廣東惠州市大亞灣福德居項(xiàng)目策劃標(biāo)書

****項(xiàng)目策劃標(biāo)書1目錄第一部分：目標(biāo)第二部分：市場狀況分析第三部分：項(xiàng)目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第五部分：營銷策略第六部分：商業(yè)建議2第二部分：市場狀況分析第三部分：項(xiàng)目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第一部分：目標(biāo)銷售目標(biāo)價格目標(biāo)第五部分：營銷策略第六部分：商業(yè)建議3最大的銷售額最好的銷售速度最具創(chuàng)新的營銷我們的方向爭取最大的銷售額，以保證項(xiàng)目價值的最大化。避免追求過快的銷售速度，而采取損害項(xiàng)目整體利益的做法，降低銷售額。價值最大化通過創(chuàng)新的營銷，讓價值突破原有的限定，讓品牌得以提升，實(shí)現(xiàn)多贏。4日期銷售率蓄客期一期二期銷售率80%銷售率80%銷售率100%開盤及熱銷3個月認(rèn)購二期暫以08年3月為具備預(yù)售條件制定總體銷售目標(biāo)蓄客期6個月尾盤3個月開盤及熱銷8個月尾盤2個月銷售率20%銷售率20%2007年2008年5項(xiàng)目各期均價走勢把控小高層3700元/平米一期實(shí)現(xiàn)二期實(shí)現(xiàn)小高層3400元/平米一期均價：3300-3400二期均價：3500-3700住宅總體均價目標(biāo)：3400--3500高層3200元/平米高層3400元/平米6第二部分：市場狀況分析市場透視客戶分析競爭分析第三部分：項(xiàng)目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第一部分：目標(biāo)第五部分：營銷策略第六部分：商業(yè)建議7行政區(qū)劃惠州總體市場分析

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰香港與深圳，北與河源相接；西與東莞市和增城市為鄰；東接汕尾市；全市總面積11158平方公里，人口240萬人。

下轄一市（惠陽市）三縣（惠東縣、博羅縣、龍門縣）二區(qū)（惠城區(qū)、大亞灣區(qū)）。惠城區(qū)是市政府所在地。惠城、惠陽、大亞灣作為城市中心，惠東、博羅作為兩翼。8地產(chǎn)的崛起惠州總體市場分析2002年末，****牌**海石化項(xiàng)目的正式上馬建設(shè)，惠州拉開了新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮，房地產(chǎn)業(yè)也迅速崛起2004年比2003年增長53.9%2005年比2004年增長4.6％隨著一大批精品樓盤和花園小區(qū)的相繼開發(fā)和推出，城市面貌煥然一新，城市品位大幅提升91、1993—1994的經(jīng)濟(jì)繁榮期：由于開發(fā)區(qū)的建設(shè)熱潮使多家計劃大公司落戶，如***公司、***汽車等，吸引了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。使其成為投資熱土。2、1995—1997的經(jīng)濟(jì)蕭條期：首階段經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目所帶動的房地產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展具有較大經(jīng)濟(jì)泡沫成分。因此隨國家政策的調(diào)整，一些企業(yè)未達(dá)到預(yù)期效果，原有投資未能產(chǎn)生相應(yīng)的回報，不可避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)蕭條現(xiàn)象。3、1998—1999的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期：在此期間，開發(fā)區(qū)管委會堅(jiān)定不依走“工業(yè)立區(qū)”之路，促使經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。4、2000—2006的經(jīng)濟(jì)回升期：中海殼牌石化項(xiàng)目落戶大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，又使該區(qū)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)活力，其優(yōu)越的區(qū)位條件、石化項(xiàng)目的巨大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。數(shù)據(jù)來源：大亞灣——風(fēng)雨兼程十四載大亞灣總體市場分析10***殼牌總投資43億美元。**汽車城****1200萬噸煉油項(xiàng)目總投資193億元，占地面積２．３７平方公里。***聯(lián)合循環(huán)電廠投資約85億元,我國目前最大的燃?xì)怆姀S。純抽水蓄能電站總投資81億元，廣東第二座同類大型電站。項(xiàng)目投資規(guī)模進(jìn)度已運(yùn)作已立項(xiàng)/動工**中下游產(chǎn)業(yè)在建、在談的項(xiàng)目共26個，總投資逾810億元，其中已落戶項(xiàng)目15個，總投資730億元。占地4平方公里,亞洲最大的汽車零部件生產(chǎn)基地。**港擴(kuò)建將興建三個石化產(chǎn)品泊位（一個三萬噸、兩個三千噸）、一個三萬噸通用泊位和一個五千噸集裝箱泊位。大亞灣產(chǎn)業(yè)布局11發(fā)展目標(biāo)總體目標(biāo)將大亞灣建設(shè)成為一個以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，石化產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、電子、鋼鐵、汽車等支主產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的現(xiàn)代化工業(yè)基地和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，功能完善，人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化港口型開發(fā)區(qū)。階段性目標(biāo)年份/指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）人口規(guī)劃人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（總值：萬元）第一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)200012.28.41.815:26:59200567.5154.58.3:39.3:52.420102061811.45:45:5020207303520.82:53:45數(shù)據(jù)來源：惠陽市政府12大亞灣固定產(chǎn)投資從2000年穩(wěn)步上升，至2005年實(shí)現(xiàn)六年連續(xù)增長，增幅較大，創(chuàng)歷史新高。固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：大亞灣統(tǒng)計局13美國Houston石油城“世界石油之都”，金融中心，商業(yè)批發(fā)與零售之城，商務(wù)旅游度假旺地70年歷程1901—1970大亞灣石化城十年追趕休斯敦！世界級的石化城國際濱海生活圈大亞灣發(fā)展構(gòu)想深圳蛇口工業(yè)區(qū)國際生活圈20年歷程14資料來源：項(xiàng)目位于大亞灣大道旁,西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū),處于城市發(fā)展軸線，未來前景看好。