3-項目全周期策劃編制指引-0805

3-項目全周期策劃編制指引-0805第一頁，共74頁。說明本模板為中南房地產(chǎn)集團下屬各城市/項目公司編制《項目全周期策劃》的操作指引，所有示例僅供參考。各城市/項目公司需在本指引內(nèi)容框架下，結(jié)合項目自身實際，對各模塊內(nèi)容進行編寫，最終形成本項目的《項目全周期策劃方案》。第二頁，共74頁。項目全周期策劃內(nèi)容清單一項目全周期策劃模板二第三頁，共74頁。一、項目全周期策劃內(nèi)容清單模塊主要內(nèi)容編寫要求責任部門1.項目概況1.1項目基本情況分析主要圍繞項目所處地塊的區(qū)位、資源、項目基本指標（面積、容積率、綠地率等）方面展開營銷管理部1.2周邊項目分析主要圍繞周邊重要地塊成交對比、周邊區(qū)域競品展開2.產(chǎn)品定位2.1客戶定位明確客戶是誰、從哪里來、客戶檔次。營銷、成本、工程“三位一體”2.2業(yè)態(tài)及戶型定位明確做什么業(yè)態(tài)、什么樣的面積段做什么樣的戶型2.3價值定位以《項目價值定位配置點檢表》為基礎，明確項目做哪些價值點，怎么做。3.開發(fā)路線圖3.1開發(fā)路線圖明確開發(fā)分期、開發(fā)順序綜合計劃部3.2亮點工程定位明確亮點工程做哪些？什么時間做？什么時間展示？4.營銷策劃4.1項目核心價值、賣點梳理從自身、競品、客戶三方面梳理形成項目賣點營銷管理部4.2項目推盤節(jié)奏

4.3分階段營銷推廣方案明確營銷推廣分期、各分期推廣主題、推廣手段4.4銷售回款計劃一年以內(nèi)的計劃需細化到月，一年以后的計劃需細化到季度第四頁，共74頁。一、項目全周期策劃內(nèi)容清單模塊主要內(nèi)容編寫要求責任部門4.營銷策劃4.5價格規(guī)劃明確價格提升計劃、價格支撐因素營銷管理部4.6營銷費用計劃5.成本策劃5.1目標成本測算以《目標成本估算表》為基礎，測算項目目標成本（分業(yè)態(tài)）成本核算部5.2成本控制、降本核心要點及措施明確項目成本控制核心措施、降本核心要點及措施6.財務策劃6.1凈利潤測算總體、分年度、分業(yè)態(tài)凈利潤測算財務管理部6.2經(jīng)營性凈現(xiàn)金流測算總體，分年度、分月份測算，現(xiàn)金流回正測算6.3融資凈現(xiàn)金流測算

6.4敏感性分析

7.工程策劃工程策劃明確標段劃分，施工總平布置，樣板引路計劃，工藝工法及新材料推進計劃，質(zhì)量管理目標、質(zhì)量管理重難點及應對措施、質(zhì)量通病及應對措施。工程管理部8.人事策劃人事策劃明確項目組織架構(gòu)、編制安排，需要多少人，什么時間到位。人力資源部第五頁，共74頁。項目全周期策劃內(nèi)容清單一項目全周期策劃模板二第六頁，共74頁。目錄項目概況1產(chǎn)品定位2開發(fā)路線圖3營銷策劃4成本策劃5財務策劃6工程策劃8人事策劃9二、項目全周期策劃模板招標策劃7物業(yè)管理10第七頁，共74頁。1.項目概況1.1地塊資源與屬性1.2項目基本指標1.3周邊項目分析本部分主要圍繞地塊屬性、項目基本規(guī)劃及開發(fā)指標、地塊周邊現(xiàn)有（潛在）競品分析展開。需要說明項目所處區(qū)位、周邊配套及資源、項目基本規(guī)劃指標、實際開發(fā)指標、周邊競品的存量、面積段、價格、戶型等內(nèi)容。第八頁，共74頁。1.1地塊資源與屬性區(qū)位

交通

產(chǎn)業(yè)

