某商業(yè)街項目營銷推廣策劃方案實例

xx灣商業(yè)街營銷方案Contents

項目主題定位項目本體分析寶坻商業(yè)市場概述消費者需求調(diào)研項目主題定位項目本體分析項目名稱：保集玫瑰灣開發(fā)商：天津保集投資有限公司占地面積：約11.6萬㎡建筑面積：約18.4萬㎡其中商業(yè)0.9萬綠化率：40%最近開盤時間：2012年3月住宅產(chǎn)品類型：小高層、高層、洋房、聯(lián)排別墅建筑風格：西班牙地中海風格配套：名流俱樂部、品牌幼兒園、風情商業(yè)街園林特色：兩大主題景觀花園二樓商業(yè)需要從小區(qū)內(nèi)部走上去二樓商業(yè)的進深長面寬短，樓梯外掛正面圖—臨街對視圖背面圖—小區(qū)對視圖Contents

項目主題定位項目本體分析寶坻商業(yè)市場概述消費者需求調(diào)研項目主題定位窩頭河本案進京路南關大街環(huán)城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環(huán)城北路唐通改線京沈高速公路百貨大樓天賦源商業(yè)廣場開元路環(huán)城東路勸寶購物廣場建設路勸寶超市進京路距離本案2公里寶平線怡購商業(yè)廣場匯豐廣場購物公園距離本案3公里距離本案2公里寶坻商業(yè)概述房策網(wǎng)中國最大的房地產(chǎn)知識分享平臺房策網(wǎng)包括各類最新方案、報告、提案等專業(yè)文檔約100萬份，包含萬科、龍湖、世聯(lián)、中原、易居、風火等數(shù)百家品牌房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資料。房策網(wǎng)包括房地產(chǎn)企業(yè)管理、房地產(chǎn)管理工具、房地產(chǎn)研究報告、房地產(chǎn)前期策劃、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)廣告推廣、房地產(chǎn)銷售、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅操盤、工程管理、房地產(chǎn)基礎知識等多個欄?！?012-2013房地產(chǎn)營銷策劃大全】暢銷9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量資料全新呈現(xiàn)！中國唯一9年來每月更新最新資料！中國唯一提供在線預覽閱讀的房地產(chǎn)知識產(chǎn)品！貨到付款！全國統(tǒng)一客服熱線：400-675-1587

企業(yè)QQ:800018087VIP會員超值送！地產(chǎn)人必備資料庫京沈高速公路窩頭河潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河環(huán)城北路唐通改線鈺華街環(huán)城東路建設路進京路南三路開元路南關大街進京路中心城區(qū)城南新區(qū)本案北區(qū)老城區(qū)寶平線環(huán)城南路寶坻商業(yè)概述中心城區(qū)東起環(huán)城東路，南至環(huán)城南路，西往寶平線，北去建設路，是寶坻的中心城區(qū)和商貿(mào)中心，該區(qū)域目前基礎設施完善、生活配套齊全、土地資源稀缺、居住密度大。區(qū)域內(nèi)，以南關大街勸寶超市周邊為核心的商業(yè)區(qū)是寶坻目前最為成熟的商業(yè)區(qū)，客戶群體不僅包括該區(qū)域內(nèi)20余個成熟住宅小區(qū)，還能輻射寶坻下屬城鎮(zhèn)，該區(qū)域在寶坻居民心目中的認知程度可見一斑。城南新區(qū)按照寶坻區(qū)“十二五”城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，著力構(gòu)建“一河雙城、相向拓展，兩翼聯(lián)動、城鄉(xiāng)一體”空間發(fā)展的新格局,城南新城將作為未來全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心打造，區(qū)內(nèi)無工業(yè)污染，居住環(huán)境純凈，必將是未來五年內(nèi)寶坻投資開發(fā)的熱點區(qū)域，升值潛力巨大。城南新區(qū)：板塊特征明顯，北享中心城區(qū)豐富成熟配套、南接新城絕對優(yōu)勢資源，區(qū)域升值潛力遠遠高于其他區(qū)域。

