南京海德公園項(xiàng)目整體定位方案

目錄第一部分、前言第二部分、CCTI分析模型以及文化數(shù)據(jù)庫研究結(jié)論第三部分、項(xiàng)目主題定位第四部分、項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五部分、項(xiàng)目品牌定位疑第一部分、窩前言關(guān)鍵詞耀建鄴區(qū)立/威河西新城瞧/耳有明確的規(guī)超控指針諒/向噪音問題肝中高檔物業(yè)巷/蛾新生活方式就/蓄核心競(jìng)爭(zhēng)力暑/落價(jià)值最大化鑼//矩奧體片區(qū)脈最佳人居環(huán)氧境綱/表“曬一城三區(qū)丈”膨/士城市副中心潛/惹國(guó)際七大居奔住趨勢(shì)唯/巧稀缺性鋤海洋主題眨/缺產(chǎn)品差異化牌策略侮品牌塑造霉/爬個(gè)性化服務(wù)炊/萄知名物業(yè)管挑理公司或顧切問公司符/璃隱式物管冷/烘有效宣傳蛙中產(chǎn)階層破/廁知富階層學(xué)博大與海洋嬌文化鬼/參大洋文化孫居住改變視朱野貸/企國(guó)際風(fēng)尚吐從容生活，朋無限體驗(yàn)扣/雄領(lǐng)航者的視課野交知富階層品方位居住的旗頂艦/建筑改傘變視野/居未家、休閑、燃交往、文化脹體驗(yàn)/南洋悲風(fēng)情止配套改變品院質(zhì)/演繹大舉洋生活，品監(jiān)酩華貴生活配知富階層理偵想棲居地/酒藍(lán)韻灣役定位思路項(xiàng)目品牌定位：項(xiàng)目品牌定位：品牌核心、品牌定位、品牌寫真、品牌形象、案名與推廣語、品牌價(jià)值項(xiàng)目主題定位：項(xiàng)目核心賣點(diǎn)分析、項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位：檔次定位、物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型定位、價(jià)格定位、配套設(shè)施、服務(wù)體系、項(xiàng)目發(fā)展建議CCTI模型分析CCTI與STP交互分析CCTI與SWOT交互分析文化數(shù)據(jù)庫分析客戶文化偏好項(xiàng)目定位哀第二部分、山CCTI分家析模型以及蟻文化數(shù)據(jù)庫倉研究結(jié)論禮2．1．項(xiàng)罪目評(píng)價(jià)項(xiàng)目概況貓■宰項(xiàng)目位置：太南接塞上路療，北抵高架截緯七路（目翁前正在施工徑，7月份左要右竣工出新紛）、應(yīng)天西倡路，東上賽鉗虹橋立交，敬西至應(yīng)天巷屢地塊北面沿灘緯七路往東命300米即士到賽虹橋立稼交，銀橋市焰場(chǎng)；俯從地塊出發(fā)恒經(jīng)賽虹橋立夫交至新街口擇3.4公里躲，從地塊北郊面順緯七路子往西再經(jīng)南濫湖南路至河層西奧體中心羞為2.8公頓里；從地塊扛直接往北騎租自行車5分繭鐘、步行1海0－15分贈(zèng)鐘即可到達(dá)挎南湖社區(qū)中券心和集慶門霉大街。育■壟土地面積：歲建設(shè)用地面優(yōu)積為許100，0易00慘平方米，合熟150肥畝（該地塊蝶具體用地面詢積以土地部藏門實(shí)地測(cè)量臉為準(zhǔn)）。點(diǎn)■疾土地性質(zhì)：居住用地。倉■糧土地現(xiàn)狀：臣尚未拆遷，渾但拆遷量不鄉(xiāng)大，橡地塊路網(wǎng)基蟲本匠形成智。南北縱鐮向，近似長(zhǎng)謠方形，南邊盟比竟北邊稍高。繁北邊有一家展水產(chǎn)和肉類近的批發(fā)市場(chǎng)。技術(shù)資料通各項(xiàng)具體指緊標(biāo)，可根據(jù)劫方案最后調(diào)季整。室建筑容積率粥：控制在解1.6左右夾；肅建筑覆蓋率乎、綠化率、熔退紅線要求翻、限高、建爪筑間距：撇□番建筑覆蓋率任：<要22宗％；存□樓綠化率：>減40％；蹦□矮退紅線要求叛：參照《南攻京市規(guī)劃局訪建設(shè)工程規(guī)部劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)軋》執(zhí)行；循□俯建筑間距：綢參照《南京啟市規(guī)劃局建鞏設(shè)工程規(guī)劃禽設(shè)計(jì)要點(diǎn)》造執(zhí)行；茂□篇限高：孩<35米膏。周邊配套茫購物場(chǎng)所；水周邊沒有大眠型購物場(chǎng)所廳，僅有小型疊蘇果、華誠啊等超市；銀戲橋市場(chǎng)為建才材類市場(chǎng)。柿文化教育：沫愛達(dá)花園小檔學(xué)、虹苑中評(píng)學(xué)、南湖一恩中、南湖高擴(kuò)級(jí)中學(xué)、金演陵外國(guó)語學(xué)旺校等，沿應(yīng)紐天西路往西煩近湖西路有澆南京建筑職姓工大學(xué)。喝醫(yī)療衛(wèi)生：若地塊往西2競(jìng)00米社區(qū)輸衛(wèi)生服務(wù)站坑、銀橋市場(chǎng)疑附近有兩個(gè)塌藥房，分別個(gè)在馬路兩邊租。容金融服務(wù)：豬銀橋市場(chǎng)對(duì)莫面有農(nóng)業(yè)銀墓行、地塊往鉛北方向集慶首門大街上有轎工行。次郵政服務(wù)：殊銀橋市場(chǎng)對(duì)筍面有郵局，全聯(lián)通應(yīng)天西炮路營(yíng)業(yè)廳。類娛樂、餐飲也、運(yùn)動(dòng)：銀疲橋市場(chǎng)對(duì)面味有派爾大酒博店，虹苑路狹與應(yīng)天西路箭交匯處有一樹茶社，附近南有小的社區(qū)右型餐飲。踩生活服務(wù)：偉地塊往西2控00米虹苑陶路為怡康社轉(zhuǎn)區(qū)服務(wù)區(qū)，翻有虹苑集貿(mào)袋市場(chǎng)、社區(qū)盾衛(wèi)生服務(wù)站吊、華聯(lián)超市到等。仁應(yīng)天西路銀大橋市場(chǎng)附近濕有華誠超市澇及其他社區(qū)野服務(wù)配套恨南湖路與應(yīng)療天西路交匯稍處有建鄴區(qū)顏社區(qū)服務(wù)中亞心石——威鄰里中心，違專為周邊社攪區(qū)服務(wù)配套榮。泛地塊往北方主向集慶門大嶄街處有南湖潛菜市場(chǎng)、蘇飼果、華誠超姨市昆在地塊西北威方向南苑路亦上有南苑大去藥房、菜市椒場(chǎng)，附近有蘿蘇果便利。武游樂休憩設(shè)盜施：附近沒獻(xiàn)有。交通條件持公交情況：劉301、3塊9底站在應(yīng)析天水產(chǎn)中心采，怡康新寓盲附近有81凳8，銀橋市慶場(chǎng)有公交1蟲9、21、瓣63、85戶、305，蜻集慶門大街枯有公交14倦、39、6建3、80、啞81、83座、85、1樹03、30品1、306搞、812。益目對(duì)外水、折陸交通狀況同；顯由賽虹立交誓橋東至寧蕪?fù)忤F路南站、恥中華門長(zhǎng)途饞汽車站、夫款子廟等地；碌向東至雨花弓臺(tái)、繞城公談路；向西可訂至奧體中心默；向北則通瞇往朝天宮、題新街口。街區(qū)功能急本項(xiàng)目屬河貞西新城，河它西新城將規(guī)浮劃集文化、從體育、商務(wù)熔功能為主的遮城市副中心絲，且以居住鏈與就業(yè)兼顧各的中高檔居食住區(qū)。揚(yáng)2．2．最CCTI戰(zhàn)諒略研究模型割結(jié)論呼自身資源（診item堆self西）摩地塊區(qū)位優(yōu)茫勢(shì)：屯地塊處于新樂街口城市中區(qū)心、河西奧泉體城市副中總心、南湖市鞋場(chǎng)城市區(qū)段拖社區(qū)中心三悅個(gè)也“劍中心以”視的環(huán)繞輻射份之中。項(xiàng)目跳未來配套除慣以來社區(qū)內(nèi)腳部配套之外巨，小生活配屑套可依賴南田湖中心以及蝴緯七路社區(qū)奔商業(yè)、南湖胸南路建鄴區(qū)搖社區(qū)服務(wù)中院心，大生活柱配套可至新毅街口，未來爐發(fā)展也可向很奧體中心延剛伸。點(diǎn)各項(xiàng)指標(biāo)：無項(xiàng)目梯高度有輛明確的規(guī)控雞指標(biāo)業(yè)，產(chǎn)品規(guī)劃泰有妻一定的限制弄；閃但師地塊平整，打面積較大，逼濱依秦淮河壯，易于整體蘆規(guī)劃打造。輩公交條件：射交通不太方鏟便，直達(dá)新僵街口等城市酷中心公交線歌路較少，地加鐵出口也距響離較遠(yuǎn)?