當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與政策走向解決方案

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與政策走向

1一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及近兩年來(lái)出現(xiàn)的主要問(wèn)題二、存在問(wèn)題的原因分析三、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況五、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題及需要關(guān)注的新情況六、關(guān)于商品房預(yù)售制度

七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結(jié)束語(yǔ)

2一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及近兩年來(lái)出現(xiàn)的主要問(wèn)題3

1998年以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。

城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。4

在市場(chǎng)的快速發(fā)展過(guò)程中，也逐步暴露出一些問(wèn)題，尤其是投資增勢(shì)較猛、以及供應(yīng)增長(zhǎng)總體跟不上銷(xiāo)售增長(zhǎng)、商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾和價(jià)格上漲的壓力在一部分地區(qū)逐步突出，引起了中央和國(guó)務(wù)院的高度重視。5針對(duì)以上問(wèn)題，去年以來(lái)，國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀(guān)調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。

6在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還十分突出。

主要表現(xiàn)是：

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（一）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)上漲的主要特點(diǎn)：

一是房?jī)r(jià)漲幅為2000年以來(lái)最高，商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；

二是東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)；8三是部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有的平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng)2.8%。；四是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展；9五是商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲帶動(dòng)二手房交易價(jià)格上漲，2005年一季度35個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.4%。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。10（二）市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過(guò)度擴(kuò)張。2000年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷(xiāo)售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個(gè)百分點(diǎn)。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來(lái)局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。11今年一季度，全國(guó)商品住宅竣工面積只有銷(xiāo)售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷(xiāo)售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來(lái)被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求矛盾。12

（三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍然偏快。

2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長(zhǎng)26.7%，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。有13個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)30%，其中6個(gè)地區(qū)超過(guò)50%，最高的達(dá)到115%。13

（四）市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。

商品房市場(chǎng)中，非住宅開(kāi)發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，我們對(duì)部分城市商品住宅供應(yīng)進(jìn)行調(diào)查顯示，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達(dá)87%。

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2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。15二、存在問(wèn)題的原因分析16產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加。

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但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機(jī)需求大量增加，部分地區(qū)市場(chǎng)總需求偏大，導(dǎo)致價(jià)格上漲過(guò)快，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間，吸引了各類(lèi)資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)房投資與投機(jī)，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。18

（一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近年來(lái)，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤(pán)子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開(kāi)始降溫，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量社會(huì)資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是在負(fù)利率的情況下，居民個(gè)人住房貸款成本低，銀行大量資金通過(guò)住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，成為開(kāi)發(fā)企業(yè)最主要的資金來(lái)源。19

（二）國(guó)內(nèi)投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房抬頭。一些城市房?jī)r(jià)較快上漲，社會(huì)各方面對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。如曾經(jīng)活躍一時(shí)的“溫州炒房團(tuán)”、“山西購(gòu)房團(tuán)”，聚集幾百億元資金在一些城市進(jìn)行期房買(mǎi)賣(mài)。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也參與購(gòu)房投資。

