博思堂滸新項(xiàng)目前期定位報(bào)告終稿

目錄TOC\o"1-4"\h\zPART1宏觀環(huán)境4一、高新區(qū)宏觀環(huán)境分析4（一）高新區(qū)簡介4（二）區(qū)域目前及未來規(guī)劃5二、滸關(guān)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境分析7（一）滸關(guān)及周邊鎮(zhèn)區(qū)簡介71、滸關(guān)鎮(zhèn)概況72、通安鎮(zhèn)概況83、東橋鎮(zhèn)概況9（二）滸通片區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃11三、區(qū)域環(huán)境總結(jié)12PART2房產(chǎn)市場分析12一、2006年蘇州整體市場回顧12二、高新區(qū)房產(chǎn)市場分析15（一）新區(qū)房產(chǎn)市場概述15（二）高新區(qū)中心區(qū)域公寓市場分析151、新區(qū)各板塊房產(chǎn)市場分析16恥2以、中心區(qū)域執(zhí)公寓市場總魂結(jié)蝕啟20頓(蝶三投)腔新區(qū)未來重?fù)顸c(diǎn)發(fā)展板塊至分析服鎖20剛?cè)^(qū)域市鉗場分析焰敲21諒（一）項(xiàng)目頑區(qū)域公寓市穴場分析泳研21給1喊、商品房市梳場洋陜21梢2獨(dú)、二手房市牢場明揪21錯(cuò)3叨、項(xiàng)目周邊輝鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)市面場分析趕例22話4毅、公寓市場復(fù)總結(jié)搜肆23刊（二）項(xiàng)目請(qǐng)區(qū)域及周邊伴別墅市場分蜂析載養(yǎng)24捧1蹲、區(qū)域在售疊別墅市場摸折24倚2曠、周邊區(qū)域葵在售別墅市嶺場樣孤木瀆板塊謙脖24桃3美、區(qū)域別墅奉二手市場見椒25肚4親、別墅市場升總結(jié)輕木25吩（三）區(qū)域眠供求趨勢分特析疼特26邁1啄、慈07洗年市場的供堡應(yīng)分析摩溜26知2倡、褲2006萍年市場需求雪分析哭持29跟3送、市場供求本趨勢綜述亭儉31良四、針對(duì)性介市場競爭分壇析爸羊31梳（一）區(qū)域扎競爭分析孫勵(lì)31差1顧、亞07古年區(qū)域競爭昆綜述詞真31旅2墻、本項(xiàng)目的轉(zhuǎn)競爭格局分郵析神倡32閉（二）可比腿區(qū)域競爭分腔析唯慮33窯（三）項(xiàng)目井競爭總結(jié)劇隙35萌PART碗3定--毫項(xiàng)目定位奴惱35掉一、項(xiàng)目基雪本資料分析初差35躬二、項(xiàng)目奮SWOT妙分析塘拴36罪三、項(xiàng)目市裙場定位木笨38顏四、面積戶亦型配比建議臘劈39抗五、客源定俘位棉恨41蛋PART闊4--娛腎產(chǎn)品設(shè)計(jì)建軟議計(jì)券50濕一、區(qū)域市腳場橫向比較嶄松50益二、本案規(guī)櫻劃意向天戚51沫（一）項(xiàng)目粗總體布局婦芬51椅1貞、蘇地童2006-舒B-35輕號(hào)地塊布局鄰蟻51雪2字、蘇地田2006-跳B-36堪號(hào)地塊布局竭笛53苦（二）道路些交通連托54閃三、建筑設(shè)誘計(jì)區(qū)堤54勺（一）建筑靈風(fēng)格下沙54潔（二）戶型睛建議撞決58剪1甩、多層住宅爪戶型建議或著58測2養(yǎng)、小高層住首宅戶型建議逗在61滑3鹽、花園洋房驅(qū)戶型建議化父63崇4濫、聯(lián)排別墅籍戶型建議旁畜64的5蒜、銅獨(dú)棟別墅戶練型建議慈初66傍四、景觀建聞議厘懶67炕附件：政策謠解讀渡稻69毛PART洲1支-宏觀環(huán)境糟一、高新囑區(qū)宏觀環(huán)境用分析脾（一）高新澇區(qū)簡介區(qū)域概況地理區(qū)劃陽蘇州高新區(qū)違、虎丘區(qū)位捉于蘇州古城懸西側(cè)，東臨丈京杭大運(yùn)河揚(yáng)，南鄰吳中帆區(qū)，北接相販城區(qū)，西至辰太湖。下轄苗楓橋、獅山纏、橫塘、鎮(zhèn)窗湖4個(gè)街道更及滸墅關(guān)、件通安、東渚乏3個(gè)鎮(zhèn)，下闖設(shè)通安、東制渚、滸墅關(guān)浮3個(gè)分區(qū)和兆蘇州高新區(qū)移出口加工區(qū)晴。高新區(qū)管敘委會(huì)、虎丘壁區(qū)人民政府豆駐地在運(yùn)河銷路。交通條件啦蘇州高新區(qū)愛交通十分便米利，距上海兆虹橋國際機(jī)掀場90公里確、浦東國際惹機(jī)場130茶公里，距上碌海港100證公里、張家坐港港口90桂公里、太倉虎港70公里豬、常熟港6盡0公里。滬白寧高速公路嘗、312國以道、京滬鐵撇路、京杭大升運(yùn)河和繞城誦高速公路從圓境內(nèi)穿過，君建設(shè)中的世語紀(jì)大道橫貫塞東西。歷史人文酒蘇州高新區(qū)皺東接世界歷餓史文化名城儲(chǔ)的蘇州古城刷，西瀕三萬犯六千傾煙波萍浩淼的太湖斤，南與蔥翠影綿延數(shù)十里濁的江南丘陵鞭連為一體，涉石湖風(fēng)景區(qū)活、洞庭東西本山風(fēng)景區(qū)、墊天靈風(fēng)景區(qū)菌和楓橋寒山漠寺、虎丘風(fēng)剝景區(qū)環(huán)繞四呼周。區(qū)域吳鹿文化源遠(yuǎn)流急長，積淀豐建厚，有"江量楓古韻"、針"寒山鐘聲灰"等歷史文道化遺產(chǎn)和"錘金山石匠"植、"鎮(zhèn)湖刺簽繡"等傳統(tǒng)哨工藝，還有銀建于南宋的悼第一批省級(jí)綢文物保護(hù)單包位"萬佛石達(dá)塔"，建于當(dāng)明萬歷年間焦的市文物保氏護(hù)單位"文督昌閣道院"爺和建于清乾愈隆年間的市驅(qū)文物保護(hù)單摟位"三里亭宰"，是一塊包集江南山水奧秀麗和吳中送文化溫柔于寒一體的"風(fēng)殊水寶地?cái)偂＝?jīng)濟(jì)發(fā)展扭2005年溝，恰蘇州高新區(qū)串的生產(chǎn)總值啊、工業(yè)銷售讀產(chǎn)值、地方吐一般預(yù)算收懂入分別增長割26%、3奴2%和30戀.5%；進(jìn)偷出口分別增最長20%、敢22%；全穩(wěn)社會(huì)固定資苦產(chǎn)投入和社膊會(huì)消費(fèi)品零博售總額增長份25%。全倡年工業(yè)產(chǎn)值攏首次突破1油000億元棍，出口額首付次突破10遍0億美元，粉全口徑財(cái)政決收入首次突隆破60億元民。班巧蘇州高新區(qū)票經(jīng)濟(jì)將保持芒25%-3歲0%的增速婦，力爭實(shí)現(xiàn)毯引進(jìn)注冊(cè)外丟資15億美最元，到賬外虎資（驗(yàn)資）碰6億美元；疏引進(jìn)內(nèi)資6掉0億元，固夢(mèng)定資產(chǎn)投入蝶150億元程。新開工建薯設(shè)規(guī)模以上頭工業(yè)項(xiàng)目不蔽少于100經(jīng)個(gè)，新投產(chǎn)淺企業(yè)100株家。人口資料權(quán)蘇州高新區(qū)查總?cè)丝?7麻.2萬，其能中常住人口證28.5萬飛人，暫住人?？?8.2端萬人，外籍食人口0.5冤萬人。沃（二）區(qū)域旨目前及未來假規(guī)劃桂1、蘇州高眼新區(qū)、虎丘花區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展購規(guī)劃除依托西部區(qū)演域的區(qū)位、截資源和產(chǎn)業(yè)辱優(yōu)勢，在未槍來若干年內(nèi)無，把蘇州西聽部建成以高水新技術(shù)產(chǎn)業(yè)摧、旅游休閑羊觀光、科技花研發(fā)中心、奴大型會(huì)議會(huì)煩展中心和高并品質(zhì)居住為倆主導(dǎo)的，融晝現(xiàn)代文化和逐傳統(tǒng)文化于幣一體的，科將技、文化、秩生態(tài)、高效貞的現(xiàn)代化新領(lǐng)城區(qū)。規(guī)劃醉總用地末223km淚2果，括規(guī)劃總?cè)丝谵o100-1脾30酬萬人。鎮(zhèn)2、獅山路歌兩側(cè)城市設(shè)啊計(jì)朵獅山路是連洋接蘇州高新學(xué)區(qū)與蘇州市抓區(qū)的主要交書通干線，東網(wǎng)起京杭大運(yùn)宏河，西至長留江路，兩側(cè)齡匯集了高新務(wù)區(qū)主要商業(yè)玩、居住、辦落公、金融建炕筑，是高新移區(qū)的門戶所受在。王灣獅山路兩側(cè)運(yùn)地區(qū)正由產(chǎn)井業(yè)化地區(qū)向架城市化成熟檢區(qū)過渡轉(zhuǎn)型津，及時(shí)的城負(fù)市更新設(shè)計(jì)義主要在于整肉合獅山路地牌區(qū)土地資源女，挖掘土地詳利用潛力，戀解決好城市廈交通問題，霉塑造新的城放市門戶形象蝦。設(shè)計(jì)方案皮帶來了東高符西低，南張半北弛的城市預(yù)空間形象。林3、滬寧城炎際鐵路將在斥高新區(qū)建站主引人注目的斧滬寧城際鐵戚路方案已確桐定，全長析300.0幸68公里。飼根據(jù)規(guī)劃方宴案滬寧城際制鐵路線路走秘向基本平行母于既有滬寧倒鐵路并采用悠雙線，經(jīng)南忘京、鎮(zhèn)江、識(shí)無錫、蘇州固至上海，設(shè)揭計(jì)速度為2僚50公里/駕時(shí)，運(yùn)行兩健種速度列車罵，大站直達(dá)賠列車速度2鼠50公里/革時(shí)，全線運(yùn)你行時(shí)間為9粗2分鐘；站火站停列車速蜻度為160鏈公里/時(shí)，湯全線運(yùn)行時(shí)矮間為129倡分鐘，列車費(fèi)最小間隔時(shí)國間為3分鐘亡。忠城際鐵路在堂蘇州境內(nèi)設(shè)須置惕7個(gè)站，分驗(yàn)別為望亭站爐、蘇州新區(qū)脖站、蘇州站煉、蘇州工業(yè)早園區(qū)站、唯御亭站、征儀鄰站、昆山站侵，其中蘇州豪站和昆山站脊為大站，其猛它為小站。毛蘇州新區(qū)站介位于滸墅關(guān)抵火車站向南疊1.2公里辜左右，建成刻后，蘇州新滅區(qū)至上海約腿需35分鐘遞，至南京約盒需95分鐘慘。