；j景觀資源和徐人文價(jià)值：蹤地塊鄰近銀累橋市場(chǎng)與長(zhǎng)姓江市場(chǎng)，北復(fù)面抵臨緯七丙路高架路，暴有一定噪音握污染，地塊氧南面目前較宵為雜亂荒蕪里，東面緊臨段秦淮河的泄搏洪段，春、鞭冬季枯水期腹和夏季泛水監(jiān)期較臟，項(xiàng)頸目近距離周姜邊環(huán)境較為踩雜亂。持文化底蘊(yùn)不藥深也制約著并本項(xiàng)目文化適品位的塑造礦?；栊蓍e配套超：益地塊周邊關(guān)蝴于居住的基捐本的飲食、拴小型購物、貧金融郵政、賄文化教育等針基本配套基缸本具備，但奴欠缺林蔭道亦、廣場(chǎng)、中慕高檔休閑娛叉樂場(chǎng)所等高孔檔配套。荒片區(qū)規(guī)劃：否河西東南部融地帶建鄴區(qū)企規(guī)劃為瞇高新科技園剩建設(shè)，將來唱配套建設(shè)將攏更趨完善仁；總周邊建筑：結(jié)周邊建筑以派多層建筑餓為主，建筑帖無風(fēng)格亞；資但新建的周乞邊建筑多以早小高層和高雞層為主。網(wǎng)尚對(duì)策：捷土地價(jià)值最池大化：亞地塊本身擁澇有較好的自四然景觀資源蛛以及人文資民源，具備了郵開發(fā)旋中高檔物業(yè)券產(chǎn)品的條件峽，合理規(guī)劃惡進(jìn)行開發(fā)是犧實(shí)現(xiàn)土地資漆源價(jià)值最大彼化的關(guān)鍵；租區(qū)位優(yōu)勢(shì)：罵河西新城是潛南京市房地輸產(chǎn)發(fā)展的熱磚點(diǎn)區(qū)域，規(guī)辜劃的起點(diǎn)高叨，區(qū)域的高彈定位、高規(guī)磁劃，為項(xiàng)目吊開發(fā)霸中高檔產(chǎn)品民打好了背景藥基礎(chǔ)；肥規(guī)模優(yōu)勢(shì)：絲項(xiàng)目規(guī)?；ら_發(fā)，利于氣造景、配套鵝以及新生活天方式蟻的引導(dǎo)；掛景觀和人文禁資源：嗽針對(duì)周邊項(xiàng)顏目在景觀和沿人文資源塑聲造不夠的缺鹿陷，可加強(qiáng)駕這一方面的茶打造，使項(xiàng)墨目艇與周邊項(xiàng)目衛(wèi)形浸成販差異化灣商業(yè)：醋周邊商業(yè)望明顯不足，揉尤其缺少針佩對(duì)小區(qū)居民五的商業(yè)配套勞，跌北面和東面川沿街面雖然帳較長(zhǎng)，但為月城市主干道糠，車速較快丘不宜設(shè)置商超業(yè)，揚(yáng)所以本項(xiàng)目需商業(yè)建議獎(jiǎng)以滿足小區(qū)崇住戶的吃生活需求為傳準(zhǔn)良。為了降低揪會(huì)所的經(jīng)營(yíng)效壓力，建議朋部分商業(yè)面戀積歸入會(huì)所吧。屑海噪音處理：害小面積的戶橡型單位沿路批布局，實(shí)現(xiàn)冊(cè)項(xiàng)目賣價(jià)值最大化聲；窩建筑風(fēng)格：鋼項(xiàng)目周邊建躍筑群建筑風(fēng)云格不明顯，棄且項(xiàng)目周邊補(bǔ)無高層建筑用，因此項(xiàng)目轟有利于建設(shè)隱地標(biāo)建筑物浙，拔高物業(yè)色形象，打造揪地標(biāo)新物業(yè)鋤；猜成熟配套：天地塊配套較乞完善，炕奧體片區(qū)規(guī)的配套設(shè)施揮的建成，增摟強(qiáng)了項(xiàng)目核先心競(jìng)爭(zhēng)力；奧體新城/河西新城奧體新城/河西新城高度有限制/面積較大/地塊規(guī)整交通相對(duì)不便/休閑設(shè)施相對(duì)不夠景觀資源人人文價(jià)值欠缺多層建筑/無風(fēng)格中高檔物業(yè)/高起點(diǎn)/高規(guī)劃有利于造景、配套、新生活方式的引導(dǎo)差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力小面積戶型/商業(yè)/價(jià)值最大化有利于形成地標(biāo)建筑墓態(tài)勢(shì)分析（跨trend粉）嘗城市地位：伶南京經(jīng)濟(jì)上艷落后于江蘇修省蘇州、無丹錫等，輻射篩力主要為世蘇北精和探安徽煩；正文化特色：些南京市文教渠發(fā)達(dá)，竭歷史人文匙氛圍濃厚，宴為科全國(guó)四大科劑研和教育中筒心城市之一攏；稼五城市發(fā)展目波標(biāo)：可把南京建設(shè)工成為充滿經(jīng)表濟(jì)活力的城意市件、鍬富有文化特座色的城市熊、鵝最佳人居環(huán)辜境韻的城市草；南京市域城市化水平民較高嗚；喝總體規(guī)劃：誤南京擁有山徒、水、城、倦林的城市風(fēng)據(jù)貌，將按岔“釀一疏散、三傾集中告”換，廢“敞一城三區(qū)養(yǎng)”滾的城市空間晴格局發(fā)展，坦增強(qiáng)妻城市碧魅力；河西酸新城將規(guī)劃餓為集文化、標(biāo)體育、商務(wù)農(nóng)功能為主的和城市副中心花，且以居住劣與就業(yè)兼顧類的中高檔居桿住區(qū)；罵卸住宅消費(fèi)：斷南京市迎來專住宅消費(fèi)的蠟城市副中心猾，購房入戶怨政策、十運(yùn)蕩會(huì)的召開加繡促政府在城吩市基礎(chǔ)建設(shè)居的投入，大享大刺激消費(fèi)修者購房的積錄極性；句市場(chǎng)狀況：鈔目前美南京市房地夸產(chǎn)市場(chǎng)房地止產(chǎn)狐出現(xiàn)較為困釋難的局面恩，房?jī)r(jià)帝較高愧，片區(qū)之間稼、同質(zhì)化樓駱盤之間的淚競(jìng)爭(zhēng)激烈傳，竿且南京市房唉價(jià)上漲空間閣較小，但河佳西新城的樓估盤由于產(chǎn)品臣品質(zhì)差別較拔大柴；南京市滔高品質(zhì)樓盤蒸較少傭；瓣堪開發(fā)模式：渴南京市房地偵產(chǎn)開發(fā)模式雹較為落后，爽樓盤脅模仿事痕跡比較明資顯；涌國(guó)際七大居射住趨勢(shì)：蹄回歸人性本勻質(zhì)突——房要求居住空妖間和環(huán)境的扎親切尺度,廚注重有休閑沿的生活；霞個(gè)性化眉——腹拒絕千篇一肚律,根據(jù)自瓜我需要來定管義家居空間暫；性追求精神與板文化的內(nèi)涵場(chǎng)——稼尋找審美原犯則,要求設(shè)釀?dòng)?jì)每一個(gè)細(xì)詳節(jié)，體現(xiàn)美鄭學(xué)追求；克國(guó)際化融合涂溝通屑——霧國(guó)際性活動(dòng)殖、國(guó)際文化桑和信息交流俘；順與自然融合烏，注重生態(tài)院環(huán)境謹(jǐn)——棉追求樸素和狐簡(jiǎn)約主義的宵風(fēng)格；結(jié)后非典時(shí)代痕的健康住宅傷——懶追求人與自登然的和諧之法道，提倡生診態(tài)健康；醉科技化生活戰(zhàn)——銅要求家居智憤能化、物業(yè)革服務(wù)智能化季、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)才。網(wǎng)尚對(duì)策：往差異化策略陵：愛本項(xiàng)目將避脆開強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)養(yǎng)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品侄與服務(wù)的創(chuàng)丙新競(jìng)爭(zhēng)策略灑，建立本項(xiàng)宴目課核心競(jìng)爭(zhēng)力蔑；慎文化策略：端針對(duì)南京歷魔史人文氣息瞧濃厚的特點(diǎn)賤，在項(xiàng)目定雀位上將以返大洋文化繞貫穿于整個(gè)拐項(xiàng)目；互人居環(huán)境策喪略：忍南京城市發(fā)貸展目標(biāo)中建塌設(shè)最佳人居哨環(huán)境的目標(biāo)艘與本項(xiàng)目的磨倡導(dǎo)員人居品質(zhì)急的定位相同圾；罵居住理想引例導(dǎo)：圾本項(xiàng)目的產(chǎn)船品注重對(duì)南漁京人居住理凍想的州引導(dǎo)鎮(zhèn)；惹稀缺性：愉項(xiàng)目經(jīng)典的厘景觀稠，獨(dú)特的遲人文良背景，這樣各的地塊資源富在南京市較啊少，在后期爭(zhēng)營(yíng)銷炒作中葛應(yīng)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)調(diào)目的醒稀缺性絹；疫新型居住方點(diǎn)式的引導(dǎo)：頑針對(duì)居住方捷式的發(fā)展趨衫勢(shì)，注重對(duì)單新生活方式羨的引導(dǎo)泰；秩環(huán)境營(yíng)造：巖加強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)雕環(huán)境的營(yíng)造親，在園林的間處理上與定頁位的主題相話結(jié)合，注重資景觀的沒主題性頂、延續(xù)性；不候大洋文化的問利用：設(shè)改變、視野跳、互通、開隸放精神體現(xiàn)孫了一種時(shí)代繞精神，匯成姓了大洋文化擴(kuò)的精髓，將僑這些精神文龍化貫穿于整庸個(gè)項(xiàng)目的開藥發(fā)中，可提膀升項(xiàng)目的每?jī)r(jià)值點(diǎn)亭；活國(guó)際化與傳缸統(tǒng)的結(jié)合：壟強(qiáng)調(diào)趟國(guó)際化休人居標(biāo)準(zhǔn)、丸國(guó)際化風(fēng)情銷生活，與歷政史文明相結(jié)附合，體現(xiàn)環(huán)賣境提升社區(qū)按生活。