住宅大戶型去化方案

住宅大戶型去化方案住宅大戶型去化方案第1頁(yè)2#剩下房源分析

1-A1-B1-B11-C2-C2-B12-B2-A總計(jì)面積109.0192.3892.38140.69140.6992.3892.38109.01套數(shù)16161525258710122面積1744.161478.081385.703517.253517.25739.04646.661090.1014118總價(jià)1106778594257168849080213876942173941947184014132527712053388441155均價(jià)6345.626377.006386.006080.806180.806384.506390.576532.006264.32戶型：剩下戶型以100㎡以上大戶型為主朝向：東單元去化不如西單元，2#西單元朝小區(qū)內(nèi)，東單元朝西固中路。相對(duì)居住品質(zhì)西單元高于東單元。層高：2#西單元高層高于1#小高層區(qū)間，能被鐵路影響，相較其它高層而言去化率而言，存在難去化問(wèn)題。價(jià)格：東單元同等戶型價(jià)格低于西單元，戶型面積越大單價(jià)越低。2#住宅大戶型去化方案第2頁(yè)6#剩下房源分析戶型ABCDDCBA總計(jì)面積99.28104.95103.79133.36133.36103.79104.9599.28套數(shù)75596442565面積691.75524.75518.951164.69764.61415.16419.802479.866980總價(jià)45286973459641336945675326244886526267915626483091566269444767103均價(jià)6546.726592.936492.836467.496390.876453.316308.506315.966414.026#戶型：剩下戶型以西單元臨鐵路一側(cè)A戶型最難去化。朝向：整體去化率能夠，但西單元A戶型幾乎未去化。價(jià)格：西單元A戶型價(jià)格相對(duì)同等戶型低，其余戶型定價(jià)遵照大戶型單價(jià)低于小戶型，東單元價(jià)格高于西單元價(jià)格。住宅大戶型去化方案第3頁(yè)6#A戶型靜動(dòng)超大陽(yáng)臺(tái)超大休閑陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)西曬，小區(qū)周圍環(huán)境及品質(zhì)不佳，造成朝向?qū)ν鈶粜筒缓萌セ?。衛(wèi)生間通光功效分區(qū)合理戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，功效劃分合理。全明設(shè)計(jì)景觀陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái)，休閑陽(yáng)臺(tái)，三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。超大景觀陽(yáng)臺(tái)和休閑陽(yáng)臺(tái)小結(jié)：難去化原因主要是朝向問(wèn)題住宅大戶型去化方案第4頁(yè)7#剩下房源分析戶型FEDCBA總計(jì)面積151.8899.75126.91130.0693.79121.39套數(shù)179161052986面積2581.96897.752030.561258.51467.593520.3110756.68總價(jià)16448604576063513127317806690530157612213801668557238均價(jià)6370.596416.756464.886409.896449.586288.666373.467#戶型：剩下戶型以西單元臨鐵路一側(cè)A戶型最難去化。大戶型去化難度高于小戶型。朝向：西單元A戶型去化存在難度，另120㎡以上大戶型存在去化難度。價(jià)格：西單元A戶型價(jià)格相對(duì)同等戶型低，其余戶型定價(jià)遵照大戶型單價(jià)低于小戶型，東單元價(jià)格高于西單元價(jià)格。住宅大戶型去化方案第5頁(yè)8#房源分析戶型：戶型以小戶型為主，但也存在較難去化C戶型。朝向：A戶型西單元去化相對(duì)東單元會(huì)較有難度。層高：BC戶型高層因?yàn)?