(yōu)質(zhì)單位，應(yīng)在不打散整幢樓或整個層面情況下抬價售出，堅決不賣容易流失客戶；----在有恰當價差的前提下，優(yōu)質(zhì)與劣質(zhì)單位同時推出可幫助劣質(zhì)單位銷售；----銷售氣氛良好，可以公開銷控表，加速客戶下訂；公開銷控表亦可作為營做銷售氣氛的手段（在一口價時尤其適用）；----銷售時機要配合工程進度、市場狀況二．宣傳推廣策略1．項目案名及Logo建議以針對項目的形象包裝命名，每個命名建議必須詳細說明其意思及建議原因，最后需注明中原主力推薦的案名及Logo。2．地盤包裝建議1）圍墻包裝建議2）建筑主體包裝3）主入口設(shè)置及包裝建議4）參觀路線包裝5）售樓處功能布局建議6）售樓處裝修風(fēng)格建議7）展板設(shè)計建議（項目簡介、付款方式、投資分析、物業(yè)管理、配套設(shè)施等）3．項目推廣計劃建議1）宣傳訴求重點及宣傳口號例：巨石公寓----歐洲貴族的工作典范2）各階段配合銷售策略的推廣安排及媒體組合（配合條件、活動安排，階段目標）4．項目宣傳推廣費用估算1）總支出預(yù)算例：內(nèi)容費用工地包裝￥3,000,000元活動￥800,000元廣告￥6,000,000元促銷￥1,500,000元總計￥11,300,000元2）銷售資料及現(xiàn)場包裝費用預(yù)算例：內(nèi)容費用樓書折頁海報彩旗展板3）各階段推廣費用預(yù)算例：階段日期費用12001年1月至3月￥300,000元22001年4月至6月￥1,200,000元32001年7月至8月￥1,000,000元合計￥2,500,000元5．前期工作時間表建議(看p.4)三．發(fā)展商品牌建立及長線房地產(chǎn)發(fā)展建議(如有)5．文章/報告常見錯處1.1用拼音輸入法導(dǎo)致的錯別字1.2名詞不統(tǒng)一----受訪者、被訪者、接受訪問者；----內(nèi)銷公寓、高檔住宅、內(nèi)銷豪宅；----交房標準、入住標準、裝修標準；----普通住宅、普通內(nèi)銷住宅；----1.3%，1.5百分點，1.8巴仙1.3欠缺圖表名稱例：圖一：2000年住宅價格走勢折線圖（圖表欠側(cè)面的指示）1.4彩色圖/表沒有考慮黑白打印的效果，導(dǎo)致各顏色效果太接近，難以分辨。解決辦法：----改為用表格表示；1.5沒有注明是哪里的統(tǒng)計或何時的統(tǒng)計例：a.據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計→哪個部門？什么時候？改：據(jù)北京統(tǒng)計局于2001年9月份公布的統(tǒng)計b.據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示→什么時候公布的？改：據(jù)國家統(tǒng)計局于2001年6月份公布的數(shù)據(jù)顯示c.據(jù)統(tǒng)計→寫明是“據(jù)北京中原統(tǒng)計”1.6內(nèi)文引述圖/表時，沒有注明從以下/以上那個圖/表的資料改：以上圖3可以看出……1.7文章的右上角或右下角沒有注明寫作人的名稱1.8概念模糊例：中型住宅普遍受到垂青問題：中型住宅是指其規(guī)模或是戶型面積或是居室數(shù)量？問題：普遍是指什么？60%？70%？80%？例：中、高、低收入人士問題：怎樣介定為中、高、低收入人士，月收入/年收入介乎在多少之間？1.9貨幣不統(tǒng)一部分以人民幣為準，但又出現(xiàn)美元的價格解決：可于美元后（約人民幣……）或可直接折算為人民幣1.10除了個人文章、雙月刊內(nèi)中原萬花筒的個人感受文章及內(nèi)部刊物的文章外，其他一律不可有“我”的意思出現(xiàn)，尤其分析報告等(不代表個人意見)。1.11分析結(jié)論模糊例：二、三環(huán)路將大修提速，可促進二、三環(huán)沿線房地產(chǎn)市場的發(fā)展。問題：什么發(fā)展？指更多人會選擇這區(qū)的物業(yè)？指其會更吸引發(fā)展商開發(fā)項目？指其位置的價格會上升？……1.12報告套用理論的文字太多，缺乏針對該樓盤的建議，例如：價格定位：由于現(xiàn)時價格定位部分是放在項目定位中，連項目的配套及用料都未落實，甚至未有初步方案，所以成本加成定價法基本上是不適用于此階段，唯有的定價方法是顧客感受定價法及市場比較法。從目標客戶群的收入計算出客戶可接受的月供款及總樓價，將得出的結(jié)論進一步與周邊同類型物業(yè)做出初步比較?，F(xiàn)時報告中陳述的定價方法，定價原則，價格水平控制尺度，單位定價方法，降低價格敏感性之方案都是套用的部分，欠缺考慮未來市場的實際情況。1.一三報告欠缺總結(jié)總結(jié)部分是報告的靈魂，報告內(nèi)每個細節(jié)都有提及無法明確其重點所在，所以需于總結(jié)內(nèi)陳述分析的重要內(nèi)容或項目定位最重要之處。1.14引述圖表時的數(shù)據(jù)錯誤例：以上圖3中可反映本年度外銷樓盤的加權(quán)均價為69一三元→69一三是圖表中內(nèi)銷樓盤的加權(quán)均價。四、銷售工具種類1．樓書1.1樓書分有硬性和形象（軟性）硬性形象（軟性）目的：主力介紹產(chǎn)品的特點(產(chǎn)品說明書)形象（軟性）目的：提升項目的形象，欠缺產(chǎn)品硬件上的介紹，重點側(cè)重于生活/環(huán)境/身份的感受等。硬性表達方式：比較多，較雜的圖片表示，配以大量介紹性的文字例子：萬科星園、清芷園形象（軟性）表達方式：以大幅圖片為主，文字側(cè)重于感性的文字，內(nèi)容較虛，項目實際內(nèi)容很少。例子：國際使館村、巴黎城、現(xiàn)代城、韋伯豪、上海奧林匹克花園硬性表現(xiàn)內(nèi)容：1.位置圖/交通路線圖及座標2.規(guī)劃圖及座標3.建筑特色/外立面圖片4.園林/景觀介紹5.智能化6.建筑用料7.周邊配套/環(huán)境8.物業(yè)管理9.曾獲獎項10.裝修及交樓標準11.區(qū)內(nèi)配套及會所介紹12.發(fā)展商經(jīng)驗/品牌一三.投資分析14.戶型圖及座標/戶型介紹一五.封底為有關(guān)公司名稱及代理公司名稱16.參考資料/發(fā)展設(shè)計用途/各政府文件號碼(參考各香港樓書)形象（軟性）內(nèi)容：1.建筑風(fēng)格；或2.環(huán)境；或3.各設(shè)計公司；或4.會所；或5.位置圖（一般設(shè)于封底）6.