輻射力：蘇北/安徽輻射力：蘇北/安徽歷史人文/建鄴區(qū)最佳人居環(huán)境/城市化水平較高一城三區(qū)/城市副中心整體市場(chǎng)出現(xiàn)下滑/消費(fèi)信心受到影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈/高品質(zhì)樓盤較少模仿嚴(yán)重國(guó)際七大居住趨勢(shì)裁競(jìng)爭(zhēng)者分析腥（comp野etito米r）蝕中高檔公寓麗市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激按烈：澤中高檔公寓源物業(yè)類型多尊樣，大多樓鎮(zhèn)盤景觀資源片、配套設(shè)施擋良好，市場(chǎng)忍競(jìng)爭(zhēng)激烈，奔尤其是河西被新城偵奧體片區(qū)衰的中高檔樓瘋盤開發(fā)將與者本項(xiàng)目開發(fā)緞時(shí)間較為接施近，競(jìng)爭(zhēng)壓頂力較大；恨人文內(nèi)涵受呀到重視：議在開發(fā)過程避中，務(wù)人文內(nèi)涵很的挖掘越來鋒越受開發(fā)商弊的重視，也陷越來越受到亦消費(fèi)者的關(guān)渡注；石主題性不強(qiáng)鞠：宰目前開發(fā)的睛中高檔公寓不物業(yè)的濾主題不突出盟，但用主題廈來整合項(xiàng)目津的思路越來衫越受開發(fā)商安的重視；叨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)業(yè)嚴(yán)重：拼中高檔公寓對(duì)樓盤陰同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)薯重羅，尤其是建而筑外立面、稻外形較為接能近；追規(guī)?；_發(fā)扎：矛中高檔公寓鑄物業(yè)開發(fā)規(guī)建?；壳皬亻_發(fā)的或?qū)骋_發(fā)的中詢高檔公寓物傅業(yè)項(xiàng)目規(guī)模仆約在晌10萬平方烘米轎以上，開發(fā)憶商均以分期許開發(fā)的模式撤進(jìn)行開發(fā)；網(wǎng)尚對(duì)策：洗市場(chǎng)空白點(diǎn)挑：惑具有特色的銀主題性物業(yè)鬼為市場(chǎng)空白繩點(diǎn)，且大社炸區(qū)中的捐小換高層物業(yè)貧為主霸較為少見，踢也為市場(chǎng)空朵白點(diǎn)；助海洋主題：訂以大洋文化霜為主線，貫靈穿于項(xiàng)目開劫發(fā)中，通過設(shè)產(chǎn)品外立面哈、形態(tài)的反花差，與周邊時(shí)景觀的對(duì)比蕩，產(chǎn)生視覺合上的反差，賓塑造碗地標(biāo)物業(yè)溜；竭產(chǎn)品差異化他策略：窮產(chǎn)品類型平窄層公寓為主側(cè)，復(fù)式、躍獅式公寓為輔菊，面積約在按80-16延0平方米之廳間，本項(xiàng)目戰(zhàn)將在述產(chǎn)品功能、女產(chǎn)品類型、喬產(chǎn)品形態(tài)我的等方面來鋒塑造產(chǎn)品的莖差異化；雪精心營(yíng)造景獵觀：雕強(qiáng)調(diào)景觀的鄉(xiāng)主題性喊、盟文化性齒、崗延續(xù)性、互喚融性，同時(shí)棵強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)庭境、社區(qū)庭閑院組團(tuán)景觀致與主題的對(duì)答應(yīng)性；未品質(zhì)突破：討通過樓盤的堤高品質(zhì)的營(yíng)勇造，將郵引領(lǐng)霉導(dǎo)南京中高導(dǎo)檔次樓盤的若品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)姿項(xiàng)目利潤(rùn)最盲大化。中高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈中高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈人文內(nèi)涵受到重視主題性不強(qiáng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重規(guī)模化開發(fā)價(jià)格平穩(wěn)小高層物業(yè)景觀的人文性/主題性海洋主題產(chǎn)品差異化策略分期開發(fā)品質(zhì)突破/利潤(rùn)最大化畏消費(fèi)者分析址（cons距umer）歇:宣教育背景：劣潛在購房者鑄中的土學(xué)歷普遍較級(jí)高既，具有大專鴿學(xué)歷占援30.1昏%，有本科咳學(xué)歷占3宋42.2主%，另有字14.2艷%為研究生碗及以上學(xué)歷翠；杏年齡分析：口26－30泊歲年齡段的聯(lián)潛在購房者脅所占比例最卡高，達(dá)25旅％；41-扮50歲次之看，為17.今6％；總體質(zhì)而言,從年屬齡分布可以枕看出,潛在殃購房者集中斤于前途較有糠潛力的良年輕白領(lǐng)淡和參事業(yè)穩(wěn)定的倉成功人士某層面上。泰職業(yè)分析：般潛在購房群寄體集中于收?qǐng)@入穩(wěn)定的慚事業(yè)單位工拳作人員賊和滲高收入的企億業(yè)管理人員折及白領(lǐng)人士封、私營(yíng)業(yè)主跟,其它職業(yè)糞層面較少；劫置業(yè)頻次分筋析：哄隨著潛在購甲房者越來越姨年輕化,源首次購房者型的比例也越摔來越高禿。奧體和城緣南北片潛在犯購房者中為腔首次置業(yè)的醉人群均超過問半數(shù),比例皆分別為50況.7%和5裝9.4%筍。炸置業(yè)用途：翼置業(yè)用途一傘般是為了傾自住雞，只有少量達(dá)客戶用于投府資；倦室內(nèi)結(jié)構(gòu)偏凝好：夸平層結(jié)構(gòu)閉住宅仍然是藥需求的主流殊，但由于奧裳體片區(qū)潛在踐購房群體中牌年輕白領(lǐng)和暈收入高的實(shí)鍛力派人士比該例較高，因艦此，錯(cuò)層、曉挑高設(shè)計(jì)、配躍層和復(fù)式御住房的偏好毒率均高于城盯南北片判。漫套型需求：汽由于本項(xiàng)目浪除與城南北嚷片區(qū)和奧體私片區(qū)交叉處鉤，從調(diào)研中昌可以發(fā)現(xiàn)，習(xí)三室兩廳兩辣衛(wèi)旬、姜三室一廳一訪衛(wèi)記和二室二廳敬一衛(wèi)是選擇美的重點(diǎn)騎面積需求：豆從住宅面積膝段的需求來袋看，奧體潛鵲在購房者需噴求的主力面淹積段是10梅1－120懶獄㎡任、91－1喚00課㎡裹和121-谷140晉㎡流，這主要與烤需求主力套截型較為集中倉在三室二廳名二衛(wèi)、三室懼一廳一衛(wèi)和殘二室二廳一退衛(wèi)相對(duì)應(yīng)；疼城南北片潛危在購買面積瞞平均值較奧賽體要小，主狼力需求集中痰在71-1娛20身㎡醋的面積段，蹄90女㎡沉以下經(jīng)濟(jì)型浪住宅的潛在傭購買比例較凍奧體板塊高腫出19.5嶄個(gè)百分點(diǎn)煌。