投資性購(gòu)房已由原來(lái)的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)。

20據(jù)調(diào)查，北京市叢商品住疤宅投資桑性購(gòu)房鴨比例在17%癥左右，其成中29%逆的房屋短欲期內(nèi)倒手殊轉(zhuǎn)讓?zhuān)?酸3%用于喜出租，4椅8%空關(guān)譜待沽。長(zhǎng)三角主那要城市，商品住壤宅銷(xiāo)售炮中投資旋性購(gòu)房跌比例達(dá)川到20駕%左右涌。今年一遇季度，上海市成交單價(jià)鳳超過(guò)萬(wàn)元晴的預(yù)售住士宅中，外繁省市居民滔購(gòu)房面積英占43%相；其中，歡溫州人占店72%。21（三）遷境外資因金參與頑國(guó)內(nèi)房牲地產(chǎn)市牢場(chǎng)開(kāi)發(fā)號(hào)和炒作愛(ài)。一段時(shí)拼期以來(lái)獵，外資那為賺取碼外匯人緒民幣利翠差、預(yù)釀期匯差脊、房?jī)r(jià)淹差，紛剩紛進(jìn)入絲式國(guó)內(nèi)房繪地產(chǎn)市胸場(chǎng)。22今年1-匙2月，江蘇、上室海、廣東房地產(chǎn)梳開(kāi)發(fā)投殊資中利副用外資責(zé)分別是趨去年同忘期的6餐.6、踢2.6治、2.狐5倍。1-2洽月，上海市境摩外居民購(gòu)畝房規(guī)模超過(guò)40調(diào)億元人民醋幣,比去弄年同期增格加了1.儉5倍。23（四）一窮些地方政削府行為不硬規(guī)范。前幾年欲部分城娘市盲目大拆大墊建，帶皮來(lái)大量尾被動(dòng)性撿住房需耕求，至今腸尚未消為化。去年一些列城市拆遷喇安置需求功一度占市治場(chǎng)商品住布宅需求的鞋一半，有近的甚至達(dá)姓到60%但。在經(jīng)營(yíng)累城市、擱經(jīng)營(yíng)土見(jiàn)地的理斜念指導(dǎo)娃下，一此些地方政薄府從土地收責(zé)益中籌集粘大量城市駁建設(shè)資金誘，抬高了石土地和房蓬地產(chǎn)市場(chǎng)渣的價(jià)格。24（五）市舌場(chǎng)秩序比石較混亂。少數(shù)開(kāi)份發(fā)商利麗用政策鄉(xiāng)豐、市場(chǎng)緣瑞信息不捆對(duì)稱(chēng)與摩不透明熔，通過(guò)普虛假交咐易、虛閣假宣傳糞等不正覆當(dāng)手段妖，謊報(bào)裝商品房侄銷(xiāo)售進(jìn)圾度，發(fā)捎布不實(shí)嬌價(jià)格信險(xiǎn)息，哄抬房?jī)r(jià)肥，誤導(dǎo)市踩場(chǎng)預(yù)期。有的放慢灣開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)屠售進(jìn)度，囤積土咸地、囤臘積房源削，人為優(yōu)造成市約場(chǎng)緊張宜，帶來(lái)煉房?jī)r(jià)短嘴期內(nèi)非按正常上揪漲。25（六）不臘同利益主荒體相互影隸響，共同納推動(dòng)了房鋸價(jià)上漲。隨著房地否產(chǎn)市場(chǎng)的葛快速發(fā)展矛，部分城市勝政府片面強(qiáng)調(diào)牽“以地生姥財(cái)”、“演經(jīng)營(yíng)城市返”，一些商辭業(yè)銀行以及企業(yè)過(guò)度依賴(lài)南房地產(chǎn)獲境取利潤(rùn)，有房者追求房產(chǎn)市升值，無(wú)房者擔(dān)心房欄價(jià)上漲余提前入燈市，有錢(qián)人加入期房均炒作投機(jī)臨。在多重醫(yī)因素的歉作用下暈，不同惠利益主俊體相互崇影響，貧共同推暢動(dòng)了房貞價(jià)非理亦性上漲杏。26三、穩(wěn)定逝房?jī)r(jià)的意仁義和主要政念策措施27保持房地工產(chǎn)市場(chǎng)持孤續(xù)健康發(fā)勁展，始終是黨婚中央、國(guó)撇務(wù)院高度固重視的問(wèn)尾題。今年以來(lái)蜂，針對(duì)房典地產(chǎn)投資視規(guī)模和房架價(jià)上升幅潛度過(guò)快的播問(wèn)題，國(guó)底務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)墨多次作出雀重要批示纏，溫家寶總霜理在十屆純?nèi)舜笕卮螘?huì)議啟《政府腦工作報(bào)刑告》中唱指出：“要抑制蜂房?jī)r(jià)過(guò)快俗上漲勢(shì)頭恭”，并將此作噸為今年宏胖觀(guān)調(diào)控的秋一項(xiàng)重要洞任務(wù)。283月27善日，國(guó)務(wù)院送辦公廳功下發(fā)了織《關(guān)于籃切實(shí)穩(wěn)艇定住房衫價(jià)格的范通知》歌（國(guó)辦捉發(fā)電〔襲200肥5〕8槽號(hào)），就加強(qiáng)片和改善房術(shù)地產(chǎn)市場(chǎng)倉(cāng)宏觀(guān)調(diào)控壘，解決市凍場(chǎng)運(yùn)行中衣的突出矛惱盾，特別點(diǎn)是房?jī)r(jià)上造漲過(guò)快問(wèn)旱題，提出了八演項(xiàng)措施。建設(shè)部及臥房地產(chǎn)市變場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)例控部際聯(lián)蘇席會(huì)議成潤(rùn)員單位，蟲(chóng)堅(jiān)決貫徹艦國(guó)務(wù)院部繼署，密切渾配合，積罪極研究落連實(shí)國(guó)辦電琴報(bào)的措施掘。294月25欲日，曾培炎饞同志在部分軋城市房希地產(chǎn)市傍場(chǎng)及房而價(jià)問(wèn)題婦座談會(huì)捏上，就童進(jìn)一步始加強(qiáng)房不地產(chǎn)市毫場(chǎng)調(diào)控在的有關(guān)疫措施，敗聽(tīng)取了薪地方同餃志的意翅見(jiàn)和建高議，并倚發(fā)表了德重要講塑話(huà)。曾培炎夏副總理封指出：“房地產(chǎn)忙業(yè)能否持眾續(xù)健康發(fā)辟展，事關(guān)滔重大。我仿們要以鄧膽小平理論渡和‘三個(gè)棋代表’重圖要思想為世指導(dǎo)，全酷面落實(shí)科烈學(xué)發(fā)展觀(guān)潛，把穩(wěn)定駐房?jī)r(jià)作為防當(dāng)前加強(qiáng)喊和改善宏助觀(guān)調(diào)控的李一項(xiàng)重要閱任務(wù)來(lái)抓講，切實(shí)搞叼好對(duì)房地可產(chǎn)市場(chǎng)的柏調(diào)控。30要遵循悉經(jīng)濟(jì)規(guī)躁律，更耳多的采嘗用土地抵、財(cái)稅驗(yàn)、金融板等經(jīng)濟(jì)手范段，加強(qiáng)銹市場(chǎng)管汽理和監(jiān)穗管，從供給和則需求兩掉方面入綱手，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行拖調(diào)控；要重點(diǎn)控制垂不合理需短求，遏制雄投機(jī)炒概房，控食制投資臘性購(gòu)房絡(luò)，合理認(rèn)引導(dǎo)住極房需求融；31要改善住秧房供應(yīng)結(jié)葛構(gòu)，增加中駛低檔商治品房和點(diǎn)廉租房聲供給，粒努力滿(mǎn)芝足城鎮(zhèn)優(yōu)中低收視入家庭棕的基本賊住房需給求；要把握好蜂調(diào)控的力晨度，防止勇市場(chǎng)大起墳大落，促進(jìn)房地頃產(chǎn)市場(chǎng)供哭求基本平索衡、結(jié)構(gòu)窮基本合理遠(yuǎn)、價(jià)格基話(huà)本穩(wěn)定，弊促進(jìn)房地軋產(chǎn)業(yè)和國(guó)雖民經(jīng)濟(jì)平翅穩(wěn)較快發(fā)闊展?！?2建設(shè)部帥會(huì)同有丑關(guān)部委育對(duì)穩(wěn)定發(fā)房?jī)r(jià)問(wèn)脖題進(jìn)行響了認(rèn)真企研究，讓提出：當(dāng)前和今莖后一段時(shí)敗間，調(diào)控堂房地產(chǎn)市腦場(chǎng)，要突道出穩(wěn)定房切價(jià)這個(gè)重遲點(diǎn)，采取宴積極穩(wěn)妥糖措施，加強(qiáng)供應(yīng)伙與需求的你雙向調(diào)控派，側(cè)重抑做制不合理漢需求；同時(shí)，召要整頓規(guī)范優(yōu)房地產(chǎn)市蔑場(chǎng)秩序。33調(diào)整供應(yīng)扣，重點(diǎn)是掘改善市匯場(chǎng)供應(yīng)倚結(jié)構(gòu)，首著力增坦加中低聲價(jià)位、未中小套歷型普通對(duì)商品住紛房和經(jīng)轟濟(jì)適用威住房供纏應(yīng)；調(diào)控需求籠，重點(diǎn)是遏調(diào)制投機(jī)性鑼需求，控贏(yíng)制投資性甩需求，合盛理引導(dǎo)改篇善性住房灣需求，控爸制拆遷帶更來(lái)的住房列被動(dòng)性需浸求；整頓規(guī)昆范市場(chǎng)寧秩序，重點(diǎn)是缺查處違端規(guī)銷(xiāo)售碼、惡意搭哄抬房猜價(jià)等行袍為。34國(guó)務(wù)院第秀88次常奸務(wù)會(huì)議，聽(tīng)取了建覺(jué)設(shè)部的匯搞報(bào)。充分劉肯定了建蠢設(shè)部等有糕關(guān)部門(mén)前鄙一階段工堅(jiān)作，明確剛了穩(wěn)定房檔價(jià)的有關(guān)答政策措施園。35200副5年5鋼月9日兵，國(guó)務(wù)闊院辦公真廳又轉(zhuǎn)破發(fā)了建至設(shè)部、償發(fā)展改邊革委、燒財(cái)政部爪、國(guó)土獨(dú)資源部析、人民嬸銀行、南稅務(wù)總召局、銀召監(jiān)會(huì)《關(guān)于做屯好穩(wěn)定住看房?jī)r(jià)格工題作的意見(jiàn)煉》（國(guó)辦左發(fā)〔20灰05〕2獎(jiǎng)6號(hào)）。對(duì)穩(wěn)定房鈔價(jià)采取了放以下主要雅措施：36（一）沒(méi)強(qiáng)化城當(dāng)市規(guī)劃萄調(diào)控，邊改善住騎房供應(yīng)腐結(jié)構(gòu)。要求各六地盡快鉆明確今境明兩年云普通商具品住房謀和經(jīng)濟(jì)悔適用住屯房建設(shè)艙規(guī)模、腫項(xiàng)目布家局以及革進(jìn)度安攔排。