波蘇州新區(qū)站綢的建設(shè)將極甩大的促進(jìn)新筆區(qū)及通滸片拼區(qū)的開發(fā)建譽(yù)設(shè)和招商引茅資，也為老登百姓的出行托提供便利。抵4、專蘇州輕軌項(xiàng)甩目規(guī)劃獲國摟務(wù)院支持匆按照《蘇州襯市城市快速鏡軌道交通建充設(shè)規(guī)劃》，染蘇州城市軌怠道交通遠(yuǎn)期歐線網(wǎng)阻由1號(hào)線、議2號(hào)線、3擊號(hào)線、4號(hào)苦線四條線路技組成，線路憤總長135遲.3公里，三車站105稠座，形成兩掏縱兩橫“并途”字形總體笨布局守，將覆蓋平吐江區(qū)、滄浪醒區(qū)、金閶區(qū)石、工業(yè)園區(qū)巾、高新區(qū)、內(nèi)相城區(qū)、吳素中區(qū)七個(gè)區(qū)削所組成的蘇航州中心城區(qū)漿，面積約1曾100平方榴公里，該交炭通網(wǎng)的建成季，將構(gòu)成中碼心城區(qū)綜合涂交通的骨架伯，解決中心姐城區(qū)居民的祖出行，到遠(yuǎn)警期城市快速樣軌道交通出映行總量占城德市公交出行飼總量的比例碎將超過40勁%，占城市瘡總出行的比她例將超過1淹8%。跳流巨2007年鼓初召開的全牙市重點(diǎn)建設(shè)摘項(xiàng)目工作會(huì)應(yīng)議上，軌道苦交通1號(hào)線銜已經(jīng)被列入瑞今年130丟個(gè)重點(diǎn)建設(shè)伏項(xiàng)目名單，劍該線全長2腎6.1公里伯，投資總額客約97億元蓄，全線起于知高新區(qū)靈天齡路、止于蘇弟州工業(yè)園區(qū)街錦溪街，設(shè)詢站23座，掌按照項(xiàng)目推尾進(jìn)計(jì)劃，今哈年1號(hào)線的漿主要工作是角征地拆遷、救管線遷移、脅臨時(shí)生活設(shè)伴施建設(shè)等，塘此外，車站暗的工程樁要范完成70%份。富二、滸關(guān)及塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)懶境分析東橋東橋竿（一）滸關(guān)錄及周邊鎮(zhèn)區(qū)博簡介區(qū)1、滸關(guān)鎮(zhèn)忌概況象區(qū)域區(qū)位觀上滸墅關(guān)自古售就是我國南負(fù)北重要的通潤商關(guān)口，距渠離上海港、乒虹橋國際機(jī)駛場70公里拍，浦東國際殺機(jī)場120控公里，無錫以碩放機(jī)場、峽蘇州西站近基在咫尺，交免通地理環(huán)境匹得天獨(dú)厚。誠歷史沿革巴覺階滸墅關(guān)鎮(zhèn)始批建于秦朝，逃至今已有二降千多年歷史斃。滸墅關(guān)鎮(zhèn)淹于虜1949誕年奸4受月鍵25趕日解放，時(shí)浸為吳縣縣政貍府所在地。烘1960嚇年滸墅關(guān)鎮(zhèn)有劃歸蘇州市頸，務(wù)1962曬年又回歸吳誰縣，籌1987珍年滸墅關(guān)鎮(zhèn)鑼與保安鄉(xiāng)合綠并，成立新扛的滸墅關(guān)鎮(zhèn)掉，實(shí)行鎮(zhèn)管坡村的體制。厭1988修年滸墅關(guān)鎮(zhèn)緊劃歸蘇州市測郊區(qū)（虎丘槐區(qū)）管轄。芽1992均年屬9少月至蓮1994掃年艱4陸月陸續(xù)劃出垃18蝶個(gè)行政村建月立省級(jí)滸墅封關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)監(jiān)區(qū)，巨2002始年溉9竊月，高新區(qū)夾、虎丘區(qū)合岔并后滸墅關(guān)翁鎮(zhèn)劃歸蘇州喚高新區(qū)管轄咐。粗交通條件百簽全鎮(zhèn)河道縱軌橫、公路四痕通八達(dá)。我秒國交通大動(dòng)丘脈滬寧鐵路丈、滬寧高速鵲公路、洽312控國道、京杭?xì)ご筮\(yùn)河均穿憑越鎮(zhèn)區(qū)；直槍達(dá)或途經(jīng)鎮(zhèn)差區(qū)的市內(nèi)公演交有蹄11鏟、靈21走、濤34災(zāi)、載85哥、陣4像41擠路等；一小凱時(shí)內(nèi)均可直苦抵東西北向睜的上海虹橋浸（浦東）國右際機(jī)場、光秤福機(jī)場和無勇錫碩放機(jī)場溫，獨(dú)特的區(qū)墻位優(yōu)勢、便液捷的水陸空勉交通條件，波形成了發(fā)達(dá)唐的人流、物展流、財(cái)流和甩信息流。攔人口和經(jīng)濟(jì)盜狀況淘括滸墅關(guān)鎮(zhèn)是垃著名的江南盈“腔魚米之鄉(xiāng)雀”丑，全鎮(zhèn)有舌12霉個(gè)行政村，飲260攔多個(gè)自然村粥，扣現(xiàn)有總?cè)丝诜?.1脅萬人閉，其中農(nóng)村倆居民腫2.7鋤萬人，城鎮(zhèn)洽居民票2.4棗萬人；根據(jù)柄滸關(guān)政府的挑規(guī)劃按未來滸關(guān)總統(tǒng)人口達(dá)到1犧5萬衛(wèi)，整個(gè)區(qū)域傾跟隨辨“杜北擴(kuò)西進(jìn)性”烤的方向，發(fā)綢展速度很快共。搜帆2004納年全鎮(zhèn)完成問國內(nèi)生產(chǎn)總孤值邪21令億元，比上序年增長形32.5%情。完成一般眾預(yù)收收入廣1.06動(dòng)億元，首次腰跨入蘇州市率財(cái)政收入超縫億元先進(jìn)鎮(zhèn)蝴行列；實(shí)現(xiàn)砌工業(yè)銷售支57.35踢億元，比上生年增長喘30%站；完成自有粗產(chǎn)品出口額爸2000劣萬美元，比來上年增長固10%歸，全社會(huì)固啊定資產(chǎn)投入貝11.38豈億元，比上逢年增長繞58%沸。全鎮(zhèn)居民薪年平均收入卡達(dá)巡1屠萬余元，近明幾年來，全牢鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)連續(xù)送呈現(xiàn)了持續(xù)招快速健康發(fā)蕉展的好勢頭雜?？?、通安鎮(zhèn)貫概況區(qū)域區(qū)位通安鎮(zhèn)位于蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西部，京杭運(yùn)河以南，南依陽山，西臨太湖，東與滸墅關(guān)鎮(zhèn)相鄰，南與東渚鎮(zhèn)接壤。通安鎮(zhèn)位于蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西部，京杭運(yùn)河以南，南依陽山，西臨太湖，東與滸墅關(guān)鎮(zhèn)相鄰，南與東渚鎮(zhèn)接壤。帽歷史沿革部箏通安歷史悠于久，物產(chǎn)豐蒙富，四季分砍明，氣候宜折人，魚米之好鄉(xiāng)，唐神龍然二年在金市丑古鎮(zhèn)修建的曾蓮花寺，是舒當(dāng)時(shí)著名的專佛教圣地，垃大石山風(fēng)景慕區(qū)稱為"東榨南一奇"，貞通安是蘇繡竭的主要發(fā)源在地，是蘇繡鋒制品的主要隆產(chǎn)區(qū)，樹山褲云泉茶、樹掉山楊梅、太城湖水產(chǎn)等都旋享有盛譽(yù)。飄悠久的文化漆底蘊(yùn)，富饒捆的自然資源條，蘊(yùn)育了通灶安人誠樸、待勤勞的民風(fēng)奇。殼紐通安原拆屬吳縣市管制轄，200適1年3月1練日吳縣市撤如銷，劃入相敏城區(qū)管轄，包2002年佛9月區(qū)劃調(diào)景整劃入蘇州廟高新技術(shù)產(chǎn)沃業(yè)開發(fā)區(qū)、燃虎丘區(qū)管轄俱，從此，這城片神奇的土疤地融入了工村業(yè)化、城市殺化開發(fā)建設(shè)困的大潮，步災(zāi)入了快速發(fā)蘋展的軌道，柜已成為中外掛客商投資興姜業(yè)的熱土，雞依山傍水的細(xì)優(yōu)美環(huán)境，允基礎(chǔ)設(shè)施的妄不斷完備，攏安定的社會(huì)耐治安已顯示息出獨(dú)特的招故商引資魅力式。對(duì)交通條件伍312國道跨鎮(zhèn)而過，蘇州繞城高速在通安設(shè)立了互通，230省道饒鎮(zhèn)西而過與滬寧高速相接，自然資源豐富，水陸交通便捷。312國道跨鎮(zhèn)而過，蘇州繞城高速在通安設(shè)立了互通，230省道饒鎮(zhèn)西而過與滬寧高速相接，自然資源豐富，水陸交通便捷。必人口和經(jīng)濟(jì)無狀況石整個(gè)區(qū)域面柱積54平方掙公里，怨人口4.1鄭萬人懷，嚼設(shè)25個(gè)行茶政村。華通逝花園建筑面沉積130萬近平方米，是橋蘇州市最大究的安置區(qū)之劍一，可容納題5萬人居住銀。全鎮(zhèn)耕地粥面積400助00余畝（祥可開發(fā)面積追為3000撐0畝），山囑地7000鋸余畝，水面淹10000撤畝。哄3、東橋鎮(zhèn)國概況區(qū)域區(qū)位東橋鎮(zhèn)位于蘇州市相城區(qū)西部，滬寧高速公路蘇錫交界處，南臨京滬鐵路和312國道，北依望虞河，距無錫碩放國際機(jī)場僅10公里。鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有蘇州繞城高速立交道口，與之銜接的滬寧高速東橋立交樞紐是目前滬寧線上最大的立交樞紐。相城區(qū)規(guī)劃建設(shè)中的太陽路橫貫東西，交通十分便捷。東橋鎮(zhèn)位于蘇州市相城區(qū)西部，滬寧高速公路蘇錫交界處，南臨京滬鐵路和312國道，北依望虞河，距無錫碩放國際機(jī)場僅10公里。鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有蘇州繞城高速立交道口，與之銜接的滬寧高速東橋立交樞紐是目前滬寧線上最大的立交樞紐。相城區(qū)規(guī)劃建設(shè)中的太陽路橫貫東西，交通十分便捷。歷史沿革守自古以來，坑?xùn)|橋就是江劍南著名的挽“友魚米之鄉(xiāng)夏”簽，主要種植屈水稻、三麥詞和油菜。在貫唐代，東橋啄曾是江南的癢水稻重要產(chǎn)式區(qū)，是蘇州啦的重要堅(jiān)“嶄糧倉斃”置之一。鍛東橋是夢(mèng)著名的齡“奇滸關(guān)白席藏”恥的主要產(chǎn)區(qū)國，素有番“糊江南席鄉(xiāng)蝴”體之稱。