#是小高層，能夠看到鐵路，去化可能會(huì)存在相關(guān)問(wèn)題。8#住宅大戶型去化方案第6頁(yè)8#A戶型全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì)衛(wèi)生間可分割為干濕分離1.戶型方正2.全明設(shè)計(jì)3.衛(wèi)生間干濕分離4.超大景觀陽(yáng)臺(tái)5.戶型功效靈活多變6.4.5米豪宅級(jí)客廳間距全明設(shè)計(jì)N4.5米豪宅級(jí)客廳間距住宅大戶型去化方案第7頁(yè)8#B戶型1.戶型方正2.功效分區(qū)合理3.全明設(shè)計(jì)4.超大景觀陽(yáng)臺(tái)5.主臥朝南6.入戶玄關(guān)私密性好7.功效分區(qū)合理8.戶型功效靈活多變N衛(wèi)生間干濕分離超大景觀陽(yáng)臺(tái)主臥朝南入戶玄關(guān)私密戶型功效靈活多變住宅大戶型去化方案第8頁(yè)8#C戶型N4.7米豪宅級(jí)客廳間距戶型方正動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，功效布局合理全明設(shè)計(jì)入戶花園4.7米豪宅級(jí)客廳間距主臥朝南超大景觀陽(yáng)臺(tái)動(dòng)靜分區(qū)全明設(shè)計(jì)主臥朝南超大景觀陽(yáng)臺(tái)入戶花園衛(wèi)生間干濕分離住宅大戶型去化方案第9頁(yè)8#整體戶型分析結(jié)構(gòu)：塔樓結(jié)構(gòu)公攤率大，A、B戶型公攤率26%，C戶型公攤率25%。戶型：戶型以小戶型為主，但也存在較難去化大戶型——C戶型。朝向：西單元A戶型去化是難點(diǎn)，參考6#7#西單元戶型去化率，能夠看出，小戶型去化不是難點(diǎn)，不過(guò)純北向A戶型西單元存在朝向弊端，市場(chǎng)認(rèn)可度不高，相反東單元戶A戶型去化率較高，和其主臥朝向?qū)ν饩坝^存在一定影響原因。B戶型主臥朝南，面積適中，去化難度不大。C戶型屬于大戶型，去化存在難點(diǎn)。B、C戶型高層，與2#高層存在一樣問(wèn)題，都是越過(guò)1#9#小高層后能夠看到鐵路影響。所以高層去化要著重考慮。A戶型B戶型C戶型A戶型西單元主臥朝向正西C戶型西單元三個(gè)臥室有兩個(gè)是正西朝向B戶型西單元書房/臥室和客廳是正西朝向，但主臥朝南，住宅大戶型去化方案第10頁(yè)剩下房源分析因西固為老工業(yè)區(qū)，所以小區(qū)周圍環(huán)境不佳，造成朝向外圍房源去化不好。反而一樣戶型，朝小區(qū)內(nèi)側(cè)房源去化更高。區(qū)位原因因項(xiàng)目位于西固區(qū)，因?yàn)槲鞴淌抢吓浦毓I(yè)區(qū)，本身從居住環(huán)境及氣氛上就照比安寧，七里河，城關(guān)有一定差距，不是置業(yè)首選區(qū)位，所以針正確大個(gè)別客戶是西固當(dāng)?shù)厝藶橹?。因而造成去化速度過(guò)慢誘因。戶型原因因西固屬于老工業(yè)城區(qū)，不是高端客群置業(yè)首選，所以戶型配比應(yīng)主要面對(duì)中低端客群，以小戶型為主甚至純小戶型。但本案規(guī)劃了過(guò)多120㎡以上戶型，而這些大戶型正是去化速度慢主因。營(yíng)銷原因項(xiàng)目針對(duì)難去化戶型沒(méi)有專門營(yíng)銷策略，缺乏對(duì)應(yīng)銷控伎倆，缺乏對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)性促銷活動(dòng)及優(yōu)惠策略，對(duì)應(yīng)策劃及推廣也沒(méi)有動(dòng)作，主要靠坐銷等候客戶上門，銷售案場(chǎng)缺乏銷售氣氛，造成項(xiàng)目去化速度一慢再慢。西側(cè)外圍環(huán)境造成6#7#8#A戶型去化困難東側(cè)外圍環(huán)境造成2#東單元去化慢鐵路方向住宅大戶型去化方案第11頁(yè)小結(jié)由上述數(shù)據(jù)能夠推推導(dǎo)出本案面臨兩個(gè)問(wèn)題。一.去庫(kù)存。1.大戶型去化。2.純北向外圍房源去化。3.2#8#高層鐵路一側(cè)房源去化。二.新開(kāi)盤1.蓄客策略2.