住房?jī)r(jià)格房誠(chéng)上漲過(guò)快棉、中低價(jià)急位普通商秘品住房和線(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用矩住房供應(yīng)熔不足的地驅(qū)區(qū)，住宅建星設(shè)要以窗此類(lèi)項(xiàng)孟目為主鳳，并在有關(guān)境計(jì)劃中明櫻確開(kāi)工、移竣工面積涼和占住宅扮建設(shè)總量扁的比例，深盡快向社辱會(huì)公布，隔穩(wěn)定市場(chǎng)佩預(yù)期。37城市規(guī)劃拿主管部門(mén)要根據(jù)中愉低價(jià)位普斬通商品住跳房和經(jīng)濟(jì)護(hù)適用住房綁的建設(shè)需仇求，加快薪工作進(jìn)度億，要優(yōu)先途審查規(guī)劃且項(xiàng)目，在祥項(xiàng)目選址富上予以保請(qǐng)證。對(duì)中低遼價(jià)普通方商品住刻房建設(shè)宿項(xiàng)目，在供應(yīng)死土地前譜，由城晴市規(guī)劃叛主管部唇門(mén)提出告規(guī)劃設(shè)企計(jì)條件催，房地語(yǔ)產(chǎn)主管浸部門(mén)會(huì)派同有關(guān)旱部門(mén)提會(huì)出住房欠銷(xiāo)售價(jià)臂位、套她型面積鋸等控制魂性要求搬，并作狗為土地吹出讓的掉前置條搬件。同時(shí)，要鳥(niǎo)求加強(qiáng)對(duì)貫房地產(chǎn)開(kāi)賴(lài)發(fā)項(xiàng)目的暢規(guī)劃許可胡監(jiān)管。38（二）倉(cāng)加大土插地供應(yīng)帝調(diào)控力孔度，嚴(yán)飛格土地判管理。要求各訪(fǎng)地在嚴(yán)掘格執(zhí)行咽土地利羞用總體呼規(guī)劃和門(mén)土地利杰用計(jì)劃愛(ài)的前提鎖下，對(duì)居住評(píng)用地土駕地價(jià)格芳、住房莫價(jià)格上羞漲過(guò)快國(guó)的城市乏，適當(dāng)提高適居住用地迷在土地供污應(yīng)中的比沖例，著重夠增加中低席價(jià)位普通悄商品住房占和經(jīng)濟(jì)適摘用住房建姥設(shè)用地供而應(yīng)量。39在土地唇出讓公嗎告和合骨同中，要明確開(kāi)餡工與竣工秀的條件和搜時(shí)間要求計(jì)、違約責(zé)御任。嚴(yán)格土地番轉(zhuǎn)讓管理薄，依法制塌止炒買(mǎi)帆炒賣(mài)土勺地行為吧。要加槍大對(duì)閑陽(yáng)置土地桑的清理鈴力度，扁切實(shí)制掙止囤積銀土地行咱為。40（三）旨調(diào)整住肥房轉(zhuǎn)讓召環(huán)節(jié)營(yíng)況業(yè)稅政蛇策，嚴(yán)所格稅收利征管。運(yùn)用稅扔收等經(jīng)過(guò)濟(jì)手段泳，加大形對(duì)投機(jī)瓶性、投梨資性購(gòu)忌房等房鴿地產(chǎn)交賢易行為涂的調(diào)節(jié)桑力度。對(duì)個(gè)人購(gòu)煮買(mǎi)普通住貍房不足兩娃年的，銷(xiāo)蘆售時(shí)按銷(xiāo)悼售額恢復(fù)劃征收營(yíng)業(yè)兆稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)酬普通住房擾超過(guò)兩年愚（含兩年逗）的，銷(xiāo)遮售時(shí)繼續(xù)迷免征營(yíng)業(yè)盜稅。同時(shí)要慣嚴(yán)格界測(cè)定現(xiàn)行擊有關(guān)住愈房稅收廊優(yōu)惠政軋策的適曾用范圍秧，加強(qiáng)歪稅收征眾收管理扒。41（四）獸加強(qiáng)房輕地產(chǎn)信部貸管理節(jié)，防范踢金融風(fēng)肺險(xiǎn)。人民銀飲行各分支密機(jī)構(gòu)要復(fù)加大“圖窗口指役導(dǎo)”力琴度，商五業(yè)銀行席要加強(qiáng)喝對(duì)房地事產(chǎn)開(kāi)發(fā)睡貸款和淘個(gè)人住虹房抵押臟貸款的仗信貸管漠理.銀監(jiān)局要加大對(duì)佩國(guó)有商業(yè)顯銀行房地褲產(chǎn)貸款的伴檢查力度均，加強(qiáng)風(fēng)廊險(xiǎn)提示，惡嚴(yán)格控制卷不合理的匹房地產(chǎn)貸攤款需求，浸防范貸款饑風(fēng)險(xiǎn)。42（五）存明確享膝受優(yōu)惠丘政策的忽普通住級(jí)房標(biāo)準(zhǔn)觀(guān)，合理貓引導(dǎo)住只房建設(shè)坡與消費(fèi)蹈。對(duì)中小負(fù)套型、臉中低價(jià)搞位普通咸住房，塵在規(guī)劃喚審批、控土地供懂應(yīng)、信擋貸審核港、稅收滿(mǎn)征管等耗環(huán)節(jié)，富給予優(yōu)肅惠政策譽(yù)支持。對(duì)享受優(yōu)轉(zhuǎn)惠政策普毫通住房的銜認(rèn)定，要衰從嚴(yán)掌握蒙，原則上予應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)確足以下標(biāo)達(dá)準(zhǔn)：住宅小擇區(qū)建筑援容積率厲在1.蔬0以上谷的住房瓶、單套學(xué)建筑面餅積在1笨20平建方米以他下的住既房、實(shí)蛛際成交使價(jià)格低北于同級(jí)燦別土地寬上住房糟平均交漆易價(jià)格輔1.2召倍以下經(jīng)的住房劍。43各地可邁根據(jù)實(shí)料際情況找，制定口本地區(qū)賢享受優(yōu)對(duì)惠政策皺普通住默房的具廟體標(biāo)準(zhǔn)閣，具體披標(biāo)準(zhǔn)可適在上述歸標(biāo)準(zhǔn)基妖礎(chǔ)上適架當(dāng)浮動(dòng)棵，但向污上浮動(dòng)秩的比例貨不得超霧過(guò)20%速，并報(bào)建菊設(shè)部等賊部門(mén)備喜案。44（六）猛加強(qiáng)經(jīng)飛濟(jì)適用萍住房建森設(shè)，完來(lái)善城鎮(zhèn)積廉租住惱房制度膏。要求各荒地按《旨經(jīng)濟(jì)適龜用住房主管理辦省法》和罵當(dāng)?shù)卣透囊?guī)行定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用液住房項(xiàng)目繼招投標(biāo)制稠度，嚴(yán)格碑實(shí)行政府門(mén)指導(dǎo)價(jià)，伯控制套型綱面積和銷(xiāo)申售對(duì)象，惑切實(shí)降低城成本、控鄰制開(kāi)發(fā)利港潤(rùn)。要求把城丹鎮(zhèn)廉租住桑房制度建即設(shè)情況，莊納入省級(jí)幫政府對(duì)市貴（區(qū)）、毅縣政府工惱作的目標(biāo)賄責(zé)任制管濕理。45各地要?jiǎng)┳ゾo開(kāi)旦展城鎮(zhèn)掘最低收資入家庭雜住房困今難情況粘的調(diào)查蔽，建立敗保障對(duì)塘象檔案揮；切實(shí)落實(shí)阻以財(cái)政預(yù)哭算安排為賀主、多渠皆道籌措廉開(kāi)租住房資博金的規(guī)定唇，著力擴(kuò)屆大廉租受住房制發(fā)度覆蓋赴面。46（七）腔切實(shí)整阻頓和規(guī)盡范市場(chǎng)嘆秩序，金嚴(yán)肅查臉處違法驕違規(guī)銷(xiāo)竹售行為刷。根據(jù)《澤中華人醋民共和拴國(guó)城市某房地產(chǎn)寶管理法呢》有關(guān)繳規(guī)定，餐國(guó)務(wù)院映決定，禁止商品償房預(yù)購(gòu)人喊將購(gòu)買(mǎi)的釣未竣工的糧預(yù)售商品渠房再行轉(zhuǎn)鑄讓。實(shí)行實(shí)度名制購(gòu)頁(yè)房，推箏行商品溪房預(yù)銷(xiāo)喉售合同糠網(wǎng)上即代時(shí)備案給，防范捏私下交盤(pán)易行為燭。47嚴(yán)肅查處座和嚴(yán)厲打悠擊房地產(chǎn)寫(xiě)開(kāi)發(fā)企業(yè)摩、中介機(jī)鍛構(gòu)違法違度規(guī)銷(xiāo)售以衛(wèi)及不履行堅(jiān)開(kāi)工與竣點(diǎn)工時(shí)間、序銷(xiāo)售價(jià)格弱與套型面但積控制等擋項(xiàng)目建設(shè)虹要求的行嶄為。對(duì)各類(lèi)拿違法違際規(guī)行為錘，房地株產(chǎn)主管籍部門(mén)要旨將其作潛為不良蘇記錄，鞭納入房生地產(chǎn)企多業(yè)信用困檔案，久并公開(kāi)腥曝光。48（八）趕加強(qiáng)市器場(chǎng)監(jiān)測(cè)故，完善赤市場(chǎng)信屬息披露嫂制度。要求各地袋加快建立爹健全市場(chǎng)信息歇系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)市勇場(chǎng)運(yùn)行情占況的動(dòng)態(tài)館監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)洗確判斷建高設(shè)用地供頃應(yīng)、土地流價(jià)格和房脅價(jià)變動(dòng)趨般勢(shì)。要求各會(huì)有關(guān)部裙門(mén)加強(qiáng)信息溝商通與整士合，適時(shí)仿披露土拼地供應(yīng)墳情況、猜房地產(chǎn)絞市場(chǎng)供醬求及房泡價(jià)、地江價(jià)變動(dòng)降等信息悼。同時(shí)加強(qiáng)嗚輿論引導(dǎo)晚，促進(jìn)市牛場(chǎng)理性發(fā)漫展。49這次調(diào)傅控，立足于促進(jìn)國(guó)才民經(jīng)濟(jì)掌和社會(huì)聯(lián)穩(wěn)定發(fā)骨展,立足于維護(hù)普門(mén)通居民投的基本櫻住房權(quán)呢益,立足于以經(jīng)濟(jì)親手段為奪主調(diào)控祝市場(chǎng)?；驹t是：積極穩(wěn)些妥，把瞎握力度且；突出料重點(diǎn)，默區(qū)別對(duì)山待；因?qū)W地制宜敘，分類(lèi)螞指導(dǎo)；鳴強(qiáng)化法話(huà)治，加脹強(qiáng)監(jiān)管學(xué)。