標(biāo)桿房企方案設(shè)計(jì)成本管理及后評(píng)估精講圖表豐富

以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本約束體系之標(biāo)桿企業(yè)成本管理成本管理中心2015.4先策側(cè)重設(shè)計(jì)階段的成本策劃后控強(qiáng)調(diào)“好鋼用在刀刃上”成本策劃管好待發(fā)生的成本，做好動(dòng)態(tài)成本回顧管控目標(biāo)成本變動(dòng)率成本控制側(cè)重實(shí)施階段的成本控制“白銀時(shí)代”成本管理模式目標(biāo)成本變動(dòng)率=(動(dòng)態(tài)成本-目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本*100%注：由于土地成本金額大，不受控，對(duì)成本影響基數(shù)大，因此一般采用扣除地價(jià)后的目標(biāo)成本進(jìn)行計(jì)算。成本控制的策略上策：中策：下策：砍成本（建筑、結(jié)構(gòu)成本）摳成本（部品部件）省成本（材料、門窗）不均勻合理使用目標(biāo)成本1、結(jié)構(gòu)性成本：功能性保證安全的前提下，盡量砍成本。如基礎(chǔ)、墻柱梁板。2、敏感性成本：客戶感受較深的，如外墻、大堂、公共精裝、園林景觀、智能化。3、功能性成本：物業(yè)用房、設(shè)備機(jī)房等。嚴(yán)控！投入！合理！一、方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本分解三、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理四、目標(biāo)成本考核五、目標(biāo)成本后評(píng)估方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本成本前置管理方案階段要考慮哪些因素？1、基坑支護(hù)經(jīng)濟(jì)性比較地下室開挖支護(hù)形式成本：放坡

土釘墻

錨索支護(hù)

樁錨支護(hù)

樁錨+內(nèi)支撐。支護(hù)應(yīng)首選放坡形式，支護(hù)形式需要多方案比較。<<<<2、土方開挖與平衡方案階段的土方平衡方案設(shè)計(jì)，應(yīng)由項(xiàng)目公司成本部參與編制土方專項(xiàng)成本測(cè)算，并作為向集團(tuán)申報(bào)評(píng)審會(huì)的材料內(nèi)容之一3、基礎(chǔ)成本控制優(yōu)先選擇施工簡(jiǎn)單，成本低廉的天然基礎(chǔ)（獨(dú)立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)）方案，在必須選用樁基的情況下，優(yōu)先選用管樁，其次是鉆孔樁、沖孔樁與人工挖孔樁4、建筑層高的控制高層住宅建筑層高每增加100mm，建安成本增加約2%~4%。合同控制層高可以有效控制成本。5、建筑層高的控制6、不可售面積控制-配套用房7、不可售面積控制-架空層架空層相當(dāng)于無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的正常樓蓋（同時(shí)高度大于標(biāo)準(zhǔn)層高度），其造價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)層造價(jià)相差無幾，每建一層架空層時(shí)，按可售面積單方造價(jià)3500元計(jì)算，可以得出如下結(jié)論：高層33層——?jiǎng)t可售面積單方造價(jià)增加約為3.0%，及105元/m2；中高層18層——?jiǎng)t可售面積單方造價(jià)增加約為5.6%，即196元/m2;小高層11層——?jiǎng)t可售面積單方造價(jià)增加約為9.1%，即227元/m2。

7、不可售面積控制-架空層8、不可售面積控制-配套面積9、不可售面積控制-地下室地下車庫設(shè)計(jì)常犯的幾個(gè)主要錯(cuò)誤：方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本確定其它因素？小區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，車行道面積占用地面積控制10-18%合理控制外立面率，減少外墻材料、保溫成本優(yōu)先考慮降低開窗率限額指標(biāo)參考外墻展開（不含門窗）面積/地上建筑面積1、高層住宅<=1.22、花園洋房<=1.353、別墅<=1.5建筑外立面門窗面積/地上建筑面積<=0.22<=0.25<=0.3一、方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本確定二、目標(biāo)成本分解三、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理四、目標(biāo)成本考核五、目標(biāo)成本后評(píng)估目標(biāo)成本分解目標(biāo)成本分解我們可以從兩個(gè)層級(jí)來理解，一個(gè)是分解到科目，分解到合同，也就是合約規(guī)劃；一個(gè)是分解到責(zé)任部門責(zé)任人，也就是責(zé)任成本。目標(biāo)成本分解1、成本科目2、合約規(guī)劃3、責(zé)任成本1、成本科漫目劃分-常見的排二級(jí)科哈目成本科目代碼成本科目名稱備注1開發(fā)成本

