寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范

山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范第（五）部分前言DB37/TXXXX《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》分為七個(gè)部分：—第1部分：住宅物業(yè)；—第2部分：中小學(xué)物業(yè)；—第3部分：高校物業(yè)；—第4部分：醫(yī)院物業(yè)；—第5部分：寫字樓物業(yè)；—第6部分：商場(chǎng)物業(yè)；—第7部分：工業(yè)園區(qū)物業(yè)。本部分為DB37/TXXXX的第5部分。本部分按照GB/T1.1-2009給出的規(guī)則起草。本部分由提出。本部分由山東服務(wù)規(guī)范化技術(shù)委員會(huì)歸口。本部分主要起草單位：山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省規(guī)范化研究院、青島市公安消防支隊(duì)嶗山消防大隊(duì)、有關(guān)物業(yè)企業(yè)。本部分主要起草人：第5部分：寫字樓物業(yè)范圍本部分規(guī)定了寫字樓物業(yè)服務(wù)的基本要求、顧客服務(wù)、房屋維修與經(jīng)管、共用設(shè)備設(shè)施維修與經(jīng)管、秩序維護(hù)服務(wù)、突發(fā)事件處理、消防安全經(jīng)管、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、監(jiān)督與投訴。本部分適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務(wù)。注：在物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中，應(yīng)根據(jù)雙方簽定的物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，不局限于本規(guī)范列舉的內(nèi)容。規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有修改單）適用于本文件。GB5749生活飲用水衛(wèi)生規(guī)范GB17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范DL408電業(yè)安全工作規(guī)程基本要求服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)符合以下要求：——取得相應(yīng)的資質(zhì)證書；——具備滿足服務(wù)需要的設(shè)備設(shè)施；——根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的物業(yè)服務(wù)需求設(shè)置相應(yīng)的職能部門；——服務(wù)窗口應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)工程、服務(wù)流程、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)規(guī)范、投訴渠道等。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)工程、服務(wù)流程及收費(fèi)規(guī)范等；——建立規(guī)章制度，包括內(nèi)部經(jīng)管制度、工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)規(guī)范等。人員物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員應(yīng)符合如下要求：——具有良好的職業(yè)道德；——經(jīng)管人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)經(jīng)管從業(yè)資格證書或崗位證書；——人員應(yīng)經(jīng)崗前培訓(xùn)，合格后上崗；工作中應(yīng)定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應(yīng)的培訓(xùn)；——應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔；——服務(wù)主動(dòng)熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話。財(cái)務(wù)經(jīng)管應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)經(jīng)管制度，并符合如下要求：——規(guī)范操作，賬目清晰；——對(duì)于提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外特約服務(wù)的費(fèi)用、代收代繳的費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)列帳，按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；——實(shí)行酬金制物業(yè)收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況，宜聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)資金情況進(jìn)行審計(jì)。檔案經(jīng)管技術(shù)檔案主要包括：——物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案；——物業(yè)權(quán)屬資料；——工程承接查驗(yàn)資料。日常檔案主要包括：——顧客服務(wù)檔案；——房屋維修經(jīng)管檔案；——設(shè)備設(shè)施維修經(jīng)管檔案；——秩序維護(hù)檔案；——消防經(jīng)管檔案；——保潔檔案；——綠化檔案；——業(yè)主及物業(yè)使用人資料；——物業(yè)企業(yè)日常經(jīng)管文件、記錄；——投訴處理資料；——其它資料。保密經(jīng)管應(yīng)符合以下要求：——建立寫字樓保密制度；——對(duì)員工進(jìn)行保密教育和培訓(xùn)，樹立員工的保密意識(shí)；——對(duì)重要資料運(yùn)用信息化手段進(jìn)行加密。節(jié)能經(jīng)管應(yīng)根據(jù)寫字樓內(nèi)的實(shí)際情況，采取相應(yīng)的節(jié)能降耗措施。