大亞灣城市用地規(guī)劃本案15自93年地產(chǎn)“泡沫”被擠破之后，大亞灣房地產(chǎn)市場一直低迷，01年開始復(fù)蘇，隨著城市規(guī)劃建設(shè)的落實(shí)發(fā)展，新一輪的地產(chǎn)開發(fā)正在醞釀啟動……歷年房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：大亞灣統(tǒng)計局16大亞灣與周邊城鎮(zhèn)關(guān)系格局長久以來阻礙大亞灣房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素經(jīng)濟(jì)與人口大亞灣龍門惠州市博羅惠陽龍崗惠東離深圳最近的區(qū)外市，多方客戶將流向的價格洼地惠陽總體市場分析半小時生活圈雖未能被并入深圳，但隨著道路的建設(shè)，實(shí)際上已經(jīng)形成惠深生活圈17項(xiàng)目名稱建設(shè)周期項(xiàng)目簡介2015-起點(diǎn)為廣州，經(jīng)東莞沿海（珠江）、深圳機(jī)場，橫向貫穿深圳從東部工業(yè)區(qū)延伸到大亞灣開發(fā)區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)，在深圳與惠陽交接的白云坑附近，預(yù)留兩條軌道交通之間及其它公共交通的接駁站場。2006-2010（預(yù)計）深圳3號線延伸至惠州核心城區(qū)新火車客運(yùn)站（新橋片區(qū)——惠陽商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)），與惠州南北向軌道交通接駁。2006-2010（預(yù)計）寬度為80米，中間留出8米的綠化帶，將和地鐵3號線捆綁設(shè)計施工，全長25公里，按照城市生活主干線標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造，建成后將成為第二條深南大道！2010年通車鐵路等級為1級，全長493公里，工程投資總額247.5億元人民幣。正線數(shù)目為雙線，旅客列車速度目標(biāo)值每小時200公里。建成后速度每小時200公里，并預(yù)留約每小時50公里的提速空間。2005.7-2007惠深沿海高速公路東起惠東稔山接深汕高速公路，經(jīng)霞涌、澳頭，至惠深交界接深圳鹽壩６車道，長約４８．３公里，投資３１億元。2005.7-2007該高速公路惠州段全長４９．３公里，起點(diǎn)位于惠東縣城西北側(cè)大嶺鎮(zhèn)與國道３２４線交叉延伸，經(jīng)惠東縣大嶺鎮(zhèn)，惠陽區(qū)平潭鎮(zhèn)、良井鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，惠城區(qū)三棟鎮(zhèn)，惠陽區(qū)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)和惠城區(qū)瀝林鎮(zhèn)虎嶺接惠莞高速公路東莞段。該公路按雙向６車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計時速１２０公里，路基寬３４米．約３３億元。2007-2008（預(yù)計）貫穿大亞灣－新橋－永湖－數(shù)碼園－馬安－水口－汝湖。預(yù)計2007年全線通車惠淡大道二期改造工程全長３０．３５公里，總投資估算６６１７７萬元，分四個標(biāo)段實(shí)施建設(shè)?！煌ㄒ?guī)劃2007交通里程18小結(jié)市場透視城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定增長市場理性，價格逐年走高規(guī)劃利好，處于城市發(fā)展軸線本項(xiàng)目區(qū)域潛在價值較高19第二部分：市場狀況分析市場透視客戶分析競爭分析第三部分：項(xiàng)目分析定位第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第一部分：目標(biāo)第五部分：營銷策略第六部分：商業(yè)建議20項(xiàng)目名稱區(qū)域規(guī)模（萬㎡）建筑類別淡水北部38別墅為主淡水東部80（首期10.26）別墅、多層、小高層、高層淡水新城區(qū)100（首期約9萬）小高層、洋房、別墅淡水新城區(qū)48（首期5.6）小高層、高層淡水新城區(qū)28別墅、多層、小高層、高層秋長鎮(zhèn)25獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、全景高爾夫洋房大亞灣83（占地）多層、小高層、別墅大亞灣25小高層、洋房、別墅大亞灣36高端產(chǎn)品本項(xiàng)目大亞灣16多層、小高層、高層合計——479（未推出448）——粗略估易計，未飽來幾年極（約3拐年）惠笨陽大亞置灣的高喪端產(chǎn)品溪供應(yīng)量鹽將達(dá)到479萬討m2（該供應(yīng)飄量并未考匆慮未來惠捉陽新增土員地帶來的億供應(yīng)量增參加，視為超保守數(shù)據(jù)珍）惠陽大亞冊灣供求預(yù)拉測市場狀持況21粗略估算烈，200嘉6年-2漢008年六惠陽大亞讓灣高端住醫(yī)宅市場潛介在需求量盛為128駐6套，按戶均端面積14晉0保守估敲計，高端數(shù)住宅潛在咬需求面積18萬M2。綜上供琴需分析析，惠陽猴大亞灣煩高端本胳地市場賊處于嚴(yán)施重的供大于求的局面（廢463萬捧＞＞18萬）催！因此，跪惠陽大亞嘴灣高端市塌場的成功粒主要依賴蔑于外銷市拔場拓展！

現(xiàn)有總?cè)丝谖磥?年新增合計備注惠陽區(qū)非農(nóng)業(yè)人口（人）35600054938410938數(shù)據(jù)來源于惠陽統(tǒng)計信息網(wǎng)；新增人口以4.9%計算富人數(shù)量（人）41094派里托“2-8法則”；保守估計惠陽適用“1-9法則”家庭平均人口（人/戶）3.76數(shù)據(jù)來源于惠陽統(tǒng)計信息網(wǎng)富有家庭戶數(shù)（戶）10929

意向購房戶（戶）1093假設(shè)現(xiàn)有富有家庭10%意向購房允許空置戶數(shù)（戶）19315%合理空置量總需求戶數(shù)（戶）1286

需求面積（萬M2)18按戶均面積100m2估計惠陽大若亞灣供斬求預(yù)測市場狀況22市場狀索況本地客戶餓資源匱乏跨，市場競睜爭激烈，礦紛紛開始悔挖掘周邊走客戶，深圳客戶努將成為大愚亞灣的主組要客源短期內(nèi)（悅至少5年無內(nèi)）由大莖亞灣石化皂產(chǎn)業(yè)帶動栗的置業(yè)需迷求很難表銳現(xiàn)出來！過高投資由比例加大丈了市場風(fēng)挑險，自住自、度假功跨能應(yīng)受到炎鼓勵。樓市成功目的關(guān)鍵在熔于外銷市著場的開拓同和購買需陷求的引導(dǎo)炸！小結(jié)23各個區(qū)盟域的樓甜盤特點(diǎn)駐不一：新城區(qū)主野要是惠陽主當(dāng)?shù)刈罡吒说臉潜P嗽，且規(guī)模巴較大，別幟墅為主，狀水景特色逗濃。東部城噸區(qū)由于璃發(fā)展受哄限，除剝了陽光扁新都和日本案外多大多規(guī)嶄模不大茅，且產(chǎn)允品形態(tài)濱單一，俊主要訴朝求點(diǎn)為蝴山景。大亞灣榴片區(qū)由睬于產(chǎn)業(yè)什優(yōu)勢，剖投資盤辱較多。項(xiàng)目名稱區(qū)域規(guī)模（㎡）建筑類別價格（元/㎡）競爭程度新城區(qū)占地191萬小高層、洋房、別墅3000、4000*****大亞灣建面36萬多層、小高層、高層未售*****大亞灣占地83萬多層、小高層、別墅4000*****

大亞灣占地23萬小高層、洋房、別墅未建*****新城區(qū)建面48萬小高層、高層2800***惠陽北部建面38萬別墅為主——**東部城建面80萬未開工——****新城區(qū)建面28萬未開工——***新城區(qū)建面24.5萬多層、小高層2600**新城區(qū)建面11.6萬多層、小高層2900**新城區(qū)建面10.5萬小高層、高層2200*

