房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)教程制度法規(guī)成本控制

第五章收益法房地產(chǎn)估價(jià)收益法※

學(xué)習(xí)內(nèi)容主要內(nèi)容

5.1收益法的基本原理

5.2收益法的計(jì)算公式

5.3凈收益的確定

5.4資本化率的確定

5.5收益法的派生方法

5.6收益法運(yùn)用舉例（一）概念：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，然后選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或報(bào)酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。采用收益法估價(jià)求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。

基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例第五章收益法收益法收益還原法

收益資本化法

投資法

收益現(xiàn)值法地租資本化法一、收益法的基本原理（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理

基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/利息率某一貨幣額*利息率=房地產(chǎn)的凈收益年房地產(chǎn)凈收益不變資本化率每年不變獲取收益的年限為無(wú)限年獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)和獲取銀行利息的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)臈l件下假設(shè)一、收益法的基本原理第五章收益法（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理

基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例1．可獲凈收益的大小2．可獲凈收益期限的長(zhǎng)短3．獲得該凈收益的可靠性基本思想表述

將現(xiàn)在視為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，那么在現(xiàn)在購(gòu)買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來(lái)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格。一、收益法的基本原理第五章收益法（三）收益法的適用的對(duì)象和條件基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例房地產(chǎn)未來(lái)的收益能較準(zhǔn)確地量化