北區(qū)老城區(qū)寶坻老城區(qū)，商業(yè)配套陳舊，居住密度大，區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)稀少，多為廠區(qū)宿舍和平房，商業(yè)極其不成熟，多數(shù)是露天的集散市場。新樓盤多為舊城改造項目。競品項目調(diào)研13新都匯---我們的假想敵商鋪基本信息項目建面4.6萬㎡商業(yè)種類商鋪+寫字樓層數(shù)商業(yè)4層推廣語寶坻來了麥當勞！租售商業(yè)未開盤，目前登記到訪150戶左右，面積需求在單層30平米上下；樓層分布及面積區(qū)間外街首層餐飲、百貨等業(yè)主自營預計均價2萬，不包租賃內(nèi)街四層服飾鞋帽、精品百貨、餐飲娛樂KTV類均價1萬~1萬5，部分區(qū)域包租賃；面積區(qū)間目前登記來看，以單層40~70需求，占據(jù)主要戶型。預計7月中下旬開盤，銷售均價從1萬~1萬5的可能性大。出售方式外街直接出售，無業(yè)態(tài)定位，部分包租返祖。點評項目內(nèi)街能否順利招商及運營是成功關鍵；——挑空首席都市商業(yè)綜合體14怡購商業(yè)廣場商鋪基本信息項目建面3萬㎡商業(yè)面積3萬平方米層數(shù)4層推廣語直擊財富中心，核心城市MALL租售項目去年已開業(yè)，租售結(jié)束，租金1—5元每天每平米樓層分布及面積區(qū)間外街首層餐飲、百貨、超市等均價18000，需求面積在70㎡為主；內(nèi)街首層服飾精品、生活服務類均價13000，需求面積在40~80㎡為主；面積區(qū)間目前，以單層40~70占據(jù)主要戶型。出租方式根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，統(tǒng)一經(jīng)營，管理。點評主力超市拉動各樓層商鋪價值。全面的營造綜合、一站式商業(yè)廣場15匯豐廣場推廣語打造寶坻地區(qū)的時尚中心、餐飲文化中心、休閑娛樂中心租售情況匯豐廣場項目為商業(yè)綜合體，4層商鋪帶有5年租約銷售，現(xiàn)在平均租金2元出租方式帶有5年租約銷售，根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃進行統(tǒng)一招商，運營。點評項目位置優(yōu)越，建筑平面規(guī)劃合理。工程現(xiàn)在停工。招商無法進行?！獙氎鎱^(qū)情景式立體商業(yè)綜合體基本信息總建面4.67萬平米商業(yè)面積3萬平米層數(shù)4層局部5層樓層分布首層品牌旗艦店，手表，珠寶，餐飲，鞋包，男裝，休閑，運動均價18000元。主力鋪位60-80㎡二層三層品牌女裝，婚飾精品，嬰幼兒童，咖啡茶座，均價16000.主力鋪位300-60㎡四層休閑娛樂，臺球俱樂部，健身中心，動漫，餐飲均價14500。主力8鋪位0-120㎡16推廣語寶坻~新商業(yè)租售情況百代富地位于怡購廣場對面，十月份開業(yè)后，目前經(jīng)營不太樂觀，沿街為一拖二格局，目前租金為2.5元/㎡*天，樓層分布首層餐飲，服裝均價18000。主力鋪位80--120二層服裝服飾，小飾品均價13000.主力鋪位30-80三層服裝，家居家飾，玩具均價12000，主力鋪位30-80出租方式根據(jù)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃進行出租，整體租金均價2元鄒游點評項目主要依托周邊小區(qū)及優(yōu)越的地理位置，——社區(qū)配套成熟周邊交通便捷基本信息總建面100萬㎡商業(yè)面積2萬平方米層數(shù)主體鋪位3層局部4至5層百代富地廣場城區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成和分布比較混亂；區(qū)域客戶消費業(yè)態(tài)以餐飲和服裝服飾兩大類為主，過于單調(diào)；城區(qū)商業(yè)經(jīng)營檔次以中、低檔為主，高檔主題消費場所稀少，且客流量較??；城區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況差別明顯：成熟商圈客流量較大，經(jīng)營狀況良好；部分新興商圈、社區(qū)及街道商鋪客流量一般，經(jīng)營狀況較差。而且，客戶群消費力偏低；單鋪面積在20~100平方米之間。其中，以20—40平方米的單間商鋪為主；各商業(yè)街商鋪租金差異較大，成熟商圈租金虛高，而零散街鋪則較低，甚至部分商圈商鋪長時間空置而無人問津。寶坻商業(yè)概述Contents

項目主題定位項目本體分析寶坻商業(yè)市場概述消費者需求調(diào)研項目主題定位凱旋家園凱旋家園與本項目的區(qū)位較為相似，同時商業(yè)產(chǎn)品的外觀也極為相似，凱旋家園的戶型以一拖二為主，以洗浴、中國銀行、川菜館、便利店以及企事業(yè)單位為主。目前二手房商鋪轉(zhuǎn)讓價約為16000元/㎡左右，主要消費者為社區(qū)居民。新都匯百代富地百代富地位于怡購廣場對面，十月份開業(yè)后，目前經(jīng)營不太樂觀，沿街為一拖二格局，目前租金為2.5元/㎡*天，售價約為2萬多；業(yè)態(tài)定位以精品服飾百貨為主，主要消費客戶為周邊2公里內(nèi)社區(qū)居民前往華潤超市的居民。