新城區(qū)建面8.6萬小高層、高層2900*惠陽建面30萬平米多層、別墅-----*競爭程度至分析競爭分析24本項(xiàng)目熊貓碧富一期競爭熊貓國際慣新城建藝項(xiàng)忘目二期競爭直接競爭易分析競爭分掏析建藝項(xiàng)懲目25開發(fā)商：規(guī)劃總吵用地：83萬平方米位置：大吊亞灣大道一期總蕉用地：14.4萬平方米753戶產(chǎn)品類型暑：別墅、囑聯(lián)排式洋筍房多層及納小高層袍公寓主力戶糞型：2-4房117司-15灶8m2開盤時間測：2003年綠化率：56％銷售均諷價：2零700元/平方斷米二期為組四棟多屯層湖景歪電梯洋磚房銷售價格誘：3000元/平方奶米三期2棒007注年4月袍8日開橋盤銷售均蔥價：420客0元/平影米借鑒建筑具暖備品質(zhì)懸感售樓處具棵有一定氣屋勢規(guī)避開發(fā)一吧期遠(yuǎn)離宇湖，未縮慧能成功奪借鑒景丑觀資源建筑規(guī)川劃布局泊有不太區(qū)理想園林的建層設(shè)過于遲密緩競爭分析熊貓碧富憐新城26競爭分析建藝項(xiàng)目占地面莫積：如1繪639巖12.樂5㎡總建筑鞏面積：春357井307翠.5㎡其中：商友業(yè)騎3900紋0㎡住宅地320恢600斧㎡雙語幼兒填園鑄2500限㎡容積率：術(shù)2勞.2車位戶數(shù)律比：哨1:1綠地率：短≥3收0%該項(xiàng)目堵定位中摩高端產(chǎn)品類塔型為小億高層、拜多層和熄高層戶型產(chǎn)烤品以1啦05-射130西平米三袋房為主入市價利格35受00-馳380乎0元/株平米預(yù)計2氏008虹年上半眨年入市27小結(jié)競爭分析大規(guī)模布項(xiàng)目多買，對項(xiàng)描目威脅也大潛在供猛應(yīng)量大換，潛在差競爭激北烈市場理性勸，價格逐烏年走高深圳客護(hù)戶，深陽圳開發(fā)湊商，典枝型的深肚圳市場籌。本片區(qū)市摸場產(chǎn)品設(shè)旬計一般，綱創(chuàng)新空間膏較大28第二部抓分：市持場狀況電分析市場透不視客戶分撕析競爭分析第三部分漿：項(xiàng)目分黎析定位第一部分返：目標(biāo)第四部分握：物業(yè)發(fā)避展建議第五部分霜：營銷策貪略第六部分就：商業(yè)建抗議29項(xiàng)目名稱客戶構(gòu)成入市時間深圳50%,香港20%，本地高收入者(私營企業(yè)主等)30%一期2002年本地客戶為主80%（公務(wù)員，大中型企業(yè)中高層員工，物流貿(mào)易公司職員，外資企業(yè)員工），投資客20%（深圳為主）一期2003年惠陽本地客70%（公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、個體商戶、私營業(yè)主），投資客30%（主要來自深圳）一期2004年本地客戶80%（公務(wù)員為主），投資客20%（廣州、深圳等）2002本地客戶（惠州、淡水）部分廣深投資客2005.9深圳坪山80%，惠陽本地15%，投資客5%2005.7在200失5年以前廈惠陽大亞瞇灣樓盤的臭客戶主要豎以當(dāng)?shù)乜蜄|戶為主，稼一些樓盤伴出現(xiàn)了滯掙銷的現(xiàn)象績（如中區(qū)品華府）；200角5年以支后，惠匪陽大亞百灣樓市鉛開始注木重外銷鳳，新推蜻出的樓凳盤紛紛夏在深圳忌進(jìn)行推另廣，外銷比捧例也由第200分4年的撤24%鐮上升到戒200雙5年的擋43%。2005氏年，惠陽肉樓市分水尤嶺！客戶分掏析代表樓盤趕客戶分析30項(xiàng)目名稱租住客戶/目標(biāo)租客空置率***牌員工60%**牌員工/當(dāng)?shù)乜蛻?0%**牌員工——***牌員工——……惠陽、大剪亞灣許多紫樓盤都開添始主打“醒石化城”碼的牌，訴飽求投資前拖景，在吸與引大量投駛資客的同炒時，也伴稻隨著高空次置率的危耕機(jī)。投資“泛散濫”，暗祥含危機(jī)！客戶分析投資型客周戶分析31調(diào)研說明此調(diào)研伴內(nèi)容來跪自三方團(tuán)面：一桑，sz閱hom庫e惠州塞置業(yè)調(diào)耽查報告條；二，拖尊地地耗產(chǎn)7.惜20日蜜深圳大正戶型客賠戶調(diào)查孔報告；茄三，尊櫻地地產(chǎn)竄6.2釘7日惠鑄州置業(yè)息者調(diào)查碧。szho疼me惠州顏置業(yè)調(diào)查深圳大傅戶型客突戶調(diào)查惠州置業(yè)漠者調(diào)查深圳客宗戶惠州露置業(yè)特杜點(diǎn)深圳大戶憶型/豪宅創(chuàng)客戶置業(yè)孔特點(diǎn)惠州本地唇客戶置業(yè)遠(yuǎn)特點(diǎn)潛在客戶挖掘客戶潛在客炎戶32選擇三錢房和四替房戶型戚的超過像50%位，說明灘大多數(shù)慢住戶希獄望房間宮數(shù)能滿秘足一家聽三代+貓來客的蠅居住需差求。對涂應(yīng)的住撿宅面積污有超過切55%抽的消費(fèi)職者意向復(fù)選擇1目00～旦140碧㎡的房跡子。消費(fèi)者對逆大戶型的接需求比例硬較大，但供實(shí)際購買借力可能偏滅低。33根據(jù)調(diào)羊查：大但亞灣惠兩陽大部貪分消費(fèi)危者能夠橫購買單誦價在1湯500衡～25啄00元亭/㎡、榜總價在洽15-男25萬扁住宅。結(jié)而目前須大亞灣亞惠陽品伶質(zhì)較好言項(xiàng)目均木價已超并過了3塞000鞏元/平梳方米，視總價也扇在60薯萬以上劉，當(dāng)?shù)乜蛻衾Ш苌偃四苜Q(mào)承受得起烏。34由于收助入的原費(fèi)因，更愛多的是瘦考慮項(xiàng)襯目的銷售均價遷、地理位子置。品牌聲譽(yù)也是消副費(fèi)者置下業(yè)所看鞭重的因者素之一秤，這對蕩于有長熱期在大定亞灣惠顯陽發(fā)展舌的開發(fā)狠企業(yè)具屠有重要警的指導(dǎo)災(zāi)意義。在“梅消費(fèi)者覆認(rèn)為購評房最重輔要因素芳”的調(diào)娛查中，萌“配套綢設(shè)施”帝是消費(fèi)四者在購佳房時考禾慮的主涌要因素陽之一。美其中，譯消費(fèi)者塞最為關(guān)括注的是?。骸皥@林景嗚觀”、嶼“超市”滿、“學(xué)校領(lǐng)”。35由于當(dāng)?shù)亻g經(jīng)濟(jì)發(fā)展勾的程度不爛高，消費(fèi)木者生活方棵式?jīng)]有太著多的改變阻，對樓盤戲的信息獲漁取渠道主米要是：戶外廣手告、電視廣菌告以及中介、私親友介態(tài)紹，即戶嘩外+小液眾傳播右效果較窄好。36購買動機(jī)姿和戶型需辯求從購買照動機(jī)調(diào)抖查的結(jié)恥果看，煮有近半菠數(shù)的被冠訪者是柏出于投喉資動機(jī)鑄，說明陪大部分仰深圳客耍戶已經(jīng)榮開始發(fā)己現(xiàn)惠州腫房地產(chǎn)再的潛在珍價值，辮同時自燒住（包計括養(yǎng)老黑）比例詠也超過交了40查%，且版對比前突一次比藏例有了夸較大提呼高，說取明隨著舉認(rèn)識的耽加深，大亞灣惠德陽的自住駛價值漸漸伙得到了認(rèn)蜘同。5.1壺4日7.2日37意向購買睜區(qū)域主要提集中在惠猛陽及大亞裁灣，說明校近距離的填惠陽及大憂亞灣，由丸于價格、帶環(huán)境、交甲通等方面梨的優(yōu)勢/油潛在優(yōu)勢輛，已經(jīng)成漁為深圳客爹戶下一個舞置業(yè)熱土舒。備注：調(diào)忙查中“惠忌陽”包括厘現(xiàn)在的惠鴉陽區(qū)和大珠亞灣。38被訪者主只要來自深螞圳關(guān)內(nèi)（州尤其是福倡田、南山嗓），結(jié)合戰(zhàn)購買動機(jī)鑄說明這一餃部分人的屯購買能力清強(qiáng)，投資雪意識較為展強(qiáng)烈。而撓其他區(qū)域票如龍崗、拘寶安的客斥戶則有待松挖掘。居住地工作地39存在的叢顧慮：房屋維修促基金一次馳性交付和莖購買車位淡對業(yè)主產(chǎn)星生較大的饒壓力；建跡筑風(fēng)格的笑創(chuàng)新方面倘存在不足變；配套設(shè)音施不足；周入伙費(fèi)用萄不規(guī)范等織等。項(xiàng)目關(guān)注前點(diǎn)：有實(shí)力的單發(fā)展商、泥規(guī)范的物勒業(yè)管理、出大社區(qū)、宇齊全的生曠活配套和篩獨(dú)特的建圖筑風(fēng)格其他關(guān)衛(wèi)注點(diǎn)景觀關(guān)獲注點(diǎn)：樓間距父較寬、雁綠化好斷、有山今有水、桶帶入戶憤花園。40調(diào)查中阿，對于識90m2以下的中尋小戶型有支67%的蠶客戶表示旺不會購買肌，主要原蹦因是面積腿太小，房欲間少。因纏此，如果番深圳的大仿戶型市場貫供應(yīng)量大患量減少，深圳大戶啄型需求將墓會被擱淺獸，屆時將吸有一部分桂大戶型需救求向周邊控城市轉(zhuǎn)移茫。41調(diào)查中標(biāo)，大戶都型客戶毅的購買財動機(jī)主搏要是改善居至住條件，因此攪以自住為主；另外倒在產(chǎn)品雙方面要程求則主江要體現(xiàn)捧在贈送面積、產(chǎn)品的科殿技含量和綠色環(huán)保。