居住環(huán)境及氛圍

周邊配套

請插入項目區(qū)位圖，需包含詳細的項目周邊道路交通、配套等內(nèi)容第九頁，共74頁。1.2項目基本指標請插入項目總圖項目規(guī)劃指標實際指標總用地面積建設用地面積容積率總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積建筑密度限高綠地率停車位地上停車位地下停車位住宅面積商業(yè)面積其他配套面積第十頁，共74頁。1.3周邊項目分析（1）本案土地成交樓板價（約7100元/平米）在區(qū)域市場存在較大的劣勢；其中威脅最大就是和本案最近的中海國際社區(qū)、啟迪方洲；（2）區(qū)域直面競爭的中海國際社區(qū)、啟迪方洲項目均主打剛需產(chǎn)品；（3）本案如果也做普通的剛需產(chǎn)品，客戶層競爭較為激烈，因此建議本案嚴格控制面積和總價，便于快速跑量。中花崗地塊約4.8KM約3KM約1.9KM約7KM1.6KM土地編號：NO.2012G40（世茂君望墅）用地面積：147673㎡成交樓面價：6433元/㎡容積率：2.0土地編號：NO.2013G03（中海國際社區(qū)）用地面積：190106㎡成交樓面價：5554元/㎡容積率：2.36土地編號：2011G51（啟迪方洲）用地面積：393806㎡成交樓面價：3041元/㎡容積率：3.5土地編號：2013G34（中糧鴻云）用地面積：144958㎡成交樓面價：7338元/㎡容積率：2.2土地編號：NO.2010G60、61（富力城）用地面積：571864㎡成交樓面價：4500元/㎡（住宅）容積率：0.91.3.1周邊重要地塊成交對比

第十一頁，共74頁。1.3周邊項目分析1.3.2區(qū)域競品分布圖

標識并說明：與本項目存在競爭關系的板塊請插入?yún)^(qū)域競品分布圖第十二頁，共74頁。1.3周邊項目分析1.3.3競品存量分析說明：1、各板塊競品庫存總量。2、各板塊競品是否有上市土地。3、未來市場競爭壓力判斷（大、小、適中）第十三頁，共74頁。1.3周邊項目分析1.3.4競品面積段對比項目名稱面積段及房型xxxx㎡

x房x衛(wèi)

xx86㎡

3房1衛(wèi)

115㎡

3房2衛(wèi)

135㎡

3房2衛(wèi)

xx89㎡

3房1衛(wèi)

113㎡

3房2衛(wèi)

141㎡

4房2衛(wèi)

xx

97㎡

3房1衛(wèi)105㎡

3房1衛(wèi)

120㎡

3房2衛(wèi)140㎡

4房2衛(wèi)

xx85㎡

3房1衛(wèi)95㎡

3房1衛(wèi)105㎡

3房1衛(wèi)

128㎡

4房2衛(wèi)

160㎡

4房2衛(wèi)

xx85㎡

2房1衛(wèi)

119㎡

3房2衛(wèi)

139㎡

3房2衛(wèi)

xx

100㎡

3房1衛(wèi)115㎡

3房2衛(wèi)

xx

170㎡以上

大平層第十四頁，共74頁。1.3周邊項目分析1.3.5競品價格對比項目名稱單價精裝/毛坯標準精裝標準總價區(qū)間xx20500精裝地暖+新風2500170~250萬xx萬科xx保利xx復地xxxxxx未開盤第十五頁，共74頁。1.3周邊項目分析1.3.6競品戶型對比項目名稱物業(yè)類型戶型面積供應套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率贈送面積綠地世紀城疊加別墅5室2廳2衛(wèi)1613450%34100.0%贈送露臺和閣樓：40㎡5室2廳3衛(wèi)1883450%34100.0%庭院+地下：80㎡第十六頁，共74頁。1.3周邊項目分析1.3.7競爭市場結(jié)論