50四、近期皮房地產(chǎn)市餡場(chǎng)運(yùn)行情劇況51當(dāng)前全國(guó)遞房地產(chǎn)市鏡場(chǎng)運(yùn)行情裕況：（一）洲房地產(chǎn)憐開(kāi)發(fā)投襪資增幅訓(xùn)繼續(xù)回連落據(jù)國(guó)家統(tǒng)乏計(jì)局統(tǒng)計(jì)廢快報(bào)，今坦年前三季鞠度，全國(guó)吸房地產(chǎn)開(kāi)匪發(fā)投資同比增糧長(zhǎng)22致.2%笨，增幅比侄去年同散期回落纖6.1環(huán)個(gè)百分疤點(diǎn)，比凡今年上仁半年回落1.青3個(gè)百分石點(diǎn)；低于同半期城鎮(zhèn)連固定資裳產(chǎn)投資禽增幅5.5戶(hù)個(gè)百分講點(diǎn)。52東部地區(qū)汽投資增幅膝回落快于鐘中西部地宵區(qū)。全國(guó)3滋1個(gè)省守（區(qū)、澡市）中蔥，有從21個(gè)田房地產(chǎn)技開(kāi)發(fā)投眠資增幅妄同比回濁落，其苦中北京、遼云寧、浙江絮、福建等鈴7個(gè)省巾（區(qū)、市閥）增幅回晨落超過(guò)2貼0個(gè)百分甚點(diǎn)。53房地產(chǎn)混開(kāi)發(fā)投春資增幅領(lǐng)情況圖54（二）市望場(chǎng)成交量室逐步趨穩(wěn)乏。1-9爭(zhēng)月，商土品住房懷累計(jì)成寇交面積館有17個(gè)我城市同庫(kù)比下降；其中隆，寧波、特溫州、爬杭州市降幅達(dá)幣30％誼以上，上海市下降28常.4％。但9月份抓與8月份慚相比，有23個(gè)城程市成交面跳積環(huán)比犬有所增擺長(zhǎng)。55一些前段邪市場(chǎng)觀(guān)望兩氣氛較濃歡、市場(chǎng)收虎縮較大的帆沿海城市戚成交量有段所回升，上海、沈愈陽(yáng)、大連堡、杭州等16燙個(gè)城市旬環(huán)比增展長(zhǎng)20批%以上安。56此外，雖買(mǎi)賣(mài)市助場(chǎng)和租罰賃市場(chǎng)食的比重徐有所改鐘變。南京、鄉(xiāng)豐寧波、玻蘇州、燥北京等地一屢些投機(jī)衣、投資憤性購(gòu)房哥和二手彼住房由覺(jué)出售轉(zhuǎn)鋒為出租蒙，租賃惜市場(chǎng)的生房源供泛應(yīng)量明屬顯增多嚼。一些擬購(gòu)妖房者也轉(zhuǎn)館為租房，搭租賃市場(chǎng)牢漸趨活躍啟。57（三）中疫小套型、曲中低價(jià)位顫商品住房低成交比例岸有所提高饅。9月份，遇40個(gè)大具中城市120平粗方米以下套型成交修面積占比粉由6月份涂的45.仗5％提高彼到49.皮6％；其中80平方膛米以下套型成交腫面積占比棉由6月份勞的12.擾6％提高腳到15.吉9％。58上海市400涼0元/遣平方米傷以下的艙商品住它房成交際套數(shù)占臂比由1庭－7月光的19屬.13瞧%上升天到1-姑9月的拖21.喝35%院，1萬(wàn)輪元/平叢方米的妙高價(jià)位埋商品住放房比重董從20渾.19珠%下降堤為7.日67%粒。據(jù)蘇州市141個(gè)掉房地產(chǎn)中蠟介信息采栗集點(diǎn)反饋獲的信息，豆今年三季聾度120淡平方米以晴下的商品受住房成交遺量占比達(dá)沉到94%盼以上。59（四）商厲品住房?jī)r(jià)貓格漲幅趨途緩。據(jù)國(guó)家盒統(tǒng)計(jì)局委城調(diào)隊(duì)我抽樣調(diào)吊查，9征月份7殊0個(gè)大落中城市新建商品貍住房銷(xiāo)售枝價(jià)格比去年同烈月上漲6.2%暫，同比漲幅分別較8趨月份、7積月份漲幅楚低0.6驅(qū)、1.3哈個(gè)百分點(diǎn)找；比上月惑上漲0.垂5%，環(huán)比漲云幅與8月份紙持平。部分熱點(diǎn)涉地區(qū)價(jià)格豬有所回落革。一些正抖在銷(xiāo)售快的樓盤(pán)蔽價(jià)格表筆面看未密做調(diào)整淹，但有干的已通屯過(guò)送裝勸修、汽撇車(chē)、家孝電、契懸稅、物計(jì)業(yè)管理動(dòng)費(fèi)等方勤法隱性降俘價(jià)。60從統(tǒng)計(jì)作數(shù)據(jù)看灑，上海市今年前技9個(gè)月袋商品住道房預(yù)售慎價(jià)格環(huán)陶比漲幅愁分別為態(tài)1.1打3%、汗0.1袖4%、仁2.2形8%、礎(chǔ)1.2齡8%、衡1.0奪6%、首－0.拌94%霞、－1寨.51鑼%、－吉0.4娘6%、苗－0.膚17，井比上年罷底累計(jì)瘦上漲2掛.79鍬％。另?yè)?jù)上海殲市調(diào)查，熟考慮送裝柿修、家具豬等隱性降沿價(jià)因素，織一些高價(jià)探位樓盤(pán)銷(xiāo)攪售價(jià)格實(shí)際下降檢了10％課左右。61626364（五）房停地產(chǎn)信貸斗增幅放緩榆。據(jù)人民獻(xiàn)銀行統(tǒng)框計(jì)，截厚止9月從底，商業(yè)性房蘇地產(chǎn)開(kāi)發(fā)坡貸款余額指和個(gè)人購(gòu)角房貸款余蓋額分別增超長(zhǎng)16.朽82%但和20億.07穿%，比年初纖下降了10.1究和13.琴9個(gè)百分吊點(diǎn)，個(gè)人住伴房貸款階余額增憑幅已連施續(xù)17險(xiǎn)個(gè)月下曲降。65與此同時(shí)銳，一些開(kāi)吊發(fā)企業(yè)開(kāi)垮始尋求其蝴它非銀行茫的融資渠正道。有的以投資基金參股方轟式，有毫的通過(guò)信托融絲式資用于房地件產(chǎn)項(xiàng)目貸帥款。據(jù)國(guó)家統(tǒng)饞計(jì)局1-岡9月快報(bào)樂(lè)數(shù)據(jù)，全叛國(guó)房地產(chǎn)椒開(kāi)發(fā)投資錦資金來(lái)源境中，國(guó)內(nèi)磁貸款占全尼部資金來(lái)身源的比重恥比去年同預(yù)期下降2個(gè)百分深點(diǎn)，自籌資補(bǔ)金上升躍了4個(gè)造百分點(diǎn)燙。66（六）房月地產(chǎn)開(kāi)發(fā)換用地供應(yīng)葛總量得到稻控制，結(jié)秋構(gòu)有所改夕善。在前兩年擴(kuò)供應(yīng)量較壟大的情況然下，今年探前三季度苗房地產(chǎn)開(kāi)抽發(fā)用地供墳應(yīng)量比去年凈同期減悔少了2北4.0屯3%；其中，經(jīng)濟(jì)適用現(xiàn)住房用地寫(xiě)供應(yīng)量所占比層例比去乏年同期青提高了度2.2裂個(gè)百分稠點(diǎn)。67閑置土地繼處置力度刷進(jìn)一步加擦大。前三季男度，存量秀用地占土遠(yuǎn)地供應(yīng)總神量的57.9歸6%，比去年同暑期提高了敘2.87別個(gè)百分點(diǎn)濱。土地價(jià)軌格繼續(xù)遵穩(wěn)中有棉升，三蠻季度居住用地封地價(jià)比去年同妖期增長(zhǎng)1脂%，增幅餅比去年同肌期下降0初.85個(gè)冷百分點(diǎn)。68（七）洞有區(qū)別潑的稅收津政策促殺進(jìn)了住壇房供應(yīng)擁結(jié)構(gòu)的描改善。隨著享受敘優(yōu)惠政策造普通住房衰標(biāo)準(zhǔn)的制盯定和有區(qū)禿別的住房灰交易營(yíng)業(yè)苦稅政策的翻實(shí)施，一萄些開(kāi)發(fā)企塔業(yè)對(duì)正在黎開(kāi)發(fā)或即廈將開(kāi)發(fā)項(xiàng)網(wǎng)目的設(shè)計(jì)滔方案作調(diào)句整，增加鈔中小戶(hù)型群商品住房哥，以適應(yīng)如市場(chǎng)的需磁求。69北京市今戚年以來(lái)一溪度熱銷(xiāo)的某項(xiàng)目在第三爺期開(kāi)發(fā)伴中，將尖原設(shè)計(jì)城的很多最大戶(hù)型兵調(diào)整為砍中小戶(hù)扎型，同齒時(shí)增加矩一居室灶、二居丈室的數(shù)炊量。沈陽(yáng)某開(kāi)發(fā)商早將已經(jīng)建厚成長(zhǎng)期滯滑銷(xiāo)的18驅(qū)0-24雖0平方米拾大戶(hù)型商棗品住宅，盲拆分改造應(yīng)成每套8波0-90利平方米。70（八）蜘房地產(chǎn)艙市場(chǎng)秩漫序逐步壓規(guī)范。以40酷個(gè)大中竄城市為床重點(diǎn)的房地產(chǎn)練市場(chǎng)信齒息系統(tǒng)的開(kāi)通告，為全橋面、及申時(shí)、準(zhǔn)椒確反映腎房地產(chǎn)段市場(chǎng)供造求總量阿、結(jié)構(gòu)洲、成交芬價(jià)格等允真實(shí)情秋況，提偷供了便票利。通萬(wàn)過(guò)即時(shí)森發(fā)布市宵場(chǎng)信息出，增強(qiáng)競(jìng)了市場(chǎng)廊的透明漏度；通過(guò)建立僻網(wǎng)上投訴章等信息反尿饋渠道，份形成社會(huì)父監(jiān)督機(jī)制斜。717月份以宋來(lái)，上海、杭劫州等地通過(guò)侄信息系統(tǒng)艱發(fā)現(xiàn)并查疊處了一批撓違法違規(guī)期銷(xiāo)（預(yù)）嬸售商品房的案。南京市還通過(guò)多網(wǎng)絡(luò)監(jiān)隆測(cè)每一仔樓盤(pán)的必銷(xiāo)售活臺(tái)動(dòng)，實(shí)以時(shí)公布笨房?jī)r(jià)漲猛幅排行榴榜、轉(zhuǎn)傳手率排瞞行榜，芒促使企棗業(yè)加強(qiáng)伶自律。深圳、救北京等地還透開(kāi)展了雜整頓房度地產(chǎn)廣旋告、商懲品房銷(xiāo)殿售活動(dòng)票等專(zhuān)項(xiàng)則整治活夏動(dòng)。上述措維施的實(shí)該施，為累規(guī)范市幻玉場(chǎng)秩序至，維護(hù)疤消費(fèi)者禽合法利語(yǔ)益發(fā)揮匹了積極垂作用。72上述情況輪表明：隨著中央丘穩(wěn)定住房竟價(jià)格的各東項(xiàng)調(diào)控政帖策的落實(shí)爽，政策效睜?wèi)?yīng)逐步饑顯現(xiàn)。部分地傻區(qū)房地丸產(chǎn)投資規(guī)交模增長(zhǎng)蹲趨勢(shì)得到控制境，投機(jī)行星為得到遏沫制，住房?jī)r(jià)之格漲幅趨緩，住嗽房供應(yīng)結(jié)很構(gòu)有所改善布，消費(fèi)心爹理正發(fā)生變夕化，各地房?jī)r(jià)總但體回落，房地政產(chǎn)市場(chǎng)總體殲趨于穩(wěn)定，朝著預(yù)造期目標(biāo)種發(fā)展。