節(jié)能降耗措施通常包括：——嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于公共建筑空調(diào)溫度控制的相關(guān)規(guī)定；——定期對(duì)共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢，防止管道、閥門出現(xiàn)跑、冒、滴、漏；——寫字樓內(nèi)張貼節(jié)能提示；——衛(wèi)生間、開水間設(shè)置烘手機(jī)；——根據(jù)寫字樓辦公人員的作息時(shí)間確定合理的照明、空調(diào)關(guān)閉時(shí)間；——對(duì)公共區(qū)域照明燈具進(jìn)行節(jié)能改造，如開啟方式改為聲控、燈具改為節(jié)能燈等。顧客服務(wù)接待服務(wù)服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，工作時(shí)間應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)接待人員，其余時(shí)間設(shè)值班人員。公布24小時(shí)服務(wù)電話。提供多種接待途徑，包括但不限于現(xiàn)場(chǎng)接待、接聽電話及傳真、收發(fā)信函及電子郵件等等。接待服務(wù)中應(yīng)注意用語(yǔ)文明、禮貌、規(guī)范。對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的咨詢、求助等事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)答復(fù)，答復(fù)率100%。受理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)進(jìn)行記錄并存檔。信報(bào)服務(wù)正確分理信件、包裹、匯款單、報(bào)刊、雜志等。代收的郵件應(yīng)進(jìn)行登記。信件物品送達(dá)業(yè)主或物業(yè)使用人時(shí)應(yīng)請(qǐng)收件人簽收。遷入遷出服務(wù)業(yè)主或物業(yè)使用人遷入遷出時(shí)，應(yīng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)建檔、歸檔。應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點(diǎn)、進(jìn)出園區(qū)的搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用規(guī)定等細(xì)節(jié)。業(yè)主或物業(yè)使用人搬遷時(shí)安排應(yīng)專人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)管和協(xié)調(diào)。裝修服務(wù)建立業(yè)主裝修申請(qǐng)審批制度。受理裝修申請(qǐng)時(shí)應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人有關(guān)制度和規(guī)定，簽訂裝飾裝修協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)。應(yīng)定期巡視裝修現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告建設(shè)、城管執(zhí)法、公安消防等部門。保證裝修期間的水電等供應(yīng)，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。業(yè)主或物業(yè)使用人的裝修檔案應(yīng)包括裝修申請(qǐng)、審批、驗(yàn)收資料等。報(bào)修服務(wù)應(yīng)在雙方約定的時(shí)限內(nèi)處理業(yè)主或物業(yè)使用人的報(bào)修，急修20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處理。報(bào)修、維修應(yīng)做好記錄。對(duì)重點(diǎn)維修工程應(yīng)進(jìn)行回訪。特約服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人實(shí)際需求提供特約服務(wù)。特約服務(wù)通常包括：——商務(wù)配套服務(wù)，如票務(wù)服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、復(fù)印裝訂等；——生活配套服務(wù)，如餐飲、購(gòu)物；——寫字間租賃代理服務(wù)；——其它服務(wù)。房屋維修與經(jīng)管指導(dǎo)業(yè)主或物業(yè)使用人正確使用房屋，指導(dǎo)其遵守房屋安全使用的相關(guān)規(guī)范。建立房屋巡查制度，根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋的使用狀況；大風(fēng)、暴雨等極端天氣之前進(jìn)行應(yīng)急檢查。巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題需要維修時(shí)，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時(shí)聯(lián)系相關(guān)單位進(jìn)行維修。超出保修期的，屬于小修范圍的應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃，向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告與建議，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定，組織維修。每年制訂房屋的年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人同意后，組織實(shí)施。對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反規(guī)劃私搭亂建或擅自改變房屋用途的行為進(jìn)行勸阻，勸阻不成向有關(guān)部門報(bào)告。應(yīng)對(duì)寫字樓內(nèi)及周邊各項(xiàng)標(biāo)識(shí)進(jìn)行有效經(jīng)管，主要包括：——各主出入口的平面示意圖；——主要道路、停車場(chǎng)、泊車導(dǎo)向等標(biāo)識(shí)；——辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)識(shí)；——各樓層指示、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)；——公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺(tái)等公共服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)和位置標(biāo)識(shí)；——公共場(chǎng)所的安全設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)；——共用設(shè)備設(shè)施的安全警示標(biāo)識(shí)；——臨時(shí)性服務(wù)標(biāo)識(shí)；——其他標(biāo)識(shí)。