尤其僑是在深兇圳偷面馳積受限麥后，無躍疑這將叮成為惠飛陽及大儀亞灣房亡地產(chǎn)項(xiàng)栗目的又五一亮點(diǎn)稈。423房以上成為深壓圳大戶近型置業(yè)負(fù)熱點(diǎn)房滿型；房找型則傾梳向于非哈平層，余其中尤邁以復(fù)式的常喜好程虎度高（42%糠）。43szho巴me惠州胳置業(yè)調(diào)查深圳大戶設(shè)型客戶調(diào)解查惠州置業(yè)婚者調(diào)查豪宅消烤費(fèi)力偏警低；對邁價格敏惱感，關(guān)農(nóng)注地段鵝、開發(fā)慌商品牌變、園林撿以及學(xué)哄校配套懼。戶外見+小眾傳播育效果較好燥?；蓐栕宰r值逐漸棗得到認(rèn)同億；客戶來膚源主要是餓深圳關(guān)內(nèi)磁，關(guān)外尤茅其是龍崗嫂客戶有待削挖掘。關(guān)妻注發(fā)展商品堤牌、物業(yè)嫂管理、社夕區(qū)規(guī)模、悉生活配套除、建筑風(fēng)咐格和園林杜景觀，同組時置業(yè)惠丙陽存在一三些顧慮。大戶型孟需求將女?dāng)R淺，鵲向周邊那轉(zhuǎn)移成鑼為必然榆；自住丙為主，擁關(guān)注贈掃送面積歌、產(chǎn)品蹈的科技沃含量和傅綠色環(huán)云保。需胡求房型茫在3房脫以上，剝復(fù)式接贊受度較仆高。小結(jié)44小結(jié)客戶分析市場需男求從奢傅侈型趨湯向生活潛品質(zhì)型外銷市武場漸成爽主力市兇場社區(qū)生胃活的品槍質(zhì)是打禮動目標(biāo)振客群的墻關(guān)鍵深圳的風(fēng)置業(yè)特昆點(diǎn)對項(xiàng)嚷目的影夕響重大45龍門惠州市博羅惠東深惠價格毒洼地明顯高檔住臥宅呈現(xiàn)低向往郊耍區(qū)發(fā)展?jié)摰内厔萆罨莅胄《r生活圈鴿正逐步實(shí)櫻現(xiàn)深圳關(guān)內(nèi)龍崗大亞灣惠陽深圳房鎖價越來姐越高，擺大亞灣伐只有深挪圳的1湊/3深惠一體里化正逐步旱形成交通的微改善使筒高檔住院宅郊區(qū)響化加速市場總耕結(jié)（宏池觀）46營銷手法尺：在售樓盤洽銷售基本簽都是以外耐銷策略為匪主，在推嬌廣方式上憤主要聯(lián)合體深圳房產(chǎn)醋媒體炒作，效銷售策略歡上除開通臣外地看樓拔專車外，宜部分樓盤戲在目標(biāo)區(qū)越域設(shè)咨詢傲點(diǎn)或外展貞場。市場總體夫：惠陽、大蔽亞灣房地衰產(chǎn)開發(fā)逐權(quán)漸升溫，席各大房地括產(chǎn)開發(fā)公寨司紛紛進(jìn)顫駐，原零尾散地塊被墻大房地產(chǎn)濕公司整合峽。大型企次業(yè)進(jìn)駐大賣亞灣，產(chǎn)扮業(yè)聚集開慰始發(fā)揮效罰用，房地抽產(chǎn)前景看熟好。產(chǎn)品：區(qū)域娃內(nèi)部分男樓盤品而質(zhì)得到頸提升，而綜合品稍質(zhì)增強(qiáng)歡，不斷扇引入深件圳等區(qū)棉域樓盤往的創(chuàng)新聽元素，養(yǎng)同時樓部盤開發(fā)宏注重社蚊區(qū)配套走建設(shè)、足環(huán)境景趙觀的完玩善客戶：區(qū)域內(nèi)水樓盤客戶梢群目前以訪外地市場迎為主，本劍地客戶為麻輔。價格：目前惠團(tuán)陽、大倆亞灣市摸場大部聾分樓盤牧銷售均古價主要伙為32暴00-關(guān)360習(xí)0元/匯㎡，未映來樓盤票價位上嚴(yán)升空間膠大，區(qū)惜域“價境格洼地瞎”優(yōu)勢晉吸引外定地客戶鼻。市場供晃需：目前市融場處于貌供需兩闖旺的局宴面，近北年市場刮推盤量置大，在滋需求上沾由于有躺外地市離場客戶掌的支撐慈，需求嚴(yán)量進(jìn)一雕步擴(kuò)大漢。市場總結(jié)為（住宅）47惠礦陽榴：新城區(qū)市智政廣場周膀邊是商業(yè)鏈開發(fā)熱點(diǎn)且區(qū)域，屬圣新老城區(qū)匙結(jié)合部，佩規(guī)劃好，蔥有商業(yè)基學(xué)礎(chǔ)，人流恩量大，交給通便利，參在售項(xiàng)目蔽體量較大絹，將分流痛本項(xiàng)目商金業(yè)的投資五客戶和消印費(fèi)群體。大亞灣：項(xiàng)目扭周邊目妨前專業(yè)月市場初始具雛形掀，逐漸碎使大亞姜灣西區(qū)哥具有了忙一定的參商業(yè)氛盞圍。目濁前大亞須灣西區(qū)吵休閑、櫻娛樂、晌購物等酬商業(yè)配塊套設(shè)施足還很不紡?fù)晟?，娘隨著項(xiàng)族目的不嘉斷開發(fā)咸，商業(yè)滋配套需聲求越來與越迫切工，為本畏項(xiàng)目的樹商業(yè)帶伸來一定數(shù)的市場突空間。市場總結(jié)勇（商業(yè)）48第二部分覽：市場狀上況分析項(xiàng)目分析第三部分葬：項(xiàng)目分渣析定位第一部分眉：目標(biāo)第四部逐分：物矮業(yè)發(fā)展召建議第五部分吩：營銷策恨略項(xiàng)目定位第六部分求：商業(yè)建演議49項(xiàng)目分文析區(qū)位：項(xiàng)目處拾于大亞灣須西區(qū)特點(diǎn)：地勢平舅坦兩面裙臨街，老有一定臉商業(yè)價沃值規(guī)模：占地面帖積：4青376鉤1㎡，總建面：到1568礎(chǔ)77.3催6㎡，容錯積率：2蹲.98規(guī)劃：西區(qū)規(guī)劃架為無污染裝或輕度污頭染產(chǎn)業(yè)區(qū)幕域。本項(xiàng)懶目屬于西縫區(qū)上楊住價宅片區(qū)，牽規(guī)劃為普哥通住宅區(qū)人口：大亞灣道區(qū)規(guī)劃擁近期規(guī)拌劃人口會20萬配套：周邊生涂活配套不線足，尚未撥形成居住旋氛圍。教序育配套缺殿乏，中小翠學(xué)學(xué)位嚴(yán)央重短缺。交通：現(xiàn)有河交通大革環(huán)境較閃好50優(yōu)勢（S?。┙煌ū憷?兩條大道狹在此交匯周邊已形并成一定的育社區(qū)氛圍劣勢（民W）項(xiàng)目社區(qū)手規(guī)模小周邊有徐汽配市坦場、形箏象差緊鄰淡液澳大道悅，有噪速音、塵土污社染地理位置森較偏，缺厚乏生活氣醫(yī)息北面有樸農(nóng)民房工業(yè)區(qū)訪景觀較律差，有劍塵土、鹿氣味污擾染威脅（想T）區(qū)域內(nèi)甜同期入獵市樓盤滿的競爭騙威脅市場上商勁品房存量擺大，新開蒜工面積大于，未來兩三那年內(nèi)面臨偏巨大的消礙化壓力；新實(shí)力霧開發(fā)商足加入角亡逐房地產(chǎn)調(diào)億控政策的沸不確定性機(jī)會（O）殼牌投產(chǎn)圣帶動大亞很灣經(jīng)濟(jì)發(fā)讓展大亞灣繪房地產(chǎn)壤開始全敵面復(fù)蘇深圳客刮戶對大搬亞灣投廉資開始雙升溫大亞灣商業(yè)配套惜服務(wù)存在致空白點(diǎn)深圳客戶味對大戶型假需求難以隸滿足大亞灣外暴來務(wù)工購蜜房群體日堡漸擴(kuò)大市場穩(wěn)縮慧定，未哀來漲勢融看好SWO爪T分析項(xiàng)目分析51發(fā)揮優(yōu)智勢，搶鼻占機(jī)會循（SO)利用機(jī)午會，克淺服劣勢艙(WO)發(fā)揮優(yōu)勢遵，轉(zhuǎn)化威徹脅(ST)減小劣旗勢，避輝免威脅愉(WT)突出區(qū)域冤發(fā)展價值提供高性毛價比產(chǎn)品捧滿足深圳雖客戶需求借周邊淚大盤之員勢，制兔造差異衡化優(yōu)勢歷分流其誓客戶規(guī)避區(qū)亦域負(fù)面解信息，痛強(qiáng)化區(qū)腸域優(yōu)勢深度挖滲掘品牌嚼附加價另值跟隨周邊匹大盤推盤浙節(jié)奏積累勞客戶挖掘產(chǎn)熔品價值耽和區(qū)域科優(yōu)勢產(chǎn)品創(chuàng)新劇,形成差贊異化創(chuàng)新營銷守手段剖析國殊家政策分，找準(zhǔn)嘗突破口SWO停T策略項(xiàng)目分析發(fā)現(xiàn)藍(lán)海堵、規(guī)避紅昨海52第二部螞分：市峰場狀況陣分析項(xiàng)目分廢析第三部分煤：項(xiàng)目分娃析定位第一部字分：目貸標(biāo)第四部愁分：物當(dāng)業(yè)發(fā)展姿建議第五部存分：營嗚銷策略項(xiàng)目定材位第六部悶分：商癢業(yè)建議53項(xiàng)目總建筑面積（㎡）建筑類型梯戶比總戶數(shù)車位戶數(shù)比綠化率容積率480000高層、小高層一梯2戶一期3501：0.650％1.4786000多層、高層、小高層二梯3-4戶5501：0.685％2.2一期120000高檔住宅區(qū)一梯2戶一期1881：148％0.8116000高層二梯5-6戶二期204近1：112％5.2105000高層二梯4-6戶7901：0.534％4.0131836普通住宅一梯3戶9221：156％1.02510000公寓一梯5-6戶150———18％5.05項(xiàng)目定位市場導(dǎo)向闊原則樓盤規(guī)模陪大、景觀枯好、車位麻戶數(shù)比高飛的樓盤暢井銷54惠陽項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計單位現(xiàn)代簡約西班牙北歐現(xiàn)代簡約定位原傻則--棒--適度差鑼異化建筑風(fēng)格大亞灣項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計單位簡約歐式風(fēng)格歐式簡約風(fēng)格市場上以正歐式簡約外風(fēng)格為主引，現(xiàn)代簡湯約風(fēng)格為起輻本案采見用新古斷典主義錄風(fēng)格項(xiàng)目定位適度差異粉化原則55惠陽項(xiàng)目景觀風(fēng)格知名設(shè)計單位歐式園林風(fēng)格西班牙北歐酒店風(fēng)格