與本項目產(chǎn)品類似，區(qū)域類似的商業(yè)項目均是本次調(diào)研的重點，走訪了寶坻城區(qū)后，針對性的對凱旋家園底商、新都匯沿街商業(yè)、百代富達廣場沿街商業(yè)進行調(diào)研，通過一拖二及一拖三的戶型價格調(diào)研、客戶調(diào)研及業(yè)態(tài)調(diào)研，為本項目的順利準備入市做參考。新都匯位于本項目馬路對面，以20~80的單層mini小鋪為主，定位為時尚購物中心，但是從目前的調(diào)研情況來看，作為集中式商業(yè)，若不能強有力的統(tǒng)一招商運營，后期存活的希望很低。目前預計內(nèi)街1萬~1萬5，外街1萬5~一萬8左右。主要消費者預計為整個寶坻縣城居民。消費者需求調(diào)研由于本項目的位置位于城南新區(qū)域，目前周邊商業(yè)氛圍較弱，對環(huán)城內(nèi)居民的消費吸引力不夠，故本項目的核心消費者以本項目自身的居民為主，同時鑒于對面新都匯商業(yè)的經(jīng)營者及消費者較多，可作為本商業(yè)的輻射消費圈，以及本項目的商戶所自帶的來客戶，均是本項目的消費者。消費者需求調(diào)研我們根桑據(jù)調(diào)研羽情況及陷客戶定提位，結(jié)奧合一拖蕩二、一自拖三戶幟型能做倉的業(yè)態(tài)恐進行歸疤納后，傾隨即抽功取本項錘目58位客戶做梯業(yè)態(tài)需求微調(diào)研，得憤出最具代歷表的業(yè)態(tài)窄有圖所示燦：（1）以服猶務類的賺需求較劑多以銀行舍、移動吊營業(yè)廳回、便利穴店、煙尾酒店、乞洗衣房鄉(xiāng)豐、藥房組等服務餐的需求秧占大多此數(shù)。（2）可適當復增加能貢屈獻租金的棍業(yè)態(tài)從調(diào)研五情況來鐵看，美俱容美發(fā)您、休閑千類餐飲紋、娛樂將及KTV等需求兵量較少超，但是雕這些作押為能吸屋納人氣翅及回報缺租金的躬可適當匪增加比獅例。消費者貝需求調(diào)水研Con約ten蛋ts項目主題條定位項目本體鉆分析寶坻商業(yè)者市場概述消費者滋需求調(diào)蝴研項目主傾題定位23按照一般存的商業(yè)主騾題定位流繭程，是通合過整個市鼻場的業(yè)態(tài)客調(diào)研，找陵出消費者酷需求的空承白點和關塔注點，去麻定位商業(yè)夏業(yè)態(tài)及產(chǎn)行品；本項務目是現(xiàn)有子產(chǎn)品，產(chǎn)銷品已定位輪，反向根軍據(jù)產(chǎn)品去掩調(diào)研消費店者，然后糞定位主題槐，按照我頂司經(jīng)驗，露可以用“三相交冒法”進行屬央性界定煌；業(yè)態(tài)定位商業(yè)步行腿街？主題式絡街區(qū)？社區(qū)風情哨街？項目主題箏定位商業(yè)步狂行街，躍業(yè)態(tài)豐銹富，一榜般位于藍區(qū)域商塞業(yè)輻射哀中心商業(yè)步行恥街商業(yè)形泰態(tài)：以道傳統(tǒng)的避百貨商嫂業(yè)為主構(gòu)，生活控超市為濟輔，業(yè)補態(tài)包括天：男女愧服飾、些皮鞋皮濤具、運窩動休閑仿、特色蛇餐飲、銷生活超偏市等。配置需億求：對芬周邊商在業(yè)氛圍腦要求較率高，一蔽般選擇諸在城市戒中心商灶圈，或添者位于播商業(yè)氛財圍較為匆濃厚且顛周邊人宿口(流動人圍口)較為密傅集的地酒方，交巖通要求驚便利。優(yōu)勢：懼業(yè)態(tài)豐崇富，能收滿足各詳類消費誰人群的畢需求，專對商業(yè)靠價值提楚升有一征定幫助諒。劣勢：齊周邊消癥費向心晴力要求爹較高。業(yè)態(tài)模岸式項目主題逼定位主題式商盛業(yè)，單一襯商品類交碰易聚集，鏈環(huán)境配置螺要求高主題式商朋業(yè)商業(yè)形態(tài)潑：以某種央單一或單支類商品為智主的主題專商業(yè)街區(qū)辟，如：三嚴里屯酒吧偉街、北京甩簋街美食移街。配置要求派：交通便夏利，市場仁專業(yè)性氛武圍濃厚。優(yōu)勢：庭對周邊包商業(yè)環(huán)住境要求陸不高，壟商戶集喘中后客鏈戶目的盆性購物正帶動人貍氣；劣勢：抄業(yè)態(tài)單抽一，入應市成本財高，對盞經(jīng)營者至的能力邪形成一曠定要求照，后期宇的運營廈及招商李是關鍵銷，如運義營不善窯，對項搞目價值殖的提升諸有阻礙煮作用。業(yè)態(tài)模練式項目主穿題定位社區(qū)風情擋街：多種服業(yè)態(tài)組合靈，以服務膜社區(qū)為主誘，穿插部羞分目的性叛消費商業(yè)繳以及具備逆風格化商斃業(yè)環(huán)境。社區(qū)風情周街商業(yè)形耳態(tài)：以團幾種相腹配套的惕業(yè)態(tài)互榨為補充呀，形成居輻射本身社區(qū)的轟服務型登商業(yè)，針同時穿著插部分刃目的性惜消費的赴商業(yè)帶既動人氣希。配置需求舅：商業(yè)種達類的功能渣要求以消薦費為主導應，但交通猴要求便利趟，停車方激便。優(yōu)勢：展容易營賴造商業(yè)墾氛圍，糧輻射周押邊，商渾業(yè)氛圍浙對項目紡的形象鑒和價值咐的提升土有較大忙的幫助啄。劣勢：業(yè)黎態(tài)組合比放較嚴格，另對配套設切施要求較凈高（交通房誠、停車場擾），時有臉“擾民”恨現(xiàn)象發(fā)生懼。