地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性

項(xiàng)目可行性論證--經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系

（試行）問(wèn)題：1、項(xiàng)目利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來(lái)的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅（期間費(fèi)用包括：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報(bào)高、見(jiàn)效快一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算報(bào)表體系的必要性項(xiàng)目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動(dòng)態(tài)分析；程序規(guī)范。項(xiàng)目決策效率便于計(jì)算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報(bào)表格式、指標(biāo)計(jì)算不統(tǒng)一報(bào)表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評(píng)價(jià)指標(biāo)不能完整反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況過(guò)去主要計(jì)算投資回報(bào)率、銷售利潤(rùn)率指標(biāo)。原項(xiàng)目測(cè)算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點(diǎn)將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動(dòng)態(tài)指標(biāo)--考慮資金時(shí)間價(jià)值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時(shí)間價(jià)值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個(gè)方面或作補(bǔ)充說(shuō)明包括以下四項(xiàng)：除整體指標(biāo)外增加了單項(xiàng)指標(biāo)如：資金峰值比例；地價(jià)支付貼現(xiàn)比；啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡(jiǎn)化計(jì)算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測(cè)算要素的彈性調(diào)整。資金的時(shí)間價(jià)值：

資金用之于投資，隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值會(huì)增長(zhǎng)。今天的1元錢不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價(jià)

銀行借款：按利率計(jì)付利息股東投入：交付利潤(rùn)三、資金的時(shí)間價(jià)值單利終值計(jì)算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計(jì)算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計(jì)算:S=P（1+i)

-n復(fù)利終值計(jì)算:p=s（1+i)

問(wèn)：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少？四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來(lái)資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目概況：總建35萬(wàn)平米，單位地價(jià)800元/平米，建造成本等1700元；

4年開發(fā)銷售完畢，平均價(jià)格3214元/平米。五、現(xiàn)金凈流量與利潤(rùn)的關(guān)系利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝芯恐校F(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。

在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來(lái)考察投資方案。六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率

使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%參考指標(biāo)3、總投資回報(bào)率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%4、銷售毛利率項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項(xiàng)目總投資7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系6-1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率：

是指能夠使未來(lái)現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡(jiǎn)單說(shuō)就是使投資方案累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過(guò)借款來(lái)投資項(xiàng)目，將一無(wú)所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項(xiàng)目?jī)?nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。

萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目：6-2、銷售凈利率銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%

（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)？以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報(bào)”是稅前利潤(rùn)還是稅后利潤(rùn)？6-3、總投資回報(bào)率總投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%

（項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開發(fā)周期越長(zhǎng)，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。6-4、銷售毛利率銷售毛利率%=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%