認(rèn)籌策略外圍周圍環(huán)境外圍周圍環(huán)境高層鐵路一側(cè)去化住宅大戶型去化方案第12頁(yè)去庫(kù)存，新開(kāi)盤價(jià)值篇住宅大戶型去化方案第13頁(yè)價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值、關(guān)鍵賣點(diǎn)分析1.在同區(qū)位中，本項(xiàng)目位置最正確本項(xiàng)目位于西固區(qū)中心位置。相較本項(xiàng)目位置周圍樓盤，不是體量太小，就是已經(jīng)清盤，居住品質(zhì)，配套不成熟。而周圍所謂競(jìng)品大盤，如天慶國(guó)際新城等，即使主打三區(qū)交界，不過(guò)對(duì)于工作生活在西固西固人來(lái)說(shuō)，天天上班往返并不方便。但本項(xiàng)目位于西固區(qū)中心位置，對(duì)西固人來(lái)講，本項(xiàng)目標(biāo)位置優(yōu)越，上下班生活都很方便。單以西固區(qū)區(qū)位而言，為項(xiàng)目標(biāo)位置是競(jìng)品項(xiàng)目里最含有競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。住宅大戶型去化方案第14頁(yè)價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值、關(guān)鍵賣點(diǎn)分析2.交通便捷，地鐵大盤便捷城市交通。項(xiàng)目位于西固中路沿線，伴隨深安黃河大橋建立及石化大道開(kāi)啟，將大大縮短與各中心繁榮城區(qū)距離。地鐵1號(hào)線交通樞紐，零換乘率，短時(shí)間內(nèi)行走于中心城區(qū)，102、77、311路公交下車即到，出行便捷住宅大戶型去化方案第15頁(yè)價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值、關(guān)鍵賣點(diǎn)分析3.智能化小區(qū)體驗(yàn)完備智能化配套，即樓宇控制智能化、通訊智能化、保安智能化、管理智能化、停車管制智能化，另外項(xiàng)目配有太陽(yáng)能立面熱水系統(tǒng)，空氣交換過(guò)濾新風(fēng)系統(tǒng)，恒濕除菌雨霧環(huán)境模擬系統(tǒng)等，令業(yè)主在生活同時(shí)，盡情享受高科技帶來(lái)便利。住宅大戶型去化方案第16頁(yè)價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值、關(guān)鍵賣點(diǎn)分析4.完善生活配套相較于西固區(qū)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立區(qū)，內(nèi)里居民并不愿意往外走，所以本項(xiàng)目搭配完善生活配套。項(xiàng)目所在區(qū)域配套完備，其公共配套設(shè)施與商業(yè)、生活配套設(shè)施完善，小區(qū)內(nèi)配有室內(nèi)恒溫、恒濕游泳館、塑膠跑道、歐式商業(yè)小鎮(zhèn)、國(guó)際雙語(yǔ)幼稚園、下沉式水景互動(dòng)廣場(chǎng)，滿足業(yè)主全方位配套需求。住宅大戶型去化方案第17頁(yè)價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值、關(guān)鍵賣點(diǎn)分析基于上述認(rèn)識(shí)和分析，現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值、關(guān)鍵賣點(diǎn)做以下歸納：西固中心，只有一個(gè)重邦康城無(wú)縫接駁地鐵1號(hào)線，一路向東，西固不西。智能化小區(qū)體驗(yàn)，辛勞半輩子西固人，是時(shí)候享受康城生活了。歐式建筑，重邦康城，只為在西固展示給您一個(gè)不一樣我。生態(tài)康城，西固人自己中心花園。新型環(huán)境保護(hù)建材，康城為西固人提供健康人居生活。22萬(wàn)平米微縮城市，重邦康城，就是一個(gè)微縮西固。雙語(yǔ)幼稚園，老年活動(dòng)中心，重邦康城，讓西固人盡享天倫之樂(lè)。