大亞灣項(xiàng)目景觀風(fēng)格設(shè)計單位熱帶風(fēng)情------歐式園林------園林風(fēng)格市場上園樣林風(fēng)格以狠歐洲風(fēng)格映為主，概電念上區(qū)分亞多以地域文做區(qū)分本案以精扛致、自然咐生態(tài)為主適度差異吊化原則項(xiàng)目定位定位原則回----適度差異覺化56--產(chǎn)品合理約規(guī)劃（南北通漠透、戶戶挺有景）--建筑筒品質(zhì)（精品蔽樓宇）--戶型吼創(chuàng)新（面積冶贈送、貸躍式、該復(fù)式、棵落地轉(zhuǎn)暖角凸窗片、大面鈔寬、斷大露臺渠、入戶雄花園、剪陽光室元等）產(chǎn)品創(chuàng)新孤原則項(xiàng)目定位57項(xiàng)目定位還依據(jù)市場熱銷誰點(diǎn)競爭項(xiàng)刪目差異豆化市場空白叫點(diǎn)置業(yè)趨勢仗分析58以三房茂為主力么熱銷戶稠型，戶掠型普遍貞較大項(xiàng)目戶型戶型面積價格（元）戶型比二房84.772400－250010％三房120－150.2600－270075％四房161－1622800－310015％聯(lián)排別墅210－260一期4500-500010％雙疊別墅130－210一期450010％多層洋房77－170均價2900-300080％二房78－852900—300025%三房94－130均價300050%四房150均價310015%五房208均價320010%二房95－9625005％三房126－1402500—260047％四房1602600---280048％二房901900-20005％三房112-1272100-220060％四房1382200-230035％二房87－902600-270025％三房120－1252800-290060％四房140－1702900-310015％一房36－582500－260064％二房56－622600－270026％三房962700－280010％市場熱銷得點(diǎn)592003漂年多層為子主2004絡(luò)年---仍2005蠶年小高層逐同漸受歡迎2006嗓年以后高層受到載歡迎小區(qū)內(nèi)格開發(fā)可絨考慮多蛙種建筑屈形式的砍組合，晶豐富小制區(qū)的建沃筑形態(tài)圖及小區(qū)態(tài)天際線市場熱銷月點(diǎn)60可開發(fā)市數(shù)場上缺少牌的錯層、椒空中復(fù)式教產(chǎn)品中高端產(chǎn)測品形象產(chǎn)品容積袍率等限制戶型普遍囑偏大總價限制可開發(fā)印部分中申小戶型狗產(chǎn)品，悟小型N梅+1戶尖型市場空纖白點(diǎn)61200搏6年6毛月1日懸，中央揉九部委堅(jiān)聯(lián)合下滋發(fā)的《林關(guān)于調(diào)脈整住房磚供應(yīng)結(jié)萌構(gòu)穩(wěn)定漆住房價歡格的意尺見》中百規(guī)定，腥今后城亭市年新混審批住貌宅總量鬧的70溉%以上撇必須建猜設(shè)90霞平米以熱下的住梢宅。政策影央響面：一線城市悔（如深圳盟、北京、撓上海）＞察＞二線城碑市以下城蝴市（惠州鞠）大戶型需淺求轉(zhuǎn)移：深圳大戶雀型（豪宅揚(yáng)）客戶到燈周邊尋找醋房源（近香在咫尺的堡惠陽首當(dāng)邁其沖）大戶型需貝求轉(zhuǎn)移置業(yè)趨籃勢分析62年份大戶型住宅銷售面積（萬m2）所占比重2003550.8768.3%2004541.2966%2005603.5566.98%90平米便以上戶型煮是深圳購仁房者消化帆的主力戶乞型，需求員比例接近奮70%。弱每年需求屈量約為5往50-6適00萬m2。深圳每翅年的供速應(yīng)總量淘大約在悉700妄-90績0萬m2。“新政冠”后大戶覆型供應(yīng)量朱受限后，率預(yù)計其年愁供應(yīng)量為晌200-賄300萬鋤m2。年份住宅供應(yīng)總量（萬m2）2002961200371620048062005712每年約有窯250-捉400萬趙m2的大戶妄型客戶廉需求向絹外轉(zhuǎn)移拼！如果永這部分抵人有1咸0%的盛到惠陽飼置業(yè)則趣當(dāng)?shù)卮蠊螒粜兔考弈昕尚聹y增需求劉量25-敵40萬m2！約等宰于與惠嘉陽20暈05年要總的商然品房預(yù)美售面積日。數(shù)據(jù)來睬源：深柏圳房地繡產(chǎn)信息名網(wǎng)數(shù)據(jù)來源贊：深圳房飽地產(chǎn)信息泥網(wǎng)置業(yè)趨換勢分析63隨著近幾跑年深圳樓桑市的向關(guān)闊外轉(zhuǎn)移，女深圳的大土戶型也主褲要集中在驚關(guān)外。而都70/9蠻0規(guī)定的倘出臺，又住暗地里將于大戶型往趕關(guān)外的縱喝深推進(jìn)。乎樓價相對繳較低、環(huán)虧境較好、沾交通通勤席時間較短綁。。。。石諸方面相太對較好的蜘惠陽，極杰有可能成序?yàn)樯钲诘脑蠡▓@。實(shí)現(xiàn)的苗時間會是伴在深圳現(xiàn)具存大戶型跑消耗殆盡渴的時候，來預(yù)計這個觀時間是2年。短期內(nèi)，遣在惠陽1籍5和30迎分鐘生活貿(mào)圈內(nèi)的龍崗（包攏括周邊鎮(zhèn)月）和橫崗，由于謝價格洼斷地效應(yīng)電，來惠漸陽置業(yè)貢的可能神性大。置業(yè)趨勢釣分析64競爭項(xiàng)打目差異中化深圳案例迫借鑒：****換*新境園金地梅隴英鎮(zhèn)陽光新姓境園世紀(jì)春城65項(xiàng)目名稱開發(fā)商總建面主力戶型銷售均價銷售速度開盤時間42萬m23房100-119m24房130-146m27500元/m2開盤銷售80％-90％2006.5.277萬m22房78-84m23房89-99m27100元/m2開盤銷售80％-90％2006.9.2843萬m23房93-108m26700元/m2很快售罄2006.6.24競爭項(xiàng)中目差異彈化“傍大叨款”策藏略——***質(zhì)*園成丟功模式****有*園跟旁浙邊兩個項(xiàng)勿目相比，規(guī)模小，雅知名度低洲，開發(fā)商彎缺乏開發(fā)左經(jīng)驗(yàn)，但它飄成功借飯勢，借炎力打力憐。戶型宋上，它廉做的比兔其他兩劇個項(xiàng)目鮮面積略曠?。豢倲z價略低承；開盤杯時間緊樂隨其后蹈。處于證同一地紀(jì)段，以歲產(chǎn)品性爹價比借閉勢兩大死盤的宣偵傳推廣岔。以低成本疾實(shí)現(xiàn)成功宿快速銷售岔！66競爭項(xiàng)目鋤差異化西籍二疑大爪道****建藝項(xiàng)目***期國際***俯*類似糊于深圳照***田*園，觀完全可虹以效仿沉其定位屯及營銷亭策略。讀***吉國際新子城在該伴地運(yùn)營襯多年，示已有一蠢定知名內(nèi)度，且小其后面邀還有多堪期、大無面積進(jìn)第行開發(fā)冬。建藝攔為知名查度很高有的東部訊集團(tuán)的喬子公司揀，其預(yù)熊打造大亦規(guī)模較部低密度冤大盤預(yù)減計今年上10月處動工，年200偵8年上紙半年開辰始入市淺推廣。67競爭項(xiàng)率目差異俗化項(xiàng)目名稱開發(fā)商總建面主力戶型銷售均價銷售速度開盤時間110萬m23房126-130m24房148-155m24200元/m2三組團(tuán)認(rèn)購80％2003年，三組團(tuán)2007.4.235萬m23房105-130m24房120-150m23600元/m2預(yù)計2007年10月動工預(yù)計2008年15萬m2？？？？針對兩個亂直接競爭摩項(xiàng)目，我流們采用借朵力打力策抱略，從戶帽型、價格其、開盤時勝機(jī)等方面聲把握跟隨、差夠異化。68項(xiàng)目定位客戶定位價格定以位產(chǎn)品定位69客戶定位本地（40%哲-50%胖）本項(xiàng)目輻射圈【區(qū)域劃牢分】：外地為雀主力市掌場（50惹%-6悔0%）本地為梢次級市琴場（40%圖-50%烤）外地（5狼0%-6立0%）70客戶權(quán)重哀比例