1-1土地費(fèi)用

1-2前期費(fèi)用

1-3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

1-4建筑安裝工程費(fèi)

1-5公共配套設(shè)施費(fèi)

1-6開發(fā)間接費(fèi)用

1-7園林環(huán)境工程費(fèi)

2管理費(fèi)用

2-1集團(tuán)攤銷費(fèi)用

2-2項(xiàng)目日常管理費(fèi)

2-3其他

3財(cái)務(wù)費(fèi)用

3-1銀行手續(xù)費(fèi)

3-2存款利息收入

3-3票據(jù)貼現(xiàn)利息

3-4其他

4銷售費(fèi)用

5其他

目標(biāo)成本饞科目1、推動(dòng)成藍(lán)本管理繪標(biāo)準(zhǔn)化是、規(guī)范纖化，形尿成統(tǒng)一講成本核航算口徑拋，財(cái)務(wù)值部統(tǒng)一箭協(xié)調(diào)，窄擬定《XX標(biāo)準(zhǔn)成本副科目》。在成本渣測(cè)算、沸目標(biāo)成瞞本制定軋、費(fèi)用啦歸集等輕相關(guān)工疊作中均段按照標(biāo)宜準(zhǔn)成本繪科目執(zhí)合行。2、一級(jí)、二阻級(jí)成本科嬸目需完全豎與財(cái)務(wù)保汁持一致，嚼三級(jí)開始鑰為合約規(guī)此劃，指導(dǎo)成合約簽訂。目標(biāo)成閑本科目芽解讀目標(biāo)成本男科目模板合約規(guī)劃沸概述2、合約規(guī)蓮劃作撐用1234便于目源標(biāo)成本粘和動(dòng)態(tài)咱成本之健間的紐烏帶關(guān)聯(lián)便于采購(gòu)黃計(jì)劃的制里定與實(shí)施便于資眨金計(jì)劃爛的制定戶與實(shí)施便于動(dòng)識(shí)態(tài)成本報(bào)的統(tǒng)計(jì)召和控制合約規(guī)鳳劃作用2、術(shù)語和忠定義術(shù)語和定景義合約規(guī)藥劃：將目標(biāo)脫成本按祝照“自盒上而下防、逐級(jí)宏分解”述的方式晝分解為渾合同大蠟類，進(jìn)珠而指導(dǎo)箭從招標(biāo)豆采購(gòu)到殃最終工敵程結(jié)算贈(zèng)整個(gè)過辰程的合乞同簽訂朱及變更返等動(dòng)態(tài)限成本控毀制的一統(tǒng)種管控晚手段，喝是目標(biāo)喝成本和槐動(dòng)態(tài)成傘本的紐岸帶工具株。多少合同育？多少金駁額？偏差多少招？術(shù)語和麻定義規(guī)劃余扮量：這里強(qiáng)調(diào)俗的是，我樣們?cè)谧龊辖都s規(guī)劃時(shí)癥，肯定有休部分費(fèi)用診不明確，暫因此引入桂規(guī)劃余量百的概念，臉來標(biāo)明暫怒時(shí)不能明霜確的費(fèi)項(xiàng)晚，并作為苦費(fèi)項(xiàng)的“疊蓄水池”菊。隨著實(shí)份際簽訂合覺同的變化廟而變化，憶這個(gè)余量蕩可以隨時(shí)擦在受控或默經(jīng)過審批則的情況下漲用于其他架金額不足拉的合同，禽賦予成本差管理人員瞧一定的管賴?yán)碜杂啥全C。規(guī)劃余保量的總額僅反映了目疑標(biāo)成本控棋制的松緊慈度。針對(duì)隸規(guī)劃余量頌設(shè)定每一酸個(gè)費(fèi)項(xiàng)的循預(yù)警、強(qiáng)?？胤秶?，爆便可作為鳳后續(xù)項(xiàng)目毒成本控制須的基礎(chǔ)。2、術(shù)語和賣定義如何制六定目標(biāo)成首本一旦爬制定，獎(jiǎng)成本經(jīng)邁理就要痕基于“蘭合約規(guī)奪劃”理張念對(duì)目金標(biāo)成本征進(jìn)行自判上而下菜的層層岔分解，壯預(yù)估出稠未來將程要簽訂腰的合同貼大類和義細(xì)則。租那合約開規(guī)劃如脂何具體賺運(yùn)作呢?4、如何兵制定合約規(guī)劃菌誰來編?合約規(guī)劃酸何時(shí)編?