歉總價(jià)承受：嘉根據(jù)市場(chǎng)房仿價(jià)行情的結(jié)半合輪,努城南北片的另潛在購房者王承受的總價(jià)滅波峰出現(xiàn)于賊31-40脆萬元的總價(jià)冒段,與城南案北片相比,船奧體在總價(jià)興承受能力上懲要強(qiáng)于城南讓北片,波峰固出現(xiàn)在41兄-50萬元活的總價(jià)段,寶40萬以上腫的總房?jī)r(jià)的什承受能力均修高于城南北傭片的潛在購旱房者匠。林首付能力：伏城南北片潛腿在購房者首童付能力主要通集中在7－走30萬元，腰合計(jì)占93遼％。其中7蘆-10萬元拍和16－2甲0萬元首付薄額度所占比暑例較高，所菌占比例分別火為30%和園29.2%檔。相對(duì)于城郊南北片，奧攝體潛在購房迅者的首付能秘力要高一個(gè)歲檔次，首付濤11萬以上鋤的各個(gè)區(qū)間長(zhǎng)的比例均高辮于城南北片蘇，尤其是首桐付30萬以弊上，奧體較玩城南北片高伏出8.6個(gè)陣百分點(diǎn)。筋按揭月供額適度：慕奧體潛在購壇房者月供款紐集中分布于已1000-萍3000元智段，比例合央計(jì)70.6憤%，其次是臺(tái)月供額度為德3001-臺(tái)4000元是段。數(shù)據(jù)說勿明了奧體潛頭在購房者的船還貸能力比職較強(qiáng),從而兆也進(jìn)一步說罩明了奧體的鞭購房群體職蟻業(yè)的高層面脾。城南北片搞潛在購房者掀月供款集中奸分布于10翅00-20閣00元段,型數(shù)據(jù)顯示,插此片區(qū)購房佩者的還款能孝力明顯不如薦奧體片區(qū)的權(quán)購房者。惕消費(fèi)者注重順問題：塊消費(fèi)者對(duì)溝交通較最為重視；市其次剃最重視鋤價(jià)格筐和開樓盤質(zhì)量餓；漸再次是物業(yè)罰管理。罰物業(yè)類型：亡多想層住宅的需訊求比例最高硬，其次是小寧高層住宅需蹈求今，小高層需久求比例為4扛0%左右。蘋配套要求：蜜在配套的需哄求上，毀公交站點(diǎn)、損購物場(chǎng)所、糞醫(yī)療保健、脆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)培等方面設(shè)施恒被提及最多閃；腿景觀設(shè)計(jì)：預(yù)樹木、草坪親和休閑設(shè)施季是潛在購房瘡者最為偏愛診的景觀，其嘉次是廣場(chǎng)；袍所有景觀設(shè)洽計(jì)類型中，夸雕塑的偏好劍率最低請(qǐng)；洪媒體偏好：但潛在購房者盼最常閱讀的飄報(bào)紙采分別為：芒現(xiàn)代快報(bào)討、金陵晚報(bào)攔、慰楊子晚排報(bào)、南京晨基報(bào)、南京日莖報(bào)；或網(wǎng)尚對(duì)策：訪個(gè)性化：拖購房群體文獨(dú)化水平逐漸暗提高，本項(xiàng)秩目在服務(wù)體嘆系中要著重后提供忘個(gè)性化答的服務(wù)，在蛇項(xiàng)目的文化首定位上，要襲充分迎合目亦標(biāo)客戶的耳價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)咳；吃社區(qū)氛圍營(yíng)慢造：虜注重陰社區(qū)文化扶氛圍的營(yíng)造短，倡導(dǎo)和諧選、健康的鄰適里關(guān)系，注辱重關(guān)心老年矩人問題；棉品牌塑造：?jiǎn)栣槍?duì)品牌對(duì)寸消費(fèi)者的購跨房影響逐漸少增大，本項(xiàng)崇目將加強(qiáng)開增發(fā)商筒品牌的塑造制，加強(qiáng)品牌驕傳播的力度喚；與物業(yè)類型：柱結(jié)合項(xiàng)目自銹身資源、消滅費(fèi)者的偏好郵等因素，綜負(fù)合考慮本項(xiàng)氧目物業(yè)類型獻(xiàn)將以筐小高層褲為主，儲(chǔ)多式層為輔；皆用材與色彩揮：因在用材、色蜘彩的運(yùn)用上除，首先要尊否重消費(fèi)者的攪偏好；其次弟應(yīng)盡顯項(xiàng)目拍的檔次；最帶后要考慮提辯升整個(gè)河西樹中敞片區(qū)的席物業(yè)形象誓；搜建筑風(fēng)格定供位：泡在項(xiàng)目定位成上針對(duì)消費(fèi)盆在建筑風(fēng)格蠢上的偏好，莫要突出僑海洋主題抓；嬌園林營(yíng)造：吐針對(duì)潛在消畫費(fèi)者對(duì)園林賴的偏好，項(xiàng)寧目將著重挖扎掘鴨大洋文化風(fēng)撐情景觀球的神韻以及燭內(nèi)蘊(yùn)；復(fù)社區(qū)配套：睡在社區(qū)配套踢上，除了滿貞足建筑規(guī)劃怕要求的有關(guān)朗配套，本項(xiàng)釀目將著重增余加超市、商錯(cuò)業(yè)街、茶樓及、圖書館、慈休閑會(huì)所、排兒童游樂園孟以及老年人方活動(dòng)中心等吧設(shè)施，增強(qiáng)喬項(xiàng)目的劉城市魅力胡；擾配套設(shè)施：版目前項(xiàng)目周調(diào)邊配套設(shè)施伯較為完善，售項(xiàng)目的商業(yè)盾也主要是用局于滿足客戶剩生活需要設(shè)井置的，且皂奧體片區(qū)盾規(guī)劃的配套碰設(shè)施為本項(xiàng)櫻目提供了方銳便；灑物業(yè)管理：和針對(duì)消費(fèi)者杏關(guān)心的物管去問題，將引柱入測(cè)知名物業(yè)管尸理公司或知貓名物業(yè)管理很顧問公司怎，提供全面郊的、細(xì)心的堅(jiān)、個(gè)性化的猾物管服務(wù)，損提供全新的類物業(yè)的管理圾方式雙——懷隱式物管警，突顯項(xiàng)目套的人文關(guān)懷敬；稼智能化應(yīng)用裳：寇智能化設(shè)施城的應(yīng)用可以而提高項(xiàng)目的蔽檔次，提高橫項(xiàng)目的掘核心競(jìng)爭(zhēng)力訪；廉媒體傳播：攝在媒體傳播詢上滿足潛在丙購房者的習(xí)邁慣，力求更為有效的盆對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)雨行推廣傳播準(zhǔn)。教育較高/自住/年輕化教育較高/自住/年輕化首次置業(yè)者居多套型需求/面積需求物業(yè)類型/室內(nèi)結(jié)構(gòu)總價(jià)/首付能力/按揭月供額度配套要求景觀設(shè)計(jì)媒體偏好：報(bào)紙中高檔次/個(gè)性化服務(wù)/個(gè)性化品牌塑造物業(yè)形象/大洋文化/海洋主題小高層為主奧體片區(qū)知名物業(yè)管理公司或顧問公司/隱式物管競(jìng)爭(zhēng)力有效宣傳耳2．3．客求戶的STP潮與CCTI滲交互分析葉【哀南京消費(fèi)者擱的總體狀況它(S)拿】:劈消費(fèi)者階層沙劃分：掉富豪階層：鼻有很強(qiáng)的經(jīng)憑濟(jì)實(shí)力，事仍業(yè)成功，包謹(jǐn)括城市民營(yíng)格企業(yè)主、高堵科技產(chǎn)業(yè)持寸股人士、鄉(xiāng)奏鎮(zhèn)企業(yè)法定農(nóng)代表人、影低視歌星等；摩中產(chǎn)階層：貴有較強(qiáng)的經(jīng)的濟(jì)實(shí)力，事舟業(yè)處于上升姨階段，有較偵強(qiáng)的進(jìn)取心待。這個(gè)階層嫌大約由私營(yíng)拴企業(yè)主、包聾括二三流演槽藝人員在內(nèi)殘的個(gè)體經(jīng)營(yíng)鳴者、實(shí)行年值薪制的國(guó)有此企業(yè)管理人屬員、外企高予級(jí)管理員工扒和高級(jí)雇員訴、部分體育鄭運(yùn)動(dòng)員、部炭分知識(shí)專家各、知名作家賄和畫家、部加分官員和公熊務(wù)員、一些唇壟斷行業(yè)的巷員工、部分避教職醫(yī)務(wù)和憶科技人員、啊包括一些農(nóng)榆民在內(nèi)的部涉分承包經(jīng)營(yíng)攪者。賣工薪階層：缸有一定教育正背景的上班裂族，包括國(guó)丹企的藍(lán)領(lǐng)工天人、機(jī)關(guān)事你業(yè)單位的底框?qū)勇殕T、一迅般教職員等擊；度城市下層：乳潛在消費(fèi)者哨中經(jīng)濟(jì)實(shí)力橫最為薄弱階飛層，購買行流為注重實(shí)惠蒜。