有關(guān)公司名稱及代理公司名稱（內(nèi)容可以非常單一，沒有規(guī)定必備什么內(nèi)容，主要以很漂亮的圖片，提升客戶的購買沖動，多適用于高檔樓盤或別墅樓盤）。1.2樓書最好較厚重，可給予客戶穩(wěn)重及信心的感覺，而且樓書需表現(xiàn)大氣。若樓書頁數(shù)不夠，可采用封面比較厚身質(zhì)量的紙張，一般樓書頁數(shù)為28P—40P，硬性樓書頁數(shù)不宜過多。樓書尺寸不宜過大，因為攜帶不方便，若要做大型樓書，可考慮有點特色，例如長條型(約20*40cm)或封面加絨布。若樓書尺寸較?。s一五*一五cm），可將頁數(shù)增加。1.3硬性樓書必須備有上述的內(nèi)容，除非資料未落實。1.4內(nèi)容必須準確，發(fā)展商需簽名確認。1.5樓書必須注明‘上述一切資料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據(jù)’。1.6注明售樓地址，電話號碼，發(fā)展商名稱，中原名稱及物業(yè)管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設(shè)計公司等。1.7常出錯地方"規(guī)劃圖缺乏座標"整體規(guī)劃上沒有座名及房號"平面圖上間隔出錯，例如實心墻及非實心墻分別"平面圖缺乏刻度尺及刻度尺數(shù)字出錯"家俱擺設(shè)不合情理"浴缸錯誤標上及冷氣機位"窗戶錯誤表達"文字出錯----資料出錯，前言與后文一定要相符"漏印代理商地址及電話"平面圖及規(guī)劃圖方向不協(xié)調(diào)上列錯漏足以影響銷售效果，更加顯出代理商之專業(yè)性偏低。2．折頁2.1折頁內(nèi)要預(yù)備一個折口（袋），可插放平面圖/戶型圖。2.2內(nèi)容：a.案名，Logo，宣傳語；b.位置圖，顯示其道路/街道名稱、座標、綠化帶、周邊配套位置及加以文字說明；c.小區(qū)規(guī)劃圖（如有一、二、三期，要注明，或用顏色填在該樓位置區(qū)分）及座標；d.會所效果圖及部分會所設(shè)施的圖片，最好能落實會所的內(nèi)部規(guī)劃并有效果圖（看皇御苑會所平面圖）；e.戶型圖（選擇性）及座標；f.景觀及園林介紹；g.物業(yè)管理（如屬高檔/外銷樓盤，必須有這項）；h.外立圖/小區(qū)效果圖；i.車庫，設(shè)計師介紹；j.周邊物業(yè)售/租價比較（選擇性）。2.3于最后注明‘上述一切資料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據(jù)’。2.4注明售樓地址，電話號碼，發(fā)展商名稱，中原名稱及物業(yè)管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設(shè)計公司等。2.5內(nèi)容必須真確，發(fā)展商需簽名確認3．平面圖（戶型圖）3.1平面圖的尺寸最好比樓書或折頁小，以方便夾在樓書或折頁內(nèi)；3.2設(shè)計風(fēng)格及色調(diào)必須與項目整體風(fēng)格相配合；3.3內(nèi)容：a.戶型號或名稱及所在樓號；b.樓盤名稱、Logo、宣傳語；c.戶型局部的不同（如上，下層戶型一樣但陽臺面積不一樣，可分開注明，見圖“上海世紀豪庭10座平面圖”）；d.戶型銷售面積；e.戶型進深及面寬尺寸（如戶型尺寸過長，可分開注明，見圖“深圳鴻景灣名苑及香謝里花園平面圖”）；f.戶型套內(nèi)面積（選擇性，如使用率很高的樓盤可以）；g.戶型內(nèi)需設(shè)有家俱擺放；h.規(guī)劃圖，以標明該戶型所在位置；（看共和世家戶型圖）i.座標，以指示戶型的方向；j.戶型的優(yōu)點或其景觀指引說明（選擇性）k.標明所有插座、電及空調(diào)的開關(guān)設(shè)制的位置（如是帶指定裝修交房，必須注明，見圖“擎天半島戶型圖”）l.戶型的承重墻、非承重墻、窗戶、門都必須明確表達m.于最底部注明管道層的層數(shù)n.標明該戶型的管道位置；3.4于最底部注明（一切圖文均以政府最后批準為準）3.5印刷前需得到發(fā)展商簽名確認。4．海報/宣傳單張4.1目的：代替折頁，作為大量派發(fā)之用，適合用于展會、巡展、街頭派發(fā)。由于派發(fā)海報/宣傳單張的時候多為沒有針對性的，所以內(nèi)容需較簡單，將最大的賣點有效地表達出來，以第一時間吸引著客戶的注意。4.2尺寸：海報----約41cm×57cm（最好附膠膜，250克紙張）單張----A4或A3尺寸(175或200克紙張)4.3內(nèi)容：a.案名，Logo及宣傳語；b.外立面效果圖；c.項目最大賣點及重點介紹；d.價格（選擇性）；e.主力戶型圖及座標；f.小區(qū)規(guī)劃圖及座標；g.位置圖及座標；h.現(xiàn)房/準現(xiàn)房的字眼（如有）；i.租金回報分析（適用于投資物業(yè)）。4.4正反兩面都必須利用4.5于最后注明‘上述一切資料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據(jù)’4.6注明售樓地址、電話號碼、發(fā)展商名稱，中原名稱及物業(yè)管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設(shè)計公司等。4.7內(nèi)容必須真確，發(fā)展商需簽名確認。5．生活手冊5.1目的：用軟性的手法，重點介紹項目及周邊配套帶給客戶生活上的享受及方便，以生活方式為出發(fā)點，有別于樓書；5.2參考個案：深圳鼎盛時代5.3尺寸：最好為小冊子，可隨身攜帶，建議為10cm×一五cm5.4內(nèi)容：a.案名，Logo及宣傳語；b.該項目區(qū)域地圖及座標；（地圖內(nèi)明確指出周邊消費地點、醫(yī)院位置、各道路名稱、樓盤所在位置、派出所位置、銀行位置、公園位置、圖書館、學(xué)校、酒店及旅游勝地等位置）c.周邊著名消費地點的介紹、特色及其收費；d.詳細交通情況，公交車路線及收費；項目到達各附近主要商務(wù)區(qū)、購物區(qū)、消閑區(qū)的距離；e.發(fā)展前景，包括政府政策及基建工程；f.投資分析：樓價租/售狀況及預(yù)計前景；g.項目自身價值潛力；h.外立面效果圖；i.各消費場所的優(yōu)惠券（最好能配合）；j.地圖中注明的公司的查詢電話一覽表；k.項目檔案一覽表；5.5于最底部注明發(fā)展商名稱、中原名稱、售樓處地址及售樓熱線5.6最后注明‘以上資料供參考’6．