業(yè)態(tài)模勉式項目主題科定位我們的商串業(yè)街區(qū)適澡合做什么挽？定位方向綜合評價商業(yè)步麗行街主題式齒商街社區(qū)風情棄街項目的建擦筑結(jié)構(gòu)及掌區(qū)位交通機及周邊商戰(zhàn)業(yè)環(huán)境，濟不具備城嶼市步行街代條件，人加氣凝聚力塔較低；與雀寶坻現(xiàn)有撕步行街競餐爭，客群來競爭力低商。商業(yè)不筍集中，弱體量小配，且周好邊無專殼業(yè)市場漢氛圍；隸遠離終析端消費潑客群，婆交通集極散不便攪利；具全備一定監(jiān)的招商親運營能像力。以社區(qū)術底商為惜基礎功鹿能，兼準顧社區(qū)拆居民和術寶坻終梨端消費惹客群，貞延續(xù)南唯關大街大及鈺華蜘路的商頌業(yè)輻射闊點?？删V適當持臭有部分駁戶型差形、單價轟低的單燭元進行衛(wèi)招商，詳控制整物個商業(yè)銹的檔次貢及業(yè)態(tài)貞。南關南損大街*保集玫瑰宣灣*歐洲風遣情街保集歐宜洲風情及商街為消費者閑帶來的是萬一種什么轟樣的生活斗？生活便利墊、商服周今到、娛樂擾體驗、休獸閑美食項目主題氣定位業(yè)態(tài)功能及設置招商數(shù)量風情街商業(yè)業(yè)態(tài)建議銀行、郵局銀行2、郵局1移動聯(lián)通體驗店1-2超市便利店2藥店1洗衣房1面包西餅1鮮花、裝飾禮品1家居生活館1香煙、紅白酒莊1咖啡館1茶社、茶葉店1火鍋餐飲店1-2按摩、足浴保健1-2項目主馬題定位根據(jù)消費使者的調(diào)研路，我們對齡消費者需計求的業(yè)態(tài)忘進行的業(yè)棗態(tài)品牌延擦伸，對項騎目的商業(yè)增業(yè)態(tài)做了恰建議；作為定位墾為區(qū)域型想的社區(qū)風矩情商街，額我們除了豬具備自身徒的優(yōu)勢外蔬，需要解咸決那些問碎題呢？Cont仗ents項目戰(zhàn)略海定位項目租售啄定位項目租售校比例定位項目銷售肺模式建議項目租蛋賃模式儉建議項目形象村定位能招到未商家，渾對銷售椒說法有應支撐，尤并能配片合營銷建時間節(jié)點的項誘目，但溜租金未外必能支屠撐售價伯。此種情況悟適合主力裳店招商，軋或關鍵節(jié)肚點位的代搖表性商家門的招商。租金低羞售價高招商可御行，租絞金可以銅維持售被價，并?？膳浜侠菭I銷時呈間節(jié)點淋。種情況剖適合帶挎租約銷減售租金能維勒持售價項目位置淡較好單元鼠，未來不故需要招商盜能自發(fā)形輕成經(jīng)營環(huán)冊境并有不爽錯的租金眼收入。此種情況介適合銷售騰，作簡單縱的業(yè)態(tài)規(guī)端劃指引，柱充分描繪都項目的未告來預期。租金支黎撐售價租售探討全部銷售市場需求是否支持全售？1檔次及形式交由業(yè)主把握2銷售價格由市場預期決定3滯銷產(chǎn)品如何處理？4部分持截有確定持有部分的位置1持有部分的業(yè)態(tài)引導2招商對銷售的提升3招商與銷售的結(jié)合4全部銷售酷與部分持恒有招商的像衍生問題霜探討無論全售搞還是部分遲持有，必久須以“促竊進銷售，矛抬升售價碰”為基本獨導向！從慣目前的市確場來看，留項目是典恩型的“租仁金低，售暗價高”的傅格局，從護經(jīng)驗上看映，適合在輝銷售前主獸力店的招購商；若直舉接銷售會俘加長銷售拍期，對售鉤價有影響耳，若主力狠店招商，眉形成市場瀉熱點，則磨易形成市尊場關注，軌抬升售價異；本項目的害銷售建議健采用1、滯銷產(chǎn)汽品進行主坦力店招商碼支撐帶動脂人氣促進忽銷售；2、優(yōu)質(zhì)郊產(chǎn)品銷兵售，引鎮(zhèn)導業(yè)態(tài)割。本項目胸的租售騎定位對于保博集玫瑰繁園的商芹業(yè)，我邁們考慮村到區(qū)域頁相似產(chǎn)讀品的稀漁缺性，鼻通過主德力店的扶招商，謝確保商哀業(yè)的整溫體形象戶、延續(xù)扇住宅的掙高品質(zhì)事形象、嶄維護保謀集集團格的品牌摧形象。洋在此前涌提下希奇望針對單我們需斑要的主櫻力店下高定決心駕，以免線租、低沾租金、扔配合推餡廣來實燈現(xiàn)上述訊招商。Con議ten干ts項目戰(zhàn)略位定位項目租售態(tài)定位項目租辨售比例侍定位項目銷么售模式他建議項目租賃炭模式建議項目形象堆定位項目的偵租售比絹例持有招摟商銷售VS社區(qū)型商倍業(yè)一般很鞠少有自持仆的，業(yè)內(nèi)販也沒有對猴租售比有址固定的比勞例，都是容按照運營殖狀況來看保，從萬達鏈一代的只示租不售，陡到目前不嗎低于40%的持有巾量改變齡，說明懷租售的尼比例的攪確定與佩企業(yè)回堅款壓力離、企業(yè)鵝商業(yè)營芒銷戰(zhàn)略快、企業(yè)盞運作能喂力等因掠素有關欣。故本寶項目的僻租售比漏例，在防產(chǎn)品已掙經(jīng)確定償?shù)那闆r稅下，應甜根據(jù)消立費者的險需求較針多的業(yè)縱態(tài)面積攻總和來鋼確定自社持部分冠。剩余重的產(chǎn)品敗，集中貿(mào)式的進軌行銷售繁。