階南京人特點(diǎn)裙：拆寬容、雅致縱、熱情、傳李統(tǒng)自【目標(biāo)市場(chǎng)輔的界定(T雞)】：權(quán)結(jié)合本項(xiàng)目盜的區(qū)位、品聯(lián)質(zhì)、規(guī)模以內(nèi)及市場(chǎng)需求北狀況來確定螞本項(xiàng)目的目因標(biāo)客戶群體延：巡本項(xiàng)目目標(biāo)話客戶形：齒【晴目標(biāo)客戶階氣層的描述(鋪P)犁】鞏總體描述以齡及樓盤特點(diǎn)費(fèi)描述：孤一個(gè)可以實(shí)爪現(xiàn)居住理想乎的社區(qū)；滾國(guó)際化的現(xiàn)踢代風(fēng)格；水注重藝術(shù)審糠美；注重品牌；助注重生活質(zhì)齊量，有生活拘品味；鼠追求簡(jiǎn)約、添效率，不喜浪繁瑣；楚希望回歸自外然，重視健錫康與休閑；糠重視多元化駁、個(gè)性化發(fā)濱展；送注重鄰里關(guān)扣系以及居住蠶氛圍蕩……灑購買客戶描剩述：鏟購買的用途冤大部分用于廟自??；錦有極高的文炕化需求及體鑄驗(yàn)；論具有較高的痕審美情趣，扛融合了民族鉆與世界、風(fēng)關(guān)尚與古典的草文化審美因嬸子；茫突顯成功人露士的優(yōu)越感叨、尊貴挨感；眉購買者具有簡(jiǎn)較強(qiáng)的進(jìn)取勇心；渣該客戶階層坦的新生活方難式示范者；壯購買心態(tài)沉啄穩(wěn)。盈【襯目標(biāo)客戶階驕層的生活典仆范者騰】知富階層詠知富階層是斯中產(chǎn)階層的庭生活示范者拘，是國(guó)際時(shí)拍尚生活潮流敘的締造者，承是中產(chǎn)階層筆中有影響力跡和有魅力的薄群體；唯知富階層注樸重文化修養(yǎng)衡，善于把創(chuàng)條意、知識(shí)、堂智慧轉(zhuǎn)化成牢事業(yè)和財(cái)富數(shù)；效知富階層注耗重生活品味召、追求一種榮精神和文化譽(yù)上的自由、減審美；占知富階層對(duì)攜金錢使用相何對(duì)從容；脆知富階層具上有多樣化的游價(jià)值觀；瓦2．4．S奸WOT矩陣竄與CCTI獄交互分析服S（str盛ength敘）優(yōu)勢(shì)：岡距離老城中殿心較近，各膨區(qū)域中心環(huán)肉繞輻射之中凳，板塊具有嚷發(fā)展?jié)摿?；方地塊面積較山大，平整規(guī)路范，易于開耀發(fā)；獸產(chǎn)品規(guī)劃建便設(shè)的優(yōu)勢(shì)薯W（wea晃kness錯(cuò)）劣勢(shì)：摟交通不便；吃周邊環(huán)境較癢為雜亂；景休閑娛樂等質(zhì)中高檔生活戶配套欠缺；株去化劣勢(shì)：胃依賴集慶門隊(duì)大街銀橋市淚場(chǎng)較多公交旗；濫臨近地鐵2呆號(hào)線的所街攀站；姻配合政府的茶秦淮整治工億程；艱周邊環(huán)境圍仰墻整治、項(xiàng)燙目景觀環(huán)境扒建設(shè)彌補(bǔ)；淺項(xiàng)目自身配鎖套建設(shè)，南陵湖社區(qū)中心括建設(shè)聯(lián)動(dòng)螺O（opp伴ortun娘ity）機(jī)煤會(huì)：籌離老城區(qū)還脖算較近的項(xiàng)跨目；抄捕捉中等總希價(jià)市場(chǎng)契機(jī)過；革做區(qū)域板塊閱內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的腿產(chǎn)品；性T（Thr唇eat）威擁脅：始政策調(diào)控力酷度加大，宏混觀市場(chǎng)更趨乞理性；贊奧體軍團(tuán)一慣旦降價(jià)，將片形成沖擊籍避開威脅：娛迎合市場(chǎng)理察性化置業(yè)理晌念；宣細(xì)分市場(chǎng)，掛總價(jià)等產(chǎn)品志差異化經(jīng)營(yíng)事時(shí)間上把握允市場(chǎng)空擋時(shí)取機(jī)主題新奇維度風(fēng)格統(tǒng)一維度戲劇性維度藝術(shù)維度創(chuàng)新維度主題新奇維度風(fēng)格統(tǒng)一維度戲劇性維度藝術(shù)維度創(chuàng)新維度明星角色維度人文維度競(jìng)爭(zhēng)維度時(shí)尚維度情感維度價(jià)值極點(diǎn)維度社會(huì)群體關(guān)系維度大洋文化、海洋風(fēng)格、知富階層大洋文化異域風(fēng)情文化體驗(yàn)海洋風(fēng)格知富階層、彰顯尊貴大洋文化、異域風(fēng)情文化體驗(yàn)產(chǎn)品創(chuàng)新知富階層居住理想建筑設(shè)計(jì)親和力居住理想知富階層的歸屬感趁第三部分：式項(xiàng)目主題定暈位CCTI戰(zhàn)略研究模型，HEB模型CCTI戰(zhàn)略研究模型，HEB模型STP與CCTI交互分析SWOT矩陣與CCTI交互分析相關(guān)文化數(shù)據(jù)庫研究網(wǎng)尚策略目標(biāo)客戶策略優(yōu)劣勢(shì)分析策略本土文化研究策略項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力大洋文化知富階層區(qū)域發(fā)展?fàn)I造景觀能3．1．項(xiàng)款目核心競(jìng)爭(zhēng)左力分析公結(jié)合HEB猜模式，本項(xiàng)絨目資源因素筍結(jié)合態(tài)勢(shì)因貪素和客戶因流素，同競(jìng)爭(zhēng)姜性因素的交棋互分析瘦——僻【從項(xiàng)目自漲身資源的稀紗缺性角度】充：蜂獨(dú)特的區(qū)域泊發(fā)展挺優(yōu)勢(shì)；振景觀稀缺性昌；拔【從態(tài)勢(shì)的峽稀缺性角度始】：伴國(guó)際化生活遙方式；桶國(guó)際風(fēng)情文疫化；體驗(yàn)地產(chǎn)。病【從客戶細(xì)軋分的角度】體：寬中產(chǎn)階層的翠引領(lǐng)個(gè)——貨知富階層。網(wǎng)尚研判：交本項(xiàng)目四大葬核心競(jìng)爭(zhēng)力軌：咸營(yíng)造削景觀、區(qū)域喚發(fā)展邊、大洋文化植、知富階層獲【言營(yíng)造言景觀】：盤加強(qiáng)芹小區(qū)內(nèi)景的關(guān)組合，形成世了多元景觀憲，獨(dú)特景觀澆是南京市稀若缺；斤良好的昂景觀提升了冷項(xiàng)目的價(jià)值旁，提高了項(xiàng)階目的核心競(jìng)維爭(zhēng)力。萬【區(qū)域優(yōu)勢(shì)跡】：度奧體中心日煩益成熟否，手配套日趨完賢善，受奧體裳中心的輻射覺，揚(yáng)項(xiàng)目的區(qū)位蝴優(yōu)勢(shì)明顯；外項(xiàng)目位于河寄西新城，新斑城的規(guī)劃的航起點(diǎn)高，提身升了項(xiàng)目的污起點(diǎn)。進(jìn)【大洋文化糊】：宅大洋文化，舌增加了項(xiàng)目螺的人文內(nèi)涵膏，提高了項(xiàng)納目的核心競(jìng)仆爭(zhēng)力。沸【知富階層腥】：鵲知富階層的衛(wèi)居住理想在混本項(xiàng)目中已足經(jīng)完整體現(xiàn)浩；議南京市為知身富階層量身夸訂做的樓盤話較少；突本項(xiàng)目將掀蠅起南京知富味階層對(duì)尊貴愿、從容、優(yōu)態(tài)雅生活方式瓶的追求；鍵針對(duì)于市場(chǎng)扎空白點(diǎn)推出鋸的產(chǎn)品，競(jìng)他爭(zhēng)力較強(qiáng)。蝴3．2．項(xiàng)暈?zāi)恐黝}定位需：務(wù)項(xiàng)目定位語個(gè)：?！纠葒?guó)際風(fēng)尚的規(guī)體驗(yàn)地產(chǎn)丙標(biāo)準(zhǔn)釋義通】事性靈的羞“辰人本夢(mèng)”毯體驗(yàn)劈：努體現(xiàn)在住宅臣地產(chǎn)的對(duì)消漢費(fèi)者富個(gè)體需求全塔方位多層次幼的滿足填，在馬斯洛公在五大需求寇層面的滿足禮，不僅僅滿潤(rùn)足基本的居岸住需求，更朽要在精神文趁化、交往溝害通、尊重成狼就層面來滿香足客戶需求輩，使地產(chǎn)項(xiàng)襲目產(chǎn)生的體狹驗(yàn)煙在全方位對(duì)精客戶產(chǎn)生心賭靈沖擊女。完風(fēng)尚的理想絮城市人居娃：萬該特點(diǎn)體現(xiàn)雪的是理個(gè)體與自然脂、社會(huì)和城陵市的理境想棲居狀態(tài)混，除了社區(qū)遵服務(wù)、社區(qū)防鄰里交往、孝社區(qū)生活的頌便利之外，轟大盤在規(guī)模滾上可以保證際一部分有來時(shí)尚魅力的輝城市功能圣，例如時(shí)尚販購物消費(fèi)的嗚風(fēng)情商業(yè)街曬、運(yùn)動(dòng)休閑慘會(huì)所、酒吧志街茶樓、社屬區(qū)公園、詩肚意園林環(huán)境瀉，遍同時(shí)強(qiáng)調(diào)休們閑、健康、繡生態(tài)，創(chuàng)造鬧城市人居理閃想惑。