73調(diào)控政撲策對(duì)市搞場(chǎng)的影秀響，有伴兩個(gè)明襲顯特點(diǎn)協(xié)。一是各地銷(xiāo)結(jié)合本地害實(shí)際落實(shí)記調(diào)控政策廁，基本達(dá)憑到了預(yù)期祖調(diào)控目標(biāo)駛。市場(chǎng)規(guī)模廢較大的東百部沿海城善市，特別煙是原先供答求矛盾較鋪為突出、波房?jī)r(jià)上漲伸較快的長(zhǎng)三角聲地區(qū)較為敏感援。上海、霸杭州等番熱點(diǎn)城節(jié)市，投資增關(guān)幅趨緩，珠投機(jī)性需餡求基本退況市、投資駕性需求得騎到抑制，楚供求矛盾駁得到緩解薦，市場(chǎng)秩名序有所好希轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)告有一定的察回落。中西部具地區(qū)等一些市朽場(chǎng)發(fā)展中比矛盾相對(duì)翠緩和的城聯(lián)市，調(diào)控錘政策實(shí)施階后，市場(chǎng)介運(yùn)行情況敬比較平穩(wěn)準(zhǔn)，但過(guò)快箏的投資增機(jī)長(zhǎng)趨勢(shì)有充所抑制。74二是市場(chǎng)懶變化總體票較為平緩煎。從市場(chǎng)成乖交量情況有看，5、6層月份明謙顯下降驢，8、艦9月份象有所回嚇升。6月份，40個(gè)窗大中城企市中，戴有24爪個(gè)城市識(shí)當(dāng)月商爛品住房獎(jiǎng)成交面貫積同比煉負(fù)增長(zhǎng)孕。東部面沿海地首區(qū)和內(nèi)砌地部分雜中心城勻市尤為艱明顯，釣有些城申市降幅麗在45拼％以上止，甚至喂超過(guò)6跪0％。8、9除月份以乒來(lái)，前期成青交量下爬降較大闖的地區(qū)淚開(kāi)始有攔所增長(zhǎng)針。從房軍價(jià)走勢(shì)增看，成揭交量的傻持續(xù)下怕降和住蔑房需求涉結(jié)構(gòu)的右優(yōu)化，腰促使商藝品住房枕價(jià)格增價(jià)幅趨緩訊，先前肢房?jī)r(jià)上狼漲過(guò)快傲的地區(qū)舍價(jià)格出慈現(xiàn)回落蠅。75國(guó)辦發(fā)和叨七部委發(fā)格的兩個(gè)穩(wěn)老定房?jī)r(jià)的減文件，對(duì)派解決全國(guó)敗房地產(chǎn)市宣場(chǎng)存在的含突出問(wèn)題誘，促進(jìn)市衡場(chǎng)健康發(fā)箭展發(fā)揮了銷(xiāo)積極和重阻要的作用獸。這次調(diào)讓控在較勁短的時(shí)辭間內(nèi)取次得較明倚顯效果鞋，既解決當(dāng)前存在尤的突出矛今盾和問(wèn)題鹽，又保持了房地產(chǎn)節(jié)市場(chǎng)的平恨穩(wěn)發(fā)展，泛得到了社訴會(huì)各界的揮普遍支持掘。充分說(shuō)明美，國(guó)務(wù)院喂的決策挖是及時(shí)翻的，調(diào)酷控的目馳標(biāo)定位恐、決策拆部署是心科學(xué)的燥，是我形國(guó)房地仿產(chǎn)市場(chǎng)事調(diào)控一潑次較為遠(yuǎn)成功的兼實(shí)踐。76從發(fā)展走稻勢(shì)看，隨著各項(xiàng)青調(diào)控政策鳥(niǎo)措施的不欺斷落實(shí)，卵市場(chǎng)調(diào)控困效果將繼流續(xù)顯現(xiàn)，揪房地產(chǎn)市藏場(chǎng)的矛盾籠將進(jìn)一步烤得到緩解煩；同時(shí)，傷市場(chǎng)預(yù)跳期將趨耐于穩(wěn)定膀，合理疏住房需苗求逐步丙入市，撐開(kāi)發(fā)投稍資較為駱理性。因此，預(yù)計(jì)今年卸四季度將河延續(xù)三季掙度后期平蔬穩(wěn)發(fā)展的張態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)投瓦資、成孫交總量倘將保持獸一定的皇增長(zhǎng)，倚房?jī)r(jià)漲厚幅進(jìn)一侄步趨緩彩，市場(chǎng)申總體上然朝著供扭求總量蠶基本平皺衡、結(jié)仗構(gòu)基本坊合理、幣價(jià)格基令本穩(wěn)定嘩的方向率發(fā)展。77五、當(dāng)支前存在痛的主要板問(wèn)題及需要關(guān)就注的新情鏟況、新問(wèn)窮題78（一）存允在的主要簡(jiǎn)問(wèn)題一是調(diào)亮整住房數(shù)供應(yīng)結(jié)膝構(gòu)的任黃務(wù)還十折分艱巨語(yǔ)。住房供基應(yīng)結(jié)構(gòu)彈不合理濕是各地衡普遍存析在的突蒸出問(wèn)題9月末，斯40個(gè)重行點(diǎn)城市累耍計(jì)可售商膚品住房面批積中，120禽平方米肯以上的良住房占磁50%他以上的有21個(gè)城檢市，最高行的達(dá)91.河06%；有17個(gè)袖城市套型面餅積80平駛方米以縮慧下的住副房不到榜總面積斧的10省%。79據(jù)調(diào)查碧，某市套型面積60平方塔米以下的住房昆需求比濾例為1穿6%，餡市場(chǎng)供浙應(yīng)比例韻只有2碌.6%尊；60-券100即平方米的住房肉需求比誓例為6攪1%，自市場(chǎng)供瘋應(yīng)比例自只有2待4%；150鍬平方米師以上的住房貝需求比狼例僅為阻2%，吩市場(chǎng)供住應(yīng)比例驗(yàn)則高達(dá)叉35%引，嚴(yán)重勻供大于楚求。80供需結(jié)餅構(gòu)矛盾籍的凸現(xiàn)券，一方評(píng)面導(dǎo)致中低部收入家庭叉買(mǎi)不到適陶合自己的的住房；此外，供堅(jiān)求結(jié)構(gòu)性仍矛盾也是影響平椒均房?jī)r(jià)館過(guò)快上綁漲的重要因老素之一。中低價(jià)帶位、中勵(lì)小戶(hù)型從住房供低應(yīng)不足墊，使得縱中低價(jià)研位商品情住房成劃交量減奔少，從統(tǒng)計(jì)數(shù)膏據(jù)上顯示汗出商品住觸房平均成刊交價(jià)格的幸不斷上漲艘。81二是開(kāi)獄發(fā)商囤場(chǎng)積土地?fù)?、圈占培土地的筐現(xiàn)象沒(méi)往有從根松本上得莫到有效壞解決。據(jù)國(guó)土頂資源部拖最近組遍織的調(diào)恰查顯示殺，全國(guó)仁有40笛萬(wàn)畝房寄地產(chǎn)開(kāi)梨發(fā)用地通在開(kāi)發(fā)籍企業(yè)手斥上逾期博兩年未杰開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)企業(yè)橡通過(guò)分期商開(kāi)發(fā)、延繭長(zhǎng)建設(shè)周暑期等手段尤變相囤積艱土地的行罩為也較普計(jì)遍，個(gè)別濃企業(yè)10礎(chǔ)年前圈占坦的土地至而今尚未開(kāi)暖發(fā)完。大量開(kāi)海發(fā)土地猶被開(kāi)發(fā)遵企業(yè)掌牢握，加姑大了調(diào)毛控有效疤供應(yīng)的奇難度，危增加了烈開(kāi)發(fā)商虹炒作房柏價(jià)的空姓間，會(huì)揉影響調(diào)普控的總枕體效果義。82三是房中價(jià)上漲綁的壓力晴依然存蠢在。當(dāng)前，城藝鎮(zhèn)化過(guò)程中外來(lái)奇人員住出房需求窮以及城雞市居民矮改善型絞住房需兔求仍然較籮為旺盛懸，將會(huì)蘭在較長(zhǎng)孝時(shí)間內(nèi)價(jià)得到持抓續(xù)釋放仆。此外，一通些地方為頃加快城市沒(méi)建設(shè)，在蹦編制拆遷映計(jì)劃時(shí)，編仍想維持其較大的拆態(tài)遷規(guī)模，牧由此影響迫對(duì)被動(dòng)性蔬住房需劑求的控制妹。在其他姓投資渠頃道不暢怖的條件臥下，房舟地產(chǎn)市旺場(chǎng)仍然敏是投資閣和消費(fèi)臣的主要悅方向。從統(tǒng)計(jì)舒快報(bào)看韻，北京秩、上海帽等地商鴨品住房新開(kāi)工前面積同筆比下降躺較大，也可能影域響今后兩終年市場(chǎng)供桌應(yīng)量和市坦場(chǎng)供求關(guān)嫌系，加大鐘穩(wěn)定房?jī)r(jià)赴的困難。83四是一朋些地方賠住房保蒸障工作臘推進(jìn)情移況仍不況理想。一些地方戒在執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適靜用住房深制度中，配兄套政策公不完善助，優(yōu)惠疲政策不諸落實(shí)，永管理不羽到位；一些地方貓重視不夠南，廉租住房佛覆蓋面小繪，有的城問(wèn)市還沒(méi)蘿有真正今啟動(dòng)，鼓有的城糞市沒(méi)有資建立暢兔通的廉丈租住房父資金渠炸道。84五是個(gè)躬?jiǎng)e媒體蛾和專(zhuān)家霜的輿論唱引導(dǎo)存友在偏差寒。中央調(diào)控艇政策實(shí)施利以來(lái)，新姓華社等主崇流媒體進(jìn)貼行了大量刷正面報(bào)道衛(wèi)，對(duì)引導(dǎo)愚市場(chǎng)預(yù)期高起到了積駱極作用。但也有逼個(gè)別不數(shù)負(fù)責(zé)任撒的媒體殼，對(duì)調(diào)閣控政策形及市場(chǎng)校反應(yīng)做熔了一些膨不夠客拌觀(guān)公正扮的報(bào)道脈。有的以狂偏概全隔，沒(méi)有讀準(zhǔn)確把抽握調(diào)控姜政策精我神；有漁的斷章舟取義，辛歪曲解冬讀調(diào)控潛政策；個(gè)別甚至堅(jiān)捏造虛假他新聞，造晉成了社會(huì)亦混亂。85（二）需她要關(guān)注的否新情況、膝新問(wèn)題一是進(jìn)一鬧步關(guān)注供想求關(guān)系走于向。一方面呢，關(guān)注隱成交量朽萎縮帶遼來(lái)的問(wèn)巡壽題。近年來(lái)為辟緩解房地廢產(chǎn)市場(chǎng)供類(lèi)不應(yīng)求的徐矛盾，一狹些地方政遠(yuǎn)府采取了好加大市場(chǎng)爺供應(yīng)量的界措施，目步前這部分丑項(xiàng)目正處倉(cāng)于上市期侵，如果成做交量持續(xù)箱萎縮，有可能刮使供應(yīng)牲關(guān)系發(fā)揭生逆轉(zhuǎn)屠，帶來(lái)變空置量?jī)r(jià)的上升翅。86另一方面砌，關(guān)注部怒分城市出瓜現(xiàn)的新增盡上市量的撤減少。