共用設(shè)備設(shè)施維修與經(jīng)管公共照明公共照明燈按時(shí)開啟，滿足物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)使用要求。應(yīng)定期巡視院落、道路、大堂、電梯廳、樓道等公共部位照明設(shè)施，及時(shí)修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。供變電系統(tǒng)工作要求制定供電系統(tǒng)內(nèi)部經(jīng)管規(guī)范及臨時(shí)用電經(jīng)管措施。從業(yè)人員操作時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行DL408的規(guī)定，并熟練掌握觸電緊急救護(hù)法?？偱潆娛覍Ｈ酥凳?，定時(shí)檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，對(duì)主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查抄；具備無(wú)人值守條件的配電室定期檢查，用電高峰時(shí)期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其他低壓配電室定期巡查；配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止有害生物進(jìn)入；無(wú)有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔。應(yīng)明確變電系統(tǒng)的限電、停電審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知業(yè)主或物業(yè)使用人；遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的緊急處理措施。應(yīng)按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，定期啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組），確保隨時(shí)可應(yīng)急啟用；定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，每月一次對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電實(shí)驗(yàn)，使其處于有效待命狀態(tài)；每半年至少一次對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄；每年一次進(jìn)行高壓電氣設(shè)備實(shí)驗(yàn)，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告。發(fā)生重大人身、設(shè)備安全事故應(yīng)及時(shí)向供電主管部門匯報(bào)，并記錄。技術(shù)要求高低壓供電系統(tǒng)高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確。高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常。變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求。功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠。變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。EPS和UPS電源系統(tǒng)控制柜運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示正常。輸出負(fù)荷不得超出設(shè)計(jì)范圍。蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求。電源切換功能正常，不出現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象。確保運(yùn)行時(shí)散熱功能正常。蓄電池?fù)p壞或達(dá)到使用壽命應(yīng)及時(shí)更換，保證系統(tǒng)正常運(yùn)行。應(yīng)急供電系統(tǒng)發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類表計(jì)顯示正常。自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常。油料儲(chǔ)存應(yīng)符合安全要求。電梯電梯應(yīng)經(jīng)取得相應(yīng)資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，并取得《安全檢驗(yàn)合格證》后投入使用，此后每年進(jìn)行一次定期檢驗(yàn)，并張貼新的合格證。應(yīng)由取得相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯進(jìn)行定期保養(yǎng)和維修，并按照所簽定的設(shè)備維保合同對(duì)其提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。電梯日常運(yùn)行平穩(wěn)舒適，動(dòng)作準(zhǔn)確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好。建立應(yīng)急事件處理機(jī)制，培訓(xùn)本單位工程技術(shù)人員解決一般的電梯故障，發(fā)生重大故障時(shí)應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)單位到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間做出要求?？照{(diào)系統(tǒng)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)、變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄。定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)。定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定。；確保各種管道、閥件及儀表完好齊備。確保能量計(jì)費(fèi)系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。應(yīng)委托取得資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合相關(guān)規(guī)定。