驚感染效果的收地產(chǎn)美學(xué)扮：早體驗(yàn)地產(chǎn)與夏傳統(tǒng)概念地朝產(chǎn)的重要區(qū)兆別是體現(xiàn)為慶對(duì)于地產(chǎn)美膏學(xué)的強(qiáng)調(diào)，終使地產(chǎn)開發(fā)慎從概念系統(tǒng)匪演繹、工程銀質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)譯進(jìn)化到體驗(yàn)杯地產(chǎn)美學(xué)效狗果層面趕，從主題、亦風(fēng)格、布局軍、造型、色款彩、材料、塌空間感、比盯例關(guān)系等諸尸多方面強(qiáng)化韻其藝術(shù)性，千結(jié)合特定的惹人文精神內(nèi)賣涵，徹創(chuàng)造出令人艷印象深刻、推產(chǎn)生驚喜激脖動(dòng)的體驗(yàn)效讀果鄙。秧創(chuàng)新的科技臣幸福泉：型把科技創(chuàng)新嫁的新技術(shù)、孔新材料融入盾到住宅建設(shè)醉和居住生活阿中，撫社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化緣、物業(yè)服務(wù)丈的智能化，準(zhǔn)跟蹤現(xiàn)代材旋料和現(xiàn)代技怒術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)擊，使科技進(jìn)帶步直接帶來選幸福效益?？颗烊撕弦坏拇挚沙掷m(xù)發(fā)展刪：痰和整體相融看是一種可持牌續(xù)發(fā)展的大桑智慧，其中槐與污自然環(huán)境、駱城市、社會(huì)句生活方式、脹人文氛圍相惕互融合的天啟人合一續(xù)，保護(hù)環(huán)境附，注重生態(tài)壺平衡，減少屋資源消搶耗等。楚國(guó)際風(fēng)尚體災(zāi)驗(yàn)地產(chǎn)爽引導(dǎo)全新的涂居住標(biāo)準(zhǔn)基之本準(zhǔn)則：曉更適宜的居暢住面積駕更完善的居螞住功能伶更先進(jìn)的生絲活設(shè)施仗更科學(xué)的建雨筑構(gòu)造唉更藝術(shù)的地之產(chǎn)設(shè)計(jì)她更宜人的園凝林環(huán)境池更適度的規(guī)斧模配套揪更文明的社勒區(qū)環(huán)境齒更相融的環(huán)鋪境關(guān)系趙項(xiàng)目主題推恨廣語：頃【主題推廣諸語一】：筒從容生活首傷先要具備三撤個(gè)條件：充笨裕的金錢、私足夠的時(shí)間瘋、良好的生鎮(zhèn)存空間，而對(duì)本項(xiàng)目的目服標(biāo)客戶知富救階層是有錢槳有閑的一族似，他們對(duì)良亡好的生存空灰間的追求較拿強(qiáng)；匆本項(xiàng)目營(yíng)造拋的從容生活渡是知富階級(jí)妥追求居住理者想；丹本項(xiàng)目營(yíng)造叨的從容生活狡、大洋文化懷、風(fēng)情景觀慌帶給客戶無厲限生活體驗(yàn)緞。違【主題推廣棗語二】：階本項(xiàng)目是南瑞京高品質(zhì)樓優(yōu)盤的領(lǐng)航者際；宗本項(xiàng)目是南碼京人居住理融想的領(lǐng)航者個(gè)；煌項(xiàng)目的目標(biāo)雪客戶知富階羞層是中產(chǎn)階拿層的領(lǐng)航者醉；還領(lǐng)航者的開被拓精神從不騾同層面改變欄了居住者視閱野；咬領(lǐng)航者的精踢神是大洋文總化的體現(xiàn)。護(hù)第四部分、睜項(xiàng)目產(chǎn)品定田位定位原則定位原則定位系統(tǒng)應(yīng)用HEB體驗(yàn)品牌模式的眼光、結(jié)合CCTI分析結(jié)論1.檔次定位2.物業(yè)類型3.規(guī)劃與園林4.建筑風(fēng)格5.戶型定位6.價(jià)格定位7.配套設(shè)施8.服務(wù)體系9．發(fā)展建議項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目產(chǎn)品定位保4．1．物匪業(yè)檔次斜知富階層君品位居住的姥旗艦說【標(biāo)準(zhǔn)釋義涂】殿本項(xiàng)目是針削對(duì)于知富階興層的中高檔漫次，知富階亮層是中產(chǎn)階法層中的生活呼典范者，知漲富階層是中辟產(chǎn)階層中引分領(lǐng)其居住理料想的一群；廟本項(xiàng)目將引哲領(lǐng)整個(gè)南京戒人的居住品青位；謙本項(xiàng)目將在態(tài)南京中高檔質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品中姐，具有示范槽作用。知富階層需求知富階層需求——稀缺性——中高檔樓盤——領(lǐng)航知富階層品位居住的旗艦施4．2．隙物業(yè)類型靈根據(jù)HEB菜體驗(yàn)品牌模介式的眼光、話結(jié)合CCT狡I分析結(jié)論臟，本項(xiàng)目物翁業(yè)類型：南小高層為主投，領(lǐng)多層膚為輔。畫項(xiàng)目容積率尾的界定嶼以及高度的恒限制務(wù)決定了本項(xiàng)螺目的物業(yè)類鞭型基本上為涂小高層、籍多歸層；誘小高層朵為主的烤物業(yè)更容易竿實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)趨值，從而實(shí)壺現(xiàn)項(xiàng)目效益罰的最大化；玻周邊衣住宅物業(yè)小宴高層已非常掃普遍，有部雪分高層出現(xiàn)毯，說明市場(chǎng)征總體上已經(jīng)弊對(duì)小高層完耳全接受；扯消費(fèi)者對(duì)物陜業(yè)類型的選博擇，其中有妹一半的消費(fèi)鼠者選擇小高葬層，比例最群高。濱江建築的稀缺性濱江建築的稀缺性——建築改變視野過4．3．項(xiàng)已目功能定位閉根據(jù)HEB誤體驗(yàn)品牌模梢式的眼光、鍋結(jié)合CCT況I分析結(jié)論挎，本項(xiàng)目功墨能：剪住宅為主，熱商業(yè)為輔。起項(xiàng)目鄙周邊商業(yè)明你顯不足，尤績(jī)其缺少針對(duì)那小區(qū)居民的費(fèi)商業(yè)配套稀。北面和東蹦面沿街面雖愚然較長(zhǎng)，但欣為城市主干缸道，車速較奉快擴(kuò)不宜設(shè)置大窮型商業(yè)，躺所以本項(xiàng)目柳商業(yè)建議辯以滿足小區(qū)鎮(zhèn)住戶的茶生活需求為吸準(zhǔn)濾。商業(yè)風(fēng)格參為了降低會(huì)可所的經(jīng)營(yíng)壓購力，部分商慘業(yè)功能將納幟入會(huì)所面積隊(duì)中。商業(yè)風(fēng)格鹽沿街商鋪的競(jìng)風(fēng)格要與總培體建筑風(fēng)格逗相一致。始沿街商鋪的遇建議引入超趣市（如蘇果擦超市等）、屯食品店（如騎桂花鴨連鎖譜店）、精品先購物店、小發(fā)型書店等。慣位于會(huì)所處迷的商鋪建議濫引入美容美改發(fā)店、咖啡趴吧、書吧等厚。寒休閑、生活乘交往是知富陷階層在生活終中較為重視兇的功能，本只項(xiàng)目將在組微團(tuán)組合、景吃觀小品的營(yíng)慚造充分體現(xiàn)常此功能。錢本項(xiàng)目功能僑除滿足基本歷功能，還要靜滿足殊休閑、交往雪、文化體驗(yàn)棚的功能。滿足知富階層功能需求滿足知富階層功能需求——居家、休閒、交往、文化體驗(yàn)側(cè)4．4．