宋代軍，東橋草席米已作貢品，聾全鄉(xiāng)數(shù)千織鹿女四季織席腳，品種之多養(yǎng)，產(chǎn)量之高艙，質(zhì)量之好商，享譽(yù)海內(nèi)儀外。交通條件胡滬寧高速、慧環(huán)城高速設(shè)撕有東橋道口綢，且投資2惕.6億元人年民幣的蘇州斧最大的立交禮工程--東竊橋樞紐已于孫2004年產(chǎn)竣工通車。遞晃貨運(yùn)車道：超倡距31佳2國道、2溉05國道、雖蘇虞張一級(jí)申公路5公里春。延食游距上海孫80公里，嫌一小時(shí)之內(nèi)辭可以到達(dá)蜓凳距蘇州護(hù)新區(qū)10公徐里，15分堵鐘內(nèi)可以到帝達(dá)螞英距無錫賺新區(qū)18公部里，15分喬鐘內(nèi)可以到斑達(dá)厲落航空運(yùn)輸：敞的上海虹右橋國際機(jī)場渴（距園醬區(qū)95公里悼）蹦工上海浦鐵東國際機(jī)場集（距園貪區(qū)140公支里）復(fù)殊南京國練際機(jī)場征（距園速區(qū)198公市里）首禽杭州國遮際機(jī)場多（距園哪區(qū)170公債里）巨龍無錫國育際機(jī)場逐（距園喜區(qū)15公里蒼）皮人口和經(jīng)濟(jì)冬狀況喬?hào)|橋鎮(zhèn)面積元34.4平棉方公里，常僚住人口26套287人，爽外來人口2暢0000人赤，耕地面積班13190籍畝，下轄6桶個(gè)農(nóng)業(yè)行政裕村和3個(gè)居必委會(huì)。境內(nèi)媽河網(wǎng)密布，諸土地肥沃，頓物產(chǎn)豐富，頸是典型的江態(tài)南魚米之鄉(xiāng)醒。掙2004年票，全鎮(zhèn)完成蹄工業(yè)企業(yè)銷姥售總額20半億元，工業(yè)品性投入5億理元，年內(nèi)竣蒸工標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)逢廠房20.灶5萬m2。垂截止200君4年末，全顆鎮(zhèn)已有外資任30家，完渡成注冊(cè)外資伍2.5億美榮元，到帳外藝資1億美元腰；內(nèi)資企業(yè)邀250家，階注冊(cè)資本1咳2.5億元銹。適近年來蠶，隨著招商暴引資力度的期加大，全鎮(zhèn)占工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)而構(gòu)不斷完善禮，基本形成者了以電子信予息、精密機(jī)文械、生物醫(yī)腹藥、五金建吧材、電器控當(dāng)制、吹塑玩百具、輕工紡兼織等門類。給目前，已有孕日本、韓國甲、美國、臺(tái)哪灣等國家和事地區(qū)的外資羨企業(yè)落戶東館橋。遷（二）滸通急片區(qū)現(xiàn)狀及讓規(guī)劃通滸片區(qū)位于蘇州高新區(qū)北部，包括了國家級(jí)出口加工區(qū)、滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、滸關(guān)鎮(zhèn)、滸關(guān)工業(yè)組團(tuán)、通安鎮(zhèn)、通安開發(fā)分區(qū)，總用地面積通滸片區(qū)位于蘇州高新區(qū)北部，包括了國家級(jí)出口加工區(qū)、滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、滸關(guān)鎮(zhèn)、滸關(guān)工業(yè)組團(tuán)、通安鎮(zhèn)、通安開發(fā)分區(qū)，總用地面積54平方公里，其中建設(shè)用地49.25平方公里，規(guī)劃人口容量為25-30萬人。該規(guī)劃從用地結(jié)構(gòu)完善與布局整合、片區(qū)中心的選址和功能擇定、重要公共設(shè)施的布局、綜合交通系統(tǒng)的調(diào)整完善、各類市政設(shè)施的容量測量和設(shè)施布點(diǎn)這五個(gè)方面重點(diǎn)考慮。攝規(guī)劃形成了補(bǔ)一個(gè)中心、郊6刪個(gè)居住社區(qū)星、見9營個(gè)工業(yè)組團(tuán)密、懂1仙個(gè)保稅物流純園和陽山綠贈(zèng)色生態(tài)區(qū)的訪規(guī)劃布局結(jié)洲構(gòu)。以片區(qū)聲級(jí)中心區(qū)為半核心，片區(qū)汪中部為生活攤居住區(qū)，工開業(yè)區(qū)圍繞居殲住區(qū)外圍布栗局，陽山綠扔色生態(tài)區(qū)由億西南方向契緣入片區(qū)中部柏，功能區(qū)之礎(chǔ)間以帶狀綠貝地相分隔。度三、區(qū)域環(huán)廣境總結(jié)砍1.區(qū)域經(jīng)儀濟(jì)發(fā)展是房手地產(chǎn)開發(fā)的訊保障迅高新區(qū)在整奧體發(fā)展上以誓科技、文化停、生態(tài)、高換效的現(xiàn)代化貢新城區(qū)為目梨標(biāo)，蕩主要以發(fā)展燈經(jīng)濟(jì)為龍頭臺(tái)，通過經(jīng)濟(jì)魔先行帶動(dòng)整歪個(gè)區(qū)域的發(fā)嬸展。死目前整個(gè)區(qū)味域的大環(huán)境昏已經(jīng)形成，霸在高新區(qū)核呼心區(qū)域外資蠶企業(yè)云集，禿已經(jīng)形成了挽高新技術(shù)開逝發(fā)區(qū)。同時(shí)斯?jié)G關(guān)的進(jìn)出位口區(qū)、滸關(guān)樸工業(yè)園等一唱系列工業(yè)園搏區(qū)組成了整剛個(gè)西部區(qū)域擦的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)陣襲，為房地產(chǎn)禁市場奠定了糟堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)庸。圣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)演展迅猛，人勢民消費(fèi)水平飯的提高，為蘋房地產(chǎn)開發(fā)祝建設(shè)提供了缸有力支撐和疼保障。攪2.板塊定泰位是本案的反先天優(yōu)勢震高起點(diǎn)規(guī)劃排：滸關(guān)板塊偶高起點(diǎn)、完跡善城鎮(zhèn)規(guī)劃消，區(qū)域定位弟于氣新區(qū)西北部循中心，以經(jīng)副濟(jì)為龍頭襲；煎生活機(jī)能齊笨全：開目前滸關(guān)鎮(zhèn)定很多地塊拍打賣，新的大盒批商住樓提歷高整個(gè)區(qū)域馬的居住水平越；滸關(guān)工業(yè)漆區(qū)和進(jìn)出口所區(qū)企業(yè)陸續(xù)瞎入住，使整叔個(gè)區(qū)域的經(jīng)淚濟(jì)和人口都百得到了飛躍癥性的發(fā)展；毒周邊的商業(yè)洪、教育、醫(yī)餅療等配套設(shè)淘施已經(jīng)有了臂詳細(xì)的規(guī)劃刪，未來將逐睜步完善；疑本案的成功娘入市必須依逢賴于項(xiàng)目自鈔身價(jià)值、板定塊在市場熱聲度的提升。旱PART列2諷歡房產(chǎn)市場分蠅析架一、200貢6年蘇州整辣體市場回顧虹1、200泉6年住宅推輝售面積區(qū)域頸及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)校分析矮2006年攏住宅推售面漸積分區(qū)、分刷產(chǎn)品形態(tài)匯休總列表（單嘉位：萬方）棵產(chǎn)品形態(tài)唯中心城區(qū)邊園區(qū)炭新區(qū)轟吳中區(qū)壺相城區(qū)賣產(chǎn)品合計(jì)岡普通公寓窩74.17仙125.5感5飼78.76熊89.22外53.74貢421.4刻4聯(lián)產(chǎn)品比例瞇88.61垃%央93.03里%元98.23萬%渣65.95善%疊73.88私%礦83.14遞%掛別墅迎9.54袖9.41漆1.42橋46.07臥19.01懷85.44刮產(chǎn)品比例企11.40枯%撲6.97%平1.77%稼34.05辟%縣26.13抱%鏈16.86短%干合計(jì)因83.7列134.9斥6鴉80.18傷135.2去9少72.74探506.8葡8浙區(qū)域貢獻(xiàn)比燦率談16.51代%萄26.63菊%夏15.82炒%標(biāo)26.69屈%隨14.35固%疏100.0司0%分析：才區(qū)域推售面邪積分為傍“乓兩大陣營級(jí)”運(yùn)：第一陣營啄為吳中區(qū)和繩園區(qū)，合計(jì)漠比例達(dá)到5犬3%，占市其區(qū)住宅總推塔量的依“贏半壁江山敲”返；第二陣營涂為其余三區(qū)晴，比例分布徐較平均，都徹在15%左狂右?？蛥^(qū)域住宅市蔽場供應(yīng)結(jié)構(gòu)刪分為僻“擋三大陣營砌”費(fèi)：痰第一陣營為湊吳中區(qū)和相禿城區(qū)，此陣裂營公寓占比慨約66%-撕74%之間納，別墅在2督6%-34恰%之間，前沿者別墅占比即更是達(dá)到了讀34.05炊%，主要和惜該區(qū)域風(fēng)景眾區(qū)眾多、自劇然風(fēng)景優(yōu)美喝，適合開發(fā)率高檔住宅物黑業(yè)有關(guān)；鵲第二陣營為涌中心城區(qū)和膝園區(qū)，該陣癥營住宅推量燈主要以公寓股為主，占比虎集中在89舍%-93%普之間，別墅充物業(yè)占比在喘7%-11停%之間，前罩者別墅主要亦依托各歷史穩(wěn)旅游景點(diǎn)，役后者主要依醉托區(qū)內(nèi)自然輔城市湖泊插——蓋金雞湖；嶄第三陣營為引新區(qū)，該區(qū)羨域由于可依撞賴的風(fēng)景區(qū)倒、歷史文化噴景點(diǎn)稀缺，撇別墅推量基幣本都以社區(qū)典組團(tuán)形態(tài)出歲現(xiàn)。污2、成交指陪標(biāo)分析名2006年爬住宅市場成材交情況列表遷統(tǒng)計(jì)分析指拐標(biāo)病中心城區(qū)企園區(qū)慶新區(qū)斤吳中區(qū)爽相城區(qū)校年度合計(jì)繭成交套數(shù)（云套）障10200鬼12333吹6914遲11878鍋5930慮47255費(fèi)成交面積（散萬方）蚊111.7駱3鑄156.8央8底81.35旦64址154.3命48麻74.45壘76賢578.7奧7呀成交均價(jià)（手元/M縣2拼）紡5317.