據(jù)1-8蜻月信息系芹統(tǒng)數(shù)據(jù)，求40個(gè)重蚊點(diǎn)城市中午，有18戴個(gè)城市新增商事品住房辮供應(yīng)量凳減少，其中北京、杭獨(dú)州、蘇州等11脫個(gè)城市批準(zhǔn)上倦市的商戚品住房誰(shuí)面積同規(guī)比下降超過(guò)20涼%。新增供應(yīng)流量的減少漲，將加大樸部分城市門(mén)結(jié)構(gòu)調(diào)整驗(yàn)、穩(wěn)定房袋價(jià)的困難售。87二是關(guān)注浸部分地區(qū)行新開(kāi)工面藍(lán)積的變化蛇。據(jù)國(guó)家統(tǒng)撫計(jì)局1-網(wǎng)8月統(tǒng)計(jì)銜快報(bào)，部裹分省市商杯品住房新開(kāi)工鋒面積為毛負(fù)增長(zhǎng)，如北京、災(zāi)上海、早浙江商品住房拆新開(kāi)工面盟積同比分腐別下降15.1掀%、10僅.7%、勒7.8%。88如新開(kāi)工鼠面積繼吹續(xù)有明故顯下降，要做秘中長(zhǎng)期合供求分嘴析，防瘡范在1榴－2年皂后因供子應(yīng)量減唉少引發(fā)摸供求矛親盾，帶來(lái)房釀價(jià)漲幅矛的反彈產(chǎn)。89三是關(guān)注落在建項(xiàng)目甜的資金鏈嚼。因商品房罩銷(xiāo)售速度偏明顯放緩具，開(kāi)發(fā)企畫(huà)業(yè)的資金含回收期延閣長(zhǎng)，杭州糕等城市已密經(jīng)出現(xiàn)拖薄欠稅款、鄰逾期還貸涉現(xiàn)象。如果市扛場(chǎng)持續(xù)廉僵持，債部分在胞建項(xiàng)目嬸有可能跑因資金墨鏈斷裂五而出現(xiàn)遣“爛尾關(guān)”，產(chǎn)飯生新的后社會(huì)問(wèn)叨題，并威可能影棍響金融率安全。90四是關(guān)寨注商品向房銷(xiāo)售貪糾紛增籌長(zhǎng)。部分城巨市已經(jīng)窯出現(xiàn)因紋新推出慶樓盤(pán)價(jià)穴位較低嬸，引發(fā)榆周邊以榨較高價(jià)田位購(gòu)買(mǎi)砌了住房鬧者的心換理不平炎衡，以殺各種理呀由要求蜘退房或躁進(jìn)行經(jīng)誰(shuí)濟(jì)補(bǔ)償派的糾紛星增多，甚至出帝現(xiàn)集體倉(cāng)上訪(fǎng)現(xiàn)距象。91五是關(guān)注皮部分開(kāi)發(fā)敏企業(yè)違規(guī)狀行為的抬未頭。據(jù)南京、杭階州等城市反償映，商品仗房銷(xiāo)售環(huán)復(fù)節(jié)的一些嶺違法違規(guī)垃行為重新店抬頭。由于市伍場(chǎng)銷(xiāo)售笨速度放卷緩，一旗些開(kāi)發(fā)猶商為加志快資金疤回籠，有的以許諾逐“售后晝包租返章銷(xiāo)”等螞高回報(bào)眠或讓利擠的方式量實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)眉售；有的以產(chǎn)權(quán)式剩酒店或“徑分時(shí)度假妹”等宣傳輝方式，誘獵使消費(fèi)者饞投資購(gòu)房職；還有的以通過(guò)卻“假按著揭”，杰騙取銀壘行貸款為。這些違蘋(píng)法違規(guī)接的行為抵的重新顯抬頭，盾容易引毛發(fā)新的壁售房糾封紛和矛吼盾，擾激亂正常臺(tái)的市場(chǎng)姥秩序。92因調(diào)控厲的時(shí)間毅尚短，逢以上問(wèn)悶題還只含是部分伶城市反少映出來(lái)風(fēng)的初步步現(xiàn)象，呀不應(yīng)影姥響調(diào)控脹政策的此全面貫裹徹。當(dāng)前要高叫度關(guān)注市逃場(chǎng)變化，魯密切跟蹤的、深入分鉛析、加強(qiáng)護(hù)監(jiān)管、分靠類(lèi)指導(dǎo)，順既要防止調(diào)控貧工作的松獎(jiǎng)動(dòng)帶來(lái)房辱價(jià)的反彈譜，也要注意穩(wěn)定葵市場(chǎng)預(yù)期際。93六、關(guān)于具商品房預(yù)摔售制度94中國(guó)人民編銀行《2依004年薄中國(guó)房地偏產(chǎn)金融報(bào)撤告》提出“考慮取變消現(xiàn)行的愧預(yù)售制度雙”的建議褲后，社碼會(huì)各界杰反映強(qiáng)腫烈，對(duì)嶄房地產(chǎn)栗市場(chǎng)的鍬政策預(yù)絨期也產(chǎn)動(dòng)生了較低大影響幅。根據(jù)國(guó)辦拐秘書(shū)局的劍要求，我擋部組織有興關(guān)方面力撤量，就國(guó)謙內(nèi)外商品踏房預(yù)售制莊度進(jìn)行了匪深入的比聰較研究；逢并召開(kāi)了弦完善商品青房預(yù)售制翅度座談會(huì)且，聽(tīng)取了表部分開(kāi)發(fā)咽企業(yè)、中鋒介機(jī)構(gòu)、料專(zhuān)家學(xué)者板以及人民諸銀行、工炭商銀行、困建設(shè)銀行編的意見(jiàn)。95目前部丸分人士認(rèn)主張取柳消商品嘉房預(yù)售將制度，溪其主要鍵考慮：一是，除伙香港外，肥美國(guó)等大肯部分國(guó)家謙沒(méi)有預(yù)售年制度，新樣建房屋都兆是現(xiàn)售。二是，預(yù)售款由開(kāi)發(fā)商很支配，資初金缺乏安美全性，少后數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)通過(guò)假按猛揭套取銀涼行貸款，悅已直接構(gòu)回成了房地倉(cāng)產(chǎn)信貸風(fēng)穴險(xiǎn)。預(yù)售冤制使市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)多地始轉(zhuǎn)嫁給粥了金融救系統(tǒng)和償消費(fèi)者吸。96三是，恐預(yù)售制謙下，商受品房銷(xiāo)堡售與房診屋實(shí)際潑交付之利間存在銀時(shí)間差苦，給部全分開(kāi)發(fā)午商虛假蓋宣傳、籮延期交納房、貨不對(duì)板等不規(guī)熄范行為進(jìn)留下了慚空子，并也容易吳造成“洋爛尾”出等現(xiàn)象妖，不利矩于維護(hù)安購(gòu)房者副權(quán)益。四是，預(yù)劈燕售使得開(kāi)索發(fā)商提前收款，侵占刻購(gòu)房人灘貸款利鍋息。97一）世界受主要國(guó)家倆和地區(qū)亡商品房預(yù)米售制度及恥特點(diǎn)98據(jù)各方面矛的資料顯畫(huà)示，世界上皮許多國(guó)團(tuán)家和地迷區(qū)都允膠許新建若房屋（宰相當(dāng)于傲我國(guó)的霜商品房據(jù)）在竣孟工前進(jìn)需行預(yù)售坊，但對(duì)預(yù)松售的管豬理和個(gè)咐人購(gòu)買(mǎi)礙預(yù)售房要屋的貸庸款政策間有所區(qū)勸別。991、有關(guān)誘國(guó)家新建鑰房屋銷(xiāo)售線(xiàn)情況各國(guó)新建味房屋的銷(xiāo)蓋售方式有柔較大差別磨。美國(guó)新殘建房屋夸大部分撇是預(yù)售菠。據(jù)美國(guó)人窮口普查局咐統(tǒng)計(jì)，預(yù)售量舍占新建糟房屋銷(xiāo)脈售量的紐奉比例已至由19跪63年范的53秧.9%惕上升到隸200確4年的76.6缸%。200艦4年，雜新建房跳屋銷(xiāo)售120.窮3萬(wàn)套，其中預(yù)勻售92.1駱萬(wàn)套。預(yù)售房屋冤中，開(kāi)工前粗已經(jīng)售蓄出的48.2雪萬(wàn)套，在建造期殘間售出的43.郊9萬(wàn)套楚。100美國(guó)商輪品房銷(xiāo)段售情況101新加坡俯、中國(guó)甘香港等東南亞音地區(qū)預(yù)售左規(guī)模也較莖大，預(yù)售率在縣90％左池右。歐洲、扛日本等一些經(jīng)濟(jì)桃發(fā)達(dá)國(guó)家銅，房地產(chǎn)同市場(chǎng)以二勁手房市場(chǎng)將為主，新繁建房屋項(xiàng)經(jīng)目規(guī)模普疲遍較小，勾同時(shí)融資踢渠道發(fā)達(dá)朽，房地產(chǎn)價(jià)投資主要脖依靠投資筐基金，新微建房屋以加現(xiàn)房銷(xiāo)售碑為主1022、有關(guān)獻(xiàn)國(guó)家政府知對(duì)房屋預(yù)架售的管理各國(guó)在預(yù)乓售管理上儲(chǔ)有明顯差緣瑞異。主要有兩灰類(lèi)：一類(lèi)是澳大利亞面、日本以蜻及韓國(guó)、廟新加坡、埋馬來(lái)西亞霸、中國(guó)香峰港等東南破亞國(guó)家和翁地區(qū)，政府一柿般都規(guī)定慘預(yù)售條件門(mén)，實(shí)施預(yù)鑒售許可管戶(hù)理，對(duì)預(yù)攏售活動(dòng)的纏監(jiān)管也較供嚴(yán)格。如澳大利亞預(yù)售前需沉取得項(xiàng)目捷規(guī)劃審批每證書(shū)，日犬本需獲得鞏建筑許可極。中國(guó)香港還對(duì)內(nèi)部介認(rèn)購(gòu)比例可、期房轉(zhuǎn)潤(rùn)讓等有明尿確規(guī)定。103另一類(lèi)是歐美多垂數(shù)國(guó)家和牌地區(qū)，預(yù)副售條件比紫較寬松，津也不實(shí)行銳許可管理脖，買(mǎi)賣(mài)雙膛方通過(guò)律管師自行協(xié)魯商預(yù)售合猛同并受合繼同法等法修律的制約伴。104在預(yù)售膀過(guò)程中蛋，多數(shù)國(guó)家勁和地區(qū)對(duì)瓣購(gòu)房人繳吳納的首付宗款比例或喇訂金額度服都有相應(yīng)襪要求，對(duì)靈預(yù)收款的捕使用也有循規(guī)定。如韓國(guó)，購(gòu)房人譯繳納的拴首付款為曬房款的愧20-錄30%賊，可在饑一年內(nèi)班分期付償清；日本、衣中國(guó)香搶港和澳財(cái)大利亞購(gòu)房人槳繳納的趙訂金分軋別為房誓款的2干0%、豎10%非、5-級(jí)10%哥。105有的國(guó)報(bào)家和地卡區(qū)允許膠開(kāi)發(fā)商鉤把預(yù)收學(xué)款用于窗工程建茶設(shè)。如新加坡、嬸馬來(lái)西亞任和中國(guó)香察港，首付款鋤或訂金直眾接向開(kāi)發(fā)垂商支付；友購(gòu)房貸款串則存入貸念款銀行與坐開(kāi)發(fā)商共敏管的帳戶(hù)他，由工料冬測(cè)量師行門(mén)（相當(dāng)于恒國(guó)內(nèi)的工雖程造價(jià)咨月詢(xún)機(jī)構(gòu)）嫌根據(jù)工程笨進(jìn)度，提惜出撥款意規(guī)見(jiàn)，經(jīng)律猴師同意后世，購(gòu)房款熄可以轉(zhuǎn)給亡開(kāi)發(fā)商。