合約規(guī)劃堪是否調(diào)整?3、合約何規(guī)劃與杯科目一遍一對(duì)應(yīng)復(fù)的關(guān)系三級(jí)合雕同為具旁體明細(xì)攏的合同叔，不得瞇在三級(jí)漏合同的稼基礎(chǔ)上擠再進(jìn)行曉拆分三級(jí)合肝同一級(jí)合娃同二級(jí)合同基本與目稱標(biāo)成本的供三級(jí)科目賴對(duì)應(yīng)基本與目牌標(biāo)成本的響二級(jí)科目濟(jì)對(duì)應(yīng)三級(jí)合混同體系歲轉(zhuǎn)化至乒控制科最目下，州形成集閉團(tuán)的標(biāo)煉準(zhǔn)合約守規(guī)劃表減。例1：某項(xiàng)副目方案哀階段目搜標(biāo)成本憂中外立證面裝飾喂相關(guān)成棒本科目劉目標(biāo)成師本如下劇表所示忠。序號(hào)科目名稱單價(jià)匯總金額說明1-3-1-2-4外立面裝飾1-3-1-2-4-1外墻涂料9510320710真石漆1-3-1-2-4-2外墻面磚851235880面磚1-3-1-2-4-3外墻石材6002162970門頭部分暫按石材考慮1-3-1-2-4-4外墻保脹聚苯板3、合約規(guī)災(zāi)劃與科目悉一一對(duì)應(yīng)岔的關(guān)系名稱分析外墻涂料分包，統(tǒng)一招標(biāo)分兩次簽訂合同，第一份合同為先施工的1~20#樓（一標(biāo)段），第二份合同為21#~38#樓（二標(biāo)段）外墻面磚材料甲供，施工由總包施工外墻石材分包外墻保溫總包施工范圍編制方案查階段合約僻規(guī)劃時(shí)，賓外立面裝率飾工程內(nèi)蹤蝶容分析如判下：3、合約飄規(guī)劃與萄科目一敘一對(duì)應(yīng)陽的關(guān)系合約規(guī)編劃表中禁外立面談裝飾相怖關(guān)合同訊設(shè)立如里下表所茂示：3、明細(xì)狠合同確顛定例2：某項(xiàng)目帖方案階段影目標(biāo)成本殼景觀綠化負(fù)工程與方渴案階段合喜約規(guī)劃景棵觀相關(guān)合草同的目標(biāo)澡成本對(duì)應(yīng)攀關(guān)系如下極表：4、合約伏規(guī)劃與輕科目一襖一對(duì)應(yīng)艘的關(guān)系其它工程鏈費(fèi)（不可液預(yù)見費(fèi)）編制目王標(biāo)成本隆階段，需若給定猜“其它鎮(zhèn)工程費(fèi)速（不可鏈預(yù)見費(fèi)羅）”，痛在編制謎合約規(guī)徐劃時(shí)“榜其它工鑼程費(fèi)（晃不可預(yù)辜見費(fèi)）撫”原則彼上以其蠢它合同響的形式需設(shè)立對(duì)成本扛敏感的爛技術(shù)條剃件、工得程范圍偽變化或占發(fā)生漏寒項(xiàng)。導(dǎo)蠢致原給尾定的目潔標(biāo)成本婦無法滿無足要求羨，則可彩合理調(diào)疏配同時(shí)勢(shì)在“合摩約范圍說”列說榆明調(diào)配蔬理由目標(biāo)成被本編制燦期間約刑定使用濤方式特例4、合同目詞標(biāo)成本確洗定例3：某項(xiàng)投目在編塘制施工岡圖階段槽目標(biāo)成頑本時(shí)，亞通風(fēng)工裕程目標(biāo)檔成本為236.殘9萬元（包準(zhǔn)含3#、6#、7#樓排煙風(fēng)狂機(jī)）。編久制合約規(guī)撒劃期間，段確定需增奪加5#、8#樓排煙風(fēng)春機(jī)，估計(jì)變?cè)黾淤M(fèi)用43.1萬元。合約規(guī)劃煮表處理方綢式：由于涉工程范圍念增加，估炮計(jì)增加費(fèi)勿用43.博1萬元從杯“其它山工程費(fèi)陷（不可晌預(yù)見費(fèi)腫）”中俊調(diào)配，浸故通風(fēng)輔工程目?jī)?chǔ)標(biāo)成本奸為280萬元?？颇看a控制科目對(duì)應(yīng)合同責(zé)任部門目標(biāo)成本（萬元）合約范圍★通風(fēng)工程合同采購(gòu)部280.0000地下車庫、LOFT、獨(dú)棟辦公樓通風(fēng)排煙工程，（備注：原目標(biāo)成本為236.9萬元，含3#、6#、7#樓排煙風(fēng)機(jī)估算；現(xiàn)在3#、5#、6#、7#、8#都做排煙風(fēng)機(jī)，增加估算43.1萬元。）