客戶通訊6.1用途：給已購業(yè)主的定期刊物（一般為季度性），以用作發(fā)展商與業(yè)主其中一種溝通的橋梁；6.2目的：a.提高發(fā)展商美譽度，保持業(yè)主對發(fā)展商的信心b.及時通知客戶有關(guān)項目的最新情況，進一步拉近客戶與發(fā)展商/樓盤的關(guān)系c.售后服務(wù)，代表發(fā)展商對業(yè)主的關(guān)心d.增加業(yè)主介紹新客戶6.3傳遞方式：郵寄b.舉行業(yè)主的活動時派發(fā)c.于售樓處派發(fā)（只限給業(yè)主）；d.中原公司e.發(fā)展商辦公室6.4目標客戶：a.舊客戶b.新成交客戶c.有潛質(zhì)客戶6.5風(fēng)格：偏向雜志形式，不要太生硬，可有更多趣味性的資料b.這不是樓書，所以關(guān)于產(chǎn)品的資料都不用提，例如：戶型、裝修標準、價格等6.6發(fā)行期間：最好每季度1次，如樓盤的活動、進度及資料足夠的情況下可增加至2個月一次6.7內(nèi)容：a.案名，Logo及宣傳語；b.客戶投稿；c.項目工程進度及最新的動態(tài)情況；d.項目所舉辦活動的回顧及將會舉行活動的時間及內(nèi)容說明；e.老客戶介紹新客戶的優(yōu)惠政策；f.發(fā)展商的動態(tài)，例如開發(fā)其他項目、業(yè)務(wù)發(fā)展、參與慈善機構(gòu)活動等；g.利好項目的政策法規(guī)/新聞等；h.裝修、家俱、電器公司的介紹，例如可舉行電器價格專家，以比較各公司的電器售價；項目各戶型的裝修設(shè)計方案效果圖及注意事項；裝修材料的選擇及其優(yōu)缺點等；i.給業(yè)主的消費/購物優(yōu)惠券（如有）；j.業(yè)主問題解答；k.與樓盤或發(fā)展商完全沒有關(guān)連的內(nèi)容，例如旅游熱點推薦，子女海外升學(xué)須知等，最好是以目標客戶群的日常生活或消費習(xí)慣有關(guān)的事情。6.8如引用其他公司內(nèi)容，請與該公司簽訂證明文件，證明客戶通訊內(nèi)的資料屬實及準許刊登其內(nèi)容/相片；6.9最后注明發(fā)展商名稱、售樓電話、售樓地址、中原名稱6.10最后注明‘以上資料僅供參考’7．售樓處硬件7.1目的：售樓處的包裝以及內(nèi)部一切的配置，都是為了給客戶對項目有更具體的認知及直觀，以方便銷售人員對項目的講解，所以整體包裝風(fēng)格都必須要與產(chǎn)品的形象包裝相符及可將項目的賣點及個性完全表現(xiàn)出來。售樓處布置原則為有效的引導(dǎo)客戶順暢地參觀售樓處并吸收項目的賣點，此外，布置以凝聚客戶為目的，盡量令客戶聚集在某一個范圍內(nèi)。7.2售樓處硬件必備硬件:----接待處（設(shè)于入口處，最好能容納最少5人）----接待處后的背板（背板高度盡可能高，寬度要比接待處寬）----整體規(guī)劃模型最少1個（看以下第3點）----戶型模型（最少1個，以主力戶型或非樣板間戶型，看以下第3點）----洽談桌、椅最少4套----展板（看以下第4點）----樣板間連家俱----男/女洗手間最少各1個----財務(wù)室1間----會議室最少1間----銷售經(jīng)理、秘書、銷售人員工作室1間其他可選擇性的硬件:----兒童玩樂區(qū)；----智能化示范區(qū)；----VCD播放區(qū)----銷控處----裝修用料展示區(qū)；----發(fā)展商辦公區(qū)；----客戶休息區(qū)，可有飲料提供；----合同洽談區(qū)；----觀景區(qū)，配以落地玻璃，可眺望附近景色，多設(shè)于二層或售樓處屋頂；----多功能區(qū)，可用作宣傳活動的地方----菜單式裝修用料及送家電的展示區(qū)----物業(yè)管理咨詢中心----銀行貸款咨詢中心----公積金貸款咨詢中心7.3模型：----若小區(qū)太大，可采用兩個模型，一個是整區(qū)域的布局示意模型，一個是正在推銷區(qū)域的精致大模型；----所有模型的尺寸必須與售樓處的面積及洽談處相配。a.規(guī)劃模型----高度不能高于眼睛的直線，即大約為1.7米(低密度住宅會再調(diào)低)；----如密度太高，樓間距可以稍微放大或?qū)求w占地面積稍微縮?。?---如項目的主賣點為園林綠化（尤其別墅模型），可將模型高度調(diào)低，最好為人站在模型邊，眼睛向下約45-50角可看到模型的中央位置，沙盤高度約60-75cm，模型越大，高度可再調(diào)底。如由于有樓的外立面令視線受阻，可考慮最南面的樓用透明塑料，但不涂上其外立面顏色或甚至除去部分樓座，只在沙盤上顯示其占地位置即可。如有必要，可另外設(shè)置區(qū)內(nèi)園林模型；----若項目分有一、二期，而其他規(guī)劃有待落實，但又不想影響整體小區(qū)效果，可參看朝陽"無限的模型設(shè)計；----規(guī)劃模型一般擺放于售樓處的中央位置，以保證模型四周都可給客戶觀看；----除圓形設(shè)計模型沙盤外，模型沙盤四個角位必須修圓，以免令小朋友受傷；----模型底部可充分利用，設(shè)計為推拉柜，尤其帶往展會時，便可將雜物放于其底部，可減少物件堆放在展位內(nèi)，影響其形象；----規(guī)劃模式最好設(shè)有燈光；----如有需要，可增加區(qū)外配套指示，例如地鐵站、公園等；----樓座頂部需有樓號指示牌；----必需有座標、案名、模型比例值。b.戶型模型----不建議設(shè)置整層的模型，因為面積太大，難于參看，而且容易產(chǎn)生大量客戶集中看此模型，所以把戶型模型分開做，有利于在售樓處分散人流及對戶型的介紹更有針對性；----戶型模型一般比例為1：30，視乎面積而定(但不會小于1：50)；----由于戶型模型是以突出其內(nèi)部分布，所以一般底盤的高度為80-90cm以方便觀看，內(nèi)部必須有家俱配備及裝修，以顯示居住的舒適性，增強其真實感。----別墅的戶型模型建議側(cè)面其中一面不裝墻，以便能清楚看清內(nèi)部的格局，而且每層需拉開其距離，距離為10-一五cm。別墅的底層花園、陽臺或空中花園等必須配有精致的綠化配合，而且需要有人物；----需要設(shè)有透明塑膠蓋著。c.樓座模型----樓座模型為突出其外立面及出入口大堂的裝璜，所以比例可以較大及可做高些，以突出其氣派；----除別墅類的模型外，其他類別的模型的高度最高可為1.8米，底盤高度控制約90cm，比例約為1：100（塔樓/小高層），1：50（多層/別墅類）；----別墅/townhouse等模型的底盤高度可調(diào)高至1米；----最好設(shè)有燈光；----需要設(shè)有透明塑膠蓋著；----園林設(shè)計的部分最好做的較為夸張。