風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確地量化

適用對(duì)象

適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場(chǎng)、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)對(duì)于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估則不適用如：政府辦公樓，學(xué)校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。條件一、收益法的基本原理第五章收益法（四）收益法的估價(jià)步驟基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例1.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；2.估算潛在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5.估算凈收益6.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。7.選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格潛在毛收入、有效毛收入，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)一、收益法的基本原理第五章收益法基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例式中:V—房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格i—年份Ai—房地產(chǎn)第i年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)rj—房地產(chǎn)的第j期資本化率（折現(xiàn)率）n—房地產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年限（一）最一般公式二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例V—房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A—房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)r—房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）（二）收益年限無(wú)限且其他因素不變的公式[例5-1]有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬(wàn)元，資本化率為10%，其經(jīng)濟(jì)耐用年限可視為無(wú)限年，試計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法式中:適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零；（3）收益年限為無(wú)限年基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（三）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬(wàn)元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n。基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（四）凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式有限年無(wú)限年二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法假設(shè)前提是：（1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無(wú)變化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無(wú)限年。假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無(wú)變化為A；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n?；驹碛?jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元和30萬(wàn)元，從第六年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為50年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（五）預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式轉(zhuǎn)售價(jià)格-銷售稅費(fèi)=Vt【例5-4】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，資本化率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成后，該地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格價(jià)格達(dá)到5000元/m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法（1）已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格為Vt；（2）房地產(chǎn)在未來(lái)前t年（含第t年）的凈收益有變化且已知；（3）期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率r?！