請圍繞上述6個方面，對本項目競爭市場進行總體判斷，并提出針對性建議。第十七頁，共74頁。2.產(chǎn)品定位2.1客戶定位2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.3價值定位本部分主要圍繞客戶定位、業(yè)態(tài)及戶型定位、價值定位展開。需要扼要說明項目的目標客戶群是誰？客戶從哪里來？客戶的敏感點是什么？我們要做什么業(yè)態(tài)？在什么樣的面積段做什么樣的戶型？項目要做哪些價值點？怎么做？第十八頁，共74頁。2.1客戶定位2.1.1項目所在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及客群基礎分析2014年xx市各區(qū)縣三產(chǎn)比重分析示例（單位：億元）清河區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占主導開發(fā)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)占主導且經(jīng)濟總量在淮安各縣區(qū)中最高（1）三產(chǎn)比重分析（示例）第十九頁，共74頁。2.1客戶定位2.1.1項目所在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及客群基礎（2）各區(qū)縣企業(yè)保有量分析（示例）區(qū)域國有企業(yè)集體企業(yè)私營企業(yè)外商及港臺企業(yè)民營企業(yè)大型工業(yè)企業(yè)清河區(qū)101062012清浦區(qū)106378811開發(fā)區(qū)21466212039淮陰區(qū)303191536323淮安區(qū)142441927427漣水縣111762227435金湖縣122071622215洪澤縣131642125616盱眙縣203202236936開發(fā)區(qū)：外商及港臺企業(yè)聚集的地方/淮陰區(qū)：民企和私企的聚集區(qū)民營企業(yè)和私營企業(yè)是城市發(fā)展的生力軍第二十頁，共74頁。2.1客戶定位2.1.2競品客群分析項目名稱購房目的客群區(qū)域xx項目剛改+改善xx區(qū)為主，占比為x%；其次為xx區(qū)、xx區(qū)，分別占比x%、x%第二十一頁，共74頁。2.1客戶定位2.1.2我司客群分析（本項目前期已成交客戶）區(qū)域2011年2012年2013年2014年合計A區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)B區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)C區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)D區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)E區(qū)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)成交數(shù)……………合計（1）各區(qū)域近4年成交量請插入各區(qū)域成交占比圖第二十二頁，共74頁。2.1客戶定位2.1.2我司客群分析（本項目前期已成交客戶）（2）客群年齡與職業(yè)分析請插入已購客戶年年齡分析表請插入已購客戶職業(yè)分析表分析結(jié)論：中南世紀城已購業(yè)主年齡主要集中在25-35歲之間，占比57.9%，客戶群體偏年輕化；客戶職業(yè)分析：目前購買中南世紀城的客戶主要為私營業(yè)主和公司職員，其中私營業(yè)主占比28.1%，公司職員占比20.5%；第二十三頁，共74頁。2.1客戶定位2.1.3目標客群定位分類主力客群一周邊企業(yè)白領及河西外溢客群、剛改主力客群二雨花、秦淮改善居住細分動機排序1、區(qū)域內(nèi)工作，地源型2、河西工作，價格外溢型1、剛改2、再改來源排序1、地塊周邊企業(yè)白領2、河西外溢型客群剛改1、雨花區(qū)2、秦淮區(qū)居住人家庭結(jié)構(gòu)青年持家、小小太陽、小太陽；小太陽、孩子三代、后小太陽家庭關注點排序1、地段、配套2、價格3、面積及戶型4、周邊居住環(huán)境1、地段、配套、品牌2、面積及戶型3、價格4、樓盤品質(zhì)及物業(yè)需求面積80-90平，從居住需求上滿足基本舒適性迫于總價壓力考慮接受200萬以下100以上從居住習慣上可滿足舒適度總價可接受250萬左右需求戶型舒適2房，同時可變3房保證3房2衛(wèi)，最好4房【目標客戶特征】以雨花區(qū)地源型客戶為主、部分河西外溢型客群，看重地段兼顧舒適性。第二十四頁，共74頁。2.1客戶定位2.1.3目標客群定位（示例）項目名稱80-8585-9090-9595-100100-105105-110110-115115-120120-125125-130130-135135-140140-144150-155155-160160-165保利堂悅