通過對翠消費者羨的調(diào)研野，我們掉意向了貧若干個轟主要的范招商對緣瑞象，通控過假定暫的招商仍對象在畫寶坻當指地市場醋的面積釋比例，我們建議絨項目目前筑的自持招仁商部分根煙據(jù)戶型優(yōu)城化后，主屠力店的位想置去核算蜻，按照目屋前預測，坑應該占總談面積的40%左右（皆含幼兒到園）。項目的租鼻售比例在閘于把握好遍開發(fā)商的邁回款需求龍及把控商薦業(yè)業(yè)態(tài)檔扭次的決心產(chǎn)，自持部歲分能較好呆的控制業(yè)襖態(tài)，找到切我們需要譽的業(yè)態(tài)進鄰行招商，非同時業(yè)態(tài)揮的提高及憤人氣的吸液引又能提要升銷售產(chǎn)置品的盈利市能力和盈賄利期望。項目的租禽售比例Cont穿ents項目戰(zhàn)功略定位項目租晶售定位項目租售贈比例定位項目銷癢售模式拒建議項目租賃括模式建議項目形誰象定位銷售模夜式建議銷售模式優(yōu)點缺點返租銷售利于控制業(yè)態(tài)；業(yè)主利益受保障；短期內(nèi)套現(xiàn)；對整體樓盤的利益；運營招商能力需求大；一般適用于專業(yè)市場或者集中式商業(yè)。每年返租的財務問題；返租結(jié)束后的市場狀況。直接銷售經(jīng)營無壓力；銷售后與公司無關；無法控制業(yè)態(tài)；對樓盤整體的品質(zhì)會有一定的影響；適用于小體量的臨街商業(yè)。帶租約銷售能夠在一定程度上控制業(yè)態(tài)；給未來商業(yè)描繪更美好的前景；解決因返租帶來的財務問題；經(jīng)營責任??；無法很好的控制業(yè)態(tài)；很難參與業(yè)態(tài)的調(diào)整和優(yōu)化；對經(jīng)營的向好發(fā)展缺乏必要的手段；同時對于自營客戶形成一定的門檻。一般適用于批發(fā)市場。委托租賃銷售可以部分控制業(yè)態(tài)；屬于“霸王條款”；只能作為補充手段；招商壓力大；以后的客戶關系取決于具體的業(yè)主；目前市場阻下對于商走業(yè)銷售的貼幾種模式耗類比項目目前敘的一拖二遺、三的產(chǎn)付品存在進心深長，面瓦寬窄的現(xiàn)走狀，對業(yè)代態(tài)上有一俊定的限制柱。對于有業(yè)紐奉態(tài)要求的膊社區(qū)底商載，建議可年售部分以脂直接銷售戶模式為主躬；對于自婆持部分，逝建議市場洋形成后進愿行長期招芒商后帶短票期租約銷辨售。本項目勸是臨街要的社區(qū)按底商，渴一般均你采取直屆接銷售捎的方式少為主，尋考慮到攀直接銷知售失去摔了對業(yè)日態(tài)檔次處及商業(yè)亮服務功紹能的把該控性，叛建議對梨于比較遼難銷售沒的，總耗價高，等單價低燭，面積義大的戶謙型進行這招商，嚼運營一摟段兩三前年后，濃針對性紅的帶租旗約進行乒銷售。銷售模覆式建議客戶截燃留策略假設競品跨項目新都笛匯7月份開盤泉，為避免挎客戶被分隊流，可在慮競品項目防開盤前期拖，進行一架輪VIP客戶招募毛活動，提行前鎖定目辣標投資客熄；開盤跟擺隨策略在對方開簽盤后，如太果對方開南盤很成功塑，那么本胡項目勢必何要借助對結(jié)方的勢頭瓦進行強銷貧開盤；如倚果對方開炒盤比較失燦敗，那么勻我們要在碰短時間內(nèi)仿梳理競品稈項目的客氧戶關注點呈，提煉銷洞售說辭，邊揚長避短伯進行對比少開盤。優(yōu)勢放屢大策略尋找競品法項目的三跑大劣勢，冒發(fā)掘本項宏目的三大廟優(yōu)勢，進認行優(yōu)劣勢諷對比，放交大優(yōu)勢信票息量，達傅到拔高本慮項目的投俊資空間及久未來收益愛回報。銷售模式寇建議價格跟隨市場比較勉法制定客戶反饋窩法修正競品項敵目的外葬街因為規(guī)屬于大某型集中失式商業(yè)佛的外街呀，面積寧適中，贊總價低散，以及議車流順薄停等因飽素的影底響，我衛(wèi)們的產(chǎn)佛品價格粒應低于糕對方外撲街價格勻，同時大又高于篩其內(nèi)街裹均價。旋根據(jù)預舍測，競得品的外倦界單價軍為2萬，內(nèi)清街均價眠為1萬2左右。新城區(qū)鳴的商業(yè)戶因為無弱法用租從金收益脖來衡量銷，只能左按照周匪邊市場役行情進停行價格強類比，怨本項目從的價格捉制定應鈔參照周摘邊成熟袋小區(qū)凱租旋家園儲的商業(yè)艱價格1萬5上下，酒進行因費素打分故后權重鴉平衡。能被客戶鋒接受的價閑格，就是肚成功的開綠盤價格。歪本項目的疑商業(yè)開盤聯(lián)前，可給睜出預測的寬報價，同立時調(diào)研庫周的心理預向期價格，蛛一般高于貧客戶心理健預期均價濃的10%左右為合梯理的開盤屑價格。綜合以上辦，本司在御不考慮客芽戶反饋的課價格期望檢前提下，阿預測本項挽目的價格荒為：1300勾0~16廚000左右。預測烏本項目謙的入市陜時間為8月份。銷售模崗式建議Cont構(gòu)ents項目戰(zhàn)徑略定位項目租悼售定位項目租售本比例定位項目銷教售模式摧建議項目租應賃模式趁建議項目形披象定位招商模式劑建議從招商形召式上來看侮，主力店末先行招商寄非常有必檢要，一般騎對于非商惑業(yè)中心區(qū)乏域新商業(yè)旺項目的銷坊售都會有倉主力店的沖先行招商糕，通過主花力店的名闊氣帶動，抹形成市場濾人氣及關安注點。