（項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義：在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來(lái)抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率6-5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%?，F(xiàn)值指數(shù)＞1說(shuō)明收益超過(guò)成本，投資收益率超過(guò)期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說(shuō)明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值萬(wàn)科城市鼻花園項(xiàng)目萬(wàn)科城市葬花園項(xiàng)目定測(cè)算：6-6、資金峰芳值比例資金峰值沫的界定：裳資金峰值憂指在項(xiàng)目賄開發(fā)期間犯，累計(jì)負(fù)盟向凈現(xiàn)金頃流量的最睜大值，也蠟就是資金鳴的最大缺嫁口。資金峰倡值是對(duì)范項(xiàng)目而放言，一置般不必豬考慮本抵公司的司自有存每款余額湯。資金峰蛾值比例啞反映了凡項(xiàng)目資乖金峰值街占總投能資的比爹例關(guān)系沉。資金峰值伙比例=資金峰值/項(xiàng)目總投削資萬(wàn)科城銅市花園燙項(xiàng)目測(cè)況算：資金峰值僵比例=資金峰輩值/項(xiàng)目總健投資=15爺000籍/（280崖00+拔595土00）=17%6-7、地價(jià)督支付貼違現(xiàn)比本指標(biāo)痰反映地勢(shì)價(jià)支付宅的快慢獄。土地合同庫(kù)中的地價(jià)羅是一種名皂義地價(jià)，厲將各期支尾付的地價(jià)執(zhí)折算為現(xiàn)粥值才是該蕩項(xiàng)目的實(shí)摘際地價(jià)。名地價(jià)支付感貼現(xiàn)比反蠶映了名義大地價(jià)和實(shí)霞際地價(jià)的棵關(guān)系。該比例越媽小實(shí)際地賣價(jià)越低，孔反之實(shí)際欲地價(jià)越高改。對(duì)各期駛地價(jià)進(jìn)風(fēng)行折現(xiàn)蜓同樣要呢確定一禍個(gè)貼現(xiàn)碧率，我呈們?nèi)远ǔ邽?0%（依據(jù)同碑前）地價(jià)支付燃貼現(xiàn)比=各期支付掙地價(jià)現(xiàn)值披之和/地價(jià)總肚額萬(wàn)科城償市花園癢項(xiàng)目：6-8、啟動(dòng)夾資金獲櫻利倍數(shù)啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的解資金峰值罰之和/3啟動(dòng)資仔金的界祝定：一梢個(gè)項(xiàng)目掀啟動(dòng)資歉金較難石直接計(jì)示算，它黨應(yīng)是開垃發(fā)前期騙一定階辱段的資街金需求陳。因此構(gòu)我們近壇似定義粥為3個(gè)最高樣峰值的液平均數(shù)羨。啟動(dòng)資素金獲利范倍數(shù)的新意義：閃在于集選團(tuán)或分拳公司投聾入一個(gè)嫂新項(xiàng)目句必須的棵啟動(dòng)資男金，將情來(lái)能獲童得多少掛倍的凈調(diào)利潤(rùn)。殿它是一載個(gè)靜態(tài)游的參考雪指標(biāo)。啟動(dòng)資金衛(wèi)獲利倍數(shù)=項(xiàng)目?jī)羧欣麧?rùn)/啟動(dòng)資金萬(wàn)科城市纖花園項(xiàng)目七、核心拼指標(biāo)的基和本要求（慣參考）內(nèi)部收這益率≥25%銷售凈利向率≥9%指標(biāo)評(píng)價(jià)疏考慮：（1）核心欄指標(biāo)確描定指標(biāo)爐值標(biāo)準(zhǔn)您；參考易指標(biāo)中鞠的總體摩指標(biāo)未炊定標(biāo)準(zhǔn)役僅做參孝考；參象考指標(biāo)獸中的單浙項(xiàng)指標(biāo)盜結(jié)合具涌體項(xiàng)目缺分析評(píng)極估。（2）經(jīng)過(guò)對(duì)霉部分項(xiàng)目幻玉（成都1期、大橫連等）軟的測(cè)試閉，其內(nèi)題部收益改率均超處過(guò)30%。因此對(duì)探一般多層舞項(xiàng)目?jī)?nèi)部府收益率暫獨(dú)定為25%。（3）經(jīng)測(cè)雄算，集望團(tuán)平均惱稅前銷鄰售利潤(rùn)灣率為12%，銷售邁凈利率男約在8.0冰4~1障0.2仁%之間，因做此銷售凈投利率暫定英為9%。八、關(guān)于麻本指標(biāo)體舌系1、正確噸估計(jì)銷糖售價(jià)格料、成本疫是一切且測(cè)算正敢確的前勒提；2、正確召的現(xiàn)金聽流量表弦是保證巧指標(biāo)質(zhì)己量的關(guān)早鍵；制爐訂切實(shí)握可行的水項(xiàng)目開抄發(fā)、銷東售計(jì)劃槽是編制撐現(xiàn)金流詳量表的殘基礎(chǔ)；3、對(duì)開腸發(fā)周期釀小于3年（含3年）的項(xiàng)枕目必須按側(cè)季度編制抖現(xiàn)金流量那表，開發(fā)錢周期超過(guò)3年的項(xiàng)揪目可以胞按年編卷制；4、凡是躺涉及現(xiàn)驚金流量弟貼現(xiàn)的底指標(biāo)，什其貼現(xiàn)恒率均