3F1W3F1W3F1W3F1W

4F2W

復地宴南都

3F1W3F1W

3F2W

4F2W

萬科尚都薈

3F1W

3F2W

3F2W

萬科九都薈

3F1W

3F2W

4F2W

正榮潤峯

3F1W3F1W3F2W

3F2W

3F2W3F2W

復式

4F3W4F2W

金隅紫京府

3F1W

3F2W

3F2W3F2W

4F2W

升龍?zhí)靺R2F1W2F1W

3F1W

3F2W

3F2W

3F2W

4F2W

五礦崇文金城

3F1W復式

4F2W3F1W復式

4F2W

復式

4F2W4F2W

復式

4F2W4F2W

4F2W海峽城2F1W

3F2W3F2W

4F2W4F2W

【客戶需求匹配】：1、3房1衛(wèi)控制在85-100間，控制房源總價，能滿足剛性需求；2、110-130偏舒適型做3房2衛(wèi)戶型；3、125-140面積段戶型較混雜，無明顯分界。100以下為3房1衛(wèi)為主導戶型該面積段產(chǎn)品覆蓋兩種，三房兩衛(wèi)和四房兩衛(wèi)4房面積段多集中在135-144間3F2W戶型跨越面積段較大第二十五頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.1各地塊業(yè)態(tài)及需求定位

1、A\B地塊

綜合考慮本地塊的區(qū)域環(huán)境和周邊競爭樓盤產(chǎn)品定位情況，為了體現(xiàn)本樓盤的差異化提升競爭力，A、B地塊的設計均為23~33層的高層住宅加2~3層的臨街商業(yè)?？蛻粢詣傂铻橹?，主推69平米兩房、85平米精致三房和110平米的舒適三房，原則上不設計120平米以上的產(chǎn)品。A地塊B地塊C地塊第二十六頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.1各地塊業(yè)態(tài)及需求定位

2、C地塊的用地性質(zhì)是商業(yè)辦公。針對該地塊的所屬區(qū)域和周邊環(huán)境影響，我們的定位是以銷售為主的酒店式公寓和SOHO辦公

A地塊B地塊C地塊第二十七頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.2

戶型配比

（1）A地塊戶型配比

根據(jù)初步規(guī)劃計算，A地塊住宅產(chǎn)品約

13萬

平米，約

1500

套。面積段戶型套數(shù)比例70戶型1+1/1/1（緊湊兩房）80戶型3/2/1（小三房）89戶型3/2/1（小三房）91戶型3/2/1（小三房）110戶型3/2/2（舒適型三房）120戶型3/2/2（舒適型三房）第二十八頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.2

戶型配比

（2）B地塊戶型配比

根據(jù)初步規(guī)劃計算，B地塊住宅產(chǎn)品約13.92萬平米，約1576套。面積段戶型套數(shù)比例70戶型1+1/1/1（緊湊兩房）925.84%80戶型3/2/1（小三房）70844.92%89戶型3/2/1（小三房）25816.37%91戶型3/2/1（小三房）39925.32%110戶型3/2/2（舒適型三房）664.19%120戶型3/2/2（舒適型三房）533.36%第二十九頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位面積段戶型套數(shù)比例70戶型1+1/1/1（緊湊兩房）466.39%80戶型3/2/1（小三房）31844.17%89戶型3/2/1（小三房）12817.78%91戶型3/2/1（小三房）18425.56%110戶型3/2/2（舒適型三房）446.11%2.2.2

戶型配比

（3）啟動區(qū)戶型配比

第三十頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.3啟動區(qū)設計項目啟動區(qū)設計方案高層1、6#樓設計圖（共508套）：95+85+85+89+89+85+85+95啟動區(qū)推出套數(shù)，戶型配比如下：面積段戶型套數(shù)比例80戶型3/2/125650.39%89戶型3/2/112825.2%91戶型3/2/112424.41%第三十一頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位項目啟動區(qū)設計方案高層2#樓設計圖（共90套）：110+70+70+110啟動區(qū)推出套數(shù)，戶型配比如下：面積段戶型套數(shù)比例80戶型3/2/16251.11%110戶型3/2/26048.89%2.2.3啟動區(qū)設計第三十二頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位項目啟動區(qū)設計方案高層7#樓設計圖（共132套）：95+85+85+95啟動區(qū)推出套數(shù)，戶型配比如下：面積段戶型套數(shù)比例80戶型3/2/16049.18%91戶型3/2/26250.82%2.2.3啟動區(qū)設計第三十三頁，共74頁。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.4