商授鋪銷售正亭式開始后險，面對滯戰(zhàn)銷產(chǎn)品進皺行散鋪的僚招商；主力店先奪行招商銀行郵局幼兒園大型餐飲大型洗棵浴業(yè)大型娛秀樂業(yè)大型超市大型商村業(yè)服務泛機構(gòu)等招商模式散鋪后添續(xù)招商蛋糕西餅香店便利店美容美發(fā)鮮花禮雙品家居生群活茶葉、巡壽煙酒專穴賣洗衣房寵物醫(yī)閣院、藥練房等根據(jù)對蛙寶坻各篩商業(yè)項榮目的調(diào)拒研，發(fā)斬現(xiàn)新老遼城區(qū)的字租金價墊格差別拘較大，予以怡購灶、匯豐棵廣場為味代表的真商業(yè)區(qū)源域租金叼為：1.5-吵3.0元/天/m2，以新會都匯及泳凱旋家辣園為代痰表的城藍南商圈弟及社區(qū)向底商租朗金為：1.0-稅2.0元/天/m2.本案從成扯功招租的登角度來看京，租金均價臥建議在1元/天/㎡；本項目是揪臨街的社蜘區(qū)底商，宴在租賃價濁格的制定赤上，一般適考慮的是算租金支出腥占比營業(yè)盆收入的比領重，結(jié)合姓未來的升秧值空間及城商業(yè)氛圍販，建議目期前租賃價德格低開高薪走的形式隨，同時對目于主力店既，盡量以鼠低租金以魚及免租金尿吸引進來烤；針對散罰鋪進行租字金差異化勝制定，制塵定租金范奏圍，由業(yè)劃態(tài)種類進偽行差異化雖選擇；租賃價格技定位主力店巡壽商家往劍往在市義場有較范大影響沸力,利用這那些在各遮個行業(yè)有影響力字及形象力盾的商家的殲進駐信息渴吸引那些奶處于觀望禽、猶豫的薯商戶來搶圾租或本項溝目，造成良裹好的市場影效應。針藏對這一類猶型商戶，薄我們必須授制定有針凈對性的推返廣策略?！標{對群體顯：餐飲、霸咖啡、持娛樂、躲銀行、滋郵政等犁服務類撤機構(gòu)等業(yè)態(tài)聾，尋求行業(yè)內(nèi)侵有一定影刪響力的商新家進行個殿別突破。主力店的蘭招商——實花施步驟毅：找出各謊行業(yè)內(nèi)代龍頭商脂戶品牌闖商戶，噸走訪人萌員和招隱商人員兵通過走飼訪和派扛單在工脂作中了噸解各個勇行業(yè)中床哪些商香家是具勢有較高憂影響力竹的。并登對其進秋行針對梅性的招縮慧商介紹炊，同時鏟了解其倚進駐本臉項目的脫可能性勾及條件地。針對這部且分龍頭品鞠牌商戶舉埋辦項目招寸商聯(lián)誼會酬，進行聚烤餐及面對構(gòu)面的交流吸宣傳，重扒點宣傳本奴項目所具姻有的優(yōu)勢勵，拉近與僻商家之間有的距離，俊盡量滿足縫其進駐條笛件，促使唇其達成初孤步進駐意迅向。針對龍遇頭商戶房誠進行重剪點突破燙，利用嶄聯(lián)誼會嚷的效果朗進行跟侵蹤拜訪枕，給予眠一定的口優(yōu)惠措悔施，如逼給予優(yōu)脈先選鋪鹽的權利敵，減免硬部分管袍理費等某，使其透具有充住分的優(yōu)喪越感，驢促使其蹈簽約進歪駐，具工體的優(yōu)拐惠措施宜根據(jù)實棍際情況閃另行制悉定。主力店捧的招商考慮到項訓目會存在港滯銷樓層腿或面積的爸因素，針贈對不同業(yè)土態(tài)類型及摧不同區(qū)域歲的普通商割戶進行招峰商，制定相應致的宣傳推購廣手段，升針對目標出商戶進行冤有目的突體破，以全也面的推廣蟻及區(qū)域訪延談的方式離帶動整個志招商策略賠的執(zhí)行——針對車群體：小型便金利店、廉餐飲、扁飾品、有五金店魂、花店雜、社區(qū)盯型店鋪等業(yè)態(tài)黑的個體英經(jīng)營商錯家，這贏部分商巾家可以衰填補項四目滯銷樓層和脆面積。散鋪的招抄商——實恢施步驟鴉：通過龍頭弱商家或品塞牌商家進具駐的帶動酷，提升項婦目整體影化響力，通恢過招商人膊員走訪及側(cè)區(qū)域派單劣宣傳，傳蟲達項目優(yōu)頂勢信息，香使其對項速目有濃厚趕的興趣，哲完成初步臂進駐意向槽。由于這且部分商悅家都屬址于小經(jīng)罵營業(yè)主仔，比較方看重租胖金、免吳租期等孟優(yōu)惠政氏策，項廉目可以腸采用優(yōu)編惠政策肉結(jié)點制虜，先到歌先得，僑越早入姥駐優(yōu)惠淋越大，瞎來吸引積這部分眼商家的便進駐。在周邊版商業(yè)較自繁華的并區(qū)域，際設點安餡排臨時賊接待處恨、看樓挺車，吸幫引個體喪經(jīng)營者冶及有意墨向從事糕個體的厘人群，偽同時也個可以起菌到提高岔項目認合知度，庫提升項勢目銷售彎率的作說用。散鋪的攤招商Cont衛(wèi)ents項目戰(zhàn)略揚定位項目租匠售定位項目租其售比例駕定位項目銷若售模式于建議項目租賃歡模式建議項目形象塵定位形象定位九大要素形象力項目識別特性產(chǎn)品力利基訴求力商品利益支持點商品利益基本點的訴求力[要素1]：案名及LOGO[要素2]：行銷概念[要素3]：精神性的主導廣告語[要素4]：概念的由來與文化底蘊[要素5]：產(chǎn)品魅力核心[要素6]：物質(zhì)性的主導廣告語[要素7]：產(chǎn)品力的基本內(nèi)容[要素8]：利益基本點的訴求[要素9]：價格及付款方式的設計項目形象嘩定位---九大要淡素體系歐式風蘋情街案名主體貿(mào)上繼續(xù)延旺續(xù)以前的英案名，統(tǒng)孩一項目的趨形象，便代于客戶識呀別并感知譜項目之前罪推廣打造胖的地標樓叼盤，保證鐵項目的知偉名度。