牌28鞭6199.線01康4787.搖56聾4816.繁93疾4543.拿58安5249.綢02閃成交金額（政億）椒59.41裝97.25銳38.94球99勝74.34導(dǎo)84彎33.83維04旱303.7卡99膛單套成交面峽積（M躺2廈/套）懇109.5搭39宰127.2與03大117.6砍69復(fù)129.9哪44棉125.5全61蠻122.4夢(mèng)8慶單套成交總貧價(jià)（萬/套秩）餓58.24撓51裁78.85軍35鞋56.33柄48陷62.59鐮33倉57.04疾96炮64.29分析：虧園區(qū)和吳中監(jiān)區(qū)成交合計(jì)顫占市區(qū)總成亞交的個(gè)“番半壁江山輪”膨，達(dá)242益11套，占乓比為51.暫24%，前象者主要依托舍區(qū)域蓬勃的淋經(jīng)濟(jì)、國際暖化的居住水黨平及特殊的腔公積金制度戲，成為市區(qū)頸最理性的居裳住區(qū)域，后庭者一方面地伍域遼闊、樓耽盤眾多，另母一方面20槐06年內(nèi)大排量低價(jià)郊區(qū)雷樓盤上市和翼市場主流需淘求對(duì)接良好染，共同推動(dòng)棕了該區(qū)住宅半的大量成交擱。昂中心城區(qū)寸哥土寸金，住騙宅的增值保脈值功能明顯譯，故區(qū)域內(nèi)疊房源受市場駕追捧，20要06年該區(qū)折共成交住宅敞10200齊套，占比為難21.59辛%，其中郊碎區(qū)樓盤大量摧成交貢獻(xiàn)巨艱大，典型代肆表樓盤：天電筑、大觀名秘園及橘子國莊。狀相城區(qū)和新俗區(qū)成交套數(shù)養(yǎng)占比都在1城3%左右，退前者地處蘇江州城北，區(qū)慢位上有一定嚼的抗性且客退源主要以吸瞇納本區(qū)域內(nèi)研客源為主；口后者一方面控由于新開樓變盤較少，另非一方面剩余繡房源面積較忍大，和市場刺主流需求之乒間存在較大糖差異，本年執(zhí)度成交情況鹿較好的區(qū)域弱也為郊區(qū)樓兇盤，尤其是競通滸片區(qū)和趨橫山片區(qū)內(nèi)傻大量樓盤上翁市，典型樓驢盤：理想城介、名墅、金賞光大道、山席水之戀等來3、成交均淚價(jià)分析：誼園區(qū)依托強(qiáng)括勁的經(jīng)濟(jì)、寸國際化的居求住環(huán)境及國聲際化住宅開當(dāng)發(fā)水平，成憲交均價(jià)遙遙扭領(lǐng)先，突破博6000大載關(guān)，達(dá)到6乳199元/販平米；柳中心城區(qū)依旬托稀缺的土施地資源、成羽熟完善的配孝套，均價(jià)也輔突破500職0大關(guān)，達(dá)青到5317竿元/平米，丘這一價(jià)格水各平還不能完些全的體現(xiàn)中滔心城區(qū)的住枯宅物業(yè)價(jià)格伐，由于大量倡郊區(qū)樓盤和晌定銷房沖擊失，一度程度阿上沖低了價(jià)麗格水平；肆新區(qū)和吳中共區(qū)均價(jià)水平纏都集中在4竟800元/蹤平米，都為悲郊區(qū)低價(jià)樓斷盤大量成交籠所沖低；逃相城區(qū)由于艇地處城北，畫區(qū)位上有一塞定的抗性，慨加上該區(qū)域威處于房價(jià)的鋸上升通道，匙目前450坡0元/平米它的價(jià)格水平輔能較真實(shí)的芹反映出市場植的實(shí)際價(jià)格突水平。4、小結(jié)吉2006年輸蘇州市區(qū)住餃宅市場共成頸交住宅47值255套，凡比上年增長礎(chǔ)39.54南%；成交住窄宅578.容77萬方，鴨比上年增長搏39.11遠(yuǎn)%；成交均座價(jià)5249港.02元/倚平米，比上帖年的504彈9元/平米焦上漲了3.擦96%，略穗有上升；成周交單套面積朋122.4趟8平米/套振，比上年的易123平米啊/套下降了瓦0.42%崖；單套成交概總價(jià)64.臣29萬方，狠比上年的6復(fù)4.66萬瞞/套下降了鞠0.57%尊。整體住宅銅市場呈現(xiàn)天“舞量價(jià)雙行竄”染的成交態(tài)勢故，預(yù)計(jì)明年平成交價(jià)格將補(bǔ)繼續(xù)保持穩(wěn)軍中有升的趨催勢。魔郊區(qū)樓盤的令大量上市對(duì)害2006年殺的樓市支撐天明顯，同時(shí)晝從購買力來牽看，整體市掏場呈現(xiàn)下滑嫁態(tài)勢，目前園主流需求為揀首次置業(yè)需嗎求和改善居折住環(huán)境需求勁為主，成交訪的房源主要蹄為二房和三茂房，且有向佳一房和二房進(jìn)運(yùn)行的趨勢例。站二、高新區(qū)漁房產(chǎn)市場分轉(zhuǎn)析觀（一）新區(qū)皆房產(chǎn)市場概摧述透蘇州高新區(qū)妥成立十余年亮來，發(fā)展非細(xì)常迅速，而智高新區(qū)房地粗產(chǎn)在02年烈開始也得到赴了突飛猛進(jìn)禿的發(fā)展。瑞同為新發(fā)展宜區(qū)域，新區(qū)魚與園區(qū)的房等地產(chǎn)市場有胖很大的不同泊，園區(qū)以高徒規(guī)格的規(guī)劃感起點(diǎn)，把區(qū)熔域推平重來援，發(fā)展至今槐，其區(qū)域更柿為現(xiàn)代，房素地產(chǎn)市場客爹源也主要以擱外來人員為睛主。新區(qū)在該區(qū)域建設(shè)時(shí)包以改造結(jié)合甚新建，使區(qū)繁域的居住氛片圍更加好，辮區(qū)域一方面籃是現(xiàn)代的，謊另一方面也昆是有人文氣洽息的。這也以使新區(qū)有了詢一定的忠實(shí)美客源層支持弦，新區(qū)的客股源構(gòu)成主要降是本區(qū)域結(jié)挖合外區(qū)域。散成2006年繞新區(qū)的樓市敗處于上升的突趨勢，雖然五市場上很多酒項(xiàng)目都結(jié)案噴了，主要表悅現(xiàn)在新區(qū)的鈔核心地帶，笑包括吳宮麗統(tǒng)都和金河國穗際；但是同撫時(shí)有很多新螺的大盤推出竿市場，比如拳新創(chuàng)理想城夕和城市楓景蛇，這些性價(jià)宋比高的大盤峰一開出后整鬧個(gè)市場反應(yīng)坐良好，基本卻是一推出市鏟場就搶購一架空，在目前讓市場受到一掏系列政策的魄調(diào)控下能有顯如此好的銷誼售狀況，說免明新區(qū)市場剪已經(jīng)趨于很撿理性的狀態(tài)摟。慘由于新區(qū)中從心區(qū)域的土濤地稀缺，目困前整個(gè)新區(qū)傭的重點(diǎn)發(fā)展罩轉(zhuǎn)移向了新桐區(qū)的周邊區(qū)論域，比如滸百關(guān)和木瀆，過以及市區(qū)的襪邊緣區(qū)域。轉(zhuǎn)隨著這些項(xiàng)亡目的啟動(dòng)，叮帶動(dòng)了整個(gè)瓦新區(qū)市場處厭于比較熱銷筒的發(fā)展態(tài)勢闖，特別是理浪想城、城市劉楓景、新港索名墅、金光絞大道、等項(xiàng)槐目一推出市裳場就出現(xiàn)了渠搶購一空的喝景象，根據(jù)蛛分析主要原矛因：第一這習(xí)些項(xiàng)目的價(jià)面格在區(qū)域?qū)僬動(dòng)谙鄬?duì)比較祝低的價(jià)格，歲產(chǎn)品總價(jià)控慎制比較得當(dāng)柱；第二就是譜整個(gè)產(chǎn)品的屬品質(zhì)得到了廢認(rèn)可，所以悼使整個(gè)新區(qū)闊的房產(chǎn)市場距一直處于市怖場熱銷的局坐面。牌（二）高新甘區(qū)中心區(qū)域怖公寓市場兄分析銅高新區(qū)根據(jù)檔區(qū)域地段主頑要分為三大危片區(qū)：中心煉片區(qū)、通滸猴片區(qū)、濱湖睜片區(qū)；三大島片區(qū)又劃分疾為五大板塊候，分別為剪滸關(guān)板塊、卻橫山板塊、洽獅山板塊、惹玉山板塊、迅何山板塊。集整個(gè)新區(qū)因腸為每個(gè)區(qū)域便的發(fā)展?fàn)顩r惱都不一樣，磁所以在不同洞地段的房產(chǎn)裝市場的差別蘋也是很大的舉，我們根據(jù)錫各區(qū)域不同喘的狀況，對(duì)遙各板塊的市質(zhì)場狀況作分纏析和比較?？?、新區(qū)各追板塊房產(chǎn)市稀場分析圖（1）獅山索板塊咳樓盤名稱改產(chǎn)品類型豆開盤日期宅建筑面積聽（m觸2纖）天均價(jià)皺（元/m影2遮）包主力面積傾（m毒2領(lǐng)）沈主力總價(jià)悅（萬）廉銷售率召國際公館物小高層質(zhì)二期06.新7衰13000槍0致590鉗0講103區(qū)60.8已89%摟保利雅苑嚼高層制06.2秘42000辣5980閉94-10姿8衡56-64何.6獲82%果板塊特征分倡析產(chǎn)品方面諸獅山板塊處夢(mèng)于新區(qū)中心距片區(qū)，占據(jù)憶了新區(qū)的核制心地位，其始土地供應(yīng)量攜比較有限，不一般項(xiàng)目規(guī)臉模不大，產(chǎn)免品以小高層搬、高層為主保。主力面積橫獅山板塊因榆為價(jià)格比較凍高，所以戶湯型以兩房居造多，主力面那積集中在1侄00-11達(dá)0平米左右漂。價(jià)格方面宋獅山爪板洋塊為凈新悅區(qū)喚CBD古區(qū)既域，是一個(gè)便集金融商爐貿(mào)逮、休付閑娛樂刻、丟辦驅(qū)公居住型為描一體的直綜焰合商謙貿(mào)區(qū)擾。其價(jià)位在虹5600元欄/平米濱——掏6700元塌/平米，均龍價(jià)大傾概施在泥5800元明/平米左右躺。她該格價(jià)位在新綠區(qū)拆是最高的，解是新棟區(qū)垂的高端客擴(kuò)戶羽市妖場工。去化情況矩其良好的地稿段優(yōu)勢及發(fā)礎(chǔ)展前景為其茄帶來了廣大洲的客源，同換時(shí)由于價(jià)格魂比較高，使領(lǐng)得許多客戶荷望而卻步，雪故該板塊總秋體去化情況托一般?？驮捶矫嫖中聟^(qū)的客戶迅占了大多數(shù)省，且本地客墾戶多于新蘇顛州人。年齡蔽基本都在3醉5歲以上，麥絕大多數(shù)都出是些公司高汗級(jí)管理人員缺或者實(shí)力私義營業(yè)主。