給排水設(shè)施每日對(duì)各類水泵、閥門等進(jìn)行檢查，確保給排水系統(tǒng)通暢，風(fēng)機(jī)正常，各種管道閥門完好。確保儀表顯示正確，系統(tǒng)無(wú)明顯異味和噪聲。每季度對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹油漆，定期對(duì)軸承進(jìn)行潤(rùn)滑，定期對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。每半年一次對(duì)二次供水水箱、蓄水池進(jìn)行清洗消毒，確保生活飲用水水質(zhì)達(dá)到GB5749的要求，生活飲用水設(shè)施的日常使用經(jīng)管、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測(cè)的要求參照GB17051執(zhí)行。定期對(duì)電機(jī)、水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。進(jìn)行規(guī)范加壓操作，確保用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)服務(wù)器、UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等工作正常、通訊正常、線路整齊、整潔。末端設(shè)備接線正確、線路無(wú)損、安裝牢固。定期對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。每年對(duì)儀器儀表等相關(guān)設(shè)備進(jìn)行校對(duì)。建立機(jī)房經(jīng)管制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉經(jīng)管，配備符合要求的滅火器材。電子巡更及防盜報(bào)警系統(tǒng)工作站工作正常、整潔。巡更器具工作正常。巡更點(diǎn)位置正確、安裝牢固、工作正常。各類防盜探測(cè)器安裝牢固、線路無(wú)損、工作正常、整潔。防盜報(bào)警控制器線路無(wú)損、工作正常、整潔。監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔。視頻記錄設(shè)備工作正常、整潔。監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識(shí)清楚。車庫(kù)經(jīng)管系統(tǒng)工作站、服務(wù)器、收費(fèi)站工作正常、整潔；取票站、柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常。區(qū)域及車庫(kù)車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)功能工作正常。系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進(jìn)行，保證系統(tǒng)運(yùn)行正常。廣播、會(huì)議背景音響音源設(shè)備、功放設(shè)備工作正常，整潔完好。揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常。視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無(wú)干擾。每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。避雷系統(tǒng)避雷系統(tǒng)應(yīng)由取得資質(zhì)的專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。定期檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。定期檢查重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對(duì)各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。定期對(duì)變配電室的設(shè)備的接地帶、各重要機(jī)房?jī)?nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。消防設(shè)施疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無(wú)堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象；嚴(yán)禁占用防火間距。室內(nèi)消火栓箱醒目、無(wú)遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應(yīng)能夠正常啟動(dòng)消防水泵。室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無(wú)損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象。滅火器保險(xiǎn)及噴嘴外觀良好，無(wú)損壞、無(wú)銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測(cè)；消防水池等消防儲(chǔ)水設(shè)施水量達(dá)到規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍措施。自動(dòng)消防設(shè)施運(yùn)行正常；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾等應(yīng)能及時(shí)聯(lián)動(dòng)，各設(shè)施啟停均在消防控制室有信號(hào)反饋。設(shè)自動(dòng)消防設(shè)施的，應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)、維修保養(yǎng)機(jī)構(gòu)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維保，每年至少進(jìn)行一次全面聯(lián)動(dòng)檢測(cè)，每月進(jìn)行一次專項(xiàng)檢查，檢測(cè)、檢查應(yīng)有記錄。