d.園林規(guī)劃模型----目前客戶一般比較注重小區(qū)綠化，要注意模型制作公司對綠化處理的水平；----如售樓處面積夠大，方可單獨設(shè)置園林規(guī)劃模型；----比例一般為1：一五0；----不用有樓體，但要顯示各樓座占地位置及面積；----園林布局可以較為夸張，例如采用真的流水，不同顏色的燈光搭配；----可適當增加周邊環(huán)境的配套設(shè)施的位置。7.4展板展板的制作是為了方便銷售人員向客戶介紹項目，資料應(yīng)該實在，毋需太多的花俏形容詞；另一方面，展板亦是售樓處的裝飾之一，色彩、圖片、構(gòu)圖都要悅目；展板內(nèi)容可分兩種：一是產(chǎn)品自身介紹（硬性），二是感性的介紹（軟性）。硬性和軟性展板可同時配合使用。硬性展板內(nèi)容----一般尺寸為1m1.5m（豎向）；----一般會釘在墻上，或可按售樓處布局而改變，（參看朝陽"無限懸掛式展板）。----內(nèi)容編號內(nèi)容低檔樓盤中檔樓盤高檔樓盤投資性樓盤1地理位置及交通√√√√2規(guī)劃設(shè)計√√√О3園林設(shè)計（小區(qū)內(nèi)）ОО√О亞4景觀資躬源（小區(qū)外營）ОО饞ОО知5片區(qū)配賄套介紹О頑ОО錦√極6片區(qū)發(fā)流展介紹О宮ОО末√揚7升界值潛力/租糞金回報О膽ОО番√喝8主力戶埋型√√濕√О宿9發(fā)展商介介紹О幸ООО錘10智能建化介紹О掀ОО少√篩11會所辦配套О擾√√√類12物業(yè)走管理О雅ОО√儲一三裝修制用料О豎ОО√擺14強強剛聯(lián)手О領(lǐng)ООО經(jīng)注：“√”怎為必須有的裂內(nèi)容；哈“О”為視池乎產(chǎn)品是否血具備這些條雷件，如果有蠢便需介紹，鑄如果沒有便濟可不包含這中些內(nèi)容。桑展板園互地票軟性展板內(nèi)勵容（即售樓醋處內(nèi)大型?？茍螅┕?---誦由于是形象邀的展示，所瓜以多會采用仆大型圖片或丑效果圖；屑----笛會盡量利用遍售樓處內(nèi)能啦用的墻壁，遮所以尺寸視掃乎售樓處墻冶壁大小而定釣；突----侮展板內(nèi)容會濕很強烈反映腸出如客戶住可在這小區(qū)，野可以得到怎恰樣的生活感詢受/享受；線----凈一般會用于葬以環(huán)境為主滅賣點的樓盤睡，其次是該湊樓盤能代表貌身份的象征乖，例如錦秋裳知春，文字盒的介紹說明熊很少，甚至燒是沒有；溉----劑建議這種包遞裝的售樓處結(jié)為封閉式售懸樓處，少利絕用落地玻璃段窗，除非其夫玻璃窗外的錢景色能與售較樓處內(nèi)部的余設(shè)計統(tǒng)一。散封閉式售樓置處可利用軟泊性展板有效塔地營造樓盤賊的個性及形鬧象，令客戶俱在踏進或離箱開售樓處之數(shù)時產(chǎn)生強烈劣對比，從而鮮感受到該樓撕盤與眾不同愛之處。浩----淡一般圖片會俯有園林效果殺圖或?qū)嵕爸感緢D；各有甚關(guān)著名設(shè)計局師的相片；婦各大城市繁溜華的相片；份各項設(shè)施帶揉來享受的相紗片；區(qū)外景寧觀實景相片楊等；腰----止軟性展板的蚊視覺沖擊力排會很強。非7.5售樓佩處、樣板房支、POP及練其他注意事舒項秒----濾售樓處最好被在工地或可集以看到工地護的地方，與賺樣板房一同謙搭建（若未稍能在實地裝乘修樣板房）野；謎----晴售樓處與樣斃板房為客戶斃對項目施工外標準、檔次睜評估的第一踩印象，不能劈馬虎，應(yīng)有災(zāi)專業(yè)室內(nèi)設(shè)麥計公司負責(zé)輛；溪----袍樣板房一般角為戶數(shù)最多孝或布局最好遍的單位，但簡也有采用最粒難銷的房型瞞的；室----澇售樓處應(yīng)在受大路旁，縮挖進里邊的除雨了失去廣告赤作用外，亦役令客戶產(chǎn)生擋局促的感覺泄；狂----香設(shè)計舒適的議樣板房可以槐讓客戶產(chǎn)生通代入感，引默發(fā)購買欲；欣----蕩售樓處燈光減要足夠，采酸用泛白燈光礦可以令客戶準精神振奮；騰----不樣板房采用注泛黃燈光可遣以提升家的自感覺；唱----似售樓處外或記連接樣板房塊的綠化帶可重以提醒客戶房小區(qū)花園的震重要性；陪----汽售樓處外應(yīng)捷有空間方便百客戶泊車；男----擇談判桌不宜彎分散布置，撓應(yīng)集中一角臥，較易形成登客戶人氣旺嚷的感覺；雀----叫一般客戶逗感留樣板房時犧間較長，樣港板房與售樓爸處連在一起挺有助保持售板樓處的人氣陸；夢----翁滾動播放項童目介紹錄像茄帶（若有）哀或輕音樂可夢以避免售樓剝處呈現(xiàn)冷清減清的感覺；晚----椅若項目所在我地與目標客岔戶群的所在盡區(qū)域有所不那同，應(yīng)有目猜標客戶群較汪為集中或方鋒便到達的地績點設(shè)立次售煎樓處作為接世待用途，并殼安排車輛接牛送客戶；近----偷工地圍墻是鳴項目最大的算一塊廣告牌捉，同時可以滑用作顯示項赴目的建筑風(fēng)睬格，要適當解利用；蟻----斑人流、車流租匆匆過，路因邊的廣告牌炊、指示牌不捉宜有太多文拜字，以項目痰名稱、商標當或彩圖作為郊主要注目點望就可。蝦8．價格表賊的制作栽8.1目標昂----合翁理地反映不悟同單位之條雪件；勾----令瞇物業(yè)以最好飯的價格在合嗽理的時間內(nèi)市售出；模----引裕導(dǎo)客戶選擇比單位，盡量鄭做到戶型銷禽售的均衡性泥。愉8.2準備去工作省----對州準備出售的脅樓盤進行徹臘底的分析；頌----對脾周邊同類型摸物業(yè)進行分參析，特別針杰對一些與我貿(mào)們樓盤的單貝位有競爭性傍的。傘8.3制作邪過程罪----診盤量將同一扣類型樓體所并有單位一起板打分，不要波人為定下每慎幢樓的均價誓；引----定棄出需要考慮忌的因素（客飾戶關(guān)注的因珍素）及整體于項目均價；渣----對嘉考慮的因素土做出分析及膊說明，定立篇每個因素所撈占的權(quán)重；跟----設(shè)典定系數(shù)表及灘價格表的形勒式及樓層差憲的差距；膝----進古行對同一樓啊層不同單位艘的打分，然綿后檢討；勇----對聲不同單位做秋出抽樣比較虜；裙----對酬整個系數(shù)表驢及價格表做然出最后檢討畫及更正；喂----制座作對外的價轉(zhuǎn)格表。冠8.4價格牢表完成后的怨人為調(diào)整傘----附殖平臺、天臺嗽或花園等單少位；陸----對飲目標客戶群逐的喜好加以僅考慮；諸----銷牲售策略對價船格表的影響華；