購南房目的：自欺住與投資各中半，并且換牢房>首次置明房（改善居乎住環(huán)境占多差數(shù)）。順小結(jié)：巧獅山板塊形值成黃金地段減與高品質(zhì)項(xiàng)樣目集聚形態(tài)題，吸引了大寇量商務(wù)型成西功人士駐足肯,成為新區(qū)代真正的集商池務(wù)和居住為寶一體的高檔釣生活區(qū)。聚（2）何山最板塊喘樓盤名稱壺產(chǎn)品類型夏開盤日期繭建筑面積洗（m銹2抖）耐均價(jià)宵（元/m愧2杯）茄主力面積捧（m美2落）衰主力總價(jià)它（萬）僻銷售率晃恒達(dá)清水園真小高層虛二期06.鐵3口13000坑0伐5600蝴130余65-70罰88%悲城市楓景榴多層春小高層匹06.7紐75671掩.51紙5280暫130阿65穩(wěn)95%孕大地之歌痛高層布06.9協(xié)66000攜4900味100、1字29垮50-60折95%枯板塊特征分薄析產(chǎn)品方面斧何山板塊是歉緊挨獅山板掩塊的一個(gè)車板塊，其產(chǎn)申品形態(tài)與獅臭山板塊基本艦一致，以小紋高層、高層圈為主。主力面積松由于該板塊滅的客源層里較本地?fù)Q房客阻戶占了相當(dāng)軌一部分比例巧，所以該板太塊的房型三嗓房偏多，主稀力面積在1愛30平米左香右。價(jià)格方面勒何山滲板拒塊蜓為新區(qū)CL棗D區(qū)域，是豈一個(gè)懸集金融商貿(mào)茶、休閑娛樂衰、辦公居住愉為一體的如中央生活諷區(qū)管。價(jià)位在4陡400元/眼平米啄——尖5900元掃/平米，均病價(jià)在520潛0左右。目先前該區(qū)域的須樓房供應(yīng)量膚比較大，競燦爭比較激烈諸。原因：該載板塊目前住伏宅區(qū)已基本滋成型，交通獎(jiǎng)非常便利，譜生活配套趨升于完善，主治要集中在何稱山路與鄧蔚扛路，此區(qū)域覆人氣很足，棄居住氛圍非雷常好。整個(gè)艇板塊住宅群忘落的形成，任在一定程度口促使了房價(jià)下上漲。去化情況焰該板塊在新勒區(qū)來說是性駁價(jià)比最高的離區(qū)域，因此栽其總體去化嫁非常不錯(cuò)，講很多樓盤只帖剩些尾盤。雹而且二房憑逗借其總價(jià)優(yōu)甲勢，其總體超去化要好于傲三房?？驮捶矫娼钚聟^(qū)的客戶座占大多數(shù)，厲也有市區(qū)及榆其他區(qū)域的芬客戶過來購山買，本地客再戶與新蘇州示人對(duì)半。年忍齡范圍在2婦5--40拒歲之間，絕建大多數(shù)都是諷些公司中高城級(jí)管理人員熱和白領(lǐng)。購傷房目的：自繼住為主，首休次置房的客聞戶與換房的手客戶基本對(duì)編等。托小結(jié)：關(guān)何山板塊是翁整個(gè)區(qū)域生課活配套最成蚊熟的區(qū)域，賭是原來的蘇嗎州新區(qū)所在愈地，所以客險(xiǎn)戶對(duì)這個(gè)區(qū)昂域的居住氛旅圍很認(rèn)可，蝕但因?yàn)楹芏嗥骓?xiàng)目都是很刪雷同，幾乎洋沒有特色的勇樓盤，所以婦屬于一般居槍住區(qū)。?。?）玉山烏板塊窗樓盤名稱竭產(chǎn)品類型靈開盤日期怪建筑面積夜（m悟2扮）融均價(jià)株（元/m昌2包）牢主力面積倉（m覺2伴）陵主力總價(jià)視（萬）炒銷售率腦山水華庭殃多層、小高澇層、高層微一期05.找10衣27000苗0擱多：480緞0胃小高：46胞00疏90-95屯40-45澇88.5%斷ELEVE偷N孟小高層費(fèi)06.3香66000鬼4300抓130侍55沙78%畫陽光假日紹多層、小高壇層、高層餓三期06.偶4沃37000魂0木4900珍110、1查30逼50-63盒84%硬名馨主語城惕高層翁06.9毅16000父0求5600刮120籌65鼠92%息板塊特征分員析產(chǎn)品方面子玉山板塊相文對(duì)于前面兩辰個(gè)板塊來說聯(lián)位置有些偏事遠(yuǎn)濾，該板塊的辦項(xiàng)目一般規(guī)君模都比較大絕，產(chǎn)品形態(tài)肥豐富，多層碗、小高層、轟高層都有。主力面積抵玉山板塊的雷項(xiàng)目規(guī)模一渴般都比較大喇，產(chǎn)品形態(tài)書豐富，其主傲力面積也有淺兩種100倦平米左右的膝兩房和13惰0平米左右貿(mào)的三房。價(jià)格方面也價(jià)格一般在渠3900元胡/平米今——唯5400元因/平米之間勒，均價(jià)在4填900左右甜。價(jià)格比起班獅山板快和耍何山板快相王對(duì)比較便宜剪。原因：地斤理位置偏遠(yuǎn)爬以及商業(yè)生厘活配套還不研齊全，樓盤盾檔次也差次烏不齊。去化情況荒雖然價(jià)格相訊對(duì)比較便宜更，但是商業(yè)符生活配套有絕限，同時(shí)樓案盤品質(zhì)不高普位置偏遠(yuǎn)一仗點(diǎn)的樓盤去逼化欠佳，導(dǎo)句致整個(gè)區(qū)域涉的去化情況散一般?？驮捶矫骘@新區(qū)的客戶飯占大多數(shù)，擦還有來自市跌區(qū)，吳中區(qū)帶和園區(qū)的，根本地客戶與攻新蘇州人對(duì)日半。年齡在診25--4姿0歲之間，柴絕大多數(shù)都滋是些中下層孔管理人員和松小白領(lǐng)。購語房目的：自蝦住為主，投殖資為輔?；\小結(jié)：皺玉山板塊為使后續(xù)新推樓符盤板塊，區(qū)題域后期規(guī)劃懇比較好，各仔樓盤的競爭牌不僅表現(xiàn)為文產(chǎn)品力競爭鐵，還有項(xiàng)目喜附加價(jià)值的梢競爭。藝（4）橫山咽板塊段樓盤名稱針產(chǎn)品類型垃開盤日期圣建筑面積（施m埋2膏）順均價(jià)燈（元/m榜2衣）但主力面積士（m耳2購）藥主力總價(jià)租（萬）神銷售率賤美田山水之嚼戀習(xí)多層、小高哈層呆二期06.瀉4僚58000燥多：520裹0須小高：46喇00坐85、11叛0、120登50-60貼89%盲湖畔佳苑謠多層訊二期06.蹤9予33662惑7抬4300朵90首35-40畝95%昌板塊特征分棕析產(chǎn)品方面蒜橫山板塊區(qū)運(yùn)域目前還不澇夠成熟，只稍有兩個(gè)項(xiàng)目嚇。側(cè)產(chǎn)品形態(tài)以鍬多層、小高召層為主。主力面積股年輕客戶是屬該板塊的主完力客源，因析此其主力面勉積也集中在春110平米獸左右，符合偷這些人的需志求。價(jià)格方面鑄橫山板塊雖躺然離市區(qū)不砍遠(yuǎn)，但是目雨前其周邊配斧套不全，道暖路系統(tǒng)混亂腫，交通不是薄很便利，導(dǎo)刻致價(jià)格一直信上不去耐，均價(jià)在4開500元/付平米左右。去化情況盟該板塊由于松項(xiàng)目少，價(jià)克格相對(duì)便宜練，總體去化個(gè)情況比較穩(wěn)傅定?？驮捶矫媾驮匆孕聟^(qū)硬的區(qū)域客戶叮為主，很多所都是橫山腳指下及橫塘的束拆遷戶。年到齡在25-冊(cè)-40歲之善間，購房目惕的：自住為驕主，投資為僅輔。換房的容客戶>首次臣置業(yè)的客戶特。療小結(jié)：丈橫山板塊房毫產(chǎn)市場目前慎處于低靡期衫，整個(gè)環(huán)境痰雜亂，還處淘于老居民區(qū)紗，但從整個(gè)始新區(qū)市場來免看，隨著配穗套的不斷成醋熟，后期這甜里將會(huì)得到搖逐步的開發(fā)拖，市場將會(huì)寸越來越成熟狗。更2、中心區(qū)宜域公寓市場蠢總結(jié)降供需基本平兵衡息新區(qū)樓盤品偵質(zhì)不高，隨永著市場競爭上越來越激烈弦，產(chǎn)品力提貴高才能在市爭場競爭中搶爸得先機(jī)。中稼心區(qū)土地稀熔缺，新區(qū)中病心區(qū)可供房見產(chǎn)開發(fā)的土暗地已然不多趕。稀缺性導(dǎo)悼致中心區(qū)房謹(jǐn)產(chǎn)升值潛力膨極大。臭戶型結(jié)構(gòu)更顆加合理院新區(qū)近幾年讀來發(fā)展迅速命，不少幾年似前來到新區(qū)蘇的外來人才借需要購房，訪小面積住宅沸已經(jīng)代替了攤大面積的戶答型，更加符廊合了市場主李力客源的需藍(lán)求。討(三)宗藝新區(qū)未來重膝點(diǎn)發(fā)展板塊節(jié)分析察未來整體發(fā)悠展呈現(xiàn)羅“轟向北、向西牲”皺延伸擴(kuò)張，槽具體來說，業(yè)有三大未來劣潛力板塊。新（1）獅山腳路板塊（C思BD區(qū)域）臨由于新的C夾BD核心區(qū)繭概念性規(guī)劃脹已經(jīng)出臺(tái)，獸整體規(guī)劃呈卻現(xiàn)懇“謠東高西低、品南張北弛谷”械，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)糖企業(yè)和學(xué)校柱將淚“健進(jìn)二進(jìn)三敏”莫整治，必將煮放出大量的油住宅和商業(yè)詢用地，目前域還不能準(zhǔn)確伐判斷該板塊解的未來整體代新增量體，里但若規(guī)劃開諷始實(shí)施，該放板塊必將擺租脫目前無地復(fù)開發(fā)的局面僑而重新進(jìn)入群市場。柜（2）腰城西的犁科技城片區(qū)癥高新區(qū)“北好擴(kuò)西進(jìn)”的淘推動(dòng)，城西鄉(xiāng)的科技城成活為下一個(gè)延句伸的熱點(diǎn)區(qū)拳域趁，偷如目前“西報(bào)進(jìn)”中在售洪的理想城、廟新港名墅花避園等大盤的批上市和熱銷拌，帶動(dòng)該板葵塊的成型。裁結(jié)合大量的懇土地存量，賽可以想象，爺未來該板塊口的發(fā)展激烈作程度。巷（3）負(fù)城北滸蜜通浙關(guān)新片區(qū)臭高新區(qū)向北匠延伸段就是早“滸關(guān)”。械目前，該區(qū)旗域在永新的化兩個(gè)項(xiàng)目“鏈金光大道”倡、“第三置天業(yè)商務(wù)廣場三”的帶動(dòng)下劃，已經(jīng)初步揮發(fā)展起來。貸此次土地出為讓會(huì)上，牧新區(qū)的城北如滸關(guān)有3宗接居住地塊成章功出讓，分域別被永新置誤業(yè)、瑞基建捐設(shè)、環(huán)保高獄科技三家奪左得。炮結(jié)合大量的顏土地存量，黃該區(qū)域板塊謀的后勁發(fā)展疾也不可小視塘。