三點一線及啟動區(qū)設置

臨時售樓處及樣板間的位置選擇：在C地塊南側(cè)面對花崗路設置臨時售樓處及樣板間。主要考慮C地塊最后開發(fā)可以使用2到3年，且面對A、B地塊之間的中花崗路便于通行。

啟動區(qū)位置選擇：啟動區(qū)選擇B區(qū)東側(cè)1、2、6、7#四棟樓。地上總建筑面積約60000平米。

6#7#2#1#啟動區(qū)第三十四頁，共74頁。2.3價值定位分部分項A檔B檔C檔項目配置檔次及標準項目配置標準依據(jù)及附件建筑風格設定1、建筑風格首選中南現(xiàn)有四種產(chǎn)品線風格（法式、西班牙、artdeco、現(xiàn)代）；

2、針對具體地塊一地一議，亦可定制其他風格類產(chǎn)品（如中式、美式及其他）；

附：西班牙式與法式；西班牙式與法式立面造型變化豐富，建筑形體美觀，顯示出高貴氣質(zhì)。；ART-DECO式建筑形體美觀；現(xiàn)代式立面造型簡潔大方；

建筑單體控制戶型選擇1T2/2T4/2T31T2/2T4/2T31T2/2T6/2T4

建筑層高2.9米-3.0米2.9米-3.0米2.9米-2.8米

建筑單元組合方式高層：優(yōu)選點式或雙拼、慎用三拼

多層：優(yōu)選三聯(lián)拼

低層：優(yōu)選二聯(lián)拼~四聯(lián)拼高層：優(yōu)選雙拼或三拼、少用點式

多層：優(yōu)選三聯(lián)拼

低層：優(yōu)選三聯(lián)拼~四聯(lián)拼

高層：優(yōu)選三拼或雙拼、少用點式

多層：優(yōu)選三~六聯(lián)拼

低層：不限

1、請《價值定位配置點檢表》，勾選確定本項目分部分項配置檔次及標準，并放入ppt中。2、《價值定位配置點檢表》右側(cè)插入文件。。第三十五頁，共74頁。3.開發(fā)路線圖3.1項目開發(fā)路線圖3.2項目開發(fā)分期說明3.3亮點工程定位3.4三點一線計劃3.5啟動區(qū)、臨時示范區(qū)計劃3.6體驗區(qū)規(guī)劃本部分圍繞項目開發(fā)路線圖、亮點工程策劃兩大塊展開。需要扼要說明項目開發(fā)分期、開發(fā)次序；明確項目亮點工程定位、體驗區(qū)規(guī)劃、三點一線開發(fā)計劃、啟動區(qū)及臨時示范區(qū)開發(fā)計劃等內(nèi)容。第三十六頁，共74頁。3.1項目開發(fā)路線圖及分期示意1#2#3#4#5#6#7#8#9#1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#B-1B-2B-3B-2B-1B-3A-1A-2A-3A-1C-2C-1C-2C-1A-2A-3第三十七頁，共74頁。3.2項目開發(fā)分期說明期次物業(yè)形態(tài)樓棟數(shù)量建筑面積（萬平）預估年去化量（萬平）預估去化周期（年）A1期洋房73.52.02疊加122.11.5A2期洋房42.02.01高層34.04.0A3期小高層32.32.01.5高層36.74.0根據(jù)每期的物業(yè)類型和預估年去化量，每期的開發(fā)周期在1-2年，整個項目的預估去化周期在6年左右。第三十八頁，共74頁。3.3亮點工程定位134523344666濱河景觀步行道展示時間：xx年xx月配套幼兒園展示時間：xx年xx月8888沿街配套商業(yè)展示時間：xx年xx月主入口景觀節(jié)點展示時間：xx年xx月高層組團景觀區(qū)展示時間：xx年xx月特色鋪裝小廣場兒童及老年活動一體區(qū)展示時間：xx年xx月多層組團景觀區(qū)展示時間：xx年xx月次入口景觀節(jié)點展示時間：xx年xx月7447、55#東2樓01戶為樣板房展示時間：xx年xx月臨時樣板房景觀區(qū)展示時間：xx年xx月9健康步道展示時間：xx年xx月兒童及老年活動一體區(qū)、健身廣場展示時間：xx年xx月第三十九頁，共74頁。全周期亮點工程展示思路：第一階段：為配合啟動區(qū)開盤，主要打造臨時樣板房（開盤前一個月15年10月1日展示），開盤前完成東側(cè)入口小橋及沿河景觀的打造。幼兒園8月份同步啟動開發(fā)建設。沿街商業(yè)及入口11月份開工。第二階段：3.1期開盤前（2016年5月1日），主要完成啟動區(qū)外立面、實體景觀、實體樣板房打造，三期幼兒園施工基本結(jié)束。南側(cè)沿街商業(yè)及入口打造完成并對外展示。第三階段：3.2期開盤前（2016年11月1日），主要打造的亮點3.2期南側(cè)沿街商業(yè)及西側(cè)商業(yè)，健康步道、老人及兒童游樂區(qū)打造第四階段：北側(cè)沿街商業(yè)及次入口景觀打造。由于北側(cè)商業(yè)與主樓相連，隨主樓進度適時開發(fā)建設3.3亮點工程定位第四十頁，共74頁。3.4三點一線計劃xx項目xx期三點一線計劃節(jié)點號名稱計劃開始時間計劃完成時間1臨時樣板房2015-7-252015-10-11.1臨時樣板房選址2015-7-252015-7-261.2樣板房裝修設計2015-7-262015-8-151.3樣板房裝修招標2015-8-152015-9-151.4樣板房土建施工2015-8-152015-8-301.5樣板房裝修并展示2015-8-302015-10-12通道及沿河景觀2015-8-152015-10-202.1沿河景觀設計2015-8-152015-8-302.2景觀單位招標2015-8-302015-9-202.3景觀施工及展示2015-9-202015-10-20第四十一頁，共74頁。3.5啟動區(qū)、臨時示范區(qū)計劃