106有的則明翠確規(guī)定，阻在房屋交賭付使用后河購(gòu)房款才暮轉(zhuǎn)付給開(kāi)齊發(fā)商。如澳大利鐵亞，買(mǎi)賣(mài)雙方禿達(dá)成協(xié)議豆后，購(gòu)房刃人繳納5飽-10%都的訂金，襯由律師存干入銀行保振證賬戶(hù)，協(xié)待房屋竣飛工交付后姜，連同剩川余房款一跡并轉(zhuǎn)給開(kāi)程發(fā)商。107歐美國(guó)家責(zé)一般由雙手方合同約俱定。如美國(guó)，聯(lián)邦和摔各州對(duì)預(yù)念售活動(dòng)沒(méi)版有法律限劣定，各州狼的房地產(chǎn)惑委員會(huì)雖灶然有一些經(jīng)監(jiān)管的規(guī)命定，但服從于蒼買(mǎi)賣(mài)雙半方協(xié)商駝確定的孤預(yù)售合疫約，購(gòu)房款摘的支付攜時(shí)間、氏方式和材使用主霜要取決鑒于雙方授的信用魯情況，害通常是他簽訂合發(fā)約時(shí)買(mǎi)巧者支付市5-1蔬0%的漫保證金沈，根據(jù)桐工程進(jìn)腿度付款偏，完工蟲(chóng)時(shí)清算仁。1083、個(gè)人船購(gòu)房貸款貌政策商品房預(yù)友售時(shí)，在咐多數(shù)國(guó)家扇和地區(qū)，責(zé)購(gòu)房者可源以獲得各怎種形式的域貸款，但告在貸款方工式上差別鍛較大。東南亞國(guó)憂(yōu)家和歐洲耍一些國(guó)家賺，在預(yù)售退時(shí)購(gòu)房人愚就可以向獄銀行申請(qǐng)態(tài)購(gòu)房貸款籮。109美國(guó)的侮金融機(jī)毀構(gòu)在項(xiàng)眨目完工灘后才為扇購(gòu)房人屠發(fā)放抵牌押貸款勾，但在柿預(yù)售階保段，根握據(jù)未來(lái)惠的抵押雷貸款情睛況，購(gòu)介房人可仇以獲得伐短期的紋建筑貸優(yōu)款，用孝以支付櫻房屋在所建時(shí)分嚴(yán)段支付法的款項(xiàng)到；銀行可句以要求威資信不仙高或新釘成立的哀開(kāi)發(fā)商震將預(yù)付貿(mào)款存放胳在銀行屑的托管怪賬戶(hù)內(nèi)耕，直到疊房屋竣友工。英國(guó)也有類(lèi)曲似的過(guò)兩橋貸款婚。110二）我國(guó)而商品房預(yù)桶售制度的形成狐過(guò)程及按作用111商品房定預(yù)售許挪可制度羨的確立厭，與我踏國(guó)房地悶產(chǎn)市場(chǎng)崖發(fā)展進(jìn)吃程緊密綿聯(lián)系。房地產(chǎn)塊開(kāi)發(fā)的次前身是晌改革開(kāi)負(fù)放初期艘（80爆年代中班期）的適城市房析屋“統(tǒng)代怪建”，即需旗要建房非的單位煩按國(guó)家冒批準(zhǔn)的歡建房計(jì)厲劃委托弄由政府禮組織成雖立的“膀統(tǒng)建辦輸公室”謎（政府醬事業(yè)單鐵位）統(tǒng)彈一規(guī)劃誘、統(tǒng)一喂建設(shè)、要統(tǒng)一結(jié)洋算，建爆設(shè)資金繞來(lái)自各寒參建單符位。112隨著房最屋商品機(jī)化、土惱地有償劇使用等朋制度的匪推行，努各地“獄統(tǒng)建辦陳”逐步導(dǎo)演變?yōu)楹榉康禺a(chǎn)羅開(kāi)發(fā)企陵業(yè)，其革服務(wù)對(duì)雷象也逐催漸通過(guò)項(xiàng)市場(chǎng)進(jìn)憑行選擇抄，但其開(kāi)發(fā)建翻設(shè)資金除鉤獲得貸款吧外，主要鼠仍然是購(gòu)糟房者預(yù)付除的購(gòu)房款娘，商品房隔預(yù)售也逐琴步成主要梳的銷(xiāo)售方割式。1131994灶年出臺(tái)的《城市遠(yuǎn)房地產(chǎn)綱管理法貨》在總結(jié)福各地經(jīng)冬驗(yàn)基礎(chǔ)誤上，建斷立了預(yù)臟售許可者制度，堆并對(duì)預(yù)朱售條件侄、監(jiān)管缸作出了奪原則性綿規(guī)定。目前各主遮要城市商品房藍(lán)預(yù)售比狹例普遍欲在80悉％以上布，部分祖城市甚狡至達(dá)9陳0％以罰上。114商品房橫預(yù)售制搜度對(duì)促透進(jìn)我國(guó)黨住房建裕設(shè)和房泡地產(chǎn)市氣場(chǎng)發(fā)展糧發(fā)揮了翅積極作尾用。一是加艙快了住波房供應(yīng)科。長(zhǎng)期以來(lái)落，我國(guó)城靠鎮(zhèn)住房總轉(zhuǎn)量不足，寄商品房供希不應(yīng)求，嚼加快建設(shè)晌、增加住萍房供應(yīng)是筐客觀(guān)需要叫。預(yù)售制舍加速了畏建設(shè)資沙金周轉(zhuǎn)悲，提高設(shè)了資金浴使用效著率，降必低了資路金使用姑成本，幸促進(jìn)了軋住宅發(fā)議展。根據(jù)測(cè)摔算，預(yù)優(yōu)售項(xiàng)目畏比現(xiàn)售耳項(xiàng)目的鍵動(dòng)態(tài)投扒資回收璃期約縮短1民0個(gè)月塑。115二是發(fā)揮妖了融資作亞用。我國(guó)資本滔市場(chǎng)發(fā)展吸滯后，目?jī)?cè)前除銀行鋼貸款外基跟本沒(méi)有其訊他可供選變擇的融資鼻方式。在旬我國(guó)現(xiàn)有漸的融資渠殿道無(wú)法滿(mǎn)瞧足房地產(chǎn)壞開(kāi)發(fā)需要對(duì)的現(xiàn)實(shí)條唯件下，預(yù)售實(shí)陣際上成硬為房地擦產(chǎn)開(kāi)發(fā)違融資的甚重要手釣段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，惱目前開(kāi)發(fā)共資金來(lái)源爛中，約40%會(huì)來(lái)源于訂金、預(yù)失售款。116三是適六應(yīng)了成駝片開(kāi)發(fā)祥的要求量。我國(guó)房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)椅起步晚恒，多數(shù)蹦開(kāi)發(fā)企冰業(yè)規(guī)模搞小、積倉(cāng)累不足奸，完全渡靠自籌援資金完深成項(xiàng)目級(jí)開(kāi)發(fā)，更并不現(xiàn)貧實(shí)。特倉(cāng)別是，己由于歷加史欠帳喜多，新螺建住宅釀量大，我國(guó)房州地產(chǎn)市篇場(chǎng)一直算以增量階市場(chǎng)為貝主，開(kāi)疼發(fā)項(xiàng)目咳大多是值成片、標(biāo)滾動(dòng)開(kāi)處發(fā)，有節(jié)的一開(kāi)柜就是幾耐十萬(wàn)、形上百萬(wàn)廟平方米（北京傅方莊、話(huà)回龍觀(guān)投等），稈這是有僑別于世皺界其他幼國(guó)家的擠中國(guó)特凡色。在資本巡壽市場(chǎng)不遷發(fā)育的虎情況下委，完全貞靠開(kāi)發(fā)倉(cāng)企業(yè)自錢(qián)有資金挨，難以斥實(shí)施項(xiàng)潑目成片降開(kāi)發(fā)。117四是具有迫一定的價(jià)此格優(yōu)勢(shì)。預(yù)售商品催房相對(duì)于緊現(xiàn)售商品嗓房的價(jià)格昏優(yōu)勢(shì)，客干觀(guān)上有利州于購(gòu)房者雕，這也是避預(yù)售制度蠶為消費(fèi)者枯所接受的粱重要原因籠。目前預(yù)均售價(jià)格較欣現(xiàn)售約低10-1達(dá)5%。118三）取消閥商品房預(yù)財(cái)售制度的那利弊分析1191、商品甜房預(yù)售的纖融資功能班凸現(xiàn)，根枕本原因是潑我國(guó)房地通產(chǎn)開(kāi)發(fā)融待資渠道不鍵暢，金融職工具較為僵單一。從負(fù)債率睡來(lái)看，我國(guó)開(kāi)發(fā)污商與國(guó)外奸開(kāi)發(fā)商基黑本相當(dāng)（助2003腐年美國(guó)五席大住宅開(kāi)睜發(fā)商中資熊產(chǎn)負(fù)債率漫最高的達(dá)屈76％，煎最低的也鍬在51％偏），不同的是綁融資渠道猶，即負(fù)債融資金來(lái)源擔(dān)不同。我國(guó)開(kāi)大發(fā)企業(yè)匹的負(fù)債蒸主要是敬銀行貸紛款（包平括開(kāi)發(fā)膠貸款和的個(gè)人消另費(fèi)貸款白通過(guò)預(yù)從售轉(zhuǎn)入咐開(kāi)發(fā)環(huán)瞞節(jié)）；而美國(guó)，齒開(kāi)發(fā)資金誕主要來(lái)自厘信托、基姻金、債市助等直接融出資渠道，恢銀行貸款盾僅占其總拒負(fù)債的1校0%左右廉。1202、購(gòu)房薦貸款進(jìn)入爽開(kāi)發(fā)建設(shè)增環(huán)節(jié)在一潑些市場(chǎng)經(jīng)色濟(jì)國(guó)家同隆樣存在，擊但我國(guó)對(duì)邪預(yù)售款使棉用的監(jiān)管祖相對(duì)較弱鬧。目前尚沒(méi)有形足成銀行與偶開(kāi)發(fā)商忘之外的架第三方遷監(jiān)管的撒有效機(jī)貪制，加上有哲的基層丸信貸機(jī)勿構(gòu)疏于倆管理，致使走有的開(kāi)昆發(fā)項(xiàng)目漢預(yù)售款改由開(kāi)發(fā)站商自由把支配，少有的項(xiàng)常目出現(xiàn)假按揭（從目壇前情況很看，多以數(shù)由貸擴(kuò)款銀行機(jī)工作人轎員與開(kāi)魔發(fā)商相爹勾結(jié)造僵成），稻容易引票發(fā)貸款錘風(fēng)險(xiǎn)。3、預(yù)售憶過(guò)程中出陜現(xiàn)的一些肥不規(guī)范行嶺為，應(yīng)當(dāng)永通過(guò)加強(qiáng)魂市場(chǎng)監(jiān)管毯解決。121從市場(chǎng)繼經(jīng)濟(jì)國(guó)插家看，徒預(yù)售作沫為一種覽商業(yè)模也式是客翁觀(guān)存在希的。在我國(guó)融繩資工具缺缺乏、相關(guān)蒸配套措施蛾不健全的茄情況下，簡(jiǎn)單取消壇預(yù)售制度汁，將帶來(lái)丟較大的負(fù)筆面影響。122一是市場(chǎng)繳供應(yīng)規(guī)模獄將較大程屋度地萎縮飄，影響房上價(jià)穩(wěn)定。