瘡三、區(qū)域市遼場分析鍬（一）項(xiàng)目拆區(qū)域公寓市順場分蠢析柿1、商品房據(jù)市場疫樓盤名稱蚊產(chǎn)品類型面開盤日期居建筑面積具（翅m途2艦）掘均價(jià)炎（元/m放2侍）貴主力面積萬（m甲2謝）資主力總價(jià)澆（萬）擔(dān)銷售率覆新創(chuàng)理想城浴多層燒06.7擱50000板0摩4200反95、10棄5、130歐40-45然88%峽金光大道誰多層瞎06.10環(huán).31遙42641斷.69競3900胖126-1磚30圖50-55爺95%蔑新港名墅創(chuàng)多層、別墅恭06.7四17000胃0顫3800歷110、1召30、14知0葵40-50該70%駕板塊特征分良析產(chǎn)品方面喘新滸板塊地歡理位置偏遠(yuǎn)郊，屬于新區(qū)檔的郊區(qū)，板湖塊內(nèi)商品房神市場剛剛起莖步，該區(qū)域景主力產(chǎn)品以寶多層為主，處區(qū)域客戶對(duì)訪小高層、高形層的抗性比朱較大。士主力面積歪該板塊地理微位置已經(jīng)基熄本接近郊區(qū)貧，當(dāng)?shù)乜蛻舄q的住房習(xí)慣謀一般都是大銅面積的戶型湖，項(xiàng)目開發(fā)麗初期多層產(chǎn)姑品戶型比較旨大氣。價(jià)格方面降該板塊偏遠(yuǎn)筒的地理位置隔決定了其價(jià)成格習(xí)，均價(jià)在3買950元/較平米左右。堵隨著區(qū)域熱飯度的提高，凱價(jià)格會(huì)隨著殲區(qū)域價(jià)值的捷提升而提升區(qū)。去化情況忌多層產(chǎn)品的緊稀缺性和低鳴端的價(jià)格使成得該板塊總途體去化情況啄良好?？驮捶矫姘W滸關(guān)鎮(zhèn)上的節(jié)客戶占了很湊大一部分比擔(dān)例，同時(shí)新攻區(qū)企業(yè)的員借工也是該板傳塊的主力客恰源，年齡在淡25--4擺0歲之間，據(jù)購房目的：新自住為主，勢投資為輔。陽換房的客戶現(xiàn)與首次置業(yè)梨的客戶基本升對(duì)半。額2、二手房綁市場遇小區(qū)摸總建濟(jì)幢數(shù)躬規(guī)劃戶數(shù)督居住規(guī)模徹動(dòng)遷對(duì)象菌主力面積枯二手房價(jià)格賣陽山花苑真150萬方里490煉16000歡5萬鹿原滸墅關(guān)經(jīng)某濟(jì)開發(fā)區(qū)的兄18個(gè)村的匙居民。突60/90掛/120平霉米行2300-厭2600嗎新滸花園北80萬方咳248節(jié)8000幕3萬慕滸關(guān)鎮(zhèn)附近薪約10個(gè)村培的居民。攏2200-疑2300未惠豐花園（反商）鑒威--誕356幼1千的叉--文110-1搜20速3200左無右騙價(jià)格：槳目前所出售逼的二手房主截要為滸關(guān)當(dāng)債地的拆遷房另為主，價(jià)格場基本在23剩00左右，秧主要是受到幸產(chǎn)品本身的朗限制，拆遷關(guān)房的戶型都尋很差，只滿繁足基本居住網(wǎng)的需求產(chǎn)品腸。座客源：械主要客源為段當(dāng)?shù)匾恍┩馀K來打工者或親者本地居民禁，只滿足基朗本居住的需嫂求，并且因猴為出售的二索手房基本沒臨有兩證，所慕以價(jià)格很便炭宜是吸引這銅部分客源的婆主要原因。普小結(jié)：呆滸關(guān)板塊房蜻產(chǎn)市場剛剛宵起步，配套猜不成熟，還跟沒形成居住序氛圍，但從嚼板塊的規(guī)劃測前景看好，西隨著配套的疫不斷完善和丹政府對(duì)房產(chǎn)帆市場的規(guī)劃坡，以后該區(qū)狐域會(huì)成為新恭區(qū)競爭最激解烈的區(qū)域。戴3、項(xiàng)目周背邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)真市場分析展區(qū)域剖小區(qū)貨總建摟幢數(shù)工規(guī)劃戶數(shù)神居住規(guī)模腦動(dòng)遷對(duì)象延主力面積唇二手房價(jià)格還通安沒華通花園膠130萬方晨471柱13600劃3萬人以上與通安居民滸法關(guān)鎮(zhèn)山村居蜓民浙60/90姐/120平炭米哪2500-籮2600夾東渚港龍景花園躬71萬方尤177值5500辣1.5萬旦東渚東部五揪個(gè)村的居民予，驕2600左劣右梳價(jià)格：尖目前所出售頂?shù)亩址恐鳡€要為當(dāng)?shù)氐倪~拆遷房為主坡，由于拆遷推房量體也不俗多，所以價(jià)旅格基本在2串500元/易平米左右。櫻面積：獲拆遷房都是芬固有的60遺（一房）、炭90（二房柿）、120姿（三房）的午面積格局，設(shè)沒有滿足市卸場真正需求對(duì)的面積范圍糾。湯產(chǎn)品：樂拆遷房在產(chǎn)患品品質(zhì)上很興差，沒有產(chǎn)榨品特色。智客源：糠主要客源為墻當(dāng)?shù)匾恍┩忉寔泶蚬ふ呋蚵谜弑镜鼐用窀?，只滿足基端本居住的需旅求，并且因庫為出售的二患手房基本沒太有兩證，所月以價(jià)格很便蘿宜是吸引這倚部分客源的剪主要原因。泄小結(jié)：代項(xiàng)目周邊區(qū)烤域房產(chǎn)市場茶還處于拆遷睜房市場，沒硬有商品房這醋樣的產(chǎn)品形桿態(tài)出現(xiàn)，對(duì)醒于商品房這紙樣的產(chǎn)品，領(lǐng)區(qū)別于拆遷詞房，購房者惹不僅是滿足屠基本的居住冤需求，更是冊(cè)滿足居住的季檔次和生活斜的品質(zhì)，只籌要有相應(yīng)的鴉廣告企劃手步段引導(dǎo)，應(yīng)續(xù)該能吸引到偽這個(gè)區(qū)域的局部分客源群魚體退4、公寓市扶場總結(jié)胸大區(qū)域環(huán)境閃成熟萬高新區(qū)市場瘋：落從整個(gè)高新奏區(qū)來看，經(jīng)姻過了幾年房叢產(chǎn)市場的發(fā)椅展，整個(gè)區(qū)遭域已經(jīng)形成匹了以新區(qū)C果BD為核心布的板塊發(fā)展海格局，各板漫塊都有自己漢的市場特征戲，不管是從蝶價(jià)格還是從破產(chǎn)品都滿足誼了本區(qū)域不莫同客源層的戒需求；從產(chǎn)壟品形態(tài)上也泉是從之前的醉多層過度到典多層、小高槽層和高層共拐同發(fā)展的態(tài)痰勢；從價(jià)格搞上看，根據(jù)偷各個(gè)區(qū)域不搖同的特性形聰成了各區(qū)域扎獨(dú)有的價(jià)格笑特性。隨著繪區(qū)域越來越搜多的項(xiàng)目交辰房入住，整躲個(gè)區(qū)域的居窄住環(huán)境將更箏加成熟。證通滸及周邊肝區(qū)域市場：悉目前區(qū)域市赤場主要是以瓶拆遷房為住災(zāi)，商品房在外滸關(guān)也屬于特初步發(fā)展階便段，所以整駝個(gè)區(qū)域市場恥還很淺薄。將滸關(guān)目前在堪售的商品房遺也是06年右興起的，產(chǎn)喘品形態(tài)為多然層，產(chǎn)品形殊態(tài)上還比較槽單一；從價(jià)箭格上看都停射留在380袍0元/平米貝的水平，從饅客源上看主本要以當(dāng)?shù)氐南x換房客戶為欠主?？梢悦麽u顯看到區(qū)域歡市場空間比略較大，隨著蕩區(qū)域規(guī)劃的館不斷完善，梯整個(gè)區(qū)域?qū)簳?huì)形成新區(qū)稍樓市一個(gè)新敲的熱點(diǎn)，使村整個(gè)區(qū)域房憑產(chǎn)市場越來扎越成熟，區(qū)汽域的居住檔司次越來越高章。踩區(qū)域市場前鎖景樂觀墾高新區(qū)市場線：杯中心區(qū)域市因場在售項(xiàng)目召量體已經(jīng)比枕較少，很多咳項(xiàng)目都是尾緞盤了。由于販項(xiàng)目的稀缺泡性會(huì)使整個(gè)反中心區(qū)域的遙價(jià)值提升，笨價(jià)值的提升者體現(xiàn)出來就滾是價(jià)格的上雨漲。傲通滸及周邊使區(qū)域市場：堪城鄉(xiāng)結(jié)合市馳場和離市區(qū)搏較近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)俗市場在06敢年已經(jīng)形成最了新的熱點(diǎn)逐，隨著大量擾體項(xiàng)目的推馬出和熱銷，年已經(jīng)宣布市產(chǎn)場熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)圖移。新一輪及的房產(chǎn)市場藍(lán)盛宴剛剛拉練開序幕。律（二）項(xiàng)目萄區(qū)域及周邊鉛別墅市場分萬析闖1、區(qū)域在嘆售別墅市場沫案名窩量體叨面積范圍（營平方米）孟單價(jià)（元/推平方米）揪總價(jià)（萬元間）脖風(fēng)格銷名墅聯(lián)228隨210-2步60稻6000雕130萬孝現(xiàn)代挎價(jià)格：閑目前高新區(qū)沸只有滸關(guān)的啟一個(gè)別墅項(xiàng)課目在售，價(jià)抄格從開盤的蹤5000元蔬/平米調(diào)整便到了現(xiàn)在的乒6000元蕉/平米，和豬其它區(qū)域的豈別墅相比，昌價(jià)格有一定謊的空間。老面積：記面積都在2錘00平米以守上，面積段聯(lián)比較單一。做產(chǎn)品：部產(chǎn)品上還沒狡有特色產(chǎn)品靜出現(xiàn)，后期沒產(chǎn)品空間很用大。匹客源：個(gè)主要客源為禿新區(qū)中心區(qū)通域的客戶，廁以及當(dāng)?shù)夭糠捶终賳T望、出口加工腳區(qū)的管理階尖層和部分本診地的一些私摩營業(yè)主。句2、周邊區(qū)憶域在售別墅古市場屆木瀆板塊薯案名搭量體較面積范圍（匪平方米）混單價(jià)（元/熄平方米）勵(lì)總價(jià)（萬元休）賽風(fēng)格往去化比例亭天倫隨園門65套鴉356炸—報(bào)1000戒18000鐘800劣中式火32%譯天鄰風(fēng)景寫三期坦160套早320孔—者600罪10000岸300繡—如600破現(xiàn)代、歐式感98%去棕櫚灣疼30代240-2籠44丈8100狡180說加州息預(yù)約寬蘇園推51蟲250-3枯36阻7500疊200岔中式祖98%叨價(jià)格：效木瀆是江南挖唯一的園林殃古鎮(zhèn)，眾多失私家園林與德風(fēng)景名勝是享區(qū)域別墅附鵝加值的體現(xiàn)誕，別墅價(jià)格嚴(yán)也高低不一佩，價(jià)格便宜仗的7500果-8500嘉元/平米，汗價(jià)格高的1燦0000-跌18000屬元/平米。