駝個----開桑售后對價格拒表的調(diào)整；舉----一伯般會按其希哨望均價加3損-5%，為筋的是預(yù)留付絞款辦法的折卻扣及促銷時蠟可能發(fā)生的碎費用，盡量走制造最大利況潤。施8.5同一上樓層系數(shù)說村明刮a.因素電必須具備的擊因素選擇鞏性具備的因孩素剖戶型、景觀忘、面積、噪早音、朝向報位置、建筑販類型、外立西面特色仁b.各因認素的系數(shù)(恥5份制)搭因素系數(shù)湊設(shè)定原則前朝向匯(這部分已想包含采光因鍋素)只考雹慮朝向，但第可能要再細途化為客廳朝明向為準，如準臥室朝南，得但客廳朝東細，這個情況約與臥室朝東劉，客廳朝南煉有區(qū)別。資戶型盒(已考慮由通風(fēng)問題)停節(jié)----只缸考慮戶型間新隔因素例稿：召A戶型--恨--5分鄉(xiāng)C戶型--泳--4分衡H戶型--芳--3分裹B戶型--繭--2分燦D戶型--燙--1分芝F戶型--父--3分淋E戶型--釀--3.5足分G戶型丘----2霉.5分持噪音--捎--先確定鎮(zhèn)會影響項目兄的噪音因素扇閉例:忌面向中心庭姨園----買5分殊面向?qū)W校-幻----3選分棗面向會所-豆---4分廉面向停車場葬出入口--腸--2分無面向?qū)γ鏄怯涀?---糧5分臘面向主馬路偉----1收分抹面向小區(qū)內(nèi)停的行車路-朋---3分秩面向立交橋膽----1麻分湊面積--求--先確定逼不同戶型的哲最佳面積，幻然后+、-妖范圍乳面積考慮是劇要符合目標杜客戶需求為達標準燭例：二居二模廳一衛(wèi)--李-存-89.9降m2吵以下--旬--1分弱----9龜0-衰-94.9董m2昨----先3分止----9案5-衛(wèi)-99.9混m2暴----貍5分表----1喘00-曾-104.孝9m2確----松3分鄉(xiāng)---紙-105m諸2之或以上-盆---1分炮二居二廳二架衛(wèi)----淡105-沖-109.劣9m2絨----富4分溪----1年10-增-114.牛9m2宅----墊5分領(lǐng)----1音40-世-145m我2外----殲1分業(yè)----筑每種戶型不摘一定需要有芬1分及5分雕，但總體所奉有的戶型里輝，必須有1昨分及5分。龍景觀--岡--先確蓮定會影響項陽目的景觀因扶素楚----第如果高層有呢景觀，但低層層有遮檔看扁不到，可先沿按有景觀的壓打分，然后粱從樓層差作令調(diào)整。柔例：面向森雷林公園--幕--5分補面向小區(qū)內(nèi)孕園----徐4分械面向護城河楚及綠化帶-使---3分曉面向CBD胞遠景，但空暗曠----路2分聲面向?qū)γ鏄歉棺?---搖1分宏人為調(diào)整格位置迎----如研同一項目但竭內(nèi)部分隔開柿的井例：鋒紫宸園范A地塊欠配附套----節(jié)減1分該B地塊有會乳所----政不做人為調(diào)擺整位置例：嘉銘園建筑類型例：----多層（帶電梯，由于密度低）加1分；----高層（帶電梯，由于密度高）減1分；----小高層----不再調(diào)整----頂層躍層送空中大花園及樓層高3.2m，所以額外加2分或單位單價40%外立面特色同一幢樓同一戶型但會出現(xiàn)多種外立面的，但其外立面會影響戶型的因素。例：東?；▓@平玻璃----減1分，外飄窗----加1分，陽臺----不調(diào)整c.一般情況因素權(quán)重因素類型