項(xiàng)清目規(guī)劃與景罵觀厘由于本項(xiàng)目隨規(guī)模較大，令建筑面積約注18濕萬平方米，躺在項(xiàng)目規(guī)劃吵過程中必須班充分考慮分落期開發(fā)以及桿不同區(qū)域之饅間的聯(lián)系問聲題；裳項(xiàng)目的規(guī)劃茂要考慮項(xiàng)目螞居住、休閑捷、生活交往養(yǎng)功能，主要綁考慮在喇沿秦淮河撓沿線、小區(qū)堵景觀一帶設(shè)牧置公眾對(duì)景秩觀的觀賞途聲徑；拘項(xiàng)目的規(guī)劃垂空間強(qiáng)調(diào)整跡體結(jié)構(gòu)的層煮次性：由公首共空間（小肉區(qū)中心主景休觀帶）御半公共空間雹（組團(tuán)內(nèi)部禾人行空間、育休閑空間）催半私密空間虎（各單元）判私密空間（噸各戶）；田整體布局形亭態(tài)需通透，佛合理照顧到曬小區(qū)內(nèi)各建由筑單元對(duì)景渡觀的共享；厲在社區(qū)空間妙的處理上，熔強(qiáng)調(diào)各個(gè)組把團(tuán)的聯(lián)系，拍組團(tuán)內(nèi)部各駝個(gè)建筑物錯(cuò)東落排布，致數(shù)使戶戶有景棄，且測(cè)沿秦淮河邊納營(yíng)造出優(yōu)美鴨的城市天際混線，一方面菊增強(qiáng)項(xiàng)目的搶美感以及藝嗽術(shù)感，提高剩項(xiàng)目的檔次辣，另一方面斬，獨(dú)特的室造型辯將提高整個(gè)畏南京的物業(yè)頂形象；哄首層采用部石分架空處理份，考慮景觀斃相互交融的另整體效果；特合理組織人惹車分流，地防下車庫入口槍需設(shè)置人流蒸專用通道；污在車位配比撕上，私家車廉0.8-1炕.0位/戶衛(wèi)（備注：南嚇京市新標(biāo)準(zhǔn)究規(guī)定新建住凳宅每100似平方米需配山置0.8個(gè)演車位），停仇車方式全部渴采用地下停戒車。摩托車朵、自行車位森配備按南京柿市新建住宅漏新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行煌，停車方式孔全部采用地先下停車。地烏下車庫空間壟設(shè)計(jì)應(yīng)考慮供未來發(fā)展的銳需要將層高鍬做高，高度愉達(dá)到適于做篩雙層立體停走車位即可，田可根據(jù)未來撓需要進(jìn)行改船變斧為了實(shí)現(xiàn)銷猜售賣場(chǎng)與整差體規(guī)劃布局顯的協(xié)調(diào)性、鉛人流組織，省建議銷售?；髨?chǎng)設(shè)置在項(xiàng)爛目東部；積本項(xiàng)目景觀購規(guī)劃將通過升點(diǎn)、線、面似的組合進(jìn)行全合理規(guī)劃；虹通過風(fēng)情景爐觀的營(yíng)造，嫁且塑造不同營(yíng)的異域風(fēng)情音文化，融入龜了大洋文化榜的風(fēng)情內(nèi)韻駝，棵突出了項(xiàng)目練的獨(dú)特人文還性，提升了醉項(xiàng)目的核心弦賣點(diǎn)陸；撈項(xiàng)目景觀營(yíng)卻造主要是在旋架空層，通貧過小品、鋪崗裝、部分特緩有植物來營(yíng)仰造異域風(fēng)情聾文化，從視假覺、觸覺、窮感覺來體驗(yàn)酬大洋文化精鄭髓；況4．5．項(xiàng)寶目建筑風(fēng)格姿根據(jù)HEB唇體驗(yàn)品牌模暫式的眼光、浙結(jié)合CCT它I分析結(jié)論共，本項(xiàng)目的散建筑風(fēng)格為椒：海洋主題海洋主題高雅的、現(xiàn)代的、親切的、國(guó)際化的建築風(fēng)格高品味，強(qiáng)調(diào)雅致，色彩與構(gòu)造的運(yùn)用突顯出地標(biāo)物業(yè)在空間佈局、軸線的處理以及園林造景上，同時(shí)有國(guó)際文化元素的神韻佛市場(chǎng)調(diào)查表何明，南京人萍包容性強(qiáng)，碼消費(fèi)者對(duì)風(fēng)怪格基本無特辟別偏好，但臭比較接受現(xiàn)極代的東西；今河西新城區(qū)甘的規(guī)劃以現(xiàn)輔代風(fēng)格為主惹要方向；綢定量調(diào)查，歡消費(fèi)者對(duì)建或筑形態(tài)比較括輕快的建筑歇風(fēng)格接受比亭例相對(duì)較高撥；重結(jié)合本項(xiàng)目百的自身資源遷，建議本項(xiàng)乖目建筑風(fēng)格想為海洋主題亡，突出市場(chǎng)抄差異化，且升提升項(xiàng)目的勻核心賣點(diǎn)；箏海洋主題是誼大洋文化的貍延展，建筑罩造型較為柔催和，且外立秩面較明朗，秀有利于塑造哥地標(biāo)性物業(yè)店；搭建筑在細(xì)節(jié)堆表現(xiàn)中多采濱用飄窗等弧余線形，體現(xiàn)蔬外觀的輕盈稈、飄逸；多儉采用明廳電養(yǎng)梯間、觀光黎電梯、通透寺大堂、生態(tài)警地下車庫等傳設(shè)計(jì)，體現(xiàn)儲(chǔ)項(xiàng)目的高品灶質(zhì)；斤體現(xiàn)出建筑缺的高雅的、刃現(xiàn)代的、濱罵江的、親切恨的、國(guó)際化太的建筑風(fēng)格揮。忙4．6．項(xiàng)今目戶型定位籌定量調(diào)查顯按示，伏70南-1拾40宅平方米是目雹標(biāo)消費(fèi)者提斑及最多的面結(jié)積區(qū)間；釘定量調(diào)查顯釀示，選擇3尺房的有超過錢一半的比例乳；憶二室對(duì)城南愛片區(qū)頗具有纖誘惑力；予從市場(chǎng)銷售秧情況來看，放101-1轉(zhuǎn)20平米的樣實(shí)用三房去銳化情況最好艇，其次12崇0-140套的舒適三房碑套型。同時(shí)約面積小一點(diǎn)霸的2房會(huì)非羅常容易銷售鉤；追根據(jù)市場(chǎng)調(diào)撫查，南京市介均以130目平方米左右搜的三房為主嗚推戶型，高嚴(yán)端產(chǎn)品的戶柴型面積適當(dāng)腦放大，且四還房比例也有援明顯上調(diào)；咱根據(jù)項(xiàng)目自該身檔次，項(xiàng)示目的地塊特崖征的客觀要訂求，本項(xiàng)目副戶型比例為命：浙二室一廳雖二房二廳執(zhí)三室一廳拐三房二廳撤三房二廳洪四房二廳范復(fù)式破戶型面積㎡樓75籃90教100糾115鍋130穴140撲180-2漸20惜套數(shù)比例錄5%謀25戚%質(zhì)10%票3蟲0凱%徹15%竭10肢%窄5勾%堵項(xiàng)目以平層寺為主，復(fù)式琴、躍式為輔絕。懶住宅設(shè)計(jì)要兇求：倉住宅平面要稍求組合科學(xué)碌、使用方便高、舒適環(huán)保牧，明廳、明休廚、明廁，雜生活及服務(wù)萍陽臺(tái)齊備。劣住宅各房間免開間要求：童100平方勺米以上戶型寄客廳開間不傅得小于4.搬2米。峽主臥室開間雀：小3房做確到3.6米揀，大3房及沿以上戶型不哈小于3.9誰米。漸所有戶型中尼最小臥室開浪間不得小于新2.7米。感層高2.9行米。寨住宅戶型做緩到多樣、靈滋活：慎一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平烘面，須要多論種戶型組合白方式。胡考慮入戶花育園\露臺(tái)\沖半退臺(tái)設(shè)計(jì)拾，豐富室內(nèi)炊空間效果，斥引領(lǐng)產(chǎn)品創(chuàng)心新。崇小高層兩類辛建筑單元的新頂樓可設(shè)計(jì)涂復(fù)式單位的泳“紙空中別墅新”婦，并照顧到姻空中別墅的永采景效果。估住宅房間布巖置具體要求每各房間設(shè)計(jì)鬼應(yīng)房正實(shí)用狀，主要房間進(jìn)必須無梁無這柱。壞客廳及臥室慧要有良好的虛景觀、采光腹和通風(fēng)。逝三房及三房揪以上戶型需寫分設(shè)主臥室漢衛(wèi)生間和公徐用衛(wèi)生間；綠復(fù)式至少做觀三個(gè)衛(wèi)生間隸。憑所以戶型需男設(shè)計(jì)一個(gè)洗肥衣空間，大貞三房及以上德戶型需設(shè)計(jì)旦洗衣房。嚴(yán)平面布局注匪重功能分區(qū)譜，廚房及服技務(wù)陽臺(tái)、工逮人房及其衛(wèi)駐生間要結(jié)合貢在一起組合枯成服務(wù)區(qū)進(jìn)或行設(shè)計(jì)。垂廚房平面應(yīng)瘦設(shè)計(jì)成方形豬。幫根據(jù)南京生虎活習(xí)慣，對(duì)據(jù)儲(chǔ)藏室或壁吳櫥等儲(chǔ)藏空南間進(jìn)行一定映設(shè)計(jì)，大三險(xiǎn)房以上單位曲考慮在主人夏套房中設(shè)計(jì)落走入式衣帽梅間。鋸根據(jù)具體情阿況設(shè)計(jì)入戶壽玄關(guān)\陽光肚室等。從大露臺(tái)和凸熔窗（局部考濕慮轉(zhuǎn)角凸窗切）的普遍應(yīng)雹用，結(jié)合外抗立面、采景深設(shè)計(jì)需要，戲窗盡可能做坦大。醒觀景陽臺(tái)進(jìn)鼓深不小于1肝.8米，陽癢臺(tái)不采用封趣閉式，陽臺(tái)柏?cái)?shù)量不宜少化于2個(gè)。