搭面積：液面積也是根練據(jù)產(chǎn)品的不不同有很大差庸異，從20蔬0多到10躬00平米形趴成了普通別桿墅市場和豪鍋宅市場并存防的局面，滿講足了不同客材戶的需求。索產(chǎn)品：彼木瀆市場燭依托靈巖山魄、天平山的勁山景和木瀆摔古鎮(zhèn)的旅游裳資源，建成路了一批不同帖層次不同品湊質(zhì)的產(chǎn)品，拉在產(chǎn)品形式徐上中式、現(xiàn)拜代、歐式、吩加州風(fēng)格都五有，市場產(chǎn)為品形態(tài)多樣筐化。環(huán)客源：禽由于木瀆離贊市區(qū)和新區(qū)惰比較近，區(qū)漫域別墅主力臥客源為蘇州嚼本地高端客浩源，有公務(wù)響員、文教事慧業(yè)和商界精書英。當(dāng)然對(duì)俱于市場影響黎力較大的產(chǎn)絕品如天倫隨銳園、天鄰風(fēng)匪景則會(huì)吸引牛區(qū)域外的實(shí)慈力客戶，如樓上海、浙江憤等地，外地板客戶以追求魚自己喜好的駱產(chǎn)品為主要裂購買動(dòng)機(jī)。霧3、區(qū)域別具墅二手市場收案名述量體(套)宿面積范圍（盞平方米）障單價(jià)（元/稱平方米）遼總價(jià)（萬元堵）酒風(fēng)格挑二手房價(jià)格胞藝墅家巷121急獨(dú)棟250軟—跨350，雙螞拼201襖—心297憑獨(dú)棟550某0項(xiàng)雙拼480勉0磚獨(dú)棟150救雙拼120漏歐式變6500左瘋右秘山雨墅濤86衛(wèi)雙拼200負(fù)-300暗雙拼500剛0茅150士現(xiàn)代晴7000左喪右擾價(jià)格：樸從二手房市安場看，二手器房價(jià)格比剛駕開始的成交國價(jià)格有很大雷的上漲幅度辰，一方面是吃這兩個(gè)項(xiàng)目起位置更接近餐市區(qū)，另一說方面是整個(gè)蠅區(qū)域的別墅醬市場成熟也狀抬升了二手玩房的價(jià)格。涂客源：組購買客戶是贊部分新區(qū)本筒地或者木瀆淋本地的居民揪，還有部分維私企業(yè)主，箏主要以買來嗽自住為主。紗4、別墅市饅場總結(jié)慚周邊區(qū)域市撓場成熟北從市場可以猾看到周邊區(qū)嘗域-木瀆的魚別墅市場已栗經(jīng)很成熟，作從產(chǎn)品形態(tài)畜、客源、價(jià)早格都滿足了倡各個(gè)不同客晝?cè)磳拥男枨笞?，使整個(gè)西激部區(qū)域的別東墅市場有了著可發(fā)展的基等礎(chǔ)。塊通滸市場機(jī)共會(huì)大拼通滸片區(qū)別這墅市場剛剛權(quán)起步，滿足弦了部分高新凈區(qū)客戶的需權(quán)求，但項(xiàng)目諸少、產(chǎn)品單借一、價(jià)格單鄰一是整個(gè)區(qū)研域的缺點(diǎn)，遲同時(shí)為新起儉的項(xiàng)目找到耳了更多的市檔場突破點(diǎn)，眉隨著整個(gè)區(qū)山域的房產(chǎn)市斗場的不斷發(fā)般展，別墅市鵝場也將有更回廣闊的發(fā)展夫空間。胞（三）區(qū)域效供求趨勢分巾析嬌1、07年畝市場的供應(yīng)扔分析舍一級(jí)市場存負(fù)量惹新區(qū)06年粥和07年的撐土地拍賣中鬧，新區(qū)拍賣石了大量體的伯土地，由土鍬地的存量可旁以判斷以后僑市場發(fā)展的捷形式，隨著坦土地的不斷勻開發(fā)，新的窗項(xiàng)目的增多盲必然加大市差場的競爭，館市場的競爭隆越來越趨向圾于激烈化。腦根據(jù)一級(jí)市伏場可以推斷纏后期市場的艱發(fā)展格局，附大量體的項(xiàng)濫目的云集必贏將使市場競免爭白熱化。愉編號(hào)吧地塊坐落蝴基地面積份(平方米)喚容積率型用途冊(cè)樓面價(jià)土(元/平方結(jié)米)蠶成交單位荷蘇地紅2005-發(fā)B-61柿高新區(qū)長江輩路西、竹園喇路南內(nèi)28264韻.2跨≤蛋2.5輸居住用1839.筑8巧上海君地實(shí)貿(mào)業(yè)有限公司姐蘇地虹2006-威G-54撿塔園路東、明吳前港南銜8750畢≤竊2.0叮居住狹3543定蘇州新港建汽設(shè)集團(tuán)有限你公司粱蘇地士2005-殿B-62醉淮海街東、遍國新大酒店夢(mèng)南泥73059療.3迫≤本2.5菜居住報(bào)/商業(yè)君2562.辯3厚江蘇大辰有縣限公司傳蘇地木2006-賺B-30號(hào)塵高新區(qū)長江腿路西、玉山燭路南壓22564鎮(zhèn)8.3帝居住、商業(yè)瓶和辦公謠1.7鹽2540玉新港建設(shè)炸蘇地沙2006-促B-31號(hào)醒高新區(qū)開山敢河西、何山過路北蝦(A、B、危C、D)薯16350色4.7貞居住杏1流2200狐新創(chuàng)建設(shè)扇蘇地歡2006-主B-33號(hào)尿高新區(qū)濱河弦路西、環(huán)山頓河南乓20517桑.3炭居住它0.6脊5889差薛學(xué)揪蘇地仇2006-綠B-34號(hào)議國際教育園拐科源路西、勿學(xué)府路北頃14078略8.4捎居住儀1.3梳2213瘋中銳科教鈔蘇地合2006-泉B-39號(hào)為高新區(qū)科技滲城龍山路西看、科研路北定12483尸9.5醫(yī)居住驚1藍(lán)1580膜永新置地詢蘇地算2006-辨B-40號(hào)喂高新區(qū)科技刺城科研路北肢、諾貝爾湖龜西洽24140刷.9瞞居住釣0.6犁5523羽瑞基房地產(chǎn)瓦蘇地濤2006-共B-41號(hào)個(gè)高新區(qū)科技奧城科業(yè)路北雞、規(guī)劃河道美西曲82375逃.2乎居住禿1.3等1470線高新技術(shù)產(chǎn)泡業(yè)園有限公江司沃蘇地坑2006-們B-35號(hào)遍滸關(guān)鎮(zhèn)滸楊闖路北、大通么路東變80029世.7基居住毒1.3稿1538懷新滸投資發(fā)勞展有限公司誘蘇地擦2006-角B-36號(hào)溝滸關(guān)鎮(zhèn)滸楊裁路北、永蓮喉路東炊55840健.1澡居住腹1.3膜1500緞新滸投資發(fā)敲展有限公司湖蘇地溫2006-隸B-37號(hào)奸滸關(guān)分區(qū)興柏賢路南、規(guī)偽劃道路東佳21320豪.8范居住奉1.8被1125尚陽山置業(yè)心蘇地呼2006-洪B-38號(hào)生滸關(guān)分區(qū)鴻廁禧路北、出秀口加工區(qū)東配95267妻.5您居住李0.6價(jià)4986什福建閩信投榮資股份有限神公司不蘇地廚2006-漠G-55苦鴻禧路南、訊星豐路兩側(cè)甲12017昂1.9詢≤茅1.6給居住束70姜1222詞蘇州建筑工騎程集團(tuán)有限磨公司懇蘇地慢2006-酷G-56旱興賢路北、某312國道錯(cuò)東泰77636鼻.4病≤團(tuán)2.0雨居住框70/商服賠40興1000/機(jī)1500汽蘇州永新置弱地有限公司患合計(jì)紗新區(qū)134避2154.志2其中滸關(guān)奔45026嚇6.4占整尾個(gè)新區(qū)的3襯3.5%改根據(jù)土地拍獅賣資料未來尸預(yù)測分析：角區(qū)域陽產(chǎn)品寨項(xiàng)目優(yōu)勢艇項(xiàng)目劣勢梅B-37號(hào)必多層+小高傍層+高層桃樓面價(jià)低證有高層產(chǎn)品喘，蘇州人抗牢性最大看B-38號(hào)襪獨(dú)棟+聯(lián)排跑景觀好，純與別墅社區(qū)護(hù)樓面價(jià)高，燕產(chǎn)品價(jià)格高罩G-55送多層+小高削層+高層期樓面價(jià)格低旋有高層產(chǎn)品約G-56迎商業(yè)+多層絞+小高層+杠高層給住宅樓面價(jià)筋低威有高層產(chǎn)品肉本案探獨(dú)棟+聯(lián)排符+多層+小都高層色規(guī)模大，產(chǎn)捎品有特色爪樓面價(jià)高分析：肺新區(qū)住宅供守應(yīng)量體大：栗從已經(jīng)拍賣似了還沒推出公市場的總量敢體來看，新郊區(qū)市場存量袖占地面積為島13421保54.2平劍米，如果擬略訂平均容積慨率為1.3乓，那么總建鬧筑面積大概獅為175萬擺，也就是說羽在近兩年內(nèi)欣有市場住宅茶大概175散萬方的量體怠。豬滸關(guān)土地供仗應(yīng)凸顯：既滸關(guān)市場存廊量占地面積跑為4502繩66.4平視米，那么總竭建筑面積將洋接近60萬美方，也就是酷說近60萬覺方的住宅量蹈體將會(huì)在近孫兩年推出市曲場，而滸關(guān)應(yīng)人口僅5.燃1萬，從這素樣的比例來其看，項(xiàng)目優(yōu)烤先推出市場痰搶奪本區(qū)域消客源，通過柱產(chǎn)品品質(zhì)吸醉引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)逗客源是關(guān)鍵階，同時(shí)項(xiàng)目寺將面臨非常串激烈的競爭截，差異化競濱爭很關(guān)鍵。腸滸關(guān)產(chǎn)品形月態(tài)多元化趨劉勢：瑞滸關(guān)的土地特資料從容積母率來看，以教多層和小高略層的產(chǎn)品形兆態(tài)居多，但勤也有別墅和答高層產(chǎn)品，污區(qū)域告別原戚來單一的多按層產(chǎn)品，走顆向了多層+浸小高層+高電層+別墅多機(jī)種產(chǎn)品形態(tài)恨共同發(fā)展的歇局面，形成朵了錯(cuò)位競爭奶，滿足了不裳同客源層的緩需求。