啟動區(qū)位于B地塊，包括四棟高層1、2、6、7＃樓。啟動區(qū)計劃根據(jù)“三先六快”要求，具體如下：3.5.1啟動區(qū)開發(fā)計劃第四十二頁，共74頁。3.5啟動區(qū)、臨時示范區(qū)計劃

3.5.2臨時示范區(qū)開發(fā)計劃

臨時示范區(qū)為C地塊南側(cè)，確保在開盤前兩個半月即2014年6月15日對外展示，具體如下：第四十三頁，共74頁。3.6體驗區(qū)規(guī)劃請插入樣板區(qū)選址圖請用文字說明樣板區(qū)選址的思路3.6.1樣板區(qū)選址第四十四頁，共74頁。3.6體驗區(qū)規(guī)劃請插入樣板區(qū)規(guī)劃圖標識樣板區(qū)各分塊區(qū)域的面積及維護方3.6.2樣板區(qū)規(guī)劃第四十五頁，共74頁。3.6體驗區(qū)規(guī)劃請插入樣板區(qū)規(guī)劃圖標識樣板區(qū)體驗動線3.6.3體驗動線第四十六頁，共74頁。3.6體驗區(qū)規(guī)劃3.6.4樣板區(qū)體驗點布置方案請插入總圖標識樣板區(qū)體驗點位置體驗點景觀面積（㎡）配置分解單方造價參照對象總造價請插入?yún)⒖柬椖啃Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖柬椖啃Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖柬椖啃Ч麍D片/剖面圖第四十七頁，共74頁。3.6體驗區(qū)規(guī)劃3.6.5售樓處方案請插入售樓處平面布局圖用不同色塊標識不同功能區(qū)及面積第四十八頁，共74頁。3.6體驗區(qū)規(guī)劃3.6.6售樓處功能區(qū)效果設計意向

請插入售樓處平面布局圖標識功能區(qū)及面積請插入功能區(qū)設計意向照片請插入功能區(qū)設計意向照片第四十九頁，共74頁。3.6體驗區(qū)規(guī)劃3.6.7樣板房選址