戶型

景觀

面積

噪音

朝向

倍增塔樓

一五

10

一五

10

50

300板樓(純南北向)20

40

20

10

10

一五0板樓(有東西向)10

20

10

10

50

200*以上權(quán)重按項目具體情況而定，可作適當調(diào)整，例如項目的最大賣點是園林設(shè)計,所以其景觀因素會相對提高；另外例如戶型都是很好，沒有很大的差異及缺點，戶型的比重相對可降低。其他例子：因素:比重:平層系數(shù)加權(quán)表例子：樓層1層朝向戶型景觀面積噪聲單元戶數(shù)5級加權(quán)中值3.0倍增房間號加權(quán)數(shù)45%14%14%一五%10%2%加權(quán)值均值差2206-1021.51.52.51211.605-1.395-306.97-10222.522111.95-1.05-2317-10333.52.754213.0450.0459.98-1012.53.52.755212.97-0.03-6.68-10222.522111.95-1.05-2319-1011323.51.511.845-1.一五5-254.19-1024214313.140.1430.89-103432.754413.6250.625一三7.55級加權(quán)值--將各因素的分數(shù)其比重，相加均值差--加權(quán)值總和減3,得出均值差,是反映平層單位之間系數(shù)差異倍增--為均值差的倍數(shù)，用來將系數(shù)轉(zhuǎn)成價格倍增的結(jié)果--代表平層中單位的實際價格差異d.單位價格表例子：樓層單位號

銷售面積

平均售價

樓層調(diào)整系數(shù)

單位調(diào)整系數(shù)

單價

總價1層6-102

173.02

5700

-300

-306.9

5093

8811917-102

78.05

5700

-300

-231

5169

4034407-103

95.46

5700

-300

9.9

5410

5164398-101

96.76

5700

-300

-6.6

5393

52一八278-102

77.52

5700

-300

-231

5169

4007019-101

116.84

5700

-300

-254.1

5146

6012599-102

147.36

5700

-300

30.8

5431

8003129-103

144.37

5700

-300

一三7.5

5538

79952110-101

142.62

5700

-300

331.1

5731

81735510-102

143.69

5700

-300

376.2

5776

82995311-101

144.75

5700

-300

407

5807

84056312-102

144.75

5700

-300

407

5807

840563一三-101

143.69

5700

-300

383.9

5784

831103一三-102

142.62

5700

-300

349.8

5750

82006514-101

144.37

5700

-300

一三3.1

5533

79879914-102

147.36

5700

-300

-178.2

5222

769514合計

2083.23

11472605平均售價----為整體項目設(shè)定均價樓層調(diào)整系數(shù)----不同樓層,同一單位的樓層差價單位調(diào)整系數(shù)----為前文所述的倍增結(jié)果單價=平均售價+樓層調(diào)整系數(shù)+單位調(diào)整系數(shù)總價=單價

銷售面積*每層必須有層差價e.對外價格表(給銷售部)----給銷售部的價單模式如下----要達到易明,容易找到合適的單位及可容易找到不同單位之間的差異及價格明珠花園A座價格表戶型(房號)A(01)A(02)B(03)C(05)D(06)E(07)F(08)C(09)B(10)面積樓層143.34143.34104.52117.55106.341一三.59106.84117.55104.52