重邦置業(yè)I重邦康城西固中心·智能生態(tài)人居城住宅大戶型去化方案第18頁(yè)去庫(kù)存，新開(kāi)盤策略篇住宅大戶型去化方案第19頁(yè)【整體推售策略】推售形象上：利用兩翼大戶型產(chǎn)品（城市稀缺物業(yè)價(jià)值）樹(shù)立項(xiàng)目形象120㎡以下面積產(chǎn)品線下合理總價(jià)控制，作為現(xiàn)金流產(chǎn)品快速走量推售節(jié)奏上：“快速走量、明開(kāi)暗賣”，利用前期大量營(yíng)銷動(dòng)作，快速抓取目標(biāo)客戶，利用價(jià)格及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部消化客戶，暗開(kāi)二期產(chǎn)品，最終確?！懊鏖_(kāi)”時(shí)當(dāng)日清盤，開(kāi)盤即清盤。住宅大戶型去化方案第20頁(yè)【銷控策略】小戶型銷控策略：面積區(qū)間重合度較高小戶型房源，銷控小區(qū)內(nèi)部朝向房源，把客戶逼定在6#7#8#西單元，2#東單元。大戶型銷控策略：面積區(qū)間在120㎡以上大戶型，在銷控小戶型優(yōu)質(zhì)房源前期搭配釋放大戶型優(yōu)質(zhì)房源，盡最大可能把客戶逼定在大戶型成交。住宅大戶型去化方案第21頁(yè)【價(jià)格策略1】小戶型價(jià)格策略：現(xiàn)有小戶型6#7#8#A戶型純北向西單元及2#東單元A戶型單價(jià)不變情況下，拉高對(duì)應(yīng)面積區(qū)間戶型單價(jià)，拉大同等戶型東西單元差價(jià)，到達(dá)快速去化因朝向問(wèn)題而滯銷戶型。大戶型價(jià)格策略：拉高大戶型單價(jià)，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，讓120㎡以下小戶型實(shí)現(xiàn)快速走量。后期釋放組合型促銷優(yōu)惠，拉低大戶型成交總價(jià)，到達(dá)大戶型快速去化目標(biāo)。住宅大戶型去化方案第22頁(yè)【價(jià)格策略2】?jī)r(jià)格標(biāo)桿以未開(kāi)盤8#為價(jià)格標(biāo)桿，配合推廣釋放漲價(jià)信息，到達(dá)現(xiàn)有庫(kù)存快速去化目標(biāo)。同時(shí)開(kāi)啟8#認(rèn)籌，搭配促銷組合，做低總價(jià)，使到8#快速去化。住宅大戶型去化方案第23頁(yè)【促銷策略】組合促銷：豐富促銷伎倆，不一樣促銷及優(yōu)惠搭配釋放，組合出擊，逼定客戶快速成交。促銷節(jié)點(diǎn)：按照推售節(jié)奏及節(jié)假日節(jié)點(diǎn)，針對(duì)難消戶型，推出一口價(jià)房源等優(yōu)惠信息，快速去化。分期首付針對(duì)大戶型總價(jià)高，首付高，以降低優(yōu)惠折扣形式抵消利息，分期首付，促進(jìn)大戶型成交。住宅大戶型去化方案第24頁(yè)【推廣策略】推廣范圍：推廣范圍以西固區(qū)為主，主要截殺西固區(qū)客群，不對(duì)外部區(qū)域投入過(guò)大營(yíng)銷推廣費(fèi)用。實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)打圍。到達(dá)效果最大化，利益最大化。推廣節(jié)奏：按照銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行推廣安排，PR活動(dòng)線上線下配合大推，SP活動(dòng)及促銷活動(dòng)定時(shí)DM、外展點(diǎn)釋放，做到周周有主題，天天有活動(dòng)，快速抓取客戶關(guān)注度，到達(dá)快速去化目標(biāo)。住宅大戶型去化方案第25頁(yè)【蓄客策略】目標(biāo)客群：本項(xiàng)目地處西固區(qū)中心位置，相較于天慶國(guó)際新城標(biāo)榜位于三區(qū)交界處等競(jìng)品項(xiàng)目，本項(xiàng)目最大價(jià)值就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，相較西固區(qū)居民生活習(xí)慣，本項(xiàng)目位置優(yōu)于天慶國(guó)際新城，所以目標(biāo)客群主要是截殺西固區(qū)客群。蓄客策略：本項(xiàng)目面向客群決定了項(xiàng)目本身蓄客要偏向于西固區(qū)展開(kāi)蓄客活動(dòng)，配合話題及事件，喚起西固人獨(dú)有情懷，搭配活動(dòng)吸客，到達(dá)快速蓄客目標(biāo)。住宅大戶型去化方案第26頁(yè)【認(rèn)籌策略】8#認(rèn)籌策略：“明開(kāi)