邀新區(qū)市場0釣6年市場存蒸量分析昂產(chǎn)品存量分糞析列表螺產(chǎn)品草剩余套數(shù)（淋套）梅剩余面積（奧萬㎡）嚷戶均面積丹套數(shù)比例坡多層新429閉6.71瞇156.3倍3倘19.5%取小高層蠟35砌0.7相200.6寇1測2%派高層覆1459蛇18.87該129.3體1寸54.7%誤酒店式公寓圾0劃0芹0恐0帽聯(lián)排別墅叢4羨0.1謊256.3避0.3%蟻獨(dú)立別墅始0酒0尊0葛0據(jù)定銷房跟963松8.09所83.96涂23.5%尼合計(jì)嫩2890壓34.46司119.2蘆5德--分析：縱高層產(chǎn)品占窩主要份額：鄙以上數(shù)據(jù)顯懇示，高新區(qū)蛾06年的剩思余房源以高細(xì)層為主，在欠商品房中的仙比例已經(jīng)接烈近54.7繪%。一方面扛是由于高層到的推量較大饞，而最主要省的原因是客倒戶對(duì)高層的若抗性比較大發(fā)，導(dǎo)致去化衛(wèi)速度緩慢。粘同時(shí)值得我讓們引起注意京的是定銷房折的剩余量也腳比較大，這爪勢必對(duì)07蠅年的房價(jià)產(chǎn)刮生一定的影炕響，還會(huì)分塌流部分商品放房的客戶。插剩余量體大位：取據(jù)可統(tǒng)計(jì)數(shù)斤據(jù)顯示剩余扔總套數(shù)為2每890，也斜就是說明0君6年的可售絕存量大概3勝5萬方。挨預(yù)計(jì)西部市環(huán)場在售項(xiàng)目橡明年推案量西體勞區(qū)域毛案名鳳預(yù)計(jì)推量(涼萬方)庫中心區(qū)域峽國際公館巨1.5傲主語城吸2.5暖恒達(dá)清水園撇3務(wù)城市楓景抹2前上海金屋裝爬飾城項(xiàng)目照3.7樓吳中木瀆歐金楓美地拴2.5岡蘇香名園饑2.5拿山水華庭禍3疏瑞景苑邊2.3供御墅遣5塔滸關(guān)觸理想城罷4覆名墅花園墻4糾金光大道積4捆總計(jì)訂40愈根據(jù)在售的薄項(xiàng)目我們預(yù)賠計(jì)這些項(xiàng)目純?cè)诿髂昕赡芴鏁?huì)推出的量岔體，整體存攤量還是比較子大的，并且中這些量體主蛙要集中艱在邊緣區(qū)域絮，周邊區(qū)域章依然是競爭烈的重點(diǎn)區(qū)域質(zhì)。搏2、200版6年市場需介求分析莊（1）成交黨套數(shù)月度時(shí)史間序列分析佩：興區(qū)域常1月瞇2月攀3月凈4月渡5月捷6月塞新區(qū)惹223葛251馬551虧601芒874束505帥蘇州棕1874棚1640軋3138榆4525哭5445間3123暑貢獻(xiàn)比重熔12%障15%鉗18%身13%蠅16%客16%錘區(qū)域三7月懶8月睜9月銷10月嘗11月控12月任合計(jì)涼新區(qū)薦738座463佛633慧636瑞856古583板6914虎蘇州跳3752效4287燙3600類5294壽5234地5343仇47255惜貢獻(xiàn)比重慰20%煮11%飼18%堪12%景16%腫11%而15%分析：搶全年?duì)顩r分垮析：丙新區(qū)1月和身2月比較低增迷外，總體墨走勢比較平歷均，變化不眼大，高峰出選現(xiàn)在5月、系7月和11化月，最大成挺交套數(shù)為8禽74套。其師中6月份銷簡售受國家宏火觀調(diào)控政策是影響明顯，聯(lián)套數(shù)跌至5涼05套，主參要是由于市到場觀望者增嘆多，導(dǎo)致成便交量大幅度妹下降。之后晝樓市慢慢回石暖，成交套兔數(shù)有小幅上悠升。膀區(qū)域市場波恒動(dòng)比較?。豪暙I(xiàn)比重運(yùn)置行較穩(wěn)定，揉圍繞15%態(tài)平均水平上暗下波動(dòng)，最婦低為11%磨，最高為2蘇0%，波動(dòng)換范圍在4-畝5個(gè)百分點(diǎn)劑之間。泥全年市場需晝求量體：灘從2006寸年的整個(gè)市遭場需求來看英，濁一年的市場鞏需求在75寒萬方左右盆。盼（2）成交讓均價(jià)月度時(shí)銹間序列分析茅：誓區(qū)域夾1月夫2月散3月量4月責(zé)5月盡6月流誦榨當(dāng)新區(qū)封4519.杯02悟4232.黨27悉4667.織68姻4849.晃39猛5080役4946.徐46也蘇州暗5253.通85暴4858.寨85聾5149.游33店5163.良78玉5434.謝26虜5330.侵91鎖區(qū)域闊7月窮8月室9月水10月描11月擦12月訊平均價(jià)格鉛新區(qū)裂4496.幻64回4881.喚4喪4835.紋51向4723.調(diào)26潤4812.吳31粉4881.勉403妻4787.扣56滾蘇州鳴5061.擺47瞎5005.忠06施5284.我03狂5404.尿1噸5441.精54啊5248.肆26孔5249.駛02分析：階新區(qū)的平均絡(luò)價(jià)格一直低族位運(yùn)行，最調(diào)高平均價(jià)也統(tǒng)低于蘇州市倉全年的均價(jià)晶，新區(qū)除了及在2月和7塌月在成交均秒價(jià)上有明顯襖下滑，其它打月份變化不則大。究其原飄因主要是因碌為偏遠(yuǎn)郊區(qū)認(rèn)大盤開始運(yùn)味作，下拉了汽整體價(jià)格水掃平，如新創(chuàng)細(xì)理想城、新勒港名墅等。裹（3）單套宗成交面積月渡度時(shí)間序列宇分析：跡區(qū)域風(fēng)1月疲2月傳3月泊4月積5月叼6月松黑差呼新區(qū)勞118.1艦7淚108.8晌4啦114.3蹦6嘩114.6掏8接120.8兔7拍114.9能8尤蘇州叨121.6鼓2亮119.7維9塞117.1祥1鹿124.1樹1它129.9麗6圓122.1盒1督區(qū)域鏟7缸月傅8痕月架9度月較10渡月窮11胳月賴12戚月熊平均面積恨新區(qū)托128.7舟1例128.2仆2裕115.9犧108.9夠3者113.1忌9匪120.5騙2濫117.6諒7刊蘇州肥119.6艦2跪141.5圾1托120.9喂5薄118.0赤2都115.0梁6動(dòng)117.4兆3駝122.4賤8分析：盯新區(qū)06年碎的平均單套隔成交面積在青117.6幫7平米/套朱；燈月度平均成脫交面積運(yùn)行睡比較穩(wěn)定，屆波動(dòng)較小；職值得注意的姻是，單套成勸交面積呈現(xiàn)嘩下降趨勢，也說明去化的逐房型主要為煙小面積戶型摔；瞧3、市場供引求趨勢綜述脾市場供應(yīng)遠(yuǎn)灶遠(yuǎn)大于市場穴需求：院從一級(jí)市場候和在售項(xiàng)目戲后期的存放果量體來看，略近兩年新區(qū)致市場有25信0萬方左右卵的量體逐步扁推出市場，節(jié)和06年市襪場的需求狀隙況相比，市鬼場供應(yīng)是遠(yuǎn)寫遠(yuǎn)大于需求蹦的，市場的末競爭會(huì)越來割越激烈。浙供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)慰分明顯：凈市場供應(yīng)結(jié)錦構(gòu)以核心區(qū)然高層，周邊場區(qū)域多層和候小高層相結(jié)老合的模式。拴發(fā)展區(qū)域以付周邊為重點(diǎn)仔：駕從以后的供葛應(yīng)狀況來看俘，周邊區(qū)域部將會(huì)是新區(qū)俗的發(fā)展重點(diǎn)利。馬四、針對(duì)性奮市場競爭分戒析腎（一）區(qū)域換競爭分析授1、07年榮區(qū)域競爭綜坡述拋土地供應(yīng)量概體大：李明年會(huì)有大炕量體的存量革推出市場，胞市場競爭情獻(xiàn)況會(huì)非常激筋烈，特別是否周邊的區(qū)域察中的滸關(guān)板攏塊。奔供應(yīng)產(chǎn)品類壯型豐富：奴從未來產(chǎn)品住供應(yīng)來看，療周邊區(qū)域的焦項(xiàng)目以多層于和小高層為腦主，中心區(qū)介域會(huì)以高層篩和小高層為之主，由于項(xiàng)路目量體多，汁在競爭激烈塊的情況下產(chǎn)行品類型為更漫加豐富。棟供應(yīng)地段以泰邊緣為主：貞從地段來看屑，中心區(qū)域?yàn)?zāi)項(xiàng)目越來越博稀缺，邊緣男區(qū)會(huì)成為競佛爭的核心區(qū)績域。京2、本項(xiàng)目渡的競爭格局湊分析大量的拆遷房二手市場新拍賣的大量體地塊金光大道名墅本案大量的拆遷房二手市場新拍賣的大量體地塊金光大道名墅本案塊案名刊在售產(chǎn)品形掌態(tài)消周邊配套凱建面（平米盒）秧在售主力面災(zāi)積盡均價(jià)錘（元/平米麻）路銷售情況伸新港名墅狐花園洋房+池別墅浪大白蕩公園嫂、文昌路商串業(yè)街、吳縣矮中學(xué)劈17000煮0兆106-1呈39玉多層380番0抵別墅600循0那別墅60%偵多層90%輕金光大道銜多層+小高紅層首大白蕩公園帥、文昌路商沖業(yè)街、吳縣助中學(xué)惑80000撕89-14暮2洋3900插95%及理想城諷多層禁水產(chǎn)城、麥鍬德龍、綠寶顫廣場、楓橋兔醫(yī)院獲47000友0拉80-12樓0拖4400砌88%甜本案澡多層+小高厚層+別墅配新滸商業(yè)一盯號(hào)所配套的艙大量體商業(yè)灘片處來恰幾大競爭項(xiàng)絡(luò)目主要從地尖理位置來界盯定，與其它戴三個(gè)競爭項(xiàng)畝目相比，本豈項(xiàng)目在滸關(guān)睬當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品規(guī)艷模最大，在客產(chǎn)品設(shè)計(jì)上句能突出大盤設(shè)配套齊全的鞭優(yōu)勢。用從產(chǎn)品形態(tài)霞看，幾大樓軌盤都是以多著層和小高層偽或者高層為掏主，所以在堂產(chǎn)品形態(tài)上贈(zèng)很雷同，都窄必須通過產(chǎn)侮品本身其它推特色或者價(jià)番格來吸引客冶戶。犁從周邊配套島來看，項(xiàng)目塞在產(chǎn)品配套型和環(huán)境上和方其它競爭項(xiàng)詢目相比，雖劉然新滸商業(yè)吐一號(hào)還沒有料完全進(jìn)入運(yùn)悅營階段，但扎從規(guī)劃看本役項(xiàng)目商業(yè)環(huán)算境最好。柏從價(jià)格和來編看，目前滸凡關(guān)板塊多層蘇價(jià)格在38培8-390托0元/平米庭，4000呼元是一個(gè)瓶滿頸，所以項(xiàng)稼目啟動(dòng)時(shí)價(jià)魚格是關(guān)鍵。拉從銷售情況帳來看，競爭愁樓盤都