纠?-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到3年后該處開發(fā)為新的市中心，預(yù)測(cè)到時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá)1500萬(wàn)元，銷售銳費(fèi)為售價(jià)的6％。如果投資者要求該類投資的收益率為10％，則求該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)值。【解】由題意：【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金80萬(wàn)元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價(jià)值為多少？基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（六）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式無(wú)限年二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增；（2）資本化率大于零為r；（3）收益年限為無(wú)限年?！纠?-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（六）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式有限年二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限。【例5-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?；驹碛?jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（七）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法只有有限年式中：b—凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且n≤A/b+1。（當(dāng)n＞A/b+1時(shí)，第n年的凈收益為負(fù)，以后各年的凈收益均為負(fù)值，任何一個(gè)“理性經(jīng)營(yíng)者”在A/b+1年后都不會(huì)在經(jīng)營(yíng)）。基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（八）凈收益按一定比率遞增的公式二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法無(wú)限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?；驹碛?jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（八）凈收益按一定比率遞增的公式二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增（2）收益年限n為有限年。【例5-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。收益會(huì)不會(huì)減為零基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉例（九）凈收益按一定比率遞減的公式二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法無(wú)限年式中：g—凈收益逐年遞減的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無(wú)限年?！纠?-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上降低2％，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻坑深}意：基本原理計(jì)算公夕式凈收益資本化榨率派生方法運(yùn)用舉袍例（九）覽凈收益唯按一定綢比率遞威減的公蹦式二、收益法的計(jì)算公式第五章收益法有限年假設(shè)前提獻(xiàn)是：（1）凈稻收益按等蓬比級(jí)數(shù)遞戲減；（2）資罰本化率r偉不等于零擇；（3）收框益年限n扇為有限年帝?！纠?-猾11】某融宗房地產(chǎn)玩預(yù)計(jì)該房政地產(chǎn)未來(lái)嗽第一年的瓜凈收益為不20萬(wàn)元曾，此后在練使用年限蜜50年內(nèi)談每年的凈翠收益會(huì)在刪上一年的勤基礎(chǔ)上降粒低2％；射該類房地?fù)洚a(chǎn)的資本駝化率為1怒0％。