臂戶型設(shè)計(jì)要沸講究方正、竟實(shí)用，不要黃有無謂的空日間浪費(fèi)；與每種戶型室遮內(nèi)最好有一被定的自由度潑，留有自行腐組合空間的戴余地；擇每戶均有良茶好朝向及景芽觀，通風(fēng)及撒采光良好，馬平面布局緊穗湊，交通路控線便捷；林各房間大小末適度，動(dòng)靜胖分區(qū)、潔污咱分區(qū)合理，釣空間比例適射中；覽強(qiáng)調(diào)廚衛(wèi)的荷人性化設(shè)計(jì)卷，充分考慮征人體尺度及濕行為習(xí)慣，顛廚房及衛(wèi)生偏間均有良好總的采光及通令風(fēng)，滿足舒漢適要求，部扁分廚房考慮裕有早餐空間獻(xiàn)；支充分考慮業(yè)鞋主的儲(chǔ)藏、團(tuán)更衣、洗衣犬、晾衣等生歉活需求，大娃三房以上戶枝型需設(shè)計(jì)洗妥衣房，及在枝主人套房中腿設(shè)計(jì)走入式觸衣帽間；淺凸窗（局部秋考慮轉(zhuǎn)角凸杜窗）的變遍印運(yùn)用；善為提高項(xiàng)目項(xiàng)的核心競(jìng)爭(zhēng)吸力，戶型設(shè)既計(jì)上要有所卷創(chuàng)新，如采航用入戶花園姜、大露臺(tái)、牲陽光房、弧鑰線形陽臺(tái)等兼創(chuàng)新設(shè)計(jì)。日入戶花園：想標(biāo)準(zhǔn)層在加川大樓宇采光瘡槽的同時(shí)，解在進(jìn)入入戶移門時(shí)，首先忍進(jìn)入花園陽芝臺(tái)或平臺(tái)。暴通過花園，同進(jìn)入客廳，犯客廳與花園泛陽臺(tái)件為落幫地玻璃，主絨人坐在客廳屠內(nèi)就可以欣販賞到自家花值園的綠色景缺觀。強(qiáng)調(diào)住搏戶最大限度互地和自然相壞接觸及提供夾住戶多用途抹的空間。拉4．7．項(xiàng)現(xiàn)目?jī)r(jià)格定位猛價(jià)格是影響沿客戶購買行畫為的關(guān)鍵因?yàn)?zāi)素，因此，爆價(jià)格的指定鴿除了取決于寶成本以及利飛潤(rùn)因素之外項(xiàng)，更重要的糧是要參照市淋場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)礦比。本項(xiàng)目功的價(jià)格定位題擬采用跪價(jià)格比較法鼠進(jìn)行初始定奮價(jià)?；I領(lǐng)項(xiàng)目菜名稱曾綜合素質(zhì)阿標(biāo)準(zhǔn)案例踐本項(xiàng)目褲怡康新寓鴉新百花園斥香堤麗舍扯中海塞以納核萬達(dá)華府憤潤(rùn)花園冰錦虹麗都斯綠島華庭宏地理位置錫20晴15游15膀15偉16基16式16腦19妨15躺15沃交通狀況茅10承7憶7絡(luò)7致8冷9膊9危9吹8蛙8汪周邊配套俊10忍7滾7眠7浪9岸7炭8殺9舉7池7委項(xiàng)目規(guī)模河10念9原7處8老8敘9土9鉆9釘8姜7狡建設(shè)規(guī)劃水畫平胞15仍12手10促10值12妖13嫁13大12養(yǎng)10選10較營(yíng)銷力度完10煉13犬10盈10瓦14彈13團(tuán)12成12屆10務(wù)9躺物業(yè)管理飛5剝3額3修4休3屈4爺4部3襖3緒3噴開發(fā)商知名仿度飼10賀7傾7槐7碰7禁9留9闖8粥7慕7殖開發(fā)階段局10載6令9增9額9緣7禮7脹9榜8波8扁得分藝100知79炸75動(dòng)77因86咳87渴87鑼90趟76渴74芝權(quán)重麻本項(xiàng)目/槳樣本于1怪1.053痰1.026療0.919飲0.908暫0.908榜0.878母1.040汁1.068鑼銷售單價(jià)誰/鼻/玉5000昨5300好5700紫5600型5700侄6500呀5050念4850吧銷售單價(jià)灑Χ嫂權(quán)重茅/婆/梨5265嶼5438斬5238德5085潛5176題5707負(fù)5252溉5180欄加權(quán)平均撤5290炊據(jù)以上數(shù)據(jù)惱分析，本項(xiàng)機(jī)目均價(jià)控制悟在5300狗元/平方米菊（毛坯）左貢右，這是一基個(gè)通過市場(chǎng)泥比較得出的粒數(shù)據(jù)，但由假于考慮到客勝戶需求、市晚場(chǎng)發(fā)展和樓糧盤開發(fā)水平匯等因素，建故議價(jià)格為5懲000-5愿500元/亂㎡，均價(jià)為渴5300元甩/㎡。在本修案開盤及銷趕售過程中，奇上述價(jià)格預(yù)魚計(jì)會(huì)隨市場(chǎng)咐的波動(dòng)而可潮能有5%-竭10%的調(diào)星整。錄4．8．項(xiàng)紛目配套設(shè)施務(wù)根據(jù)消費(fèi)者股定量分析，況客戶對(duì)于社尼區(qū)配套主要險(xiǎn)需求如下:膛【針對(duì)性建妻議】：糊設(shè)置一個(gè)會(huì)言所,會(huì)所的悠主要設(shè)施為惠恒溫游泳池抽、纖體健身課中心、托兒傾所、兒童親棚子樂園、老沈年活動(dòng)中心闊、閱覽室、紋美容美發(fā)室耕、棋牌室、倘乒乓球室、贈(zèng)桌球室、醫(yī)鑰療保健、網(wǎng)胖絡(luò)地帶等，薄且部分商業(yè)柄功能設(shè)置其努中，減少會(huì)憲所的經(jīng)營(yíng)壓暴力；治商業(yè)街主要棵設(shè)置超市、用食品店、精巨品購物店、貢小型書店等減；定項(xiàng)目目前周級(jí)邊配套較完啄善，且由于符項(xiàng)目距奧體瞞片區(qū)約紹2交公里，其奧院體片區(qū)的配斷套設(shè)施本項(xiàng)退目可利用，下因此提出正“憲泛會(huì)所毯”堂的概念。““泛會(huì)所”——配套改變品質(zhì)芹4．9．體泰驗(yàn)地產(chǎn)服務(wù)升體系物業(yè)管理驅(qū)根據(jù)消費(fèi)者順定量分析，占南京消費(fèi)者后對(duì)于物業(yè)管棕理公司要求句較高，大部興分消費(fèi)者愿岸意接受南京飲較好的物業(yè)幸管理公司。護(hù)這種趨勢(shì)和嚷市場(chǎng)調(diào)查結(jié)本果相符，部舍分樓盤目前蚊已經(jīng)著手開蝴始聘請(qǐng)外地挺知名物業(yè)管辣理公司為顧座問，加強(qiáng)本天地的物業(yè)管哲理水平。濤南京物業(yè)管菠理水平尚有陡待提高，居丙民對(duì)于物業(yè)夕管理的認(rèn)識(shí)世有一個(gè)引導(dǎo)購的過程?；鶚O于以上因素封，提出本項(xiàng)杜目物業(yè)管理誘針對(duì)性建議應(yīng)：伍聘請(qǐng)知名的填物業(yè)管理公若司以顧問形淋式參與管理蝦，提升物業(yè)射管理水平，砍引進(jìn)先進(jìn)的株物業(yè)管理方制法超——期隱式物管騎，提升樓盤疤的物業(yè)形象賭；功物業(yè)管理公箱司在項(xiàng)目運(yùn)吹作的前期便話開始介入，造增加潛在客總戶購房的信原心；瓦除提供保安秒、維修、清跑潔的服務(wù)之也外，建議本拖小區(qū)提供部降分特別服務(wù)窗內(nèi)容：鐘點(diǎn)盼工、代訂飛能機(jī)、車、船炸票，送餐、擠商務(wù)秘書服魔務(wù)，兒童托稈管服務(wù)，提濁供洗衣、購套物等服務(wù)，違以及購物、竿食譜、新聞沫、教育、交映通、天氣等評(píng)方面的資訊酸。倡導(dǎo)人性物管模式倡導(dǎo)人性物管模式——隱式物管智能化設(shè)施冰根據(jù)定量調(diào)喝查顯示，消訴費(fèi)者在沒有螞考慮物業(yè)管財(cái)理費(fèi)的情況裹下，比較向鞭往全智能化乒管理的小區(qū)猶。且智能化委是一個(gè)樓盤沃檔次的標(biāo)志報(bào)之一，因此辭，開發(fā)商可檔在考慮成本餡費(fèi)用及樓盤遲檔次要求的消前提下，力閘所能及地增宣加智能化物摟業(yè)管理系統(tǒng)滅，提升小區(qū)校整體形象，溜提高樓盤檔黑次，也為營(yíng)喝銷增加了一掏個(gè)賣點(diǎn)。閃【惕針對(duì)性培建議】：券出入口控制憂系統(tǒng)日家庭防盜和臨事故處理報(bào)草警系統(tǒng)種保安巡邏簽楊到系統(tǒng)盾閉路電視監(jiān)剝視系統(tǒng)而樓宇可視對(duì)璃講系統(tǒng)潮水電煤