告雀知住宅和喂商業(yè)街的橡子案名，趟利于引導閉客戶直觀疑了解項目群的屬性；項目九兇大要素---案名保集玫瑰敘灣為了保照證項目助推廣的姨統(tǒng)一性衫，建議陳項目LOGO繼續(xù)沿半用之前忠住宅產(chǎn)算品推廣宣時使用辨的LOG豆O。案名建議度微調(diào)整，表采用新的門子案名引掛導客戶注撓意點落實泰在子案名晴上，如：熱保集玫瑰敢灣·金街、保坡集玫瑰灣·歐式商梨業(yè)街。項目九大穩(wěn)要素---L摔OGO玫瑰灣戒歐式風熔情街、立不一樣多的豪宅免底商寶坻發(fā)展遙大格局，趟玫瑰灣是味寶坻的地歲標樓盤、到第一盤緊鄰麥當妻勞，位于事城南區(qū)域鉛商業(yè)核心團地帶靠近南關摸大街，優(yōu)廈享寶坻商慘業(yè)交通便扒利麥當勞偽、勸寶煮超市等忘商業(yè)巨蛛頭匯聚皆在此商業(yè)特點撤完全展現(xiàn)掏，生活便延利完全尊戶享玫瑰灣吩，真好套！項目九大木要素---行銷概期念項目營再銷九大財要素---精神性的蘇主導廣告麻語歐式風情柜街，僅獻倉給40位懂投徐資的業(yè)滅主！保集玫瑰戒灣的歐式打風情街的什發(fā)售，必奪然會引起蜻社會的關抽注地段的咽優(yōu)勢以燥及未來除的發(fā)展撤空間商業(yè)的么稀缺性銅以及項鼻目本身勒的高端短消費資萍源無論投略資還是故自營都充能成為深財富的毒升值工奮具無論商業(yè)隸和住宅，妹投資后必拋將受益匪折淺項目營銷侄九大要素---物質(zhì)性脈的主導認廣告語三大頂級辜商業(yè)圍繞培寶坻繳唯一歐式陜風情商街麥當勞、鄉(xiāng)豐勸寶超市旬、新都匯哀匯聚在此亞，三大頂修級商業(yè)形泳成城南核暈心商圈區(qū)域消您費群體享的日常叉消費力隆旺盛，善保障了姜每日的迷固定客霧源在這里背買商鋪謝，選對輝業(yè)態(tài)，尋想不富室裕都難商業(yè)區(qū)冷位：扼守城南乞核心夜獨攬財富加之地商業(yè)規(guī)劃茫：緊隨商業(yè)叢規(guī)劃陽買鋪賺錢雁不愁商業(yè)產(chǎn)權油：40年黃金揉旺鋪纏三代買搖錢樹項目營銷峰九大要素---產(chǎn)品力歡的基本雹內(nèi)容商業(yè)戶乏型：復式商業(yè)舞組合夠買平方得倚立方項目營銷駛九大要素---利益基旬本點的紀訴求一鋪一閃金庫丈三代搖羊錢樹商業(yè)核心踩地帶，財禽富源源不辭斷！首府酒交吧街總奮價**岡萬起，短投資必稻須快人重一步！項目營銷物九大要素---價格及再付款方爽式的設剛計交一萬趕抵十萬眉，搶鋪揮必須迅喊速！Con揉ten袍ts項目營似銷策劃戶型優(yōu)化主力店劃罵分銷售與招唉商的結(jié)合龜策略營銷策略商業(yè)最大冬的問題：糕戶型優(yōu)化擁！目前現(xiàn)醫(yī)狀是：余商業(yè)部行分沿街磨商鋪首定層為單撒層格局糊，二樓斷三層的穗商業(yè)為槽小區(qū)內(nèi)噴部樓梯風進入，責減弱了漢二樓三施樓的商遲業(yè)價值侄。Con間ten逼ts營銷執(zhí)液行策略營銷推廣圣對象營銷推傻廣策略形象包餡裝策略分階段推街廣執(zhí)行策擱略有針對性壁的推廣才菊能獲取銷扯售的成功服，然而我們勒的客群在焰哪呢？通過市挑場調(diào)研揚，找到廢屬于我桐們自己截的客群圍！調(diào)研寶坻朝地區(qū)正在攪售的商業(yè)厘項目，都諸是哪些人指在買？策略：對比在拔售項目粉的客群茄；了解客群岔的關注點炊；發(fā)掘市場套需求點，經(jīng)有針對性震的進行營職銷；客戶來源——以寶坻本散地區(qū)域為賢主，天津釋、香河為竭輔；客戶年循齡——商業(yè)：30~6泳0歲；客戶職業(yè)——本地私貞企老板臭、企事舊業(yè)單位萄、本小夠區(qū)業(yè)主態(tài)；客戶關漁注媒體——短信、戶枕外廣告、醫(yī)傳單DM、項目現(xiàn)艙場氛圍營涂造客戶購家買目的——商業(yè)以平投資升疤值為主蛋、自營陵為輔；客戶特富征——客戶普遍脫愛面子，庸喜好別人墊的認同及備對自己身胖份的尊重罷等，客戶放相信朋友株之間的推極介，強烈轉(zhuǎn)的圈層認捕同感，注蜓重口碑；遵對市場環(huán)導境和未來暈發(fā)展基本猛屬于從眾沖心理；營銷推廣科對象—本項目客混群特征Con向ten乘ts營銷執(zhí)并行策略營銷推廣賊對象營銷推蘇廣策略形象包啟裝策略分階段耗推廣執(zhí)蒼行策略客戶推廣媒介選擇/活動策徹劃價值升值前景/物質(zhì)利呼激營銷銷售策逝略/推廣策誼略通過有針排對性的營夏銷推廣，初讓客戶認篩知項目的辱價值是銷械售成功的叮關鍵。推廣策遍略1、形象墾占位：高調(diào)定污位、形排象領先好；高舉段高打，伯樹立鮮案明的項悲目形象荒；找到有爆需求意咽向的客章戶，打淺動他們集，展現(xiàn)棒一個超蔥出他們岡期望的掃期望空扣間。2、營銷佛節(jié)奏：短期內(nèi)匙持續(xù)的添形象和昂品牌傳榮播，配牢合全民練式的營驢銷方式獲進行口辟碑宣傳岔；針對意諒向客戶部直接簽京約“殺電客”，窯不給客酬戶留下參猶豫的羊計劃；哪配合充侵分的客濁戶資源肯和現(xiàn)場SP獲得。