游離客戶

重點(diǎn)客戶

核心客戶【收入猛劃分】有：中等款偏高收毒入群體消（50茶%-6桑0%）救、中等搜收入群銜體（3瘦0%-熊40%頁）、高糟收入群適體（1講0%左萬右）。私營企起業(yè)主、晉公務(wù)員譯、事業(yè)殿單位職誘員等（埋10%持左右）企業(yè)一唐般職員盒、醫(yī)生健、教師從等（3息0%-偉40%脹）企業(yè)中捧高層管澇理人員肺、一般顏經(jīng)商人記士（5率0%-攔60%陳） 中高收入群體（50%-60%）： 中等收入群體（30%-40%）：

[企業(yè)中高層管理人員]：年齡28-40歲，家庭結(jié)構(gòu)為3口之家或二人世界，文化素質(zhì)較高，生活方式追求品位、高尚；對居住環(huán)境、配套設(shè)施要求較高，置業(yè)目的以投資出租及休閑度假為主；需求戶型以三房、二房為主；關(guān)注區(qū)域發(fā)展、高性價比。[一般經(jīng)商人士]：年齡30-40歲，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，事業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入處于發(fā)展期；由于長期的投資經(jīng)營工作，投資經(jīng)營意識較強(qiáng)，對交通條件、配套設(shè)施要求較高；住房需求以三房或三房以上大戶型為主；愿意承受的總價為40-50萬。[企業(yè)一般職員]：年齡25-30歲，準(zhǔn)備結(jié)婚或已婚，文化素質(zhì)較高，事業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入處于上升期；追求時尚、潮流，注重生活質(zhì)量；對配套設(shè)施、交通條件要求較高；注重片區(qū)發(fā)展?jié)摿?，住房需求以居家型二房、三房為主。高收入群體（10%左右）[私營企業(yè)主]：年齡30-42歲，家庭結(jié)構(gòu)3-5人，事業(yè)處于高峰期；追求大氣、品位、舒適；對居住環(huán)境、配套設(shè)施要求非常高；置業(yè)目的以投資出租為主；需求戶型以四房及四房以上大面積舒適型住房為主；關(guān)注區(qū)域發(fā)展、高性價比?？蛻舳ǖの?1年齡及家眠庭結(jié)構(gòu)：主要集安中在26副-40歲懼之間，家微庭結(jié)構(gòu)以艦三口之家違為主、二棗人世界為巴輔；職業(yè)：以企攜業(yè)中高貼層管理傻人員、伍一般經(jīng)燒商人士菜、企業(yè)蕩一般職鳳員及企超業(yè)負(fù)責(zé)匹人為主粥；收入：家庭年積總收入本三地以7-啟15萬的家庭哭為主、外地以10-聯(lián)20萬濁的家庭冠為主需求戶穿型：以三房健為主，磨二房、邪四房為般輔；置業(yè)目年的：自住為尚主，投資隸為輔?？蛻舳ㄎ?2產(chǎn)品定位◆依據(jù)市場端供需狀況宇以及與競蔥爭對手進(jìn)瓣行差異化往的基本策派略?！舢a(chǎn)品定錢位為中繞檔偏高蠢產(chǎn)品，睛比熊貓富國際新碼城和建顆藝項(xiàng)目逆產(chǎn)品檔它次略低也?！魬粜兔娣e算比其他兩矮家稍小、徑使產(chǎn)品總敗價略低于兆競爭樓盤求。73價格定再位項(xiàng)目銷售均價（元/平方米）4200預(yù)計36003600350032003500-4000片區(qū)在美售重點(diǎn)惱競爭項(xiàng)互目銷售俘均價：參考在測售競爭綱樓盤的皺銷售均蘋價以及待當(dāng)?shù)孛肯哪陜r格黃增長4離00-豪500野元，綜腎合比較析本項(xiàng)目燃與各樓打盤綜合謠品質(zhì)和合入市時鈔間的不播同，燒預(yù)計本娛項(xiàng)目能別實(shí)現(xiàn)340竄0-3娃600潤元/平鏈方米的份入市均仙價，挑戰(zhàn)孝均價3愁600稿-40球00元宿/平方狡米。74第二部分商：市場狀采況分析戶型配比第三部分朝：項(xiàng)目分猛析定位第一部蔬分：目愈標(biāo)第四部匙分：物賽業(yè)發(fā)展騎建議第五部分折：營銷策庸略景觀亮抗點(diǎn)建議第六部鐘分：商臘業(yè)建議戶型亮渣點(diǎn)建議75戶型配富比項(xiàng)目名稱戶型面積（m2）戶型比2房2廳84-92輔助戶型約占20％3房2廳126-130主力戶型約占80％4房2廳148-155公寓35-50少量2房2廳50-7070-90約占10％3房2廳105-130約占50％4房2廳120-150約占30％依據(jù)跟藏隨、差呀異化原襲則，建奇議本項(xiàng)食目戶型蹤蝶配比76戶型配比本項(xiàng)目戶型計價面積（m2）戶型比贈送面積（m2）2房2廳60-80約占10％15-203房2廳100-120約占50％20-304房2廳120-140約占30％30-40沿用原規(guī)蹤蝶劃建筑形據(jù)態(tài)（小高再層、高層于）。戶型策略柔：贈送面毀積多一系點(diǎn)，總價少一州點(diǎn)77戶型亮召點(diǎn)建議100類-12覆0㎡舒適三房60~緞80㎡精致兩房戶型方復(fù)正\通輩透超大贈送礎(chǔ)面積較大的室驢外休閑空軍間戶型方如正\通攤透開間尺救度舒適擾、雙衛(wèi)孫雙陽臺超大贈箭送面積78戶型亮郵點(diǎn)建議120箭-14姓0㎡尊貴四礎(chǔ)房空中復(fù)式具、通透方杰正超大贈送策面積空中院落日多重景觀79業(yè)主在裝靠修時，可峽以自行將史該凸窗打鍛掉落地景珠觀凸窗6m高入規(guī)戶花園面積贈茂送大衣掏柜戶型亮虧點(diǎn)建議面積贈送80景觀亮點(diǎn)容建議居住環(huán)境蹦打造81園林造價原估算景觀亮點(diǎn)發(fā)建議通過測叨算，并溫結(jié)合考伴慮開發(fā)桂商利潤瞎和項(xiàng)目溫定位支辯撐兩方透面因素析，建議獅園林配紀(jì)套造價威為40旬0-5禿00元扇/平米陣左右。以上地價既、建安成性本為根據(jù)食市場行情纏假設(shè)，財凝務(wù)費(fèi)用按費(fèi)30％資梯金來源于綿貸款，年攪?yán)?％請估算。單位面積指標(biāo)

(每平米)金額（元）金額（元）金額（元）金額（元）金額（元）銷售收入35003500350035003500地價400400400400400建安成本13001300130013001300園林配套300400500600700營銷費(fèi)用7070707070財務(wù)費(fèi)用5052545759營業(yè)稅及附加193193193193193稅前利潤額11881085983881778所得稅297271246220195稅后利潤額891814737660584成本利潤率45%39%34%29%24%園林檔次中低中低中中高定位支撐度低中中高高82第二部分坊：市場狀仿況分析營銷執(zhí)行總體策略第四部分貝：物業(yè)發(fā)惑展建議第一部分驅(qū)：目標(biāo)第六部供分：商件業(yè)建議第五部勢分：營職銷策略第三部謊分：項(xiàng)炮目分析雷與定位83營銷策榴略關(guān)鍵探點(diǎn)：1、營為銷思路蜂要緊密纖結(jié)合時輔事背景肝；2、制板定穩(wěn)鍵穗的外銷餡策略/每精準(zhǔn)的櫻廣告策拔略；3、實(shí)景陜打動效果并顯著；策略指鞭引：營銷占位推廣策略展示策森略總體策略84項(xiàng)目形枯象定位大亞灣淘精品沾生態(tài)花弄園住宅項(xiàng)目產(chǎn)乞品屬性國際灣拼區(qū)?*煙*人居項(xiàng)目形象注定位85項(xiàng)目案尺名“***斜*”**域備選：***帝灣**上恨筑86項(xiàng)目推廣遵語實(shí)現(xiàn)所乳有關(guān)于順居住的共夢想輔助推嬸廣語：主推廣吼語：生活至上87華南板塊所處區(qū)域?yàn)槭裁茨芮蛴稍瓉砻绮灰娊?jīng)傳問的郊區(qū)，摟一夜之間養(yǎng)變成廣州惜樓市的熱點(diǎn)、蓮焦點(diǎn)和礙亮點(diǎn)？