一方面絹大量具粱備預(yù)售鼓條件的醒在建項(xiàng)些目不能怕上市，米市場(chǎng)即逆期供應(yīng)月量將明駕顯減少拴；123另一方面寬，受建設(shè)贊資金的制須約，建設(shè)短規(guī)?？s減顫，后續(xù)供魚(yú)應(yīng)能力削差弱，造成慈供求關(guān)系券失衡，都廊會(huì)引起短撞期內(nèi)房?jī)r(jià)務(wù)的快速上落漲。200擺0年上寶海市政沃府決定全提高預(yù)曉售條件尺，就曾狹導(dǎo)致市胞場(chǎng)出現(xiàn)喜階段性飼的供不將應(yīng)求，房?jī)r(jià)隨擋之上升浪。同時(shí)，局市場(chǎng)價(jià)弟格的傳閉導(dǎo)機(jī)制猶，成本繩的上升睜將不可滲避免地鄉(xiāng)豐部分轉(zhuǎn)后嫁到消并費(fèi)者身延上。這屠與當(dāng)前穩(wěn)定房?jī)r(jià)喉的調(diào)控目悅標(biāo)是不相齊符的。124二是開(kāi)發(fā)露資金鏈可碎能出現(xiàn)斷帖裂，并由養(yǎng)此帶來(lái)一糕系列社會(huì)脖問(wèn)題和金腥融風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)開(kāi)懇發(fā)企業(yè)父資金壓琴力明顯庫(kù)加大，邊一些中耍、小企咳業(yè)將因紙資金鏈帥斷裂而閉被迫退沫出市場(chǎng)參，在提條高產(chǎn)業(yè)摔集中度撤的同時(shí)飽，有可蟲(chóng)能帶來(lái)些樓盤(pán)爛富尾、拖糠欠工程切款、合仿同糾紛黑等現(xiàn)象肥的大量屠出現(xiàn)，也會(huì)影胖響金融步安全。125三是外蠶資將可徐能大量鉗進(jìn)入房盟地產(chǎn)開(kāi)述發(fā)領(lǐng)域劑，增加徒新的不瞧確定性問(wèn)因素。目前，基訴于人民幣淹升值的預(yù)還期和國(guó)內(nèi)雙巨大的市特場(chǎng)需求，擇境外資金漸十分關(guān)注柄中國(guó)房地賭產(chǎn)市場(chǎng)。一旦取禽消預(yù)售摘制，留朗出的開(kāi)紋發(fā)資金猾缺口將話(huà)刺激外顫資加速撥進(jìn)入市吳場(chǎng)，加熊大市場(chǎng)慶的不確克定性，鴨加大宏奔觀(guān)調(diào)控臉的難度墓，有可壤能引發(fā)緩新的市徹場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)帥。126綜上，取身消商品房心預(yù)售制度竊，并不能己從根本上廊解決商品蝕房預(yù)售中屆所存在的江問(wèn)題，而償且還將帶掉來(lái)較大的乎市場(chǎng)震蕩懇，不利于儉房地產(chǎn)市際場(chǎng)持續(xù)健特康發(fā)展。因此，總占體上弊大姥于利。當(dāng)前的細(xì)著力點(diǎn)掘應(yīng)當(dāng)放答在進(jìn)一捏步完善奏商品房過(guò)預(yù)售制拜度上，床而不是晨取消該真制度。127四）社會(huì)站各界反映1281、絕大咐多數(shù)專(zhuān)家霧學(xué)者贊成擾保留預(yù)售侮制度1）預(yù)濾售作為校一種商脈業(yè)運(yùn)作悅模式,態(tài)不宜以綠行政手紹段硬性倒取消。北京師范擇大學(xué)金融臂研究中心從主任鐘偉認(rèn)為，預(yù)鳥(niǎo)售制度是谷全世界通之行的一種討營(yíng)銷(xiāo)手段惹，是房屋買(mǎi)濤賣(mài)雙方的駝一種自發(fā)將選擇。129清華大學(xué)技房地產(chǎn)研抬究所所長(zhǎng)節(jié)劉洪玉教倦授認(rèn)為，商品房銷(xiāo)嚼售和預(yù)售直是交易的魚(yú)不同形式盈，國(guó)際上大膜部分國(guó)家要都不禁止刮預(yù)售，在遺期房銷(xiāo)售工過(guò)程中，射購(gòu)房者實(shí)默際上分擔(dān)威了開(kāi)發(fā)商棗的一部分捕開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)弟，相應(yīng)地混也獲得了粘期房和現(xiàn)街房的價(jià)格招差異作為燃回報(bào)。130國(guó)資委研團(tuán)究中心宏矛觀(guān)戰(zhàn)略部捆部長(zhǎng)趙曉認(rèn)為，取嬸消預(yù)售本質(zhì)上是功對(duì)愿意購(gòu)跨買(mǎi)期房的酒消費(fèi)者消遍費(fèi)權(quán)的一羊種侵犯，有悖于房莊地產(chǎn)市場(chǎng)正的良性發(fā)并展。房屋均預(yù)售制度李的存在是菊由房地產(chǎn)縫市場(chǎng)的供刪需關(guān)系決番定的，房屋預(yù)售膏制度的存停留應(yīng)以及坊是否成為燈主流應(yīng)該難讓市場(chǎng)去闖調(diào)節(jié)，而蕉不應(yīng)通過(guò)偵行政干預(yù)攀，否則不抗利于市已場(chǎng)制度騰的長(zhǎng)遠(yuǎn)桌建設(shè)。131北京師范高大學(xué)管理掠學(xué)院董藩激教授認(rèn)為，對(duì)于生技產(chǎn)周期景比較長(zhǎng)哀、價(jià)值徐量巨大愿的產(chǎn)品墊，有一霧個(gè)預(yù)售賺的過(guò)程蝕或者有影一個(gè)訂膜購(gòu)的過(guò)例程也是嫁很正常受的，在西方也君是常見(jiàn)的途。商品房羽預(yù)售存在斧的風(fēng)險(xiǎn)和扯不規(guī)范，檢不在于這軍種方式的答本身，只心能是監(jiān)管臘上的問(wèn)題負(fù)。1322）取消暖商品房預(yù)步售將減少祥市場(chǎng)供應(yīng)離量，影響聚房?jī)r(jià)穩(wěn)定鋼。一是削弱春房地產(chǎn)市寒場(chǎng)后續(xù)供耗應(yīng)能力。國(guó)資委箏研究中茂心宏觀(guān)便戰(zhàn)略部臥部長(zhǎng)趙估曉認(rèn)為，品在目前粉房地產(chǎn)慘開(kāi)發(fā)企飛業(yè)融資灑渠道不疏健全、哪相關(guān)配育套措施聽(tīng)不健全作的情況鬼下，取消房屋丘預(yù)售制度歌可能加劇糕開(kāi)發(fā)商的秘資金壓力土，使開(kāi)發(fā)毫商尤其是序一些實(shí)力規(guī)不強(qiáng)的開(kāi)假發(fā)商放棄囑相關(guān)的開(kāi)群發(fā)項(xiàng)目，脈極大影響貸房地產(chǎn)開(kāi)茄發(fā)投資規(guī)膀模市場(chǎng)上郵商品房的甲供給數(shù)量禍。133二是大抄量具備贏(yíng)預(yù)售條沸件的在演建項(xiàng)目揉不能上熱市，市蝕場(chǎng)即期督供應(yīng)將僵明顯減扇少。三是取消賓房屋預(yù)售擋制度后，還短期內(nèi)市革場(chǎng)對(duì)存量釘房的需求細(xì)可能會(huì)急獅劇增長(zhǎng)。清華大宴學(xué)房地宵產(chǎn)研究池所主任天劉洪玉詳教授認(rèn)為，在悉當(dāng)前需求下依然旺盛淘的情況下崇，市場(chǎng)供斗求結(jié)構(gòu)失旅衡，可能病會(huì)引起短和期內(nèi)房?jī)r(jià)繞的快速上撐漲。北京師范漢大學(xué)金融繁研究中心燃主任鐘偉也認(rèn)為，臟如果單純鞏取銷(xiāo)預(yù)售哄，對(duì)房?jī)r(jià)悄無(wú)疑是較火上澆浸油。1343）取劇消預(yù)售腹制度達(dá)苦不到防腫范房地遙產(chǎn)金融彎風(fēng)險(xiǎn)的頑目的。清華大學(xué)拋房地產(chǎn)研傭究所所長(zhǎng)收劉洪玉認(rèn)為，如膜果從防范教金融風(fēng)險(xiǎn)箏角度出發(fā)供，完全可伙以提高期港房按揭貸桌款的利率島或首付款仰比例，或許者干脆不遼給期房銷(xiāo)皂售提供按刊揭貸款。掩金融機(jī)構(gòu)比應(yīng)該根據(jù)辰自身風(fēng)險(xiǎn)恢管理的能券力，來(lái)采犯取相應(yīng)的言市場(chǎng)和經(jīng)彎營(yíng)策略，蘭而不是要冰求取消預(yù)尼售制度。防范風(fēng)盛險(xiǎn)歸根另到底還蠻是要求脈金融機(jī)懸構(gòu)自身足具備風(fēng)覽險(xiǎn)管理追的能力蛋，而不饞是取消獅房屋預(yù)膽售制度熱就能做創(chuàng)到。135國(guó)資委研潔究中心宏然觀(guān)戰(zhàn)略部碎部長(zhǎng)趙曉認(rèn)為，央而行研究報(bào)塘告建議取雀消房屋預(yù)絲式售，主要靜目的是防陶范金融風(fēng)筍險(xiǎn)。但是芹防范風(fēng)險(xiǎn)辦要靠金融斤機(jī)構(gòu)自身商具備風(fēng)險(xiǎn)散管理的能賀力，而不其能靠取消托房屋預(yù)售閑這種簡(jiǎn)單傅的做法，防范風(fēng)險(xiǎn)盲不能因噎葡廢食，規(guī)雄避風(fēng)險(xiǎn)不溉能以更大餐的收益的悲機(jī)會(huì)成本欠為代價(jià)，而是要箏靠提高均自身的私風(fēng)險(xiǎn)控軟制、管巧理能力利，才是如防范金右融風(fēng)險(xiǎn)僵之本，伶一刀切聾的做法庫(kù)是不合蓄適的。1364）為俊外資大懇量進(jìn)入群房地產(chǎn)漠開(kāi)發(fā)領(lǐng)往域開(kāi)辟絡(luò)空間。央行、專(zhuān)羞家、開(kāi)發(fā)靜商、中介哀機(jī)構(gòu)普遍死認(rèn)為，中國(guó)缺乏燥發(fā)達(dá)的多免層次房地斗產(chǎn)融資市戀場(chǎng)，融資誓渠道狹窄巴，開(kāi)發(fā)經(jīng)唐營(yíng)資金主還要依賴(lài)銀購(gòu)行貸款。國(guó)資委研掌究中心宏果觀(guān)戰(zhàn)略部腐部長(zhǎng)趙曉移、西南證藍(lán)券房地產(chǎn)播行業(yè)研究瓜員段海瑞都認(rèn)為小，基于雕人民幣志升值的號(hào)預(yù)期和記國(guó)內(nèi)巨存大的市狹場(chǎng)需求朗，境外輸資金十璃分關(guān)注貪中國(guó)房丹地產(chǎn)市慌場(chǎng)。137目前已毒有海外刑資金以向直接投匙資或參輕股、間離接投資趣以及外揉資貸款儉等多種與渠道進(jìn)貼入房地巨產(chǎn)市場(chǎng)架。清華大恭學(xué)的劉委洪玉認(rèn)欲為，一旦哭取消預(yù)