網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的實(shí)際需求和雙方約定，可部分或全部達(dá)到以下要求：——通訊處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊工作正常；——維護(hù)終端工作正常、整潔；——工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無(wú)損；——配線架、光纖配架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；——插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；——對(duì)相關(guān)軟件定期進(jìn)行檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄，并通知軟件供應(yīng)商進(jìn)行維修；——做好機(jī)房防火、防霉、防潮、防雷擊的安全保衛(wèi)工作和清潔衛(wèi)生工作，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)警示標(biāo)識(shí)，溫度應(yīng)保持在25度左右，并定期做好安全檢查，排除隱患，避免發(fā)生事故；——對(duì)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)和信息做好備份工作。秩序維護(hù)服務(wù)人員要求秩序維護(hù)人員接受過(guò)相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn)，持證上崗。上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，器械佩帶規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊。出入經(jīng)管主出入口實(shí)行24小時(shí)值班。對(duì)進(jìn)出寫字樓人員進(jìn)行進(jìn)出經(jīng)管，非辦公人員進(jìn)入、非辦公時(shí)間進(jìn)入應(yīng)進(jìn)行登記。對(duì)于來(lái)訪人員用語(yǔ)文明規(guī)范，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域。對(duì)進(jìn)出寫字樓物品進(jìn)行進(jìn)出經(jīng)管，大件物品搬出應(yīng)實(shí)行查驗(yàn)放行制度；發(fā)現(xiàn)有可疑危險(xiǎn)品時(shí)，應(yīng)予以扣留，并上報(bào)主管部門根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定車輛行駛路線，對(duì)進(jìn)出寫字樓的車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保證出入口的通暢。對(duì)外來(lái)人員和車輛、物品的進(jìn)出應(yīng)做好記錄，記錄保存時(shí)間不少于30天。監(jiān)控監(jiān)控室內(nèi)實(shí)行專人24小時(shí)值班。監(jiān)控設(shè)施齊全，保證對(duì)出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警。確保監(jiān)控室內(nèi)電話暢通，接聽及時(shí)。監(jiān)控室收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并安排相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期處理。監(jiān)控記錄保持完整，保存時(shí)間不少于30天。巡查應(yīng)根據(jù)寫字樓內(nèi)實(shí)際情況，制定相對(duì)固定的巡查路線。白天巡查次數(shù)不少于2次，夜間巡查次數(shù)不少于2次，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、重點(diǎn)設(shè)備機(jī)房至少每3小時(shí)巡查1次。巡查應(yīng)使用巡更設(shè)備，保持巡更記錄。如無(wú)巡更設(shè)備，宜保持兩人一組進(jìn)行巡查。巡查過(guò)程和監(jiān)控室實(shí)行聯(lián)動(dòng)，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。巡查中注意異常聲響、氣味，如有可疑現(xiàn)象，應(yīng)立即查明并上報(bào)，對(duì)緊急情況宜采取必要的處理措施。重點(diǎn)部位巡查應(yīng)保持記錄。車輛停放經(jīng)管車庫(kù)內(nèi)應(yīng)設(shè)監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設(shè)施、門禁、車輛限速及指示標(biāo)志。指定車輛的停放區(qū)域，公開收費(fèi)規(guī)范，實(shí)行專人經(jīng)管，保證車輛停放有序。非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)集中存放，整齊有序。突發(fā)事件處理制定常見突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，建立快速響應(yīng)機(jī)制；明確突發(fā)事件處理責(zé)任人；事件發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主或物業(yè)使用人，重大突發(fā)事件按規(guī)定上報(bào)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施；定期對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)；每年組織一次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。突發(fā)事件通常包括：——突發(fā)火災(zāi)；——電梯故障；——緊急停電停水；——治安事件；——意外傷害。消防安全經(jīng)管制定本單位消防安全經(jīng)管制度，建立消防責(zé)任制，確定消防安全責(zé)任人、消防安全經(jīng)管人，明確專人維護(hù)、經(jīng)管消防器材和消防設(shè)施。定期組織防火巡查、防火檢查，巡查、檢查時(shí)填寫記錄，并由檢查人及其主管人員簽字；巡查、檢查時(shí)應(yīng)及時(shí)糾正違法違章行為，拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)上報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或當(dāng)?shù)毓才沙鏊?。消防控制室?shí)行24小時(shí)值班，每班不少于兩人，自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國(guó)家認(rèn)可職業(yè)資格證書、持證上崗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立義務(wù)消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員的30%，制定符合本單位特點(diǎn)的滅火疏散預(yù)案，每年至少舉行一次消防演習(xí)。應(yīng)開展經(jīng)常性的消防安全宣傳和培訓(xùn)。