4、合同目起標(biāo)成本的貧調(diào)整合約規(guī)劃徐模板371、什么是螞責(zé)任成看本是以責(zé)任悼中心為對(duì)構(gòu)象所歸集鉗的可控成仙本，能為厭該責(zé)任中兼心所控制招，并為其拴工作好壞剃所影響的石成本。責(zé)任成本葵概念2、責(zé)任成斧本的形席式第一，辛本責(zé)任奸中心所圣發(fā)生，臟并且能節(jié)夠?yàn)樵撈咆?zé)任中妨心所控?fù)嶂坪陀皵D響的成董本，即作業(yè)成胖本。第二，哥發(fā)生在訪其他部位門而應(yīng)戲由本責(zé)出任中心描承擔(dān)的竭成本，塘但不為工該責(zé)任坐中心所技控制和粱影響的吃成本。轟一般是晃指本責(zé)岸任中心泳的其他部門所提供的君材料、半悅成品、機(jī)情械費(fèi)用、群勞務(wù)費(fèi)用餅及其他相聞關(guān)費(fèi)用，即牽頭成圓本。責(zé)任成本趕分解責(zé)任成侄本的設(shè)膜計(jì)、工威程、營(yíng)肚銷、成閑本模板一、方案失設(shè)計(jì)階段狂目標(biāo)成本黑確定二、目標(biāo)栗成本分解三、目互標(biāo)成本畏動(dòng)態(tài)管蹈理四、目標(biāo)獸成本考核五、目標(biāo)步成本后評(píng)蜂估動(dòng)態(tài)成本=實(shí)際+預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本簽月報(bào)：是指每月川由成本部丟上報(bào)的該緞項(xiàng)目上月感成本執(zhí)行冰情況匯總踢表。3、動(dòng)態(tài)成本益管理41動(dòng)態(tài)成本肢管理--動(dòng)態(tài)成丑本的組喉成動(dòng)態(tài)成本=已結(jié)算合崖同+未結(jié)算司合同+非合同性炸成本+待發(fā)生傳成本合同金橋額結(jié)算調(diào)榮整（含蒸簽證變軟更）已發(fā)生成斑本合同性成殃本已結(jié)算僅合同成妹本未結(jié)算舌合同成隔本動(dòng)態(tài)成你本未簽約倍合同估睡價(jià)待發(fā)生羨費(fèi)用待發(fā)生促成本非合同錄性成本合同金額預(yù)估結(jié)渠算調(diào)整倦（含預(yù)匠估簽證閑變更）施工階讀段招投標(biāo)階糧段管理重點(diǎn)管理措啦施支持文每件1、材料的蜘選型；2、投標(biāo)綁單位的用選擇；3、招標(biāo)煉文件與作合同文董件的編汁制與審飯核；4、評(píng)標(biāo)洲分析與刪合理定狗標(biāo)；1、設(shè)計(jì)變黨更的控制疲；2、現(xiàn)場(chǎng)簽意證的控制誦；3、現(xiàn)場(chǎng)有青效的管理穩(wěn)（包括合競(jìng)理安排施蝕工工序、費(fèi)施工計(jì)劃確等；1、制定管送理制度和旗流程；2、召開溫成本分即析會(huì)；3、定期醬成本和橋工程檢技查；4、二次記優(yōu)化設(shè)灰計(jì)；6、多方案增比較和論拆證；7、事前估程價(jià)；8、一單一到估、月結(jié)懼月清，提躲前預(yù)警；9、推行標(biāo)警準(zhǔn)化（包芬括招標(biāo)文靈件及合理腿文件）；10、加強(qiáng)結(jié)勵(lì)算審計(jì)；11、加強(qiáng)仙信息化魂管理，據(jù)采用ERP管理系統(tǒng)父。1、《招標(biāo)采椒購(gòu)管理撇流程》2、《成本月滔報(bào)》《數(shù)據(jù)庫滔月報(bào)》；3、《成本動(dòng)態(tài)謊控制表》；4、《成本季回度檢查飼制度》；5、《設(shè)計(jì)變更賣管理辦法》；6、《現(xiàn)場(chǎng)簽韻證管理浙辦法》；7、《設(shè)計(jì)變更侵臺(tái)帳》；8、《現(xiàn)場(chǎng)簽艱證臺(tái)帳》；9、《標(biāo)準(zhǔn)化招趕標(biāo)文件》及《標(biāo)準(zhǔn)化符合同文亮件》10、《后評(píng)估輕報(bào)告》目標(biāo)成本饞動(dòng)態(tài)管理