在大盤云煤集，供應(yīng)芹突然放量氧，競爭空晨前激烈的小情況下，如何保供證樓市鎮(zhèn)堅(jiān)挺？華南板矮塊借鑒88城市向匙南發(fā)展跡，華南道板塊所媽處的位按置優(yōu)越城。華南板夸塊樓價黑實(shí)惠。城市內(nèi)盒部居住知環(huán)境擁漠?dāng)D，華弄南板塊槳大空間估、交通通方便、秒環(huán)境宜村人。客觀必然蠶性89由廣州修房地產(chǎn)泊業(yè)協(xié)會葬主辦，象近十家畢發(fā)展商核參與，議以華南己板塊房喬地產(chǎn)發(fā)海展歷程拖、發(fā)展朋模式及舒發(fā)展趨吐勢為主記題的“還廣州中杯央居住阿區(qū)發(fā)展當(dāng)論壇”鄭召開，著華南板辱塊的“鄙新中心暖居住區(qū)絡(luò)”宣告柄形成。政企聯(lián)辦舒的區(qū)域發(fā)券展論壇,缸番禺代表艘著廣州的全未來,準(zhǔn)愈確定位：萌現(xiàn)代化珠炸江三角洲蕉城市圈的緒中心、未全來廣州新艘城的中心乏！“洛溪喇新城”廣州碧兩桂園、可廣州奧刻林匹克券花園等腸八大盤華南板行塊概念紙形成星河灣梅問世，擾華南板漿塊浮出待水面華碧洋房票山語以3每550元徹/平方米廣的價格。麗在產(chǎn)品供墊應(yīng)中缺乏絡(luò)亮點(diǎn)的情趟況下，價潤格牌自然拜成為最有酒力的武器婦。華南板塊林房地產(chǎn)發(fā)誰展商發(fā)布顆攜手打造微高尚居住毒區(qū)的《聯(lián)要合宣言》搭開始200獸0年2001嚇.52003妥.8.1趙52004斃.9.6200瞇4.1秀22005排.7各自為斜政聯(lián)合出遙擊內(nèi)部競爭商場如戰(zhàn)忌場，縱觀厲彩電業(yè)、每地產(chǎn)業(yè)無伐數(shù)的商業(yè)此實(shí)踐，聯(lián)歌合是戰(zhàn)略勾需要，而宴競爭則是井必然，即脹使聯(lián)合時董也暗含著敬競爭，殘照酷的競爭閘現(xiàn)實(shí)又使謎聯(lián)合變得屑脆弱。聯(lián)合托梁市90對項(xiàng)目的依借鑒意義如今的惠想州業(yè)正面題臨著同樣燭的發(fā)展境斷遇和機(jī)遇濫：市場上陸突發(fā)性的業(yè)大盤涌現(xiàn)漫、供應(yīng)放佳量，競爭貸空前激烈跑；與此同協(xié)時，也存千在著規(guī)劃凈和政策等海方面的利引好。中短侄期內(nèi)，惠傍陽樓市的晶出路可以淚從華南板安塊得到啟稻示：聯(lián)合托市臨：大亞灣，望深圳之華坐南板塊修煉內(nèi)功歸：產(chǎn)品細(xì)節(jié)袍精雕細(xì)琢912大品牌奏開發(fā)商放聯(lián)手打藏造，超孕過90萬方建惕筑面積處，超過2萬人居住城市未傭來，1條城市發(fā)僻展軸線區(qū)域片區(qū)定義臉：借勢熊目貓國際新逼城和建藝共項(xiàng)目的山甜水園林打蠟造、宣傳積。強(qiáng)化宣欣傳上對山更景資源的渾重視，強(qiáng)氏調(diào)山水板浙塊，弱化籃工業(yè)區(qū)的宰影響）聯(lián)合托市減方略92標(biāo)準(zhǔn)化展黃示路線展示攻閃略2形象墻+賭導(dǎo)示系統(tǒng)34樣板房15商業(yè)街售樓接待星處+展廳費(fèi)（核心體振驗(yàn)點(diǎn)）園林（批可參與物性/服災(zāi)務(wù)功能孟延展）核心展示高區(qū)1234593導(dǎo)示系統(tǒng)在西二敘大道布恥置燈桿曾旗，以驗(yàn)昭示項(xiàng)駛目，截庭留客戶燈桿旗銷售中心外導(dǎo)示停車導(dǎo)示94銷售中心璃展示拒絕功捏利的售烤賣體系埋，而營突銷卻無膀處不在銷售人降員的裝燙束、派掀發(fā)的禮啦品、現(xiàn)太場戶型錄展示：卸印有戶符型圖的弱統(tǒng)一標(biāo)趕識95設(shè)計要點(diǎn)扁：安全/綠隆色/高雅秀/緩解現(xiàn)鑄場不佳的芬負(fù)面作用個性鮮序明/標(biāo)誤志明確騙/規(guī)定講展示區(qū)通域集中蜜展示看樓通懼道96挑高客拐廳挑高主在臥起居室與遍書房的空宣間關(guān)系樣板房葬展示起(Co杏nsu側(cè)lta鋸tio對ns膽pac尸e）97第二部分懼：市場狀拜況分析營銷執(zhí)沒行總體策話略第四部慢分：物樸業(yè)發(fā)展需建議第一部利分：目艘標(biāo)第六部暖分：商妨業(yè)建議第五部撒分：營訓(xùn)銷策略第三部黎分：項(xiàng)益目分析筒與定位98動工主體結(jié)構(gòu)封頂（6-7個月）樣板房、園林（1個月）2007年6-7月2008年1-2月2008年3-4月入市時機(jī)封頂售樓部、樣板房（2-3個月）2007年5月2007年7-8月項(xiàng)目工送程進(jìn)度滿預(yù)估二期小高蘇層、高層二期實(shí)現(xiàn)再銷售條件租在2008誤年3-4鼻月一期實(shí)垮現(xiàn)銷售刺條件在2007痛年7-8刑月根據(jù)開局發(fā)進(jìn)度財，同時漂結(jié)合競篇爭項(xiàng)目話推盤節(jié)碑奏，建曾議本項(xiàng)冷目于2007饑年10月推出一削期自留身單位，答于200創(chuàng)8年4尤月推出二蘭期小高朵層、高調(diào)層。分捆批銷售菌，穩(wěn)步淋推進(jìn)。一期小丟高層、干高層競爭樓但盤：熊尿貓下半轎年將有縣新組團(tuán)份推出競爭樓盤憤：建藝大加亞灣將于撤明年上半傘年入市99關(guān)于自奇留單位像比例的門建議參考目脆前惠陽暢市場樓洪盤平均同月銷量犯情況，熔同時結(jié)涼合本項(xiàng)守目推盤態(tài)節(jié)奏，盟建議本生項(xiàng)目保室留15挪0-1咽70套須左右單罷位作為散一期自腿銷單位廟。建議保勁留位置橡較好的花園景單濁位建議將100～130平米面委積區(qū)間光各保留姿部分，牛其中100花-12朽0平米單位養(yǎng)略多，以覽作二期市美場定位的國前期試探一期保留刷少量自售浪單位有利慕于提前為最二期積累懼客戶自銷自銷100第一階朵段：內(nèi)庫部咨詢萌預(yù)熱期時間：2007.08~200債7.09目標(biāo)宣傳項(xiàng)目信息、積累客戶。推廣語國際灣區(qū)未來人居推售節(jié)奏接受誠意登記/內(nèi)部認(rèn)購銷售線人員培訓(xùn)、橙色風(fēng)暴、200問及其他銷售物料、價格表初稿展示線導(dǎo)示系統(tǒng)、工地包裝、戶外廣告、售樓處、看樓通道、樣板房?？蛻艟€前期積累客戶梳理，誠意客戶摸底/重點(diǎn)挖掘深圳客。推廣線媒體組合：戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、報紙新聞。07.1哭0-12員月營銷執(zhí)行營銷階段的劃分101第二階段蝦：持續(xù)熱把銷期時間：2沉007.墳10-2騙008.賀02目標(biāo)1、實(shí)現(xiàn)一期自留單位100%銷售率2、為二期積累客戶推廣語實(shí)現(xiàn)所有關(guān)于居住的夢想推售節(jié)奏啟動區(qū)繼續(xù)推售/二期產(chǎn)品預(yù)熱銷售線人員培訓(xùn)、橙色風(fēng)暴、銷售物料、價格表、交樓標(biāo)準(zhǔn)展示線商業(yè)街展示、核心園林展示客戶線小眾媒體穿插進(jìn)行：深圳車友會、老帶新推廣線媒體組合:網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、電視、報紙、DM；公關(guān)活動：深圳秋交會參展?fàn)I銷階段的劃分102第三階勒段：二塞期開盤舌熱銷期時間：2限008.泡03-2涌008.昂11目標(biāo)二期銷售率80%以上推廣語品質(zhì)提升生活推售節(jié)奏二批產(chǎn)品推售：高層、小高層銷售線人員培訓(xùn)、橙色風(fēng)暴、銷售物料、價格表展示線現(xiàn)場實(shí)景進(jìn)一步展示，二期主力戶型樣板房展示、景觀軸展示客戶線大眾、小眾傳播穿插進(jìn)行，借助原有客戶網(wǎng)絡(luò)，挖掘客戶資源。推廣線媒體組合:網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、電視、報紙、雜志、DM；公關(guān)活動：深圳春交會參展品牌線物業(yè)管理簽約儀式07.1孩0-12嚷月營銷階段的劃分103推廣攻幻玉略活動營銷入伙活動投資價值研討會社區(qū)文銹化活動耀延續(xù)國際品庫牌咖啡店簽冰約暨咖啡胡文化品鑒盡活動投資價額值研討命會104第四階爭段：尾駕盤消化不期時間：2繪008.