應(yīng)組織有關(guān)人員每年至少進(jìn)行一次消防教育培訓(xùn)，使其具備檢查消除火災(zāi)隱患的能力、組織撲救初起火災(zāi)的能力、組織人員疏散逃生的能力和消防宣傳教育培訓(xùn)的能力。消防巡查人員、自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員、專職消防隊(duì)、志愿消防隊(duì)消防員應(yīng)接受消防職業(yè)技能培訓(xùn)。根據(jù)情況確定消防安全重點(diǎn)部位，并設(shè)置明顯的警示標(biāo)志，有專人每日巡查，對(duì)易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)經(jīng)管，填寫檢查記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。保潔服務(wù)建立保潔經(jīng)管制度和保潔服務(wù)技術(shù)方案，對(duì)保潔服務(wù)工作做好記錄。配置專職保潔服務(wù)人員，明確保潔責(zé)任范圍，保潔服務(wù)實(shí)行定時(shí)定點(diǎn)和流動(dòng)保潔相結(jié)合，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域整潔、干凈。根據(jù)實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱，在適當(dāng)位置放置垃圾（衛(wèi)生）桶，設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房（站、車、箱），在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)垃圾堆放處等。生活垃圾日產(chǎn)日清，裝修垃圾專門經(jīng)管并督促及時(shí)清運(yùn)。雨雪天氣應(yīng)采取防滑措施，特殊部位保潔要做好安全防護(hù)。適時(shí)開展衛(wèi)生防疫活動(dòng)，配合做好突發(fā)性傳染病控制。大廳、電梯廳、樓梯、過(guò)道地面每日清掃，不定期巡視，保持無(wú)垃圾、無(wú)雜物、無(wú)污跡。大理石地面晶面處理后光澤均勻，防滑條縫無(wú)藏污；木地板表面光亮，四周邊角無(wú)積灰；地面磚色澤均一，點(diǎn)、線、面線條清晰；地毯色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維方向一致。墻面每周清潔，保持大理石墻面目視無(wú)灰塵、污漬，表面光滑、明亮；墻磚表面光滑，色澤均一，點(diǎn)、線、面、線條清晰；涂料無(wú)劃痕、無(wú)污垢；不銹鋼/黃銅裝飾物表面色澤均一，明亮、無(wú)劃痕印跡、有金屬質(zhì)感；鋁合金板表面光滑，接縫處保持潔凈。樓梯扶手、欄桿每周擦拭，保持干凈無(wú)灰塵。大廳門、玻璃、窗臺(tái)每周擦拭，保持窗臺(tái)、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處無(wú)灰塵、印跡、污垢；金屬框架拉手潔凈、無(wú)氧化斑點(diǎn)，色澤光亮；玻璃干凈明亮，無(wú)浮塵、無(wú)印跡；門底無(wú)污跡。公共衛(wèi)生間每日清潔，保持整體無(wú)浮塵、無(wú)異味。臺(tái)面、鏡面無(wú)明顯水跡；小便斗、座便器無(wú)黃漬、無(wú)尿堿；水龍頭干凈無(wú)污漬；天花板、燈具、墻角無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；衛(wèi)生紙架干凈無(wú)污跡，衛(wèi)生用品齊全；廁紙簍無(wú)污跡，廁紙不滿溢。開水間每日清潔，保持整體潔凈干燥，無(wú)異味。水龍頭、地墊干凈無(wú)污漬；水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)水垢。接待室和會(huì)議室每日清潔，保持家具、物品擺放整齊有序，電器、儀器表面目視干凈。垃圾箱、房每日清潔，保持整體干凈干燥、無(wú)臭味。墻身無(wú)污跡、無(wú)粘附物；垃圾桶封閉良好，不滿溢，無(wú)積灰。地下車庫(kù)每日清潔，保持地面無(wú)垃圾雜物，無(wú)積水；標(biāo)識(shí)、指示牌干凈、無(wú)浮塵。電梯轎廂每日清潔，保持地面干凈，無(wú)垃圾雜物；四壁光潔明亮,無(wú)污跡；顯示屏無(wú)灰塵、印跡、污漬、劃痕；吊頂無(wú)積灰。照明設(shè)施定期清潔，保持燈桿無(wú)明顯污跡，無(wú)亂張貼；燈箱、燈罩外殼無(wú)明顯灰塵、污跡，燈罩內(nèi)無(wú)死蚊、蠅、蟲。消防設(shè)施定期清潔，保持消防栓、消防箱、報(bào)警器、火警通訊、電話插座、滅火器、煙感器、揚(yáng)聲器表面光亮，無(wú)積塵、無(wú)污漬?？照{(diào)風(fēng)口、排風(fēng)扇定期清潔，保持表面無(wú)灰塵、無(wú)污漬。監(jiān)控設(shè)施無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。指引標(biāo)識(shí)牌、廣告牌定期清潔，保持表面無(wú)灰塵、無(wú)污漬。外圍及周邊道路每日清掃，保持地面干凈無(wú)雜物，無(wú)積水，無(wú)明顯污跡、油跡；溝、渠、井不滿溢，無(wú)雜物，無(wú)異味。綠化帶定期清理，保持無(wú)雜物，花臺(tái)表面干凈無(wú)污漬。水池定理清撈，保持水質(zhì)清澈，池內(nèi)無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，整體無(wú)異味。平臺(tái)屋面定期清理，保持無(wú)垃圾堆積。綠化服務(wù)建立物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案和綠化經(jīng)管制度，并做好服務(wù)工作記錄；根據(jù)服務(wù)區(qū)域綠化實(shí)際需要，配置專、兼職綠化服務(wù)人員；綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)根據(jù)季節(jié)要求，按照養(yǎng)護(hù)規(guī)范對(duì)植物、草地、花卉等進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)。

重大節(jié)日宜進(jìn)行綠化裝飾，如綠化小品、花草擺放等。室內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表1的要求。表1室內(nèi)綠植養(yǎng)護(hù)要求項(xiàng)目服務(wù)要求綠化外觀土壤表層無(wú)雜物、無(wú)枯葉。葉子健壯，葉色正常，有光澤。盆器及托盤完好干凈，托盤無(wú)積土擺放根據(jù)室內(nèi)布局的需要或顧客需要在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、疏密有度。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)修剪養(yǎng)護(hù)定期澆水、施肥，定期修剪，保證造型優(yōu)美選種選擇觀賞