否以商業(yè)航發(fā)展為諸主，打帆造資源膝稀缺及潛租金扮回報。3、營銷超手段：車輪強銷呆和活動營郵銷為主線倡市場全民歐銷售策略毅；以少而精惹的事件營蠟銷吸引市笛場注意力子；營銷策略潤總體推廣倒思路全民行諒銷推廣潤策略老帶新籮聯(lián)動銷售活動SP活動商業(yè)：限時首虧付優(yōu)惠大折扣老帶新季搶黃金委托租挪賃租金獎勵報政策每周暖場呼活動限時購房衰抽大獎招商簽莊約儀式六一親纏子節(jié)--開街活動……全民行銷僚策略即把祝所有的客裙戶都當做艙我們的業(yè)卸務員，亦歪是做足做倘強老帶新列的一種做貿(mào)法；所謂禿重金之下洗必有勇夫緣瑞，在市場惜差時間緊和匯款任務龜重的情況掘下，只有紗通過老帶響新吸引市六場的老客架戶的積極汪性才能充桑分利用小侮區(qū)內(nèi)所有巡壽老客戶的譯資源。推盤策略整個項目造分一期推吉售，在主隸力店招商故開始后，匠進行強銷姐推廣，在材推盤過程抖中，根據(jù)踏投資金額夏以及投資紡面積針對勿性推盤，歐同時在位扁置選擇上蹈，由差位觀置向好位叛置擠壓，沈?qū)蛻艚ㄌ⒕邆湮创騺砩悼镇_間及經(jīng)營膽環(huán)境的商半業(yè)主題定翁位思想，總進行資金隊獎勵、多婦方聯(lián)動、慮獎勵自營乞的方式進鏟行強銷；Cont羽ents營銷執(zhí)行杏策略項目形象攏定位營銷推每廣對象營銷推廣丑策略形象包噸裝策略分階段惜推廣執(zhí)色行策略售樓處在午項目內(nèi)街蛋，沒有銷示售氛圍及換商業(yè)布置潔，對購買坡者產(chǎn)生較頭大心理障歷礙，本項叼目包裝的暑核心在于勞對外推廣拿的形象與導項目實際船的形象有倒一定的契晶合度，通即過對各節(jié)伸點進行包黑裝，制造枯熱烈的銷么售氛圍。項目形悟象包裝包裝目考的包裝對區(qū)象網(wǎng)羅項裙目周邊愁路段的牽人流全程引菜導，一授路攻克捧客戶內(nèi)頑心屏障制造招商帽氛圍，彌唇補現(xiàn)場氛超圍不足樓體、扁圍墻路期、拉橫幅情景街續(xù)鋪街鋪氛圍營造情景街鋪營造項目形象蠅包裝---項目現(xiàn)場貿(mào)包裝通過門芝頭包裝造以及現(xiàn)擇場看板滋的包裝雖，達到繳商業(yè)氛踩圍的營發(fā)造，同開時結(jié)合氏項目現(xiàn)紀場的道詳旗以及息條幅的楊效果，道達到情個景推廣情景街鋪營造項目形象手包裝---項目現(xiàn)榆場包裝項目形象肆包裝---銷售案場每包裝售樓處密外部形潮象---售樓處門抽頭對案場游位置及聯(lián)宜系方式告水知，有效但指引客戶抓快速前往踢售樓處；售樓處內(nèi)貴部形象包魯裝---對項目大沫體區(qū)位及晉項目周邊處商業(yè)體展棵示有助客咳戶對商圈叼形成的信曾心增強；項目形其象包裝---銷售案只場包裝銷售信息X展架、易粒拉寶---有助于客任戶直觀的捐對銷售信版息的了解治，引導客柿戶后期商蒜業(yè)和住宅場方向；銷售物料談包裝---紙杯和VIP區(qū)域可以鑒讓客戶感稼知開發(fā)商臺專業(yè)度及雖購房尊崇械感，也便難于后期老活帶新開展武；Con肚ten逗ts營銷執(zhí)行淚策略項目形誼象定位營銷推蕩廣對象營銷推廣倦策略形象包除裝策略分階段營局銷執(zhí)行策赴略傳單長時間發(fā)放，保證三個月內(nèi)寶坻周邊地區(qū)四輪接觸度SP活動戶外廣積告、樓靈梯噴繪篇、圍擋短信SP活動短信SP活動短信SP活動短信VIP客戶招當募鎖定意向仗客戶銷售節(jié)醋點新都匯誰開售7月中旬2012/62012年7月2012年8~9月2012年10~譯11月201盼2年12月強銷結(jié)矛束9月底招商宣傳虧、二批次商業(yè)銷僻售宣傳啟動；11月底商業(yè)本年隔銷售周期妙大概為4個月開盤強銷敞期，拿出胖二次裝戶己后的雙倍撈鋪數(shù)結(jié)合里前期蓄水璃情況進行替強銷，造株成市場熱襪銷的局面理。尾盤銷售商業(yè)活動掛炒作；針對招商似預選裝戶臣后，對不清需要招商屯也不持有震的產(chǎn)品進謹行強銷。10月中旬8月初營銷策懂略：先造氛答圍后兇賣房子紅線代表營銷末強度營銷節(jié)監(jiān)點住宅強場銷期4個月2012年7月~20香12年11月策略一、主據(jù)要事件球：商業(yè)悠形象包躲裝、招辯商簽約嬌會、老棕客戶聯(lián)例動。二、先陜出形象筑，利用劫形象包甲裝，達源到商業(yè)者街啟動港的信號他，同時畢配合招旨商會或春者商業(yè)債論壇活刊動炒熱慣整體街縣區(qū)的商佛業(yè)氛圍糧，在此玻基礎上恢聯(lián)合老臺客戶資纖源等進刺行全員予銷售銷售信息老帶新濾送黃金夠鋪獎租畫金7月9月11月1、商業(yè)形蛾象包裝——夠鋪送租遞金！兩年升鞏值保障離！關鍵行動Act移ion先出形吵象，形喚成商業(yè)元街區(qū)的主氛圍，錢配合傳銹單的掃發(fā)街展示完以及巡尖展車的崖推廣，賺吸引寶遲坻投資達群體注魂意，觀檢察購買潮。營銷策企略：先造氛窮圍后稱賣房子2、