璃12-2所009.言01目標(biāo)尾盤消化完畢推廣語品質(zhì)生活，值得擁有推售節(jié)奏保留單位推出銷售線橙色風(fēng)暴、銷售物料、價格表展示線園林整體展示客戶線通過保留單位的推出，制造熱銷點(diǎn)，帶旺項(xiàng)目尾盤銷售。市場自然消化、鼓勵老帶新。推廣線媒體組合:網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、報紙；公關(guān)活動。營銷階段的劃分105尊地橙疏色風(fēng)暴聯(lián)打造一仁流銷售蝴軍團(tuán)橙色風(fēng)暴房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、項(xiàng)目基本知識卓越銷售員工職業(yè)生涯設(shè)計團(tuán)隊(duì)建設(shè)銷售管理橙色風(fēng)滴暴106運(yùn)用尊地框自主研發(fā)牽的電子化龜售樓系統(tǒng)怪對項(xiàng)目進(jìn)亞行精確、延及時的銷披控管理及帥客戶的信簽息統(tǒng)計分倦析。銷售管理信息化確管理107銷售資賣料、道伐具準(zhǔn)備任齊備導(dǎo)視系瞞統(tǒng)、售掠樓處重坐新制作爪完畢樣板房、威看樓通道財包裝到位工程進(jìn)效度在內(nèi)犯部認(rèn)購眾前進(jìn)入菜準(zhǔn)現(xiàn)樓衫階段園林展?jié)彩緟^(qū)景限觀完成唉，展示裝區(qū)與施池工區(qū)有澡效隔離繩。價格策略營銷策略價格策略吸實(shí)現(xiàn)的前巾提條件108基本原拾則：逐輔步漸進(jìn)花提高和杯留有升贏值空間逢。價格控制局上要嚴(yán)格極避免三種復(fù)情況：避免價格療下調(diào)，房價在糟樓盤開盤研以后，基足本原則為掩只升不跌上。避免價季格做空，不能人草為地、隨頃意地處理物銷售價格仙。避免缺少厭價格升值執(zhí)空間，銷售過戲程中一嶄旦發(fā)現(xiàn)六樓盤出劫現(xiàn)旺銷票現(xiàn)象，便誤嶼認(rèn)為上市腥價格太低悉，過快或慎過大幅度縣地上調(diào)房押價，致使卻市場應(yīng)預(yù)災(zāi)留的空間是失去。價格策略價格控制搶原則109平開高走游、拉開價姜差階段價壤格策略山：1、分批電推售根據(jù)工程率進(jìn)度和銷梳售現(xiàn)場的社情況進(jìn)行百分批推售申，可以逐食漸增強(qiáng)客繞戶信心，探拉升價差紋。2、保持帳價格穩(wěn)步炎上揚(yáng)為保持項(xiàng)遞目高檔樓蛙盤的形象袖，在保證活價格平開席的前提下校，根據(jù)市雹場情況穩(wěn)光步提升價枯格。價格策略價格控制存總體策略110第二部分：市場狀況分析第三部分：項(xiàng)目分析定位第一部分：目標(biāo)第四部分：概念規(guī)劃設(shè)計第五部分：營銷方案第六部分：商業(yè)建議商業(yè)市精場盤點(diǎn)營銷方案1111、地塊狡周圍目前丑基本沒有黃商業(yè)配套繭，商業(yè)物隨業(yè)競爭不符強(qiáng)，發(fā)展淹潛力大—項(xiàng)目穩(wěn)定圣消費(fèi)群2、大亞則灣區(qū)缺乏堵大型商業(yè)理中心，最丈大的購物道中心面積柿為150變0—2府000宴平米，惠陽道成為本察地眾多復(fù)中高端肥消費(fèi)者諒首選之怕地—消費(fèi)的重拿要補(bǔ)充惠陽大亞灣本案中高端納消費(fèi)本項(xiàng)目扼均守大亞灣墳----忽惠陽的必經(jīng)之么路，如何元有效截留大斗亞灣消亦費(fèi)者是本項(xiàng)目三商業(yè)成敗預(yù)的關(guān)鍵。商業(yè)市教場消費(fèi)群婚體112項(xiàng)目名稱：**純*廣場開發(fā)瀉商：***秘集團(tuán)項(xiàng)目地址所：占地面榆積:5000多㎡商業(yè)面積規(guī):150宴00㎡主販力啞店:人人樂款超市（冰二、三允層）銷售均皂價:一層2400炕0元/㎡(椅售完)二層120晚00元/㎡槐(實(shí)用割率60%)三層未籍推出.銷售方式偵:一層直接蟻銷售二層產(chǎn)糕權(quán)式商易鋪銷售仍率:一層100%,六二層唯約35%113項(xiàng)目點(diǎn)評儲：1、位置優(yōu)牌越，具激有**臉**進(jìn)恨駐的良歌好前景智，項(xiàng)目前貸景看好。2、一層銷售圍情況火爆勺。3、二層采用幣產(chǎn)權(quán)式商鍋鋪的銷售椅方式，且刑返租期長叉達(dá)20年尚（年8%付）已難引技起精明投逮資者的損熱情，頁且價格策略蓮失敗，導(dǎo)亞致銷售進(jìn)臂度非常緩斜慢。4、二、三層茄均租賃予污人人樂，控三層若銷適售，亦采用送產(chǎn)權(quán)式轟商鋪的抵銷售方唐式，銷售難臉度更大。114項(xiàng)目名稱：開煩發(fā)予商：項(xiàng)目地燦址：占地面辰積:8萬㎡總乘建面:1走6.8萬棄㎡（一期后6.8萬飲㎡，26遷6套）業(yè)態(tài)定位鞭:一期汽布配，二紀(jì)期裝飾匹材料銷售均醉價:一期900磨0元/㎡虎(銷售帳率70媽%)二期1100福0元/㎡(辯實(shí)用率60%)銷售方式超:直接銷踢售（買地一層送賺三層）停車庸位：155確0個115項(xiàng)目點(diǎn)統(tǒng)評：1、在具周邊尚愈無人氣臨的情況精下建設(shè)趣商業(yè)具喚有極大謙風(fēng)險。2、周邊無汽拆配及裝飾蜘建材的市謎場基礎(chǔ)，賓人為的建本立專業(yè)市還場，市場培稍育期長腳，風(fēng)險大。3、一期現(xiàn)已倚開業(yè)，靠出租率答約為7腥5%，哄經(jīng)營情備況慘淡佛，令投資者峰對市場是尺否有持續(xù)經(jīng)營皇能力存疑。4、現(xiàn)租金啦極低，猜一年免膛租（交煎300京0元押羊金），令投資者爬對未來收潔益存疑。5、采用買一椒送三層（員兩個房產(chǎn)牧證，一層凳商鋪，二慢層倉儲、睛三層辦公包、四層居輛家）的方式，上實(shí)質(zhì)價格乖較低，對自用客賢戶有吸引保力。6、開發(fā)商成俱熟的商業(yè)隙地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)辣，是對投資者信滔心的保障。116項(xiàng)目名稱：開垮發(fā)圈商：項(xiàng)目地可址：占地面誼積:500罪0多㎡商業(yè)面積姜:8700㎡經(jīng)營銹方:賽格電勿子市場銷售均價辯:一層220船00元/㎡(態(tài)售完)二層1400辭0元/㎡(參售完）三層800銳0元/㎡乓(售完巾）銷售方像式:五年8%返租業(yè)態(tài)定桐位：專業(yè)電子曠市場117項(xiàng)目點(diǎn)飛評：1、位處淡水乏中心旺區(qū)辣，地理位擇置優(yōu)越，填補(bǔ)惠凡陽電子士市場空洗白。2、深圳賽忍格市場勝強(qiáng)勢進(jìn)狂駐，賽格在嘴各地的美成功經(jīng)原驗(yàn)令投筆資者充蹈滿信心。3、商盾鋪分割豬合理，5年氣后可以撫自用或拉出租。4、5年爪返租期合疑理，投資者普擋遍接受用奶5年時間每培育市場挨。5、硬件設(shè)施局過硬，12餅部扶手光電梯，劇全玻璃伸幕墻寫，確保茅經(jīng)營。118項(xiàng)目名薯稱：開發(fā)好商：項(xiàng)目地促址：占地面新積:1.6蘿萬㎡商業(yè)面大積:5萬㎡（-惱1F~4蚊F）經(jīng)辰營腐方:惠陽商貿(mào)邪廣場管理錢有限公司租金均價單:一層150元/㎡二層80元/㎡三層60元/㎡主再力惰店：好宜雁多超市業(yè)態(tài)定位別：品牌服裝償、精品世蒸界、化妝御品等119項(xiàng)目點(diǎn)評肯：1、位處淡水條傳統(tǒng)商業(yè)中心依最旺區(qū)，地理位模置優(yōu)越。2、體量羊較大，業(yè)廟態(tài)完整，為淡水葛鎮(zhèn)目前人指氣最旺的襖商場。3、物業(yè)形巾象一般栽，經(jīng)營蠻檔次低。4、隨著沃爾渾瑪、人人謠樂的進(jìn)駐齒，將受到正債面的沖擊。5、商場甜管理公司瓶由開發(fā)商它自行組建倒，管理水平啟一般，也影響炭了日后盒的競爭劈燕力。120項(xiàng)目名群稱：開琴發(fā)葵商：項(xiàng)目地摩址：總建擴(kuò)面：3866互