請插入體驗區(qū)平面圖標識樣板房選址位置第五十頁，共74頁。4.營銷策劃4.1項目核心價值、賣點梳理4.2項目推盤策略4.3分階段營銷推廣方案4.4銷售回款計劃4.5價格規(guī)劃4.6營銷費用計劃本部分圍繞項目價值點梳理、推盤策略、分階段營銷推廣方案、銷售回款計劃、價格規(guī)劃、營銷費用安排6方面展開。需要項目從自身、競品、客戶三方面入手梳理形成項目核心價值賣點，明確項目的推售策略與推售節(jié)點安排，明確營銷推廣分期、各分期推廣主題推廣手段，明確銷售回款計劃安排，明確價格提升計劃、提價支撐因素，并對營銷費用支出進行預算。第五十一頁，共74頁。4.1項目核心價值、賣點梳理從項目自身、競品、客戶三方面，梳理形成項目核心價值與賣點。分析內(nèi)容只列出核心數(shù)據(jù)與結(jié)論即可。4.1.1項目自身分析4.1.2競品分析4.1.3客戶敏感點分析第五十二頁，共74頁。品牌房地產(chǎn)25強，全國特一級建筑資質(zhì)極致景觀精湛戶型洋房、疊加、同等功能面積更小，三開間朝南、大陽臺、飄窗唯美西班牙歐式風格智能科技智能家居(增設功能)、電梯到層、藍牙車位、社區(qū)WIFI(增加)區(qū)位價值淮安重點發(fā)展區(qū)域，毗鄰政務中心西班牙宮廷園林景觀、露天泳池、1.2公里中軸景觀全地下停車，人車分流，下沉廣場、健康步道、全齡健身器材品質(zhì)升級精裝雙大堂，塑鋼門窗、智能鎖、寬屏可視對講人車分流實小分校，一路之隔，自配高端幼兒園、優(yōu)質(zhì)教育資源一級物業(yè)團隊，24小時智能化管理、健康服務中心、第五食堂、郵包驛站五星物業(yè)4.1.4項目核心價值點4.1項目核心價值、賣點梳理第五十三頁，共74頁。4.2項目推盤策略

標示并說明：1、推售策略2、推售節(jié)點安排請插入《項目推售示意圖》第五十四頁，共74頁。4.3分階段營銷推廣方案說明：1、營銷推廣分期2、各分期推廣主題、推廣策略、推廣手段第五十五頁，共74頁。4.4銷售回款計劃（1）以年為單位，細化分解形成銷售回款計劃表。（2）要求：一年以內(nèi)的計劃需細化到月，一年以后的計劃需細化到季度。4.4.1項目總體銷售目標4.4.2銷售回款計劃第五十六頁，共74頁。4.5價格規(guī)劃4.5.1價格動態(tài)規(guī)劃A.請插入項目總圖，背景以不同灰度的色塊表示基價等級。B.用不同顏色色塊標識不同的銷售批次，并以動畫顯示。（各批次依次顯示，下批次信息顯示時，上批次的信息消失。）C.在每個批次色塊上方用文本框說明：1.銷售批次、銷售周期；2.各批次總貨值，各業(yè)態(tài)單價、套數(shù)和貨值；3.各業(yè)態(tài)相對上次推盤批次的時間溢價幅度。示例如下：1.

批次。*年*月——*年*月。2.貨值:*億。各業(yè)態(tài)單價、套數(shù)及貨值。3.業(yè)態(tài)1：*%漲幅。業(yè)態(tài)2：*%漲幅。第五十七頁，共74頁。4.5價格規(guī)劃4.5.2價格動態(tài)規(guī)劃漲幅業(yè)態(tài)房源級別一期第1批一期第2批一期第3批一期第4批二期第1批三期第1批四期第1批09.5-09.909.8-09.1009.10-09.1109.11-09.1210.1-10.410.3-10.510.5-10.9獨棟1

2

3

4

聯(lián)排5

洋房6

高層7

備注：1.漲幅請用百分比來表示，百分比取整數(shù)；2.此處的分期與運營分期保持一致。第五十八頁，共74頁。4.6營銷費用預算第五十九頁，共74頁。5.成本策劃5.1目標成本測算5.2成本管控風險及措施5.3降本核心要點及措施本部分圍繞成本