試孕求該宗房淡地產(chǎn)的收咽益價(jià)格?！窘狻慷接深}意輛：基本原理計(jì)算公境式凈收益資本化率派生方包法運(yùn)用舉岸例(一)書概念：凈收益族是由有超效毛收累入扣除籍運(yùn)營(yíng)費(fèi)逆用后得淡到的歸辮屬于房匙地產(chǎn)的認(rèn)純收益蓋。排出了其記他生產(chǎn)要賽素所產(chǎn)生尚的收益部驗(yàn)分，而僅平屬于房地拜產(chǎn)所帶來(lái)奮的收益1．潛在柱毛收入渣：是假串定房地談產(chǎn)在充位分利用因無(wú)空置趟狀態(tài)下喊可獲得憂的收入僚。2．有效緊毛收入混：是由漢潛在毛洲收入扣綠除正常畫的空置援，拖欠薯租金以挺及其他但原因造猶成的收洪入損失膊后所得凡到的收魄入。3．凈運(yùn)旬營(yíng)收益泊：簡(jiǎn)稱眨凈收益刮，是由抄有效毛晚收入扣徑除合理鞭運(yùn)營(yíng)費(fèi)添用后得婚到的歸鏈屬于房悄地產(chǎn)的鼠收益。三、凈收益的確定第五章收益法基本原勢(shì)理計(jì)算公炊式凈收益資本化量率派生方盈法運(yùn)用舉粘例(二)種共類（凈收召益的取舍?。簩?shí)際凈雨收益：發(fā)目前狀踐況下的簽收益客觀凈屯收益：卻合理使丟用狀態(tài)肅下的正莫常收益緩（有租嘩約除外爛）有形凈益收益：無(wú)形凈構(gòu)收益：劈燕商譽(yù)、續(xù)實(shí)力4．稅前崇現(xiàn)金流石量：是從凈疤收益中志扣除抵支押貸款兵還本付膜息額后確的數(shù)額出。5．期末童轉(zhuǎn)售收堆益：是在房地泉產(chǎn)持有期葉末轉(zhuǎn)售房繳地產(chǎn)可以劍獲得的凈棚收益。三、凈收益的確定第五章收益法基本原理計(jì)算公式凈收益資本化男率派生方法運(yùn)用舉茫例(三)懷類型：1.每年辭基本上固令定不變；2.每年摘基本上按京某個(gè)固定蜜的數(shù)額遞明增或遞減折；3.每窄年基本湖上按某憂個(gè)固定氏的比率近遞增或鋸遞減；4.其彩他有規(guī)者則的變氣動(dòng)情形抖。每年基本絹上固定不顯變的凈收劇益的求取透方法（實(shí)避際估價(jià)中日最常見）調(diào)查估鄭價(jià)對(duì)象輛過(guò)去3—5年的凈收今益，求均覽值預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)憑象未來(lái)3—5年的凈收袖益，求均聽值三、凈收益的確定第五章收益法基本原計(jì)理計(jì)算公月式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉御例(四)攀房地產(chǎn)凈匯收益測(cè)算腿的基本原插理：（1）潛絨在毛收入罰、有效毛碌收入、運(yùn)淺營(yíng)費(fèi)用、結(jié)凈收益通串常以年度計(jì)；（2）撫空置等伏造成的啦收人損啦失一般巧是以潛在毛科收入的某一眼百分率猾來(lái)計(jì)算刑；（3）運(yùn)體營(yíng)費(fèi)用與巡壽會(huì)計(jì)上的慢成本費(fèi)用鳥有所不同綱，是從估奪價(jià)角度出拜發(fā)的，不撈包含房地銅產(chǎn)抵押貸劇款還本付鏡息額、會(huì)意計(jì)上的折喪舊額、房匙地產(chǎn)改擴(kuò)歸建費(fèi)用和吩所得稅；凈收益翼=服潛在毛輸收入-祥空置迎等造成老的收入柿損失延-運(yùn)昆營(yíng)費(fèi)用顆=有諒效毛收蛾入-妹運(yùn)營(yíng)費(fèi)看用1．基大于租賃拳收入測(cè)灣算凈收押益（基趕本公式柿）三、凈收益的確定第五章收益法基本原理計(jì)算公減式凈收益資本化丘率派生方法運(yùn)用舉例其業(yè)主份與經(jīng)營(yíng)池者是合閑二為一沃的，如暴旅館、潔娛樂中稱心、加自油站等撓。一是潛在坑毛收入或承有效毛收冒入變成了牢經(jīng)營(yíng)收入閱；二是要扣慈除歸屬于競(jìng)其他資本薯或經(jīng)營(yíng)的三收益，如某經(jīng)營(yíng)者的洞正常利潤(rùn)貪。2．基于圖營(yíng)業(yè)收入蒼測(cè)算凈收蘇益特點(diǎn)年凈收拴益=年皆經(jīng)營(yíng)收隨入-年久經(jīng)營(yíng)費(fèi)分用三、凈收益的確定第五章收益法基本原幫理計(jì)算公民式凈收益資本化騙率派生方畫法運(yùn)用舉糟例(五)不租同類型房淺地產(chǎn)凈收自益的求取凈收益舍通常為服租賃收貧入扣除完由出租塌人負(fù)擔(dān)廚的費(fèi)用奴后的余尤額。租賃收聚入包括租金收捉入和租賃保證果金或押金殖的利息收繞入。出租人洲負(fù)擔(dān)的喇費(fèi)用，塌一般包沸括維修熔費(fèi)、管鋒理費(fèi)、獵保險(xiǎn)費(fèi)博、房地嫌產(chǎn)稅、液租賃費(fèi)引用、租位賃稅費(fèi)機(jī)。1．出租盈的房地產(chǎn)竭凈收益求帆取費(fèi)用的株扣除視鈔租約而次定三、凈收益的確定第五章收益法【思考題言】有一建庭筑面積為恒1000飯m2的寫炕字樓，其宏月毛租金巡壽水平為1月00元／體m2，空滅置率為1老3％，租講金損失為昨毛租金收熄入的2％否，合理運(yùn)盟營(yíng)費(fèi)用為激有效租金倉(cāng)收入的3賞0％，試棚求該寫字刮樓的凈收蚊益?！舅伎碱}】對(duì)某商陜住樓其辛一層20間商鋪進(jìn)臂行評(píng)估，首平均每間丟商鋪的月災(zāi)租金為200躬0元，年琴均空房衣率為20%，該營(yíng)業(yè)綠費(fèi)用平均戴每月花費(fèi)1萬(wàn)元；據(jù)下調(diào)查，該苗地段同類孝商鋪月租截金為2500元，年均雁空租率為10%，正常滾營(yíng)業(yè)每劃月總費(fèi)茂用平均繞占每月逗總收入賓的15％；該類利房地產(chǎn)的鳴資本化率賺為10％。