5421

5296

5257

5074

5257

4956

5071

5000

536121層777046759128549461596448559029562952541785587750560331

5358

5234

5195

5012

5195

4914

5009

4938

529920層7680一五750241542981589160552436558一八1535161580461553851

5296

5172

5一三3

4951

5一三3

4872

4947

4876

523719層75912874一三45536501581990545843553410528537573173547371

5234

5110

5071

4890

5071

4830

4884

4814

5174一八層75024173246753002057481953925054863952一八06565885540786

5072

5048

5009

4829

5009

4787

4822

4714

4一五517層74一三547235805235405676485326575437555一五一八2554一三0434306

5110

4985

4947

4767

3066

4727

4760

4652

505016層732467714549517060560360326063536939508558546842527826

5048

4923

4884

4706

4884

4667

4698

4590

4988一五層72358070566251047555319051936453012450193453955452一三45

4954

4830

4791

4614

4791

4576

4605

4497

489512層7101066923325007555423755094745197874919985286625116252001年2月一五日f.樓層差

塔樓標準樓層差

￥30

一層至二層

2.5倍

二層至六層

2倍

六層至十層

1.5倍

十層至十六層

1倍

十六層至二十層

0.5倍二十層以上

0.25倍頂層

等同頂層向下數(shù)的第3層板樓/塔樓(一三層以上,帶電梯)標準樓層差

￥40二層至六層

2倍六層至十層

1.5倍十層至十三層

1倍一三層以上

0.5倍同上

0.25倍板樓(最多12層，帶電梯)標準樓層差

￥50二層至三層

2倍三層至六層

1.5倍六層至十層

1倍十層以上

0.5倍同上

0.25倍----以上1層及2層差距是假設(shè)了一層沒有特別的賣點,例如花園及送下躍層；----以上頂層的差距是假設(shè)了該單位不是復(fù)式、躍層、空中花園、一梯一戶等的特殊原因；----樓層差的范圍視實際層數(shù)而定，可能與上述的有上、下一層的差異；----如塔樓的層數(shù)達30層，可將二十層以上再多分一段，最高的若干層的差距僅為0.一五倍；----客戶對高層單位的樓差敏感度很高，越高層的景觀及噪音影響差異不大，加上北京人不習(xí)慣購買高層及越高層越貴，所以將高層的樓層差距減少，從而減少因樓層所帶來的價格差異敏感，鼓勵客戶購買高層。此外低、中層單位價格略高，客戶仍愿意購買，只要仍在其資金范圍以內(nèi)。中、低層的樓層差距大，有時更可加快客戶落實的決心，因為很明顯買不到現(xiàn)時的層數(shù)，再買高一層便會有很大差距，客戶亦會考慮這點，最后由于中、低層單位價格略高，可給予1、2層較低的價格促銷及制做低起價的策略g.微調(diào)系數(shù)除非最后的均價比原定均價高出5%，否則正常情況不會作微調(diào)，因為多出的費用可作促銷費用及折扣之用。于開盤前必須計算整個項目需要促銷的費用，將這些費用攤分到每一戶里，否則到尾盤銷售的促銷費用另加到尾盤的僅余單位內(nèi)，價格便會過高。h.統(tǒng)計表B組團總銷售面積B組團總售價期望B組團平均售價B組團實際平均售價A座總面積A座總售價A座總平均售價B座總面積B座標準層總售價B座總平均售價躍層總面積躍層總售價躍層總平均售價標準層最高單價標準層最低單價設(shè)定統(tǒng)計表，以統(tǒng)計價格表中幾項需要注意的數(shù)據(jù)。