型措施竣工階忘段1、結(jié)算桑價(jià)格的熔合理性妹；2、竣工驗(yàn)懷收的及時(shí)總性；3、結(jié)算資根料的完整尺性；4、后評(píng)估切工作；動(dòng)態(tài)成本曠管理原則1謹(jǐn)慎性原隊(duì)則：第一是醫(yī)盡量避魚免每月絕動(dòng)態(tài)成覽本同上宗月相比牲，出現(xiàn)重身大波動(dòng)，各部門攀提前要有預(yù)警；第二設(shè)是謹(jǐn)慎戚上報(bào)成駁本節(jié)約惠，除非大是非常怎明確該雜科目全己部結(jié)算吼金額累左計(jì)值會(huì)債出現(xiàn)節(jié)柱余，一舅般不主張?zhí)峁睬吧蠄?bào)成童本節(jié)約。44“無效成核本分析技表”：無效成嗽本的定種義：無效成涉本是指險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)航施過程摔中產(chǎn)生玻的對(duì)形凡成產(chǎn)品連、提升鑰價(jià)值、舉促進(jìn)營(yíng)絞銷沒有崇作用，高無法獲征得客戶釀?wù)J同和抹補(bǔ)償，暢屬于費(fèi)棟用浪費(fèi)牛的成本址。某標(biāo)桿企捆業(yè)認(rèn)定各怪業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)敲無效成本族包括下部疏分：454.4動(dòng)態(tài)執(zhí)行廁中各階段炎的成本動(dòng)傅態(tài)控制要精點(diǎn)：4.4.搜1施工圖貸設(shè)計(jì)階辭段成本壞控制。4.4愈.2招投標(biāo)胳階段成兔本控制羞。4.4.劇3施工階段脫成本控制。4.4手.4竣工結(jié)撐算階段鉆成本控釣制。充分利賓用外部資截源，做好第工程審價(jià)凍工作。及吧時(shí)修正《項(xiàng)目建娘安成本備動(dòng)態(tài)控季制表》，及時(shí)膚進(jìn)行項(xiàng)績(jī)目后評(píng)描估。46動(dòng)態(tài)成本竊月報(bào)模板47一、方案絲式設(shè)計(jì)階段價(jià)目標(biāo)成本饅確定二、目增標(biāo)成本竊分解三、目標(biāo)考成本動(dòng)態(tài)堪管理四、目標(biāo)劇成本考核五、目標(biāo)誼成本后評(píng)嗚估目標(biāo)成本河考核說明成本考核脈節(jié)點(diǎn)可按津月、季、難年進(jìn)行。作業(yè)成睡本是考核貝部門的慌主要內(nèi)撐容。牽頭成朽本是考核成普本相關(guān)部匆門的主要書內(nèi)容。牽需頭成本根趴據(jù)考核值揮和各部分秤對(duì)成本的謙參與情況菊按權(quán)重進(jìn)帶行劃分，兆獎(jiǎng)懲方式軋可參照部誦門責(zé)任成衫本。目標(biāo)成本皮考核指標(biāo)指標(biāo)一：敵目標(biāo)成本動(dòng)完成速率當(dāng)（對(duì)時(shí)間甘成本的考致核）本指標(biāo)耐主要考鹿核各責(zé)剃任部門面在目標(biāo)狼成本控納制方面掃的完成陪速度，孟以及反掏應(yīng)各責(zé)餐任部門膀目標(biāo)產(chǎn)地值完成棒的程度碑。成本改設(shè)置的怪準(zhǔn)確程捧度，根擊據(jù)各部順門作業(yè)爽目標(biāo)的菜完成情汗況進(jìn)行日評(píng)估。事由綜合描運(yùn)營(yíng)組表織各項(xiàng)房誠(chéng)指標(biāo)的澤評(píng)價(jià)工拆作。目標(biāo)成訓(xùn)本考核抗指標(biāo)評(píng)估標(biāo)好準(zhǔn)目標(biāo)成本繞考核指標(biāo)指標(biāo)二：亦目標(biāo)成本邪偏差率本指標(biāo)主聽要考核各繼責(zé)任部門武動(dòng)態(tài)成本庭超目標(biāo)成頭本的偏差小程度。評(píng)估標(biāo)灣準(zhǔn)目標(biāo)成本禽考核指標(biāo)指標(biāo)三碧：目標(biāo)泥成本編沿制偏差評(píng)率（考樓核編制忙的