試仰選用所關(guān)給資料益估算該墾商鋪的霧價(jià)值?；驹碛?jì)算公式凈收益資本化率派生方衰法運(yùn)用舉例（1）透商業(yè)經(jīng)多營(yíng)的房縮慧地產(chǎn)：凈收益梨為商品摘銷售收呢入扣除糠商品銷孟售成本堤、經(jīng)營(yíng)斃費(fèi)用、漢商品銷優(yōu)售稅金暢及附加共、管理廢費(fèi)用、鞭財(cái)務(wù)費(fèi)惕用和商盲業(yè)利潤(rùn)可等。（2）工彩業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)房地產(chǎn)：凈收益為扎產(chǎn)品銷售息收入扣除愛生產(chǎn)成本屢、產(chǎn)品銷遞售費(fèi)用、叛產(chǎn)品銷售加稅金及附鋼加、管理賴費(fèi)用、財(cái)潮務(wù)費(fèi)用和協(xié)廠商利潤(rùn)綱等。（3）袖農(nóng)地：凈收益遠(yuǎn)是由農(nóng)古地年產(chǎn)峽值扣除堂種苗費(fèi)霞、肥料隱費(fèi)、水換利費(fèi)、尺農(nóng)藥費(fèi)嗽、農(nóng)具洗費(fèi)、人秩工費(fèi)、聲畜工費(fèi)因、機(jī)工灑費(fèi)、農(nóng)國(guó)舍費(fèi)，需投資利畏息、農(nóng)謎業(yè)稅和燈農(nóng)業(yè)利回潤(rùn)等。2．營(yíng)擾業(yè)的房潤(rùn)地產(chǎn)凈傷收益求元取三、凈收益的確定第五章收益法基本原千理計(jì)算公遭式凈收益資本化倡率派生方法運(yùn)用舉例可采用市絮場(chǎng)比較法脅，即根據(jù)競(jìng)同一市場(chǎng)鑄上有收益頁(yè)的類似房箱地產(chǎn)直接棒比較得出輕凈收益。3．自畝用或尚劉未使用遇的房地菠產(chǎn)凈收鞭益采取4．混那合收益傲的房地夠產(chǎn)凈收儉益求取分別根馬據(jù)不同咸經(jīng)營(yíng)各翼自的收奧入和費(fèi)御用求出否各自的囑凈收益額，然后客將所有唱的凈收禽益相加散。三、凈收益的確定第五章收益法【綜合思詳考題】某多商店的土?xí)车厥褂媚曜逑逓?0繼年，從1窮998年孩10月1望日期計(jì)。怠該商店共吳有兩層，獨(dú)每層可出捕租面積各宋為200皂m2。一蠟層于19當(dāng)99年1紗0月1日穴出租，租尾期為5年碗，可出租趨面積的月涼租金為1層80元/熊m2，且俊每年不變堪；二層現(xiàn)許暫空置。楚附近類似若商場(chǎng)一、民二層可出抗租面積的族正常月租縮慧金分別為灣200元仗/m2和禾120元正/m2，智運(yùn)營(yíng)費(fèi)用露率為25備%。該類賢房地產(chǎn)的姨資本化率鋼為9%。蝦試估算該萬(wàn)商場(chǎng)20遭02年1繩0月1日知帶租約出帶售時(shí)候的貼價(jià)格?；驹碛?jì)算公簽式凈收益資本化率派生方蠟法運(yùn)用舉例(六)胃收益年再限的確往定估價(jià)對(duì)墨象房地魄產(chǎn)自然次壽命法律規(guī)憐定（如給土地使僻用權(quán)法委定最高嘉年限）合同約眉定（如隱租賃合哥同約定域的租賃見期限）房地產(chǎn)剩陡余經(jīng)濟(jì)壽化命來(lái)確定收益期限倘時(shí)估價(jià)對(duì)房誠(chéng)象自估價(jià)息時(shí)點(diǎn)起至唯未來(lái)可以猾獲得收益嗓的時(shí)間。1．對(duì)灑于單獨(dú)呼土地和完單獨(dú)建問(wèn)筑物的肢估價(jià)根據(jù)土淚地使用賓權(quán)年限閉和建筑波物經(jīng)濟(jì)校壽命來(lái)勺綜合確惜定收益量年限。然后選勁用有限搭年的收聽益法計(jì)靜算公式在。注意凈析收益中惰不扣除敞建筑物掃折舊費(fèi)懸和土地躍攤提費(fèi)升。考慮因器素三、凈收益的確定第五章收益法基本原理計(jì)算公睬式凈收益資本化陵率派生方法運(yùn)用舉例2．對(duì)筐于房地蜜合成體掛的估價(jià)般對(duì)象對(duì)于建筑紡物的經(jīng)濟(jì)唯壽命晚于或與土忘地使用也年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地使暖用年限確定未來(lái)狡可獲收益栗的年限，憲選有限年的收益蒼法計(jì)算散公式，答凈收益代中不扣更除建筑物折用舊費(fèi)和土炮地?cái)偺豳M(fèi)仗。對(duì)于建筑間物的經(jīng)濟(jì)胃壽命早于績(jī)土地使用閥年限而結(jié)嫂束的以建筑物別的經(jīng)濟(jì)晝壽命確定未來(lái)濁可獲收益昆的年限，碎選用有限莖年的收益口法計(jì)算公步式，凈收您益中不扣俊除建筑物陜折舊費(fèi)和耳土地?cái)偺嵝馁M(fèi)；然后再加拴上土地使誦用年限超英出建筑物旅經(jīng)濟(jì)壽命材的土地剩蜂余使用幣年限價(jià)踏值的折顧現(xiàn)值。三、凈收益的確定第五章收益法基本原槐理計(jì)算公紫式凈收益資本化夠率派生方堵法運(yùn)用舉例（一）概綠念：資本化率丘將房地產(chǎn)垃的凈收益租還原或轉(zhuǎn)偶換成價(jià)格誘的比率，咽通常用r訂來(lái)表示。（二）資厘本化率的噸類型1、綜合資本遺化率應(yīng)用于評(píng)阿估復(fù)合房暖地產(chǎn)時(shí)所禍采用的資井本化率。巷所對(duì)應(yīng)的逐凈收益是找土地和建砌筑物產(chǎn)生淋的年凈收陽(yáng)益之和。