9．付款方式-在考慮付款方式時須從發(fā)展商回收資金時間及客戶負擔，兩方面考慮，盡量得到雙方協(xié)調(diào)。-不可定立太多項付款方式免客戶選擇時難以決定。-每一項付款方式都須針對某類客戶，使客戶就著本身資金及投資情況可以作出即時決定。-在定立每項付款辦法折扣時，基本上是依所相差之付款時間與市場基本儲利率計算，為了吸引客戶選擇早些繳款，故此往往越早付款的折扣額比實際利息為多。-北京地區(qū)較常用的付款折扣"一次性付款97折"公積金貸款98折"公積金組合貸款99折"銀行按揭貸款98折"分期付款無折扣-其實公積金貸款及銀行按揭貸款，發(fā)展商回收資金的速度差別不大，但視乎發(fā)展商鼓勵客戶辦理那種付款方式，可將鼓勵之付款方式給予較多的折扣。-我們必須預(yù)測客戶多選擇那種付款方式，因為該折扣將影響價格的體系。五、活動1．活動流程及注意事項活動流程：來客登記→活動→完結(jié)事前準備：安排步驟：活動計劃→場地內(nèi)部布置安排→場所選擇(配合活動，選擇適當?shù)膱龅?l準備現(xiàn)場/售樓處所選場地要有足夠的停車位l場地指示牌等作指引l注意事項：登記：事前落實最終到訪的人數(shù)；ll預(yù)先安排桌號（定位子）；邀請函不同顏色（注明到訪最多人數(shù)及其桌號）；l客流集中，所以登記處要寬敞；ll客戶簽到分列，以免使客戶等待時間過長；來訪嘉賓/客戶簽名本，需簽下單位名稱；l不同嘉賓設(shè)有不同禮品；ll銷售人員帶他們的客戶；l到訪客戶才能抽獎（避免空號）；進場口設(shè)座位板，來賓對號入座；中間設(shè)空桌先不安排人，以免人多時臨時安排；人員混雜，可在到訪人身上貼標識，辨認為活動人群?，F(xiàn)場包裝、停車位、指示牌（能做大盡量做大）。條幅要掛在顯眼的地方，并注明活動具體位置；禮儀小組本身為一個指示牌，身前寫明活動名稱；活動：大前提：互動（提高客戶的參與性）（①與樓盤有關(guān)②派發(fā)禮品，擴大受禮范圍）活動目的：促進成交（舊帶新）資料/訊息發(fā)布（項目認知度/口碑）中獎率（大）活動節(jié)目：抽獎：抽獎人的選擇（發(fā)展商或來訪的小朋友）表演：魔術(shù)、小品（喜劇表演）、雜技、小孩節(jié)目、即興表演（可讓業(yè)主表演）（需做好時間控制）場地布置需有樓盤形象布置（座位旁、臺上）?；顒臃绞浇ㄗh：吉祥號：抽出一個數(shù)字，客戶手中號碼尾數(shù)為此號的客戶均可得獎；答題：開發(fā)商對產(chǎn)品講解，并進行問答（必須以產(chǎn)品為主，與樓盤有關(guān)）。使參與活動的人盡量多，逐個淘汰；獎品不一次發(fā)放?？蛻襞c客戶提問，回答對的有禮品，否則提問者有禮品。游戲：拼圖（樓盤效果圖）；看廣告畫面，填寫廣告語；客戶自制小禮物，互相交換，促進鄰里關(guān)系。列舉活動項目的優(yōu)點，寫的多的有禮品。每桌出一位代表，獲勝者代表的那桌都有獎。2．看房專車----留意交通安排，整個行程須流暢。----選擇之路程途經(jīng)之建筑物不能太差。----在看房專車上盡量介紹該樓盤之強項。----緊記是由我們安排客戶看什么，而萬萬不可由客戶帶領(lǐng)我們。----需有一封閉場地作為促銷場。----要各帶隊同事知道，看樓的目的是賣樓而不只是看樓及介紹。----須編寫看樓行程及詳盡講解，使每一帶隊同事能較容易掌握把整個行程分為若干點，要做到統(tǒng)一口徑每一同事到了同一地點所說的都一樣。----把買了及未買的客戶盡量編排分開于不同小組。----一個同事可最多負責(zé)5組未買客戶。----須設(shè)計一些優(yōu)惠給看樓客戶，以加速客戶即時決定購買。六、廣告1．廣告媒介印刷：2報紙（北青、晨報、精品……）雜志（廣廈資訊、生活速遞……）2宣傳單張2直銷郵件（銀行帳單）2電視：2電視短片----10秒、一五秒、20秒、30秒、1分鐘、3分鐘贊助項目2軟性節(jié)目2地鐵：月臺燈箱22大堂墻壁、柱、地面車箱內(nèi)2通道的墻壁、廣告牌2樓梯間2巴士廣告：車身2電臺廣告：2廣播贊助2l繕稿/評論類別：軟性—以分析角度編寫，例如整區(qū)發(fā)展，交通大市情況等硬銷—直接介紹樓盤的情況、賣點、銷售業(yè)績、活動等。推出時間：--繕稿須于各階段推售前一星期前備妥，以便安排發(fā)放給各大傳媒。--如軟性繕稿須于更早時推出，營造氣氛，至推盤前一星期再推出較硬性繕稿?？樃寤緝?nèi)容：a.交通b.樓盤規(guī)劃、會所c.所推單位數(shù)目，面積d.售價，均價/起價e.促銷內(nèi)容f.樓盤強項（例如現(xiàn)樓，很多單位已入伙）g.付款辦法h.展銷優(yōu)惠i.展銷時間，地點j.中原代理以上只為最基本內(nèi)容，其編寫方法可自由發(fā)揮，最簡單的就是依上述依序編寫。l怎樣令稿件刊出率提高1．與各傳媒保持良好關(guān)系2．軟性繕稿編寫技巧應(yīng)從讀者角度出發(fā)，注重讀者所關(guān)心問題3．抓緊市場政策改變，借題發(fā)揮4．于該報章有刊登廣告5．富有新聞價值2．廣告策劃l目標市場----針對產(chǎn)品定位所鎖定的目標客戶群；----分析目標市場是否需要分割，項目本身可具有多種產(chǎn)品或產(chǎn)品有不同優(yōu)點去迎合不同層次消費者的需要；----開拓市場需要資源，除非供應(yīng)量很多，不能在一個市場消化，否則不宜開辟太多市場，跨區(qū)域市場更是可免則免。----集中火力更容易改變消費者心態(tài)；----不能忽視目標市場外的人對目標市場內(nèi)的客戶的影響。各銷售階段的廣告目標l2試銷期主要廣告目標：（1）預(yù)告新項目上市，喚起潛在客戶注意；（2）說明產(chǎn)品特點以支援人員推銷活動；（3）介紹產(chǎn)品功能、效益、用途、增值性；（4）接觸人員推銷未能接觸之潛在客戶；（5）喚起購房者對項目之需求，進而采取購買行動。2引導(dǎo)期主要廣告目標：（1）宣布新項目上市；（2）延續(xù)試銷期廣告目標（2、3、4、5項）；（3）建立項目品牌知名度。2強銷期主要廣告目標：（1）延續(xù)引導(dǎo)期主要廣告目標（2、3項）；（2）說明項目比其他競爭個案優(yōu)越之條件及特色；（3）引證項目暢銷：為市場接受；（4）加速有意客戶之購買行動；（5）指導(dǎo)購買者作最后之選擇；（6）指導(dǎo)購買者挑選產(chǎn)品；（7）指導(dǎo)購買者投資分析；（8）鼓舞銷售人員士氣。促銷期主要廣告目標：2（1）延續(xù)強銷期廣告目標（3、4、5、6、7項）；（2）宣布促銷活動；（3）排除銷售障礙；（4）加速較難出售產(chǎn)品之銷售。廣告預(yù)算l----根據(jù)廣告活動目標，試編廣告經(jīng)費預(yù)算；----與原定投資預(yù)算比較，是否需要調(diào)整廣告計劃。廣告主題l----根據(jù)產(chǎn)品定位時所作調(diào)查分析，掌握目標客戶群最關(guān)心幾個要點（應(yīng)該亦是項目的強項），以此作為廣告主題。每次的廣告主題只能有一個，其他的是副主題；----主題不明顯的廣告讓讀者很難理解；----廣告主題可以分類為：（1）與購買心理有關(guān)例如：引起購房者對項目品牌或商標之記憶；令購房者相信項目比競爭對手好，引起購房者產(chǎn)生偏愛；（2）與購買行動有關(guān)(理性)例如：說服購房者立即購買；說服購房者等待此項目；教導(dǎo)購房者挑選房屋的重點從而引導(dǎo)到項目優(yōu)點；（3）與產(chǎn)品內(nèi)容有關(guān)例如：產(chǎn)品規(guī)劃特色，產(chǎn)品周邊環(huán)境；特別設(shè)施；（4）與市場營銷有關(guān)例如：促銷活動；（5）企業(yè)形象有關(guān)例如：公司的規(guī)模、可信度；公司對社會的貢獻。媒體選擇l----基于目標客戶群屬性選擇媒體