2、建鍬筑物資奴本化率運(yùn)用收筋益還原桿法評(píng)估鑼建筑物他時(shí)所采寸用的資善本化率背。所對(duì)薦應(yīng)的凈結(jié)收益也伍是建筑斥物的年城凈收益灣。3、土地甲資本化率運(yùn)用收社益還原比法評(píng)估們土地時(shí)狼所采用級(jí)的資本罪化率。揭所對(duì)應(yīng)濫的凈收易益是土嚷地的年團(tuán)凈收益燦，這個(gè)熱凈收益膜不應(yīng)包幸括其他炊方面帶痰來(lái)的部言分。四、資本化率的確定第五章收益法在房地產(chǎn)耀估價(jià)中應(yīng)龜用最廣泛催的三種資外本化率是忙：綜合資可本化率擺、建筑述物資本批化率和祖土地資已本化率聚?；驹依碛?jì)算公式凈收益資本化毛率派生方四法運(yùn)用舉借例（三）資箏本化率求罷取的方法1．市系場(chǎng)提取廢法(市黎場(chǎng)比較挖法)是通過(guò)攤搜集市悼場(chǎng)上相斯類似房擦地產(chǎn)的該凈收益舊、價(jià)格伸等資料辨，反求測(cè)出資本武化率的立方法。2．安扔全利率怒加風(fēng)險(xiǎn)壯調(diào)整值危法（累撐加法）以安全憶利率加術(shù)上風(fēng)險(xiǎn)換調(diào)整值息作為資斥本化率茄的方法酬。安全題利率又柴稱無(wú)風(fēng)頑險(xiǎn)投資歉的收益娛率。資本化皇率=吃安全既利率＋適風(fēng)險(xiǎn)調(diào)饅整值只風(fēng)險(xiǎn)惰調(diào)整值電=投資背風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)花償＋管懷理負(fù)擔(dān)受補(bǔ)償＋不缺乏流盒動(dòng)性補(bǔ)顏償－投視資帶來(lái)疼的優(yōu)惠四、資本化率的確定第五章收益法3．投資敵收益率排響序插入法基本原理計(jì)算公式凈收益資本化旋率派生方粥法運(yùn)用舉沸例4、利簽用土地吩與建筑呼物的資劉本化率式中：墳ro—綜合資膜本化率；rL—土地墾資本化批率；rB—建筑糠物資本勒化率；VL—土地廟價(jià)值；VB—建筑配物價(jià)值抓。四、資本化率的確定第五章收益法基本原理計(jì)算公式凈收益資本化率派生方法運(yùn)用舉洽例ro=L·鞋rL+B黨·rB式中：L價(jià)—土地價(jià)毒值占房地懼產(chǎn)價(jià)值的率比率；B—建硬筑物價(jià)烏值占房形地價(jià)值鞠的比率階，L＋B=呈100％【例5-己12】某憲宗房地產(chǎn)經(jīng)，土地價(jià)協(xié)值占總價(jià)民值的30調(diào)％，土地唱資本化率迫為7％，篇建筑物資革本化率為益9％，試姑求綜合資劈燕本化率?！窘狻坑杀陬}意：ro=3鼠0％×榜7％＋族（1－湖30％位）×9其％=8.唐4％四、資本化率的確定第五章收益法基本原理計(jì)算公虛式凈收益資本化迅率派生方蓬法運(yùn)用舉牙例（一）欣投資組拋合收益仁率法包括:愁抵押遺貸款與斬自有資續(xù)金的組腥合土地與覆建筑物繳的組合1、抵居押貸款腐與自有屬資金的膚組合時(shí)五、收益法的派生方法第五章收益法基本原理計(jì)算公虎式凈收益資本化解率派生方魯法運(yùn)用舉例[例5獵-13耕]某房男地產(chǎn)，有在其購(gòu)購(gòu)買中通縣常抵押姥貸款占簡(jiǎn)7成，稀抵押貸剖款的年饅利率為因8%，決自有資巴金的年塌收益率拍為15討%，則仰該房地股產(chǎn)的資催本化率拴為多少抱？[例5-貞14]某怕宗房地產(chǎn)沾的年凈收柔益為2萬(wàn)尿元，購(gòu)買圈者的自有泳資金為5抖萬(wàn)元，自有資湊金要求詳?shù)哪晔掌菀媛蕿殛?yáng)12%槽，抵押貸款妙的年利率常為8%，籠則該房地磚產(chǎn)的價(jià)格皆為多少？五、收益法的派生方法第五章收益法基本原理計(jì)算公站式凈收益資本化簽率派生方華法運(yùn)用舉例2、抵押咽貸款與自蒼有資金的續(xù)組合時(shí)（見前面舞資本化率蜂確定）五、收益法的派生方法第五章收益法（二）組殘余法所謂殘余對(duì)法，就是年從房地合解為一體所袋產(chǎn)生的總扶收益中，根據(jù)收益鍵法以外的珠其他估價(jià)災(zāi)方法，扣除歸屬答于土地（廉或建筑物提）的收益低，剩余部偏分即為歸辦屬于建筑嚼物（或土師地）的純?nèi)菏找?，再略將此殘余邁的純收益孫進(jìn)行資本鴿還原，從授而就可求周得建筑物劍（或土地息）的收益枝價(jià)格的估危價(jià)方法?；驹m理計(jì)算公囑式凈收益資本化榆率派生方材法運(yùn)用舉例1、土日地殘余巾法的公挖式為：【例5溜-18巖】某舟宗房地捧產(chǎn)每年姑凈收益育為30飼萬(wàn)元，薪建筑物確價(jià)值為攤150油萬(wàn)元，爽建筑物贈(zèng)資本化霜率為1診2％，眼土地資啄本化率癥為10喉％。試竭計(jì)算該報(bào)宗房地徐產(chǎn)的價(jià)膜值。解：土況地價(jià)值駛=（3鏈0-1倦50×代12%舍）/1毫0%=夠12隊(duì)0（萬(wàn)肉元）該宗房地飯產(chǎn)價(jià)值介=土地里價(jià)值+僵建筑物換價(jià)值=1電20羊+1姨50顏=2武70（臂萬(wàn)元）五、收益法的派生方法第五章收益法式中厭VL—土地畢價(jià)值；AO—土地財(cái)與地上鞋建筑物至共同產(chǎn)惰生的凈亞收益（嘆通常是啊基于房租的舍凈收益）層；VB—筑物弱價(jià)值（亦是采用鳥收益法膜以外的情方法，鋒多數(shù)情仿況下是采讓用成本懂法）；rB—建筑雨物資本姜化率；rL—土地資拴本化率?；驹碛?jì)算公式凈收益資本化貼率派生方